Imóveis - A Gangorra dos Preços

Por João Teodoro da Silva, presidente do Sistema Cofeci-Creci 

Para quem, nos anos recentes, tem assistido a uma contínua alta no valor dos imóveis, o ano de 2013 desponta com uma significativa novidade para omercado imobiliário: os preços irão se estabilizar e, em alguns casos, começar a se retrair. Levantamentos recentes feitos pelo Sistema Cofeci-Creci identificam que o boom imobiliário, vivido no país a partir de meados da década passada, entrará numa nova etapa. A partir de agora, iremos assistir a uma fase de estabilização do mercado. Em breve, a singular lei de oferta e procura irá reger novamente as transações imobiliárias. Os preços irão se aproximar mais da realidade mercadológica e, assim, do bolso do consumidor.

Esse movimento se iniciou em 2012. Irá alterar o cenário atual, de constantes altas, e afetar todos os setores do mercado imobiliário, desde a comercialização de imóveis novos e usados até o mercado de locação. Somente onde haverá grandes eventos, como Copa do Mundo e Olimpíadas, ainda há possibilidade de alguma majoração nos preços. E, ainda nesse contexto, a situação será singular e momentânea.

O recente “boom imobiliário” no Brasil reacendeu um setor que estava estagnado. E causou uma disparada de preços, que chegou até mesmo a desequilibrar a lógica e a aritmética vigentes nesse mercado. Enquanto os Estados Unidos enfrentavam uma grave crise, originada numa bolha imobiliária, o Brasil via o segmento explodir, em função de uma imensa demanda reprimida nos anos anteriores. Num primeiro olhar, muitos identificaram aqui também a ameaça de uma bolha. A mesma, felizmente, nunca ocorreu no Brasil.

Agora, teremos que estar preparados para enfrentar um segundo momento: a estabilização dos preços e até mesmo um retrocesso nas tabelas de comercialização, de investimento e até mesmo da presença do setor e seus índices na macroeconomia nacional. Em muitos centros urbanos, as construtoras que atuam junto às classes média e alta retraíram investimentos. Necessitam comercializar o estoque acumulado. Para isso, terão que rever valores e condições, e precisar ainda mais de um bom agente comercializador, o corretor de imóveis, para conquistar o cliente.

Voltando no tempo, é necessário rememorar a sequência histórica. Tudo começou em 2005, após a lei federal 10.931, em vigor a partir de agosto de 2004. Em seu texto, a nova regulamentação atacava dois pontos cruciais naquele momento. Primeiro, a lei ampliou a segurança de quem investe em um imóvel, regulamentando o patrimônio de afetação. Assim, afastou os fantasmas herdados de casos como a Encol, que ainda eram muito fortes no imaginário do consumidor.

Em sua segunda parte, a regra induziu o sistema financeiro a destinar recursos para o crédito imobiliário. Com isso, promoveu a oferta de financiamentos, ampliou o acesso ao crédito com extensão no limite de prazos para a quitação dos empréstimos e da idade dos aspirantes ao benefício, desburocratizou a concessão de financiamentos, estimulou uma concorrência saudável no mercado financeiro por melhores condições ofertadas ao consumidor, fez da Caixa Econômica Federal, um banco oficial, a principal vitrine dessa então nova política e, assertivamente, impulsionou os bancos privados a seguirem o novo modelo.

Uma medida complementar também ajudou no aquecimento do mercado, com a possibilidade de financiar não só imóveis novos, mas também usados. Em seguida, os benefícios, até então direcionados a imóveis residenciais, abrangeram também unidades comerciais. Veio o Programa Minha Casa, Minha Vida, para agregar força e complementar a política habitacional. O boom imobiliário, com tantas alavancas, nada mais foi do que a descompressão de um mercado que estava reprimido desde o Plano Collor.

Assim como interpretamos o boom imobiliário como um crescimento ávido, nosso desafio agora será não considerar o equilíbrio que se avista como um momento recessivo. Ao analisar os números que deverão permear o mercado em 2013, teremos que considerar que a gangorra subiu nos últimos anos, começa a baixar – e não sabemos exatamente em que ponto irá interromper esse movimento --, mas segue criando oportunidades para todos. Pesquisa recente aponta que mais de 7 milhões de consumidores das classes C e D esperam adquirir um imóvel nos próximos dois anos. Há crédito imobiliário disponível para isso. O momento, agora, é de reflexão e redirecionamento. O mercado continuará aquecido, mas voltado a novos segmentos, com muitas e boas oportunidades para consumidores, vendedores e intermediários das operações imobiliárias.

SOBRE O SISTEMA COFECI-CRECI: O Sistema Cofeci-Creci é uma autarquia federal incumbida legalmente de regulamentar e fiscalizar o mercado imobiliário, autorizando a atuação de corretores de imóveis e o funcionamento de empresas imobiliárias. Com sede em Brasília, tem capilaridade nacional, com Crecis (Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis) em todas as unidades da Federação. O presidente da entidade, João Teodoro da Silva, é corretor de imóveis desde 1972. Advogado é graduado em Ciências Físicas e Matemáticas, pós-graduado em Direito Contemporâneo, tem MBA pela FGV e é formado em Gestão de Negócios Imobiliários. Acaba de ser reeleito, por aclamação, para comandar a entidade entre 2013 e 2015. 

Sistema Cofeci-Creci 
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