DE DRONE A REALIDADE AUMENTADA. CONSTRUTORAS APOSTAM EM TECNOLOGIA

Os preços altos dos imóveis e a inflação estão levando a compra da casa própria para o final da lista de prioridades de muitos brasileiros. As imobiliárias, por sua vez, focam em quem ainda tem potencial de compra e, para atingir essa parcela da população, investem em empreendimentos de alto padrão, com apartamentos que variam de 100 a 900 metros quadrados, inseridos em estruturas de serviços e lazer diversificados. Para driblar a insegurança dos consumidores e continuar vendendo, as empresas do ramo lançam mão de tecnologias de ponta para gerar experiência e convencer por meio da emoção.

Os novos dispositivos e a proximidade com o universo digital abrem caminho para as vendas em capitais como São Paulo, Rio de Janeiro e Recife, onde um apartamento novo de 50 metros quadrados não saiu por menos de R$ 300 mil em 2013. Comprar uma unidade na planta custou 9% mais caro do que no ano anterior, de acordo com uma pesquisa da Lopes Consultoria e Intermediação Imobiliária. Em 2014, ao contrário do que os consumidores desejam, o mercado ainda não dá sinais de queda nos preços e as regiões mais procuradas mantem a valorização. Na jornada de convencimento do shopper, as equipes de venda somam aspectos técnicos como metragem, mapas, infraestrutura e condições de pagamento a experiências lúdicas.

As companhias investem em simuladores de voo, realidade aumentada, imagens aéreas e cinema 3D. “Em 2014, as vendas de imóveis de primeira locação já estão cerca de 30% abaixo do acumulado dos quatro primeiros meses do ano passado. As tecnologias fazem com que o cliente se sinta especial, estimulando a compra de um produto caro e que não será palpável de imediato. O que impera é a ideia do encantamento”, diz Gilberto Braga Professor de Finanças do IBMEC Rio, em entrevista ao Mundo do Marketing.

A personalização é essencial

As experiências inusitadas, na maioria dos casos, ainda estão restritas ao carro-chefe das maiores construtoras. Isso acontece porque o novo investimento equivale em média ao preço de uma unidade do projeto. Sendo assim, as construtoras dão preferência aos projetos maiores e com tíquete médio mais elevado por unidade. “Os valores não são absurdos quando comparados com anúncios em televisão ou jornais de grande circulação, mas mesmo assim o investimento em tecnologia representa uma mudança no mix de divulgação”, diz Gilberto Braga.

Seis meses de uma ativação com projeção em 3D, por exemplo, podem custar até R$ 900 mil. Esse é o preço da personalização que diferencia o empreendimento dos demais. O aumento da demanda já leva companhias a se especializarem na criação de espaços interativos para stands de vendas, como a Volcano Hotmind. Entre as experiências de imersão criadas pela empresa está uma cúpula de projeção de vídeos em 360º feita para a Odebrecht. O projeto garante ao cliente a sensação de estar dentro do projeto, antes mesmo da obra ser iniciada.

Todas as soluções são pensadas de forma individual. “Ao desenvolvermos um estande de venda, não oferecemos à construtora produtos prontos, de prateleira. Somos uma empresa de criação e produzimos a partir do problema que o cliente nos apresenta de forma individualizada”, comenta Paulo Blassioli, Sócio e Diretor de Projetos da Volcano Hotmind, em entrevista ao Mundo do Marketing.

De olho no cliente conectado
Esse posicionamento tecnológico pretende fundir o processo de compra nos ambientes on e offline para se aproximar do comportamento dos consumidores contemporâneos e, assim, atender melhor às suas demandas. “As pessoas estão diariamente conectadas, o que levou o mercado a sentir a necessidade de se adaptar e trazer ferramentas que saíssem do papel e estivessem alinhadas a um DNA inovador.

Na Gafisa, todas as ações pensadas para o ponto de venda são automaticamente adaptadas para as redes sociais e para os dispositivos móveis. O consumidor está mais exigente e é menos impactado pela mídia tradicional”, analisa Érika Fugiwara, Gerente Geral de Marketing da Gafisa, em entrevista ao Mundo do Marketing.

Para chegar ao bolso do consumidor, as construtoras focam primeiro no seu coração. Na divulgação de um novo projeto, os tradicionais banners, maquetes e apartamentos decorados não são mais suficientes. As construtoras passam a competir entre si para surpreender o consumidor e lançam mão de estratégias que misturam games, realidade aumentada e entretenimento. “A visita a um projeto se torna divertida. A experiência agrada desde crianças de cinco ou seis anos que vão junto com os pais até a terceira idade. É como ir à Disney, todo mundo gosta”, comenta Paulo Blassioli.

Para a Gafisa, a solução foi a simulação de um voo de balão em 3D que permitia conhecer a área verde e as particularidades do bairro de Vila São Francisco, em São Paulo, onde o empreendimento Lorian Boulevard estava sendo erguido. “O cliente entra com outro humor no stand e fica mais aberto a negociação porque já teve uma experiência legal. Oferecemos outra visão do stand, o que viabiliza uma aproximação diferenciada por parte do corretor”, diz o Sócio e Diretor de Projetos da Volcano Hotmind.

Mercado de luxo tem corretores cada vez mais sutis
A experimentação prévia do consumidor em simuladores online e as consultorias por meio de chats elevam a expectativa com relação ao atendimento físico, especialmente para os empreendimentos de luxo. A construtora HDauff, que tem seu foco neste tipo de imóvel, também investiu na criação de entusiasmo nos clientes por meio de um vídeo em 3D que simula um tour pelo empreendimento. A produção foi semelhante a de um filme para o cinema com direito a reuniões de roteiro e produção. O investimento se justifica à medida que o cliente começa a visualizar o empreendimento de forma mais realista.

O contato pessoal com a construtora não tem mais apenas a função de informar sobre os processos de compra e sim de gerar experiências emocionais e sensoriais. “Atualmente o consumidor tem bastante informação sobre o mercado imobiliário. Quando chega ao stand já sabe como é o bairro, se tem padaria e escolas boas e quanto custarão as parcelas do apartamento”, aponta Rafael Hawilla.

Esse novo padrão de comportamento tem demandas para além de questões tecnológicas e exige um novo posicionamento das equipes de vendas para se alcançar o convencimento. “Cada vez que lançamos um projeto, ocorre um novo treinamento para os consultores. No momento do contato interpessoal, a equipe de vendas deve ser sutil e evitar aspectos muito técnicos. Este é o momento de tocar na emoção, porque é o sentimento que impulsiona a decisão”, analisa o Rafael Hawilla é Diretor Vice Presidente da HDauff.

O pós-venda também merece atenção
A aproximação entre as empresas e os compradores dos imóveis não fica mais restrita ao momento da compra. A manutenção do diálogo durante o processo de construção ajuda a minimizar a ansiedade dos futuros moradores e a solidificar a confiança na marca. A Tecnisa, que já investe em incrementos digitais desde 2002, quando iniciou suas vendas pela internet, agora aposta em inovação para o relacionamento com o consumidor. “Na prática do mercado, depois da venda, a única comunicação que o consumidor tem com as construtoras é o boleto que chega todos os meses”, diz Gustavo Reis, Gerente de Marketing e Ambientes Digitais da Tecnisa, em entrevista ao Mundo do Marketing.

Para se diferenciar a empresa passou a investir em rodadas de Fast Dating com foco em inovação. A ideia consiste na apresentação de projetos de empresas de pequeno porte para executivos da Tecnisa com a intenção de serem aplicados para melhorar diferentes áreas dentro da companhia. Um dos projetos mais recentes consiste na documentação da evolução da obra por meio de vídeos captados por drones. “De cara ficou evidente que valia a pena juntar esta tecnologia com relacionamento com o cliente, possibilitando que ele recebesse mensalmente um material com o que tem de novo na obra”, conta Gustavo Reis.

Os robôs fazem imagens aéreas das fases de construção. Essa é uma evolução digital das vistorias físicas que a construtora sempre promoveu com os clientes em seus canteiros de obra. A expectativa é de que em pouco tempo os compradores possam identificar particularidades de sua unidade com imagens reais da obra, por meio do smartphone ou do computador. “Isso é importante porque este é predominantemente o bem mais caro que a pessoa vai comprar na vida e existem muitas expectativas envolvidas. Antes, se alguém queria saber como estava uma obra, precisava passar em frente ao prédio”, aponta o Gerente de Marketing e Ambientes Digitais da Tecnisa.

Fonte: Mundo do Marketing

6 LIÇÕES QUE MOSTRAM QUE IMÓVEIS ESTÃO CAROS MESMO SEM BOLHA

A última carta do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP) ao mercado analisa a possibilidade de haver bolha imobiliária no mercado residencial brasileiro e de podermos comparar a atual situação do nosso mercado imobiliário ao que ocorreu nos Estados Unidos em 2007 e 2008.

Por um lado, tudo indica que não há bolha, mas sim uma alta expressiva dos custos de construção; mas, no geral, a alta dos preços acompanhou esta inflação.

Entenda melhor as conclusões dos estudos da Poli-USP a partir das seis lições a seguir, extraídas da carta do NRE-Poli, intitulada “Lições sobre Bolhas”. O estudo completo está disponível no site do núcleo e ao final desta reportagem:

1 O que aconteceu nos Estados Unidos não serve de parâmetro para analisar a situação brasileira: 

A concessão de crédito imobiliário nos Estados Unidos criou uma demanda artificial, ao possibilitar a famílias a possibilidade de financiar imóveis residenciais sem de fato ter renda para tal.

A especulação só veio depois que essas famílias foram habilitadas a comprar acima de sua capacidade de pagamento.

“No mercado brasileiro, as pessoas precisam pagar, no mínimo, entre 20% e 40% do valor do imóvel para obter um financiamento. Então não dá para ter altas de preços exóticas. Se o comprador aqui não tem dinheiro para pagar, não adianta o vendedor aumentar o preço”, explica Rocha Lima.

“Já nos Estados Unidos era mais fácil aumentar o preço acima da capacidade de pagamento das pessoas, pois o financiamento podia ser de 99%, até de 100% do preço do imóvel”, completa.

Assim, à medida que as famílias americanas com menos capacidade de pagamento foram ficando inadimplentes e devolvendo os imóveis, foram também se tornando inadimplentes os especuladores que obtiveram crédito acima da sua própria capacidade de pagamento.

Na ponta da concessão de crédito, os investidores que terminaram com a batata quente dos créditos nas mãos levaram o calote. A crise de confiança e a restrição ao crédito que se seguiram levaram os preços dos imóveis a caírem abaixo do patamar que torna o investimento na construção de imóveis residenciais atrativo.

2 Para analisar o mercado imobiliário é preciso descontar a inflação dos custos de construção: 

A formação do preço leva em conta os custos de produção projetados e as margens de lucro que se quer obter. Em países com inflação elevada, como o Brasil, de nada adianta analisar apenas a evolução nominal dos preços (que embute a inflação).

Para verificar se a alta dos preços é de fato excessiva, é preciso descontar a inflação. Isso porque, o que se convenciona chamar de “preço justo” é aquele preço que cobre os custos de produção e possibilita uma margem de lucro ao produtor que compense o risco de ele investir naquele mercado.

Assim, o que é importante analisar é: qual foi a alta de preços descontando-se a elevação dos custos de construção – que no Brasil, segundo o estudo da Poli, foi muito superior à inflação oficial, medida pelo IPCA – e considerando-se uma margem de lucro que compense o fato de que a taxa de juros básica da economia, que baliza as aplicações mais conservadoras, é alta?

“Se houver muito menos gente para comprar imóveis, os empreendedores tentarão fazer ofertas de preços mais contidos. Mas suas margens já são pequenas, não dá para fazer grandes descontos. Nesse mercado imobiliário, quando há uma oferta maior que a demanda, a queda de preços tende a ser moderada, não enorme”, diz João da Rocha Lima.

3 Imóvel não é tomate: 

A flexibilidade para aumentar os preços dos imóveis acima do “preço justo” também não é ilimitada. Pelo menos não onde não é possível financiar quase a totalidade do imóvel.

Imóveis não são como tomates, pãezinhos, leite ou mesmo combustível, que ao sofrerem uma alta de preços significativa, são acomodados pela população no seu orçamento pessoal de algum jeito. Bens de consumo e serviços de baixo valor têm maior flexibilidade para grandes altas.

Casas e apartamentos, por sua vez, são bens de alto valor, a maior compra da vida da maioria das pessoas, e comprometem uma parte muito significativa do orçamento.

Além disso, não é todo dia, nem toda semana, que as pessoas compram imóvel para morar, e sempre é possível recorrer ao aluguel.

“Se o empreendedor verificar que há mais demanda que oferta, ele pode querer praticar um preço acima do justo e cobrar bem mais. Mas ele vai esbarrar na capacidade de pagamento das pessoas”, diz o professor.

4 Bolhas imobiliárias são fenômenos localizados, não generalizados: 

Ao descontar a inflação da curva de preços dos imóveis residenciais em diversas cidades americanas, no período de janeiro de 2002 a dezembro de 2013, o professor João da Rocha Lima mostrou que apenas algumas cidades viram o fenômeno de bolha, e outras não. Contudo, essas outras, que não tiveram de fato uma oferta de preços agressivamente acima de seu “preço justo” também viram uma retração significativa de preços após o estouro da bolha nas cidades onde de fato esse aumento ocorreu.

O gráfico a seguir mostra a oposição de cidades como Miami, onde houve bolha de fato, e Detroit, onde os preços, apesar de não terem crescido significativamente, desabaram após o estouro da bolha.
   
O gráfico leva em conta o Índice Case-Shiller, que acompanha os preços dos imóveis residenciais nos EUA, e a inflação pelo CPI, índice de preços ao consumidor americano.

Segundo o texto da carta do NRE-Poli: “Na curva de descida, a adrenalina (aqui medo, contra a euforia na subida), que impõe a visão de que existe bolha no real estate, resultando a ideia de que todos os preços são inadequados e seu valor deve cair, provoca um rescaldo até mesmo nas cidades que não sofreram impacto na curva de subida”.

De acordo com Rocha Lima, o mesmo raciocínio se aplica ao Brasil. “Poderia acontecer uma bolha em um bairro, ou mesmo em uma avenida de São Paulo, mas dificilmente em São Paulo inteira. É uma questão de segmento de mercado”, explica o professor.

5 O Brasil viveu uma alta de preços acima do “justo” em 2011, mas agora não exibe um cenário de bolha: 

Para analisar a possível existência de bolha imobiliária no Brasil, o NRE-Poli levou em conta o período de janeiro de 2005 a dezembro de 2013, por abarcar o advento das grandes companhias de capital aberto ao mercado imobiliário, aliado às grandes injeções de capital estrangeiro.

Para avaliar a evolução dos preços dos imóveis residenciais foi tomado como base o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R) do Banco Central.

Fez-se a ressalva, porém, de que o IVG-R abarca 11 das principais regiões metropolitanas, não havendo um índice separado para cada uma delas.

Para deflacioná-lo, João da Rocha Lima não usou o IPCA ou o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC), por entender que este último, comumente utilizado para esse tipo de análise, não reflete os custos típicos das construções para a população de renda média e média-alta, além de não capturar certos elementos.

Os cálculos do NRE-Poli chegaram a uma elevação dos custos dos terrenos de 16,5% acima do INCC, e a uma inflação dos custos de edificação de 3,5% acima do INCC.

Considerou-se, para a análise, de que os custos de construção são compostos da seguinte forma: 28% custos do terreno e 72% custos da construção em si. Na carta, o professor ressalva, porém, que a composição de custos pode variar bastante de região para região.

Descontando-se essa inflação de custos, percebe-se que, com exceção do pico de preços em 2011, a alta dos preços, desconsiderando-se a alta de custos, não foi grande. Repare, no gráfico, que os preços saem de uma base 100, em 2005, para 103 em 2013.
   

Isso de deve ao fato de que, no período, os custos de construção, notadamente os dos terrenos, subiram vertiginosamente.
   

Ou seja, pelos cálculos do NRE-Poli, o aumento dos preços dos imóveis, embora muito superior ao da inflação oficial (IPCA) está em linha com a inflação dos custos de construção do setor.

6 Os preços dos imóveis residenciais realmente estão distantes da realidade do brasileiro: 

Apesar disso, a população tem razão de estar com essa sensação de que os preços dos imóveis residenciais estão muito distantes de sua renda.

Isso porque, embora a renda do brasileiro tenha crescido entre 2005 e 2013, este crescimento ficou muito aquém do crescimento dos custos de construção e, consequentemente, dos preços dos imóveis.

A alta é muito expressiva quando se desconta a inflação pelo IPCA – que em tese é o aumento de preços para o consumidor – ou mesmo o crescimento da renda do brasileiro, mostrando que há sim um desequilíbrio forte nesse sentido.

O gráfico a seguir deflaciona o IVG-R pelo IPCA, pela evolução da renda e pela evolução dos custos dos empreendimentos entre 2005 e 2013:
 

Repare que, de 2005 para 2013, um mesmo imóvel ficou 74% mais caro para uma pessoa de um mesmo estrato de renda. Ou seja, para alguém da classe B, por exemplo, o mesmo tipo de imóvel no mesmo tipo de localização ficou 74% mais caro, apesar do ganho de renda.

Vamos viver pior?

Perguntado se isso significa que vamos viver cada vez pior nos grandes centros brasileiros, o professor João da Rocha Lima respondeu “já está acontecendo”.

Assim como disse na carta, a tendência é que a classe média seja expulsa dos bairros em que habitava para morar em bairros cada vez mais periféricos, ao mesmo tempo em que os bairros mais centrais ganham imóveis compactos ou voltados para estratos de renda mais altos.

“Ou se constroem imóveis cada vez menores, o que também tem um limite, ou se elitiza o bairro”, observa o professor.

A população fica, então, obrigada a escolher entre morar em um apartamento compacto e bem localizado, o que pode ser inviável no caso de uma família grande, ou morar em um imóvel mais espaçoso, porém mais distante.

A necessidade de as cidades se espalharem, mas continuarem voltadas para o centro, só vai agravar ainda mais os já sérios problemas de mobilidade das grandes cidades brasileiras, conclui o professor.

A íntegra do estudo está disponível abaixo:

CartaNRE-Licoes-bolhas by EXAME.com

Fonte: EXAME.com

IGP-M REGISTRA QUEDA NA SEGUNDA PRÉVIA DO MÊS

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou, no segundo decêndio de maio, variação de -0,04%. No mês anterior, para o mesmo período de coleta, a variação foi de 0,83%. O segundo decêndio do IGP-M compreende o intervalo entre os dias 21 do mês anterior e 10 do mês de referência.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou variação de -0,45%, no segundo decêndio de maio. No mesmo período do mês anterior, a taxa foi de 0,91%. A taxa de variação dos Bens Finaisrecuou de 2,25% para -0,21%. A maior contribuição para esta desaceleração teve origem no subgrupo alimentos in natura, cuja taxa passou de 10,97% para -0,84%.

A taxa de variação do grupo Bens Intermediários passou de 0,30%, em abril, para -0,25%, em maio. O destaque coube ao subgrupo materiais e componentes para a manufatura, cuja taxa passou de 0,19% para -0,49%.

O índice referente a Matérias-Primas Brutas registrou variação de -0,97%. No mês anterior, a taxa foi de 0,10%. Os itens que mais contribuíram para este movimento foram: minério de ferro (-2,03% para -6,16%), bovinos (3,94% para 0,00%) e aves (1,49% para -3,91%). Em sentido oposto, destacam-se: café (em grão) (-3,42% para 6,61%), laranja (-15,47% para -6,66%) e soja (em grão) (-1,47% para -0,03%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou variação de 0,66%, no segundo decêndio de maio, ante 0,76%, no mesmo período do mês anterior. Quatro das oito classes de despesa componentes do índice registraram decréscimo em suas taxas de variação. A principal contribuição partiu do grupo Alimentação (1,44% para 0,63%). Nesta classe de despesa, cabe mencionar o item hortaliças e legumes, cuja taxa passou de 7,74% para 0,98%.

Também foram computados decréscimos nas taxas de variação dos grupos:

- Vestuário (1,33% para 0,88%); 

- Transportes (0,58% para 0,54%); e 

- Despesas Diversas (0,47% para 0,37%).

As maiores contribuições para estes movimentos partiram dos itens: roupas (1,71% para 1,16%), gasolina (1,02% para 0,12%) e clínica veterinária (2,46% para 1,05%), respectivamente.

Em contrapartida, registraram acréscimo em suas taxas de variação os grupos:

- Saúde e Cuidados Pessoais (0,70% para 1,31%);

- Habitação (0,57% para 0,70%); 

- Educação, Leitura e Recreação (-0,07% para 0,13%); e 

- Comunicação (-0,09% para 0,17%).

Nestes grupos, destacam-se os itens: medicamentos em geral (0,99% para 2,41%), tarifa de eletricidade residencial (0,11% para 2,93%), passagem aérea (-16,07% para -3,37%) e tarifa de telefone residencial (-0,41% para 0,47%), respectivamente.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) apresentou, no segundo decêndio de maio, variação de 1,06%. No segundo decêndio de abril, a taxa foi de 0,47%. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,46%. No mês anterior, a taxa foi de 0,74%. O índice que representa o custo da Mão de Obra registrou variação de 1,61%. No mês anterior, este índice variou 0,22%.

Fonte: FinanceOne

COMO TRANSFERIR A DÍVIDA IMOBILIÁRIA

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A portabilidade de crédito dá oportunidade ao cliente, que fez uma dívida com determinada taxa de juros em um banco, de transferir, gratuitamente, seu crédito para outra instituição que apresente uma oferta mais interessante.

De acordo com o Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), o consumidor que quiser portar seu crédito para bancos com taxas mais baixas deve ficar atento, pois a instituição pode incluir algum serviço ou tarifa para levar vantagem na portabilidade. A entidade dá algumas dicas para ajudar os clientes que tenham dúvidas na hora da transferência. Uma delas é negociar com o gerente do banco e exigir todas as informações necessárias, como o Custo Efetivo Total (CET) detalhado e o contrato do banco para onde vai migrar o crédito.

É necessário ainda que o cliente exija do banco de onde vai migrar a dívida imobiliária, todas as informações sobre ela e as informações cadastrais, que deverão ser entregues pela instituição, no máximo, em cinco dias.

Os especialistas lembram ainda que existem dois tipos de condição de financiamento imobiliário, uma delas é com uso de recursos de caderneta de poupança e a outra com uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). “Hoje a Caixa Econômica Federal é referencia em financiamento imobiliário com recursos do FGTS, do qual tinha exclusividade”, observa o economista Ricardo Coimbra.

Ele destaca que outras instituições, que são mais novas na operação com esse produto, ainda enfrentam muita resistência por parte dos consumidores. “Vejo que a portabilidade vai fazer com que os bancos tenham oportunidade de aumentar a carteira de clientes no financiamento imobiliário”.

O diretor executivo de negócios imobiliários do banco Santander, Gilberto Abreu, preferiu ressaltar as condições de financiamento com uso de recursos da caderneta de poupança, informando que a iniciativa é benéfica para o sistema financeiro e, principalmente, para os consumidores. “O banco acompanhará de perto o comportamento do mercado de crédito imobiliário e, sempre que possível, oferecerá condições especiais para que o cliente traga e mantenha seu relacionamento conosco”, diz.

Efetivação

Já a Caixa Econômica Federal, em nota, frisou que o processo de portabilidade somente se inicia quando o cliente negocia condições consideradas mais vantajosas junto a uma outra instituição financeira interessada em ter o cliente e a operação. “A efetivação da portabilidade não é obrigatória para nenhuma das partes, mas sim resultante de negociação e acordo entre o cliente e a instituição financeira para qual este pretenda portar o seu contrato”, destacou em nota.

Outros bancos preferem avaliar cada caso de financiamento de maneira individualizada, como opera o Banco Itaú. De acordo o superintendente de comunicação corporativa da entidade, Matheus Fierro, o banco financia imóveis novos e usados e que não tem uma taxa fixa de juros. “Os juros do crédito imobiliário são atribuídos de maneira individualizada, de acordo com o relacionamento do cliente com o banco”, informou.

Fonte: O POVO Online

QUEDA NO PODER DE COMPRA PREOCUPA INCORPORADORAS

A diminuição no poder de compra não impediu o crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos. Para compensar a escalada dos preços, as incorporadoras passaram a lançar apartamentos menores e em bairros mais distantes. A estratégia garantiu a continuidade das vendas até aqui, mas especialistas alertam que a validade dessa estratégia está expirando, pois o preço dos imóveis já ficou inviável para muitos consumidores.

"A evolução da renda e do crédito não acompanhou o preço do imóvel, que já é considerado caro", afirmou o presidente da imobiliária Brasil Brokers, Sérgio Freire.

Do ponto de vista de produto, Freire sinaliza que as incorporadoras tiveram sucesso nos ajustes para atender à demanda. Os novos apartamentos não têm mais cômodos grandes, mas em contrapartida o condomínio ganhou cozinha gourmet, brinquedoteca, lavanderia e sala de ginástica, por exemplo. "Os moradores ainda podem dar uma festa para vários convidados mesmo morando num apartamento pequeno", comentou.

Freire disse que o ajuste no produto pode não ser o bastante para atender a demanda, que foi afetada pela disparada nos preços. "A vontade da população em comprar um imóvel continua, mas a renda não acompanhou a vontade."

Esse descolamento é evidenciado pelo alto volume de cancelamentos de vendas reportado pela maioria das grandes incorporadoras. Em 2013, os distratos de PDG, Gafisa, Tenda, MRV, Brookfield e Tecnisa juntas totalizaram R$ 5,8 bilhões. O cancelamento ocorre porque o cliente deixou de ter a renda necessária para assumir o financiamento bancário para quitar a unidade adquirida na planta.

Para Rubens Menin, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc), que reúne as 19 maiores companhias do setor, o grande desafio está em cortar tamanho e mexer na localização dos imóveis para adequá-los ao bolso dos consumidores. "Faltam bons terrenos para manobra nos grandes centros. Então, quanto maior a cidade, mais dramático fica o lançamento de novos projetos. Nas cidades de menor porte, isso é mais tranquilo", disse Menin, que também é presidente do conselho de administração da MRV.

Ele estimou que os preços ainda vão subir por causa do aumento dos custos da construção. E acrescentou que as incorporadoras tendem a repassar esses custos aos consumidores, pois suas margens de rentabilidade ainda estão se recuperando dos prejuízos com atrasos de obras e estouros de orçamentos nos últimos anos. "As empresas não têm margem para segurar os preços."

Fonte: Portal A Tarde com informações de O Estado de S. Paulo.