EM NOVAÇÃO DE DÍVIDA O FIADOR NÃO É RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA SE NÃO PARTICIPOU DA NEGOCIAÇÃO

1. Do Fiador

Em 2013 João foi fiador de um contrato de locação para fins comerciais.

Seis meses após a assinatura do contrato a empresa encerrou as atividades e o locatário deixou de pagar os aluguéis e devolveu o imóvel.

O contrato previa a locação do imóvel pelo período de um ano.

Três anos após o término do contrato João foi surpreendido com acobrança dos tais aluguéis e mais multa de rescisão contratual por uma seguradora, a qual era a responsável pelo seguro fiança que foi atrelado ao contrato locatício e João ainda teve o nome inscrito no SPC.

Mas, João é responsável pela dívida em razão de ter sido fiador?

NESSE CASO NÃO.

Porque ao término do contrato, o locatário fez um acordo de pagar o valor devido em dez parcelas, no entanto, após o pagamento da segunda parcela ele deixou de cumprir o acordo.

Passo seguinte da seguradora? Cobrar do fiador. No entanto, nesse caso ele não é responsável pela dívida, uma vez que a seguradora transacionou diretamente com o locatário e que João não participou da mencionada composição.

Dessa forma a seguradora optou pela realização de uma novação, da qual apenas e tão somente o locatário participou.

Do que resulta que a cobrança é ilegítima, bem como a inscrição do nome do fiador nos órgãos de proteção ao crédito.

2. Da Extinção da Garantia Prestada

Considerando que o acordo foi celebrado sem a presença e anuência do fiador, deve-se considerar a extinção da garantia prestada anteriormente no contrato de locação.

Em defesa a tese de João, o artigo 844, I do Código Civil, é claro ao prever que:

Art. 844. A transação não aproveita, nem prejudica senão aos que nela intervierem, ainda que diga respeito a coisa indivisível: § 1º Se for concluída entre o credor e o devedor, desobrigará o fiador.

Ainda a Súmula 214 do STJ, também entende pela desobrigação do fiador quando este não participou da novação, acordo e ou aditamento do contrato.

Súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”

No mesmo sentido a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO. TRANSAÇÃO CELEBRADA POR LOCADORA E LOCATÁRIO SEM A PARTICIPAÇÃO DO GARANTE. EXTINÇÃO DA GARANTIA. SÚMULA 214/STJ. 1. Estabelecida transação entre locador e locatário sobre a dívida em anterior ação de despejo, sem a participação do fiador, legítima a extinção da fiança, nos termos do art.1.503, I, do Código Civil de 1916, ou do art. 838, I, do Código Civil de 2002, de acordo com a jurisprudência desta Corte, sedimentada no enunciado n. 214 da Súmula 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 08/10/2013, T4 - QUARTA TURMA).

Diante a previsão legal de desobrigação do fiador, deve-se requerer a declaração de inexigibilidade da dívida em face do mesmo.

Lembrando que, uma vez que a cobrança é indevida ainda é possível analisar a ocorrência de dano moral no caso, seja pela cobrança indevida seja pela consequente inscrição no SPC que também é indevida.

Juliana Petchevist - Advogada, Especialista em Direito Processual Civil pelo Instituto de Direito Romeu Felipe Bacellar.

Fonte: Artigos JusBrasil

O DIREITO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Com temas relacionados ao Direito e à Incorporação Imobiliária, o livro reúne artigos do Ministro do STJ, Paulo Dias de Moura Ribeiro, dos desembargadores do TJ-SP, Jose Roberto Neves Amorim, Francisco Eduardo Loureiro, Carlos Alberto Garbi, do Secretário da Educação do Estado de São Paulo, José Renato Nalini, além dos advogados Álvaro Villaça Azevedo, Araken de Assis, Marcelo Terra e Melhim Challub.

O livro tem a coordenação acadêmica do Desembargador do Tribunal de Justiça (TJ-SP), José Roberto Neves Amorim, e do advogado especializado em mercado imobiliário, Rubens Carmo Elias Filho.

Acesse aqui o livro na íntegra.

Fonte: Abrainc

COMO FUNCIONA A VENDA E ALUGUEL DE IMÓVEIS TOMBADOS

Existem muitos mitos relacionados a compra e venda de imóveis tombados. Quem nunca ouviu falar que o proprietário, quando possui um imóvel que acaba sendo tombado, perde os direitos sobre esse ele? Isso não é verdade, mas acaba virando uma espécie de lenda que deixa administradores de imóveis com o pé atrás. Essa e outras inverdades acabam criando uma mística que atrapalha as relações comerciais envolvendo os imóveis tombados. É fato que os proprietários e locadores desse tipo de imóvel possuem alguns deveres, mas existem também algumas vantagens, como veremos a seguir.

Antes de tudo, o que é um imóvel tombado?

De forma bem resumida, o poder público, seja na esfera municipal, estadual ou federal, considera que determinado imóvel é um bem que precisa ser resguardado, pois possui algum valor histórico, cultural ou paisagístico para a sociedade. Ou seja, o tombamento existe para que determinados imóveis, que possuem algum valor para a sociedade, sejam preservados.

Um bom exemplo é um casarão histórico que persistiu em uma região da cidade que se tornou altamente comercial, com inúmeros prédios nas redondezas. Se o casarão for tombado, ele não poderá ser demolido, dando espaço para a construção de um outro prédio comercial. Além disso, esse casarão ainda precisará ser mantido e conservado.

Hoje, o órgão mais atuante no tombamento de imóveis é o IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico Artístico Nacional. Ele está na alocado na esfera federal e possui uma série de normas e diretrizes que caracterizam se um imóvel deve ou não ser tombado. Além do IPHAN, existem outros órgãos municipais e estaduais, que podem ser mais ou menos atuantes na questão.

Mas o que o tombamento muda nas relações comerciais de venda e aluguel?

Diferente do que muita gente imagina, um imóvel tombado não se torna propriedade do governo. O proprietário do imóvel não perde o seu direito à propriedade nem o locador tem o contrato imediatamente revisto. Ou seja, mesmo tombado, o imóvel pode ser vendido, comprado e alugado.

Outro ponto importante é que o tombamento não impede que o imóvel se torne um ponto comercial, também não impede que a atividade que já era exercida ali continue ocorrendo. Contudo, existem algumas regras especiais que envolvem a conservação desse imóvel.

Os deveres do proprietário ou locador

O imóvel tombado deve ter as suas características mantidas. Na prática, isso significa que a fachada não pode ser alterada. Reformas e modernizações de infraestrutura podem ser realizadas, mas é preciso que o órgão responsável pelo tombamento seja notificado e conceda a autorização. Além disso, proprietários e locadores estão sujeitos à inspeções desses órgãos, que vão conferir se o imóvel está sendo conservado de acordo com as regras.

As vantagens que um imóvel tombado oferece

Usando o mesmo exemplo do casarão que descrevemos acima. Naquele bairro altamente comercial, rodeado de prédios, o casarão por si só é um diferencial para o negócio. Outro ponto importante é a isenção de IPTU. Via de regra, com exceção de alguns poucos municípios, imóveis tombados possuem isenção total do imposto municipal, que em alguns casos pode ser mais caro que o próprio aluguel. Não ter que se preocupar com o IPTU, nem com eventuais revisões (aumento) do imposto é uma excelente perspectiva.

Fonte: Charles Silva / Anapro

Nota do Editor: 

Quando do tombamento perpassa para o proprietário do bem a ser preservado obrigações e restrições que podem atentar contra o exercício de seu direito de propriedade, fazendo jus à indenização proporcional à restrição causada. Uma dessas restrições refere-se a imodificabilidade do bem, não podendo seu proprietário, em face do tombamento, ampliá-lo ou demoli-lo para no local realizar nova construção.

Como forma de compensação ao proprietário de imóvel preservado, pelo fato de não poder exercer o direito de construir em sua plenitude, surgiu o instituto datransferência do direito de construir, que lhe possibilita utilizar em outro local ou mesmo alienar esse direito.

CONFIRA O VALOR DO ALUGUEL NAS PRINCIPAIS CIDADES DO PAÍS

OBS. Preço médio do m² anunciado em agosto foi de R$ 30,13, mesmo valor registrado em abril de 2013.

O FIM DE UMA ERA. VOCÊ AINDA APOSTA EM VENDA NA PLANTA?

Para muitos está sendo difícil se adaptar à nova realidade, principalmente para corretores, imobiliárias, construtores e incorporadores. A parada foi brusca e pouquíssimos notaram o aviso prévio dessa nova fase que veio pra ficar.

Aos mais ansiosos informo que não estou decretando a extinção da venda na planta, aliás ela continuará mas de forma vagarosa, mais inteligente e menos belicosa.

Na última década, uma legião apostou nesse novo mercado. As apostas foram enérgicas e sem qualquer tipo de diretriz. Nunca vimos tantos corretores atuantes no mercado de imóveis. Em todo prédio comercial havia pelo menos a sede de uma imobiliária. Arquitetos, engenheiros e executivos se juntavam para formar novas incorporadoras ou construtoras. Trabalhar no setor imobiliário tornou-se status de nobreza e riqueza. Certa vez escutei a seguinte frase: “No mundo existem 2 ramos que você pode trabalhar errado, que mesmo assim, no final, ainda haverá lucro. O primeiro é petróleo, o segundo, imóveis”. Uma frase tola para um mercado que se alimentava de especulação.

Naturalmente, com o passar do tempo, diversos problemas começaram a aparecer em cadeia.

A venda de imóveis na planta é uma realização puramente tupiniquim. Outros mercados podem até oferecer tal modalidade, porém em número restrito. No mundo, é comum o incorporador obter o financiamento de todo o dinheiro necessário para se construir um empreendimento, e somente após sua conclusão, efetuar a venda de suas unidades autônomas. No Brasil, os bancos realizam a análise do empreendimento através da quantidade de unidades vendidas, capacidade de pagamento da incorporadora e da viabilidade do próprio investimento. A operação perfeita de uma incorporação seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, e em contrapartida, a incorporadora receberia o valor a vista dos bancos abrindo caminho para novos negócios e/ou quitação de dívidas. Mas, infelizmente, a realidade mostrou-se diferente. A incerteza do cenário econômico, a alteração das regras de concessão de crédito, a escassez de crédito (funding) e as falhas em análises de crédito culminaram no “crack” do paradigma de vendas da década.

A operação perfeita de uma incorporação, que seria o repasse de todos os clientes que optaram em financiar o saldo devedor às instituições financeiras, ruiu. Veio a tona a bolha dos distratos. O dilema é que, após o distrato, o empréstimo tomado junto ao banco continua em nome do incorporador. Logo, se o comprador desiste da compra antes do repasse ao banco, o incorporador assume integralmente o valor que fora absorvido junto à instituição financeira para a construção da fração daquela unidade. O incorporador fica altamente imobilizado e devendo ao banco. Imaginem isso aos milhares. Imaginem distratos beirando 60% a 80% de um empreendimento. O resultado será a inegável falência de centenas de incorporadores e construtores em todo o País.

A nova estratégia de vender imóveis na planta surtiu efeito nos tempos áureos do mercado imobiliário. O cliente, entusiasmado com o frenesi e o estado de exaltação das vendas e lançamentos, entrou no mercado pagando por preços absurdos, especulando e comprando imóvel cujo uso futuro era inegavelmente desconhecido. Mas, com o passar do tempo, o furor dos lançamentos em série, vendas em 2 horas e lucratividade exorbitante terminaram. Sobrou o velho e bom mercado imobiliário. Com a alteração brusca do ritmo de mercado, veio a debandada de corretores e o encerramento de centenas de imobiliárias.

A saída em massa de corretores já era esperada pelo mercado. O futuro reservou espaço apenas para trabalhadores que se especializaram na profissão. Aqueles que entraram para buscar tão somente o “El Dorado”, ou foram fisgados por uma realidade midiática de dinheiro fácil, retornarão aos seus ofícios ou buscarão novas oportunidades. Restarão apenas os mais estruturados e conhecedores, como sempre foi a profissão de corretor de imóveis.

O mercado imobiliário brasileiro começa a experimentar uma nova fase: a diminuição drástica de venda de imóveis na planta. Acabou um nicho de mercado de dependia de lançamentos semanais e vendas relâmpago. Retornaram os “velhos investidores”, cujo preceito primordial de compra é o preço. Não adianta mais focar em valores de m² mais caros do mercado para vender. O espetáculo dos grandes incorporadores não faz venda. O cliente não aceita mais essa situação.

Quer uma dica: A era dos lançamentos terminou. O novo mercado quer preço, e somente isso. E finalmente prepare-se culturalmente para o mercado imobiliário. Repense e reveja seus conceitos. Não existe fórmula milagrosa, você só precisa se adaptar às condições atuais. Caso contrário, você continuará sentado no fundo do auditório aplaudindo uma realidade que só existe em seus sonhos.

Luiz Paulo Junior - Especialista no mercado Imobiliário

Fonte: Resumo Imobiliário

ENTENDA COMO FUNCIONA A VENDA DE IMÓVEIS EM ESPÓLIO

É possível vender um imóvel em espólio desde que os herdeiros estejam em comum acordo sobre a venda. Além disso, de acordo com Tarcilla Góes, advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho, o imóvel deve estar legalizado, ou seja, com todos os impostos pagos. “Mas vale ressaltar que comprar esse tipo de bem é sempre arriscado”, alerta Tarcilla.

Para realizar a venda, o espólio deve estar constituído, ou seja, o inventário tem de estar aberto para que a venda possa realmente ser concretizada.

Segundo a advogada, a venda pode ser feita por via judicial e extrajudicial. “É necessário verificar se o falecido deixou herdeiros, quantos bens, se deixou testamento, se os herdeiros estão de comum acordo com a venda, enfim, há vários requisitos para estabelecer por qual via será a venda. Contudo, se o inventário judicial já estiver aberto, sempre deverá ser feita por meio da justiça”, explica.

Desde 2007 é possível fazer inventários por meio de escritura pública em algumas hipóteses: o falecido não ter deixado testamento, não possuir filho menor ou incapaz, não haver divergência entre os herdeiros quanto à divisão dos bens, não existir dívidas tributárias do imóvel a ser negociado e o falecido não ter qualquer pendência junto à Secretaria da Receita Federal. Preenchidos todos esses requisitos e pagos os impostos (ITCMD) e despesas de escritura pública, o inventário pode ser concluído em até 60 dias. É o chamado inventário extrajudicial.

No caso do inventário judicial, a venda é feita por meio de alvará. O juiz autoriza a realização da venda por meio de alvará com o recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ITCMD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual. A escritura de compra e venda será celebrada entre o espólio do falecido, representado pelo inventariante, e o comprador. Nessa alienação pelo espólio incidirá um segundo tributo, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos), a ser recolhido ao município pelo adquirente. É importante lembrar que os herdeiros precisam justificar para o juiz o motivo da antecipação da venda do bem antes da finalização da partilha.

Tarcilla ressalta que o comprador deve estar preparado para o tempo de demora e a burocracia que envolve uma transação desse tipo. “Quanto maior o tempo, maior será o deságio do imóvel, portanto, enquanto você perde a paciência, está economizando. Neste caso, tempo é dinheiro, ou melhor, tempo é economia de dinheiro”, informa.

Cuidados

Quanto maior o número de herdeiros, mais complicado se torna o processo de compra. Se existe algum menor como beneficiário, o inventário passa a ser mais demorado ainda, pois é preciso ter a autorização do Ministério Público. E todos os herdeiros precisam estar de comum acordo com a venda.

As dívidas dos herdeiros e do espólio também podem atrasar todo o processo, pois, para a venda ser concluída, todos devem ter suas certidões negativas emitidas.

Uma dica é sempre avaliar o imóvel e os vendedores antes da compra. Verifique a idoneidade do falecido e dos herdeiros na instância estadual, federal, municipal e no registro de imóvel do bem que quer adquirir. Se o bem e os vendedores tiverem muitas pendências, o comprador deverá analisar bem se pretende correr o risco de adquirir o imóvel, pois os gastos para a regularização muitas vezes não compensa.

Em caso de cessão de direitos, o comprador deve verificar as certidões do falecido e dos herdeiros, as certidões do imóvel, bem como checar em que fase processual está o inventário, consultando sempre um especialista para ter segurança jurídica na compra.

Se houver inventário judicial, é preciso verificar o motivo do litígio. Contrate um advogado para estudar o processo e dar um parecer sobre a compra. Quando se trata de inventário anterior ao ano de 2009, quando não havia inventário em cartório, é preciso analisar o que está travando a sua conclusão. Se houver litígio, analise se a compra pode ser descartada, pois o inventário pode levar muitos anos para ser concluído.

Em inventários em que há mais de um imóvel em questão, é preciso analisar os demais bens. Se algum deles tiver problema, isso poderá complicar a situação daquele que está sendo comprado. Se não houver riscos que causem demora, o indicado é dar um sinal para complementação do preço com a partilha registrada.

Luiz Paulo Junior 

Fonte: Zap Pro

CONSIDERAÇÕES SOBRE A GESTÃO IMOBILIÁRIA

A Gestão Imobiliária representa, cada vez mais, uma função essencial para o bom desempenho do mercado imobiliário. Mais de metade da poupança mundial encontra-se aplicada em ativos imobiliários, esta análise, por si só, é suficiente para que possamos ter uma noção da importância do mercado imobiliário e o quanto ele representa no conjunto da economia global.

No mercado imobiliário, como em qualquer outro mercado, transacionam-se bens e serviços. Neste caso, em pauta, estão os bens e serviços imobiliários.

Os bens transacionados são, entre muitos outros e a título de exemplo, edificações residenciais, terrenos, edificações comerciais, propriedades rurais, imóveis tombados (valor histórico) e edificações com finalidades específicas, como galpões, armazéns, fábricas, etc.

Quanto aos serviços transacionados, eles são, essencialmente, os seguintes: Promoção Imobiliária, Avaliação Imobiliária, Mediação Imobiliária e Gestão Imobiliária. Estes tipos de serviços são prestados ao Investidor imobiliário, que é o verdadeiro motor deste nosso mercado, sendo presença permanente no ramo, ora na posição de comprador, aparecendo pelo lado da Procura, ora na de vendedor, surgindo pelo lado da Oferta.

Numa análise geral, a relevância da Gestão Imobiliária, resume-se a uma exigência crescente de todo e qualquer investidor imobiliário, num setor que ora se nos apresenta com um viés recessivo, porém, de característica cíclica, o que certamente lhe conferirá, em breve futuro, franco e célere desenvolvimento e para o Gestor proativo não há crise.

Segmentação da Gestão Imobiliária:

A Gestão Imobiliária poderá dividir-se em dois segmentos básicos conforme ela se desenvolva, essencialmente, na óptica do investidor ou na óptica do utilizador. A distinção essencial entre Gestão de Imóveis, Gestão de Ativos Imobiliários e Gestão de Carteira de Ativos Imobiliários, é que a primeira é uma gestão tática e as duas últimas configuram uma gestão estratégica.

Se contratada a gestão de uma carteira de ativos imobiliários, será responsabilidade de uma tríade de gestores, o gestor de carteira imobiliária, o gestor de ativos imobiliários e o gestor de imóveis, a liberação do cash flow futuro previsto no estudo de viabilidade que precedeu a aquisição de cada um dos ativos, bem como manter a estrutura funcional de forma a garantir a rentabilidade, a longo prazo do projeto, já que um imóvel é um negócio dinâmico, não um objeto estático constituído de concreto e tijolos como aparenta.

Sendo a construção civil e o ramo imobiliário os reais impulsionadores da economia mundial, podemos dizer que, ao investirmos neste setor, é líquido e certo, que a curto prazo, o investimento efetuado será recuperado de forma rápida e sempre com uma margem de lucro na faixa de média para alta.

Na atualidade, o investidor tem um papel dinâmico e fulcral na gestão de fundos a serem investidos, e teremos que ter gestores capazes de enfrentar este desafio. O mercado apresenta muitas oportunidades e quanto mais bem distribuído o patrimônio, diversificando produtos e localizações, se potencializa as chances de sucesso.

Enfim, a Gestão Imobiliária promove uma visão ampliada do negócio, ao tempo em que instrumentaliza o Gestor a ofertar soluções, oriundas de suas competências, seja na gestão de investimentos, seja na gestão patrimonial, no atendimento às mais diversas demandas de interesses e/ou oportunidades objetivando sempre um melhor resultado e a satisfação plena do cliente.

Prof. Marcos Mascarenhas 
(Reedição revisada)