DIREITOS E DEVERES DO LOCATÁRIO SÃO EQUILIBRADOS E ATUAIS

A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como a Lei do Inquilinato, estabelece os direitos e deveres do locatário, não só no que diz respeito ao pagamento de aluguéis e encargos, mas também em relação à conservação do imóvel e a aplicação de multa, nas diferentes hipóteses de rescisão da locação. 

As obrigações do proprietário e do inquilino integram a Seção IV da referida Lei e encontram-se especificadas nos artigos 22 e 23 respectivamente, ficando claro que cabe ao locador o pagamento de despesas extraordinárias de condomínio, vale dizer, as que não dizem respeito aos gastos rotineiros de manutenção do prédio. 

Em relação a certas despesas, vez por outra surge dúvida quanto a quem cabe o seu pagamento, como é o caso do rateio do custo de demissão de funcionário antigo, anterior ao tempo da locação do imóvel, devendo prevalecer a proporcionalidade para aferir o que cabe a cada um. 

O locatário é obrigado a cumprir a Convenção e o Regulamento Interno do prédio, arcando com as penalidades na hipótese do seu descumprimento. Vale salientar que o responsável pecuniário perante o condomínio é o proprietário, que irá se ressarcir do gasto feito junto ao locatário. 

Na hipótese de rescisão da locação, motivada pela transferência do locatário pelo seu empregador, não incide a cobrança da multa contratual, desde que avise o locador com antecedência de 30 dias, por expressa disposição do artigo 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/91. 

Na hipótese de denúncia imotivada, o inquilino responderá pela multa, obedecida a proporcionalidade ao período do descumprimento, em sintonia com o disposto no artigo 4º, da Lei do Inquilinato. 

A Lei faculta ao locatário, ainda, a rescisão antecipada do contrato, mediante o pagamento de multa, como foi visto acima, o que contudo é negado ao locador, que é obrigado a respeitar a locação, pelo prazo que for ajustado no contrato. 

É dever do locatário comunicar ao locador todo e qualquer problema que apresente o imóvel, tal como vazamento que cause ou sofra de outra unidade, deterioração de canos, parte elétrica, hidráulica e demais apetrechos que guarnecem o imóvel. 

Em caso de separação do casal, cabe ao locatário comunicar de imediato o fato ao locador, para que tome conhecimento de quem permanecerá no imóvel, vez que a Lei prevê que a "locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel" (artigo 12). 

Nessa hipótese, poderá o fiador exonerar-se da fiança, devendo o novo locatário buscar uma das garantias locatícias, viabilizando a sua permanência no imóvel. 

O locatário também poderá exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, desde que o faça no prazo de 30 dias, a partir de sua inequívoca notificação em relação às condições de venda almejadas pelo proprietário, que deverão ser bem pormenorizadas, inclusive quanto à exibição da documentação relativa ao imóvel. 

É obrigação do inquilino viabilizar o ingresso no imóvel de possíveis candidatos a sua compra, dentro de horário pré-definido, de comum acordo com o locador, caso não almeje a sua aquisição. 

Verifica-se do acima exposto que os direitos e deveres do locatário, previstos em lei prestes a completar 22 anos de vigência, são bem equilibrados e atuais, posto que decorrem de ampla discussão da sociedade, na qual todos os interessados tiveram chances de se manifestar. 

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB. 

Fonte: Revista Consultor Jurídico

60% DO PROCESSO DE COMPRA DE IMÓVEL É FEITO NA INTERNET, DIZ EXECUTIVO DO GOOGLE

O processo de compra de imóveis, que vai desde pesquisar até a compra efetiva, já é feito 60% pela internet e a tendência é que esse percentual aumente ainda mais, de acordo com a previsão do gerente de Negócios Imobiliários do Google Brasil, Igor Lima, apresentada durante sua palestra no V Encontro Brasileiro dos Corretores de Imóveis e no Congresso do Mercado Imobiliário realizado em Foz do Iguaçu, na semana passada.

Na opinião do executivo, cada vez mais consumidores procuram e compram imóveis pela web, sem a intermediação de um corretor. Só no ano passado, entre 30% e 35% das vendas de imóveis foram efetuadas a partir da internet.

Ele conta que esta mudança no comportamento de compra do cliente já foi percebida pelos empresários, mas o setor ainda não se adaptou completamente. Construtoras e incorporadoras ainda não utilizam a internet como ferramenta de atração de clientes, preferindo os meios tradicionais como televisão e impressos. Neste sentido, o gerente do Google Brasil acredita que os corretores de imóveis estão mais antenados com a transformação do mercado, usando mais as redes sociais e ferramentas da internet para auxiliar seu trabalho.

“Os empresários já perceberam que isso mudou. Mas o mercado imobiliário é muito tradicional. Eles vão ter que perceber isso na prática quando afetar os resultados”, dissse Lima. “Os corretores aprenderam muito mais rápido porque estão na ponta do processo lidando diretamente com o cliente. Eles estão vendo que o cliente chega no stand sabendo de tudo.”

O executivo ressalta que, entre cinco ou seis buscas realizadas por brasileiros na internet, cinco são em sites do mercado imobiliário, quatro imóveis são visitados e em somente dois os consumidores ficam interessados, o que significa que "as pessoas buscam muito mais imóveis, mas limitam as visitas.”

Fonte: InfoMoney

A CCI CARTULAR, A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE E A ILUSÃO DO REGISTRO

O problema

Os cartórios de Registro de Imóveis começam a receber pedidos de cancelamento de registro da alienação fiduciária pelo implemento da condição (pagamento da dívida).

Ocorre que, em muitos casos, os direitos foram cedidos pelo titular (proprietário fiduciário) por meio de CCI´s – cédulas de crédito imobiliário, emitidas para fins de obtenção de novos recursos.

Nestas circunstâncias, novos titulares de direitos surgem, em substituição aos credores originários. Findo o contrato, remanesce a necessidade de se fazer o cancelamento do registro de alienação fiduciária, nos termos do Art. 25, § 2º da Lei 9.514, de 1997, já que o pagamento da dívida (e seus encargos), resolve de pleno direito a propriedade fiduciária. Diz a Lei:

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Porém, o subscritor de tais requerimentos (intitulado “credor fiduciário”) é outro que não aquele que figurou no registro como titular da propriedade fiduciária.

Constatada a quebra da continuidade, o Cartório acaba devolvendo o título para que se reate o trato sucessivo. É nessa ocasião que são apresentadas declarações passadas por entidades integrantes de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados atestando que ocorrera a cessão do crédito e que o atual titular seria terceiro e não o fiduciário originário.

O problema, então, surge, com toda a complexidade.

Fundamento da resistência

O singelo fundamento da denegação da averbação e devolução do título é o art. 195 e 237 da Lei 6.015, de 1973, que rezam:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Os interessados, via de regra bancos comerciais, arrostam a devolução sustentando que os §§ 1º e 2º do art. 22 da Lei 11.931, de 2004, autorizariam o cancelamento perseguido já que a cessão de crédito estaria “dispensada de averbação no Registro de Imóveis“. 

Citam, em arrimo da tese, o art. 22 da Lei 9.514, de 1997. Aqui vai o conjunto normativo:

Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.

§ 1º A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.

§ 2º A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.

A questão estaria aparentemente superada. A simples declaração passada por entidades integrantes de sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados (art. 7º, § 1º da Lei 9.514/1997) poderia suprir a necessidade de título legitimo registrado para configurar a situação jurídica do proprietário fiduciário, cessionário do crédito.

Mas a questão fulcral que não foi enfrentada é seguinte: pode a transmissão da propriedade resolúvel dar-se sem o respectivo registro? É disso que se trata. A cessão do crédito (principal) implicaria a sucessão singular na propriedade fiduciária (elemento acessório). Como fazê-lo sem que se cumpra o art. 1.245 do CC?

A propriedade é um direito real (CC. art. 1.225, I) que se transfere “mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (CC, art. 1.245).

As potentes presunções que decorrem do registro são confirmadas pelo código civil no dito art. 1.245, § 1º:

Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

A regra de direito material percute na Lei 6.015, de 1973 – art. 252 da LRP:

Art. 252 – O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Calha dizer que o art. 1.227 do CC também obriga a transmissão dos direitos reais à formalidade essencial do registro:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Tirante a babel nominalista que cega o legislador – que o faz confundir, adrede, averbação com registro, o fato é que estamos diante de uma mutação jurídico-real, ainda que consubstanciada no Ofício Imobiliário por averbação da cessão.

Como superar as exigências de caráter formal representadas por este conjunto normativo?

Uma nova perspectiva gostaria de propor aos especialistas e instaurar uma discussão: a cessão do crédito garantido pelo direito real está dispensada do registro quando e somente quando não implicar a transmissão da propriedade ou da titularidade de um direito real.

Uma coisa é o crédito garantido por um direito real, outra a propriedade. Aquele poderia ser cedido nas condições previstas na Lei, não a propriedade ou o direito direito real. Isso seria possível, por exemplo, na cessão caucionária do crédito (art. 17, III, c.c. § 1º da Lei 9.514/1997). Ou na cessão de direitos que servem de lastro para o crédito imobiliário mas que não dependem do registro para sua constituição (eficácia) e publicidade (para usar as expressões que se insinuaram no art. 63-A da Lei 10.931, de 2004).

O art. 289 do CC, expressamente referido na Lei 9.514/1997 (§ 2º do art. 22), faculta a cessão mas o apoio que se fez neste dispositivo somente confirma a tese aqui desenvolvida. Isto porque:

(a) o artigo 286 do CC alude relações obrigacionais (“instrumento da obrigação”);

(b) o art. 289 do mesmo código prevê o direito do cessionário de averbar a cessão no caso de cessão do crédito hipotecário – não a transferência da propriedade.

Art. 289. O cessionário de crédito hipotecário tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel.

Poder-se-ia, então, sustentar, em conclusão, que a cessão do crédito garantido por direito real estaria dispensada da averbação quando não implicasse a mutação jurídico-real na titularidade do direito, representando, o § 2º da Lei 10.931, de 2004, uma hipótese exceptiva no contexto das cessões possíveis no âmbito das CCI´s.

Porta aberta à fraude

A dispensa do registro da propriedade é a porta aberta para a fraude e a desestruturação do sistema de registro imobiliário no Brasil.

Sem o registro dessas mutações jurídicas, como se poderia saber quem é o proprietário?

Seria necessário diligenciar as centrais de custódia autorizados pelo Bacen e CVM para se saber? Quantas são? Onde estão? Estão interconectadas? A emissão fracionária é controlada por todas elas?

Uma vez cedido o crédito sem o registro, uma outra cessão sempre será possível, pois o registro promove a publicidade da situação jurídica do imóvel – eixo fundamental da garantia real. Essa segunda cessão poderia, inclusive, ser averbada, com o completo desconhecimento da primeira.

Numa disputa judicial, instaurado o concurso preferencial, quem teria a preferência do direito real numa eventual excussão (art. 768 do CPC)? Isso sem falar na emissão fracionária da cédula (art. 18 e seus parágrafos da Lei 10.931/2004)… Vê-se que é praticamente impossível aferir os títulos de preferência que os direitos reais conferem sem o Registro Imobiliário.

Os titulares de direitos reais, que deverão ser obrigatoriamente cientificados da alienação forçada (art. 698 do CPC), dificilmente serão identificados na dispersão executiva decorrente da especialização judiciária se não figurarem na certidão expedida para os fins e efeitos do art. 659, parágrafos 4 e 5 do CPC.

Outras questões relevantes podem ser agitadas. Por exemplo, a constituição do devedor em mora e consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Quem terá a iniciativa de tomar as providências previstas no art. 26 da Lei 9.514, de 1997. Em nome de quem se consolidará a propriedade se o cessionário não se legitimou pelos mecanismos do Registro?

Essa é a razão pela qual entendemos que a cessão de crédito, instrumentalizada pelas CCI´s, quando envolver a transmissão da propriedade (fiduciária) deve transitar pelo Registro de Imóveis competente – ainda que a transmissão da propriedade se opere, nestes casos, por mera averbação.

Fonte: Imprensa ARISP

Nota do Editor:

A CCI é o documento representativo do crédito originado pela existência de direitos de crédito imobiliário com pagamento parcelado. A cédula é emitida pelo credor, com o objetivo de facilitar e simplificar a cessão do crédito. Desse modo a cédula atende o mercado da securitização, agilizando a negociação de créditos uma vez que a cessão pode ser feita mediante o endosso no próprio título, sem necessidade de uma formalização com um contrato de cessão.

A principal virtude das CCIs de um modo geral é que sua negociação se faz independentemente de autorização do devedor, uma característica indispensável para adequar o crédito imobiliário às condições de negociação no mercado financeiro e de capitais.

Além da tradicional forma cartular (em papel), a lei admite a emissão de CCI escritural, compatível com a evolução tecnológica de uso de meios eletrônicos para realização de negócios. Trata-se de título emitido por escritura pública ou particular, que permanece custodiada em instituição financeira, sendo registrada por meio de sistemas de registro e liquidação financeira de títulos privados, autorizados pelo Banco Central do Brasil. A movimentação das CCIs escriturais é feita por sistemas eletrônicos de negociação. (Excerto do texto de Acrux Capital Management)

Conheça os riscos dos contratos de gaveta

Contrato De Gaveta Problemas com Construtoras, Queixas Conheça Seus Direitos com a AMSPA

Saiba como se proteger para não cair nas armadilhas deste antigo tipo de negociação imobiliária

O famoso "jeitinho brasileiro" deu origem a uma antiga e perigosa prática de negociação imobiliária: os contratos de gaveta. Mesmo proibido desde 1964, o acordo verbal de cessão de direitos e obrigações, no qual uma pessoa que comprou um imóvel com financiamento habitacional vende o bem e transfere a dívida a um terceiro sem informar ao banco, ainda se faz presente nas negociações de compra e venda de imóveis.

Agora, os "gaveteiros" estão na mira do Ministério das Cidades, que prevê punir, com a perda da casa, o proprietário que repassar o bem adquirido por meio do programa habitacional ‘Minha Casa, Minha Vida 2’.

Diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH/Nacional), Lúcio Delfino explica que, apesar de não haver lei específica, proprietário e mutuário que se envolvem nesse tipo de acordo podem sofrer penas.

Entre elas, ver o contrato de financiamento suspenso, ter de antecipar o pagamento das parcelas da dívida a vencer, sofrer restrição de crédito habitacional para aquisições futuras por até cinco anos e, inclusive, perder o bem.

“O controle desse tipo de prática pelos bancos é difícil. Mas os riscos ao comprador e vendedor são altos demais e não compensam. Se o mutuário não pagar a dívida, é o nome do dono, ou da esposa se for casado, que vai para o SPC ou Serasa. Para o comprador, não há o respaldo do seguro habitacional no caso de morte, por exemplo. Hoje, os bancos já promovem a transferência da propriedade e cessão do financiamento sem cobrar a mais. É preciso apenas estar com o nome limpo”, diz.

Vendedor

-Exija do comprador (mutuário) garantias para o pagamento da dívida assumida.

-Certifique-se da idoneidade do comprador. É o seu nome que vai aparecer perante o banco financiador.

-Se o "gaveteiro" não pagar, é o nome do proprietário que vai parar no SPC e no Serasa.

-A elaboração de contrato dá segurança ao titular do bem no caso da falta de pagamento da dívida.

Comprador

-Antes de fechar o negócio, peça ajuda de um advogado para elaborar o contrato de gaveta. Isso assegura que você não corra o risco de perder o imóvel:

-Caso o titular venha a morrer e os herdeiros dele se neguem a cumprir o acordo;

-Se atrasar o pagamento de parcelas.

-Quando uma ação de revisão da dívida é ajuizada, o contrato garante a devolução de valores ao mutuário.

Transferência no banco sem taxas e novas burocracias

Num contrato de gaveta, a morte de uma das partes pode gerar uma crise muito mais grave do que se imagina. Para a família do comprador (mutuário), há o risco de perda do bem pelo não pagamento das prestações futuras, já que não é possível ter a ajuda do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) nem do seguro habitacional para quitar a dívida.

Além disso, se o vendedor (proprietário) morrer, e os herdeiros não aceitarem passar o imóvel para o nome do mutuário, a questão terá de ser resolvida por ação judicial.

Para evitar dor-de-cabeça, a dica é regularizar a transferência da propriedade e da dívida no banco. É como se um novo pedido de financiamento habitacional fosse feito à instituição financeira, sem embaraços ou aumento das taxas ou prestações.

É o que recomenda o diretor da ABMH/Nacional. “A falta de informação e a restrição no nome, que não pode estar negativo, é que afastam compradores e vendedores. A cessão é simples e não há grandes restrições. O mutuário pode, inclusive, ter o auxílio do FGTS para fazer o pagamento do sinal de compra. O valor é pago diretamente ao proprietário, e o restante da dívida do imóvel pode ser financiado com o próprio banco”, afirma Delfino.

Transferência

Para fugir do contrato de gaveta, a orientação é que proprietário e mutuário entrem em contato, juntos, com o banco e formalizem a transferência do financiamento do bem.

Delfim destaca que hoje não há mais a cobrança de taxa extra para fazer a transferência da propriedade do bem. A única exigência é que as partes, titular e mutuário, tenham o nome limpo tanto no Serasa quanto no SPC.

Uso do FGTS

Ao fazer a negociação com o banco, o mutuário terá direito, inclusive, a utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater parte da dívida ou pagar o sinal que o proprietário vai cobrar pela venda do imóvel.


Por Aline Salgado

Fonte: O Dia Online 

ACABOU A EUFORIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Todo mundo sabia que a euforia do mercado imobiliário teria de encontrar um limite, algum dia. E isso já está ocorrendo. Em julho, a venda de imóveis novos em São Paulo caiu 56% em relação ao mês anterior. No Rio, o índice Fipe-Zap, que há três anos mostrava altas consecutivas nos valores de aluguéis, teve queda pequena, de 0,07%, mas que é relevante por interromper o movimento ascendente. O fato ocorre em todo o país. Em Salvador (BA), houve 76 lançamentos imobiliários em 2010 e, no primeiro semestre de 2013, apenas dez empreendimentos. Embora isso tenha sido afetado por pendências relativas ao ambiente, denota a intensidade da crise. Este ano, foram cancelados o 8º Salão Imobiliário da Bahia e a 13ª Feira Construir-Bahia.

Alguns especialistas preferem não falar em crise e citam que, após anos de alta, a volta à normalidade é até positiva para o mercado, para evitar que se crie uma bolha, cuja artificialidade um dia viria à tona, de forma destruidora. Em alguns locais, como a Zona Sul carioca, a recente valorização foi tão intensa que praticamente afastou assalariados e gerou oportunidades apenas para pessoas de poder aquisitivo especialmente alto. Analistas dizem que, com os preços nas alturas, aumentaram as ofertas de locação, pois quem não pode comprar parte para o aluguel. Nos últimos 18 meses, a oferta para locação no Rio subiu 85%.

Dados da Confederação Nacional da Indústria (CNI), sobre construção – não apenas civil, mas de todo tipo – mostram queda no entusiasmo. Todos os indicadores de otimismo na construção estão abaixo das médias históricas, revela a CNI. Não se fala em nada parecido com o que ocorreu nos Estados Unidos, mas, no Brasil, a exagerada valorização dos imóveis está dando lugar a níveis mais próximos da realidade. À BBC Brasil, afirmou Robert Shiller, da Universidade de Yale, não ter certeza de bolha ou crise, mas citou que, nas principais cidades brasileiras, os preços dobraram nos últimos cinco anos, o que merece atenção.

Fonte: Monitor Mercantil

FGV: SEGUNDA PRÉVIA DO IGP-M DE SETEMBRO FICA EM 1,36%

O IGP-M de setembro ficou em 1,36% na segunda leitura do mês, acima da taxa de 0,11% registrada em igual prévia de agosto, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV). O resultado superou o teto do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro ouvidos pelo AE Projeções, que ia de 1,05% a 1,30%, com mediana de 1,17%.

A FGV informou ainda os resultados dos três indicadores que compõem a segunda prévia do IGP-M de setembro. O IPA-M ficou em +1,93% na prévia anunciada ontem, ante alta de 0,10% em igual prévia de agosto. Por sua vez, o IPC-M teve alta de 0,23% na segunda prévia deste mês, em comparação ao aumento de 0,07% na segunda prévia do mês passado. Já o INCC registrou taxa positiva de 0,30% na segunda prévia do indicador deste mês, após alta de 0,26% na segunda prévia de agosto.

O resultado acumulado do IGP-M é usado no cálculo de reajuste dos aluguéis. Até a segunda prévia de setembro, o IGP-M acumula aumentos de 3,55% no ano e de 4,25% em 12 meses. O período de coleta de preços para cálculo da segunda prévia do IGP-M deste mês foi do dia 21 de setembro a 10 de agosto.

CONTRATOS DE LOCAÇÃO DEVEM SER OBJETO DE CONTROLE CONTÍNUO

A celebração de contratos de locação comercial é uma realidade para o crescimento e expansão de empresas que atuam em diversos setores do comércio, notadamente grandes varejistas que possuem lojas e estabelecimentos espalhados pelo país. Com o mercado imobiliário e locatício aquecido e ante a pluralidade de contratos com cláusulas onerosas, muitas vezes impostas por administradoras e imobiliárias, a adequada gestão das locações comerciais das unidades dessas corporações torna-se imprescindível.

A maior preocupação das empresas locatárias de imóveis comerciais e seus gestores resumia-se, até pouco tempo atrás, ao prazo e preço dos alugueis de suas unidades. No entanto, hoje é essencial o mapeamento e acompanhamento completo desses contratos, seja para o ajuizamento de ações renovatórias – visando a manutenção do ponto comercial -, seja para evitar que os custos das unidades tornem-se desproporcionais para aquela atividade e ameacem a saúde econômico-financeira da rede varejista — situação que, sem esse tipo de acompanhamento, só costuma ser percebida pelos administradores quando a crise já foi deflagrada e nem medidas judiciais são hábeis para reverter o quadro.

Isso acontece, por exemplo, quando um contrato de locação de um imóvel comercial passa a vigorar por prazo indeterminado, permitindo a chamada “denúncia vazia” do locador ou a exigência de um reajuste muitas vezes arbitrário do preço da locação e fora da realidade do mercado. Em casos em que a observância do prazo adequado para ajuizamento de ações renovatórias não foi observada, a empresa interessada pode até mesmo “perder” aquele ponto.

Além disso, tem-se verificado ser cada vez mais difícil no mercado imobiliário atual a negociação de contratos de locação que contemplem prazos proporcionalmente compatíveis com os investimentos realizados, fato que tem dificultado até mesmo as negociações renovatórias em sede extrajudicial.

A Lei 8.245/91, que rege contratos de locação no Brasil, por vezes faculta às partes contratantes estabelecerem condições diversas e até mesmo antagônicas ao texto legal e que, no dia a dia, podem afetar sobremaneira estas relações. A denominada Lei de Locações, por exemplo, permite a renúncia de direitos como o da preferência na compra, o de indenização por benfeitorias úteis e necessárias, dentre outros.

Muitas vezes as multas aplicadas, índices de correção, condições para contratação de seguros e cláusulas especiais em contratos condominiais ou de shopping centers que versam sobre despesas extraordinárias (fundos de promoção, taxas de administração, rateio, limite de raio de atuação etc.) podem até mesmo gerar um passivo acumulado que inviabiliza a manutenção de determinada loja, filial ou estabelecimento comercial.

O processo de auditoria de contratos de locação comercial demanda um mapeamento global e uma análise completa dos instrumentos celebrados, seus aditamentos e documentos acessórios. Em certos casos, considerando o nível de complexidade de algumas locações, é possível parametrizar até 60 itens de suma importância para identificar contingências, custos, condições comerciais e jurídicas das unidades locadas, já que não raro tais contratos não são padronizados.

Tal iniciativa permite à empresa locatária e seus departamentos de logística e expansão otimizar procedimentos na negociação de novos instrumentos e até mesmo prever com segurança passivos necessários, seja na entrega do imóvel, ou por ocasião da negociação de renovações.

Ademais, quando da realização da auditoria contratual imobiliária, é possível identificar vícios — como, por exemplo, o estabelecimento de mais de um tipo de garantia no mesmo instrumento, o que é legalmente vedado, ou até mesmo a aplicação de reajuste monetário em prazo inferior ao permitido pela legislação vigente –, falhas de negociação e até mesmo condições que, por força da necessidade à época da assinatura do contrato, foram ignoradas ou não eram conhecidas pelo locatário.

Além dos mencionados aspectos, a realização das referidas auditorias permite a visualização tática do desenvolvimento da atividade da empresa, avaliando-se a sua instalação e consolidação em pontos estratégicos das cidades em que atua. Tais procedimentos podem servir de base, inclusive, para mapeamento de projetos relativos à expansão e conquista de novas áreas de atuação.

Assim, o acompanhamento jurídico dos antigos e novos contratos de locação comercial celebrados é uma ferramenta de suma importância para o crescimento saudável e controlado destas companhias.

Bruno Carvalho é advogado especializado em Direito de Empresa e atua como coordenador da área de contratos comerciais e internacionais do escritório Marcelo Tostes Advogados em São Paulo.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

Os bancos com os melhores juros de financiamento imobiliário A Caixa nem sempre é o banco que tem a taxa de juros média mais barata para o financiamento habitacional, segundo o Banco Central

Casa e dinheiro: as regras para o financiamento variam de acordo com o valor do imóvel

São Paulo – Existem diferentes modalidades de financiamento de imóveis no Brasil, que fazem com que as taxas de juros sigam regras distintas. Imóveis de até 500 mil reais podem ser financiados dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com taxas de juros mais em conta, porque são reguladas; acima desse valor, o financiamento só pode ser feito fora do SFH, e as taxas de juros podem ser mais altas.

Além disso, pode haver dois tipos de cobrança de juros: as linhas pré-fixadas têm juros acordados no ato da contratação e permanecerão as mesmas até o fim do financiamento; já as linhas pós-fixadas têm uma taxa de juro prefixada e corrigida pela variação da Taxa Referencial (TR), que será tanto maior quanto maior for a taxa básica de juros (Selic) no Brasil.

Desde 2012, a TR mensal tem ficado próxima de zero, o que favorece as linhas pós-fixadas. Mas quando há perspectiva de alta nos juros, quem contrata esse tipo de financiamento pode ficar prejudicado.

Ainda assim, o crédito imobiliário é uma das linhas mais em conta do Brasil. As condições também podem variar de acordo com o relacionamento do cliente com o banco. Veja nas tabelas a seguir quais, dentre os grandes bancos, cobram as maiores e as menores taxas de juros médias de financiamento imobiliário em cada tipo de contrato, de acordo os dados passados pelas próprias instituições financeiras ao Banco Central:

Dentro do SFH, com taxa de juros pré-fixada:

Instituição	Taxa de juro ao mês (%)	Taxa de juro ao ano (%)
Santander	0,83	10,45
Itaú Unibanco	0,85	10,72
Caixa	0,91	11,48
Banco do Brasil	0,94	11,89

Fonte: Banco Central
Período: Agosto de 2013
A tabela completa com todos os bancos está disponível em EXAME.com.

Dentro do SFH, com taxa de juros corrigida pela TR (pós-fixada):

Instituição	Taxa de juro ao mês (%)	Taxa de juro ao ano (%)
Caixa	0,47	5,78
Banco do Brasil	0,57	7,12
HSBC	0,68	8,44
Santander	0,68	8,47
Bradesco	0,69	8,58
Itaú Unibanco	0,78	9,82

Fonte: Banco Central
Período: Agosto de 2013

CONDOMÍNIO: O DIREITO DO INQUILINO DE VOTAR

É controversa em matéria de condomínio a questão se o inquilino ou locatário do imóvel pode participar das assembleias gerais do edifício e nela votar. Em princípio, somente podem participar das assembleias os condôminos, titulares de domínio sobre as unidades autônomas. Ou seja, em princípio considera-se condômino unicamente o proprietário, com título aquisitivo registrado em cartório de imóveis.

O art. 1.334, § 2º, do Código Civil equipara aos proprietários “os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas”, ainda que as prestações do imóvel não tenham sido integralmente pagas. Assim, também os titulares de direitos aquisitivos são considerados condôminos e podem participar das assembleias gerais e exercer o direito de voto. No que se refere ao inquilino ou locatário, não sendo ele condômino, não poderia votar nas assembleias gerais do condomínio.

O art. 24 da Lei 4.591/1964 (Lei de Condomínios e Incorporações), modificado pela Lei 8.245/1991, e novamente alterado pela Lei 9.267/1996, introduziu o § 4º, dispondo que “nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça”. Essa norma, todavia, deve ser interpretada restritivamente, tendo como referencial, ainda que revogada, a redação dada pela Lei 8.245/1991 a esse mesmo dispositivo: “Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça”.

Desse modo, o locatário somente poderá participar da assembleia e exercer direito de voto no que se refere, exclusivamente, à matéria sobre orçamento e fixação das despesas ordinárias e do valor da taxa de condomínio mensal, não podendo votar quando se tratar de despesas e taxas extraordinárias. A interpretação literal desse dispositivo como constante da redação da Lei 9.267/1996, poderia dar a entender que, ressalvado o direito de voto em tudo que não fosse despesa extraordinária, o locatário poderia participar de outras votações, como para a eleição do síndico ou para a modificação do estatuto social ou do regimento interno, por exemplo.

Obviamente, essa legitimidade ampla do inquilino vai de encontro a outras normas básicas que regem os direitos dos condôminos, não sendo tal interpretação literal admissível. Discute-se, ainda, se as normas relativas à disciplina do condomínio, como constantes da Lei 4.591/1964, permaneceriam em vigor, diante da sua suposta revogação pelo Código Civil de 2002, que passou a disciplinar a matéria condominial. O art. 1.332 do Código Civil faz expressa menção à existência de lei especial de regulação do condomínio e a lei especial vigente é a 4.591/1964, cujos artigos 1º a 27º permanecem em vigor no que não contrariar e for compatível com o Código Civil.

  

Ivanildo Figueiredo - Professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital

Fonte: Jornal do Commercio

RANKING DOS PREÇOS POR METRO QUADRADO NAS CIDADES BRASILEIRAS

O portal imobiliário Agente Imóvel que monitora o preço médio do metro quadrado de imóveis à venda em 12 cidades brasileiras, divulgou a lista dos preços por metro quadrado das principais cidades.

Segundo levantamento, Brasília foi a cidade com o maior preço por metro quadrado, com R$ 9.098/m², seguida por Rio de Janeiro com R$ 8.158/m². Já as cidades com o metro quadrado mais barato foram Florianópolis com R$ 4.022/m² e Salvador com R$ 4.277/m².

Dentre as 12 cidades monitoradas pelo índice, Fortaleza e Porto Alegre registraram as maiores valorizações nos preços em agosto, de 2,32% e 2,24%, respectivamente. Recife bateu recorde de desvalorização no mês, de -2,49%, seguida por Vitória com -1,41%.

São Paulo apresentou queda de -0,04% e o Rio de Janeiro aumento de 0,26%. 

Na média nacional, o preço do metro quadrado da casa própria registrou R$ 5.450/m² em setembro, valorização de 0,19% informa o Agente Imóvel. 

Veja abaixo o preço médio do metro quadrado em agosto nas 12 cidades acompanhadas pelo Agente Imóvel:

Posição		Cidade	Preço Médio M² (R$)			Preço Médio (R$)	Alteração
	Média Nacional			5.450	741.330			0,19%
1	Brasília			9.098	1.033.014			-0,10%
2	Rio de Janeiro			8.158	1.404.003			0,26%
3	São Paulo			6.921	1.151.813			-0,04%
4	Recife			4.888	664.272			-2,49%
5	Vitória			4.887	616.492			-1,41%
6	Fortaleza			4.876	486.591			2,32%
7	Belo Horizonte			4.704	634.514			0,53%
8	João Pessoa			4.675	404.682			-0,55%
9	Curitiba			4.459	516.178			0,64%
10	Porto Alegre			4.435	569.973			2,24%
11	Salvador			4.277	654.995			0,78%
12	Florianópolis			4.022	759.436			0,12%

O levantamento elaborado pelo portal imobiliário Agente Imóvel acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados à venda, que totalizam mais de 180.000 unidades todos os meses. 

Para o CEO do portal Agente Imóvel, Johan Jonsson, o preço anunciado é a mais eficaz medida comparativa do mercado imobiliário brasileiro. “Os preços anunciados refletem o valor do imóvel em tempo real. Na verdade, esse indicador já é usado há muito tempo nos EUA e Reino Unido, e agora estamos trazendo para o Brasil. Hoje somos os únicos por aqui a utilizar essa referência”, comenta.

O diretor de Ti do portal, Anders Flodmark ainda conclui "O nosso processo de análise de dados é muito cuidadoso e criterioso. No momento do processamento das estatísticas aplicamos um processo de filtragem de pontos de dados extremos. Imóveis com preço ou preço por metro quadrado extremo são excluídos do cálculo. Antes do processamento também há um controle de qualidade manual da amostra para verificar alguns parâmetros e números principais dos dados. Tudo isso gera confiabilidade aos nossos dados", afirma.

Fonte: www.agenteimovel.com.br/mercado-imobiliario  
Colaboração: Roseane Santos / Relações Públicas via E-mail