PROJETO FIXA MULTA PARA CONSTRUTORA QUE ATRASAR ENTREGA DE IMÓVEL

Foto: Alessandro Dantas /Agência Senado

As construtoras poderão passar a contar com um período máximo de 180 dias de atraso na entrega de obras, sem qualquer penalidade, mas após esse prazo poderão ser obrigadas a pagar multa mensal equivalente a 0,5% do valor até então pago pelo comprador e mais uma multa compensatória de 1% sobre o montante já quitado.

É comum no mercado imobiliário a previsão de um período de tolerância para entrega de imóveis vendidos ainda em construção, mas não há padronização entre as construtoras quanto à extensão desse atraso, que em alguns contratos passa de seis meses. A lei hoje não regulamenta esse período nem define o valor da multa por descumprimento do prazo.

A lei que regulamenta as incorporações imobiliárias (Lei 4591/1964) pode ser modificada de forma a prever o prazo máximo de 180 dias de atraso, contados da data fixada para entrega das chaves, e os percentuais de multas para quem ultrapassar esse período. Isso é o que determina o PLC 16/2015, de autoria do deputado Eli Correa Filho (DEM-SP).

O projeto aguarda deliberação na Comissão de Meio Ambiente, Defesa do Consumidor e Fiscalização e Controle (CMA), com voto favorável do relator, senador Valdir Raupp (PMDB-RO). O texto prevê que os valores das multas sejam atualizados pelo mesmo índice previsto no contrato e poderão ser deduzidos das parcelas do saldo devedor.

Determina ainda que, seis meses antes da data combinada para a entrega do imóvel, as incorporadoras devem informar ao comprador sobre possíveis atrasos na obra. E também devem enviar informações mensais ao comprador sobre o andamento das obras. As novas normas deverão valer para os contratos celebrados 90 dias depois de publicadas as mudanças na lei.

Para Valdir Raupp, o PLC 16/2015 contribuirá para acabar com prazos “excessivamente dilatados” para entrega de apartamentos vendidos “na planta”, situação verificada com frequência e que resulta em transtornos e prejuízos aos consumidores.

Ele se manifestou pela rejeição do PLS 279/2014, que tramita em conjunto e prevê multa mensal de 1% sobre o valor total do imóvel e mais multa moratória de 10% também sobre o valor de venda do apartamento, por considerar os percentuais excessivos.

A proposta está pronta para votação na CMA e depois deverá seguir para decisão final em Plenário.

Fonte: Agência Senado

INFLAÇÃO DO ALUGUEL GANHA FORÇA EM JULHO E FICA EM 0,69%

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) acelerou de 0,67% em junho para 0,69% em julho, divulgou nesta quinta-feira, a Fundação Getúlio Vargas (FGV). O resultado do IGP-M de julho ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo AE Projeções, entre 0,68% a 0,83%. E ficou abaixo da mediana encontrada pelo AE Projeções que foi de 0,75%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M saiu de 0,41% em junho para 0,73% em julho. Na mesma base de comparação, o IPC-M passou de 0,83% para 0,60%, e o INCC-M saiu de 1,87% para 0,66%. A variação acumulada do IGP-M em 12 meses até julho é de 6,97%. No ano de 2015, o indicador acumula alta de 5,05%.

Fonte: FGV

INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS: É POSSÍVEL APROVEITAR O MOMENTO ATUAL?

O mercado imobiliário cresceu significativamente nos últimos anos, alicerçado no momento muito positivo que o país vivia associado e no excesso de liquidez internacional. Por alguns anos, os incorporadores estiveram capitalizados pelas emissões de ações e pelas fartas alavancagens corporativas obtidas via emissão de debêntures; os bancos tinham recursos de captação de poupança abundantes para financiar obras e compradores; a renda média do trabalho crescia de forma consistente; e o baixo nível de desemprego, aliado a taxas de juros declinantes de apenas um dígito, permitiam que compradores de unidades tivessem condições de contrair empréstimos realmente de longo prazo que cabiam no seu bolso. Apesar dos vertiginosos aumentos de preços que fizeram com que muitos discutissem a existência de uma bolha imobiliária no Brasil, era fácil comprar imóvel e, muitos, antes fora desse mercado, puderam realizar esse sonho.

Hoje vivemos um momento diferente. O mercado de capitais quase não disponibiliza mais “funding” para o setor imobiliário (os CRIs são uma exceção) e o dinheiro da poupança vem se reduzindo, fazendo inclusive com que o Governo tenha que tomar medidas para afrouxar regras de financiamento para não prejudicar ainda mais o setor, um dos principais geradores de emprego do país. A renda dos potenciais compradores de imóveis no varejo está estagnada e muitos hoje temem o desemprego, o que os faz postergar a decisão de investimento. Já os grandes investidores imobiliários, esses tem procurado barganhas excepcionais, que não tem aparecido… As altas taxa de juros limitam o financiamento do setor, reduzem as margens de lucro do desenvolvedor imobiliário e dificultam a obtenção de crédito pelo comprador.

O cenário macroeconômico é bastante desafiador para o setor em função principalmente da instabilidade vivida pelo lado da demanda por ativos imobiliários. Mas se olharmos mais atentamente para o que vem acontecendo do lado da oferta, podemos perceber uma evolução muito significativa em todo o ciclo de produção de imóveis. Hoje é indiscutível a melhor capacidade dos incorporadores de analisar o crédito dos compradores para realizar vendas mais consistentes. O aprimoramento de seus sistemas operacionais para agilizar os repasses de unidades também é notório. A capacidade de planejamento, orçamentação e execução de obras evoluiu muito. A maior disciplina financeira e o cuidado com a manutenção de um fluxo de caixa saudável tornou-se preocupação constante do setor. Ou seja, sob o ponto de vista operacional e de profissionalização, o setor está inegavelmente num patamar bem acima do passado recente.

Atualmente, no entanto, vivemos um momento onde a demanda se retraiu, provocando um ajuste na oferta de imóveis, estabilizando seus preços e em algumas praças gerando queda nos valores. A volta do crescimento do setor é absolutamente dependente da melhora do cenário macroeconômico. Assim que as condições ressurgirem, a capacidade de reação e retomada do setor, certamente será muito mais rápida e sobretudo mais profissional do que vivenciamos no passado recente.

Dadas as péssimas condições político-econômicas do País e a complexidade da solução dos desafios a elas associadas, qualquer projeção de “timing” para retomada do setor é temerária. O que hoje podemos prever é que a recuperação não virá no curto prazo. Todavia, tão logo o cenário macroeconômico melhore, sobretudo com redução de taxas de juros e melhora das condições do crédito de longo prazo, o mercado imobiliário deve reaquecer e os preços poderão inclusive testar novos patamares.

Pela necessidade de equacionamento das finanças, associada ao excesso temporário de oferta de imóveis e baixa demanda em certas praças, vários incorporadores tem ofertado estoques de unidades prontas com desconto, privilegiando a liquidez para manutenção de seu fluxo de caixa, em detrimento da margem operacional. Isso acontecerá até o momento de ajuste entre quantidade ofertada e demandada. A partir desse momento os preços tendem a se recuperar. Isso pode ser previsto tomando-se como base o custo de reposição de imóveis, que aumenta consistentemente, ano após ano. Neste momento há imóveis que estão sendo vendidos por preços iguais ou até inferiores ao que custaria para serem repostos. Isso significa que, para novos projetos, o incorporador precisará praticar preços superiores para auferir lucro. Do contrário é melhor não ir adiante com o empreendimento, porque terá prejuízo.

A constatação é que existe sim uma janela de oportunidade para comprar bons ativos por preços atrativos, sobretudo para quem está mais líquido e tem menor necessidade de tomada de financiamento. Quem quiser, contudo, acertar com precisão o momento de maior baixa do preço do imóvel, talvez perca a oportunidade.

Para quem não precisa de liquidez no curto prazo também há oportunidades na aquisição de quotas de alguns Fundos de Investimento Imobiliário (FII) que estão sendo negociadas por preços atrativos. Mas é necessário fazer uma avaliação aprofundada dos ativos lastro do Fundo (geralmente voltados para renda), de suas perspectivas a longo prazo e das regras de governança. Importante o investidor entender que um FII via de regra é mais difícil de ser avaliado que um imóvel por um potencial investidor porque, além das variáveis imobiliárias (imóvel, localização, inquilinos, vacância, estágio de desenvolvimento, etc), precisam ser avaliadas as variáveis de estruturação do produto (estrutura de garantias, duração de contratos, renda garantida, seguros contra riscos, etc) e os custos associados ao FII. Esse aspecto faz com que, em certos casos, quotas negociadas no mercado secundário sofram distorções de preços pela dificuldade de precificação pelo investidor. Assim, mesmo que o investidor enxergue uma excelente oportunidade na compra de determinada quota de FII, pode ser que sua posterior venda não seja fácil, caso precise de liquidez, porque outros investidores podem ter uma percepção diferente sobre o ativo ou mesmo sejam incapazes de fazer uma avaliação mais precisa dos fundamentos do ativo e do produto financeiro para chegar ao preço justo.

Em qualquer dos casos, seja na aquisição de imóvel ou de FII, nesse momento de mercado, para aproveitar as oportunidades que surgem, o investidor mais consciente deverá estar preparado para manter em seu portfólio o ativo no médio/longo prazo. Pressões por liquidez no curto prazo podem fazer com que o investimento nesse momento seja um mal negócio.

Obviamente, antes mesmo de focar em questões de liquidez e precificação dos imóveis, o investidor tem que prestar muita atenção na qualidade do(s) ativo(s) imobiliário(s) que está adquirindo e em sua capacidade de venda e/ou de geração de renda. Imóveis como salas comerciais e unidades hoteleiras merecem uma atenção especial em aspectos como capacidade de revenda, nível esperado de vacância e custos operacionais associados, para que não haja surpresas quanto a rentabilidade do investimento.

O momento é de cautela mas existem boas oportunidades de investimento para quem tem boa capacidade de avaliação, caixa disponível, visão e horizonte de investimento de longo prazo.

Régis Dall’Agnese - Administrador de empresas pela UFRGS/RS, Pós-Graduado em Economia e Sócio Gestor e membro da Diretoria da RB Capital.

PRINCÍPIO DA PRIORIDADE REGISTRAL

“O princípio de prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”[1]

Trata-se de um princípio explícito que é exposto na Lei de Registros Públicos, se não vejamos:

“Artigo 186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa de um título simultaneamente.”

Entretanto, essa precedência não existe num plano de forma infinita, ou seja, não é uma regra absoluta a ser levada em consideração. Isso porque só há na medida em que o título está apto para registro, ou caso haja alguma exigência feita pelo Registrador, ser sanada e o mesmo ser apresentado dentro do prazo de validade da prenotação, firmado em 30 (trinta) dias, consoante inteligência do artigo 205 da LRP:

“Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.”

A respeito do prazo da validade da prenotação, tem-se que não deve ser observada a regra geral contida no artigo 132 do Código Civil vigente, em que exclui o dia do começo e computa o dia vencimento. Ao contrário, o prazo da prenotação imputa-se no primeiro dia de início, sendo válida a data do protocolo.

Questão relevante sobre o princípio da prioridade se dá ao fato em que não há prioridade relativa ao registro do título, isto é, não significa que todos os títulos devem ser registrados na mesma ordem que prenotados, observando-se que os títulos contraditórios, aqueles que referem-se ao mesmo imóvel e gerem direitos concernentes estão subordinados à rigorosa ordem de prenotação.

A preocupação com a ordem da prenotação dos títulos continua no artigo 182, segundo o qual os títulos serão apontados, no Protocolo ‘em razão da sequência rigorosa da sua apresentação’.[2]

Caso prático: no que concerne a 02 (duas) hipotecas, não há exclusão de uma pela outra. Não há exclusão da primeira com segunda hipoteca, uma vez que apresentado o título de segunda hipoteca, com referência expressa à outra anterior, Oficial, depois de prenotá-la, aguardará durante trinta dias que os interessados (da primeira) promovam a inscrição. E, após esgotado o prazo, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito obtendo sua preferência sobre o primeiro.

Assim, assevera o artigo o artigo 189 da LRP:

“Art. 189 - Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele.”

Ocorre que nem sempre é assim, pois este Princípio impõe-se uma analisa minuciosa, tendo em vista que existem casos em que é vedado obrigatoriamente o acesso ao sistema registrário do título prenotado, apenas porque com o registro do primeiro título exaure-se sua disponibilidade. Pode acontecer, por exemplo, em duas transmissões do mesmo imóvel, sendo o vendedor o mesmo. Assim, a primeira prenotada será registrada, não havendo espaço no fólio real para a segundo, sendo vedado o acesso pelo Oficial.

Não obstante, outra exceção encontrada é a disposta no artigo 192 da LRP:

“Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.”

Atente-se que a Lei 8.212/91 em seu artigo 53, §1º, determina que os bens penhorados a partir de ação de execução judicial de dívida ativa movida pela União, suas autarquias e fundações públicas ficam indisponível, assim, nos termos do disposto em lei, estando o imóvel penhorado a esses entes a indisponibilidade que grava o bem, a princípio, não permitirá que posteriores penhoras fossem averbadas. Contudo, entendimento consolidado do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo admite o ingresso de novas penhoras em imóveis indisponíveis nos termos da Lei 8.212/91, ressalvado apenas o registro de eventual carta de arrematação:[3]

“Registro de Imóveis. Averbação de penhora de imóvel. Bem considerado indisponível por força de penhora realizada em ação de execução fiscal movida pela Fazenda Nacional (art. 53, § 1º, da Lei n. 8212/1991). Indisponibilidade que não impede nova penhora sobre o mesmo imóvel e a averbação correspondente. Entendimento firmado pelo Conselho Superior da Magistratura. Ressalva, porém, no sentido da impossibilidade de registro da arrematação do bem enquanto perdurar a indisponibilidade. Recusa do Oficial Registrador que deve ser afastada. Recurso provido.”[4]

[1] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6015, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975. 2º Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 191

[2] SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário. O Registro de Imóveis e suas Atribuições. A Nova Caminhada. Ed., 2008. Porto Alegre, pág. 133

[3] KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis. Teoria e Prática. 2ª Ed. São Paulo. 2010. Memória Jurídica, p.30

[4] Processo CGJSP 2009/11330. Data: 07/05/09. Localidade: Santa Adélia. Relator: Ruy Pereira Camilo.

Antonio Junior - Graduado em Ciências Jurídicas pela Universidade de Taubaté (2009) e especialista em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela Escola Paulista de Direito - EPD.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

CAPITALIZAÇÃO: GARANTIA LOCATÍCIA É DESTAQUE NO SEGMENTO

É crescente no mercado a procura dos títulos de capitalização da modalidade Tradicional que se enquadram como soluções para garantia locatícia e dispensam a figura do fiador. Exigência comum no momento de aluguel de imóveis comerciais ou residenciais, a busca por fiador frequentemente constitui uma situação delicada para ambas as partes. Por esta razão, as soluções de garantia locatícia vêm conquistando cada vez mais adeptos.

“As ofertas hoje disponíveis no mercado de capitalização formam um conjunto de soluções de negócios aderentes a diversas demandas de segmentos da sociedade. A solução de garantia locatícia é uma delas”, diz o presidente da FenaCap, Marco Barros.

No sistema, o valor do título é acertado entre o inquilino e a imobiliária ou o dono do imóvel. Enquanto o contrato de aluguel estiver valendo, o título é utilizado como garantia: caso o inquilino não pague suas dívidas, o dono do imóvel pode usar o dinheiro para este fim.

“Ao fim do prazo, se o inquilino não estiver devendo nada ao proprietário, ele pode resgatar o valor”, explica Barros. “E durante o período o inquilino também pode participar de sorteios de prêmios em dinheiro”, completa.

Reservas em elevação

Nos cinco primeiros meses de 2015, as reservas técnicas do segmento de capitalização registraram um crescimento de 8,8% em relação ao mesmo período de 2014, atingindo o montante de R$ 30,441 bilhões. As reservas são os recursos que serão devolvidos aos clientes dos títulos de capitalização sob a forma de resgates.

Ao todo, as empresas de capitalização devolveram R$ 6,630 bilhões no período. Os prêmios pagos em sorteios atingiram R$ 386.294 beneficiando clientes de todo o Brasil. Isso representa R$ 3,8 milhões em prêmios distribuídos por dia útil. São Paulo, Rio Grande do Sul e Santa Catarina foram os Estados que mais distribuíram prêmios no período, mais de R$ 220 milhões no total. O faturamento global do setor nos cinco primeiros meses do ano atingiu R$ 8,294 bilhões.

Fonte: Segs.com.br

STJ CONFIRMA A APLICABILIDADE DO ART. 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS ÀS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Registros e averbações relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento devem ser realizados tanto na matrícula de origem do imóvel, quanto em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas, independentemente da quantidade, estando, entretanto, o registrador limitado à cobrança simples de emolumentos, como se ato único de registro fossem.

Esse é o procedimento estabelecido pelo art. 237-A da Lei de Registros Públicos, referendado pelo Superior Tribunal de Justiça em acórdão publicado, em Recurso Especial interposto por Registrador de Brasília que insiste em cobrança contra legem.

A prática registral, no que tange às incorporações imobiliárias, sempre gerou impasse nos diferentes estados da Federação. Ao passo que alguns concentram todos os registros e averbações em uma única matrícula (“matrícula-mãe”), outros optam pela abertura de matrículas autônomas para cada unidade futura, procedimento esse que acaba por multiplicar, também, o número de atos registrais a serem realizados, onerando, consequentemente, os empreendimentos.

Com efeito, a abertura de matrículas autônomas tem o condão de organizar e facilitar o acesso à informação registral de empreendimentos que agregam muitas unidades autônomas, evitando que a “matrícula-mãe” fique poluída por inúmeros atos de interesse de apenas uma unidade futura. No entanto, a necessidade de múltiplas averbações/registros daqueles atos que interessam a todas as unidades futuras passou a encarecer os empreendimentos, uma vez que passaram a ser repetidos tantas vezes quantas fosse o número de unidades autônomas.

Diante disso, a Lei 11.977 adicionou à Lei de Registros Públicos o art. 237-A, estabelecendo que os atos ali descritos deveriam ser realizados tanto na matrícula de origem, quanto nas matrículas das unidades autônomas, estabelecendo, no entanto, que essas repetidas averbações/registros, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, até a emissão da carta de habite-se, devem ser consideradas como um único ato, independentemente da quantidade de unidades autônomas envolvidas.

Eis o caso analisado pelo Superior Tribunal de Justiça em acórdão publicado nesta semana: o 3º Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, com sede em Taguatinga, cobrou da incorporadora o pagamento de emolumentos referentes a 415 averbações de quitação do preço do imóvel destinado ao empreendimento de incorporação imobiliária efetuadas nas matrículas de cada uma das unidades autônomas. 

O valor em litígio, referente a 415 averbações, ultrapassa o importe de R$ 90.000,00. (Considerando-se as inúmeras averbações/registros realizados ao longo da incorporação, torna-se mais fácil compreender o impacto que a referida norma tem nos empreendimentos)

O Ministro Marco Aurélio Bellizze, acompanhado, à unanimidade, pelos Ministros da Terceira Turma, deu plena aplicabilidade ao art. 237-A da Lei de Registros Públicos, para julgar improcedente o pedido de cobrança dos referidos emolumentos.

Anote-se que o Conselho Nacional de Justiça, acompanhado pelo Supremo Tribunal Federal em juízo de prelibação, já firmou o entendimento de que o referido dispositivo tem aplicabilidade a toda e qualquer incorporação imobiliária ou parcelamento de solo, não se limitando àquelas do Programa Minha Casa, Minha Vida. É dizer, a despeito de a Lei 11.977 dispor sobre o PMCMV, diversas alterações foram por ela inseridas no ordenamento registral, tendo o diploma apontado de maneira expressa quando as inovações se restringem ao Programa, como o fez nos arts. 42 e 43.

Do ponto de vista sistemático, o dispositivo é apto para o fim pretendido, devendo prevalecer sobre eventuais normas estaduais, uma vez tratar-se de competência legislativa privativa da União (art. 22, XXV, CF/88).

Sem mais, esclarecedora se faz a leitura do dispositivo, de sua exposição de motivos e da ementa do REsp 1.522.874/DF:

Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.

§ 1º Para efeito de cobrança de custas e emolumentos, as averbações e os registros relativos ao mesmo ato jurídico ou negócio jurídico e realizado com base no caput serão considerados como ato de registro único, não importando a quantidade de unidades autônomas envolvidas ou de atos intermediários existentes.

“No mesmo artigo 48 insere-se o artigo 237-A à Lei n.° 6.015/73, com o propósito de tornar homogênea a sistemática de cobrança de registros efetuados nas matrículas de empreendimentos imobiliários. Importa destacar que não há atualmente unicidade de tratamento no processo de abertura de matrículas durante a fase de incorporação. A maioria dos Estados abre uma única matrícula, fazendo os registros e averbações necessários nesta matrícula. Outros Estados possibilitam que os cartórios abram tantas matrículas quantas forem as unidades que comporão a incorporação. Neste caso, os registros e averbações e, consequentemente, suas custas, passam a ser multiplicados pelo número de matrículas abertas. Embora possa haver a argumentação de que os cartórios que abrem múltiplas matrículas têm custas de registro e averbação diferentes daqueles que abrem uma única matrícula, a falta de homogeneidade no procedimento possibilita a ocorrência de práticas de custos que podem onerar os empreendimentos.”.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMOLUMENTOS. ATO NOTARIAL DE AVERBAÇÃO RELATIVO À QUITAÇÃO DA AQUISIÇÃO DE LOTES (DESTINADOS A CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA), EFETIVADO NA MATRÍCULA DE ORIGEM, BEM COMO NAS MATRÍCULAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS ADVINDAS DO EMPREENDIMENTO. ART. 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. OBSERVÂNCIA. ATO DE REGISTRO ÚNICO, PARA FINS DE COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

1. O art. 237-A da LRP determina que, após o registro da incorporação imobiliária, até o "habite-se", todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único.

2. Para a específica finalidade de cobrança de custas e emolumentos, tem-se que o ato notarial de averbação relativa à quitação dos três lotes em que se deu a construção sob o regime de incorporação imobiliária, efetuado na matrícula originária, assim como em todas as matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se, inequivocamente, com o aludido empreendimento.

3. Nos termos da lei regência (Lei n. 4.591/64), em seu art. 32, é condição sine qua non ao registro da incorporação imobiliária e, por via de consequência, à negociação das futuras unidades imobiliárias, que o incorporador demonstre a qualidade de proprietário, de promitente comprador, de cessionário, ou de promitente cessionário do imóvel no qual se edificará a construção sob o regime de incorporação imobiliária 3.1 Nas hipóteses em que o incorporador não detém título definitivo de propriedade, o negócio jurídico estabelecido entre ele e o então proprietário do terreno assume contornos de irrevogabilidade e de irretratabilidade, havendo, necessariamente, expressa vinculação do bem imóvel ao empreendimento sob o regime de incorporação imobiliária.

4. Levando-se em conta que o objeto da relação contratual ajustada entre o então proprietário do terreno e o incorporador (ou quem vier a sucedê-lo) encontra-se indissociavelmente ligado à incorporação imobiliária, a matrícula do imóvel no qual se erigirá o empreendimento conterá, necessariamente, o título pelo qual o incorporador adquiriu o imóvel, bem como toda e qualquer ocorrência que importe alteração desse específico registro, no que se insere, inarredavelmente, a averbação de quitação da promessa de compra do terreno.

5. Recurso especial improvido.

(REsp 1522874/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2015, DJe 22/06/2015)

Alberto Malta - Sócio-fundador do escritório Malta & Valle Advogados; Mestrando em Direito, Estado e Constituição, com ênfase em Direito Imobiliário Registral, pela Universidade de Brasília - UnB; Pós-graduando em Direito Imobiliário pelo Instituto Brasiliense de Direito Público - IDP.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

GOVERNO FEDERAL PREPARA NOVA FAIXA DE RENDA PARA A TERCEIRA ETAPA DO MINHA CASA MINHA VIDA

A terceira etapa do Minha Casa Minha Vida, prevista para ser lançada no segundo semestre, deverá facilitar a vida de famílias com renda entre R$ 1,2 mil e R$ 2,4 mil. A secretária nacional de Habitação do Ministério ​​das Cidades, Inês Magalhães, afirmou no Fórum Nacional de Habitação Social, que os mutuários que se enquadrarem na chamada Faixa 1- FGTS poderão comprometer até 27,5% da renda familiar com o financiamento da casa própria.

Nesta nova modalidade, segundo ele, a contrapartida dos governos estadual ou municipal ou da poupança será de 20% do valor do imóvel. “Se uma família com renda mensal de R$ 1,6 mil comprar um imóvel de R$ 135 mil, por exemplo, necessitará de um subsídio de R$ 45 mil”.

Atualmente, o Minha Casa Minha Vida tem três faixas de renda. Na primeira, para famílias que recebem até R$ 1,6 mil, o subsídio pode chegar a R$ 95% do valor do imóvel. Na segunda (até R$ 3.275 mensais), esse subsídio tem um teto de R$ 25 mil. O ajuste se explica pela forte demanda na faixa 1, que acaba concentrando as contratações em famílias que recebem entre R$ 800 e R$ 900. Na prática, a nova faixa intermediária reduzirá as prestações destas famílias.

O Governo Federal também estuda adotar uma agenda sustentável para o programa. Algumas das medidas são ampliar a eficiência enérgica, reduzir o consumo de água nos residenciais e criar um sistema integrado de cadastramento de beneficiários do MCMV. “Esse sistema traria transparência para os municípios”, observou Inês Magalhães no evento em Campinas (SP).

Estas e outras mudanças, como a ampliação da área de serviço das casas e apartamentos, precisam ser incluídas no projeto de lei que o governo federal enviará ao Congresso

Procura por financiamento

Também presente no fórum, o vice-presidente de Habitação da CAIXA, Teotonio Rezende, disse que, apesar da atual conjuntura econômica, as famílias brasileiras continuam procurando casas para comprar.

Uma prova disso é que mais de 6 milhões de pessoas simularam financiamentos imobiliários no site da CAIXA apenas no mês de maio, 40% delas para imóveis do Minha Casa Minha Vida. “Notamos que as simulações de financiamento foram feitas para unidades de até R$ 150 mil reais e por famílias com idade entre 25 e 35 anos”. Teotonio ressaltou que o banco é responsável por 68% do crédito imobiliário do país e afirmou que a entidade “não trabalha com redução de investimento em habitação de interesse social”.

Anunciada pela presidenta Dilma Rousseff em julho do ano passado, a meta da terceira etapa do programa Minha Casa Minha Vida é construir mais de 3 milhões de unidades até 2018. Trata-se de um número expressivo se comparado às 3,75 milhões de moradias contratadas desde a criação do programa em 2009.

Fonte: http://mcmv.caixa.gov.br/

COMO E QUANDO PAGAR IMPOSTO SOBRE A VENDA DE UM IMÓVEL

Essa é uma dúvida bem comum: como e quando pagar imposto sobre a venda de um imóvel.

Se você efetuar a venda de um imóvel com lucro, é necessário o pagamento de imposto de renda de 15% sobre o “ganho de capital”, que é a diferença entre o custo de compra e o valor recebido na venda. Exemplo: se você adquiriu um apartamento por 300 mil reais e recebeu 500 mil ao vendê-lo, o ganho de capital foi de 200 mil reais. O imposto de renda devido será de 30 mil reais (15% x R$ 200.000,00).

Importante salientar que quem vende um imóvel tem até o último dia útil do mês seguinte ao da venda para recolher o imposto de renda sobre a transação. Vamos supor que a venda ocorreu no mês de março; nesse caso, o imposto deverá ser pago até o último dia útil de abril. Esses dados tem que ser informados na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda, importando os dados do programa GCap.

O Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal do Brasil, é utilizado para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis. No aplicativo, existem formulários para preencher os dados da transação: informações do imóvel, tipo de transação (ex.: venda), data da aquisição e data da venda, o valor da alienação, se foi pago à vista ou a prazo, se houve benfeitorias e se o imóvel foi adquirido em partes ou datas diferentes.

Muita gente acha que o valor de aquisição do imóvel se limita ao valor constante na escritura. Ao valor de aquisição do imóvel, pode ser acrescida a quantia gasta com a corretagem - caso esta tenha saído do seu bolso -, com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Apesar de ser mais trabalhoso, é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (se necessário) e guardados os comprovantes de pagamento (tem gente que logo descarta tais comprovantes). No entanto, da mesma forma, o valor da venda é o que você efetivamente recebe pela venda do imóvel. Se a corretagem tiver sido paga pelo vendedor, ele pode abatê-la da quantia recebida.

Agora, vamos tratar de algumas hipóteses de isenção do ganho de capital. De acordo com a Receita Federal do Brasil, temos os seguintes casos de isenção:

1) Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, sendo o limite considerado em relação:

· à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;

· ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).

2) Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969.

3) O valor da redução do ganho de capital para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988.

4) A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

Como é o mais comum, irei expor o benefício dos 180 dias. O Fisco informa que a opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

A Receita ainda destaca:

A contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato.

No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias é contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação.

A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

No caso de aquisição de mais de 1 (um) imóvel, a isenção de que trata este item aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

O contribuinte somente pode usufruir do benefício de que trata este item 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de 1 (um) imóvel residencial, à 1ª (primeira) operação de venda com o referido benefício.

Na hipótese de venda de mais de 1 (um) imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.

Relativamente às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção, observadas as condições precedentes:

nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a (s) data (s) da (s) aquisição (ões) do (s) imóvel (is) residencial (is);

nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.

Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.

Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.

A isenção aplica-se, inclusive:

aos contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;

à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.

A isenção não se aplica, entre outros:

à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

à venda ou aquisição de terreno;

à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

Os dispositivos legais que tratam do Ganho de Capital são a Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39 e Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2º.

David Telles - Servidor Público, Consultor Financeiro, Esp. Direito Tributário

Fonte: Artigos JusBrasil