CAIXA VAI REDUZIR JUROS DOS FINANCIAMENTOS DA CASA PRÓPRIA

O presidente Jair Bolsonaro (PSL) informou que anunciará nesta terça-feira (20) mudanças nas regras de concessão de crédito imobiliário. Ele disse que a medida preparada pela Caixa Econômica Federal (CEF) “mudará a vida dos brasileiros” e deve estimular a geração de emprego no País. A intenção do Palácio do Planalto é oficializar amanhã uma redução de até 31,5% dos juros dos financiamentos imobiliários.

“A Caixa vai anunciar uma coisa que mudará a vida dos brasileiros. A gente vai mudar a história do crédito imobiliário”, disse Bolsonaro.

Atualmente, os contratos de financiamento habitacional são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada). Com a mudança, a Caixa vai reajustar os contratos pela inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). De acordo com as previsões do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IBGE), esse índice deve fechar em 3,82% neste ano.

Segundo fontes do Palácio do Planalto, haverá diferentes faixas de financiamento, cuja taxa de juros vai variar de acordo com o valor do imóvel e o grau de relacionamento do cliente. Para quem for correntista ou receber salário na instituição, por exemplo, o custo será mais baixo. A taxa atual do financiamento habitacional na Caixa varia entre 8,75% e 9,75% – sem considerar o Minha Casa Minha Vida, cujas taxas são menores. A meta da Caixa é atingir, em um primeiro momento, 150 mil famílias. 

Especialistas estimam que a nova modalidade deverá trazer taxas entre 3% e 5%, às quais será acrescido o IPCA – que, nos 12 meses findos em julho, ficou em 3,22%. No Minha Casa Minha Vida as taxas variam de 5% a 8,16%. 

Para o mutuário que aderir aos novos financiamentos, as prestações mensais vão variar de acordo com a inflação. Ou seja, o índice de preços vai corrigir o saldo devedor do contrato e também as mensalidades. Atualmente, este é o papel da TR e por ela estar zerada, as prestações praticamente não variam, mas os juros são mais altos. 

Como o banco estatal detém mais de 70% do crédito habitacional do País, outras instituições também podem derrubar suas taxas para evitar a perda de novos clientes. Por enquanto, os grandes bancos ainda avaliam como irão usar a nova modalidade. O Bradesco afirmou que deve operar essa linha, mas não definiu prazos. Banco do Brasil, Itaú Unibanco e Santander informaram que estão avaliando as opções. 

Apesar de aplicar uma correção que hoje inexiste, na outra ponta o banco abrirá mão, em um montante maior, de suas próprias taxas, que acabam por onerar os empréstimos concedidos. O que ainda está em discussão na CEF é a taxa adicional, que poderá variar de 2% a 3%. Somando juros e taxas cobrados, seriam 8,5% (no modelo pela TR), ante 5,82% (no modelo pelo IPCA), e 9,5% (pela TR), ante 6,82% (pelo IPCA).

As mudanças no cálculo dos juros do financiamento imobiliário devem atrair novas empresas para o setor. Essa é a avaliação do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins. Isso porque o novo indexador acaba com o risco de rendimento negativo e vai atrair investidores institucionais, como os fundos de pensão. “O percentual de recursos de financiamentos proveniente do mercado secundário é muito pequeno. Hoje as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são usadas muito mais para operações direcionadas”. 

Fernando Brasileiro, sócio da True Securitizadora, tem a mesma percepção. “Essa mudança vai permitir que bancos que não tenham captação de poupança possam oferecer crédito imobiliário”. 

Ao ofertar contratos de financiamento corrigidos pela inflação, os bancos ganham uma nova fonte de captação de recursos dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), até hoje feita com a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). As duas fontes são corrigidas pela TR, hoje zerada, e esse indexador dificulta a securitização desses contratos, ou seja, torna mais difícil que os bancos vendam esses créditos ao mercado financeiro. 

“O investidor não quer comprar algo atrelado à TR. Então é um tipo de crédito desconectado do mercado. Já o IPCA é algo utilizado pelo mercado, e isso vai dar ao banco outras possibilidades de funding (fonte de recursos)”, explicou Brasileiro. 

Ele avalia que o risco de aumento da inflação, que poderia levar à inadimplência dos contratos de financiamento, pode ser mitigado por uma exigência de garantias no momento da securitização (quando esses contratos são “empacotados” em um única operação, que será vendida a investidores). 

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) somam, de janeiro a julho, R$ 7,158 bilhões, uma alta de 70,2%. Parte deles é composta por contratos de crédito imobiliário, mas em geral feitos fora do SFH. Já o SFH forneceu R$ 33,7 bilhões em empréstimos. 

IMPACTOS

Para José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a troca da TR pelo IPCA não só reduzirá os juros, mas aumentará a oferta de financiamento. Ele não vê risco de aumento da inadimplência do tomador de crédito com a indexação ao IPCA. “A concessão de crédito é cada dia mais rigorosa. Se houver um pico inflacionário, de qualquer forma isso afetaria o setor. A mudança será boa para o consumidor”, garante.

Já para a economista Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção no Ibre/FGV, a troca da aumenta o risco de inadimplência, o que pode manter os investidores longe do mercado imobiliário. ”Precisamos levar em conta que estamos falando de financiamentos de 25, 30 anos. Isso traz uma instabilidade. Será que a renda da família que tomou o empréstimo vai acompanhar a inflação?”, questiona.

Para Ana Maria, não há um cenário no País que permita dizer que a inflação se manterá no patamar abaixo dos 4%, nos próximos anos. “Não faz muito tempo, a inflação chegou a 10%”, relembra.

Segundo técnicos a par das discussões, não haverá um mecanismo para amortecer o risco da variação inflacionária. Mas, para aumentar a garantia das operações, o prazo do financiamento – que, hoje, pode chegar a 35 anos – será mais curto. O comprometimento de renda, ou seja, o valor da prestação, que atualmente pode atingir 30% do salário, também será menor. Com isso, a parcela do financiamento, entre 80% e 90% do valor do imóvel, deverá ser reduzida, o que vai exigir uma entrada maior. Essas condições serão exigidas nos financiamentos que adotam a tabela Price, em que o valor da prestação começa mais baixo e vai subindo ao longo do contrato. No Sistema de Amortização Crescente (SAC), em que ocorre o inverso, não haverá mudanças. 

9,75% é a taxa mais alta, em média, dos juros imobiliários aplicados atualmente. Ao percentual é acrescido a TR

3,22% é a taxa inflacionária, medida pelo IPCA, nos 12 meses findos em julho. O IBGE estima que o índice fechará o ano em 3,82%

150 mil famílias deverão ser beneficiadas com as novas regras de financiamento imobiliário no primeiro momento.

Fonte: Jornal do Comércio

FAMÍLIAS DE BAIXA RENDA PODERÃO TER ESCRITURA DO IMÓVEL MESMO SEM O HABITE-SE

Segue para sanção presidencial o projeto de lei do senador Irajá (PSD-TO), que permite a regularização de imóveis de famílias de baixa renda sem o habite-se, desde que sejam casas térreas construídas há mais de cinco anos em áreas ocupadas predominantemente por população de baixa renda (PLC 164/2015).

O relator, senador Antonio Anastasia (PSDB-MG), destacou que esse projeto vai permitir que famílias possam registrar suas moradias até mesmo para a venda.

Segundo o presidente do Senado, Davi Alcolumbre, mais de 7 milhões de famílias serão beneficiadas com o projeto que vai à sanção presidencial. A matéria foi aprovada por unanimidade pelo Plenário na última terça-feira (9).

Fonte: Agência Senado

BONS VENTOS PARA A CONSTRUÇÃO CIVIL E MERCADO IMOBILIÁRIO

Em 2019 temos ouvido falar muito sobre o resgate da economia brasileira. De um lado o Governo tem prometido desburocratização, agilidade e investimentos focados. De outro, empresários, investidores e consumidores passaram a respirar mais aliviados, voltando a movimentar produtos e serviços, ainda que com uma certa cautela.

Esses bons ventos econômicos têm sido um fato brasileiro, o que prova a força do otimismo de quem sofreu nos últimos anos um reaprendizado forçado, alterando costumes, educando-se no controle de gastos e procurando economizar.

O acompanhamento da CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção – demonstrou os bons resultados de 2018; este ano, mesmo em praças que experimentavam números baixos ou negativos, o crescimento é visível, como o caso do Ceará, com mais de 25% de aumento nas vendas em relação ao ano anterior – conforme relatado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Vale destacar a tecnologia como um dos fatores para o reaquecimento observado. Desde a idealização do projeto, passando pela escolha dos materiais e execução da obra até sua finalização de entrega, a tecnologia tem sido uma aliada, sendo um forte exemplo o BIM – Building Information Modeling (ou “Modelagem da Informação da Construção”, traduzido ao português).

O conceito de BIM tem sido empregado como uma nova forma de gerenciamento de um projeto, utilizando diversos mecanismos para otimizar ao máximo o empreendimento, através da reunião de informações e detalhes da obra imaginada, com aplicação de tecnologia 3D e criação de planos de ação e logística em trabalho fluido e sincronizado.

Na prática, tem-se a antecipação de variantes, a prevenção de problemas, a redução de custos e o aumento na segurança – para ficarmos apenas em alguns dos benefícios obtidos –, estando atualmente em franco debate, como nos mostra a Agência Brasileira de Desenvolvimento Industrial (ABDI) e a Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção (ABRAMAT) que recentemente realizaram o “2º Seminário de Disseminação do BIM e a Indústria de Materiais de Construção no Brasil”, além do assunto ser objeto de projeto da Comissão de Materiais, Tecnologia, Qualidade e Produtividade (COMAT), da CBIC.

Outro passo determinante para a boa expectativa atual e alavancagem das vendas de imóveis é a movimentação positiva no meio jurídico do País.

Foi aprovada em dezembro de 2018 a Lei nº 13.786, que trata do inadimplemento em contratos de unidades em incorporação imobiliária e loteamentos.

Uma das principais novidades é a possibilidade de cobrança de uma multa de até 25% (vinte e cinco por cento) em caso de rescisão do contrato e aluguel pelo período em que ficou de posse do bem, o que facilita o dia a dia do empreendedor que amargava altos custos pela inadimplência em tempos de crise.

Outro importante marco foi conquistado em São Paulo, diante de uma recente decisão do Tribunal de Justiça Paulista (TJSP) que confirmou o direito de protocolo para o setor imobiliário – basicamente, a decisão permite que o empreendedor tenha sua solicitação de licença avaliada com base nas normas legais que estavam vigentes no momento do protocolo do pedido.

Isso muito beneficia o setor, pois é comum passarem-se muitos meses entre a solicitação e o deferimento da licença, o que causava prejuízos, pois a legislação era alterada no meio do caminho, aplicando restrições ao empreendimento, que não existiam quando o negócio foi inicialmente pensado.

Os ventos sopram a favor e as oportunidades novamente surgem, alavancando investimentos e possibilitando a recuperação do mercado. Aqueles que se garantirem com contratos bem construídos e assessoria especializada colherão bons frutos de seus trabalhos.

Frederico Carlos Barni Hulbert 

Fonte: AECweb

POSSUIDOR DO IMÓVEL PODE FIGURAR COMO RESPONSÁVEL TRIBUTÁRIO NO CADASTRO IMOBILIÁRIO

As prefeituras brasileiras vivem um enorme dilema que já foi superado no próprio Código Tributário Nacional, a inserção, no cadastro imobiliário, que são os contribuintes do IPTU, do nome do possuidor do imóvel, na condição de responsável tributário pelos débitos deste imposto.

No passado era muito comum as prefeituras não adotarem este procedimento, sob o temor de que o "carnê" do imposto fosse utilizado como prova em ações de usucapião ou como instrumento para o pagador se apossar do imóvel. Nossa prática assessorando municípios permite afirmar que esse temor ainda existe. Servidores da área de cadastro evitam a inserção de nomes de possuidor como responsável tributário do imóvel em que residem.

E isso gera um enorme prejuízo para as municipalidades. Haja vista que o processo sucessório brasileiro é complexo e de longo prazo. Há ações de inventário correndo há dezenas de anos na Justiça. E enquanto isso, o imóvel permanece registrado, junto ao fisco municipal, "em nome" do contribuinte falecido. A administração raramente consegue obter informações sobre o seu falecimento e não estabelece qualquer controle sobre tal.

O que de fato realmente acontece:

1) Processos de execução ficam parados, segundo o CNJ chegam a 12 anos até um fim, nem sempre favorável à administração.

2) A cobrança amigável não acontece, pois sequer sabemos quem é o devedor, gerando impossibilidade para a realização do protesto.

3) Há até dificuldade para a promoção da execução, vez que os sistemas eletrônicos dos tribunais não admitem ações de execução sem a inserção do CPF do devedor.

4) Resultado: a administração deixa de arrecadar e os investimentos no orçamento não são possíveis.

Fundamentação legal para a inserção do nome do possuidor como responsável tributário

A fundamentação legal está no próprio Código Tributário Nacional:

Vide o texto do artigo 34, da Lei nº 5.172/1966:

"Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título".

A lei ainda é ampla, ao definir como "possuidor a qualquer título", ou seja, aquele que reside no imóvel e é herdeiro, o que simplesmente invadiu o imóvel e se apropriou do mesmo, o inquilino, aquele que vive num imóvel "cedido" pelo proprietário. Ou seja, o possuidor.

A lei de execuções fiscais, que regula a cobrança da dívida ativa tributária, Lei nº 6830/1980, em seu artigo 4º, define quem são os personagens que podem figurar no polo passivo das ações:

"Art. 4º - A execução fiscal poderá ser promovida contra:

I - o devedor;

II - o fiador;

III - o espólio;

IV - a massa;

V - o responsável, nos termos da lei, por dívidas, tributárias ou não, de pessoas físicas ou pessoas jurídicas de direito privado; e

VI - os sucessores a qualquer título".

A Lei de Execuções Fiscais (LEF) referenda a norma do Código Tributário, permitindo que a execução seja promovida contra o responsável tributário.

Note-se que a posse é configurada pelo domínio do imóvel (animus domini), o indivíduo usa o imóvel para sua residência, para receber suas contas, a energia elétrica está em seu nome, o serviço de fornecimento de água está em seu nome, além do endereço constar em cadastros da Receita Federal e bancos de dados públicos e privados.

O domínio útil se configura como uma "quase propriedade", segundo a doutrina.

A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é no sentido que o imóvel invadido, fato reconhecido e de conhecimento da administração, isenta o proprietário (aquele que consta no cartório) da cobrança do imposto. Note o que diz essa jurisprudência STJ, constante do Recurso Especial nº 1551.595-SP, cuja íntegra se encontra aqui.

"1. É inexigível a cobrança de tributos de proprietário que não detém a posse do imóvel, devendo o município, no caso, lançar o débito tributário em nome dos ocupantes da área invadida".

E nesse sentido encontramos diversas decisões, escoradas no STJ, no mesmíssimo sentido, refutando qualquer alegação contra a inserção do nome do possuidor no cadastro municipal na condição de responsável tributário.

E o que abre esse entendimento de possibilidades?

1) O Município pode atualizar o seu cadastro utilizando-se de informes advindos de outros cadastros, como cadastro da empresa fornecedora de água e esgoto, energia elétrica, Receita Federal, cadastros do Simples, cadastro do próprio município como serviços de assistência social, saúde, educação e até mesmo o cadastro mobiliário (ISS).

2) Há no mercado sistemas de informática ("data lake"), que fornecem esses serviços e eles auxiliam as municipalidades na atualização desses cadastros imobiliários, gerando economia, já que os recadastramentos são de alto valor e demorados. Se somados a serviços de geoprocessamento, também de custos inferiores ao recadastramento tradicional, podem trazer excelentes resultados em termos de melhoria da arrecadação.

José Souto Tostes - Advogado

Fonte: Artigos Jus Navigandi

INCORPORADORAS MOSTRAM FORTE ALTA EM LANÇAMENTOS E VENDAS

As prévias operacionais do primeiro trimestre já divulgadas pelas incorporadoras de capital aberto apontam forte crescimento de lançamentos imobiliários e vendas neste início de ano ao se comparar com igual período de 2018. Juntas, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Helbor, MRV Engenharia, RNI Negócios Imobiliários, Tenda e Trisul lançaram R$ 3,84 bilhões, alta de 82,3%. As vendas aumentaram 30,7%, para R$ 4,06 bilhões.

A MRV - maior incorporadora do país e principal operadora do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida - respondeu pelo maior Valor Geral de Vendas (VGV) lançado, de R$ 1,09 bilhão. No entanto, destaques mesmo vieram das empresas com atuação em imóveis de médio e alto padrão.

O ponto de inflexão do segmento de média e alta renda, saindo de um período de estagnação, ocorreu em 2018, principalmente no quarto trimestre. Um analista, no entanto, pondera que o movimento observado nos três primeiros meses deste ano se refere mais à recuperação em relação às quedas dos últimos anos do que a crescimento de fato e que o ritmo de vendas resultou da demanda reprimida por unidades do segmento. A continuidade nesse patamar de comercialização dependerá da melhora dos indicadores macroeconômicos, na avaliação do especialista.

De janeiro a março, a Even lançou R$ 785 milhões, superando a Cyrela - principal companhia com atuação nos padrões médio e alto -, que apresentou R$ 424 milhões. No mesmo trimestre do ano passado, a incorporadora tinha lançado R$ 51 milhões. A concorrente, R$ 259 milhões.

O desempenho da Even vem principalmente de dois projetos em São Paulo e dois no Rio Grande do Sul, com destaque para o residencial Fasano Itaim, na zona Sul da capital paulista, com VGV de R$ 578,7 milhões. Não se espera, no mercado, que a incorporadora mantenha nos trimestres seguintes esse ritmo. A própria empresa, porém, já informou que tem capacidade operacional, terrenos e caixa para até R$ 2 bilhões, em 2019, depois de quatro anos apresentando projetos que somaram cerca de R$ 1 bilhão por ano. No trimestre, as vendas da Even aumentaram 156%, para R$ 505 milhões.

O diretor financeiro e de RI da incorporadora, Vinícius Mastrorosa, diz que há demanda reprimida por imóveis e "ambiente mais seguro" para tomada da decisão de compra. Ele cita a combinação de juros baixos, inflação controlada e "recuperação lenta, mas acontecendo".

No caso da Cyrela, o principal destaque do trimestre foi a comercialização de estoques pronto, mas analistas ressaltam também a venda de lançamentos. Em relatório, o Credit Suisse disse que continua a ver a Cyrela como a empresa melhor posicionada para a retomada da demanda no segmento de média e alta renda.

A EZTec também obteve avanço expressivo nos lançamentos: 271%. Registrou R$ 394 milhões. Desse total, R$ 312 milhões se referem a empreendimentos apresentados ao mercado e R$ 82 milhões à compra de participação em projeto. As vendas subiram 151,6%, para R$ 302 milhões. A meta da empresa para o ano é de R$ 1 bilhão a R$ 1,5 bilhão, ante R$ 753 milhões em 2018.

Os lançamentos da Trisul cresceram 6,48 vezes e somaram R$ 272 milhões. Por sua vez, as vendas líquidas tiveram alta de 65%, indo a R$ 240 milhões.

Por seu lado, as incorporadoras com atuação na baixa renda tiveram mais dificuldade nos repasses dos recebíveis dos clientes para a Caixa Econômica Federal, como consequência de impactos da mudança de governo. Um exemplo foi a incorporação do Ministério das Cidades pelo Ministério do Desenvolvimento Regional.

A incorporadora mineira MRV, que utiliza o modelo de "venda garantida", em que a operação é registrada somente após o repasse, não reconheceu, no trimestre, parte do que foi vendido. Por isso, a companhia consumiu caixa de R$ 19 milhões, no período. Assim, interrompeu 26 trimestres consecutivos de geração de caixa.

No trimestre, os lançamentos da empresa subiram 35,9%, e os da Tenda tiveram alta de 44,8%. Outra mineira, a Direcional registrou retração de 27,7%. No quesito vendas, a MRV teve alta de 6%, enquanto Tenda amargou recuo de 4%, e Direcional, 30,4%.

O levantamento do setor considera apenas a parcela própria das incorporadoras nos empreendimentos, sem a fatia de sócios.

Fonte: VALOR Econômico

É POSSÍVEL UTILIZAR O SALDO DO FGTS PARA QUITAR OU AMORTIZAR FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS CONTRATADOS FORA DO SFH?

O FGTS foi concebido em 1966 pelo então ministro do planejamento, Roberto Campos, vinculado ao governo Castello Branco. A ideia central era dúplice: facilitar a demissão dos trabalhadores e, ao mesmo tempo, fomentar o mercado imobiliário nacional através de incentivos na concessão de financiamentos habitacional com fundos vinculados ao FGTS1.

O instituto do FGTS foi originalmente submetido à votação do Congresso Nacional na forma do projeto de lei 10/66. Durante a sessão deliberativa do Congresso Nacional, 100 deputados votaram sim, 40 votaram não, e 2 se abstiveram. Todavia, a votação não foi válida, pois, segundo o processo legislativo vigente à época, era necessário um quórum de votação mínimo de 203 deputados para aprovar o projeto2.

Não obstante, o ato institucional 2 de 1965, dentre outras providências, suprimia a necessidade de votação válida pelo Congresso Nacional de projetos de lei de iniciativa da presidência da república, sendo que os projetos não votados validamente no prazo de 30 dias poderiam ser “automaticamente” promulgados. Assim, valendo-se de tal prerrogativa o governo Castello Branco aprovou o FGTS na forma da lei 5.107 de 1966.

Tal lei previa que as empresas deveriam depositar 8% do salário de seus empregados numa conta individual, cujo saldo ficaria sujeito à correção monetária e à capitalização de juros. Ademais, foi estipulado que o montante do saldo FGTS poderia ser utilizado, dentre outras possibilidades, para o fim de aquisição de moradia própria, por intermédio de financiamento concedido pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), quando o trabalhador titular da conta completasse 5 (cinco) anos na mesma empresa ou em empresas diferentes3.

Ao longo dos anos, as condições para utilização do FGTS com a finalidade de aquisição de moradia própria foram constantemente alteradas. Atualmente, as condições4 para utilização (seja para quitar financiamento, seja para realizar amortização das parcelas) podem ser classificadas como subjetivas e objetivas.

As condições subjetivas dizem respeito ao comprador do imóvel, que: (i) não pode possuir financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país; (ii) não pode ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município de sua atual residência, ou onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana; e (iii) deve contar com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma ou em empresas diferentes.

Já as condições objetivas são concernentes ao imóvel que deverá: (i) ser avaliado em atéR$1.500.000,005 (um milhão e quinhentos mil reais), regra válida para todos os estados brasileiros; (ii) ser residencial urbano; (iii) destinar-se à moradia do titular; (iv) estar matriculado no RI competente e sem registro de gravame que resulte em impedimento à sua comercialização; (v) não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 03 anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel6; e (vi) o valor do financiamento não poderá exceder 80% da avaliação do imóvel. 

Atendidas tais exigências, será possível a utilização do saldo FGTS depositado na Caixa Econômica Federal para adquirir imóvel habitacional. Todavia, é fato notório que ao longo dos anos os limites monetários (limite da avaliação do imóvel e limite do financiamento) para utilização do FGTS na aquisição de casa própria sofreram diversas alterações, o que trouxe problemas para muitos consumidores, conforme se passará a demonstrar.

Em épocas passadas, muitos trabalhadores tentaram liberar o saldo FGTS para financiar moradia própria, mas foram barrados pelos bancos, pois a avaliação do imóvel e/ou o montante do financiamento excediam os limites então fixados pelo Banco Central (“BACEN”). Diante desta negativa, muitos trabalhadores deixaram de utilizar o saldo FGTS e financiaram a moradia própria pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (“SFI”), que não possui limite de avaliação prefixado.

Todavia, com o passar do tempo, contratos então formalizados no âmbito do SFI, hoje já se enquadrariam nos limites monetários previstos para os financiamentos concedidos pelo SFH (R$ 1.500.000,00), o que possibilita a utilização do saldo FGTS para quitação ou amortização do financiamento, mesmo que originalmente concedido fora do regime do SFH. Abaixo, disponibilizamos uma planilha com a evolução dos limites monetários para utilização do FGTS na aquisição de moradia própria nos últimos 13 (treze) anos:

Norma Vigente	Limite do Financiamento (R$)	Limite da Avaliação do Imóvel (R$)	Exceção no Limite da Avaliação do Imóvel (R$)
Resolução BACEN 3.347 de 2006	245mil	350mil	-
Resolução BACEN 3.706 de 2009	450mil	500mil	-
Resolução BACEN 3.932 de 2010	Não superior a 80% da Avaliação do Imóvel	500mil	-
Resolução BACEN 4.271 de 2013	Não superior a 80% da Avaliação do Imóvel	650mil	Estados de SP, RJ, MG e DF – 750mil
Resolução BACEN 4.537 de 2016	Não superior a 80% da Avaliação do Imóvel	800mil	Estados de SP, RJ, MG e DF – 950mil
Resolução BACEN 4.691/2018	Não superior a 80% da Avaliação do Imóvel	1,5milhão	-

Percebe-se que a cada três anos o BACEN reavalia os critérios monetários para concessão de financiamento habitacional pelas regras do SFH. O grande problema é que muitos trabalhadores, à época da aquisição, não conseguiram realizar o financiamento via SFH (e, consequentemente, utilizar o saldo FGTS), pois a avaliação do bem excedia os limites estipulados na Resolução do BACEN então vigente.

Diante deste contexto, viram-se estes consumidores forçados a concretizar o financiamento por meio do SFI, sendo-lhes subtraída a oportunidade de utilização do saldo FGTS. Entretanto, com o passar dos anos, financiamentos que, à época da contratação, excediam os requisitos monetários do SFH, hoje os preencheriam perfeitamente.

O que muitos trabalhadores não sabem é que, neste caso, o saldo FGTS pode ser utilizado para quitação ou amortização de financiamento habitacional, mesmo que o contrato original tenha sido firmado pelo SFI. Em outras palavras: se todos os requisitos para liberação do saldo FGTS forem atualmente preenchidos, com exceção dos limites monetários (limite da avaliação do imóvel e/ou limite do financiamento), é, sim, possível a utilização do saldo FGTS para a quitação ou amortização de financiamento outrora feito pelo SFI.

A negativa do benefício pelos bancos, nestas circunstâncias, viola o princípio fundamental da isonomia (art. 5º, caput, CF/88), visto que não faria sentido permitir que os novos contratantes de financiamento habitacional se aproveitem do novo teto, enquanto se condena os antigos a definharem pagando vultosas taxas de juros para as instituições financeiras, taxas estas que superam – em muito – as taxas de correção7 do FGTS, que possui finalidade precipuamente social.

Tal negativa, além de violar o princípio da isonomia, também afronta o direito constitucional à moradia (art. 6º, caput, CF/88); o Código de Defesa do Consumidor(art. 4º, VI); e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, Código Civil).

Isto porque não faz o menor sentido que os bancos imponham aos consumidores o pagamento de juros e mais juros, quando estes possuem saldo disponível em conta FGTS, suficiente para amortizar parcela substancial do financiamento (ou até mesmo quitá-lo) deixando-os mais próximos da realização do sonho da casa própria e amenizando o montante desperdiçado com o pagamento de juros.

Respeitadas as opiniões em sentido contrário, fato é que a tese defendida neste artigo tem sido aceita pelos tribunais pátrios, especialmente no âmbito STJ8 e no TRF39. Portanto, recomenda-se que o consumidor que se sentir lesado pela problemática tratada neste artigo procure um advogado especializado, que poderá ajuda-lo a reverter a negativa do banco (para utilizar o saldo FGTS na quitação/amortização de financiamento habitacional fora do SFH) perante o Poder Judiciário.

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1 BLUME, Bruno André. Como surgiu e como funciona o maior fundo da América Latina. Acesso em 10.04.2019. 

2 Agência Senado. Acesso em 10.04.2019. 

3 MORAIS FILHO, Evaristo. Fundo de Garantia Sobre o Tempo de Serviço. Acesso em 10.04.2019. 

4 As condições que elencamos aqui são as que se enquadram em nosso entendimento profissional e doutrinário sobre o tema. Não obstante, a Caixa Econômica Federal possui uma lista com outros requisitos além dos que são citados neste artigo.

5 Disponível aqui. Acesso em 10.04.2019. 

6 Por exemplo, se o imóvel foi adquirido (parcialmente ou totalmente) com fundos advindos do FGTS, sendo tal aquisição registrada na matrícula em 30.04.2009, somente poderá ocorrer nova utilização do saldo FGTS (para aquisição secundária) a partir de 01.04.2012.

7 É fato notório que nos últimos anos a taxa de correção do FGTS tem sido decepcionante, ficando muitas vezes abaixo do índice oficial da inflação (IPCA). A bem da verdade, isto significa que manter o saldo FGTS parado na conta equivale à perda do poder aquisitivo com o passar do tempo, ou seja, desperdiça-se dinheiro. Para entender melhor o assunto: clique aqui. Acesso em 10.04.2019. 

8 Vide: STJ. REsp nº 669.321-RN, 2ª Turma, Ministro Relator Castro Meira, j. em 07.06.2005.

9 Vide: TRF3. AI nº 5023392-63.2017.4.03.0000, 2ª Turma, Rel. Des. Federal Souza Ribeiro, j. em 04.07.2018.

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Heitor José Fidelis Almeida de Souza é advogado e sócio proprietário do Fidelis Sociedade Individual de Advocacia.

Fonte: Migalhas de Peso

OFERTA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO PODE DOBRAR COM SECURITIZAÇÃO, DIZ PRESIDENTE DA CAIXA

O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, afirmou nesta terça-feira (2) que o volume de oferta do crédito imobiliário pode dobrar com a securitização da carteira do banco, anunciada por ele em janeiro, ao tomar posse. A afirmação foi feita durante evento da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias) em São Paulo.

A securitização consiste em converter uma carteira de crédito em títulos no mercado financeiro. O objetivo é proteger a dívida a receber remunerando investidores. Guimarães disse que existe um interesse "brutal" dos investidores estrangeiros na securitização dos ativos da Caixa.

"Claro que todo o mercado quer esse tipo de investimento (…) Se nós aprovarmos a reforma da Previdência, será um Brasil que minha geração nunca viu", disse o presidente do banco.

Ele disse que os investidores estrangeiros têm interesse em financiar parte da carteira recorrente do banco, além de imóveis devolvidos e fundos imobiliários.

Na última semana, o vice-presidente de finanças e controladoria do banco, André Laloni, afirmou que a Caixa espera captar até R$ 100 bilhões no mercado de capitais com cerca de 40 operações.

Capital de giro - O presidente da Caixa afirmou também que o banco vai oferecer capital de giro, mencionando o momento delicado de financiamento pelo qual passa o setor de construção.

"Vamos oferecer também um financiamento de capital de giro. Não vamos deixar apenas a dependência das empresas com financiamento do FGTS, porque não é justo", disse. 

Fonte: G1