AS ALTERNATIVAS PARA FINANCIAR SEU IMÓVEL AGORA

A crise econômica e a restrição de crédito tiraram os compradores de imóveis da zona de conforto. Se antes era possível financiar imóveis novos e usados com entradas pequenas e juros mais palatáveis, hoje os bancos têm exigido sinais maiores e aplicado taxas mais salgadas.

As novas condições são fruto da menor captação de recursos pela poupança. Entre janeiro e junho deste ano, a quantidade de saques da poupança superou a de depósitos em 38,541 bilhões de reais, o pior resultado já registrado para um primeiro semestre desde 1995, início da série histórica do Banco Central (BC).

Como consequência, nos primeiros sete meses do ano, o volume de empréstimos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), principal fonte de recursos do país para a aquisição e a construção de imóveis, foi de 50,7 bilhões, uma redução de 20% em relação ao mesmo período de 2014, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

De acordo com a Abecip ainda, nos últimos 12 meses encerrados em julho, foram financiados 459,3 mil imóveis, um recuo de 15,6% em relação aos 12 meses anteriores.

Os depósitos em poupança têm diminuído por dois motivos principais: o primeiro é o aperto no orçamento dos brasileiros, como consequência da alta da inflação, do aumento do desemprego e do maior endividamento das famílias, fatores que limitam a capacidade de investimento da população.

A segunda razão é a alta da taxa de juros básica da economia, A Selic, que está aos 14,25% ao ano. Como a Selic serve de parâmetro para o rendimento das aplicações de renda fixa, que são mais conservadoras, suas altas têm contribuído para elevar a rentabilidade de investimentos que competem com a poupança na atração de recursos, enquanto a caderneta está rendendo 0,5% ao mês mais a Taxa Referencial (TR), remuneração válida quando a Selic passa dos 8,5% ao ano.

Bancos apertam a torneira

Com a redução na captação da poupança, a Caixa Econômica Federal, responsável por 67,89% dos financiamentos imobiliários do mercado (dados da Caixa, referentes a junho), vem tomando desde o começo do ano sucessivas medidas para restringir o acesso ao crédito.

Em abril, o banco anunciou a redução nos limites de financiamento de imóveis usados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual o valor amortizado mês a mês é constante, mas as parcelas são decrescentes, pois os juros pagos nas parcelas iniciais são maiores e diminuem ao longo do tempo.

Assim, nas operações que usam recursos da poupança, que são aquelas que fazem parte do SBPE, o limite de financiamento pela Caixa passou de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 70% para 40% para financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). 

O SFH engloba financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil reais nos outros estados. Os demais financiamentos são feitos dentro do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 

As siglas costumam confundir, mas para ficar claro, enquanto o SBPE é o sistema que fornece os recursos para o crédito imobiliário, o SFH e o SFI são sistemas que regulam os financiamentos.

A também Caixa já havia reduzido de 90% para 80% o limite do financiamento para imóveis em geral e anunciado duas rodadas de elevações nas taxas de juros. Neste mês, o banco também anunciou que não concederá mais crédito imobiliário a clientes que já possuam algum financiamento na Caixa que use recursos do SBPE.

Assim como a Caixa, o Banco do Brasil e os bancos privados também anunciou elevação das taxas e o Itaú, inclusive, também reduziu a cota máxima de financiamento de 80% para 70% do valor do imóvel.

Assim, o cenário apresentado ao consumidor se mostra mais complexo. Os empréstimos ficaram mais caros e restritos. Mas, não é o fim da linha. Ainda existem opções para quem quer realizar o sonho da casa própria.

Para retratar esse novo quadro, o Canal do Crédito, site que compara custos de empréstimos, realizou um levantamento, a pedido de EXAME.com, que mostra exatamente as condições que o comprador encontra hoje no mercado para financiar um imóvel.

Foram simulados os custos para financiar tanto imóveis novos ou usados, com entradas de 10%, 20%, 30% e 50% e em três faixas de valor: 100 mil, 500 mil e 800 mil reais. O levantamento levou em consideração que o comprador teria 40 anos de idade e o financiamento seria realizado pelo sistema SAC em um prazo de 30 anos.

O infográfico a seguir apresenta um resumo da simulação, apenas com os bancos que oferecem as melhores condições em cada caso, a partir de dois critérios: o custo final do financiamento; e o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba não só os juros como todos os encargos que fazem parte da operação.

O infográfico mostra melhores condições oferecidas entre o Banco do Brasil, a Caixa, o Itaú e o Santander. O Bradesco não foi considerado no infográfico pois não disponibiliza dados de financiamento publicamente.

Os resultados mostram que para imóveis de até 400 mil reais, a opção de financiamento mais vantajosa indiscutivelmente é a linha de crédito Pró-cotista, que utiliza os recursos do Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS e permite financiar até 90% do valor do imóvel no Banco do Brasil e até 85% na Caixa, seja ele novo ou usado, mas desde que o valor da unidade seja limitado aos 400 mil reais.

Suas taxas são as mais vantajosas do mercado hoje, mas a linha têm restrições: é voltada apenas a trabalhadores com contas vinculadas ao FGTS, que tenham completado pelo menos três anos de contribuição (consecutivos ou não).

O tomador também deve ter contrato de trabalho ativo ou saldo na conta do FGTS de, no mínimo, 10% do valor do imóvel; não pode ser proprietário, futuro comprador ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção, localizado na região metropolitana onde reside ou trabalha; e não pode ter outro financiamento ativo no âmbito do SFH.

No fim de maio, o governo liberou 4 bilhões de reais para a linha Pró-cotista e anunciou também a redução do valor do imóvel que pode ser financiado pela linha de 750 mil reais para 400 mil reais. Com a medida, o governo tenta minimizar a retração do crédito e atender um número maior de famílias, já que com o menor limite de valor os bancos públicos podem liberar mais cartas de crédito. 

Além do programa Minha Casa Minha Vida (que financia imóveis de até 190 mil reais, para famílias dom renda de até 5 mil reais), a linha Pró-Cotista é a única alternativa para quem pretende comprar imóveis usados na Caixa, mas não tem capacidade de arcar com as entradas de pelo menos 50% do valor do imóvel.

Já para imóveis com valores superiores a 400 mil reais, que não entram na Pró-cotista, a simulação mostra que a Caixa continua sendo o banco com melhores taxas na maioria dos casos, desde que o comprador possua as entradas exigidas para compra de imóvel usado (de 50% para imóveis do SFH e 60% para imóveis do SFI) ou esteja interessado em um imóvel novo, cujo limite de financiamento é de 80% do valor da unidade.

Para compradores que não preenchem esses requisitos, o BB aparece como a melhor opção na maioria dos casos. “O Banco do Brasil assumiu o papel que era da Caixa”, afirma Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito.

Ainda que a Caixa e o BB ofereçam os menores custos na simulação, como o levantamento considera as taxas de balcão praticadas pelos bancos (oferecidas a clientes sem relacionamento prévio com o banco) o comprador que possui um relacionamento mais antigo com o banco e uma avaliação de crédito positiva (ou no linguajar dos bancos, um bom score), pode conseguir taxas mais vantajosas que as apresentadas. 

Por isso, é recomendável que o comprador consulte cada um dos bancos para observar qual deles oferece os melhores custos, de acordo com o seu perfil. “Fora da linha Pró-cotista não há mais tanta diferença de custos entre bancos privados e públicos. Como todos subiram as taxas, o que vai diferenciar os custos agora é o relacionamento do cliente com o banco”, diz Prata.

Construtoras oferecem alternativas

Com mais restrições nos bancos, construtoras têm passado a oferecer financiamento direto aos clientes. “Se o banco emprestava 80% do valor do imóvel e agora só empresta 70%, as construtoras têm financiado essa diferença de 10%”, afirma João da Rocha Lima, professor titular de real estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP)

As construtoras costumavam oferecer financiamentos antes, mas deixaram de fazê-lo diante da estabilização econômica e do fortalecimento da concessão de crédito imobiliário pelos bancos, segundo Renato Ventura, vice-presidente executivo da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

“Nós entendemos que esse é um papel do banco, já que a atividade principal das construtoras não é essa, mas elas aparecem mais como uma alternativa temporária por causa da restrição do crédito”, diz Ventura.

Apesar de ser uma alternativa para o comprador que não consegue aprovar a carta de crédito nos bancos, o financiamento com a construtora pode não ter condições tão favoráveis quanto as oferecidas nos bancos. "Eles costumam ser mais caros e ter prazos menores, de quatro ou cinco anos”, afirma João da Rocha Lima.

Na construtora PDG, os clientes que não conseguirem aprovar o financiamento de 80% do valor do imóvel com o banco podem financiar direto com a construtora a diferença em até 20% do valor do contrato, em um prazo de até três anos. Questionada sobre as taxas aplicadas, a empresa respondeu que os juros dependem do fluxo de caixa do cliente.

A construtora MRV também financia até 20% do valor imóvel, caso o banco não conceda o crédito suficiente. E segundo Rodrigo Rezende, diretor de marketing MRV, a empresa deve passar a oferecer a possibilidade de financiamento de até 100% da unidade diretamente com a construtora para imóveis na planta.

“Não é o que gostaríamos de fazer, afinal não somos um banco, mas para compensar o momento é uma boa alternativa. O prazo será de 15 anos e a taxa de juro deve girar em torno de 1% ao mês”, diz Rezende.

A opção de financiamento na MRV é oferecida para financiamentos que utilizam recursos do SBPE, que são os que têm sofrido mais com a menor captação da poupança, e exclui as linhas Pró-cotista e Minha Casa Minha Vida.

Passo atrás

Se o imóvel pretendido for vendido por uma construtora que não oferece a possibilidade de financiamento direto e o valor que você possui for insuficiente para conseguir a aprovação do crédito, vale a pena pensar se seria o caso de buscar um imóvel menor, ou postergar a compra.

"Talvez seja um momento de dar um passo atrás no sonho. Isso é importante não só pelo custo da compra, mas pelas despesas adicionais. Não só os custos do financiamento estão maiores, todo o entorno está inflacionado, como a taxa de condomínio e outras contas”, diz Marcelo Prata.

Descontos podem compensar a compra 

Por outro lado, ainda que as condições de crédito estejam piores, descontos oferecidos por construtoras nos imóveis novos e por pessoas físicas nos usados podem compensar os juros maiores.

“É o momento certo para fazer bons negócios. Com a demanda menor, vendedores aceitam negociar mais. Se o comprador conseguir um bom desconto, vale a pena aproveitar, mesmo com juros mais altos, porque depois é possível fazer a portabilidade”, afirma o presidente do Canal do Crédito.

De acordo com a resolução 4.292 do Conselho Monetário Nacional (CMN), o tomador tem o direito de transferir o financiamento para outro banco.

Assim, se você quiser aproveitar uma boa oportunidade, por mais que os juros estejam altos, é possível migrar o financiamento futuramente para bancos que por ventura estejam oferecendo taxas menores, em linha com o mercado.

De todo modo, é importante se certificar de que o desconto no valor do imóvel realmente faz sentido ou se o preço está mais baixo apenas porque a construtora simplesmente aumentou o preço de tabela, para divulgar "valores promocionais". Para isso, vale pesquisar os preços de imóveis semelhantes na mesma região.

É uma boa hora para comprar?

Marcelo Prata afirma que o freio na demanda abre espaço para boas oportunidades, principalmente em relação aos imóveis usados. “Algumas pessoas estão tentando vender o imóvel com mais urgência porque estão endividadas e investidores que compraram imóveis para alugar, estão mudando de ideia e tentando se desfazer da unidade”, diz.

De acordo com João da Rocha Lima, as construroras estão ainda desovando unidades em estoque. “É como se mercado hoje fosse um grande outlet”, diz o professor da Poli-USP.

Ele diz que as empresas têm evitado iniciar novos empreendimentos por essa razão. “Um empreendedor não tem interesse em começar um projeto novo hoje e tomar todo o risco do negócio se no fim das contas ele tem de vender o imóvel pelo valor que está na ponta de estoque”, comenta Lima.

Assim, segundo o professor, a tendência é de que as empresas esperem o esgotamento desta safra de imóveis para só depois iniciar a construção da nova safra, que deve vir com preços mais altos.

Os dados mais recentes do Secovi-SP comprovam que os estoques estão em alta. Em junho, na cidade de São Paulo, o número de unidades em estoque chegou a 27.488, um aumento de 29% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Em maio, os estoques estavam ainda mais elevados e chegaram a 28.118 unidades, o maior volume da série histórica do Secovi-SP, iniciada em 2004.

São dados que revelam que o estoque está de fato elevado e o momento pode ser bom, mas as empresas já estão ajustando sua oferta à nova realidade de mercado. Em outras palavras, os preços dos imóveis neste momento podem ser interessantes, mas talvez essas oportunidades não se arrastem por muito tempo. 

De acordo com o professor da Poli-USP, a demanda por imóveis continua alta porque temos um déficit habitacional elevado, mas as famílias têm recuado na decisão de compra pois receiam financiar um imóvel agora, diante da incerteza do cenário econômico.

Enquanto a demanda estiver alta, as empresas não vão deixar de construir imóveis, apenas se ajustarão às novas demandas do mercado. “É provável que os estoques se encerrem até o meio do ano que vem. Depois de queimar esse estoque, vamos sair dessa situação de ‘mercado outlet’ e passaremos a uma nova realidade de preços e de tipos de imóveis, que podem vir menores para se adaptar à capacidade de compra da população”, diz o professor da Poli-USP.

O indicador Abrainc-Fipe, que reúne dados de 26 companhias de capital aberto e/ou com presença nacional, também corrobora com a visão de que as empresas estão se ajustando. Ele mostra que o volume de vendas de imóveis comerciais e residenciais no acumulado do segundo trimestre de 2015 (25.692 unidades) é 76% maior que o volume de unidades lançadas (14.601).

O estudo mostrou também que a oferta final de imóveis (que reflete o número de imóveis à venda no mercado não só em estoque, como na planta) atingiu 99 mil unidades em junho de 2015, contra 101,9 mil em junho de 2014. Considerando o indicador Venda Sobre Oferta (VSO) trimestral atual, o Abrainc-Fipe mostra que esse volume de unidades ofertadas se esgotaria em 13,2 meses.

“Houve um grande número de empreendimentos lançados em 2011, cujas unidades estão sendo entregues agora, então existe uma oportunidade para o comprador. Mas, desde 2011, o setor já vem ajustando sua atividade, reduzindo lançamentos e o número de vendas maior que o de oferta é um sinal disso”, afirma Ventura, vice-presidente da Abrainc.

Ainda que no geral os especialistas indiquem que os preços estão vantajosos no momento e que isso tende a mudar com o ajuste em curso nas construtoras, é preciso tomar cuidado com generalizações. “Os imóveis não são commodities. As empresas estão alinhando os preços ao mercado de cada microrregião, por isso os valores podem se comportar de maneira diferente em cada lugar”, diz Ventura.

De qualquer forma, o mais provável, segundo as fontes consultadas, é que o quadro mude a partir de meados do ano que vem e os preços voltem a subir acima da inflação, revertendo a tendência apresentada nos últimos meses.

De acordo com o Índice FipeZap, que mede o valor médio dos imóveis anunciados na internet, os preços dos imóveis no Brasil tiveram alta de 1,51% de janeiro a julho, variação inferior à inflação estimada pelo IBGE para o período, de 6,79%, o que significa uma queda real – valorização inferior à inflação - de 5,28% nos sete primeiros meses do ano.

Novos modelos de financiamento

Todas essas mudanças têm suscitado um debate entre os participantes do setor sobre a necessidade de remodelar o atual sistema de financiamento imobiliário no país.

Atualmente, as principais fontes de recurso para a concessão do crédito imobiliário (fundings, no jargão do mercado) são a poupança e o FGTS. Enquanto os recursos da poupança são usados para os financiamentos pelo SBPE, que cobrem a maioria dos financiamentos do mercado, o FGTS é usado nos financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida e da linha Pró-cotista.

Para o professor do núcleo de real estate da Poli-USP, a discussão sobre as alternativas de fundings deve ser feita o quanto antes, já que os recursos da poupança não devem voltar a ser abundantes tão cedo. “Alguém que perdeu o emprego e sacou 20 mil reais, vai levar um bom tempo para acumular esse valor na poupança novamente, não é questão de um ano ou dois anos, mas de cinco anos para uma década”, diz.

Assim, mesmo passada a turbulência econômica, pode demorar algum tempo até que a poupança volte aos níveis de captação pré-crise.

Por mais que taxa de juro volte a cair e torne a poupança menos desvantajosa em relação a outros investimentos que acompanham a Selic, Rocha Lima diz que os recursos são instáveis, afinal o poupador pode resgatar seus recursos a qualquer momento, mas o banco ainda assim se compromete a oferecer o crédito por um período longo, de 20 anos. 

Algumas alternativas, segundo o professor, seriam: adotar critérios mais flexíveis para utilização dos recursos do FGTS e ampliar a captação de recursos no chamado mercado livre, ou seja, por meio de investimentos que pagam rendimentos em linha com os juros básicos da economia.

Se isso ocorrer, no entanto, a tendência é que os custos dos financiamentos subam ainda mais. Enquanto hoje a maior parte dos recursos usada é proveniente da poupança, por meio da qual os bancos pagam remunerações de 6,17% ao ano, mais a Taxa Referencial, a necessidade de captar recursos por investimentos mais atraentes, que pagam os juros básicos, hoje em 14,25% ao ano, deve encarecer o empréstimo na ponta final.

Renato Ventura, da Abrainc, afirma que novos investimentos que auxiliem na captação de recursos é um caminho vislumbrado pelas incorporadoras. “Na Abrainc nós vemos a necessidade de se pensar em outras formas de financiamento e temos conversado com bancos e participantes do mercado sobre isso. Uma alternativa que consideramos interessante é a LIG." 

A Letra Imobiliária Garantida foi criada pela lei nº 13.097, sancionada no início deste ano, mas depende de regulamentação do Banco Central e da Comissão de Valores Mobiliários. Ela é semelhante a um CDB, mas será isenta de Imposto de Renda e terá lastro (garantia) em operações de crédito imobiliário, títulos públicos, derivativos e outros.

A LIG foi inspirada nos covered bonds, títulos usados como fonte de recurso para o mercado imobiliário na Europa, que existem há mais de 200 anos no continente.

Fonte: EXAME,com

EM LEILÕES JUDICIAIS, IMÓVEIS TAMBÉM PODEM SER PARCELADOS

Diante do cenário de desaceleração da economia brasileira e de um menor crescimento de renda, os recursos para crédito imobiliário vêm se tornando cada mais escassos. Comprar a casa própria pode ser bom negócio no pagamento à vista ou no financiamento de pequeno valor. Agora, se o interessado quiser financiar, o custo será bem mais alto pois o dinheiro está em falta e os juros vem subindo.

Em maio deste ano, a Caixa Econômica Federal, titular de 67,7% do crédito habitacional do país em 2014, implantou novas regras de financiamento. Na prática, o consumidor precisa pagar à vista metade do valor do imóvel para conseguir o financiamento — antes dava para financiar até 80%. O mercado imobiliário já está sentindo os reflexos da redução do limite de financiamento do banco para imóveis usados.

Porém, o que se observa ainda é uma tentativa dos consumidores de encontrar opções mais viáveis para comprar a casa própria. Uma delas são os leilões judiciais, principalmente aqueles com a possibilidade de parcelamento. Além de poder adquirir o imóvel por um preço até 50% abaixo do valor de mercado, uma vez que o arrematante opte pelo parcelamento, ele pode efetuar o pagamento diretamente à Justiça.

O artigo 690 do Código de Processo Civil garante a possibilidade do pagamento via prestações por parte do arrematante. Há uma obrigatoriedade que o valor do lance não poderá ser por preço considerado vil(muito abaixo da avaliação)e que seja efetuado pagamento de 30% do valor à vista. O restante do valor pode ser parcelado, garantido por hipoteca do próprio imóvel.

De modo geral, o parcelamento é oferecido como uma opção nos editais quando o imóvel não tem arremates na modalidade à vista. O pagamento parcelado é composto dos já citados 30% no ato da arrematação mais parcelas corrigidas pelo INPC+IGP-DI, vencidas a cada 30 dias do leilão.

Comprar um imóvel parcelado em leilão é muito menos burocrático do que em um financiamento tradicional. Contudo, a arrematação não significa aprovação do crédito para o parcelamento. Para isso o CPF/CNPJ tem de estar em dia na Receita Federal e no INSS.

Para ilustrar o funcionamento, podemos citar um caso concreto do leilão que acontece no dia 28 agosto de apartamentos de 70 m² localizados na cidade de Votorantim, interior de São Paulo, pertencentes a massa falida da Construtora Ecora S/A (antiga Cidadela). Os lances destes imóveis estão avaliados em média de R$ 110 mil. Caso não haja lances para modalidade à vista, na modalidade parcelado as condições de pagamento são de 30% do valor com pagamento imediato, ou seja, o arrematante teria que desembolsar mais ou menos R$ 33 mil no ato, e o restante, cerca de R$ 77 mil, podem ser pagos por meio de 36 parcelas corrigidas pela média do INPC+IGP-DI.

Cabe frisar que é importante o interessado em adquirir um imóvel através de leilão sempre ler atentamente o edital com atenção especial para as especificações da venda, o estado do imóvel, as formas de pagamento e eventuais tributos que estejam a cargo do comprador.

Helcio Kronberg - Leiloeiro público oficial pela Junta Comercial do Estado do Paraná

SE O FINANCIAMENTO NÃO FOI APROVADO, A DEVOLUÇÃO DEVERÁ SER INTEGRAL

Em tempos de crise econômica, vários fatores contribuem para a não continuidade dos contratos imobiliários, um deles, a não aprovação do financiamento imobiliário.

Os motivos alegados pelos bancos podem ser vários, o não enquadramento no perfil financeiro, não aprovação na análise de risco de crédito, salário não compatível, cadastro desfavorável com nome inserido nos cadastros de crédito.

Primeiramente, é importante saber o que é verificado diante da análise, por parte da instituição financeira, para possível concessão do financiamento.

Quando uma pessoa compra um imóvel, uma casa ou apartamento novo ou usado pode financiar o pagamento. Os financiamentos são realizados pelos bancos, que pagam ao vendedor do imóvel a quantia que quem compra quer financiar. A partir daí, o comprador deve pagar o banco que quitou sua dívida.

Durante esse período, o imóvel fica ligado à pessoa que fez a compra, mas não pode ser negociado enquanto a dívida com o banco não é paga.

Diversos bancos oferecem financiamentos. O que os diferencia são as condições de pagamento, como as taxas de juros cobradas, a duração dos contratos e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.

Depois de escolhido um deles, o primeiro passo é ir até uma agência e conversar com um gerente para iniciar as etapas que permitirão a liberação de dinheiro (crédito).

Nesse primeiro momento, será necessário entregar originais e cópias do RG e CPF (do casal, quando for o caso), dos comprovantes de estado civil e de renda (holerites, extratos bancários e declaração completa de imposto de renda do casal, quando for o caso).

Autônomos podem comprovar renda por meio do contrato de prestação de serviços, declaração do Imposto de Renda, declaração do sindicato da categoria, recibo de recebimento por trabalhos prestados ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore), feita por contador.

Além disso, trabalhadores rurais, ambulantes, diaristas, barbeiros, cabeleireiros, doceiras, entre outros que não tenham conta em banco, devem preencher uma ficha de cadastro sob orientação do gerente, que irá informar em cada caso quais são os documentos necessários.

A comprovação de renda do comprador indicará sua capacidade de pagamento das prestações, pois o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta.

Além disso, também é feita uma análise cadastral, que consiste na verificação de nome no Serasa ou no SPC (Serviço de Proteção ao Crédito). Não havendo problemas, é aprovada a liberação de crédito com um período de validade que varia de acordo com o banco (o dinheiro não é liberado nesse momento).

Depois disso, o banco, por meio de uma empresa, engenheiro ou arquiteto, realiza a avaliação do imóvel a ser financiado para confirmar o seu valor.

A partir daí, o banco elabora o contrato e pede que comprador e vendedor assinem o documento. O contrato deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. Depois disso, é liberado o crédito, e o vendedor é pago. Com isso, o comprador começa a pagar as prestações mensais para quitar sua dívida com o banco.

Os financiamentos para compra de casa ou apartamento novo ou usado podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Há ainda a opção de financiamento direto com a construtora.

O problema ocorre, quando se tem o financiamento negado.

Se o comprador firmou o contrato de promessa de compra e venda ante a expectativa de obtenção do financiamento imobiliário, com o qual pagaria por boa parte do valor do imóvel, se na ocasião este mesmo comprador não foi devidamente informado dos requisitos à concretização do financiamento, o risco pelo insucesso do negócio é da vendedora do imóvel e não do comprador.

Isso ocorre em especial, nos casos quando do preenchimento das informações na imobiliária, informou o autor sua condição de autônomo, constando tal do processo de financiamento, bem como a renda mensalmente auferida.

É certo que não obtido o financiamento, por motivos alheios à vontade do autor, tem direito à restituição integral dos valores pagos, a qualquer título, pois não deu causa à rescisão/resolução do ajuste, entendimento presente no Recurso Inominado julgado Nº 71004554515 (Nº CNJ: 0031789-70.2013.8.21.9000), pelo TJRS.

O mesmo ocorre com relação à taxa de corretagem, que deverá ser devolvida, pois não houve concretização do negócio, é o entendimento do Tribunal do Paraná no Recurso Inominado: RI 000816318201481600140, julgado.

Esta Turma Recursal já pacificou o entendimento de que somente é devido o pagamento da comissão de corretagem por parte do consumidor se este procura a corretora para intermediar o negócio, que é o caso dos autos, assim a alegação da recorrente que é devida a devolução em dobro dos valores pagos a título de comissão de corretagem não merece prosperar, tendo em vista que somente aplica-se o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor, quanto tratar-se de cobrança indevida.

Assim, para que seja acolhida a rescisão contratual e a conseqüente devolução dos valores na medida é importante que seja comprovado nos autos o alegado vício de consentimento.

Como podemos perceber, ao assinar um contrato para aquisição de imóvel, em especial à prazo, o comprador deverá se ater às informações sobre o financiamento imobiliário e detalhes para a sua aquisição.

A empresa vendedora do imóvel, deverá também ser transparente nas informações repassadas ao consumidor imobiliário, pois na existência de vícios nesta informação, restará garantido ao contratante a devolução integral do valor pago, sem a cobrança de qualquer multa por rescisão contratual, diante da comprovada falha na prestação do serviço.

Bernardo César Coura - Advogado Imobiliário e Condominial

Fonte: Artigos JusBrasil

ARRAS: COMO UTILIZÁ-LAS NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

As arras – ou o também conhecido sinal – desempenham no Direito Pátrio função dúplice nas relações negociais imobiliárias, bem como nas demais ramificações contratuais civis em geral. No âmbito do Direito Imobiliário – apesar de serem os negócios de compra e venda de imóveis o grande palco de atuação – as arras podem estar, outrossim, presentes em todos os contratos nos quais restam obrigações remanescentes, a exemplo dos pactos locatícios.

Num primeiro aspecto, temos as arras confirmatórias, as quais tratam-se de uma espécie de “garantia” que serve para demonstrar o interesse e “seriedade” do ato – isto é, a verdadeira intenção de contratar e manter o negócio –, bem como definindo-se como início de pagamento e adiantamento do preço.

Já numa outra esfera, as arras podem ser penitenciais, as quais servem de indenização em caso de arrependimento de qualquer dos mutuários, valendo a regra, tão somente, quando nesta hipótese tal direito de arrependimento for expressamente avençado no contrato.

Segundo denuncia a prática contratual, a maior – mas não exclusiva – utilidade do instituto é servir de garantia do negócio – haja vista que, em grande parte dos casos, os contratantes se negam à possibilidade de desistência ou arrependimento.

No tocante às arras sem a opção do direito de arrependimento, a legislação dispõe que "se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-la por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado".

Imprescindível se faz frisar que, se a parte escolher executar o contrato posteriormente ao pagamento ou recebimento das arras, será possível utilizar-se da execução específica. Já se a parte que prestou as arras eleger o desfazimento da contratualidade, haverá retenção das arras ou o dever de devolvê-las com o "equivalente", conforme o caso em concreto, haja vista não mais se referir a lei acerca da devolução "em dobro" – a expressão "equivalente" utilizada no texto legal, serve para designar que tal devolução com o considerado "bônus" (o antigo "em dobro") será acrescida de correção monetária, juros e honorários advocatícios.

Neste diapasão, a legislação prevê a possibilidade de cumulação do pedido de perdas e danos, válida somente no campo das arras confirmatórias. Como se vê, a indenização suplementar, mais o valor das arras, apenas se torna possível nos contratos irretratáveis; quando possível exercer o direito de arrependimento, o sinal é limitado à indenização.

Ademais, não obstante ausente em nossa legislação civil, a regra geral não impossibilita que as arras possam ser dadas por ambos os mutuários, situação esta que nos coloca diante das chamadas arras recíprocas, possibilidade na qual a confirmação do negócio entabulado deva ser “reforçada” por ambas as partes.

Outra espécie de arras são as denominadas securatórias ou assecuratórias, que embora não sejam estipuladas em lei, são muito utilizadas no âmbito dos negócios imobiliários, mormente para a aquisição de imóveis – ou seja, para “assegurar” um negócio, a parte que possui interesse entrega uma quantia, comumente “simbólica” à outra parte, especialmente mediante cheque, o qual não será descontado em caso de não se perfectibilizar o negócio, condicionando-o a uma situação dependente de a proposta de negócio ser ou não concluída depois, em definitivo.

É aconselhável contar com assessoria especializada para formalizar esse tipo de negócio. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.

Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA CAIXA TERÁ RESTRIÇÃO ADICIONAL

A partir da próxima segunda, quem tem contrato de financiamento na Caixa Econômica Federal com recursos da poupança, por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), não poderá mais tomar outro crédito dessa linha. Em nota, a CEF informou que essas operações representam apenas 2,4% da quantidade de financiamentos concedidos pelo banco. Segundo a instituição, o foco em 2015 são imóveis novos, com destaque para a habitação popular, operações do Minha Casa Minha Vida e recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Para especialista da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), o principal motivo desta mudança é falta de captação de recursos na poupança.

De acordo com o diretor-executivo do escritório de representação da ABMH no Rio de Janeiro, Sérgio Rodrigo Campos Monteiro, desde o ano de 2014, o SBPE tem sofrido grandes saques e, com isso, diminuído bastante os recursos disponíveis para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

- O problema se agravou no início deste ano, quando foram divulgados diversos boatos sobre um possível "confisco" dos depósitos realizados em cadernetas de poupança, como ocorreu no governo Fernando Collor, no início da década de 1990. Desde então, com a alta da inflação e aumento da Selic, a poupança deixou de ser um investimento atrativo - analisa.

A mudança prejudica, principalmente, as pessoas que têm interesse em adquirir um segundo imóvel por meio de um financiamento. No entanto, há outras alternativas, como buscar outras linhas de crédito em outras instituições financeiras, via consórcio, financiamento direto com o vendedor, conforme Monteiro.

- Atualmente, vários outras instituições - como o Banco do Brasil e o Itaú - têm intensificado a oferta de crédito para financiamento imobiliário. Como o mercado financeiro anda instável, as operações lastreadas em garantia de bens imóveis (através da alienação fiduciária) têm sido uma boa forma de manter o ritmo dos empréstimo.

Além do financiamento em outras instituições, se o comprador não tiver urgência do imóvel, pode optar por um consórcio imobiliário. Outras alternativas são o aluguel ou fazer uma poupança e pagar à vista, como sugere o diretor do escritório de representação da ABMH no Rio de Janeiro.

- Independente de qual seja a escolha, a medida terá pouco impacto negativo no mercado imobiliário. Como divulgado pela Caixa, o financiamento do segundo imóvel representa apenas 2,4% dos empréstimos concedidos no SFH. De qualquer forma, em um cenário pouco promissor para o mercado imobiliário, qualquer medida que tenha por objetivo restringir o crédito é vista como uma má notícia - constata.

Fonte: Monitor Mercantil

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO EM IMÓVEIS NA PLANTA: GARANTIA EM CASO DE FALÊNCIA DA INCORPORADORA

A Lei Federal nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, trouxe alterações (artigos 31-A a 31-F) na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964) no tocante ao chamado patrimônio de afetação, que já havia sido apresentado, no Direito brasileiro, através da medida provisória nº 2.221 (hoje revogada), de 04 de setembro de 2001.

O objetivo do patrimônio de afetação é propiciar melhor garantia aos direitos dos compradores de imóveis na planta em caso de falência do incorporador, além de aprimorar as relações jurídicas e comerciais entre comprador, vendedor e o agente financeiro envolvido com a obra, de modo a alavancar negócios imobiliários e propiciar um aumento na concessão de crédito.

Deve-se entender por patrimônio de afetação a separação entre os bens do incorporador (controlador) e os direitos de constituição sobre determinado empreendimento, envolvendo o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação, muito embora o incorporador seja o responsável pelas obras até a efetiva entrega aos compromissários-compradores.

A constituição do patrimônio de afetação não é obrigatória. Trata-se de uma faculdade concedida legalmente ao incorporador, passando a contar com número de CNPJ, nome e contabilidade distintos para o empreendimento constituído pelo regime do patrimônio de afetação, de modo que as retiradas do caixa só podem ser realizadas para o custeio das obras e apenas os valores que ultrapassarem o custo da obra é que não ficam vinculados ao empreendimento em si, representando a remuneração e o lucro do incorporador.

Representa uma garantia aos futuros adquirentes de unidades, na medida em que o incorporador destina os custos da construção exclusivamente para o empreendimento, nele englobados os custos fiscais, trabalhistas e administrativos da própria obra, tais como: materiais, mão de obra etc.

Sua constituição ocorre por meio de averbação do documento assinado pelo incorporador (se for o proprietário do terreno) ou pelos titulares de direitos reais de compra do terreno, podendo ocorrer, também, através do memorial de incorporação, que deve ser averbado na matrícula, perante o cartório de registro de imóveis competente, após o ato que originou o registro da incorporação.

Uma vez constituído o patrimônio de afetação, os direitos e obrigações de qualquer natureza são do empreendimento e não se comunicam com o patrimônio do incorporador.

Assim, os pagamentos realizados pelos adquirentes são destinados exclusivamente para o empreendimento, passando a ter um patrimônio próprio, sem vinculação com o patrimônio (ou demais empreendimentos) do incorporador, evitando-se a utilização desses recursos em outra obra, garantindo a conclusão do empreendimento.

Na hipótese de existir um conjunto de prédios, poderá ocorrer a constituição de patrimônio de afetação para cada torre, com CNPJ, contabilidade e comissão de representantes distintas, mediante previsão nesse sentido no memorial de incorporação. Vale informar que a existência de patrimônio de afetação por torres é raríssima de se encontrar na prática.

Necessariamente, haverá uma comissão de representantes que terá a função de fiscalizar as obras no empreendimento, recolhimento de impostos, qualidade construtiva e demais atos referentes à construção, em que pese essa comissão possa vir a ser manipulada pelo incorporador, inclusive, mediante simulação de compromisso de venda e compra de determinada unidade.

A criação do patrimônio de afetação teve por objetivo evitar a ocorrência de “efeito cascata” no mercado da incorporação imobiliária, de modo que o incorporador em situação financeira ruinosa desvie os recursos de um empreendimento para outro, prejudicando a entrega das obras aos compradores, tal como já aconteceu no país.

Em caso de falência do incorporador, os adquirentes de determinado empreendimento sob o regime do patrimônio de afetação podem dar continuidade às obras, contratando outra construtora para sua finalização, possibilitando a efetiva entrega do imóvel.

A extinção do patrimônio de afetação ocorre quando houver a averbação da conclusão da construção e o registro dos títulos de domínio ou de direito de compra em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição responsável pelo financiamento do empreendimento.

Na prática, as condições a serem obedecidas são a obtenção do auto de conclusão de obra ou “habite-se” pela Prefeitura, bem como a quitação das obrigações do incorporador com a entidade financiadora da obra e a transferência de domínio aos compradores. Enquanto essas condições não existirem, o patrimônio de afetação permanecerá.

A extinção do patrimônio de afetação também pode ocorrer pela revogação unilateral do regime de afetação, através de denúncia do incorporador, no prazo de carência para a realização da incorporação imobiliária, após a restituição de todas as quantias pagas pelos compradores e também pela liquidação determinada em assembleia geral de adquirentes, no caso de decretação da falência do incorporador.

Cumpre esclarecer que, a partir do momento em que a Lei atribuiu caráter de mera faculdade, à livre escolha do incorporador, vê-se que o propósito legal de propiciar maior segurança ao comprador caiu por terra, notadamente, pela inexistência de obrigatoriedade para a constituição do patrimônio de afetação para cada empreendimento lançado no mercado imobiliário.

A Lei que aplicou o conceito do patrimônio de afetação no Direito brasileiro não blindou como deveria o comprador de imóvel na planta.

O que houve de mudança foi apenas conferir relativa segurança, em caso de falência do incorporador responsável pela condução das obras, em determinado empreendimento atingido pelo patrimônio de afetação, uma vez que, por exemplo, a comissão de representantes pode vir a ser manipulada pelo incorporador, inclusive, através de simulação de venda e compra, e porque, em última análise, verdadeiramente garantidos estão o fisco e o banco financiador da obra, detentor da garantia hipotecária sobre cada uma das unidades.

Infelizmente, não são todas as incorporadoras que aderem ao patrimônio de afetação. Não existe estimativa segura quanto ao número de empresas que o utilizam, uma vez que a instituição do patrimônio de afetação depende da política interna de cada incorporadora, as quais não estão dispostas a expor informações detalhadas sobre seus empreendimentos, restringindo-as aos sócios e ao agente financiador da obra.

Na prática, existem poucas incorporadoras que utilizam o patrimônio de afetação em cada empreendimento lançado, valendo também informar que a maioria das empresas prefere manter seus empreendimentos fora desse sistema, por não vislumbrarem uma vantagem competitiva, tampouco redução fiscal relevante, ante a obrigatoriedade de manutenção de contabilidade separada, além de suportar um controle em suas atividades pela comissão de representantes.

Ivan Mercadante Boscardin

Advogado especialista em Direito Imobiliário e do Consumidor. Fonte: Revista Jus Navigandi

A MORTE ANUNCIADA DO MINHA CASA, MINHA VIDA

Com o argumento de beneficiar o trabalhador, no início de maio o deputado federal Paulo Pereira da Silva (SD/SP) apresentou na Câmara dos Deputados o PL 1.358/2015, que propõe a mudança da alíquota da remuneração do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) de 3% para 6%. 

Dentre os inúmeros males da medida, o Secovi-SP alerta para o risco do fim do programa Minha Casa, Minha Vida. “Se esse PL for aprovado, milhões de trabalhadores serão impedidos de ter acesso à casa própria”, ressalta Claudio Bernardes, presidente do Sindicato. 

O segmento tem enfrentado dificuldades diante da crise econômica do País e da restrição ao crédito para o financiamento à produção. “A aprovação do PL vai agravar ainda mais essa situação. Estamos em vias de sofrer um apagão do crédito imobiliário”, alerta Flávio Prando, vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP. 

Estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas aponta que, até 2024, o Brasil tem de produzir 1,1 milhão de unidades habitacionais por ano e proporcionar moradias dignas a mais de 20 milhões de famílias. “Não há dúvidas de que o principal mecanismo para isso é o Minha Casa, Minha Vida. O programa tem um poder multiplicador ímpar, beneficiando uma série de outros setores, como os de eletrodomésticos e de materiais de construção”, ressalta Prando.

Na hipótese de aprovação do PL 1.358/2015, a taxa média a ser praticada pelo FGTS para as contratações das aplicações em habitação, saneamento e infraestrutura deverá ser de 10,8%. Nas condições atuais, para financiar um imóvel de R$ 100 mil em 360 meses pelo sistema de amortização SAC, o adquirente deveria comprovar renda de R$ 2.000,00, receberia subsídio de R$ 16.842,00 e tomaria um financiamento de R$ 83.158,00. A prestação seria de R$ 590,88. Nas condições propostas no PL, o adquirente deverá apresentar renda de R$ 4.240,00, não receberá subsídio e tomará um financiamento de R$ 90 mil, que corresponderá a uma prestação de R$ 1.060,00. “É o fim da função social do FGTS”, conclui Bernardes.

O presidente da Câmara dos Deputados, Eduardo Cunha, ameaça aprová-lo nesta terça-feira, 4/8.

Fonte: Secovi SP

Nota do Editor: Clique no link abaixo para acessar o PL-1.358/2015 na íntegra:

http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=1228683

SISTEMAS NOTARIAIS AO REDOR DO MUNDO

Ao redor do mundo, há variados sistemas registrais e notariais com identidade com suas origens histórico-político-culturais. Quase todos os países têm cartórios de registro e notas. Os que extinguiram sistemas de registro, como Cuba e União Soviética, pois seus regimes políticos não admitem a propriedade privada, revigoraram o registro para conferir ordem e segurança no uso e fruição da propriedade.

Nos EUA, há o sistema anglo-saxão, com o notário como simples produtor de depoimentos tomados, sem oferecer segurança jurídica ao negócio. Há arquivos para promover o depósito de documentos que comprovem a boa origem do imóvel para consulta do interessado em adquiri-lo. Ao decidir comprar, contrata um advogado e o seguro de responsabilidade civil para garantir a operação, e o renova anualmente, sendo, portanto, mais caro e juridicamente menos eficiente. Dependendo da peculiaridade de cada Estado, existem outros: em Massachusetts há o Sistema Torrens (origem australiana) introduzido no Brasil em 1890, vigora como registro facultativo de imóveis rurais.

Muitos países europeus adotam sistemas originários do notariado latino, como a Espanha, cujo sistema é considerado o mais aperfeiçoado do mundo.

O Brasil tem o sistema latino, cuja segurança aos negociantes vem da intervenção do notário e do registrador, esmiuçando juridicamente o contrato antes de registrá-lo. O nosso sistema exige duplo requisito para adquirir a propriedade: o título escritura, instrumento particular, administrativo ou judicial e o modo o registro na matrícula, sem o que a propriedade não se transmite. Daí o chavão só é dono quem registra .

Segundo o Doing Business 2014 Banco Mundial, o custo no Brasil é o mais baixo 50% menor do que a média da América Latina. A pessoa que compra imóvel aqui paga só uma vez para garantir a segurança do negócio: os custos da escritura lavrada pelo tabelião e do registro no Registro de Imóveis.

Assim, nosso sistema registral e notarial é o que melhor se afeiçoa às economias de mercado: oferece a baixo custo o melhor em termos de autenticidade, segurança e eficácia dos negócios jurídicos.

João Pedro Lamana Paiva - Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil