INFLAÇÃO DO ALUGUEL AVANÇA E TEM VARIAÇÃO DE 1,17% EM ABRIL

O Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), conhecido como a "inflação do aluguel", porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, registrou variação de 1,17% em abril, acima da taxa de 0,98% no mês anterior. No mesmo mês do ano passado, o indicador havia subido 0,78%.

Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 3,55%. Os números foram divulgados nesta quarta-feira (29) pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que integra o cálculo do IGP-M e mede os preços no atacado, variou 1,41%, contra 0,92% no mês anterior.

Também usado no cálculo do indicador, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), conhecido como a inflação do atacado, registrou variação de 0,75% em abril, ante 1,42%, em março.

A maioria das classes de despesa componentes do índice registraram taxas menores de variação, com destaque para os preços relativos à habitação (de 2,93% para 1,42%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que também entra no cálculo, mas com peso menor que dos outros indicadores, variou de 0,36% para 0,65%.

Fonte: G1

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL REDUZ LIMITE DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS USADOS

A Caixa Econômica Federal vai reduzir o limite de financiamento para imóveis usados a partir de 4 de maio. O objetivo é focar a oferta de crédito habitacional em moradias novas. O banco detém 70% de todos os financiamentos de imóveis no país.

A mudança vale apenas para imóveis usados financiados com recursos da poupança – ficam de fora da mudança o crédito para a habitação popular, como o programa Minha Casa Minha Vida, e os financiamentos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Nestas modalidades, não houve alterações, segundo a Caixa.

Pelas novas regras, os financiamentos com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) terão uma redução do limite do valor total financiado de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Com as mudanças, quem comprar um imóvel usado pelo SFH terá que dar uma entrada de no mínimo 50% e financiar a outra metade. Antes, a entrada mínima era de 20%. No caso do SFI, o valor mínimo da entrada passará a ser de 60%, para o consumidor financiar os outros 40%.

MUDANÇA DE LIMITE DE FINANCIAMENTO DA CAIXA
LIMITE	SFH	SFI
Antigo	80	70%
Novo	50%	40%

Restrição nas vendas

Para o vice-Presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), Eduardo Aroeira Almeida, essa restrição vai afetar principalmente consumidores com menos recursos para comprar imóveis.

"A faixa de compradores entre entre R$ 190 mil e R$ 250 mil costuma ter valores menores disponíveis para dar como entrada", diz.

"Com esse limite, menos pessoas vão conseguir vender seus imóveis usados para comprar outros maiores, e isso afeta as vendas mercado de imóveis como um todo, inclusive os novos", acredita o economista, que vê a possibilidade de um aumento no déficit habitacional por conta da restrição.

Como a proporção de vendas de imóveis usados é bem maior que a de novos, Almeida também acredita que essa restrição pode afetar, inclusive, o nível de emprego no setor de construção civil, uma vez que o desaquecimento nas vendas no mercado imobiliário desestimula o lançamento de novas unidades pelas construtoras.

Preços dos imóveis

Por outro lado, Almeida não acredita que essa restrição nas vendas de usados possa provocar uma redução nos preços dos imóveis. "A margem na queda dos preços já está muito apertada", avalia.

Em março, os preços dos apartamentos à venda acumularam no ano queda real (considerando a inflação do período) de mais de 3% em 20 cidades brasileiras, segundo o índice FipeZap. No mês passado, a alta nos preços foi de 0,14% na comparação com fevereiro. No acumulado em 2015, o aumento é de 0,69%.

No mesmo período, a inflação esperada para o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é de 3,91%. Dessa forma, o preço médio do metro quadrado registra nos três primeiros meses do ano queda real de 3,1%. Foi a 5ª vez seguida que o índice teve queda real de preços na comparação mensal.

Fuga da poupança

A restrição ocorre após a caderneta da poupança ter registrado uma saída líquida (retiradas menos depósitos) de R$ 11,43 bilhões em março, a maior fuga de recursos da aplicação para todos os meses. Quando a captação da poupança é reduzida, os recursos para empréstimos ficam mais escassos.

Março foi o terceiro mês seguido em que a poupança registrou recorde de saídas de valores. Em janeiro, R$ 5,52 bilhões haviam deixado a caderneta, valor que subiu para R$ 6,26 bilhões em fevereiro deste ano e para mais de R$ 11 bilhões em março.

Alta dos juros

Este mês, a Caixa voltou a aumentar as taxas de juros do financiamento imobiliário com recursos da poupança pelo SFH. O primeiro aumento de 2015 foi aplicado em janeiro. As novas condições passaram a valer para financiamentos a partir de 13 de abril.

Os financiamentos habitacionais contratados com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida e do FGTS não foram afetados pela mudança.

Fonte: G1 Economia

MINHA CASA, MINHA VIDA: QUE EFEITOS ELE TRAZ AO MERCADO IMOBILIÁRIO?

Quando foi criado, em 2009, o Minha Casa Minha Vida do governo federal foi um dos responsáveis por aquecer o mercado imobiliário. Ele reforçou o setor de construção civil e abriu espaço para construção de moradias para setores de baixa renda (famílias que ganham entre 3 a 10 salários mínimos) que, até então, recebiam pouca atenção do mercado.

Você provavelmente conhece o programa, mas não custa nada relembrar: eram PPPs (a sigla das parcerias público-privadas) que construíam moradias com a participação dos bancos estatais via financiamento, envolvendo um ecossistema de municípios, estados, entidades sem fins lucrativos, construtoras e imobiliárias.

De acordo com o governo, até o final de 2018, o programa vai chegar a 6,7 milhões de moradias construídas. Resta saber se a movimentação de corte de gastos não vai influenciar as expectativas de crescimento do Minha Casa Minha Vida.

Só se enquadram no programa famílias com renda mensal máxima de 5 mil reais. São três categorias. Na primeira faixa, a renda mensal vai até 1,6 mil reais e o governo paga no máximo 96% do valor do imóvel para quem mora numa cidade de até 50 mil habitantes. O financiamento dura até 10 anos e as parcelas nunca passam de 5% da renda familiar. Como o governo financia mais, o valor da entrada acaba reduzido. Vale lembrar que os beneficiados não poderão negociar a unidade até quitar as parcelas do financiamento.

Quem se encontra na segunda faixa do programa, com renda entre 1,6 mil reais e 3,275 mil reais, tem a entrada facilitada e ainda consegue ter descontos no seguro e pagar uma taxa de juros menor nos bancos estatais do que as cobradas pelos bancos concorrentes.

Na última faixa, com renda familiar entre 3,275 mil reais e 5 mil reais, o beneficiado não recebe subsídio para pagar o valor da entrada. Em contrapartida, ele ganha descontos no seguro do financiamento e uma taxa especial de juros, ou seja, mais baixa do que de outros bancos.

Para se cadastrar no programa, é preciso se dirigir à prefeitura da sua cidade e comprovar a renda familiar. Além disso, a família não pode ter nenhum imóvel registrado em seu nome. Assim que aprovado, o beneficiado assina o contrato do financiamento e tem até 30 dias para se mudar de casa. Para não perder o direito da casa própria, a pessoa ainda precisa pagar as parcelas do financiamento em dia, o IPTU e as contas de energia e água.

Assim como os benefícios, o valor dos imóveis também varia (aqui, conforme o número de habitantes). Nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, uma unidade fica na faixa de 190 mil reais. Em cidades com até 1 milhão de habitantes, o valor cai para 170 mil reais. Nos municípios com população inferior a 50 mil pessoas, ficam os imóveis de menor valor: até 90 mil reais.

Hoje, seis anos depois, o Minha Casa Minha Vida ajudou a atacar o déficit habitacional com investimento de 244,2 bilhões de reais para construir e entregar 2 milhões de unidades, em áreas urbanas e rurais. Ainda assim, o problema continua sério. De acordo com o Ministério das Cidades, o déficit chega a 7 milhões de unidades, sendo 85% em áreas urbanas.

O programa mudou a face do financiamento imobiliário no Brasil. Ele foi um dos principais responsáveis pelo crescimento das contratações de crédito imobiliário. Para se ter uma ideia, logo no primeiro ano, o volume de crédito saltou de 23,3 bilhões de reais, em 2008, para 47,05 bilhões de reais em 2009 na Caixa Econômica Federal, um avanço de 102%. No ano passado, o montante ficou em 128,8 bilhões de reais.

Com a oferta de crédito facilitada, o Minha Casa Minha Vida acabou ajudando a fomentar o avanço dos preços no mercado imobiliário. Além disso, o programa gerou aumento na procura de lotes, o que fez os preços de terrenos e, consequentemente, dos imóveis inflacionarem.

Germano Leardi Neto - Diretor de relações institucionais da franqueadora imobiliária Paulo Roberto Leardi.

PRORROGAÇÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO: A SITUAÇÃO DO FIADOR

O mais comum nos contratos de locação de imóveis urbanos é que o proprietário exija do locatário um fiador, a fim de ter mais segurança do recebimento dos aluguéis. Isso se dá principalmente em razão do que dispõe o art 3º, VII da lei do bem de família (lei 8.009/90):

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

O bem de família do locatário fica a salvo da execução, mas não se pode dizer o mesmo do bem de família do fiador. Este está sujeita a penhora judicial.

Como se sabe o contrato de locação prorroga-se mesmo após o fim de seu prazo caso o locatário continue na posse do bem (arts. 46, §1 e 47 da lei 8245/91).

A questão que surge é: Prorrogado o contrato tacitamente, considera-se prorrogada também a fiança?

No direito há a regra de que o acessório segue o principal. Assim já que a fiança existe em função do contrato de locação, poderia se entender que este sendo prorrogado a fiança também o seria.

Por outro lado, a fiança é ato de disposição de vontade de uma pessoa, e geralmente gratuito. Assim seria injusto dar interpretação que aumentasse no tempo a obrigação de terceiro que não participou do ato de prorrogação.

Até a 2009 a jurisprudência era firme entendendo da segunda forma.

Súmula 214-STJ: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

Mas a lei 12.112/2009 modificou o artigo 39 da lei de locações, que passou a ter o seguinte texto:

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

A partir daquela data as fianças passaram a se prorrogar junto com o contrato (o acessório segue o principal).

Pensamos que o legislador não foi nada comedido nessa abordagem e estendeu a obrigação do fiador para além do quanto originalmente avençado.

Pedro Camera Pacheco - Graduado pela UCSAL, Pós Graduado em direito tributário pelo IBET, Ex analista judiciário. Advogado do Sebrae/BA.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

COMISSÃO APROVA PAGAMENTO DE CONDOMÍNIO PELAS CONSTRUTORAS ENQUANTO O IMÓVEL NÃO FOR ENTREGUE AO PROPRIETÁRIO

A Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados aprovou, o projeto (PL 1694/11) que transfere às construtoras a responsabilidade por pagar as taxas de condomínio, enquanto o imóvel não for entregue ao proprietário. Conforme o autor, deputado Felipe Bornier (PHS-RJ), o objetivo é evitar que o comprador do imóvel pague pelo uso de espaços aos quais ainda não tem acesso.

Na opinião do relator, deputado Osmar Bertoldi (DEM-PR), a iniciativa equilibra os interesses de construtoras e compradores quanto à negociação de imóvel. “Tudo aquilo que ocorrer antes da entrega do imóvel caberá ao empreendedor imobiliário, tudo o que ocorrer após a entrega fica a cargo do comprador”, explicou.

Culpa do proprietário

Bertoldi defendeu a aprovação do texto, no entanto apresentou substitutivo para incluir a situação em que a culpa pela demora na entrega do imóvel é do proprietário, e não da construtora. Dessa forma, nos casos de inadimplência de parcela do financiamento imobiliário, que resulte em atraso na entrega, por exemplo, a taxa de condomínio será paga pelo comprador.

O projeto altera lei que trata de construção de condomínios e incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64).

Tramitação

O projeto tramita apensado ao projeto o PL 5318/13, do ex-deputado Beto Albuquerque, que trata do mesmo assunto. Ambos ainda serão analisados, de forma conclusiva, pelas comissões de Defesa do Consumidor; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta:

PL-1694/2011

Fonte: Ag. Câmara de Notícias

RESCISÃO OU DISTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. UMA ALTERNATIVA NO ATUAL CENÁRIO ECONÔMICO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Um dos maiores inconvenientes enfrentados pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão ou distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Normalmente o comprador entrou em contato com a incorporadora para expor sua situação e solicitar o distrato e a vendedora simplesmente afirma que de tudo o que ele pagou não devolve nada ou restitui apenas um percentual incompatível com a realidade, o que é ILEGAL, pois configura nítida tentativa de confisco de valores, expressamente proibido pelo Código de Defesa do Consumidor e demais dispositivos legais aplicáveis.

Quem adquire um imóvel não pretende desistir do negócio, porém, às vezes isso pode acontecer e por motivos diversos, sendo os mais comuns:

a) o aumento expressivo das parcelas a vencer, especialmente a parcela do saldo devedor que será objeto de futuro financiamento bancário, dando a impressão de que os valores já pagos em Contrato simplesmente não amortizaram absolutamente nada do preço do imóvel e o comprador, passados às vezes dois, três anos ou mais, deve à incorporadora mais do que quando comprou;

b) perda de emprego, motivo pelo qual o comprador não mais possui uma fonte de renda necessária à continuidade dos pagamentos perante a incorporadora; e

c) perda do interesse na continuidade da aquisição, pois a incorporadora vende a mesma unidade por preço idêntico ou menor do que aquele praticado para o comprador.

Esses são apenas alguns exemplos, ressaltando que a legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador solicite o distrato ou rescisão do contrato pela via judicial.

Quando o ato de rescindir um contrato é do comprador, a incorporadora tem o direito assegurado pelo Judiciário em reter 10% dos valores pagos. Essa é a regra que há anos têm prevalecido na jurisprudência do Estado de São Paulo, acompanhada por outros Estados.

Em São Paulo, o Tribunal de Justiça emitiu a súmula nº 1 em Direito Imobiliário no ano de 2010, a qual determina que o comprador, mesmo inadimplente, tem o direito de pedir a rescisão do Contrato e reaver os valores pagos, sendo entendido pelos Juízes que o valor a ser restituído pela incorporadora deve corresponder a 90% das quantias pagas, com correção monetária desde cada um dos pagamentos (ou seja, a correção monetária é retroativa), através de índice próprio do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação da incorporadora para responder a ação até a data do efetivo pagamento, seja ele através de eventual acordo ou pelo cumprimento da decisão judicial.

Porém, quando a obra está atrasada por culpa exclusiva do promitente-vendedor (incorporadora), a restituição ao comprador deve ser integral: 100% de tudo o que foi pago, igualmente corrigido desde cada desembolso das parcelas e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação da incorporadora para responder a ação no Fórum.

Enquanto no Contrato o índice previsto para a correção monetária é o INCC, na ação judicial rescisão o índice de correção monetária é o do Tribunal de Justiça.

E em ambos os casos, isto é, seja a rescisão do contrato por ato do comprador ou por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição é à vista, não se sujeitando a parcelamento, ainda que isso possa estar especificado no Contrato.

E vale a dica: caso o comprador opte pelo distrato do contrato perante a incorporadora, é importante saber que não deve aceitar o valor oferecido, caso a proposta seja inferior a 90%, pois isso pode caracterizar um acordo extrajudicial e nesse cenário, o comprador não só fez um péssimo negócio, como também abriu mão do seu direito de recorrer ao Judiciário, a fim de reaver grande parte dos valores pagos, dependendo da situação em que esse distrato vier a ocorrer.

Atenção: A retenção de 30% dos valores pagos pela incorporadora somente pode ocorrer quando o comprador tomou posse e ocupou o imóvel, usufruindo-o. A jurisprudência no Estado de São Paulo vem a tempos consolidando o entendimento de que esse percentual de retenção pelo incorporador somente é justificável quando há a entrega do imóvel. Do contrário, isto é, quando o comprador sequer recebeu o imóvel, nada justifica uma retenção maior do que 10% das parcelas pagas.

Veja-se o seguinte quadro exemplificativo:

Distrato ou Rescisão de Contrato de Promessa de Venda e Compra

Se motivado por ato do comprador:

A restituição é de 90%, com correção monetária + juros de 1% a. M.

À vista

Inclui a restituição das comissões de corretagem (se houver)

Inclui a restituição da taxa SATI (se houver)

Não cabe indenização por perdas e danos

Se motivado por culpa exclusiva da incorporadora:

A restituição é de 100%, com correção monetária + juros de 1% a. M.

À vista

Inclui a restituição das comissões de corretagem (se houver)

Inclui a restituição da taxa SATI (se houver)

Pode vir a comportar indenização por perdas e danos

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia - Especialista em Direito Imobiliário

A TRIBUTAÇÃO NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Introdução

Incorporação imobiliária é a atividade de planejar um empreendimento imobiliário, adquirir o terreno, obter recursos financeiros, reunir investidores, contratar empreiteiro, e muitas outras cujo objetivo, em suma, visa erigir uma edificação. O incorporador, em regra, não se confunde com o construtor, mas o contrata para que esse realize tal trabalho. Trata-se de atividade com algumas peculiaridades e passível de tributação sob mais de um regime. Daí que a escolha do melhor regime pode importar em uma significativa redução de custo no orçamento da obra, e natural aumento da rentabilidade.

SPE, SCP e o planejamento societário

O primeiro planejamento é o societário, e a forma jurídica a ser assumida pelo incorporador. Uma determinada obra pode ser realizada diretamente por uma incorporadora. Outra opção é a incorporadora constituir uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) juntamente com os seus investidores – ou outros incorporadores parceiros – para gerir o empreendimento. Em qualquer dos casos, havendo investidores, eles podem integralizar o capital da incorporadora; podem integralizar o capital da SPE; podem realizar contratos de empréstimo ou de permuta; podem constituir uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) onde a SPE, ou a incorporadora, seja o sócio ostensivo; dentre outras possibilidades.

Cada um dos casos citados acima traz uma tributação diversa, e mais apropriada para a situação particular vivenciada pelo incorporador e seus investidores.

A Sociedade em Conta de Participação é um tipo societário sem personalidade jurídica e sem registro na Junta Comercial. Por não ter personalidade, não pode realizar qualquer ato; depende que um dos seus sócios realize todos os atos jurídicos em seu lugar, o qual recebe a denominação de sócio ostensivo. Com isso, para o mercado em geral, aparece apenas a figura do sócio ostensivo; os demais sócios permanecem ocultos (sobretudo por ser um contrato sem registro em qualquer órgão). A sua utilização simplifica procedimentos dos mais variados, inclusive junto a instituições financeiras e órgãos de registro de imóveis. Contudo, a sua tributação segue as mesmas regras das demais pessoas jurídicas, incluindo isenção de tributos na distribuição de lucros. Dependendo da estrutura societária, a sua utilização pode ser uma importante ferramenta.

A SPE é muito utilizada porque de certa forma isola o empreendimento dos demais ativos e passivos dos sócios. Como se trata de uma pessoa jurídica independente, seu patrimônio não se confunde com o patrimônio dos seus sócios. Assim, eventual dívida de sócio não atrapalha o andamento do empreendimento, e a recíproca é verdadeira: insucesso no empreendimento não compromete a saúde financeira do sócio – ao menos, não diretamente.

Nada impede ainda que se formalize uma SPE com determinados investidores, e essa SPE formalize uma SCP com outros. Ou que um sócio da SPE formalize por sua conta uma SCP com seus investidores visando obter capital para investimento e integralização do capital da própria SPE.

Como se vê, a primeira etapa de um planejamento tributário é sempre o planejamento societário.

Patrimônio de Afetação

O Patrimônio de Afetação está previsto nos artigos 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64, os quais foram nela inseridos pela Lei nº 10.931/2004. Trata-se de instituto que visa separar o empreendimento imobiliário afetado do patrimônio do incorporador, de modo que eventuais dívidas do mesmo, e até a sua falência, não ameace a conclusão da obra.

Os efeitos são muito parecidos com a constituição da SPE, motivo pelo qual as instituições financeiras costumam exigir – como requisito para financiamento da produção –, ou a afetação do empreendimento, ou a sua execução por esse tipo societário.

Tributação do incorporador

Um grande atrativo do Patrimônio de Afetação é o Regime Especial de Tributação (RET) que lhe é associado.

Enquanto uma incorporação imobiliária tributada no lucro presumido paga entre 5,93% e 6,73% de tributos federais sobre o faturamento (VGV – valor geral de vendas), no RET a tributação cai para 4%, de acordo com o art. 4º da Lei 10.931/2004. Para empreendimentos do programa Minha Casa Minha Vida, a tributação fica em 1%.

No lucro real a tributação fica, grosso modo, entre 33,25% e 43,25% do lucro do empreendimento. Considerando que no lucro presumido a presunção de lucro para as atividades de incorporação é de 8%, isso quer dizer que, sendo o lucro do empreendimento superior a 8%, o lucro real é mais caro.

Não há dúvida de que o RET é a forma de tributação menos gravosa. Depois dela, em geral, o lucro presumido.

O RET tem ainda a vantagem de não possuir limite de faturamento para a sua opção, enquanto no lucro presumido ficam impedidos de optar os incorporadores que faturem mais de R$72milhões/ano.

Como o RET só está acessível para os empreendimentos que possuam patrimônio afetado, muitos incorporadores o descartam ao optar pela formalização através da SPE. No entanto, nada impede que o Patrimônio de Afetação seja realizado dentro da SPE.

A opção pelo Patrimônio de Afetação ocorre na elaboração e registro do Memorial de Incorporação, e pelo RET através de procedimento administrativo junto à Receita Federal do Brasil.

Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta

A lei 12.546/2011 instituiu a Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB) em substituição à contribuição previdenciária sobre a folha de pagamento.

Tal lei em seu art. 7º, inciso IV, determina que recolherão a contribuição substitutiva as empresas do setor de construção civil enquadradas nos CNAEs de grupos 412, 432, 433 e 439, na base de 2% sobre a receita bruta.

Tais grupos tratam de atividades de execução de obras de construção; não há ali a incorporação imobiliária. O problema, contudo, está nos empreendimentos em que incorporador e construtor se confundem.

Como dito acima, a atividade de incorporação está relacionada ao planejamento e ao investimento, enquanto a de construção está relacionada a execução da obra. Enquanto a primeira necessita de poucos funcionários, a segunda se mostra fortemente dependente de mão de obra.

Assim, naqueles empreendimentos em que o incorporador também executa a obra, é de se perguntar: do valor da venda das unidades imobiliárias, quanto representa a atividade de incorporação, e quanto representa a atividade de construção? Não há como dividir se ambas são executadas pela mesma empresa, porém não há dúvida de que a maior parte do custo de uma unidade vem da quota de terreno, custos financeiros, custos de materiais, e uma pequena parte nisso tudo da mão de obra. Entretanto, mesmo sendo a atividade de construção a que contribui menos na composição do preço da unidade, se impossível definir com clareza cada uma delas, o fisco determinará a tributação da CPRB sobre o total do VGV.

Daí ser geralmente mais vantajosa a separação das atividades em empresas diferentes, mesmo eventualmente acarretando um maior custo administrativo.

CND da obra

Outra preocupação quando se fala em custo de obra é o valor pago na emissão da certidão negativa de débitos de contribuições previdenciárias da obra (CND).

A CND pode ser emitida de duas formas: 1) o fisco analisando a contabilidade da empresa; ou 2) na falta de escrituração contábil, calculando o valor estimado do custo de mão de obra do empreendimento, e sobre ele a contribuição previdenciária correspondente. No caso ii é possível abater todos os recolhimentos efetuados através de GFIP, tanto as do próprio incorporador, quanto a dos prestadores de serviço cujo CEI da obra foi informado nas suas GFIPs.

A questão, contudo, reside no fato de os incorporadores em geral esquecerem-se do caso 1. O cálculo estimado e o pagamento na CND somente se aplica se a análise da contabilidade não se mostrar viável. Do contrário, nenhum pagamento é feito para obtenção da CND.

Conclusão

Aqui se procurou, em poucas palavras, traçar um breve demonstrativo dos cenários aplicáveis na formatação e tributação de uma incorporação imobiliária. As combinações possíveis são inúmeras, e não existe o melhor formato: cada caso demandará uma análise específica.

Fica o consenso de que iniciar um empreendimento sem um estudo prévio pode gerar custo desnecessário. Energia e recursos gastos no planejamento, aliados a um bom acompanhamento, representarão incremento de margem ao final.

Marco Aurelio Medeiros, professor de Direito Tributário e sócio da MSA Advogados.

Fonte: Artigos JusBrasil

O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEL

Locação de imóvel não é um tema simples. As regras que regem o contrato de aluguel costumam gerar muitas dúvidas tanto para o proprietário quanto para o inquilino. 

Vejam abaixo a entrevista do Diretor Jurídico da Associação de Defesa da Cidadania do Consumidor do Estado de Pernambuco – ADECCON-PE, Dr. Raimundo Gomes de Barros esclarecendo pontos importantes desta relação:

1) O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento?

R- Não. Durante o prazo estipulado no contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou na falta de pactuação, a multa que venha de ser imposta pelo Judiciário. Entretanto, o locatário estará isento de pagar multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador público ou privado.

2) De quanto em quanto tempo deve-se fazer um novo contrato, ou seja, no final do período do contrato, que é normalmente de 30 meses, precisa-se renovar o contrato ou ele passa a valer por tempo indeterminado?

R- Nas locações ajustadas por escrito e por prazo superior a trinta meses, findo o prazo, caso o locatário continue no imóvel por mais de 30 dias, considerar-se-á prorrogado por tempo indeterminado.

3) Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?

R- Basta dar ciência ao locador com antecedência mínima de 30 dias.

4) Quando o contrato requer como garantia o depósito caução, qual é a regra para devolução deste dinheiro? É possível usá-lo para abater as últimas parcelas de aluguel, por exemplo?

R- Pode o locador exigir do locatário:

a) Caução;

b) Fiança;

c) Seguro de fiança locatícia.

Não pode o locador exigir mais de uma garantia.

– A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário por ocasião do levantamento (saída do imóvel).

5) De quem é a responsabilidade pelo pagamento das seguintes taxas: IPTU, taxa de incêndio e taxas referentes a obras de condomínio.

R- Estes tributos e taxas são obrigação do locador, exceto se de comum acordo for ajustado no contrato que serão pagos pelo locatário.

Aluguel: Tudo que você precisa saber sobre desocupação do imóvel
Fonte: Cartilha PROCON - SP

- Solicitação de desocupação a pedido do Proprietário

Saiba, de acordo com a lei, como e quando o proprietário tem o direito de pedir o imóvel durante ou após a vigência do contrato, ou seja, a qualquer momento.

Caso o proprietário queria a retomada do imóvel, deverá informar ao inquilino, oficialmente, por meio de um documento.

O Prazo mínimo concedido em lei para desocupação do imóvel, terminado o contrato, é de 30 dias. Entretanto, existem diversas situações previstas em lei. Nessa situação específica o Procon-SP aconselha buscar orientação jurídica receber orientação adequada.

Caso o inquilino não saia do imóvel, ou seja, se não for possível nenhum acordo de desocupação voluntária, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial denominado “ação de despejo” e a desocupação do imóvel será decida por um Juiz. Nesse caso, se o inquilino concordar com a desocupação do imóvel, manifestando-se por meio de um advogado, no prazo de contestação, serão concedidos seis meses para a saída do imóvel.

Se o locatário respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os horários do advogado do proprietário. Por outro lado, se o acordo for desrespeitado, além de arcar com as custas, receberá a ordem judicial de despejo. Nessa situação, o locatório deverá sair imediatamente do imóvel. Cabe destacar que o proprietário não tem o direito de solicitar a desocupação do imóvel à força, retirando os pertences do locatário, colocando-os na rua, a lei não dá esse direito a locador e o inquilino pode, nesse caso, acionar a polícia. Entretanto, com a expedição da ordem judicial, se o inquilino se negar a sair dentro do prazo estipulado o proprietário poderá usar de força policial para exigir o cumprimento do mandado de desocupação do imóvel.

- Desocupação por vontade do inquilino

O inquilino pode sair do imóvel antes do término do contrato, desde que ele pague a multa pactuada, proporcional ao prazo total do contrato. Caso não haja nada previsto no contrato, valerá o que for determinado judicialmente. Por outro lado, há duas situações em que o locatário é desobrigado a pagar a multa: 1) se a necessidade da rescisão for por causa de transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador e; 2) se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Nesses casos, basta a comunicação formal para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do proprietário, atestando recebimento, e cada parte deverá ficar com uma cópia.

- Denúncia Vazia

Trata-se do direito do proprietário solicitar a desocupação do imóvel, sem necessidade de justificativa, após o fim da vigência do contrato, sem a necessidade de aviso prévio.

A denúncia vazia pode ocorrer:

A) Nas locações, a partir de 20/12/1991, contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).

Nota: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

B) nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

Nota: As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos, contas de luz, testemunhas etc.

- Despejo por falta de pagamento:

A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, entre outros é considerada uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.

Para evitar o despejo, durante o andamento da ação o inquilino deve negociar o pagando o débito atualizado. Esse pagamento, deverá ser feito por meio de depósito judicial, que deve incluir todos os aluguéis e acessórios (condomínio, água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos de multas e penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora, custas e honorários advocatícios.

Mas esse recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de locação. Se deixar de pagar o aluguel e for proposta uma ação de despejo em período inferior a 24 meses de outra ação proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do débito não evitará o despejo.

- Outros casos de desocupação

Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos:

a) extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;

b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;

c) para uso residencial de ascendentes (pai, mãe, avós etc.) ou descen-dentes (filhos) que não tenham imóveis próprios;

d) para demolição e edificação;

e) para realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20% (vinte por cento);

Também nas seguintes situações:

a) acordo formal entre as partes;

b) infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;

d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) que não possa ser executada com a permanência do inquilino no imóvel ou, podendo, ele se recuse a permiti-la;

e) alienação, venda ou cessão do imóvel (nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias – veja quadro a seguir);

f) extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas situações, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias).

Fonte: Diário do Consumidor com adaptações

Valorização do imóvel pode estar vinculada a vaga de garagem

Os problemas no transporte público e nas questões de mobilidade urbana fizeram, junto com outros fatores, os financiamentos automobilísticos crescerem, assim como o número de veículos nas cidades grandes. Essa situação fez as vagas nas garagens se tornaram um item muito importante na compra e venda de imóveis. Realizada pelo Secovi do Rio de Janeiro, uma pesquisa mostrou que um imóvel imóvel pode ter 20% do seu preço desvalorizado se não possui um estacionamento (quando comparado à uma propriedade com as mesmas proporções que tem espaço para automóveis).

Oito bairros da Zona Sul e Norte do Rio de Janeiro foram analisados no levantamento. No Leblon, por exemplo, as vagas influenciam no alto índice de valorização. Um imóvel com a mesma metragem vale 22,8% mais em relação a um apartamento igual, porém sem garagem.

Entretanto, ainda no Rio, a situação decorre não somente de questões atuais. As construções mais antigas de certos bairros foram levantadas há muitos anos, quase todos sem garagem. Além disso, as regiões próximas às praias sofrem com a interferência da areia e água em possíveis instalações subterrâneas.

Em contrapartida, na cidade de São Paulo, a quantidade de imóveis que possuem garagem subterrânea é alta. Existiu uma lei, por muitos anos, que garantia a construção de um estacionamento para os condôminos: deveria existir um espaço mínimo para veículos, pelo menos uma vaga por imóvel.

Na capital paulista, contudo, com o Novo Plano Diretor que estrou em vigor em julho de 2014, a configuração das garagens mudou. As regras agora determinam um número máximo (e não mais mínimo) de vagas e uma quantidade limitada nos empreendimentos próximos aos grandes centros de transporte público.

Situações como as citadas fazem com que um imóvel com estacionamento seja valorizado tanto na compra (da incorporadora para o cliente) quanto na venda (de um cliente para outro).

Vale lembrar que o valor de uma vaga é baseado no custo de produção e que a garagem faz parte da área comum de um prédio. Ou seja, quanto maior a procura, maior o preço e, assim sendo, a valorização.

SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE) E O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

A figura jurídica da Sociedade de Propósito Específico (SPE) passou a existir no ordenamento jurídico brasileiro a partir da Lei nº 11.079, de 30 de dezembro de 2004, a qual instituiu o regime das Parcerias Público-Privadas ou PPPs, cujo objetivo era somar forças entre os setores publico e privado para a realização de parcerias, mediante processo licitatório.

Posteriormente, em 19 de dezembro de 2008, foi promulgada a Lei Complementar nº 128, a qual alterou o artigo 56 da Lei das micro e pequenas empresas (LC nº 123/2006), inserindo a figura da Sociedade de Propósito Específico organizada estritamente por microempresas e empresas de pequeno porte (EPP), optantes pelo regime tributário conhecido como Simples Nacional, representando então uma forma de constituição empresarial, através da qual é criada uma nova empresa limitada ou uma sociedade anônima com objetivo determinado, podendo ter como sócios, pessoas físicas e/ou jurídicas.

Por outro lado, é sabido que o mercado nacional já detinha conhecimento de sua natureza por meio de joint venture (equity ou corporate), muito comum no sistema norte americano e que guarda semelhança estreita com a figura da SPE brasileira, através da qual duas ou mais pessoas, sejam elas físicas e/ou jurídicas, empregam suas competências, recursos econômicos, tecnológicos, científicos, industriais, dentre outros, a fim de concretizar um propósito determinado e específico.

As características da SPE são definidas a partir da escolha de seu tipo societário, observando-se as determinações legais de constituição e de funcionamento do tipo societário, isto é, se for uma SPE sociedade limitada ou se for uma sociedade anônima e uma vez constituída, a SPE passa a ter personalidade jurídica própria, com direitos e obrigações, além de consistir em estrutura diferenciada dos demais empreendimentos do incorporador.

A SPE deve possuir um registro de CNPJ, além de ter contabilidade própria e características comuns às sociedades limitadas ou anônimas, podendo também adquirir bens e participações em outras sociedades, facilitando a emissão das certidões negativas necessárias para o registro da incorporação, além de possibilitar a opção por regime tributário diferenciado de seus sócios.

A SPE é uma empresa criada com objetivo determinado e se encerra após a conclusão da obra, podendo vir a ser renovada para um novo negócio a critério do incorporador.

Com o crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos, a partir do aumento na concessão de crédito à população, com forte presença do Governo Federal por meio dos bancos publicos, além da redução das taxas de juros do financiamento imobiliário e capitalização das incorporadoras, muitas delas passaram a criar empreendimentos na forma de Sociedade de Propósito Específico ou SPE, sejam eles empreendimentos residenciais ou comerciais.

A maioria das incorporadoras, a partir de 2008, passou a utilizar em larga escala a figura das SPE´s para cada empreendimento lançado no mercado imobiliário de todo o país, sendo as principais motivações para isso a independência administrativa, obrigacional e fiscal do empreendimento perante os demais; maior agilidade na contratação de empréstimo bancário para a construção da obra e flexibilidade na realização de parcerias na incorporação; além de melhorar a transparência entre as partes envolvidas no negócio, sejam eles fornecedores, credores ou compradores.

Vale lembrar que o incorporador tem a opção de criar a SPE para o empreendimento, não estando obrigado por Lei.

Ocorre que as incorporadoras passaram a utilizar o modelo jurídico da SPE em detrimento da aplicação do patrimônio de afetação nos empreendimentos.

Cumpre esclarecer que patrimônio de afetação não é o mesmo que sociedade de propósito específico e vice-versa. São coisas distintas.

Uma SPE criada no âmbito de uma incorporação imobiliária, devidamente averbada perante o cartório de registro de imóveis competente, pode ou não apresentar a figura do patrimônio de afetação.

Enquanto o patrimônio de afetação visa propiciar melhores garantias ao comprador em caso de falência do incorporador, a SPE é apenas uma empresa criada por este para a gestão de determinado empreendimento do ponto de vista fiscal e de independência administrativa perante os demais empreendimentos do incorporador.

Embora a SPE possua capital social separado dos demais empreendimentos, bem como objeto específico e prazo determinado de existência, ela é controlada diretamente pelo incorporador e não existem garantias legais de proteção ao comprador em caso de falência, diferentemente do que ocorre quando o empreendimento conta com a figura do patrimônio de afetação constituído.

Por sua vez, ao contratar a aquisição de futuro imóvel na planta, o comprador poderá vir a assinar um Contrato de Compromisso de Venda e Compra com uma SPE, na posição de promitente-vendedora, contendo ou não a figura do patrimônio de afetação.

Evidentemente é recomendável ao adquirente, antes de assinar o Contrato com a incorporadora, pesquisar no cartório de registro de imóveis onde o empreendimento está registrado, se aquela obra está ou não sujeita ao patrimônio de afetação, a fim de auferir melhor garantia quanto à efetiva entrega, mesmo se tratando essa aquisição de negócio de risco.

Na prática, é fato que o comprador não tem conhecimento e habilidade necessários para saber se determinado empreendimento está ou não constituído com as regras do patrimônio de afetação, a fim de garantir-se contra eventual má gestão do negócio pelo incorporador.

Ainda que haja um desinteresse por parte das incorporadoras na criação do patrimônio de afetação em seus empreendimentos, sejam eles uma SPE ou não, pelo fato de não se sentirem confortáveis com a ideia de prestar informações de forma transparente e detalhada sobre os mesmos, mostra-se inegável diferencial perante seus concorrentes e elemento captador de possíveis compradores, além de permitir a realização de parcerias com instituições financeiras de forma mais ágil e atraente para os bancos, permitindo maior segurança para seus clientes, uma vez que os imóveis são segregados do patrimônio geral do incorporador.

A incorporadora que opta pela instituição do patrimônio de afetação em suas operações imobiliárias, inclusive mediante a criação de SPE para determinado empreendimento, tem a seu favor importantes elementos como, por exemplo:

a) diminuição de riscos e melhor segurança para seus clientes e para a instituição financiadora da obra, assegurando o patrimônio do empreendimento dos bens do incorporador em caso de falência;

b) apuração individualizada no lucro de cada empreendimento;

c) transmite maior transparência na gestão de seus empreendimentos perante as partes envolvidas;

d) obtém redução da carga tributária de 6% para 4%, através do Regime Especial de Tributação da Lei Federal nº 10.931/2004, que em seu artigo 4º e seguintes estabeleceu o percentual de 4% da receita recebida, correspondendo ao pagamento mensal e unificado do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ); Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Publico (PIS/PASEP); Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS); e

e) se o empreendimento constituído do patrimônio de afetação for enquadrado nas regras do programa do Governo Federal chamado Minha Casa, Minha Vida, o incorporador pagará apenas 1% de carga tributária sobre o faturamento total da obra, conforme determinado pela Medida Provisória nº 497, de 27 de julho de 2010 e estendido até o ano de 2018 para imóveis em valor de até R$ 100.000,00.

E para o comprador resta sempre contar com uma importante arma a seu favor no momento da decisão em fechar ou não a compra de um imóvel na planta: a INFORMAÇÃO.

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

ESCRITURAS PÚBLICAS IMOBILIÁRIAS

Escritura Pública Imobiliária é o instrumento público de contrato ou de declaração celebrado entre uma ou mais pessoas e lavrado por um Tabelião ou por pessoa a ele equiparada. Faz-se escritura pública para dar validade ao ato jurídico, que é exigido por lei, e para proporcionar maior segurança às pessoas que a formalizam, pois o Tabelião tem responsabilidade legal e formal para sua lavratura e está investido da Fé Publica.

É um Instrumento necessário para o registro de certos atos jurídicos no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo assim um direito real da pessoa a quem é passada a escritura.

Escritura pública de compra e venda de imóvel

É a escritura que é praticada por duas partes: comprador e vendedor; e um deles se compromete a pagar o preço ajustado do bem imóvel ao outro. É necessário a escritura pública de compra e venda sempre que houver negociação de um bem imóvel.

Da Importância em Registrá-la

A escritura Imobiliária para surtir seus efeitos legais deve ser elaborada por Instrumento Público.

Pode ser lavrada por qualquer tabelionato, contudo só poderá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca a que pertencer o Imóvel. 

A escritura é apenas um instrumento que contém as diretrizes que orientarão o Oficial do Registrador de Imóveis para que o mesmo proceda o Registro do Imóvel constante da referida Escritura Pública. 

Assim sendo o que garante a posse do imóvel não é a escritura mas sim o registro que é feito no Cartório de Registro de Imóveis.

Demais tipos de Escrituras Imobiliárias

Escritura Pública de Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda:

É a escritura em que o compromissário comprador, (cedente), cede e transfere ao novo comprador, (cessionário), todos os direitos, vantagens e obrigações do compromisso de compra e venda firmado pelo proprietário do imóvel. Assim, o cessionário toma o lugar do cedente para posteriormente receber a escritura de compra e venda diretamente do proprietário.

Escritura Pública de Cessão de Direitos Possessórios:

É a escritura em que uma pessoa detém a posse de um imóvel mas não é o proprietário jurídico/legal. A pessoa poderá ceder a posse que lhe pertence a outrem, que a manterá, até que se possa obter da justiça a propriedade plena do imóvel, através de uma ação de usucapião.

Escritura Pública de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Hipoteca:

É a escritura de aquisição a ser paga parceladamente, ficando o bem adquirido hipotecado até final da liquidação do preço pactuado.

Escritura Pública de Compra e Venda com Pacto Comissório:

É a escritura de aquisição em que o comprador adquire um imóvel cujo preço total é pago parceladamente, através de notas promissórias ou contra recibos que serão vinculados na escritura. 

Caso o adquirente não cumpra as exigências contidas na Escritura, estará sujeito às penalidades previstas em lei. 

Sua principal característica é que o próprio imóvel garante a dívida. Após o cumprimento de todas as condições pactuadas, o comprador deverá fazer a averbação da quitação no Cartório de Registro de Imóveis.

Escritura Pública de Compra e Venda com Sub-Rogação de Pacto Comissório: 

É a escritura de aquisição em que o comprador adquire um imóvel cujo preço total vem sendo pago parceladamente pelo vendedor. Nestas condições, o comprador assume a responsabilidade de continuar efetuando o pagamento das parcelas restantes até a total liquidação do débito.

Escritura Pública de Confissão de Dívida com Garantia Hipotecária: 

É a escritura que relata a confissão da dívida do devedor para com o credor, bem como com a descrição do imóvel que será dado em garantia hipotecária. Neste caso, o credor exige do devedor uma confissão da dívida, que pode ser simples ou com hipoteca, na qual estabelece o prazo para pagamento, os juros - se houver -, o imóvel que será dado em garantia caso a dívida não seja cumprida, entre outros dizeres. 

Hipoteca: é a sujeição de bens imóveis ao pagamento de uma dívida, sem se transferir ao credor a posse do bem gravado. 

Observação: No direito brasileiro para os fins da hipoteca são comparados a bens imóveis os navios e as aeronaves.

Escritura Pública de Confissão de Dívida com Promessa de Construção com Garantia Fidejussória: 

É a escritura em que o devedor reconhece a dívida e se compromete a quitá-la efetuando a construção de um determinado empreendimento para o credor e para formalizar a garantia do devedor (garantia fidejussória) em quitar o débito com a entrega da referida construção prometida.

Escritura Pública de Convenção de Condomínio: 

É a escritura que serve para dividir um projeto em unidades autônomas a fim de que cada qual tenha a sua fração ideal de solo correspondente à unidade e possa ser vendida independentemente das demais. A constituição ou instituição de condomínio se dá quando num imóvel não divisível, se constrói mais de uma unidade. Exemplo: casas geminadas, edifício de apartamentos, conjuntos comerciais, escritórios, lojas.

Escritura Pública de Constituição de Usufruto: 

É a escritura em que o usufruto é reservado ou instituído a alguém, ou seja, significa usar e desfrutar de certa coisa, colher os frutos, rendimentos, efetuar pagamento de impostos, alugar, receber aluguéis, enfim ser responsável pela coisa até a morte do usufrutuário. Com a morte do usufrutuário a propriedade ou a coisa pactuada passa a pertencer ao nu-proprietário. Quando se trata de imóvel, deve-se averbar a certidão de óbito no Cartório de Registro de Imóveis. Geralmente se aplica o usufruto por ocasião da doação de pais e filhos/ou terceiros e por instituição a fim de ser temporário ou vitalício de acordo com o que se instituiu. O usufruto pode recair em imóveis, móveis e semoventes etc.

Escritura Pública de Desapropriação Amigável: 

É a escritura de transferência ao Poder Público - União, Estado, Município ou ainda à Companhia Mista - de um bem imóvel para fins de utilidade pública. 

Exemplo: Quando a prefeitura precisa de um terreno para abrir ou passar uma rua, ela requer através do Prefeito à Câmara Municipal, ou por um Decreto, uma declaração de que aquele imóvel precisa ser desapropriado e utilizado. Então o proprietário é comunicado e se obriga a transferir ao Poder Público o imóvel. Caso não aceite, o Poder Público requer o bem judicialmente. Há sempre uma indenização ao proprietário.

Escritura Pública de Distrato: 

É a escritura pela qual as partes envolvidas em transação imobiliária resolvem por livre e espontânea vontade desfazer o que foi estabelecido anteriormente. O instrumento anterior fica automaticamente sem validade.

Escritura Pública de Distrato de Compra e Venda: 

É a escritura pela qual as partes desejam, após terem formalizado o ato, desfazer o que foi estabelecido anteriormente. Em uma escritura de compra e venda não pode haver arrependimento por qualquer uma das partes após todos os requisitos necessários para a transação estiverem corretos e formalizados. Porém, se ambas as partes estiverem de comum acordo, pode-se efetuar uma escritura de distrato de compra e venda para retornar o imóvel na mesma situação em que se encontrava. Se a escritura já estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis, não poderá mais ser distratada. A forma negocial ou será uma nova compra e venda, ou se tiver sido convencionado anteriormente, poderá ser uma retrovenda.

Escritura Pública de Doação de Nua Propriedade: 

É a escritura de doação da propriedade jurídica do imóvel, exceto a posse. Essa, continuará mantida pelo usufrutuário pelo tempo que for determinado ou enquanto for vivo.

Escritura Pública de Doação com Reserva de Usufruto: 

É a escritura de transferência de um ou mais bens por determinada pessoa por liberalidade a outra através do adiantamento de legítima. Entendemos como adiantamento de legítima a antecipação de herança, na qual o transmitente/ doador poderá impor certas restrições, especialmente no caso da reserva de usufruto, de modo a permanecer com administração, posse ou usufruto do imóvel enquanto for vivo.

Escritura Pública de Pacto Antenupcial: 

É a escritura feita, sob condição suspensiva, na qual os noivos firmam antes da celebração do casamento a disposição sobre o regime matrimonial de bens e outras relações de natureza econômica que passarão a adotar. Ela é aconselhada para nubentes que desejam casar-se sob outro regime que não seja a Comunhão Parcial de Bens. Entretanto, após o casamento ela é irrevogável e irretratável. 

1. Regimes de casamento: Separação de bens: Nesse regime, tantos os bens adquiridos de cada pessoa antes do casamento quanto os adquiridos durante a vigência do matrimônio não se comunicam. Mesmo que o casal venha obter outros bens durante a união, o patrimônio ficará pertencendo àquele que o conquistar; 

2. Comunhão parcial de bens: Nesse regime, os bens de cada pessoa adquiridos antes do casamento permanecem para si. Entretanto, ambos os cônjuges podem desfrutá-los em comum durante a vigência do matrimônio. Se o casal obtiver outros bens durante a união, eles pertencerão a ambos. Em caso de separação, os bens adquiridos antes do casamento retornam ao estado em que se encontravam e os que forem conquistados em conjunto serão partilhados entre si. Observação: nesse regime de casamento o Pacto Antenupcial é dispensável; 

3. Comunhão universal de bens: Nesse regime, tanto os bens pertencentes a cada pessoa antes do casamento quanto os adquiridos durante a vigência do matrimônio tornam-se comuns entre os cônjuges. Em caso de separação, todos os bens serão partilhados entre si.

Observação: Em se tratando de venda de bem(ns) imóvel(is), os dois cônjuges deverão assinar a escritura independentemente do regime de casamento firmado entre eles.

Escritura Pública de Permuta: 

É a escritura pela qual duas partes ajustam a troca de seus imóveis. Na permuta simples, deve haver igualdade de valores entre os bens envolvidos na troca.

Escritura Pública de Permuta com Reposição ou Torna: 

É a escritura pela qual duas partes contratantes trocam entre si imóvel por imóvel. Todavia, sendo um deles de maior valor, aquele que o adquire paga a diferença que ficou do imóvel de menor valor.

Escritura Pública de Retificação e Ratificação: 

É a escritura que serve para corrigir um ou mais termos da escritura anteriormente lavrada que apresentou erro, engano ou omissão, ficando ratificados, ou seja, confirmados os demais termos não corrigidos.

Escritura Pública de Transferência de Imóvel para Integralização de Capital: 

É a escritura em que o sócio de uma empresa, seja ele ingressante ou não, transfere seu(s) bem(ns) imóvel(is) para essa mesma empresa com a finalidade de aumentar o seu capital social.

Escritura Pública de Transferência de Imóvel para Pagamento de Capital e Haveres: 

É a escritura feita quando um sócio se retira da empresa. Em vez de receber seus direitos em dinheiro, ele recebe a sua parte em imóveis. Também pode se dar a transferência quando os sócios encerram a firma junto à Junta Comercial recebendo em pagamento os imóveis da empresa dissolvida.

Escritura Pública de Transferência de Domínio Útil a Título Gratuito e Domínio: 

É a escritura de transferência dos imóveis foreiros que podem ser urbano ou de marinha. Urbano é quando o aforamento é do município. Marinha é quando o imóvel pertence a União.

Escritura Pública de Transferência de Terreno de Marinha: 

É a escritura em que constam as duas situações possíveis para o imóvel de marinha: 

1. Existem duas situações de terreno de marinha: É a transferência do domínio útil de marinha que é registrado no Cartório de Registro de Imóveis da própria comarca; 

2. É a transferência de ocupação de terreno de marinha - esse não é registrado. 

Para efetuar a transferência é necessário pagar o Laudêmio de 5% (cinco por cento) do valor do imóvel para a União, bem como pedir autorização na Secretaria de Patrimônio da União - SPU.

Fonte: ors.com.br com adaptações

Nota do Editor:

Proprietários de imóveis localizados na orla brasileira pagam anualmente ao Governo Federal, taxa de ocupação ou foro e, ao transferir o imóvel, arcam também com o laudêmio, valor devido à União (o real proprietário) pela transferência do domínio útil da área.

A taxa de foro incide sobre terrenos cujos titulares se encontravam nas terras antes da demarcação. Os contratos de foro conferem mais direitos do que os de ocupação, pois garantem também o domínio útil de 83% da área, ficando os outros 17% à União. O valor desta taxa equivale a 0,6% do valor atualizado do bem.

Já a taxa de ocupação deve ser paga pela pessoa física ou jurídica que obteve autorização da SPU para ocupar imóvel de propriedade da União após o processo de demarcação, sendo que o ocupante não tem domínio das terras, apenas o direito de ocupá-las. O valor anual desta taxa é de 2%, para as ocupações cuja inscrição foi requerida a SPU, até 30 de setembro de 1988, e de 5% para as inscrições feitas após este período.

Por fim, o laudêmio é o valor pago à União pela transferência de direitos de ocupação ou de foro a outra pessoa. O laudêmio é devido somente nas transações onerosas, correspondente ao percentual de 5% sobre o valor atualizado do imóvel.