Especular com objetivo de lucro, neste artigo, consiste em comprar com valor inferior e vender por valor superior.Algumas pessoas confundem valor com preço. Assim, convém definir que, neste artigo, conceituo preço como a expressão numérica, em moeda corrente, de determinado valor (ex. duzentos mil reais). Provavelmente a expressão numérica duzentos mil reais em um dado nomento valerá menos do que essa mesma expressão numérica algum tempo depois, em decorrência do fenômeno inflacionário.Parece óbvio. Mas nem todo mundo percebe que a venda com lucro em uma operação especulativa necessita não só vender com preço superior, mas sobretudo com valor superior.
Mas não é só. A aquisição de qualquer ativo (imóvel, ouro, ação, automóvel etc) poderá proporcionar frutos ou não (ex. aluguéis, juros, dividendos etc). Além disso, alguns ativos podem sofrer uma depreciação física (ex. um imóvel após vinte anos de uso), bem como importar custos de manutenção (tributos, taxas de condomíno etc) o que irá impactar no seu valor como investimento.
O valor de mercado de qualquer ativo oscila ao longo do tempo. Em geral, todos os ativos que não são consumíveis com o tempo tendem a aumentar de preço, inclusive por força da existência de inflação. Uma ressalva: autómovel, embora seja um ativo, não tende a valorizar com o tempo, especialmente porque sua depreciação física é muito rápida.
A questão, portanto, não se resume a comparar preços ou mesmo valores de determinado ativo em face da valores monetários, mas também verificar a variação de determinado ativo em face de outros ativos.A oscilação de preços ou valores de ativos é algo natural no sistema capitalista. Preços e valores flutuam ao longo do tempo. Em certos casos, podem ocorrer “bolhas” especulativas. “Bolhas” são valorizações acentuadas desprovidas de fundamentos e levam a rupturas nos preços dos ativos em questão. Não se confundem flutações nos preços com “bolhas”.
2. A especulação imobiliária
As pessoas percebem claramente a oscilação dos preços de ações cotadas na bolsa de valores, exatamente porque esse ativo tem cotação transparente: basta acessar a internet e verificar quanto vale, em dado instante, uma ação de determinada companhia. Com relação aos imóveis, não é tão simples. Imóveis são diferentes entre si, bem como regiões diferentes apresentam valores diferentes. É possível, aliás, é até comum, regiões diferentes de uma mesma cidade apresentarem valorização e desvalorização no preço de imóveis. Até mesmo dentro de uma mesma região isso pode acontecer, com imóveis valorizando e imóveis desvalorizando.Além disso, as oscilações nos preços do imóveis são mais suaves do que as oscilações na bolsa de valores. Como qualquer ativo não consumível tem a tendência de alta, as pessoas costumam pensar que os imóveis sempre se valorizam. Isso pode não ser verdade: imóveis podem perder valor, não apenas em decorrência da depreciação física (ex. imóvel velho), em decorrência da deteriorização da região (ex. centro de São Paulo), mas também em decorrência da flutuação natural dos preços ou mesmo do estouro de uma “bolha” especulativa (crise do subprime nos EUA e Reino Unido em 2008).
Com essas premissas, observamos duas características intimamente relacionadas: 1) o retorno do investimento imobiliário pode ser maior do que o simples recebimento de aluguéis, 2) o investimento imobiliário não é isento de riscos, a depender da valorização ou desvalorização do imóvel em questão em determinado período.
Obviamente, como ocorre com qualquer ativo, o mercado flutua e pode ocorrer uma inversão no aumento ou redução dos preços: um imóvel que estava em valorização pode se desvalorizar e vice-versa.
A maneira mais simples , menos arriscada e menos lucrativa de especular com imóveis é a compra e venda de imóvel pronto. O investidor deve avaliar as condições do mercado de determinado tipo de imóvel em determinada região, avaliar o potencial de valorização, bem como dos diversos custos envolvidos (corretagem, impostos etc).
Outra maneira, que pode proporcionar ganhos elevados, mas apresenta maiores riscos, é por meio do pagamento parcelado de imóvel em incorporação imobiliária. Trata-se, aliás, da modalidade preferida dos profissionais ou dos candidatos a especulador. A questão fica mais clara com o seguinte exemplo:
Imaginemos que a pessoa “A” celebra um compromisso de compra em venda de um apartamento com a incorporadora “B”, mediante pagamento de um sinal que pode ser, digamos, 10% do preço do imóvel em construção ou que virá a ser construído. Imaginemos que o valor do imóvel seja 100 mil reais e “A” pagará os restantes 90% em prestações sucessivas. Ao longo do tempo, o valor do imóvel, em construção ou já construído, irá se modificar. Em um cenário de alta dos preços, o valor do imóvel provavelmente irá aumentar. Imaginemos que, por exemplo, o valor do imóvel subiu 30% em um ou dois anos. Podería-se pensar que o lucro de “A”, caso decida vender o imóvel pronto ou em construção seria de 30% menos os custos das operações de compra e venda. Mas isso não é verdade, pois o lucro será muito maior, simplesmente porque a valorização de 30% não incide apenas sobre o valor pago por “A”, mas sim sobre o valor total do imóvel!
No nosso exemplo, “A” teria pago, digamos, 25% do preço do imóvel (10% de sinal mais 15% de prestações), o que totalizaria 25 mil. Vamos imaginar que a correção (e juros, se for o caso) da dívida de “A” no período apontado foi de 10%. Assim, “A” devia 90 mil a título do principal, pagou 25 mil, e deve 75mil (100 mil menos 25mil) mais 9 mil (10% de 90mil), o que totaliza 84 mil. Mas agora o imóvel vale 130 mil. Subtraindo a dívida de “A” (84 mil) do valor atual do imóvel (130mil), a diferença é 46 mil que, descontados os custos, será o lucro de “A”. Como se vê, com um capital de 25 mil, “A” obteve um retorno percentual muito superior ao da valorização do imóvel, exatamente porque não havia pago a totalidade do valor do imóvel.
Mas o inverso pode ocorrer. Imaginemos que o valor do imóveis descresça 30% em determinado período. O imóvel que valia 100 mil passará a valer 70 mil. “A” já pagou 25 mil e deve, no nosso exemplo, 84 mil. O prejuízo, por ora, é gritante! Imaginemos que “A” poderá aguardar mais algum tempo, para ver se os preços do imóveis irão subir. Contudo, vamos imaginar que os preços continuem a cair ou que “A” não queira ou não possa continuar pagando as prestações. Deverá sofrer, de fato, o prejuízo? Ou será que existe alguma saída?
3. O direito de arrependimento à luz do direito positivo e da jurisprudência
Interpretando o novo Código Civil e também o Código do Consumidor, o Judiciário tem conferido a possibilidade de o comprador desistir do negócio com a incorporadora, mediante certas condições.
Pode parecer estranho que o especulador possa ter esta confortável situação: se os imóveis se valorizam, ele lucra um percentual incidente inclusive sobre capital que ele nem mesmo dispendeu; se os imóveis se desvalorizam, ele pode desistir do negócio! Isso não é possível em outros mercados, como, por exemplo o mercado acionário à vista. A intenção do Judiciário foi proteger o pai de família que tentou realizar o sonho de adquirir a casa própria. Contudo, como diferenciar o “coitadinho” do especulador? Na maioria das vezes não é possível, objetivamente, verificar quem comprou um imóvel na planta para residir ou para tentar lucrar com venda posterior. Isso explica a situação privilegiada do especulador imobiliário em relação aos demais especuladores.
A situação do especulador imobiliário é, sem dúvida, confortável, de um modo geral. Mas obviamente as incorporadoras são, acima de tudo, profissionais. Ao efetuar um lançamento, as incorporadoras devem embutir no preço do imóvel financiado, além do custo do capital, a expectativa de valorização do empreendimento. É por isso que o comprador consegue ou deveria conseguir um grande desconto se pagar o imóvel à vista.
Além disso, há diversos riscos na aquisição de um imóvel. A respeito dos riscos jurídicos, vide meu livro Compra de imóveis; a respeito dos riscos econômicos, é necessária profunda avaliação do mercado imobiliário em especial e do mercado financeiro como um todo.
A coisa seria simples caso se soubesse, de antemão, qual será a valorização dos imóveis no período futuro. Um erro comumente cometido por especuladores inexperientes é tentar prever o futuro com base unicamente em experiências passadas ou com base em uma percepção equivocada da tendência do presente. Obviamente, as incorporadoras podem cometer o mesmo erro – e freqüentemente o fazem.
4. Conclusões
Há um grande espaço para o especulador mais experiente e mais cauteloso ganhar dinheiro com a especulação imobiliária.Como vimos, a possibilidade de desistência do negócio, sob certas condições, concedida pelo Judiciário, faz com que seja possível (em certos casos) limitar a possibilidade de perda a patamares reduzidos, sem limitar a possibilidade de ganho. Isso é o “sonho dourado” de qualquer especulador...
Contudo, como ocorre com qualquer negócio especulativo, há riscos. Pode-se avaliar equivocadamente o potencial de valorização do imóvel e não obter a possibilidade de desistência do negócio na via judicial. O que se deve ponderar é se os riscos são proporcionalmente baixos em relação à possibilidade de lucro.
Além disso, sob o aspecto jurídico, o direito de arrependimento, em situações específicas, pode não ser concedido pelo Judiciário. Ainda que a jurisprudência predominante entenda que o compromissário comprador tem o direito de desistir do negócio e receber os valores pagos ou a maior parte dos valores pagos, muitas vezes a execução e o efetivo recebimento demanda procedimento demorado.
Bruno Mattos e Silva - Consultor Legislativo do Senado Federal e advogado. Bacharel em Direito pela USP. Autor dos livros Direito de Empresa: Teoria da Empresa e Direito Societário e Compra de Imóveis, ambos publicados pela Editora Atlas.
