DIREITOS DE VIZINHANÇA

INTRODUÇÃO

O presente trabalho apresenta de forma concisa algumas reflexões a respeito dos Direitos de Vizinhança, instituto próprio do direito real, assegurado pela Constituição Federal Brasileira com caráter de cláusula pétrea.

O referido instituto tem como principal objetivo limitar de forma coerente o uso e gozo pleno do direito constitucional de propriedade. Busca-se, por meio dele, conduzir o relacionamento entre vizinhos de forma que se atenda a função social da propriedade imóvel e que se alcance uma convivência pacífica e satisfatória de todos.

Identificaremos neste estudo que as leis e normas administrativas que regulamentam os Direitos de Vizinhança visam administrar eventuais confusões que possam surgir em razão da interferência das edificações ou da proximidade das mesmas.

Através de uma análise abreviada, abordaremos as limitações estabelecidas pelas normas dos Direitos de Vizinhança, apresentando cada uma delas de forma simples, entretanto, fundamentada.

1. DO DIREITO DE VIZINHANÇA

Os Direitos de Vizinhança foram estabelecidos através de um conjunto de regras identificadas nas Seções I à VII, do Capítulo V, do Título III, do Livro III, do Diploma Civil Brasileiro.

Através destas normas, buscou o legislador regulamentar algumas situações do cotidiano enfrentadas pelos proprietários de imóveis vizinhos, mas não necessariamente contíguos, em razão da intercessão ou proximidade de suas edificações.

De toda sorte, os Direitos de Vizinhança revelam-se através de restrições e/ou limitações impostas ao direito constitucional de propriedade, fundamentada em princípios basilares do direito como o da lealdade e o da boa-fé, na convivência pacífica e harmoniosa, e na prevenção e solução de eventuais conflitos de interesse.

Para o ilustre jurista Orlando Gomes, “tais limitações não se editam no interesse dos particulares. É o interesse social de harmonizar interesses particulares dos proprietários vizinhos que justifica as normas restritas do exercício do direito de propriedade[1].”

2. PRINCIPAIS REGRAS DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

Conforme restará demonstrado a seguir, as regras impostas pelos Direitos de Vizinhança instituem direitos e obrigações recíprocas. Através destas regras busca-se harmonizar as relações entre vizinhos, evitando e eventualmente compondo conflitos de interesses.

Baseada em princípios como o da boa-fé e função econômica e social da propriedade, as regras de vizinhança limitam racionalmente o direito de propriedade, garantindo constitucionalmente, objetivando evitar abusos de direito com o uso nocivo do imóvel.

As regras dos Direitos de Vizinhança encontram-se tipificadas basicamente nos artigos 1277 a 1313, no Capítulo V, Seções I a VII do Diploma Civil Brasileiro e serão abordadas de maneira distinta nos tópicos a seguir.

2.1 DO USO ANORMAL OU IRREGULAR DA PROPRIEDADE

Iniciando o Capítulo dos Direitos de Vizinhança está o uso irregular da propriedade imóvel, modalidade bastante polêmica e de enorme repercussão nas demandas avaliadas e decididas pelo Judiciário Brasileiro.

Tratando do assunto, o Código Civil Brasileiro estabelece em seu artigo 1277: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha[2].”

Neste artigo inaugural dos Direitos de Vizinhança, identificamos três bens jurídicos tutelados pela Lei, quais sejam, a segurança, o sossego e a saúde de todos que habitam os imóveis vizinhos.

Desta forma, considera-se uso anormal aquele que possa vir a causar perturbações ao sossego, danos à saúde ou riscos à segurança de todas as pessoas que residem nas proximidades e não só dos confinantes.

Como exceção à regra de uso irregular da propriedade está a norma elencada no artigo 1278 do Diploma Civil Brasileiro, qual seja, o possuidor ou o proprietário do bem imóvel não poderá interromper intervenções prejudiciais ao seu bem quando estas forem de interesse público.

2.2 DAS ÁRVORES LIMÍTROFES

As árvores limítrofes encontram previsão legal no artigo 1282 e seguintes da Legislação Civil Brasileira. A referida norma aborda especificamente três teorias: as árvores existentes na divisa de imóveis vizinhos; os ramos ou raízes das árvores que invadem prédios vizinhos; os frutos desabados da árvore do imóvel vizinho.

A primeira hipótese tratada pela Legislação Civil é nominada pela maior parte da doutrina como árvore meia, vez que estabelece: “A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes[3].”

Desta forma, presumindo a existência de um condomínio sobre às árvores existentes na divisa dos imóveis, os condôminos poderão dela usufruírem, da mesma forma que responderão pelos eventuais prejuízos que ela possa causar, ou seja, possuem os condôminos direitos e obrigações.

A segunda hipótese revela que os ramos ou as raízes da árvore que ultrapassar o limite da propriedade imóvel vizinha poderão ser cortados pelo proprietário do prédio invadido, até o limite vertical divisório. Entretanto, caso o dono do bem imóvel invadido não observe o limite imposto pela Lei ou ainda haja com dolo ou culpa no exercício do direito de podar a árvore, poderá ser responsabilizado e condenado a indenizar o dono da árvore.

Já a última hipótese tratada pelo Código Civil no artigo 1284 prevê que “Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular[4].”

De fato, estando à árvore em apenas um imóvel ou estando ela na divisa, presumindo-se seu condomínio, os frutos caídos no solo de um imóvel caberão exclusivamente ao dono do terreno onde caíram.

2.3 DA PASSAGEM FORÇADA

Dentre as normas de vizinhança está a passagem forçada, tipificada no Código Civil, no parágrafos do artigo 1285. Através desta limitação ao direito constitucional de propriedade, a legislação civil obriga o proprietário do bem imóvel vizinho conceder passagem ao dono do imóvel encravado ou parcialmente encravado, mediante justa compensação.

Neste sentido estabelece o artigo 1285: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário[5].”

Assim, o dono do bem imóvel que não acessar via pública, nascente ou porto ou ainda aquele cujo acesso seja dificultado ou indisponível em determinadas estações do ano, como no caso dos imóveis construídos às margens dos rios, poderá exigir passagem ao proprietário do imóvel lindeiro.

A indenização prevista na Lei deve ser fixada levando-se em conta a desvalorização do imóvel causada pela passagem. Segundo a jurisprudência dominante, caso o imóvel encravado perca tal característica, a passagem forçada deverá ser eliminada.

2.4 DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES

Com o mesmo espírito da passagem forçada, o Código Civil estabeleceu também algumas regras para a passagem de cabos, tubulações e demais condutos subterrâneos de utilidade pública.

Previstas a partir do artigo 1286, as regras para a passagem de cabos e tubulações estabelecem: “Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa[6].”

Importante destacar que para a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos devem ser realizados de maneira menos onerosa ao dono do bem imóvel que cede a passagem. A passagem obedecerá ainda às normas de segurança, devendo o priprietário do bem imóvel beneficiado custear as obras de acomodação e adaptação, caso sejam necessárias. A indenização deverá ser fixada de forma justa, considerando eventual desvalorização que o bem imóvel cedente da passagem possa vir a sofrer.

2.5 DA PASSAGEM DAS ÁGUAS

Trata-se de uma das limitações impostas pelos Direitos de Vizinhança mais debatidas nos Tribunais de todo o país. Encontra amparo legal no artigo 1288 e seguintes do Diploma Civil Brasileiro e também no Decreto n.º 24.643 de 10 de Julho de 1934, que instituiu o Código de Águas.

Através destas regras, o legislador impôs ao dono ou possuidor do bem imóvel inferior a suportar as águas que advém naturalmente do bem imóvel superior. Vejamos a íntegra do artigo 1288: “O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior[7].”

Diferente das outras limitações ao direito de propriedade, a tolerância da passagem das águas não traz ao proprietário do bem imóvel inferior, qualquer direito ao recebimento de compensação.

A seção da passagem das águas contemplam ainda as regras para as águas pluviais e para os proprietários de nascentes. De fato, os proprietários de nascentes poderão delas usufruírem, entretanto, não poderão impedir ou desviar o curso das águas remanescentes que correm para os imóveis inferiores.

Restou ainda normatizado pela legislação civil brasileira o direito a aqueduto. O direito a aqueduto nada mais é que o direito do proprietário do bem imóvel superior canalizar as águas para utilização em atividades industriais e agrícolas, mediante compensação aos proprietários dos imóveis vizinhos.

2.6 DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM

Visando proteger seu patrimônio, poderá o proprietário do bem imóvel demarcar sua área através de cercas divisórias.

Conforme prescreve o artigo 1297 do Diploma Civil Brasileiro: “O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas[8].”

De fato, a tapagem retrata o direito do proprietário em delimitar as divisas de seu bem imóvel através da construção de cercas vivas ou cercas artificiais. As cercas vivas ou artificiais existentes nas divisas dos imóveis pertencem, até que se prove o contrário, aos dois proprietários confinantes, sendo, portanto, da responsabilidade de ambos a sua construção e conservação. No que tange as cervas vivas, as mesmas só poderão ser substituídas, arrancadas ou cortadas havendo mútuo consentimento dos proprietários confinantes.

Como exceção a esta regra está a necessidade de um dos proprietários confinantes construir cercas especiais para uma determinada atividade econômica ou então para evitar que animais de pequeno porte por ele criados invadam a propriedade vizinha. Nesta hipótese, o proprietário do bem imóvel que necessitou das cercas especiais deverá custear sozinho a construção e a manutenção dos tapumes divisórios.

No mais, previu ainda o Código Civil, dentro da seção dos limites entre prédios e do direito de tapagem, a probabilidade de existir certa confusão nos limites entre imóveis confinantes.

Neste caso, o artigo 1298 do referido Diploma Legal, estabeleceu que o terreno contestado deverá ser desmembrado em partes exatamente iguais. Todavia, caso a divisão não seja possível fisicamente, ou seja, caso não seja possível fazê-la de maneira adequada, a norma orienta que o terreno contestado seja adjudicado por um dos proprietários confinantes, mediante a indenização do outro.

2.7 DO DIREITO DE CONSTRUIR

Tratado no artigo 1299 do Diploma Civil Brasileiro, o direito de construir estabelece: “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos[9].”

De fato, tais limitações ao uso e gozo pleno da propriedade transparecerão quando a construção projetada pelo dono do terreno causar, de alguma forma, prejuízos ao sossego, à saúde e a segurança dos proprietários vizinhos.

Dentre as principais limitações ao direito de construir previstas no Código Civil, destaca-se: não despejar águas no prédio vizinho; não abrir janelas, nem terraços ou varandas com menos de um metro e meio do terreno confinante; não encostar no muro de divisa chaminés, fogões, fornos, aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao imóvel confinante; não realizar obras capazes de poluir ou inutilizar água do poço, ou nascente alheia; não fazer escavações ou construções que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades; não executar obra que cause ruína ou deslocação de terra ou ainda que afete a segurança do bem imóvel confinante, sem antes providenciar as obras acautelatórias.

Importante ainda esclarecer que além da legislação que trata deste tema, algumas normas administrativas também poderão regulamentar o direito de construir, como por exemplo, àquelas impostas pelo Município no que tange ao alvará de construção.

CONCLUSÃO

Através do presente estudo foi possível concluir que o direito constitucional de propriedade não se mostra absoluto, uma vez que está sujeito às regras dos Direitos de Vizinhança.

As normas dos Direitos de Vizinhança traduzem-se em limitações/restrições ao uso da propriedade e surgiram da necessidade de se regular e manter a convivência harmoniosa e tranquila entre donos de imóveis próximos, mas não necessariamente contíguos.

Trata-se de uma obrigação “propter rem”, pois está vinculada à coisa, no caso ao imóvel e não ao seu proprietário.

Tais normas, tipificadas notadamente na Legislação Civil Brasileira, visam regular a relação social e jurídica decorrentes da proximidade de tais propriedades, especialmente nos grandes centros urbanos, onde as edificações conjuntas estão sendo realizadas cada vez mais frequentes.

Com efeito, a convivência harmoniosa e pacífica dos proprietários vizinhos está intimamente ligada ao uso normal, licito e coerente da propriedade, levando-se em conta ainda sua função social e o desenvolvimento sustentável de toda a sociedade.

REFERÊNCIAS

ACERVO ADCOAS. Consulta de Jurisprudência e Doutrina. CD ROM - Rio de Janeiro, 2001

BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012

GOMES, Orlando. Direito Reais - Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010.

MALUF, Carlos Alberto Dabus. Principais Limitações ao Direito de Propriedade no Código Civil de 2002. Revista do Advogado – São Paulo, v. 90, p. 7-21, Março de 2007.

MONTEIRO, Washington de Barros. Direito civil. Direito das Coisas - São Paulo, Editora Saraiva, 2004.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Direitos reais - Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010.

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Volume 5 – São Paulo, Editora Saraiva, 2002.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais - São Paulo, Editora Atlas, 2009.

[1] GOMES, Orlando. Direito Reais - Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010.

[2] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

[3] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

[4] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

[5] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

[6] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

[7] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

[8] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

[9] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

MARCELO AUGUSTO S. DOTTO - Advogado Especialista em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

AUMENTO NO CUSTO DA CONSTRUÇÃO PODE INVIABILIZAR LANÇAMENTOS

O aumento no custo da construção, com a revisão da política de desoneração da folha de pagamento, pode inviabilizar o lançamento de alguns projetos imobiliários, de acordo com o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Claudio Bernardes. Ele explica que o setor imobiliário tem sofrido com o enfraquecimento da economia brasileira e a possível elevação tributária pode agravar a situação.

Nesta quarta-feira, 24, a Câmara dos Deputados aprovou o texto-base do projeto de lei que reduz a desoneração da folha de pagamento de mais de 50 setores da economia. Esta é a última medida do ajuste fiscal e tem sido apontada pela presidente Dilma Rousseff como crucial. No caso da construção, a proposta é elevar a alíquota da Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB) de 2% para 4,5%.

Claudio Bernardes aponta que, diante do cenário atual de demanda fragilizada, as empresas não devem conseguir repassar todo o custo adicional para os preços dos imóveis. Ao mesmo tempo, as companhias precisam prezar por uma margem mínima de ganho sobre novos projetos. Por isso, o ajuste em alguns casos pode ter de ser feito de outra maneira: com a redução de lançamentos.

"A construção é um insumo que faz parte do custo de produção das unidades imobiliárias. Então, 'reonerar' a construção pode elevar o custo final na unidade em cerca de 1,2%", estima o executivo. "Esse fator sozinho é algo que inviabiliza o mercado? Não, mas o problema é a somatória de questões que prejudicam o setor", acrescenta, ao relembrar elevações de juros e em outros tributos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Claudio Bernardes ressalta que não há muito espaço atualmente para repasse de custos para o preço dos imóveis, nem de perda de margem. "Estamos em um momento difícil, em que não é possível mexer muito no preço, e ainda temos um aumento de custo. Isso inviabiliza lançamentos", diz. "Chega uma hora que a margem de lucro é tão pequena, por causa dos contínuos aumentos de custos, que não vale mais a pena operar".

O executivo alerta que essa retração de lançamentos deve ter impacto no futuro, ao apontar o longo ciclo de negócios do setor. "Quando a economia melhorar e a demanda ganhar força, é possível que não tenha tantas unidades disponíveis e os preços podem voltar a subir", ressalta.

Fonte:  Lucas Hirata - Estadão Conteúdo

USUCAPIÃO DE IMÓVEIS E SUAS ESPÉCIES

1. Breves noções

Primeiramente cumpre esclarecer que usucapião é, em essência, o modo aquisitivo originário de propriedade em razão do transcurso de certo lapso temporal, certo decurso de tempo.

Não é necessário que o usucapiente esteja na posse no momento da propositura da ação, conforme inteligência da súmula 263 do STF, mas, neste caso, o atual possuidor deve ser citado, para que o atual possuidor possa precaver seus eventuais interesses jurídicos.

Existe possibilidade de usucapião de outros direitos reais suscetíveis de posse, inclusive pertencentes ao poder público. Exemplo: usucapião de enfiteuse. Neste caso, o que se vai usucapir não é a propriedade do Estado, mas sim, o direito real na coisa alheia. Não viola a imprescritibilidade dos bens públicos, porque a propriedade fica para o poder público, sendo que neste sentido há precedentes do STJ[1].

Exemplo comum é a usucapião de servidão de passagem. É normal ter que possuir com animus domini, mas neste caso, observe-se que há “animus de servidão”, e não propriamente a posse como se dono fosse.

A usucapião gera a aquisição de direitos para um e extinção para outro, em razão do decurso do tempo, por isso se chama de “prescrição aquisitiva”, sob o ponto de vista de quem adquire por este meio a propriedade, por isso, aplicam-se a ele todas as regras relativas à prescrição.

Nos termos do art. 198, I, c/c o art. 3º, I do CC, por exemplo, a prescrição não corre contra menores de 16 anos, por isso, não corre o prazo para a aquisição da propriedade por usucapião contra eles.

Assim, em um exemplo prático, na usucapião extraordinária que, via de regra requer a fluência do prazo de 15 anos, falecendo um proprietário, e deixando como único herdeiro uma criança com 10 anos de idade. Suponha-se que um terceiro está na posse do referido imóvel por 10 anos. Quando estará perfectibilizada a usucapião? Até 16 anos de idade não corre, depois conta-se mais 5 anos. Neste caso, o usucapiente terá que esperar 21 anos, no total, para adquirir a propriedade desta por esta via.

Pode-se dividir os requisitos formais em dois grupos, os obrigatórios, presentes em todas as formas de usucapião, e os facultativos, presentes apenas na usucapião ordinária[2].

2. Requisitos obrigatórios

A fim de sistematizar o estudo das modalidades de usucapião, busca-se desde já apresentar quais são os requisitos obrigatórios, os quais, como já mencionado, estão presentes em todas as modalidades de usucapião. São eles:

a) decurso do tempo: é o prazo usucaptivo.

Admite-se a soma de prazos de possuidores anteriores para o cômputo.

Esta soma de posses pode decorrer de um ato inter vivos (chamada de acessio possessionis) ou de um ato ou fato mortis causa (chamada de sucessio possessionis).

b) idoneidade da coisa: a coisa deve ser apta à usucapião. Existem alguns bens que não podem ser usucapidos. Exemplo: propriedade de bem público; área comum de condomínio edilício etc.

Oportuno esclarecer, por ser comum haver dúvidas, que é possível usucapião de bem de família e de bens gravados com cláusulas restritivas (inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade).

c) Posse qualificada: é a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini.

Tecnicamente a posse ad usucapionem (posse apta a gerar usucapião), deve ter, além dos requisitos acima, as seguintes características para o usucapiente:

possuir como seu;

sem interrupção;

sem oposição.

3. Requisitos facultativos

São dois os requisitos facultativos: justo título e boa-fé. Servem apenas para o usucapião ordinário, com o efeito prático de gerar apenas a diminuição da contagem do prazo de usucapião, em comparação à modalidade extraordinária.

a) Justo título: justo título é um instrumento público ou particular que teria idoneidade para a transferência da propriedade, se não fosse um vício que pesa sobre ele.

O justo título presume a boa-fé, tendo o efeito prático de transferir o encargo probatório sobre sua ausência para a parte adversária.

Exemplos: escritura pública inválida, contrato particular de compra e venda.

b) Boa-fé: é o estado de ignorância do possuidor quanto à existência de algum vício ou obstáculo para a aquisição da coisa. Para fins de usucapião, é a falsa suposição de que é o proprietário.

Ressalvado o caso da usucapião ordinária, é possível usucapir mesmo com má-fé, sendo possível concluir que até mesmo a res furtiva pode ser adquirida por usucapião.

Apesar do presente estudo tratar da usucapião de imóveis, é oportuno mencionar que a usucapião de bens móveis tem o prazo de 3 anos para o possuidor de boa-fé e 5 anos para o de má-fé. Além destas observações, a boa-fé não tem maiores relevâncias para este instituto.

4. Espécies de usucapião

a) Usucapião extraordinário (art. 1238 do CC): exige (a) posse pelo prazo de 15 anos; (b) requisitos obrigatórios.

O juiz pode reduzir para 10 anos o prazo se o usucapiente estiver morando no imóvel ou tenha tornado a terra produtiva (função social da posse).

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

b) Usucapião ordinário (art. 1242 do CC): são requisitos: (a) posse pelo prazo de 10 anos; (b) os requisitos obrigatórios; (c) os requisitos facultativos.

Este prazo pode ser reduzido para 5 anos se o usucapiente estiver cumprindo a função social da posse (estiver morando ou tornado a terra produtiva). Além disso, exige-se que o justo título tenha sido constituído por instrumento público.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

É neste caso do parágrafo único que reside o chamado usucapião tabular (art. 214, § 5º da Lei dos Registros Públicos - Lei nº. 6015/73), que é a possibilidade de alegação de usucapião dentro da ação anulatória do registro, como matéria de defesa.

c) Usucapião especial rural, ou pro labore (art. 191 da CF e 1.239 do CC): os requisitos são: (a) posse pelo prazo de 5 anos; (b) os requisitos obrigatórios; (c) o imóvel rural não superior a 50 hectares; (d) prova da inexistência de outra propriedade rural ou urbana; (e) deve haver finalidade de moradia e/ou produtividade da terra.

A exigência da prova de que não é proprietário de outro imóvel é exemplo de prova diabólica, pois seria necessário buscar certidões negativas em todos os cartórios de registros de imóveis do Brasil. Diante disso, o STJ entendeu que para provar a inexistência de outra propriedade basta juntar as certidões negativas dos registros de imóveis do lugar do usucapião e do domicílio do usucapiente.

O dispositivo do CC repete o que diz a CF, a qual estabelece:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Não há nenhuma proibição no sentido de que ele possa ser reconhecido mais uma vez à mesma pessoa.

d) Usucapião especial urbano, ou pro moradia, ou pro misero (art. 183 da CF e art. 1240 do CC): os requisitos são: (a) prazo de 5 anos; (b) requisitos obrigatórios; (c) imóvel urbano não superior a 250m²; (d) prova da inexistência de outra propriedade rural ou urbana; (e) finalidade de moradia.

O dispositivo do CC repete o que diz a CF, a qual estabelece:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Diferentemente do especial rural, só é admissível uma única aquisição a este título (especial urbano).

e) Usucapião especial urbano coletivo (arts. 10 a 12 do Estatuto da Cidade[3]): os requisitos são os seguintes: (a) Prazo de 5 anos; (b) requisitos obrigatórios; (c) imóvel urbano superior a 250m²; (c) posse coletiva de população de baixa renda; (d) finalidade de moradia.

Sobre a legitimidade para a propositura da ação, a Lei 10.257/2001 dispõe o seguinte:

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:

I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;

II – os possuidores, em estado de composse;

III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

§ 1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.

§ 2º O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis.

f) Usucapião especial urbano conjugal, ou usucapião conjugal, ou usucapião familiar, ou usucapião por abandono de lar, ou usucapião relâmpago: a Lei nº 11.977/2009 que trata do Programa Minha Casa, Minha Vida na esfera do Governo Federal sofreu importante alteração ditada pela Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011 que, acabou também por alterar o CC, no que se refere à usucapião urbana.

O art. 9º da Lei 12.424/2011 acrescentou o art. 1.240-A ao Código Civil, reconhecendo-se essa nova modalidade de usucapião, trazendo os seguintes requisitos: (a) prazo de 2 anos; (b) requisitos obrigatórios; (c) imóvel urbano não superior a 250m²; (d) prova da inexistência de outra propriedade rural ou urbana; (e) finalidade de moradia; (f) abandono de lar; (g) imóvel de propriedade comum do casal.

Eis a previsão legal:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

O usucapiente adquirirá a meação do outro sobre o imóvel residencial único. Trata-se do primeiro caso no Brasil de presunção legal de animus domini, pois a pessoa já é proprietária.

A V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal trouxe um enunciado muito importante sobre o assunto, que convêm transcrevê-lo:

Enunciado 499 do CJF: A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divórcio. O requisito “abandono do lar” deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar conjugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente pelas despesas oriundas da manutenção da família e do próprio imóvel, o que justifica a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião.

Não é fácil explicar o motivo de o art. 1.240-A do CC ter se discriminado o cônjuge residente em imóvel rural, assunto este que pode ser objeto específico de outro estudo.

A competência para a ação é da vara de família.

f) Usucapião indígena (Lei 6001/73. Art. 33): é importante transcrever o artigo:

Art. 33. O índio, integrado ou não[4], que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Os requisitos são (a) prazo de 10 anos; (b) requisitos obrigatórios; (c) área inferior a 50ha; (d) posse exercida por índio.

Esta modalidade de usucapião se tornou muito rara, pois a hipótese de sua ocorrência ficou muito restrita em razão da existência da modalidade de usucapião especial rural, que é bastante benéfica. Porém, ainda subsiste no ordenamento a usucapião indígena, por trazer uma facilidade para o índio, que é a desnecessidade de comprovar a finalidade produtiva e a finalidade de moradia, como no usucapião especial constitucional rural pro labore.

5. Considerações finais

Vista brevemente a sistemática da usucapião de bens imóveis, e feita uma sintética explanação sobre as suas modalidades, é importante fazer algumas observações.

Todas estas categorias de usucapião podem ser alegadas como matéria de defesa que, se acolhida pelo juiz, acarreta sentença de improcedência.

Prevalece que esta sentença de improcedência fundamentada na usucapião do réu não pode ser registrada no cartório de registro de imóveis.

Exceção: é certo, todavia, que se a usucapião alegada como matéria de defesa for a especial urbana ou a especial rural, estas vão gerar direito a registro, pois o Estatuto da Cidade (art. 13) e a Lei 6.969/81 (art. 7º) preveem expressamente esta possibilidade.

Por fim, cumpre observar que o Ministério Público intervirá como fiscal da lei nas ações de usucapião. O motivo é o interesse público gerado pelo registro. Não intervirá, contudo, quando a usucapião é alegada como matéria de defesa ou quando se tratar de usucapião de bens móveis.

[1] Neste sentido o REsp 575572 e o REsp 154123.

[2] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. V. 5, Salvador: Editora JusPODIVM, 2014, p. 358.

[3] Lei nº 10.257/2001.

[4] A expressão “integrado ou não” é irrelevante, e não foi recepcionada pela Constituição de 1988.

Rafael Ioriatti da Silva - MBA em Business Law pela Fundação Getúlio Vargas e especialista em Direito Administrativo pela Anhanguera-Uniderp.

Fonte: Artigos JusBrasil

O MERCADO IMOBILIÁRIO FICOU MAIS INSEGURO

Com os objetivos de dar segurança jurídica aos negócios imobiliários, desburocratizar o processo de compra / venda e financiamento de imóveis, dar rapidez aos processos de análise e diminuir custos, a Lei 13.097/2015, que trata da concentração do ônus na matrícula do imóvel, deixa muitos questionamentos sem respostas.

Há inúmeras situações não cobertas pela lei, tais como: os artigos 129 e 130 da Lei de Falências; a aquisição e extinção de propriedades sem registro do título (usucapião e outras hipóteses e a ação anulatória ou declaratória de nulidade de título aquisitivo).

Para créditos fiscais, a lei 13.097/2015 não dispensou a análise de certidões fiscais, pois, segundo o Código Tributário Nacional, pode haver fraude na alienação de bens a partir da inscrição do crédito fiscal em dívida ativa. E como reagirá o juiz do trabalho, sendo que os créditos trabalhistas prevalecem sobre os fiscais? Além disso, ao verificar as certidões para cumprir as exceções da lei, o adquirente pode ignorar eventuais execuções bancárias? As ações possessórias? As ações de interdição e tutela?

Daqui a um ano, entra em vigor o novo CPC (Código de Processo Civil), que em seu artigo 792, inciso IV, traz disposição que derroga a lei de concentração, pois traz de volta a regra anterior, em que a simples existência de demanda capaz de reduzir o réu à insolvência já gera a possibilidade de fraude.

Como pode esta lei proporcionar segurança ao mercado imobiliário?

Raymundo Passos

Fonte: Artigos JusBrasil

CÓDIGO CIVIL: PRINCIPAIS IMPACTOS NO CONDOMÍNIO

Mesmo em vigor há mais de dez anos, o novo Código Civil ainda não foi totalmente assimilado pela sociedade, em razão das inúmeras mudanças que trouxe. No que se refere à vida no condomínio, por exemplo, restam muitas dúvidas, uma vez que antiga Lei do Condomínio (lei 4.591, de 1964) ainda permanece.

Conforme o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), os primeiros 27 artigos da lei de 1964 foram substituídos pelos artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil, que entrou em vigor em janeiro de 2003. Ele trouxe as novas regras para a vida no condomínio, mas a lei continua valendo no que se refere à incorporação imobiliária, assunto que não foi abordado pelo Código.

Vida no condomínio: principais impactos

Multa por atraso

A multa por inadimplência é uma das principais modificações do novo Código Civil nas regras do condomínio. O teto máximo caiu de 20% para 2% de multa moratória, e juros moratórios que não ultrapassem 1% ao mês. Por outro lado, o desconto por pagamento no prazo não é recomendado, uma vez que pode caracterizar a aplicação de multa moratória mascarada, o que burla a lei.

Expulsão de condômino anti-social

O condômino anti-social não pode ser expulso, conforme o Código Civil. Entretanto, o artigo 1.337 indica a aplicação de multa pecuniária, que poderá ser de até dez vezes o valor da taxa condominial. A expulsão fica fora de cogitação, uma vez que vai contra o direito de propriedade, garantido na Constituição Federal.

Tempo de guarda dos documentos

Embora as regras sobre o tempo de guarda dos documentos não tenham sido modificadas pelo Código Civil, é preciso ter cuidado. Assim como na antiga lei, o prazo é de cinco anos. Contudo, o artigo 205 do Código aponta que o prazo para a cobrança, por parte do condomínio, de débitos contraídos por condôminos, é de dez anos.

Destituição do síndico

Conforme o artigo 1.349 do Código Civil, a destituição do síndico pode ser efetuada por força da maioria absoluta do condomínio, que equivale à metade mais um. A necessidade de ter a aprovação de dois terços dos condôminos ficou no passado.

Conservação do imóvel

A falta de conservação do imóvel pode gerar a obrigação do condômino negligente de indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio. Os artigos 937, 1.280 e 1.336 do Código Civil abordam esse assunto. Entre as regras do condomínio, está claro que o condômino tem o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Sua utilização não pode trazer prejuízo ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Seguro 

O seguro de condomínio pretende garantir a cobertura dos danos causados ao imóvel. Assim, em detrimento de cada condômino possuir um seguro de incêndio ou um seguro multirriscos habitação, por decisão da assembleia de condôminos, a administração do condomínio adquire um único seguro, mais barato, que garante a totalidade do edifício.

Ao contratar um seguro multirriscos condomínio, ficam, simultaneamente, salvaguardadas todas as partes comuns e cada uma das frações autônomas do condomínio.

Além de mais barato, tem a vantagem de ser, na teoria, mais célere na resolução de sinistros, pois apenas uma companhia de seguros estará envolvida.(E-Konomista)

Fonte: Artigos JusBrasil com adaptações

Publicado originalmente em Vivo Seu Dinheiro

A FIANÇA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM PRAZO INDETERMINADO

Recentemente, o país desfrutou de um avanço imobiliário considerável, em diversas áreas, tanto em locação residencial e comercial quanto na compra e venda de imóveis. Dentre as variadas modalidades de contrato, o de locação merece nosso enfoque, pois foi o mais celebrado e no que tange as modalidades de garantia, a fiança é a que destaca-se por ser uma garantia fidejussória, pessoal e acessória da obrigação principal.

O conceito de fiança e a figura do fiador são muito questionados nas relações locatícias, tendo em vista que muita informação difundida é errônea e distorcida, causando insegurança jurídica às partes celebrantes do contrato.

Os contratos de locação, em regra, são celebrados em forma escrita e por prazo determinado, porém se no término do contrato o locador não se opuser prorroga-se a locação por prazo indeterminado, nas mesmas condições já avençadas incluindo as obrigações do fiador e seu cônjuge, se houver. Decorre daí, os questionamentos a respeito da prorrogação da fiança e a responsabilidade do fiador até a efetiva devolução do imóvel.

Anteriormente a lei do inquilinato e o Código Civil entendiam que em caso de prorrogação, por tempo indeterminado do contrato de locação, o fiador desobrigava-se da fiança, chegando esse entendimento a ser consubstanciado na Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, que assentou que o fiador não ficaria obrigado a responsabilidade que não anuiu expressamente.

A mudança de entendimento do STJ, primeiramente, ocorreu num julgamento de um recurso especial, pelo Ministro Luis Felipe Salomão, que entendeu que se no contrato de locação constar que o fiador fica responsável pelo obrigação até a efetiva entrega das chaves, prevalecerá então esta manifestação expressa. Ou seja, a responsabilidade solidária não se encerra juntamente com o fim do contrato, mas sim até a devolução efetiva do imóvel e consequentemente o fiador fica obrigado a arcar com os encargos principais e acessórios da locação.

Com a sanção da Lei 12.112/2009, alterando a lei do inquilinato, trouxe entre outras, uma novidade no caso específico da fiança, no artigo 39, que passou a vigorar no sentido de que: salvo disposição ao contrário, qualquer garantia no contrato de locação estende-se até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Portanto, a lei consolida o entendimento que vinha sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Assim o fiador permanece responsável juntamente com o locatário até a efetiva entrega do imóvel, inclusive no tocante aos débitos principais e acessórios da locação, desde que não conste o contrário em cláusula contratual.

Entretanto, a lei trouxe alteração importante quando instituiu que o fiador pode desobrigar-se da fiança, desde que notifique o locador. Essa desobrigação somente é absoluta após 120 dias da ciência do locador. E a partir de então, esse por sua vez, notificará o locatário para que em até 30 dias apresente novo fiador ou nova modalidade de garantia, sob pena de descumprimento contratual e consequente desfazimento da locação.

Portanto, o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, se não existir cláusula expressa ao contrário, persiste a obrigação do fiador até a efetiva entrega das chaves e devolução do imóvel, devendo ser responsabilizados, locatário e fiador, solidariamente, pelos eventuais débitos locatícios e demais acessórios da locação decorrentes do contrato de locação.

Pâmella Batista Del Preto - Advogada militante nas áreas cíveis, trabalhistas e previdenciárias.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

NOVA LEI TRANSFORMA MERCADO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário está passando por um processo de transformação e inovação com as regras introduzidas pela recente Lei 13.097/15. Entre as principais mudanças estão: a possibilidade de resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda em razão do inadimplemento do comprador, sem necessidade de ação judicial; a concentração na matrícula de informações acerca de dívidas relacionadas ao imóvel e; a proteção especial aos adquirentes de unidades autônomas de empreendimentos imobiliários contra dívidas da incorporadora ou loteadora e seus antecessores.

No primeiro aspecto, a Lei, em seu artigo 62, sem correspondência na Medida Provisória 656/2014, dispensa a necessidade de ajuizamento de ação judicial para que se possa resolver, por inadimplência do comprador, os compromissos de venda e compra em que conste cláusula resolutiva expressa por inadimplemento. Nesses casos, o vendedor deve notificar o comprador, por meio de Cartório de Registro de Títulos e Documentos, acerca das quantias em aberto (principal, correção monetária, juros de mora, eventual multa contratual e honorários advocatícios) para que este, em 15 dias, purgue da mora, sob pena de, não havendo o pagamento, resolver-se de pleno direito o contrato.

A alteração visa dar maior celeridade e reduzir os custos do procedimento de resolução contratual de compra e venda de imóveis, que, até então, segundo o entendimento jurisprudencial, dependia de intervenção judicial. Atendendo a antiga reivindicação das incorporadoras, passa a se permitir que estas, obtendo a resolução do contrato, rapidamente alienem as unidades inadimplentes a terceiros. Desse modo, a orientação é que conste na promessa de venda e compra cláusula que especifique o procedimento e preveja expressamente a resolução do contrato para o caso de inadimplemento do adquirente.

A segunda mudança relevante encontra-se no artigo 54, referente à concentração na matrícula de informações acerca de dívidas que possam atingir o imóvel. A Lei afirma que os negócios que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a certa dívida quando, ao tempo do negócio, não havia registro na matrícula fazendo alusão a esta.

O intuito principal é que o adquirente apenas precisa averiguar a matrícula do bem quando for comprar um imóvel, dispensando-se que, como atualmente é praxe, requisite as certidões em nome do proprietário e antecessores do foro de seus domicílios e no foro do local do imóvel, para não ser surpreendido futuramente. O objetivo legal é conferir segurança jurídica aos negócios envolvendo imóveis, fomentando o setor. O que não constar da matrícula, em regra, não poderá ameaçar a propriedade do imóvel que está sendo adquirido.

Observando a questão pelo lado do credor do proprietário do bem, a Lei impõe que aquele que quiser ver seu crédito satisfeito por meio da constrição de certo imóvel, ainda que este seja futuramente alienado ou onerado, deve fazer constar na matrícula do bem o seu direito. Isso se aplica ainda que o credor tenha meramente ajuizado uma ação judicial que, ao final de sua tramitação, possa vir a se utilizar do imóvel para satisfação do direito reivindicado. Para que os credores procedam aos registros e às averbações nas matrículas dos imóveis, a Lei confere prazo de dois anos a partir da sua entrada em vigor.

Caso o registro não seja feito, o credor corre o risco de não conseguir se utilizar do imóvel para satisfazer seus direitos creditórios na hipótese do bem ter sido alienado ou onerado, atos que permaneceram eficazes perante o credor. O dispositivo não se aplica às obrigações de caráter propter rem (relacionadas com a própria coisa, como, por exemplo, contribuições condominiais e dívidas de IPTU), ônus de caráter socioambiental, construtivo, urbanístico, cadastrais ou de licenciamento. Para esses casos, as diligências dos adquirentes para averiguação de eventual dívida ou irregularidade, ainda permanecem necessárias.

Importante frisar que a nova Lei está em consonância com a interpretação do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Segundo o órgão responsável pela interpretação última da lei federal, para o reconhecimento da ineficácia do negócio por fraude à execução, é necessário o registro da penhora na matrícula do imóvel ou a comprovação da má-fé do adquirente. Vale destacar que as dívidas constantes da matrícula não têm o condão de impedir a compra, mas fazem com que o adquirente tenha que se assegurar que o proprietário pode pagá-las, impedindo a tomada do bem no futuro.

O terceiro e último aspecto relevante ao mercado imobiliário é a proteção especial conferida aos adquirentes de unidades autônomas de empreendimentos imobiliários contra dívidas da incorporadora ou loteadora e seus antecessores. Para esses casos, previstos no artigo 55, o regime jurídico é ainda mais protetivo que o analisado anteriormente (do artigo 54), prevendo o dispositivo que negócios jurídicos de alienação e oneração de imóveis em empreendimentos imobiliários, registrados na matrícula, estão blindados contra a decretação de ineficácia e contra à evicção ainda que haja registro da dívida na matrícula do bem.

Observa-se que, no tocante aos bens de empreendimentos imobiliários, é assegurada não só a eficácia, mas também o âmbito da validade ao se inibir a evicção, que “é a perda da coisa em virtude de sentença judicial, que a atribui a outrem por causa jurídica preexistente ao contrato”. Assim, a blindagem atinge até mesmo riscos decorrentes, por exemplo, de restrições convencionais à livre utilização do imóvel, da fraude contra credores ou de nulidades anteriores na cadeia dominial.

Ainda mais importante é que tal proteção aos adquirentes não comporta exceção, ou seja, é conferida ainda que haja registro de dívidas na matrícula mãe do empreendimento antes do registro da incorporação/loteamento.

Diante do exposto, verifica-se que a Lei nº 13.097/2015 veio para simplificar e incentivar a realização dos negócios imobiliários, tanto no sentido de facilitar a resolução de contratos com parcelas atrasadas, quanto para conferir alta proteção e segurança aos adquirentes de imóveis.

Olivar Vitale - Advogado, conselheiro jurídico do Secovi-SP e do Sinduscon-SP e professor da Universidade Secovi, da ESPM e da Poli-USP.

A MULTA CONTRATUAL POR RESCISÃO ANTECIPADA DO LOCATÁRIO

A possibilidade da convenção de multa contratual para rescisão antecipada do locatário nos contratos de locação de imóveis não-residenciais encontra previsão no art. 4º da Lei nº 8.245/91, a qual regula as relações locatícias em imóveis urbanos.

Pela dicção do referido artigo, a multa prevista para a hipótese de rescisão antecipada deverá ser aplicada proporcionalmente ao tempo restante do contrato.

A exceção para aplicação da multa de rescisão antecipada se dará nos casos em que a devolução do imóvel se der em decorrência da modificação do local de trabalho do locatário por parte de seu empregador. Todavia, cabe ao locatário comunicar, por escrito, o locador com antecedência de 30 (trinta) dias antes da entrega.

Prosseguindo, a proporcionalidade tem previsão legal. Porém, em muitos casos, não é observada por parte do locador, impondo ao locatário o pagamento integral penalidade pactuada para rescindir a locação. Nestes casos, a recomendação é que o locatário devolva as chaves do imóvel e ingresse em juízo, preferencialmente consignando o valor que achar devido, questionando a multa e a forma de sua aplicação.

Vale lembrar que, em regra, nos contratos de locação não-residencial, a negociação entre as partes é limitada, restando ao locatário apenas a concordância com a maioria das cláusulas apresentadas. Dessa forma, no intuito de manter a relação contratual equilibrada, é possível a este invocar o disposto nos artigos 422 e 424 do Código Civil, impondo ao locador eventuais desdobramentos da violação positiva do contrato, bem como a interpretação da cláusula em favor do locatário.

Bragança & Feijó - Advocacia e Consultoria
Fonte: Artigos JusBrasil

INCORPORADORAS PODEM REFORÇAR FINANCIAMENTO DIRETO A CLIENTES

Para enfrentar a escassez de crédito habitacional, as incorporadoras podem reforçar uma prática já utilizada no mercado imobiliário: o financiamento direto a clientes. Analistas alertam, no entanto, que esse tipo de operação tende ser conduzida por um grupo limitado de companhias e em segmentos específicos, pois exige características cada vez mais raras em um setor em dificuldades: caixa robusto, baixa alavancagem e clientes com capital próprio.

Entre as companhias de capital aberto, a Eztec está lançando um novo programa de pagamento direto para estimular a venda de unidades concluídas, enquanto a Cyrela estuda oferecer uma opção semelhante, embora nenhuma decisão tenha sido tomada. Além disso, pelo menos, quatro outras empresas (Even, João Fortes, Trisul e Helbor) contam com algum tipo de financiamento que substitui a intermediação bancária.

"Com a atual situação do crédito, o anúncio de elevação de juros bancários e uma mudança de LTV ("Loan to Value" ou cota para financiamento bancário), estamos no firme propósito de financiar o cliente de uma maneira mais intensiva e demonstrar que temos a disposição de incluir o consumidor na nossa carteira", afirma o diretor de relações com investidores da EZTEC, Antônio Emilio Fugazza.

A nova campanha de financiamento direto de imóveis prontos da companhia se apoia em juros anuais de 9,99%, somados a uma correção monetária feita pelo Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna (IGP-DI) ou pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O "auto crédito" cobre 80% do valor do imóvel ao longo de 150 meses, após o cliente pagar uma entrada de 20%.

Para a analista Paola Mello, do Citi, as medidas de financiamento direto são opções para as companhias frente o cenário atual, mas não dizem respeito a uma migração no modelo de negócios, que continua focado na atividade bancária. "Pode ser que voltemos a ver esse movimento, pois existem empresas que têm condições de fazer isso. Mas deve ser limitado a uma carteira pequena de clientes", afirmou.

Mesmo no caso da EZTEC, que já tem um histórico de pagamentos diretos, a parcela desse segmento é relativamente baixa. Dos R$ 422,73 milhões em recebíveis de obras concluídas da companhia no primeiro trimestre, cerca de R$ 150 milhões eram provenientes de financiamento direto. O total de recebíveis, líquido do adiantamento a clientes, somava R$ 1,700 bilhão no período em questão. Até a nova campanha, a empresa possuía um programa com correção atrelada ao Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) mais 12% ao ano para financiamentos de até 120 meses, contados a partir da entrega da chave.

"Não é possível imaginar que as companhias financiariam 100% dos seus clientes", acrescenta a especialista. Paola Mello explica também que essas "são atividades de capital intensivo" e, por isso, o endividamento e a posição de caixa são fatores cruciais para a implementação dessas operações, que acabam comprometendo também capital de giro.

A segmentação por preços dos imóveis é mais um fator que define o foco de atuação do financiamento direto. Para o analista Gabriel de Gaetano, do Besi Securities, empresas que trabalham com imóveis que custam mais de R$ 750 mil, valor máximo do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), tendem a ser mais favoráveis a oferecer o modelo de pagamento. O especialista explica que, a partir desse preço, os juros bancários são mais elevados, abrindo espaço para que as empresas ofereçam custos de crédito mais competitivos.

A Cyrela é uma das companhias frequentemente citadas como possíveis candidatas a ingressar no financiamento direito, por trabalhar com imóveis de alto padrão e manter uma forte posição de caixa. Em nota ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, a companhia afirma que o mercado ainda tem financiamento bancário, a taxas mais competitivas do que uma incorporadora pode oferecer. Entretanto, "a companhia estuda o financiamento direto a clientes" caso o crédito fique mais restritivo, embora essa análise ainda esteja "em fase inicial e ainda não há qualquer data para ser adotado".

A Rodobens pode seguir o mesmo caminho, se o cenário de crédito se deteriorar. De acordo com o diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, Flávio Vidigal De Capua, esse é um assunto na pauta da companhia, que está sempre em "busca de formas alternativas de financiamento". "Se percebermos que há um maior aperto de crédito, com uma diminuição de vendas, e apetite por financiamento direto, podemos estudar essa possibilidade caso a caso", diz o executivo da Rodobens. A companhia tem experiência em financiamento direto no segmento de urbanismo, mas não atua dessa maneira em incorporação.

Entre as companhias que já começaram a financiar os clientes está a Trisul, que lançou a promoção "O momento é agora" há algumas semanas. De acordo com o analista sênior de relações com investidores da empresa, Michel Christensen, a empresa passou a fazer esse tipo de operação com "o intuito de facilitar as condições para quem quer comprar uma unidade e, portanto, aumentar o volume de vendas da empresa". Esse tipo de negócio não era desenvolvido antes, "pois havia crédito mais abundante no mercado", acrescenta o executivo, sem dar mais detalhes. O programa prevê o financiamento de até 70%, a ser pago pelo cliente no período máximo de 180 meses. A correção é feita pelo IGP-M mais 12% de juros ao ano.

Na João Fortes há opção de financiamento direto para seus clientes com prazo de até 120 meses, ao custo de IGP-M mais juros de 12% ao ano, segundo Jorge Rucas, diretor de negócios.

Um dos maiores riscos nesse tipo de operação é a inadimplência dos pagamentos. Segundo o analista Marcelo Motta, do JPMorgan, a questão é trabalhada pelas incorporadoras de forma parecida com a dos bancos, com uma análise de crédito antes da venda, provisionamento durante o processo e uma eventual desapropriação do imóvel. A securitização de recebíveis pode ser uma forma de reduzir o risco das empresas, com a utilização de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), por exemplo. Além disso, as companhias podem emitir outros instrumentos, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

O analista da Fator Corretora lembra, no entanto, que essas operações são complexas e devem ser conduzidas com cuidado. "A incorporação já é um negócio de ciclo longo com muitos riscos próprios. Então, em geral, o perigo de calote deixa as operações menos atrativas. O financiamento direto é tratado por empresas específicas e termos bem definidos. O negócio das incorporadoras é construção e venda de imóveis, e não administrar uma carteira de recebíveis", ressalta o especialista.

Fonte: Agência Estado

LOCAÇÃO COMERCIAL, PONTO COMERCIAL E AÇÃO RENOVATÓRIA

Como se sabe, o ponto comercial é essencial para o sucesso da maioria dos empresários.

Segundo Fabio Ulhoa Coelho, ponto comercial...

(...) "é o local em que o empresário se estabelece. É um dos fatores decisivos para o sucesso do seu empreendimento. Por essa razão, o interesse voltado à permanência no ponto é prestigiado pelo direito" (Curso de Direito Comercial - Vol.1 - 10ª Edição, 2006, Saraiva).

Ocorre que, por vezes, o empresário exerce sua atividade comercial em imóvel de terceiro, por meio de contrato de locação, criando, assim, um ponto comercial em propriedade alheia.

Logo, não seria razoável que o proprietário do imóvel - locador - pudesse, simplesmente, determinar que o empresário se retirasse do endereço locado, da mesma forma que ocorre na locação residencial.

Em razão disso, a Lei 8.245/91 prevê a ação renovatória, que dá direito ao empresário-locatário renovar a locação, mesmo que o locador assim não queira. Para tanto, a lei estabelece alguns requisitos.

Em apertada síntese, os requisitos são: existência de contrato escrito, com prazo determinado, 5 (cinco) anos de locação, exploração do comércio no mesmo ramo por três anos.

Conveniente transcrever o artigo 51 da mencionada lei:

"Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.

Além dos requisitos supra, o pedido da ação renovatória deverá conter as exigências previstas no artigo 71, da Lei do Inquilinato, quais sejam:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Ressalte-se que, o locador poderá reaver o imóvel, comprovando as hipóteses previstas no artigo 72 da Lei de Locação, dentre elas: insuficiência da proposta de renovação apresentada pelo locatário; proposta melhor de terceiro; reforma substancial no prédio locado; uso próprio; transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de 1 ano e titularizado por ascendente, descendente ou cônjuge (ou sociedade por eles controlada), desde que atue em ramo diverso do locatário.

Por fim, vale lembrar que, o Juiz poderá determinar a realização de perícia, a fim de reajustar o valor da locação.

Adriano Martins Pinheiro - Advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário, articulista e palestrante.

Fonte: Artigos JusBrasil