COMO OBTER ESCRITURA APÓS A MORTE DO VENDEDOR

Muitas vezes ao adquirir um imóvel o negócio é realizado mediante um contrato particular de compra e venda, onde o promitente vendedor e promitente comprador, de maneira justa e acordada aceitam as cláusulas nele contida.

Firmando o contrato entre as partes, este irá garantir o direito do promitente comprador da posse do imóvel, e após a quitação do contrato a realização da escritura definitiva o registro no Registro de Imóveis como dispõe os artigos 1.227 e 1.228, ambos do Código Civil:

Artigo 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Artigo 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Ocorre que, após a quitação do contrato, o promitente comprador procura o promitente vendedor para a realização da escritura - transmissão da propriedade, e recebe a notícia que este faleceu há algum tempo.

Diante desse impasse, o promitente comprador poderá conseguir a transmissão da propriedade com a propositura da ação de adjudicação compulsória, ou seja, é o pedido feito ao juiz para legitimar do contrato de compra e venda e posteriormente a expedição da Carta de Adjudicação para a lavratura da escritura no Registro de Imóveis, como monta o artigo 1.418 do Código Civil:

Artigo 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Assim, caso o promitente vendedor venha a falecer ou se os herdeiros se recusarem a assinar a escritura pública de compra e venda, esse embaraço poderá ser solucionado através da ação de adjudicação compulsória.

Débora May Pelegrim - Bacharel em Direito pela Universidade do Sul de Santa Catarina e colaboradora do Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados na área de Direito de família e sucessões.

Fonte: Revista consultor Jurídico

AGORA A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL FICOU MAIS FÁCIL

O Novo Código de Processo Civil trouxe um grande avanço na desjudicialização e no fomento à regularização de muitos imóveis espalhados pelo país, admitindo, sem prejuízo da via judicial, o reconhecimento da usucapião em cartório, instituto denominado usucapião extrajudicial (também conhecida por usucapião administrativa).

A usucapião extrajudicial foi acrescentada à Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), por meio do art. 216-A, no qual foi descrito um rito próprio que se inicia com a obrigatoriedade da lavratura de uma ata notarial em um cartório de notas, documento em que o tabelião atesta o tempo de posse do interessado com base em documentos apresentados e a situação de fato, e termina com o registro da propriedade junto ao Oficial de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, após acurada análise da documentação e requisitos obrigatórios de cada modalidade de usucapião existente na legislação.

Entretanto, a referida lei condicionou o registro da usucapião extrajudicial à concordância expressa daquele que tem o nome registrado na matrícula do imóvel usucapiendo, ou seja, o proprietário, bem como dos donos dos imóveis vizinhos.

O detalhe é que, caso nenhuma das mencionadas pessoas se manifestassem, a Lei presumia a discordância e a consequente impossibilidade do reconhecimento da usucapião perante o Registro de Imóveis, devendo o procedimento ser remetido à via judicial.

Essa presunção de discordância obstava inúmeros pedidos extrajudiciais de usucapião, já que, via de regra, é difícil obter a anuência do proprietário e das demais pessoas, em razão das dificuldades de localização das mesmas pelas dimensões continentais do país e do lapso temporal que é condição indispensável para a própria usucapião.

Diante do limitado efeito gerado pela usucapião extrajudicial e a evidente necessidade de regularização de imóveis que se encontram sob domínio de possuidores, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei Federal 13.465, de 11 de julho de 2017, que reparou especialmente a condicionante relativa à anuência do proprietário e confrontantes, o que possibilitará alcançar o propósito de oficializar a propriedade de muitos cidadãos e resgatar os imóveis que atualmente se encontram fora do mercado imobiliário e alimentam uma perigosa prática de transações informais.

Em suma, a referida Lei alterou o § 2º do art. 216-A para dispor que a ausência da manifestação do proprietário do imóvel na matrícula, bem como dos proprietários vizinhos, importará concordância, não mais sendo um impedimento ao registro da usucapião extrajudicial, como se verifica no texto legal, abaixo reproduzido;

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.

Com a elogiosa alteração legislativa, caso não seja possível a obtenção das assinaturas do proprietário do imóvel ou dos vizinhos na planta e memorial descritivo, o Oficial do Registro de Imóveis irá notificá-los para se manifestarem em 15 (quinze) dias, ainda que seja por edital. Verificado o prazo sem resposta, o Oficial dará prosseguimento ao registro, desde que os demais documentos estejam em ordem.

Além da referida modificação, resumem-se abaixo, as demais alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, em destaque:

REDAÇÃO ANTERIOR	LEI 13.465/2017
Art. 216-A…	Art. 216-A…
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;	I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;	II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ouna matrícula dos imóveis confinantes;
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância	§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso	§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
	§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo.
	§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, de modo que é dispensada a notificação de todos os condôminos.
	§ 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
	§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.
	§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial que obedecerá, no que couber, ao rito previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil.

Assim, caso tenha interesse me fazer a usucapião extrajudicial, recomenda-se ir a um Cartório de Notas para fazer uma ata notarial a fim de atestar o tempo de posse no imóvel e, em seguida, procurar um advogado para apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao Registro de Imóveis.

Rafael Depieri e Isaque Ribeiro
Fonte: CNB/SP / Portal do RI

A COMISSÃO DE CORRETAGEM NOS DISTRATOS - UMA LACUNA NO TEMA 938 DO STJ

Em resposta a enxurrada de ações nas quais, pleiteando a restituição dos valores cobrados a esse título, os promitentes compradores sustentavam que o pagamento das despesas com intermediação e corretagem é obrigação de quem atua como vendedor, as construtoras se defenderam alegando que, sendo a adoção desse mecanismo absolutamente lícita e regular, não se trata de um acréscimo, mas, sim, de mero repasse dos honorários do profissional cuja participação é imposta pelo decreto 81.871, de 29/7/78, despesas que a despeito de ser cobrada por fora ou somada ao preço, faz parte dos custos considerados para a fixação preço da venda. Destarte, partindo da premissa de que todo gasto havido com a produção de uma mercadoria pode e deve ser incluído no preço cobrado pela mesma, no julgamento da questão repetitiva instaurada sob o tema 938, o egrégio STJ firmou entendimento no sentido de que, desde que feita de maneira clara, inequívoca e expressa, é lícita a sistemática de venda por intermédio da qual a empreendedora transfere para o comprador a obrigação de pagar diretamente as despesas com intermediação e corretagem relativas ao negócio.

Pois bem, se para os casos em que a aquisição se efetivou não há dúvida de que, integrando o preço do imóvel, sem gerar qualquer prejuízo aos adquirentes o repasse das despesas com intermediação e corretagem se mostra lícito, o mesmo não se pode afirmar no atinente aos contratos em que, seja em razão da superveniência de fatos que impedem a sua conclusão, como, por exemplo, a redução de renda ou perda de emprego e, outrossim, do desequilíbrio derivado do fato de que, tornando-se financeiramente incompatível e sobremodo prejudicial, seja em razão de contemplar uma expectativa de supervalorização que não se consumou, ou, de ser reajustados com base no CUB ou INCC, indicadores que por largo tempo sustentaram percentuais superiores aos dos outros índices de inflação, o preço de venda, fixado dois ou três anos antes, se mostra maior que o praticado pelo mercado no momento da entrega.

Destarte, se a comissão de corretagem faz parte do preço de venda de imóvel e, como tal, pode ter o seu pagamento imputado ao comprador, sob pena de compactuar com o defeso enriquecimento sem causa, parece óbvio que, em caso de resolução, a mesma deve integrar o montante sobre o qual incide o percentual de retenção que, na redação da súmula 1 da Seção de Direito Privado do egrégio TJ/SP, se destina a compensar os "gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor", entretanto, não é isso o que tem ocorrido, pois, malferindo o entendimento firmado pelo STJ no IRDT designado como tema 938, com esteio na equivocada da premissa de que se trata de negócio autônomo, em sua maioria as sentenças tem ignorado o fato de que essas despesas foi paga pelo adquirente.

Ora, sendo irrelevante a circunstância do compromisso haver sido firmado com a finalidade de investimento, ou, com o propósito de moradia, a questão é que, se através de sistemática de venda que, exatamente por se tratar de mera forma oblíqua de cobrança de despesa que faz parte do preço, foi convalidada pela jurisprudência, a promissária vendedora transferiu para o promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da remuneração devida aos corretores e à imobiliária que intermediaram o negócio, a qual como previsto pelo CRECI gira em torno de 6,0% (seis por cento) do preço do imóvel e, considerando os 30% que em geral devem ser pagos durante a período de construção, é a razão algébrica para o percentual de retenção ter sido fixado em 20% (20% de 30% = 6%), sob pena de indenizar a vendedora por gasto que ela não teve, esse despesa integra o montante pago por conta da aquisição.

E isso se deve à ausência de norma que regule, ou, como acorreu com a Lei Cidade Limpa, diante da impossibilidade de controle simplesmente se proíba a venda de imóveis na planta, já não bastasse não receber um único centavo pelo "empréstimo" do numerário empregado na construção de um imóvel em relação ao qual jamais foi proprietário ou exerce posse, não se quadra com um mínimo de lógica que, além de responder pela integralidade das despesas com propaganda, intermediação e corretagem, com o tisnado pretexto de indenizar prejuízo que absolutamente inexiste, mais 20% (vinte por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador seja graciosamente transferido para o patrimônio da promissária vendedor.

E nem pode cogitar, como os vendedores tentam justificar, que essa medida serviria para reparar as despesas "administrativas" e "tributárias", pois, tendo em mira que as vantagens auferidas com a graciosa utilização de dinheiro alheio decerto suplantam as despesas com a cobrança das parcelas e, outrossim, que os impostos e taxas recolhidos durante a fase de construção não dizem respeito ao contrato, mas, sim, à obra, portanto, farão parte do preço cobrado numa ulterior revenda, portanto, simplesmente porque não existem, os gastos que por mera presunção tem servido para justificar a retenção de substancial parte daquilo que foi pago pela malsinada aquisição deveriam ser objeto de cabal e efetiva comprovação.

Enfim, se o fato de fazer parte do preço do imóvel é o motivo pelo qual, em sede de incidente de resolução de demandas repetitivas, o egrégio STJ considerou regular o sistema mediante o qual as promissárias vendedoras transferem para os promitentes compradores a obrigação de pagar os despesas com propaganda, intermediação e corretagem, implicando em defeso enriquecimento sem causa, afigura-se sobremodo ilegal a forma como, dispensando a prova de existência de outras despesas passíveis de reparação, em casos nos quais esse expediente foi adotado seja indiscriminadamente autorizada a retenção de 20% do que foi pago.

Rogério A. Cardamone M. Caloi - Advogado especializado na área de contencioso civil e sócio do escritório Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

FRAÇÃO IDEAL É PARA OBRA E NÃO PARA TAXA DE CONDOMÍNIO

Devido à falta de conhecimento de que a fração ideal criada pela Lei nº 4.591/64 – que regulamenta as incorporações em condomínios – destina-se a dividir as despesas de construção de unidades vendidas na planta, constata-se que milhares de edifícios compostos por apartamentos de cobertura, térreo e prédios comerciais de salas com lojas no térreo fazem a cobrança da quota de condomínio de maneira desequilibrada ao impor valores exagerados às unidades maiores.

A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, decidiu recentemente na apelação nº1.0024.08.140229-9/001, que o apartamento de cobertura deve pagar a quota de condomínio no mesmo valor que os demais apartamentos tipo, ao interpretar de maneira sábia e profunda a motivação do legislador que estipulou a divisão do rateio pela fração ideal, prevista no art.12 da Lei de Incorporação, na parte que trata do rateio da construção. O Desembargador Relator José Marcos Vieira destacou que “considere-se que a fração ideal se destine, prioritariamente à determinação de rateio de despesas de construção, a exemplo da incorporação imobiliária”.

O Relator Desembargador José Marcos Vieira, que foi seguido pelos Desembargadores Pedro Aleixo e Marcos Caldeira Brant, de maneira brilhante decidiram “É injusto que o condômino de uma cobertura pague a taxa de condomínio baseando-se invariavelmente no valor econômico do seu imóvel, devendo ser ressalvadas as despesas com custeio de manutenção das áreas comuns, que devem ser rateadas igualmente entre todos os condôminos. Regra do art. 24, da Lei 4.591/64.”

Maioria dos condôminos se beneficia ao penalizar cobertura

Como advogado atuante no mercado imobiliário há três décadas, defendo há 22 anos a tese que foi aceita no julgamento que compreendeu ser quase impossível o proprietário de uma cobertura conseguir alterar a convenção com 2/3 dos condôminos, pois essa maioria composta pelos proprietários dos apartamentos tipo, geralmente se recusa a aprovar um rateio equilibrado, já que se beneficia ao cobrar a mais da cobertura.

A regra prevista no art. 12, que foi reproduzida no art. 1.336 do Código Civil, utiliza a fração ideal para o rateio de despesas se mostra adequada somente quando todas as unidades têm o mesmo tamanho, o que era normal nas décadas de 50 a 80. Se uma unidade é maior, nada mais justo que seu proprietário pagar a mais pela construção, pois consome mais materiais e mão de obra. Ao ter maior valor, seu proprietário paga a mais o ITBI, além de anualmente pagar o IPTU acima do valor da unidade tipo, sendo absurdo confundir a quota de condomínio como se fosse um imposto.

Rateio não tem relação com tamanho do apartamento

No acórdão da 18ª Câmara Cível, o Desembargador Relator cita uma passagem do livro de dois doutrinadores de grande reconhecimento no meio jurídico, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves: “Os custos em regra, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas referem-se à manutenção das áreas comuns, aos pagamentos de impostos e funcionários”.

A mesma lei que regula a incorporação em condomínio, no artigo 24, esclarece que as despesas de conservação e manutenção do condomínio devem ser decididas na assembleia geral. Devem os condôminos agirem com boa-fé, de maneira a não criar divisão que venha a penalizar qualquer unidade, tendo em vista que deve-se pagar pelo que se utiliza ou que está à sua disposição, ou seja, de maneira igualitária, já que ninguém tem direito de utilizar os serviços e empregados mais do que outro vizinho.

Os Desembargadores esclareceram que o rateio das despesas das áreas comuns deve ser igualitário, pois todas elas são utilizadas do mesmo modo pelos moradores dos apartamentos tipo ou de cobertura. O acórdão determina: “Assim, considerando-se a taxa de condomínio no tocante à obrigação resultante de despesas “de custeio”, bem como de manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, salários, dentre outras correlatas não deve aplicar o rateio baseado no critério das frações ideais. É que, tratando-se de áreas que possuem uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar proporcionalidade às frações ideais”.

Divisão mais justa

Dessa maneira, fica claro que os proprietários de apartamentos de cobertura e térreo que são prejudicados pela negativa dos proprietários dos apartamentos tipo, que se aproveitam por serem maioria para se recusarem a alterar a convenção, podem buscar uma divisão mais justa por meio de um processo judicial. O mesmo pode ser feito pelos proprietários de lojas térreas que são obrigados pelos proprietários das salas nos prédios comerciais, a pagaram valores abusivos com base na fração ideal, sendo prudente serem assessorados juridicamente desde do início dos procedimentos para evitarem desgastes desnecessários nas assembleias gerais.

Kênio de Souza Pereira - Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Fonte: Emorar

LOCAÇÕES TÊM ASPECTOS PROCESSUAIS CONTROVERTIDOS

LOCAÇÕES TÊM ASPECTOS PROCESSUAIS CONTROVERTIDOS

A Lei 8.245/91 (Lei de Locações), além de disciplinar as principais regras de direito material aplicáveis às locações de bens imóveis urbanos, traz também normas de direito processual, porém sem esgotar o tratamento das infindáveis possibilidades de questões processuais que podem surgir em meio à análise de uma relação locatícia sob litígio judicial.

Em razão disso, frequentemente são invocadas normas gerais de direito processual para solucionar lides locatícias, seja porque omissa a lei especial, seja porque a disciplina desta não é incompatível com outros diplomas legais.

Visando a contribuir para a melhor compatibilização das possíveis normas processuais aplicáveis, foram selecionados alguns temas de relevante indagação prática, na busca de apresentarmos substrato teórico para o encontro da melhor resolução do caso concreto.

Antecipação dos efeitos da tutela final de despejo: Lei de Locações ou Código de Processo Civil?

O artigo 59, §1º da Lei 8.425/91 prevê uma série de hipóteses previamente definidas pelo legislador em que cabíveis o despejo liminar.

Assim, uma vez caucionado pelo locador o valor equivalente a três meses de aluguel, é possível a concessão do despejo, sem a oitiva da parte contrária, caso haja, em linhas gerais, (i) descumprimento de mútuo acordo firmado entre as partes; (ii) rescisão do contrato de trabalho motivador da locação; (ii) fim do prazo da locação para temporada; (iv) morte do locador sem deixar sucessor legítimo; (v) permanência de sublocatário no imóvel após finda a locação; (vi) realização de reformas urgentes determinadas pelo poder público; (vii) inércia do locatário na apresentação de nova garantia, quando a substituição se faz necessária nos termos da lei (artigo 40 da Lei de Locações); (viii) término do prazo da locação não residencial; (ix) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de garantia.

Apesar do detalhamento e da amplitude das hipóteses, elas não são suficientes para disciplinar todos os casos em que a demora do processo com a permanência do locatário no imóvel implicaria sérios prejuízos ao locador.

Basta pensar, por exemplo, em um contrato de locação com parcelas de elevada monta, celebrado com a previsão de fiança, mas no qual a locatária tornou-se inadimplente desde o primeiro mês de aluguel. Diante dos sérios indícios de que não haverá quantias suficientes ao adimplemento mensal das obrigações assumidas, seria extremamente prejudicial manter a locatária no imóvel de modo que a dívida aumentasse exponencialmente a cada mês, mas, em razão da garantia prestada, não seria possível a concessão da liminar com base no inciso IX do artigo 59, §1º, da Lei de Locações.

Para essa e outras questões, firmou-se a doutrina e a jurisprudência no sentido de que aplicáveis, cumulativamente às hipóteses do artigo 59, §1º da Lei 8.245/91, as previsões gerais sobre antecipação de tutela, antes constantes do artigo 273 do CPC/73, e agora disciplinada no artigo 300 do novo CPC.

Nesse sentido, esclarece Gildo dos Santos que “nada impede o deferimento da tutela antecipada em despejo, desde que preenchidos os requisitos legais de sua concessão. (CPC, artigo 273, I-II). O que não se pode nem se deve é repelir, de modo absoluto, as tutelas nas ações locatícias, sem antes verificar se estão presentes os pressupostos para que seja concedida. Afinal, a lei não veda que se atenda a pedido de tutela antecipada em despejo. É claro que se mostra incabível essa providência, que confere verdadeira execução provisória, por exemplo, no caso de despejo por infração contratual ou legal que, em regra, depende de audiência de instrução, por vezes até precedida de prova pericial, e, em outras hipóteses em que, logo se vê, não é viável a concessão antecipada de efeitos da sentença de mérito. Daí não se pode concluir, porém, que a tutela antecipada não seja viável em todo e qualquer caso de despejo.” [1]

Sylvio Capanema de Souza compartilha do mesmo entendimento, afirmando que “A Lei do Inquilinato não afastou a incidência do Código de Processo Civil, aplicando-o, subsidiariamente, quando ela fosse omissa. Como se não bastasse, foi ela que desfraldou corajosamente a bandeira da efetividade do processo, na obsessiva preocupação de acelerar a solução dos conflitos. Não teria nenhuma lógica que a Lei do Inquilinato rejeitasse um sistema superveniente cujo objetivo precípuo é, justamente, abreviar o processo. Sempre entendemos que a Lei 8.425/91 recepciona a regra do artigo 273, tornando possível a antecipação da tutela de mérito, desde que presentes os seus pressupostos. Não é preciso ser um especialista em hermenêutica, para concluir que a regra do artigo 59 da Lei 8.245/91 não é incompatível com o artigo 273 do Código de Processo Civil e, muito ao contrário, elas se complementam, em benefício da efetividade do processo.” [2]

O Superior Tribunal de Justiça, da mesma maneira, já constatou que o rol do artigo 59, §1º, da Lei de Locações não é exauriente, e possui plena compatibilidade com o artigo 273 do Código de Processo Civil. [3]

Apesar de tal definição doutrinária e jurisprudencial ter se construído sob a égide do CPC/73, não há nenhum indício de que isso seja alterado pelo novo CPC. Pelo contrário, não só continuam sendo compatíveis as hipóteses de despejo liminar da Lei de Locações com as tutelas de urgência reguladas pelo novo CPC, mas também não se vislumbra impedimento para que seja aplicável também a tutela da evidência aos litígios nas relações locatícias.

Ação renovatória e cumprimento provisório de sentença

Questão de grande indagação reside em saber se é possível o cumprimento provisório das diferenças de aluguéis, ou seja: se, uma vez proferida a sentença reconhecendo o direito à renovação por um valor locatício diferente do que aquele relativo ao período anterior, pendente apelação sem a concessão do efeito suspensivo, seria possível iniciar o cumprimento provisório de sentença visando à cobrança das diferenças entre os valores pagos e os considerados devidos.

Parte da doutrina e jurisprudência entende que a cobrança da diferença só pode ser feita após o trânsito em julgado, sem possibilidade de cumprimento provisório. E isso costuma ser defendido com base no artigo 73 da Lei de Locações, que afirma que “renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.”

Ocorre que tal viés interpretativo acaba por fazer uma distinção que a própria lei não estabelece. Ao afirmar que a execução deve ser “de uma só vez” não há qualquer condicionante ao trânsito em julgado.

O artigo em referência veio apenas para facilitar o mecanismo de execução dessas diferenças, que passa a poder ser feita nos mesmos autos, bem como vedar o parcelamento da dívida em prestações mensais, impondo o pagamento de uma só vez.

A condicionante ao trânsito em julgado, portanto, inexiste, de modo que não há razão para se afastar a aplicação da disciplina geral sobre execuções provisórias, que passa a ser prevista nos artigos 520 e seguintes do novo CPC. Tal posicionamento é encontrado em julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por exemplo TJ-SP – Agravo de Instrumento 2194588-85.2014.8.26.0000 (36ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Sá Moreira de Oliveira – Julgamento: 27.11.2014) e TJ-SP – Agravo de Instrumento 2014762-36.2013.8.26.0000 (30ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Andrade Neto - Julgamento: 27.11.2013).

É preciso ressaltar que uma condicionante deste tipo está prevista para as ações revisionais de aluguéis, conforme preceitua o artigo 69 da Lei de Locações (“Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel”). Nesse caso, portanto, para que não haja interpretação contra legem, não será possível o cumprimento provisório de sentença.

Contudo, como bem preceitua Sylvio Capanema de Souza, “a cobrança das diferenças corrigidas, entretanto, só se admitirá a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel, o que não tem muita lógica, já que o recurso contra a sentença é recebido só no efeito suspensivo” [4]. Assim, de lege data, que haja alteração desse dispositivo, porque ele não mais se coaduna com as normas processuais em vigor, e sem que se encontre qualquer justificativa para que as relações locatícias, em meio a uma demanda revisional ou renovatória, recebam tratamento diverso, principalmente quando ela mesma retira como regra a suspensão como efeito do recurso de apelação (artigo 58, inciso V, da Lei de Locações).

Ação renovatória e comprovação do adimplemento do contrato de locação

Um dos requisitos para que seja configurado o direito à renovação da locação é a comprovação do exato cumprimento do contrato. Diante do fato de essa exigência estar prevista no artigo 71 da Lei de Locações, artigo que elenca os requisitos da petição inicial, muitos entendem que, sem a comprovação de plano do cumprimento do contrato de locação, o autor da renovatória seria carecedor do interesse de agir — interpretação que, de fato, é a que se depreende de uma análise literal da lei.

Não podemos nos olvidar, porém, de que o exame do interesse de agir é prospectivo, com base nas asserções formuladas pelo autor [5]. Até porque, sem a manifestação da parte contrária, não se saberá se o que o autor trouxe a título de “prova do exato cumprimento do contrato em curso” é suficiente ao preenchimento do requisito para fins de direito à renovação.

Diante desse cenário, a melhor interpretação indica que haja a exigência de alegação do cumprimento integral do contrato por parte do autor, juntamente com o acervo documental necessário a embasar essa alegação, o que será suficiente para entender preenchidos os requisitos de admissibilidade da petição inicial.

Porém, a efetiva valoração da prova documental e da realidade de que houve ou não cumprimento do contrato é matéria de mérito. Em termos práticos, isso significa dizer que a alegação do réu no sentido de que houve inadimplemento contratual pelo autor não enseja a extinção sem resolução do mérito, mas sim, se confirmada, julgamento de improcedência, como indica parte da jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (conforme, por exemplo, TJ-SP – Agravo de Instrumento n. 2087945-69.2015.8.26.0000 – 26ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Bonilha Filho – Julgamento: 25.06.2015; TJ-SP – Agravo de Instrumento n. 2164034-36.2015.8.26.0000 – 27ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Azuma Nishi – Julgamento: 15.09.2015; TJ-SP – Agravo de Instrumento n. 0081262-89.2011.8.26.0000 – 31ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Adilson de Araujo – Julgamento: 21.06.2011).

Vale ressaltar que tal interpretação melhor se coaduna com as linhas valorativas adotadas pelo novo CPC, notadamente com o princípio da primazia da decisão de mérito, expresso no artigo 4º do novo CPC e corroborado por diversos artigos ao longo do Código, por meio do qual “deve o órgão julgador priorizar a decisão de mérito, tê-la como objetivo e fazer o possível para que ocorra” [6].

1 Locação e Despejo – Comentários à Lei 8245/91”, Editora RT, 6ª Ed, p. 415.
2 A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo”, 8ª ed., Forense, p. 267.
3 REsp 1207161/AL, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2011, DJe 18/02/2011.
4 A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo”, 8ª ed., Forense, p. 267.
5 José Roberto dos Santos Bedaque, “Efetividade do Processo e Técnica Processual”, 3ª ed., Malheiros, p.175. Vale ressaltar, contudo, que a visão não é uníssona na doutrina.
6 Fredie Didier Jr., Curso de Direito Processual Civil, vol. 1, 17ª ed, Juspodivm, p.136.

Hugo Crepaldi - Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

OBRIGATORIEDADE DO "CERTIFICADO DE NÃO CONTAMINAÇÃO" DO TERRENO: O IMPACTO NOS NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Com a promulgação de um novo Regulamento Geral e Regimento Específico, o SiAC instituiu a exigência do procedimento de avaliação de possíveis contaminações tóxicas em áreas destinadas a construção com financiamento ou qualquer tipo de auxílio proveniente da Caixa Econômica Federal (gerenciamento de riscos ambientais em empreendimentos imobiliários).

Sustentabilidade Ambiental

Com a edição do “Guia CAIXA – Sustentabilidade Ambiental – Avaliação de Terrenos com Potencial de Contaminação” a Caixa Econômica Federal demonstrou seu empenho em promover e divulgar medidas de preservação ambiental, agora previstas e obrigatoriamente exigidas pelo Regulamento Geral e pelo Regimento Específico da Especialidade Técnica e Execução de Obras do SiAC (Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil), promulgado neste ano de 2017, com impacto direto no mercado imobiliário brasileiro.

Tal Guia, visa auxiliar os empreendedores imobiliários (construtores, incorporadoras, projetistas, entre outros.) no reconhecimento de áreas possivelmente contaminadas – contaminação essa, que, de agora em diante, impossibilita a elaboração de projeto imobiliário e financiamento do empreendimento pela CEF, de acordo com o estabelecido nas regulamentações do SiAC acima referidas.

A finalidade do manual é promover e espalhar um sistema eficiente e didático, que, juntamente com uma assistência qualificada feita por técnico/empresa especializada em análise e despoluição de terrenos, ajudará na identificação/recuperação de áreas contaminadas, visando tanto um planejamento ambiental mais eficiente, quanto à proteção dos interesses econômicos dos investidores e empreendedores imobiliários, incentivando tanto a recuperação dos danos ambientais, como protegendo os empreendedores, para que não desperdicem seus investimentos em áreas com contaminação tóxica – impróprias para a construção/habitação.

Antigas “zonas industriais” e outros terrenos com potencial de contaminação

Em face de um cenário de constante crescimento urbano no país, que ocorre simultaneamente – e em oposição – à ausência de áreas estrategicamente localizadas para a construção de moradias e empreendimentos, volta-se a atenção dos empreendedores imobiliários para os “vazios urbanos” deixados por antigas zonas industriais ou áreas de terrenos com grande potencial construtivo.

Tendo em vista que tais áreas industriais geralmente se localizam em regiões valorizadas, próximas aos centros urbanos, são de grande interesse para os empreendedores imobiliários. Entretanto, tais terrenos são produto de um tempo no qual as indústrias não possuíam consciência ambiental alguma, de modo, que, não se preocupavam, de forma eficaz, com questões ambientais, despejando incorretamente seus resíduos e substâncias tóxicas (por vezes no próprio terreno, sem qualquer tipo de pré-tratamento ou neutralização), quer por mera displicência, quer por desconhecimento dos danos ocasionados.

Frise-se que, uma das típicas ocorrências de áreas contaminadas, através de estudos já realizados (CETESB) está nos terrenos livres, baldios, ociosos ou subutilizados por relativamente longo período, geralmente grandes terrenos muitas vezes cobertos por vegetação, em regiões ou municípios periféricos da Região Metropolitana.

Assim, além destes terrenos, nos quais funcionavam antigas fábricas, há vários outros exemplos de locais que apresentam alto potencial de contaminação, como áreas banhadas por rios poluídos; locais anteriormente utilizados para despejo de lixo, plantação, ou, criação de animais; áreas que permaneceram invadidas para moradia irregular durante um longo período de tempo; todo o território próximo a estes locais; sem falar em outras causas diversas de contaminação, que acabam por tornar possível que todo e qualquer terreno, quer em área urbana, quer em área rural, esteja contaminado.

A Importância da Avaliação e Certificação da despoluição do Loteamento

Na atual conjuntura, o mercado imobiliário vem, aos poucos, se reaquecendo. Deste modo, cresce a procura pela aquisição de terrenos em áreas que podem, infelizmente, se enquadrar no escopo de “risco de contaminação”, acima exposto.

Tais “passivos ambientais”, além de causarem danos à saúde da população, trazem enormes perdas (monetárias, temporais e burocráticas) aos agentes envolvidos, principalmente às empresas construtoras, que, caso concretizem as construções, sem antes avaliar e despoluir o terreno, ficam responsáveis por assumir não só ônus pelos danos causados à população, mas também por realizar a remediação e despoluição dos terrenos.

Desta forma, torna-se fundamental, no processo da seleção e antes da aquisição do terreno e da negociação do crédito, a certificação sobre a situação ambiental do imóvel, pois o adquirente da área terá responsabilidade legal e financeira pela investigação e, possível descontaminação da área.

Portanto, sem a devida preocupação em identificar os usos anteriores da área, através da Vistoria do Terreno e Levantamento básico, com base em metodologia técnica específica, o empreendedor poderá ser surpreendido com problemas até mesmo durante a construção, prejudicando os operários envolvidos nas obras (risco ocupacional). Além disso, os custos gerados para remediação desse tipo de problema podem superar muito as expectativas de despesas previstas para a execução da obra.

Finalmente, o uso habitacional de áreas contaminadas pode colocar em risco os moradores do empreendimento imobiliário e consequentemente gerar conflitos de cunho legal e financeiro, além de comprometer a imagem das empresas envolvidas na obra.

Fica, assim, explícita a necessidade de antes de se começar um empreendimento imobiliário, proceder juntamente a uma empresa qualificada a avaliação do terreno onde se realizará a obra. Desta forma, a constatação prévia de contaminação facilitará os processos de despoluição.

A ausência do laudo prévio de não contaminação ou de despoluição do terreno pode gerar uma série de implicações negativas para o empreendedor imobiliário, havendo três principais:

- gastos excessivos com a descontaminação do local.

- inúmeras complicações futuras, que vão desde gastos inesperados com a despoluição de - toda a estrutura (territorial e edificada), pagamentos de indenizações aos adquirentes dos - imóveis construídos e até a possível desapropriação da área.

- Inviabilização de qualquer tipo de auxílio proveniente da CEF para realização de obras no terreno ou financiamento por adquirentes.

Deste modo, passa a ser indispensável que todos empreendedores do ramo da construção civil prezem pela contratação de técnicos/ empresas competentes para realização da avaliação, despoluição dos terrenos (se necessária), e emissão dos respectivos certificados, obtendo-se, assim, tanto maior segurança ambiental quanto jurídica, além da eliminação de futuros prejuízos.

Por enquanto, em decorrência de ser “recentíssima” exigência da Caixa Econômica Federal, existem pouquíssimas empresas especializadas na prestação destes serviços no Brasil, sendo que, numa pesquisa recente, a única empresa encontrada foi a “O2 Mais – Engenharia e Meio Ambiente” (www.o2mais.com.br), com sede em Curitiba, Paraná, que, segundo os representantes entrevistados, já possui variados métodos de assistência, avaliação e recuperação de terrenos (avaliação ambiental da área e processo de despoluição)

Fonte: BARIONI & MACEDO - Sociedade de Advogados

Nota do Editor:

A Avaliação Preliminar Ambiental consiste no levantamento de informações sobre os usos de uma determinada área e do seu entorno, considerando-se as informações históricas disponíveis e as informações objetivas colhidas em inspeções do local, buscando criar um quadro com todos os agentes impactantes ao meio ambiente a que aquela área esteve sujeita. (Ref. Avatz)

Clique no link abaixo para acessar o Guia Caixa de Sustentabilidade Ambiental.

http://www.caixa.gov.br/Downloads/desenvolvimento-urbano-gestao-ambiental/GuiaCAIXA_web.pd

Tabela de comprometimento de renda da Caixa de imóveis até R$ 1.500.000,00. Setembro 2017

Revisado em 02 de outubro de 2017.

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A partir de 25 de setembro de 2017, a Caixa Econômica impôs novas regras para o financiamento imobiliário. Veja abaixo o resumo das alterações efetuadas pelo agente financeiro:

Principais alterações:

Alteração nas cotas de financiamento de imóveis usados

A partir de 25/09/2017 haverá alteração nas cotas de financiamento de imóveis usados com cota máxima de 50%.

Contratações

Será permitida a contratação com as regras anteriores desde que a aprovação do crédito  seja feita até o dia 22/09/2017. A assinatura dos contratos não poderão ocorrer após o dia 25 de setembro de 2017.

Contratações com interveniente quitante

Serão suspensas contratações com interveniente quitante de outras IFs e construtoras, sem regra e exceções

Reserva orçamentária

A distribuição dos recursos passou a ser mensal; a partir de 02/10/2017 a depender do saldo disponível no mês.

Prazo da reserva orçamentária

Redução do prazo de validade da reserva orçamentária de 20 dias para 10 dias para todas as operações, ou seja, após 10 dias uma nova reserva deverá ser efetuada.

Prazo para aprovação de crédito

Redução do prazo de validade das aprovações do crédito habitacional de 180 dias para 90 dias.

Imóveis adjudicados

Manutenção da cota de 80% para os imóveis adjudicados.

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Comprometimento de Renda

Na análise da capacidade de pagamento para fins de liberação de financiamento imobiliário, em geral,  as instituições financeiras limitam que a parcela inicial no máximo a 30% da renda. A Caixa, por exemplo, permite composição de renda com familiares, cônjuges, entre outros,  desde que não haja restrições cadastrais e que os mesmo façam parte do contrato de financiamento.

Para facilitar o entendimento das novas regras da Caixa, o Resumo Imobiliário disponibilizou tabelas que mostram a renda necessária para a tomada do crédito junto ao banco para a compra de imóveis até R$ 1.500.000,00.

Levou-se em consideração o pagamento através de tabela SAC (Sistema de amortização constante), prazo de 420 meses, taxa de juro anual de 11% e financiamento de 80%.

A renda obtida é aproximada e pode apresentar pequenas variações na hora da contratação devido a inclusão de tarifas e seguros.

Simulação de renda necessária para financiamento de 80% de imóvel no SFH (Sistema Financeiro Habitação) pela Caixa, em setembro de 2017.

Luiz Paulo Junior

Website: http://www.resimob.com.br