O CONTRATO PRELIMINAR É AUTÔNOMO EM RELAÇÃO AO CONTRATO DEFINITIVO? QUAL A DIFERENÇA ENTRE UM E OUTRO?

O contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, sendo dispensada apenas a forma exigida por lei para sua celebração. Sendo assim, desde o ajuste preliminar está determinado o conteúdo essencial do contrato definitivo.

Apesar do contrato preliminar e do contrato definitivo serem figuras distintas, há autores que questionam a autonomia do contrato preliminar em relação ao definitivo, já que por si vem a encerrar todos os elementos constitutivos do contrato futuro que se pretende celebrar. Dizem esses autores que, nesse caso, bastaria a sua existência para que o contrato definitivo fosse considerado celebrado, evitando, com isso, o circuitus inutilis. Ainda, dizem que esse questionamento é inevitável, considerando que, substancialmente, o contrato preliminar e o definitivo encerram um mesmo acordo de vontades.

Com efeito, como bem apontou Orlando Gomes, há duas correntes que tratam da autonomia do contrato preliminar em relação ao contrato definitivo. A primeira corrente, com influência do direito francês, nega autonomia ao contrato preliminar argumentando que uma vez tendo as partes consentido no preço e na coisa, obrigando-se a certo dia, neste dia estarão obrigados. Fazer se obrigarem novamente é mera inutilidade, valendo então a promessa de venda como se venda fosse (2008, p. 159).

Por outro lado, há uma segunda corrente, predominante, que reconhece a independência do contrato preliminar em relação ao contrato definitivo por entender que os mesmos produzem efeitos distintos. No caso da compra e venda, por exemplo, o contrato preliminar objetiva a realização do contrato definitivo, mediante a promessa de contratar. Já o próprio contrato definitivo, que é a escritura de compra e venda, tem por obrigação típica a transmissão da propriedade e o pagamento do preço.

Valter Farid Antonio Junior conclui que nos dias atuais não se questiona mais sobre a autonomia do contrato preliminar, exceção feita ao direito francês, considerando que seria incoerente admitir que as partes, “sem razão alguma, optassem por duas modalidades contratuais sucessivas para atingir um mesmo objetivo”. O autor preceitua que se as partes “decidem pela celebração de dois contratos, é porque têm razões suficientes para exercer essa opção” (2009, p. 11).

E isso ocorre porque corriqueiramente “há várias situações que indicam não ser oportuna a imediata concretização do negócio jurídico, pela necessidade das partes amadurecerem a idéia da contratação definitiva”. Há casos, ainda, que nem mesmo é possível juridicamente realizar a contratação definitiva, a exemplo da escritura de compra e venda no caso da aquisição de bens de herdeiros na constância de inventário (FARIAS; ROSENVALD, 2010, p. 641).

Maria Helena Diniz adota posicionamento semelhante ao afirmar que o contrato preliminar é autônomo em relação ao definitivo e que, especificamente na compra e venda de imóveis, é comum que as partes deixem a transmissão do domínio para um momento posterior visando conceder um certo tempo para, por exemplo, quitação do preço ou apresentação de documentos e guia de impostos necessários à transmissão (2006, p. 332).

Dessa forma, nos filiamos à corrente predominante em nosso ordenamento jurídico, pela qual o contrato preliminar é autônomo, e não se confunde com o contrato definitivo. Se as partes deixaram a celebração do contrato definitivo para um segundo momento, como é comum principalmente nos contratos imobiliários, certamente há razões de conveniência ou impossibilidade para tanto. Ainda, as causas de ambos diferem. O contrato preliminar tem como causa precípua a realização de outro contrato, dito definitivo, que apesar de não ter sido celebrado naquele determinado momento, já se encontra delineado. Por outro lado, a causa do contrato definitivo varia conforme a sua própria função econômico-social, que na compra e venda, por exemplo, é a circulação de bens.

E qual a distinção entre o contrato preliminar e o definitivo? Destacaremos a seguir as suas principais diferenças no tocante ao objeto, efeitos e função.

Pois bem, o objeto do contrato preliminar é a obrigação de contratar, enquanto no contrato definitivo são as prestações próprias do contrato principal. Especificamente no caso da compra e venda de imóveis, por exemplo, a obrigação do contrato preliminar é de fazer e a do contrato definitivo é a de dar a coisa que lhe serve de objeto.

Os efeitos produzidos pelos contratos também diferem. Como bem observou Valter Farid Antonio Junior, “no direito brasileiro o contrato preliminar é inapto a gerar os efeitos jurídicos típicos do contrato definitivo almejado, ainda que concentre grande parte ou todo o conteúdo do negócio projetado” (2009, p. 12).

Fácil visualizar tal afirmativa quando se trata de compromisso de compra e venda de imóvel, típico contrato preliminar. A transferência da propriedade somente ocorrerá após o pagamento integral do preço e mediante a outorga da escritura pública definitiva levada a registro, conforme preceitua os artigos 108 e 1.245 do Código Civil.

Por fim, a função dos contratos também difere, tendo o contrato preliminar uma finalidade preparatória, de garantia e também de tornar obrigatória a celebração do contrato definitivo.

Sendo assim, a não-celebração imediata do contrato definitivo tem como função, dentre outras, a segurança das partes, “que aguardarão a normal execução do contrato preliminar para que só depois da sua extinção pelo adimplemento venham a cumprir suas obrigações e exigir seus direitos correspondentes” (ANTONIO JUNIOR, 2007, p. 12).

No caso do compromisso de compra e venda, o vendedor, por segurança, guarda para si a propriedade do bem, realizando a transmissão do domínio apenas quanto quitado integralmente o preço, ainda que desde a contratação preliminar tenha transferido ao promissário comprador o direito de usar e gozar do bem, bem como parte do direito de dispor. Caso o negócio venha a ser desfeito, o promitente vendedor recupera a plenitude dos poderes do domínio, voltando as partes ao status quo ante.

Conforme restou demonstrado, o contrato preliminar difere, portanto, do contrato definitivo, tanto em razão da sua causa, como do seu objeto, efeitos e função.

REFERÊNCIAS

ANTONIO JUNIOR, Valter Farid. Compromisso de Compra e Venda. São Paulo: Atlas, 2009.

DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 1.

FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2010.

GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008

Ana Luiza Gurgel - Advogada

Fonte: Artigos JusBrasil

VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DÃO LUCRO PARA CONSTRUTORAS

Os vícios de construção que não são consertados pelas construtoras são uma dor de cabeça para muitos proprietários. Vários são os casos de proprietários de apartamentos que ficam surpresos ao terem que pagar quotas extras de condomínio com valores expressivos para eliminar defeitos de construção que pela lei deveriam ter sido realizados pela construtora dentro do prazo de garantia que se esgota com cinco anos após a Baixa de Construção, que é concedida antes da entrega do empreendimento. Por falta de união e organização dos condôminos, que ficam anos sem tomar providências jurídicas contra a construtora, ocorre a prescrição.

Diante disso, constata-se condomínios tendo que arcar com obras que superam o valor de R$1.000.000,00, para consertar infiltrações nas lajes, trocar os encanamentos que estão vazando (especialmente de cobre que estão estourando em vários prédios de luxo), refazer o revestimento da fachada que se soltou, dentre outros problemas que poderiam ter sido reparados pela construtora se houvesse uma atuação profissional por parte dos adquirentes que compõem o condomínio.

Evite a prescrição do prazo

É comum o construtor protelar ou fazer reparos paliativos para passar o tempo e assim ocorrer a prescrição. Muitas são as construtoras que elaboram o manual do comprador constando que quando o defeito é aparente, após 90 dias da entrega das chaves não tem mais a obrigação de reparar, havendo cláusula que estabelece que a garantia da impermeabilização é de apenas 24 meses e do revestimento da fachada somente 3 anos, desde que o condomínio faça uma revisão e rejunte da fachada a cada 12 meses.

Essas cláusulas são abusivas e ilegais, pois visam enganar os adquirentes ao lhes impor obrigações de manutenção inviáveis de serem executadas para justamente gerar a justificativa de não fazer os reparos de obras que têm a garantia pelo prazo irredutível de 5 anos conforme previsto no art. 618 do Código Civil.

Defeitos aumentaram nos últimos anos

Durante o auge do boom imobiliário, entre 2008 a 2013, com a hipervalorização dos imóveis milhares de construtores prometeram a entrega de mais empreendimentos do que podiam construir. Assim, para conseguirem finalizar as obras, sobrecarregaram engenheiros que acompanhavam várias construções ao mesmo tempo, não sendo possível fiscalizá-las devidamente. Algumas empresas, para não ultrapassar o orçamento, contrataram estagiários ou engenheiros recém-formados para realizar atividades que exigiam alto grau de habilidade, conhecimento e experiência.

A inexperiência desses profissionais refletiu nas obras que, conforme previmos e alertamos em vários artigos publicados em 2009, aumentaram os vícios de construção.

A maior preocupação das construtoras após 2010 foi com o aumento expressivo com os revestimentos de fachadas que estão se soltando, havendo centenas de casos de ter que trocar todas as cerâmicas, mármores ou granitos. Está havendo grandes conflitos entre construtoras e fabricantes de cerâmicas e de argamassa, uns colocando a culpa nos outros, alegando falhas com a mudança da composição da argamassa ou das cerâmicas no decorrer dos últimos anos, além de falhas de mão de obra não qualificada. No final, os adquirentes, como consumidores, têm apenas que acionar a construtora para que ela faça o conserto, cabendo a esta fábrica, caso assim entenda.

Por que a construtora se recusa a consertar?

Os condomínios e seus síndicos têm ficado frustrados, pois mesmo após realizarem diversas reclamações, as construtoras se negam a realizar os reparos. Em geral, as empresas do ramo de construção civil destinam apenas 1% do orçamento da obra para gastos com reparos no pós-venda. Contudo, muitos empreendimentos construídos às pressas e sem a devida fiscalização estão apresentando problemas que em alguns casos chegam a representar 10% do valor da obra, fazendo com que a construtora se negue a repará-los, pois a correção desses problemas não é possível com intervenções paliativas.

Esta atitude da construtora não tem relação com honestidade, mas sim com sobrevivência. Elas não previram estes custos no orçamento e tentam de todo modo se furtar do dever de pagar criando situações para ludibriar o adquirente de maneira a gerar prescrição, pois sabe que é fácil obtê-la diante do fato do condomínio não ter assessoria jurídica.

Há casos de construtora cobrar do condomínio parte do valor dos reparos de grande dimensão, e depois, diante do conserto inadequado se nega a fazê-lo devidamente alegando que ocorreu a prescrição ou que o problema agora é dos adquirentes que assinaram o que não deviam ou que perderam a garantia.

Desunião de compradores

A desunião e desorganização dos compradores e do síndico são o grande trunfo do construtor que sabe que vale a pena protelar, pois têm bons advogados para orientá-lo. Há defeitos, como a troca de todos os canos de cobre que estão vazando em centenas de prédios de luxo em todo o país, que exigem milhões de reais para serem consertados, pois envolvem dezenas ou centenas de apartamentos. Esse é o ponto chave: Para que o direito seja respeitado, os compradores devem se unir e contratar advogado e perito especializados que realmente aprofundem nos problemas de maneira a evitar prejuízos.

O maior erro é o adquirente do apartamento achar que alguém irá defender o interesse dele, sendo que a lei lhe autoriza a tomar as providências independente do síndico. Mas o ideal é a união, pois assim os custos com a solução são partilhados entre todos os proprietários, os quais são beneficiados ao obterem a indenização ou a reparação de problemas que podem desvalorizar a edificação e comprometer o patrimônio.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.

CEF DIMINUI TETO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Com novas regras válidas a partir de segunda-feira 25/09/2017 CEF diminui o teto do financiamento imobiliário entre outras medidas que vão dificultar a aquisição da casa própria.

Novo Teto para financiamento de imóveis usados

Será emprestado no máximo 50% do valor de avaliação do imóvel usado. Lembrando que a avaliação é feita por profissional parceiro do banco. 

Como fica os contrato que já deram entrada na CEF

Os contratos que já deram entrada na CEF para análise não entram na nova regra do banco. Os que forem aprovados seguem as regras anteriores que concediam crédito de 60% a 70% do valor avaliado do imóvel dependendo da operação que o cliente contratou.

Financiamentos com interveniente quitante

A venda de imóvel financiado pelo mutuário fica mais difícil pois o banco também muda as regras suspendendo esta modalidade. É o caso, por exemplo, em que o mutuário de um imóvel financiado com banco particular em que, o mutuário coloca o mesmo a venda e o comprador deseja financiar o saldo devedor com a CEF. Esta quita o financiamento junto ao banco particular. Deve aumentar a concorrência entre os bancos particulares para ganhar o cliente mas não como as taxas de juros praticadas pela CEF.


Qualquer mudança ou novas informações a postagem será atualizada ao longo da semana.

Fonte: Exame

Caixa Reduz Juros E Limite Mínimo De Financiamento Para Crédito Imobiliário

As pessoas físicas e jurídicas que comprarem imóveis financiados pela Caixa Econômica Federal vão pagar menos juros. O banco reduziu as taxas dos financiamentos imobiliários e diminuiu a cota mínima de financiamento dos imóveis comprados dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Em nota, a Caixa informou que a redução dos juros é reflexo da diminuição da taxa Selic (juros básicos da economia), anunciada recentemente pelo Banco Central. De acordo com o banco, o objetivo é contribuir para impulsionar as vendas de imóveis novos de construtoras parceiras e atrair novos clientes para a instituição.

Todos os clientes pessoa física que financiarem imóveis novos ou usados, enquadrados no SBPE, terão redução linear de 0,25 ponto percentual na taxa, independente do relacionamento com o banco, que concentra dois terços do crédito imobiliário do país. Caso o cliente compre imóveis novos ou na planta, com construção financiada pela Caixa e escolham receber o salário pelo banco, a redução será maior, com juros iguais aos oferecidos aos servidores públicos.

Para as pessoas físicas nessa situação, os juros passarão de 11,22% para 9,75% ao ano para imóveis do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), de menor valor, e de 12,5% para 10,75% ao ano para imóveis do Sistema Financeiro Imobiliário, de valor mais alto.

Além da redução dos juros, a Caixa diminuiu, de R$ 100 mil para R$ 80 mil, o limite mínimo de financiamento no SBPE para pessoas físicas. A medida vale tanto para imóveis novos e usados e independe do valor da unidade habitacional.Para os financiamentos imobiliários a empresas, a Caixa reduziu os juros em 1 ponto percentual para todas as faixas de relacionamento. As taxas cairão de 14% para 13% ao ano para micro e pequenas empresas e de 13,5% para 12,5% ao ano para médias e grandes empresas. O banco adotou ainda um sistema de classificação de risco que poderá beneficiar as empresas consideradas como boas pagadoras com redução de até 1,5 ponto percentual.

Operado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), o SFH financia imóveis de até R$ 650 mil em todo o país, exceto para Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, onde o teto corresponde a R$ 750 mil. O SFI, que cobra juros mais altos, financia imóveis acima desse com recursos da poupança, sem o uso do FGTS.

Agência Brasil

BLOCKCHAIN ASSENTANDO FUNDAÇÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Era apenas uma questão de tempo antes que duas indústrias que tenham experimentado booms similares em muitas regiões se juntassem. Embora o setor imobiliário seja tradicionalmente lento para adotar tecnologias emergentes, parece que mesmo este setor não pode resistir à atração hipnótica do Blockchain e do mercado mais amplo de criptomoeda.

Dmitry Faller, CEO da Primalbase, uma plataforma de compartilhamento de espaço Blockchain, tende a concordar:

"A imobiliária é uma indústria conservadora e tradicional, e, portanto, está pronta para a disrupção, e o Blockchain precisa de casos de uso reais que não sejam apenas baseados em especulações".

Comprando e vendendo

Algumas semanas atrás, foi revelado que uma parceria entre o The Knox Group, o BitPay e uma baronesa britânica que oferecerá apartamentos luxuosos em Dubai em troca de Bitcoins em um negócio no valor de US$ 330 milhões.

As transações Bitcoin-for-property em pequena escala foram feitas antes. Uma empresa imobiliária de Londres está oferecendo aceitar pagamentos baixos em Bitcoin, e um investidor baseado em Miami tem procurado vender sua mansão de US$ 6,5 milhões por Bitcoin, mas não dessa magnitude.

E ontem, a primeira compra da casa em Bitcoin foi relatada no Texas.

Tudo isso significa que os desenvolvedores de massa têm um alto nível de confiança no potencial disruptivo da tecnologia.

Julian Svirsky, CEO da ATLANT:

"Prevemos oportunidades sem precedentes de disrupção nos mercados globais de imóveis e hospedagem, que permitirão que os investidores, hospedeiros e proprietários se beneficiem de muitas maneiras, proporcionando economia de custos e conveniência, em comparação com as opções atualmente ineficientes e dispendiosas".

Alugando

A mesma empresa de propriedade baseada em Londres aceitará pagamentos de aluguel de seus inquilinos na forma de Bitcoin até o final do ano.

Na Suíça, a Vision Apartments, fornecedora de apartamentos com serviços, aceitou pagamentos de aluguel em Bitcoin e continua a experimentar, afirmando que:

"Explorar os diferentes Blockchains, especialmente o Ethereum, tem nos mostrado as inúmeras possibilidades de oferecer serviços novos e inovadores aos nossos clientes".

David Drake, membro do Conselho Consultivo da LAToken:

"Os mercados secundários e primários da propriedade fracionada da equidade do lar e das hipotecas estão agora à beira de um avanço, graças aos contratos inteligentes Blockchain de criptomoeda".

Registo de terras

Em um piloto recentemente concluído, o Cook County Recorder of Deeds de Chicago testou a transferência de propriedade imobiliária em uma plataforma Blockchain e como isso seria transmitido para o registro público. O teste foi bem sucedido e cumpriu todos os requisitos processuais e legais. O relatório afirma:

"Embora o Blockchain possa tornar as transações imobiliárias mais simples, seguras, mais precisas e mais fáceis de entender, há desafios que enfrentam sua adoção. Em muitos casos, esses desafios são as próprias razões pelas quais essa nova estrutura deve ser adotada e, portanto, também podem ser vistos como oportunidades".

A autoridade de registro de terras da Suécia (Lantmäteriet) tem registrado propriedades e terras em um Blockchain privado desde 2016, em uma iniciativa que está destinada a economizar mais de 100 milhões de euros (US$ 120 milhões). O Bitcoin Blockchain também tem sido usado no Brasil para ajudar o governo a resolver conflitos de propriedade de forma transparente e justa.

O poder do Blockchain para revolucionar o setor imobiliário reside na sua capacidade de acelerar o processo de fechamento, aumentar a transparência e reduzir custos em todas as partes do ciclo de transações.

Ragnar Lifthrasir, fundador da International Blockchain Real Estate Association (IBREA), diz:

"Como qualquer tecnologia emergente, o Blockchain alcançará a adoção do grande público quando os empreendedores criarem aplicativos seguros e fáceis de usar que solucionem um problema. Proprietários de imóveis e empresas que adotarem o Blockchain mais cedo experimentarão o maior benefício e se destacarão como líderes na próxima revolução no setor imobiliário".

Fonte: The Cointelegrafh

NOTA DO EDITOR: 

Blockchain é a tecnologia que impulsiona Bitcoin, Ethereum e outras criptomoedas. Ele é imortal, imutável e de livro-razão abertamente acessível a todas as transações que já ocorreram na rede desde seu princípio. Quase todas as criptomoedas tem seu próprio Blockchain. Novas transações são registradas e compiladas em lotes chamados "blocos" à intervalos regulares de tempo; os blocos são criados por um processo chamado "mineração de Bitcoin" e são adicionados ao final da "corrente" (chain em inglês) de todos os blocos existentes, por isso o sistema tem esse nome. A existência do Blockchain permite a cada usuário verificar o fato de que cada transação específica realmente aconteceu em algum lugar em algum momento.

A construtora Tecnisa, desde 2014, aceita bitcoins como parte do pagamento na compra de um imóvel e ainda dá desconto para quem usar essa moeda. Clique no link e veja o vídeo.

CONCEITO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA NA CONSTRUÇÃO PRECISA SER REVISTO

Uma questão jurídica que tem sido absolutamente polêmica desde o recente boom imobiliário vivido no Brasil, que agora enfrenta sua crise, diz respeito ao denominado “prazo de tolerância”.

Como regra, as construtoras ou incorporadoras comprometem-se a entregar unidades imobiliárias (imóveis) a serem construídas dentro de um determinado prazo, usualmente de 36 meses, a contar da data contratualmente prevista para o início das obras.

Nesse contexto, esse é, verdadeiramente, o prazo para entrega da unidade imobiliária. Não obstante isso, é absolutamente usual a previsão ­de um “prazo de tolerância”, geralmente de 180 dias, para mais ou para menos. As quaestiones iuris consistem em saber qual a natureza desse prazo e a forma lícita de seu exercício.

Em nosso sentir, o “prazo de tolerância” não pode se confundir juridicamente com alteração ou prorrogação de prazo. Se a intenção das partes fosse, de fato, alterar ou prorrogar o prazo contratual, haveria a necessidade de efetiva repactuação do aludido prazo, como para 42 meses. Assim, se essa fosse a real intenção das partes, teriam simplesmente consignado no contrato o prazo de 42 meses e não de 36 meses com mais os 6 meses do chamado “prazo de tolerância”.

Deste modo, em nosso sentir, o prazo é sempre aquele contratualmente previsto, de 36 meses, por exemplo.

A previsão de “prazo de tolerância” de seis meses não pode ter o condão de traduzir-se em repactuação (alteração e/ou prorrogação) de prazo, e, sim, ao revés, apenas e tão somente benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor para que o devedor, ante circunstâncias adversas e inesperadas (inerentes a esse tipo de negócio jurídico), mas que de forma “excepcional” dificultem o pontual cumprimento contrato, possa adimplir a obrigação — e isso desde que “prévia, motivada e justificadamente” informe ao credor a ocorrência dessas circunstâncias excepcionais —, situação na qual o credor, agindo com beneplácito, tolera a postergação do cumprimento da obrigação por um certo período de tempo (“prazo de tolerância”).

Logo, nota-se, a toda evidência, que certos requisitos devem ser exigidos para que, então, o “prazo de tolerância” possa ser utilizado; são eles: (i) a ocorrência de circunstâncias que, conquanto inerentes a esse tipo de negócio jurídico, tenham caráter de excepcionalidade, e cuja ocorrência possa de fato dificultar o cumprimento pontual da obrigação; e (ii) que haja a prévia, motivada e justificada comunicação ao credor da ocorrência dessas circunstâncias excepcionais, inclusive para se aferir o quanto desse prazo excepcional seria justificável admitir ou tolerar.

Somente nessas hipóteses é que o devedor legitimamente faz jus a que o credor — por seu beneplácito/concordância antecipadamente concedidos — lhe tolere a postergação momentânea — por um certo período — do cumprimento da obrigação.

Se assim não fosse, estar-se-ia diante de uma pura potestatividade unilateral. A construtora poderia cumprir sua obrigação modificando unilateralmente o prazo em até um ano (para a hipótese de “prazo de tolerância” de seis meses), haja vista que o “prazo de tolerância” é para mais ou para menos; deste modo, ela poderia antecipar o cumprimento de sua obrigação em até seis meses, optar pelo cumprimento pontual (é dizer, na data efetivamente pactuada), ou, ainda, prorrogar seu cumprimento em até seis meses.

Ou seja, unilateralmente teria até um ano para ajustar o prazo para cumprimento de sua obrigação. Nessa hipótese, o adquirente teria de se preparar, nesse cenário de incerteza, para cumprir com sua obrigação correspectiva (pagar o preço) em datas que poderiam variar em até um ano, sem que tivesse igual direito a unilateralmente poder alterar o prazo para cumprimento de sua obrigação (prorrogá-la por seis meses, v.g.).

Por isso, entendemos que, sem haver circunstância excepcional que possa motivar e justificar eventual tolerância, e sem que haja prévia comunicação ao credor, quando da proximidade do término do prazo original (de 36 meses, por exemplo), dessa excepcionalidade, justificando e solicitando a referida tolerância, seu exercício nos afigura ilegítimo.

A mera previsão de “prazo de tolerância” no contrato, portanto, não se consubstancia em direito do devedor-moroso, e, sim, como dito, em benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor, cujo uso (exercício) dá-se a partir da ocorrência de circunstância excepcional e pedido justificado.

A ideia de tolerância não é totalmente desconhecida da doutrina, que, de forma uníssona, entende que o significado jurídico do termo “tolerância” está intimamente ligado a uma liberalidade, condescendência, benevolência, não tendo o condão de se traduzir em aquisição de um direito por parte do devedor-moroso, muito menos em renúncia a direito pelo credor.

Nesse sentido, Plácido e Silva,, para quem: “ Tolerância. Do latim tolerantia, de tolerare (atuar), em significação jurídica designa a condescendência, a liberalidade, a permissão, em virtude do que se consente a prática de um ato, ou o aproveitamento de alguma coisa, sem que semelhante concessão importe em se atribuir ao favorecido, ou tolerado, a aquisição de um direito. Por essa razão, os atos de tolerância indicam-se os que são aturados, suportados, sofridos; mas que não implicam na intenção de alterar um estado sobre as coisas, ou sobre os fatos, em que recaem os mesmos atos. Nem mesmo sobre a posse, os atos de tolerância exercem qualquer eficácia: o que simplesmente se tolera é tido como precário, não dá causa à aquisição de direito (Código Civil, art. 497). Praticamente, a tolerância é um obséquio; é mera benevolência, ou bondade”.[1]

Esse nos parece ser o correto significado jurídico do termo tolerância, e não alteração ou prorrogação de prazo.

Em igual sentir é o entendimento da doutrina estrangeira, que enfatiza a inexistência — em atos de tolerância — de qualquer renúncia a direito pelo credor; verbis: “Tolleranza (Atti di). – Si chiamano atti di tolleranza quelli compiuti da persona che non aveva il diritto di effettuarli e che la persona che aveva il diritto di impedirli ha permesso che si compissero per spirito di benevolenza e di correntezza, ma senza rinunziare al suo diritto di vietarli in seguito”.[2]

Isso revela, em nosso sentir, venia concessa, a impropriedade jurídica em ter-se a mera tolerância (“prazo de tolerância”) como se se tratasse de alteração ou prorrogação de prazo ou direito protestativo puro do devedor (construtora/incorporadora), traduzindo-se, ao revés, em benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor (adquirente/consumidor), cujo uso (exercício) dá-se a partir da ocorrência de circunstância excepcional e pedido justificado, mas sem implicar aquisição ou renúncia a direito.

Referências:

[1] De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico,14.ª ed., Rio de Janeiro, 1998, p. 820, destacamos.

[2] Adolfo Ravà. Tolleranza (Atti di), in Mariano D’Amelio (com colaboração de Antonio Azara). Nuovo Digesto Italiano, v. XII, p. 2.ª, Torino: UTET, 1940, p. 234, destacamos; v., ainda, Salvatore Patti. Profili della tolleranza nel diritto privato, CEDEJ: Napoli, 1978, pp. 45/48 e 51/59.

Thiago Rodovalho

Fonte: Revista Consultor Jurídico

ALUGUEL DE IMÓVEIS E OS RISCOS DO SEGURO FIANÇA

O aluguel de imóveis no Brasil é complexo e exigiu a criação de diversas leis que foram sendo aperfeiçoadas com o passar do tempo. Comprovou-se que a atuação das imobiliárias é essencial para amenizar os riscos decorrentes da inadimplência dos inquilinos. Contudo, de tempos em tempos surgem novidades muito atraentes que ao final descobrimos ser uma ilusão, como a promessa da administradora ou imobiliária pagar o seguro fiança no lugar do inquilino, de maneira que essa empresa venha a desenvolver sua atividade mesmo tendo prejuízo.

A experiência comprova ser impossível conduzir uma locação por meio virtual, pois computador não tem como avaliar e nem pesquisar in loco vários imóveis para apurar o valor de mercado, fazer a vistoria de maneira a cobrar os danos provocados pelo inquilino, negociar os reajustes, uma reforma e muito menos resolver os conflitos que surgem em qualquer locação.

Em geral, o maior risco de prejuízo numa locação ocorre no momento da desocupação do imóvel, pois nessa hora o inquilino não se preocupa tanto com sua imagem e assim, muitas vezes, deixa de cumprir suas obrigações já que está indo embora. É, ao final da locação, que se mostra importante a solidez dos fiadores ou de outro tipo de garantia, como o seguro fiança ou um depósito de valor expressivo em um título de capitalização.

Imobiliária iniciante e a ilusão da locação rápida

Algumas imobiliárias principiantes locam o imóvel para qualquer um, fazendo parecer que sua rapidez é eficiência. Em geral, ligam para o proprietário alegando que já têm um pretendente excelente e assim procuram pegar as chaves para induzi-lo a permitir que venham a promover também a locação. Cometem a falta de ética de criticar a imobiliária que trabalha com seriedade, que tem a preocupação de fazer uma locação segura, o que exige critério para aprovar as fichas do inquilino e dos fiadores.

Essas imobiliárias aventureiras, que felizmente são exceção, apregoam que são mais ágeis e assim, com a única intenção de ganhar de imediato a taxa de contrato/cadastro e a comissão mensal, fazem a locação de maneira descuidada, contando com o fato de o locador ser leigo e que este não conferirá a precariedade do cadastro, que às vezes, nem é realizado.

Nova onda da internet pode gerar uma surpresa

Desde 2014, com o grande crescimento de oferta de imóveis após o boom imobiliário, surgiram algumas startups focadas no setor de locação de imóveis. Têm tudo para ser a nova versão da Bolha da Internet, que alguns se lembram como “Bolha das Empresas ponto com” que foi uma bolha especulativa criada no final da década de 1990, que gerou uma forte alta das ações das novas empresas de tecnologia da informação e comunicação baseadas na internet. Milhares de pessoas perderam fortunas após a especulação atingir o auge em 10/03/2000 na Bolsa de Nova Iorque, tendo a partir de 2001, a Nasdaq despencado e a bolha se esvaziado rapidamente com algumas empresas “ponto com” sido vendidas ou absorvidas por fusão, sendo que a maioria quebrou ou desapareceu.

Essas novas imobiliárias do futuro que surgiram de startups, têm prometido a locação milagrosa, como se só existissem pessoas honestas. Certamente, essa forma de trabalhar seria viável na Suécia, Nova Zelândia, Noruega, Suíça ou Canadá, onde a justiça é pouco acionada, sendo até dispensável os fiadores. Bem diferente do Brasil, onde é comum ações de cobrança de aluguéis que demoram anos e ser raridade o imóvel ser devolvido espontaneamente em perfeito estado.

Você acredita numa empresa que trabalha para ter prejuízo? 

Essas imobiliárias virtuais prometem o milagre de pagar o seguro fiança que tem o custo entre 9,6% a 15% ao mês, apesar de receber apenas 10% de comissão do locador. Fica evidente que há algo errado! Nenhuma imobiliária de verdade se mantem com 0,4% de comissão ao mês, a não ser que seja na realidade uma corretora de seguros que tem outro foco de serviços. Ao verificar o contrato social e o CNPJ de algumas delas percebe-se que o foco não é realmente administrar uma locação de maneira a proteger o locador, mas sim criar uma carteira de clientes que será negociada futuramente de maneira a obter uma vantagem financeira nesses negócios do outro mundo. Quer comprovar? Peça o balanço da imobiliária e solicite explicações sobre como ela consegue pagar as despesas operacionais.

É comum o locador perceber que foi mal assessorado somente na ocorrência de despejo por falta de pagamento ou no ato da cobrança dos danos do imóvel, quando toma conhecimento do péssimo negócio realizado pela suposta imobiliária. Esta não diz que o seguro de 9,6% tem várias limitações, sendo que não garante a pintura e os danos do imóvel.

Seguradora quando vê o prejuízo sai fora do problema

Atuar no ramo imobiliário não é para amadores, pois basta vermos a história que comprova os vários insucessos de grandes cias seguradoras que lançaram o seguro fiança locatícia sem ter pleno domínio do assunto. Uma coisa é vender garantia e outra muito diferente e entender a Lei do Inquilinato e os desdobramentos desse setor de alta complexidade. Se garantir as obrigações de uma locação fosse simples, o seguro fiança criado desde 1979 pela Lei n° 6.649, já seria sucesso há décadas.

Somente em 1994, após a Lei nº 8.245/91, esse seguro começou a ser oferecido, sendo que nesses 23 anos diversas Cias. Seguradoras fracassaram ao tentar emplacá-lo.

Dentre as Cias. que trabalharam com o Seguro Fiança e encerraram as atividades, temos a União, Rural e a Phenix, seguradoras que não constam mais na Superintendência de Seguros Privados (SUSEP). Depois vieram a Sauex que atuou até abril 2001, a Martinelli até março 2003 e a Interbrasil que desistiu em junho de 2005. Há ainda grandes seguradoras que têm o produto quase paralisado, pois não conseguiram viabilizá-lo. Várias seguradoras tiveram enormes prejuízos com fraudes, má gestão, pois desconheciam as particularidades da Lei do Inquilinato e a morosidade da Justiça contra os devedores numa locação.

Corretor travestido de imobiliária

O corretor de seguro travestido de imobiliária falta com a verdade ao dizer que o seguro de 9,6% garante tudo, pois no momento da renovação do seguro, se houver sinistro, o valor do seguro subirá expressivamente e o locador terá surpresas, não adiantando reclamar no site que ficou sem qualquer garantia apesar do imóvel estar ocupado. Essa possibilidade de problemas é real diante do aumento do desemprego e do desaquecimento da economia, pois a história comprova como é complicado aventurar nesse mercado.

Kênio de Souza Pereira - Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

TJ-SP FIXA SETE TESES SOBRE O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

A Turma Especial – Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo finalizou julgamento de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) relativo a compromissos de compra e venda de imóveis, em que foram fixadas sete teses jurídicas sobre o assunto, enquanto a corte rejeitou se posicionar sobre dois entendimentos.

O IRDR foi criado pelo novo Código de Processo Civil com o objetivo de uniformizar a jurisprudência e agilizar julgamentos. Com isso, a ferramenta cria precedentes vinculantes já em segunda instância.

Veja as teses aprovadas no julgamento
Tese 1: É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Tese 2: Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.
Tese 5: O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada.
Tese 6: É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância.
Tese 7: A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor.
Tese 8: O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor.
Tese 9: Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º da Lei 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores.

Clique aqui para ler a íntegra da decisão.
IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000

Fonte: Revista Consultor Jurídico

VOCÊ SABE A DIFERENÇA ENTRE PROMESSA E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA?

Pois bem, o compromisso de compra e venda é frequentemente utilizado como sinônimo de promessa, mas como veremos aqui, apesar de ambos serem contratos preliminares, diferem quanto ao objeto e efeitos.

O ponto de partida para a diferenciação desses dois institutos é a possibilidade ou não de retratação.

A promessa de compra e venda encerra em seu bojo a prerrogativa do arrependimento e, no caso de inexecução culposa, resolve-se em perdas e danos, não possibilitando a execução específica. O arrependimento pode ser pactuado através de cláusula contratual específica (art. 408 e ss. do Código Civil) ou das arras (art. 418 do Código Civil), pelo qual se a parte que der as arras não executar o contrato, a perderá em favor da outra. Se quem as recebeu der causa a inexecução, deverá devolvê-las em dobro para a outra parte.

Por outro lado, o compromisso de compra e venda contempla duas particularidades que o distinguem da simples promessa: “a) a possibilidade de substituição do contrato definitivo por uma sentença constitutiva; e b) a atribuição ao compromissário comprador de direito real mediante registro no cartório de imóveis” (ANTONIO JUNIOR, 2009, p. 17).

Essas duas características do compromisso, de possibilitar a execução específica e de atribuir direito real mediante registro, decorrem diretamente do fato do contrato ser irrevogável. Somente nesse caso a outorga da escritura pública de compra e venda, exigida por lei para a transmissão da propriedade, será considerada ato devido, ou seja, mera reiteração de consentimento já dado anteriormente.

Orlando Gomes diz que o compromisso de venda é “o contrato típico pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um bem imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil” e que para prevenir ambigüidades, a promessa de venda, quando irretratável, deve ser denominada compromisso de venda (2008, p. 360).

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, no mesmo sentido, dizem que é adequada a adoção da expressão compromisso de compra e venda para os imóveis de incorporações imobiliárias, pois por imposição legal (cf. art. 32, § 2º, da Lei 4.591/64), esses contratos devem ser sempre irretratáveis (2010, p. 649).

Por fim, notem que não é a denominação dada ao contrato que irá ditar os seus efeitos até mesmo porque “nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem” (art. 112 do Código Civil). Sendo assim, ainda que as partes denominem o contrato de promessa, se o mesmo foi firmado em caráter irrevogável por vontade das partes ou imposição legal, o mesmo estará sujeito à execução específica e conferirá direito real ao adquirente mediante registro no cartório de imóveis.

Como vimos, muito embora a denominação dada ao contrato seja secundária em relação ao seu conteúdo, é sempre recomendável que os operadores do Direito utilizem o termo técnico adequado, de forma clara e precisa.

REFERÊNCIAS

ANTONIO JUNIOR, Valter Farid. Compromisso de Compra e Venda. São Paulo: Atlas, 2009.

GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008

FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos reais. 6. ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2010.

Ana Luiza Gurgel - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil

4 Coisas Sobre Documentação Imobiliária Que Todo Corretor Precisa Saber

O conhecimento sobre documentação imobiliária são de extrema importância para que os corretores façam corretamente todo o processo de legalização de um imóvel, permitindo assim a venda e negociação efetiva de bens imóveis.

É a obrigação de todo corretor ter amplo conhecimento dessa documentação que é sempre inclusa na venda ou compra de imóveis. Isso porque seus clientes podem ter dúvidas sobre a documentação imobiliária, seus trâmites, como são feitos e para que serve cada tipo de documento.

Pensando nisso, viemos aqui falar hoje informações imprescindíveis para qualquer corretor que deseja ter sucesso com seus clientes. Muitos clientes gostam de ter todas as informações explicadas nos mínimos detalhes, porém, é o trabalho do corretor ter essa informação para seus clientes da forma mais simples possível.

Mostrar seu conhecimento e fluidez, além das formas claras que você irá lidar com toda a documentação imobiliária poderá te proporcionar uma vantagem única em negociações e vendas, garantindo que seus clientes se sintam mais seguros com você ao lado.

Tudo Sobre A Documentação Imobiliária

Existem diversos tipos de diferentes documentos que é necessário conhecer para que você consiga com maior praticidade explicar para seus clientes, tanto a serventia de tais documentos, como o funcionamento das documentações.

1. A Escritura

Também chamada de título de propriedade de um imóvel, a escritura obrigatoriamente precisa estar registrada no órgão competente, o Registro de Imóveis, para que possa ter qualquer valor contra terceiros.

Esse é o documento mais importante ao ser apresentando durante a venda de um imóvel, pois neles estão os detalhes da aquisição realizados pelo vendedor, que são importantes para quem está comprando. É através da escritura que o imóvel é transferido a outra pessoa, sendo regularizada e registrada.

2. Certidão De Ônus Reais

Um importante documento para a realização da compra de um imóvel, pois nela há todo o histórico do imóvel, podendo com ela ser confirmado o nome do registro atual, ou seja, o proprietário.

3. Certidão Vintenária De Ônus Reais

Uma versão um pouco diferente da certidão de ônus reais, diferindo principalmente no registro de atividades. A Certidão Vintenária mostra dados do histórico do imóvel datando os últimos 20 anos.

Quais são as certidões para compra de imóvel?

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Para te ajudar a se planejar para esse momento, listamos abaixo as principais certidões e documentos para compra de imóvel. Confira!

Certidões e documentos do vendedor para a compra de imóvel

Assim como em outras atividades de negociação, para a compra de imóvel é importante que o comprador sele uma relação de confiança com o vendedor. No entanto, as certificações legalizam e garantem que a venda estará dentro dos parâmetros da lei. Por isso, além dos documentos básicos de identificação, como RG e CPF, o vendedor do imóvel precisa disponibilizar outras certidões para a efetivação da compra de imóvel, são elas:

Certidão de casamento ou união estável com regime de bens

Essa documentação mostra ao comprador que o cônjuge ou companheiro precisa está ciente e de acordo com a venda do imóvel.

Certidões negativas

É muito importante que durante o processo de compra de imóvel, o vendedor comprove que não possui dívidas tributárias e trabalhistas, que não está sendo processado e que não há nenhuma interdição judicial que o impeça de vender os seus imóveis. Para isso, são necessárias as seguintes certidões:

• Certidão de protesto, obtida em cartório;
• Certidão sobre ações cíveis e criminais, disponível no site da Justiça Federal; E TJSP
• Certidão de quitação dos tributos federais, que pode ser solicitada no site da Receita Federal;
• Certidões de ações trabalhistas, obtidas no site do Tribunal Superior do Trabalho;
• Certidão de interdição, tutela e curatela, disponível em cartórios de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas.

Documentação da casa ou do apartamento colocado à venda

Além das certidões do vendedor, para a compra de imóvel é preciso alguns documentos que comprovem a regularidade da casa ou do apartamento que está sendo adquirido. As principais certidões para compra de imóvel são:

• Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, com registro no Cartório de Registro de Imóveis;
• Certidão negativa vintenária de ônus reais, que aponta todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida pendente;
• Registro de ações reipersecutórias e alienações, que mostram se o imóvel foi vendido informalmente a outro comprador;
• Certidão negativa de impostos emitida pela prefeitura local ou cópia dos comprovantes de pagamento do IPTU dos últimos cinco anos;
• Cópia autenticada do IPTU referente ao ano da compra de imóvel e os comprovantes emitidos pela prefeitura local das parcelas pagas até o fechamento do negócio;
• Documento da planta do imóvel aprovado pela prefeitura e assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do registro profissional;
• Em caso de apartamento, também é necessária a certidão negativa de débitos condominiais.

O processo de compra de imóvel reúne diversas incumbências para os compradores e vendedores. Por isso, é importante se organizar e conhecer todas as certidões e documentos necessários para efetivar a compra de imóvel sem dores de cabeça. Caso você ainda tenha alguma dúvida sobre a compra de imóvel, deixe a sua pergunta nos comentários que retornaremos em breve!

RENDIMENTOS DE ÁREAS COMUNS CABEM AO LOCADOR

Os rendimentos decorrentes da locação de áreas comuns em condomínios edilícios, tais como aluguel de antena para celulares e painéis publicitários, reacendem a polêmica entre locadores e locatários quanto ao seu recebimento, tendo como consequência inúmeras demandas em curso, nas quais cada parte se arvora a titularidade do crédito

É bom logo esclarecer que a Secretaria da Receita Federal editou o Ato Declaratório Interpretativo SRF 2, de 27 de março de 2007, definindo que os rendimentos decorrentes de áreas comuns de condomínios edilícios são auferidos pelo condômino, na proporção de sua parcela, mesmo que utilizadas para a redução da cota condominial ou outro fim, e, por via de consequência, caberá ao locador o pagamento do imposto de renda correspondente.

A receita federal pôs fim a qualquer dúvida quanto ao beneficiário final dos referidos rendimentos, na medida em que impõe ao locador a obrigação fiscal de recolher imposto sobre a renda.

Assim, sob o aspecto fiscal, o locador é reconhecido pelo fisco como sendo o destinatário das receitas de alugueis das partes comuns, e, nessas condições, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.

As obrigações do locador e do locatário encontram-se elencadas nos artigos 22 e 23, da Lei 8.245/1991, respondendo o locatário pelo pagamento das despesas ordinárias de condomínio — inciso XII — claramente especificadas nos parágrafos subsequentes.

A intenção do legislador foi atribuir ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das despesas decorrentes do uso do imóvel, enquanto o locador responderia pelos custos de melhorias e reposição de grande vulto.

Nessas circunstâncias, cabe ao locatário o pagamento integral das despesas ordinárias de condomínio, não fazendo jus a qualquer desconto derivado de receitas de partes comuns, em sintonia com o disposto no artigo 23, da Lei 8.245/91.

Eventual deliberação de assembleia geral que venha a diminuir a cota condominial em razão dos rendimentos auferidos por locação de espaços comuns não aproveita ao locatário, que responde pelo reembolso da cota condominial plena.

O contrato de locação tem por objeto os limites físicos do imóvel, e garante ao locatário o uso das partes comuns, dentro das regras estabelecidas na convenção de condomínio e no Regulamento Interno.

O artigo 1.228, do Código Civil Brasileiro, garante ao proprietário o direito de usar, fruir e dispor do bem. Dessa forma, o titular do direito de propriedade pode ceder o direito de uso da coisa, mas preservar o de fruição, como ocorre nas hipóteses de contrato de locação.

Isso porque a locação é um contrato típico, que se destina na essência ao uso da coisa, razão pela qual ao celebrá-lo o locador não transfere ao locatário o direito de fruição do bem, mas tão somente o de utilizá-lo. Assim, a fruição é atributo exclusivo do proprietário e não do locatário, que detém tão somente a posse direta do imóvel.

Nessas circunstâncias, caberá exclusivamente ao locador auferir os frutos dessas áreas comuns, das quais é co-proprietário, nos limites de sua cota parte, conforme consta na certidão de ônus reais expedida pelo cartório de registro de imóveis.

Acrescente-se que cabe ao locador arcar com os custos e despesas de todas as obras que forem realizadas nas áreas comuns – troca de telhado, elevador, etc.. Portanto, também caberá ao proprietário os rendimentos dessas áreas.

Portanto, não resta dúvidas de que nos contratos de locação das áreas comuns de propriedade em condomínio, o direito à percepção dos alugueis pertence ao proprietário da coisa, ainda que outro seja o possuidor, como nas hipóteses de ter sido a unidade imobiliária alugada a terceiro, morador do condomínio, mas que não é proprietário. Neste caso, a locação da área comum não renderá frutos ao locatário da unidade imobiliária, mas tão somente ao proprietário, na medida de sua fração ideal.

No mesmo sentido, os custos de manutenção ou qualquer intervenção a ser realizada nas áreas comuns da propriedade em condomínio não podem ser repassados aos eventuais possuidores das unidades imobiliárias, apenas na hipótese de coincidirem esses com a figura do proprietário, a quem caberá o ônus de efetuar o pagamento das despesas extraordinárias das partes comuns da propriedade, na proporção da sua fração ideal.

Por fim, mas não menos importante, destaca-se que o contribuinte responsável pelo pagamento dos tributos referentes aos lucros obtidos com a utilização das áreas comuns será também o proprietário, pois é o titular do direito de fruição da coisa.

Arnon Velmovitsky - Advogado espec. em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário.

Fonte: Revista Consultor Jurídico