IGP-M FICA ESTÁVEL EM MAIO

Usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários no país, o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) ficou estável em maio, segundo dados da Fundação Getulio Vargas (FGV) divulgados nesta quarta-feira (29). Em abril, o índice ficou em 0,15% e, em maio de 2012, a variação foi de 1,02%.

O destaque ficou por conta dos preços do tomate. Depois de subir 11,69% no mês anterior, o preço do alimento caiu 14,06% para o consumidor em maio. No atacado, houve queda de 18,95% no preço do produto, depois de uma alta de 18,72% em abril.

No acumulado de 2013 até maio, a alta acumulada é de 0,99%. Em 12 meses, o IGP-M registrou alta de 6,22%.

Um dos itens que compõem o indicador, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), considerada a inflação do atacado, com maior peso sobre o cálculo do IGP-M (de 60%), apresentou recuo de 0,30%, maior do que a queda do mês anterior, que foi de 0,12%.

Com peso menor, de 30%, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), por sua vez, desacelerou para 0,33% em maio, ante 0,60% em abril.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que tem peso de 10%, contudo, acelerou para 1,24%, acima do resultado de abril, de 0,84%.

Fonte: G1 Economia

A PROMESSA DE PERMUTA E O REGISTRO DE IMÓVEIS

Os cartórios, quase sempre incompreendidos e muitas vezes sujeitos a paradigmas negativos, são uma necessidade social. Previnem litígios e servem de memória autorizada dos fatos sócio-jurídicos mais importantes. Desempenham funções essenciais aos objetivos fundamentais do Estado.

É por meio da publicidade oponível a todos os terceiros, que os registros públicos podem afirmar a boa-fé dos que praticam atos jurídicos, amparados na presunção de certeza irradiada a partir de tais registros. Publicidade é elemento essencial dos registros públicos, diante de certos atos ou fatos da vida civil jurídica.

O outro lado da mesma moeda, implicando a inação do credor, gera a inoponibilidade de sua pretensão, dado que a presunção de boa-fé será deslocada em prol do terceiro, forrando sua aquisição, suportando assim o exeqüente o ônus de sua negligência traduzido no dever de provar a má-fé do terceiro adquirente do imóvel. Neste sentido, a regra é clara: Os fatos sujeitos a registro e não registrados são inoponíveis a terceiros, atribuindo-lhes lei a presunção de boa-fé, princípio curial do direito.

Além disso, proporcionar segurança às relações jurídicas é um dos objetivos dos registros públicos, a partir do aprimoramento de seus sistemas de controle, especialmente com a obrigatoriedade das remissões recíprocas, criando uma rede fina, atualizada e completa de dados e informações.

De forma que existe uma burocracia saneadora do mercado imobiliário e ela atende pelos nomes de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas.

Neste contexto, tem-se verificado com freqüência cada vez maior, notadamente em época de vigoroso incremento das negociações imobiliárias, nova modalidade de negociação jurídica denominada de promessa de permuta de imóveis.

No exemplo citado, o proprietário do terreno vende parte ideal de seu imóvel para a construtora e reserva-se de uma fração ideal, surgindo assim, um condomínio civil. Sob o escopo de pagamento do terreno, a construtora se compromete em construir algumas unidades autônomas, convencionadas previamente e consignadas na escritura pública que materializa tal negócio jurídico. Efetuada a construção, considera-se cumprida a obrigação assumida pela construtora e o vendedor (proprietário do terreno), passa a ser titular das unidades autônomas construídas por acessão, sem nenhuma formalidade, já que a legislação civil admite esta modalidade de aquisição imobiliária.

Trata-se de tema muito importante para o avanço do mercado imobiliário, que vem procurando, nos últimos anos, em especial pela busca do uso racional do espaço, cada vez mais exíguo nos grandes centros urbanos, uma nova modalidade de negócio jurídico, qual seja a alienação do imóvel pelo proprietário a terceiro, para receber deste, em contrapartida, área construída no próprio local, e não dinheiro. Encontrou-se a solução, com reflexo nas áreas notarial e de registros, no instrumento adequado para formalizar o negócio jurídico – promessa de permuta -, definindo-se qual o contrato apropriado para a espécie, e que melhor reflita a realidade da relação pactuada pelas partes.

Ocorre que alguns registradores (ainda) entendem que o fato dos negociantes identificarem as unidades autônomas no momento da negociação do terreno, configura a necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária.

Não obstante, em que pese respeitáveis entendimentos em contrário, entendo a recusa de registro deste tipo de negócio jurídico como considerável entrave econômico ao pleno desenvolvimento do mercado imobiliário e ofensa a um dos maiores pilares do desenvolvimento econômico do país, o Princípio da Propriedade Privada, princípio este reconhecido como verdadeiro direito que, além de fundamental, é tido por natural.

A questão reside na circunstância de a Lei dos Registros Públicos (6.015) ter sido elaborada em 1973, época na qual não era comum – para dizer o menos -, no Brasil, a sistemática da permuta com torna de lote de terreno por imóvel a ser erguido nele. Ao passo que a incorporação imobiliária é regida por outra Lei - 4.591 – de 1964.

Inicialmente, em relação ao contrato - seja de promessa, seja definitivo -, de permuta, nada há no sistema jurídico nacional que impeça sua confecção. Entre nós, vigora o princípio da liberdade de contratar (art. 421 CC 2002), cláusula geral aberta cujo norte é a utilidade, a dimensão social do contrato, vale dizer, sua função social.

Atendendo o contrato a uma finalidade útil e necessária à realização dos fins sociais, implementa-se a  possibilidade jurídica de sua formação. Em complemento, a mesma lei civil (art. 1.228 CC 2002) assegura ao proprietário ‘a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (caput), ‘em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais’ (§ 1º), sendo, no entanto, ‘defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem’ (§ 2º).

Notadamente em relação à promessa de permuta, tem-se por necessário enquadrá-la na categoria de contratos atípicos, consoante visualiza o art. 425 também do Código Civil de 2002, para cuja formação exige-se apenas obediência às normas gerais do direito, aplicáveis aos contratos em geral para sua existência, validade e eficácia.

Além disso, a compra e venda e a troca, por se cuidarem de institutos semelhantes, submetem-se ao mesmo regime legal (art. 553 CC 02 = art.1.164 CC 16), com exceção de algumas regras específicas e que não autorizam a regulamentação da permuta em capítulo próprio (Orlando Gomes, ‘Contratos’, p. 325). Dentre essas regras específicas não se incluem qualquer vedação a que se formule promessa de permuta, aplicando-se, dessa forma, a regra geral dos contratos preliminares e, em particular, das promessas de venda e compra.

Aliás, nesse sentido já decidiu o STF confirmando premissa constante de acórdão de Tribunal do Rio de Janeiro no sentido de que ‘os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda de imóveis aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta’. Apenas ressalvou que ‘a inscrição no Registro de Imóveis é condição essencial à adjudicação compulsória de imóvel prometido à permuta por instrumento particular’ (RE n. 89.501-9, citado na ‘Revista de Direito Imobiliário’, vol. 6, p.134-135), em face da aplicabilidade do Decreto-lei 58, 1937 e não do artigo 639 do Código de Processo Civil.

Vale dizer, determinando a lei o acesso da promessa de venda e compra ao Registro de Imóveis, automaticamente permitiu também o da promessa de permuta. Com segurança, pode-se afirmar que inexiste motivo para, distinguindo-se um contrato do outro, deixar a promessa de permuta fora do registro imobiliário. Neste norte, conclui José Osório de Azevedo Júnior, não encontrar obstáculo ao registro da promessa de permuta (Compromisso de Compra e Venda, São Paulo: Saraiva, 2ª. ed., 1983, pág. 251).

De fato, o Código Civil de 2002 prevê que ‘a compra e venda pode ter objeto coisa atual ou futura’ (art. 483), acrescentando que ‘aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda’ (art. 533 = art. 1.164 CC 16).

Infere-se que a permuta de imóvel por unidade autônoma futura não fere o conceito segundo o qual por permuta entende-se a troca de coisa por coisa, ou, mais propriamente, de bem por bem. Como diz Caio Mário da Silva Pereira, ‘é fora de dúvida a viabilidade do contrato incidente em ‘coisa futura’, o qual fica perfeitamente definido como condicional – ‘emptio rei speratae’, que se resolve se a coisa não vier a ter existência, mas que se reputa perfeito desde a data da celebração, como implemento da ‘conditio’ (...) Lembra ainda o festejado jurista que ‘ademais, permuta imobiliária não precisa ser de imóvel por imóvel – pode ser de imóvel por direito, por ação’ (...). Prosseguindo, acentua que ‘em virtude de sua extensão econômica é da maior amplitude.

Tematicamente, todas as coisas ‘in commercio’, isto é, que não sofrem indisponibilidade natural, legal ou voluntária, podem ser permutadas: imóvel por imóvel, imóvel por móvel, bem corpóreo por bem corpóreo, bem corpóreo por bem incorpóreo’ (grifos do original).

A propósito, o Código de Comércio de 1850, não por acaso, já previa que tudo o que pode ser vendido pode ser trocado (art. 221).

Lado outro, no plano do registro imobiliário, prevê o art. 167 da Lei dos Registros Públicos que ‘ No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro; [...] 30) da permuta’.

É certo que a lei instrumental não refere à promessa de permuta, todavia a lacuna legislativa não constitui, por si só, empecilho jurídico à recepção de tal título no fólio real.

Ora, considerando-se que ‘aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda’ (art. 533 CC 02) e a existência de expressa previsão do ingresso da promessa de compra e venda (art. 167, I, 18 LRP), mostra-se desarrazoado entendimento inverso.

Além disso, a redação do referido art. 167 da LRP não é taxativa, pois não esgota todas as hipóteses possíveis. Várias outras situações, quando praticadas, são admitidas a registro em sentindo amplo (abarcando a matrícula, o registro propriamente dito ou inscrição, e a averbação), inclusive encontradas dentro da própria Lei 6.015 (vide, por exemplo, as situações elencadas no seu art. 246 e parágrafos). Fora dela, sem esforço podem ser mencionadas as hipóteses de renúncia (art. 1.275,II e seu § único CC 2002 = art. 589, § único CC 16), a perpetuidade de florestas (art. 21 Lei 9.985, 2000), novas averbações de cancelamento (art. 23 do Estatuto da Cidade – Lei 10.257, 2001), a averbação da reserva legal (art. 16, §2º do Código Florestal – Lei 4.771, de 1965, com a redação da Lei 7.803, de 1989), etc. 

Em verdade, a permuta ou troca é ato em que predomina o interesse obrigacional. Todavia, a circunstância de não se tratar de direito real também não é óbice ao registro da promessa de permuta, pois a lei textualmente admite o ingresso de atos e títulos considerados atípicos, na medida em que representam direitos de natureza diversa, que não a real - a que a lei confere atributo de ‘realidade’ em circunstâncias especiais. Neste sentido, no elenco do art. 167 encontram-se atos de natureza tipicamente processual(arresto, seqüestro, penhora, citações, etc.); outros em que predominam o interesse obrigacional (alienação de coisa locada, dação em pagamento, doação entre vivos, etc.); registros de atos relacionados a realização do casamento (bens de família, convenções antenupciais, dote), etc. 

O que é evidente, no sentido do ingresso do título, é que atenda às regras de forma estabelecidas e que digam respeito a imóvel matriculado (art. 222 LRP),sempre que praticado o ato ou negócio jurídico previsto na legislação civil, que por sua repercussão e interesse deva ser dado a conhecimento de terceiros interessados (art. 167, c.c. art. 169 LRP).

Ainda assim, inexiste óbice a que se admita ingresso do título como espelhando promessa de permuta, afastando praxe de se rotular o negócio como ‘compra e venda com promessa de dação em pagamento ou compra e venda com preço convertido em obrigação de fazer, ou como dupla compra e venda com compensação de preço’ (Marcelo Terra, Temas Jurídicos nos Negócios Imobiliários, pág. 178).

Por sua vez, a regra do artigo 39 da Lei n.4.591, de 1964 cuida apenas de entrega de área construída no próprio terreno negociado, não se referindo, à promessa de troca de terreno em que o permutante recebe algumas unidades autônomas futuras a se construírem em terreno distinto e de propriedade do co-permutante.

Forçoso concluir, nestes termos, pela inexistência de qualquer óbice, seja à confecção do contrato de promessa de permuta de imóveis, seja a que ingresse no álbum imobiliário, providência que visa, a constituir eficácia do negócio jurídico, irradiar publicidade a terceiros e, sobretudo, a resguardar a segurança jurídica.

Autor: Marcelo Guimarães Rodrigues
Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais
Fonte: SERJUS-ANOREG/MG

CLÁUSULAS RECORRENTES EM CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA - ESTUDO DE CASO

I- INTRODUÇÃO

O presente parecer visa a examinar algumas cláusulas de um contrato de compra e venda de imóveis na planta, utilizando, para tanto, as normas constantes no Código Civil Brasileiro de 2002, os princípios que regem os contratos e a Lei nº 10.391/2004, que trata do patrimônio de afetação.
O caso, objeto desta análise, envolve cláusulas bastante comuns no dia-a-dia de quem comprabens imóveis na planta. Daí porque surge a necessidade de sermos juridicamente bem assistidos ao celebrarmos contratos com construtoras ou incorporadoras.
Para o estudo do caso, ilustramos algumas cláusulas recorrentes em contratos desta espécie, analisando-as sob a ótica do Direito Civil, visto que optamos privilegiar neste parecer a doutrina civilista, escapando de nossa pretensão adentrarmos na esfera consumeirista. Eis as cláusulas a que aludimos, encontradas em contratos desta espécie:
X.1 A VENDEDORA poderá pleitear, a seu exclusivo critério, concessão de financiamento à produção, o que implicará a outorga de garantias, conforme adiante mencionado.
X.1.1 A responsabilidade do pagamento do financiamento à produção é inicial e exclusivamente da VENDEDORA, podendo ser objeto de seu repasse (sub-rogação na pessoa do COMPRADOR).
X.2 Referida hipoteca ou alienação fiduciária abrangerá a totalidade do terreno e todas as unidades autônomas que integram o empreendimento, entre elas aquela ora compromissada à venda ao COMPRADOR.
X.3 Diante de todo o exposto, o COMPRADOR DECLARA SUA EXPRESSA CIÊNCIA dos fatos narrados pela VENDEDORA e sua EXPRESSA, IRREVOGÁVEL e IRRETRATÁVEL ANUÊNCIA à futura hipoteca ou alienação fiduciária que a VENDEDORA constituirá em favor do agente financiador para garantia do financiamento à produção, que inclusive compreenderá a unidade autônoma, ora compromissada à venda ao COMPRADOR.
X.4 Se necessário for, o COMPRADOR ratificará sua anuência, ora manifestada, no contrato de financiamento à produção.
X.5 Se e quando for assinado e registrado o contrato com o agente financiador, a VENDEDORA encaminhará cópia de seu inteiro teor ao COMPRADOR.
Desta feita, primeiramente, serão expostas as conclusões possíveis caso o contrato seja realmente celebrado por adesão. Aí serão aplicados os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva ao caso concreto, ora apresentado. Depois, apresentarei as possíveis ambigüidades e/ou contradições presentes nas cláusulas, bem como tratarei sobre a existência de previsão do disposto no art. 424, do Novo Código Civil (renúncia antecipada do aderente ao direito resultante da natureza do negócio.
Por fim, pretende-se mostrar possíveis conseqüências em virtude da falência da vendedora, citando o advento da Lei 10.391/2004 que trouxe uma grande inovação no mundo jurídico imobiliário, qual seja, o patrimônio de afetação. Este, conforme veremos a seguir, tranqüilizou pessoas que evitavam compra imóveis na planta desde o advento da falência da ENCOL.

II – POSSÍVEIS CONSEQÜÊNCIAS CASO O CONTRATO EM QUESTÃO SEJA CELEBRADO POR ADESÃO

Normalmente, quando duas pessoas, jurídicas ou privadas, desejam celebrar contratos discutem livremente as cláusulas e, aceitando-as, assinam o ajuste.
Ocorre que, em virtude de uma demanda exorbitante de contratos semelhantes que muitas empresas pactuavam, dentre elas, bancos, construtoras, etc., adveio o contrato de adesão, cuja liberdade das partes é bem minimizada.
Segundo exposição de Orlando Gomes (1972, p. 3):
“Contrato de adesão é o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas, formuladas antecipadamente, de modo geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações concretas.”
A explicação deste mestre é perfeita no sentido de que, de fato, as partes não discutem cláusulas, que são pré-formuladas pela empresa contratada. Elas apenas aderem ao que já está escrito, submetendo-se, algumas vezes, a aberrações jurídicas, que já são objeto de nulidade.
Ressalte-se que, as cláusulas de um ajuste, enquanto o contrato não for aderido por algum comprador, ainda não configura contrato de adesão, recebendo, tão-somente, a denominação de condições gerais. Estas só passam a ter eficácia jurídica quando existe a adesão por parte do comprador.
No caso em tela, por exemplo, as cláusulas expostas para análise, são bastante comuns em contratos de compra e venda de imóveis que são objeto de uma incorporação e posterior construção.
Desta feita, aderindo o comprador ao contrato, as conclusões poderão ser as mais variadas possíveis, dependerá de como as partes se comportarão ao longo da construção, ou seja, se cumprirão as cláusulas contratuais.
Ab initio, vislumbra-se nas cláusulas violação aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, na medida em que impõe ao comprador obrigações capazes de lesá-lo ou de ferir o seu direito. Vejamos, senão, o que dispõem os arts. 421 e 422, do Código Civil:
“Art. 421 - A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
Art. 422 - Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
Segundo o princípio da função social dos contratos, o contrato deve ser útil ao interesse público, ou seja, ainda que a autonomia da vontade das partes tenha que ser respeitada, esta nunca poderá prevalecer em relação à ordem social mais justa. Ao Poder Judiciário caberá contratar o conteúdo contratual sempre que este violar a função social exigida pela lei.
Para reforçar o disposto no art. 421, do Código Civil, o art. 2035 do mesmo Código dispõe que “nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”.
Para Paulo Lobo, o referido princípio “determina que os interesses individuais das partes sejam exercidos em conformidade com os interesses sociais, sempre que estes se apresentem”.
Analisando as cláusulas do contrato de compra e venda de imóveis, verificam-se possibilidades de o comprador vir a ser prejudicado por força da cláusula. Por exemplo, na X.3, a compradora declara expressa, irrevogável e irretratável anuência às garantias constituídas em favor do financiamento bancário, sendo que uma delas é a hipoteca ou a alienação fiduciária da sua própria unidade. Se, porventura, o comprador terminar de pagar o imóvel antes que a construtora quite o agente financiador e, portanto, cancele a hipoteca, ele não poderá obter a propriedade do bem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
A primeira parte desta mesma cláusula também padece de legalidade no momento em que obriga o comprador a declarar sua expressa ciência dos fatos narrados pela vendedora. A referida cláusula é conhecida por “cláusula de presunção de conhecimento” e impede que, em uma ação que conteste a cláusula, o ônus da prova seja invertido.
Outra cláusula que representa claramente a ofensa ao princípio da função social dos contratos é a X.2 que dispõe que a hipoteca ou a alienação fiduciária abrangerá a totalidade do terreno e de todas as unidades autônomas que integram o empreendimento.
Se a garantia dada ao financiamento firmado entre agente financiador e a incorporadora for a hipoteca, a referida cláusula é nula, pois, conforme a Súmula 308, do STJ: “ A hipoteca firmada entre construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
A referida Súmula ensejou inúmeros benefícios àqueles compradores de imóveis na planta, cujo contrato continha cláusulas como a X.2. É que quando a incorporadora não pagava o financiamento, restava ao comprador a responsabilidade de quitar o mencionado débito.
Por conta disto, o STJ entendeu que a hipoteca não seria válida, sob o fundamento de que:
“regras gerais sobre hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro de habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora”.
Se a garantia dada for a alienação fiduciária, não existe norma ou decisão que trate o caso da mesma forma que a Súmula 308, do STJ. Nesse caso, se houver inadimplência por parte da incorporadora, o banco terá a propriedade do bem? Esta é mais uma incerteza no mundo jurídico da compra e venda de imóveis na planta.
Diante disso, percebe-se que se esse mesmo contrato for aderido por várias pessoas, como normalmente acontece, as cláusulas “abusivas” passam a se disseminar entre outros adquirentes, o que poderá acarretar prejuízos a várias pessoas. Onde fica, então, o interesse social?
A boa-fé objetiva também é violada neste contrato no momento em que neste constam cláusulas preestabelecidas, capazes de lesar a parte compradora, consoante visto acima. Orlando Gomes, mais uma vez, declara que “ao princípio da boa-fé empresta-se ainda outro significado... que as partes devem agir com lealdade e confiança recíprocas.”
Todas as cláusulas retromencionadas são exemplos de violação da boa-fé objetiva. A X.1.1, por exemplo, a ofende quando dispõe que a responsabilidade pelo financiamento da construtora poderá ser repassado ao comprador. A referida declaração é, além de tudo, ambígua, conforme veremos na próxima questão. A X.2 quando o vendedor, ao impor ao comprador uma cláusula contrária a entendimento dos Tribunais Superiores, vai de encontro com um comportamento probo e leal.
Vejamos, senão, o que aduz o Egrégio Superior Tribunal de Justiça ao tratar da teoria da lesão do contrato:
“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. ART. 535, II, DO CPC. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. ART. 460, DO CPC. SENTENÇA EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE MÚTUO. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CONJUNTO HABITACIONAL PARQUE DOS COQUEIROS/RN. SÚBITA ELEVAÇÃO DE PREÇO DAS UNIDADES  HABITACIONAIS. SÚMULAS 05 E 07/STJ. 1.  Inexiste ofensa ao art. 535 do CPC, quando o Tribunal de origem, embora sucintamente, pronuncia-se de forma clara e suficiente sobre a questão posta nos autos. Ademais, o magistrado não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão. 2. Inocorre violação do art. 460 do CPC se o aresto recorrido decide a lide nos limites do pedido formulado. 3.A lesão parcial do contrato determina a retirada da cláusula representativa do vício, in casu, consistente em aumento de 47%, desconhecido dos mutuários  e abusivo. ( Precedentes da Corte). 4. A teoria da lesão do contrato incide quando um dos contratantes é levado à realização de avença que lhe seja excessivamente desfavorável, o que em regra ocorre nos contratos de adesão, em que uma das partes é destituída da liberdade de estipular o conteúdo do contrato, como sói ocorrer com o mútuo oneroso. 5. A aferição da violação dos dispositivos apontados como infringidos impõe cognição fática, o que esbarra  nas Súmulas 5 e 7 deste Eg. STJ. 6. Recurso especial não conhecido.”
A violação de princípios como os que foram tratados acima ensejam o desequilíbrio das relações contratuais. O equilíbrio estabelece-se quando um dos contratantes não aufere vantagem manifestamente excessiva em relação ao outro, permanecendo firme o ideal de justiça que envolve nosso ordenamento jurídico.
Posto isto, não restam dúvida de que, ao assinar o contrato com as cláusulas, ora analisadas, o comprador poderá estará aderindo obrigações e anuindo atitudes que violam princípios basilares do Direito Contratual.

III-AMBIGUIDADES E/OU CONTRADIÇÕES PRESENTES NAS CLÁUSULAS

Diz o art. 423, do Código Civil Brasileiro que “quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente”.
Analisando as cláusulas do contrato de compra e venda de imóveis na planta, verifica-se que existem ambigüidade e contradição em seu bojo. Tal fato acontece na cláusula X.1.1 que trata da responsabilidade pelo pagamento do financiamento à produção, cuja redação é “a responsabilidade do pagamento do financiamento à produção é inicial e exclusivamente da vendedora, podendo ser objeto de repasse (sub-rogação na pessoa do comprador)”. E, ainda que, além desses defeitos, em minha opinião, esta cláusula apresenta omissão ao deixar de informar em que casos haverá a subrogação da responsabilidade da pessoa do comprador. Vejamos:
A contradição é percebida logo no início da cláusula quando responsabiliza exclusivamente o vendedor pelo pagamento do financiamento e depois afirma que este poderá ser repassado ao comprador. A contradição deve ser interpretada de modo a beneficiar o adquirente e aderente, ou seja, a pagamento do financiamento deverá limitar-se tão-somente ao vendedor.
Verifica-se a ambigüidade com a possibilidade do repasse ao comprador. Mas repasse de quê? A cláusula não deixou claro isso, possibilitando, assim, dupla interpretação.  A primeira no sentido de que o comprador ficará responsabilizado pelo pagamento do financiamento e a segunda no sentido de que, em caso de não pagamento da Construtora, o valor do contrato pago pelo comprador será repassado diretamente para a Construtora. Esta última interpretação é o que conhece por cessão de créditos.
Com uma simples leitura do texto, parece que a interpretação da cláusula é a primeira, qual seja, a de que o comprador ficará responsabilizado pelo pagamento do financiamento. Entretanto, a interpretação mais favorável ao aderente é a segunda, devendo, portanto, esta ser aplicada ao caso concreto.

IV-EXISTÊNCIA, NAS CLÁUSULAS, DE PREVISÃO DE RENÚNCIA ANTECIPADA DO ADERENTE AO DIREITO RESULTANTE DA NATUREZA DO NEGÓCIO.

Segundo Arnaldo Rizzardo (2005, p.107), “não são válidas as cláusulas que impõem a renúncia antecipada de qualquer direito; as que limitam o emprego de medidas judiciais; as desvantajosas e as leoninas. Nem surtem efeitos as que encerrem falta eqüidade nas prestações e limitam a perspectiva de futura discussão”.
Analisando as cláusulas do contrato de compra e venda de imóvel na planta, verificam-se que a X.2, a X.3 e a X.4 se coadunam com o disposto no art. 424, do Código Civil Brasileiro, que diz que “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”.
A X.2, conforme verificado acima, refere-se à garantia do financiamento pactuado entre a incorporadora e o agente financeiro. Segundo a cláusula, essa garantia incidirá sobre o terreno e as unidades autônomas. Na segunda parte da X.3, a compradora declara sua expressa, irrevogável e irretratável anuência à futura garantia.
Considerando estas cláusulas em conjunto, percebe-se que elas são desvantajosas para o comprador por vários motivos. Se, porventura, a incorporadora inadimplir o contrato de financiamento, o imóvel do comprador garantirá a dívida, ainda que ele já esteja totalmente quitado perante a construtora.
Se o imóvel ainda não estiver quitado por parte do comprador, da mesma forma a sua unidade autônoma ou fração ideal (se o imóvel não foi construído) garantirá o débito.
Em virtude de tais fatos é que o Superior Tribunal de Justiça “A hipoteca firmada entre construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
A referida Súmula ensejou inúmeros benefícios àqueles compradores de imóveis na planta, cujo contrato continha cláusulas como a X.2. É que quando a incorporadora não pagava o financiamento, restava ao comprador a responsabilidade de quitar o mencionado débito.
Por conta disto, o STJ entendeu que a hipoteca não seria válida, sob o fundamento de que:
“regras gerais sobre hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do sistema financeiro de habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora”.
Diante dos comentários acima realizados, verifica-se completa nulidades das cláusulas X.2 e X.3, parte final.
A parte inicial da cláusula X.3 também viola o disposto no art. 424, do CC ao impor ao comprador a declaração de sua expressa ciência dos fatos narrados pela vendedora ao longo contrato. Essa cláusula costuma estar em muitas avenças e comumente denominada de cláusula de presunção de conhecimento.
Não obstante sua freqüência dos contratos, ela deve ser considerada nula por estipular renúncia antecipada do comprador de discutir posteriormente as cláusulas em juízo. Conforme entendimento de Arnaldo Rizzardo (2005, p.107):
“A ninguém se permite decidir por outrem um direito pessoal, nem assumir compromisso de eterna validade de cláusulas contratuais. Os beneficiários ou sucessores não são obrigados a acatar a deliberação do contratante, coisa que a este se comina, pois imprevisível o futuro, embora tenha renunciado o direito de impugnar possíveis alterações do estatuto”.
Diante do exposto, conclui-se que as cláusulas, ora analisadas, são nulas em virtude de o contrato ensejar desvantagens e renúncia antecipada a direito resultante da natureza do negócio ao comprador.

V- FALÊNCIA DA VENDEDORA E PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Primeiramente, é imprescindível iniciar este tópico apresentando o conceito de incorporação imobiliária como ”a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
O caso, ora analisado, trata-se de um típico caso de incorporação imobiliária, onde o vendedor, incorporador/construtor, celebra contrato de compra e venda de imóvel com o comprador, cujo objeto é a fração ideal que corresponderá a uma unidade autônoma.
Assim, quando uma construtora deseja realizar um empreendimento imobiliário destinado à venda das frações ideais, ela deve, antes de lançá-lo, registrar a incorporação na matrícula do imóvel no Ofício de Registro de Imóveis competente. Para tanto, deve anexar a Serventia uma série de documentos que comprovem a idoneidade do incorporador. Uma vez registrada a incorporação é que serão iniciadas as vendas aos possíveis adquirentes.
Não obstante ser esta uma prática corriqueira no mercado e que dá certa segurança para quem está adquirindo o imóvel, muitas vezes a incorporadora, que muitas vezes é a mesma construtora, entrava em processo de falência. A massa falida da empresa arrecadava o empreendimento, isto é, todo o patrimônio dos adquirentes das futuras unidades imobiliárias.
Em virtude disso é que, em 2 de agosto de 2004, foi editada a Lei nº 10.931, a qual regulamentou o patrimônio de afetação, cujo conceito, a opinião de Chahub (2003, p.81), é “uma universalidade de direitos e obrigações destinada ao cumprimento de determinada função, que opera integrada com o patrimônio geral”.
Na incorporação imobiliária, a função do patrimônio de afetação é dar segurança aos compradores em relação à conclusão e entrega da obra, respondendo pelo resultado com o patrimônio geral. Segundo Pedro Elias Avvad (2006, p.599):
“O lucro que vier a ser apurado com a incorporação, uma vez liquidado o patrimônio de afetação, atendimento dos direitos e obrigações, pertence ao incorporador. Se não for suficiente o patrimônio de afetação, o incorporador terá que extrair bens de seu patrimônio geral para atender aos compromissos decorrentes da construção das unidades”.
De fato, não há dúvida da segurança jurídica que os adquirentes de imóveis comprados na planta têm desde o advento desta nova Lei.
Somente a título de curiosidade, Pedro Elias Avvad (2006, p. 601) acrescenta que:
“O incorporador pode segregar o patrimônio antes de começar a negociar as unidades, fazendo-o logo que arquivado o memorial de incorporação do Registro de Imóveis, passando, então, o terreno, as acessões, as receitas provenientes de vendas das unidades a formar um núcleo patrimonial que, embora pertencente ao patrimônio geral do incorporador, tem autonomia e individualidade próprias”.
Desta feita, estando a incorporação devidamente registrada na matrícula do imóvel e havendo falência da incorporadora, o patrimônio de afetação não será arrecadado pela massa falida, podendo a obra ser concluída com os recursos existentes ou com os pagos pelos adquirentes.
Não obstante todos os comentários acima mencionados acerca das vantagens trazidas com advento do patrimônio de afetação, este instituto ainda não é unanimidade entre as incorporadoras, pois muitas fazem o empreendimento sem formalizá-lo. Nesse caso, se a empresa vai à falência, a obra poderá continuar, desde que os próprios adquirentes assumam o “problema”, formando uma Comissão de Representantes e contratando uma nova construtora (caso a incorporadora falidas seja a mesma construtora) para continuar a obra.

VI - CONCLUSÃO

Neste parecer foram analisadas algumas cláusulas retiradas de um contrato de compra e venda de imóveis de acordo com as normas do Código Civil Brasileiro e a Lei que instituiu o patrimônio de afetação.
Primeiramente, foram expostas algumas conclusões caso o comprador aderisse às cláusulas, ora estudadas. Vislumbrou-se aí a violação aos princípios da boa-fé, da função social do contrato e do equilíbrio contratual.
Depois foi analisada a presença de cláusulas ambíguas e contraditórias, bem como aquelas de declaram renúncia antecipada a direito que resulte do próprio contrato.
Por fim, foram elencadas as possíveis conseqüências decorrentes da falência da empresa vendedora. Nesse momento, apresentou- se o conceito de patrimônio de afetação, suas características e a relação entre este instituto e o caso, ora analisado.

Autor: Leonardo Ayres Santiago Assistente Jurídico da Presidência do TRT/RJ - Analista Judiciário; Especialista em Direito da Administração Pública pela Universidade Federal Fluminense e em Direito Processual Civil pela UVA; Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Rio de Janeiro.
Fonte: Revista Âmbito Jurídico

ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS E O LUCRO PRESUMIDO

Com o boom das atividades imobiliárias que ocorre principalmente nos grandes centros brasileiros é importante destacar alguns detalhes que nem sempre são devidamente divulgados pela imprensa quanto à forma de tributação que muitas das Sociedades de Propósito Específico (SPEs), criadas para desenvolver a incorporação de imóveis, se utilizam para o pagamento do imposto gerado nestas atividades.

Muitas das empresas que decidem incorporar e construir imóveis se utilizam do critério de tributação do chamado Lucro Presumido, onde a forma de tributação é sobre a receita bruta e não sobre o resultado real da venda dos imóveis construídos.

Isto porque, para a referida atividade, a presunção de lucro é de 8% sobre a receita de atividade imobiliária, o que faz com que o imposto sobre a atividade seja em percentuais mais decentes do que se se apurasse o imposto sob a forma do Lucro Real.

Como sabemos, somente podem ser tributadas pela presunção de 8% as receitas de compra e venda de unidades imobiliárias, sendo que os aluguéis (normalmente incluídos dentre receitas de atividade imobiliária) são tributados à alíquota de presunção de 32%.

Também sabemos que as receitas financeiras são tributadas pela alíquota de 34% devendo ser computadas separadamente das receitas da atividade em si. Acontece que a Receita Federal em soluções de consulta tem manifestado o entendimento de que a receita financeira, quando decorrente de comercialização de imóveis e desde que apurada de acordo com os índices previstos nos contratos de comercialização, fica sujeita à mesma alíquota de presunção da atividade, ou seja, 8%, o que não deixa de ser uma boa notícia. Isto vale tanto para o cálculo do Imposto de Renda bem como para o cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro (CSSL). Assim, tais receitas financeiras deixam de ser tributadas à alíquota de 34% para serem tributadas pela alíquota de presunção de 8% do IR e 12% a CSSL. O lado negativo é que tais receitas financeiras ficarão sujeitas ao PIS/Cofins, quando sabemos que receitas financeiras normalmente obtidas não estão sujeitas a estas duas contribuições

Mas o mais interessante é que a Receita Federal tem também se manifestado em soluções de consultas no sentido que os adiantamentos relativos à venda de unidades imobiliárias pelas empresas optantes pelo Lucro Presumido só devem ser considerados como receitas para fins de IR, CSSL e PIS/Cofins no mês em que se der a entrega dos bens alienados. Como normalmente a construção de unidades imobiliárias pode levar de dois a três anos, somente quando da entrega dos bens adquiridos é que as empresas deverão reconhecer as receitas para fins dos impostos, o que não deixa de ser um belo diferimento no pagamento dos impostos sobre a venda de unidades imobiliárias.

Assim, se sua empresa estiver dando tratamento diferente às suas receitas e adiantamentos na venda de unidades imobiliárias, procure efetuar uma consulta à Delegacia da Receita Federal de sua jurisdição para tentar obter tratamento idêntico, uma vez que as manifestações por consulta só favorecem a empresa que fez a consulta.

Fonte: Jornal do Brasil / Rubens Branco - Sócio da Branco Consultores

CONSUMIDORES BUSCAM A JUSTIÇA PARA DEFENDER OS SEUS DIREITOS NA COMPRA DE IMÓVEIS

 Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, 

a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras.

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo. 
A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor – se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela. 
Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. 
Propaganda enganosa De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. 
Esse documento deve ser registrado no cartório antes da venda do imóvel. Com isso, aquele que estiver interessado em comprá-lo poderá verificar, antes de fazer o negócio, se todos os itens conferem com o constante no memorial. 
O consultor jurídico mencionou outro aspecto importante: a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.” 
Sobre esse ponto, a Quarta Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, de mais de R$ 2 milhões cada, foram vendidas como apart hotéis com serviços (REsp 1.188.442). 
Segundo o relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”. 
AtrasoUma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos. 
Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ decidiu que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881. 
O contrato de compra e venda com a construtora, cujo objeto era um imóvel situado no Rio de Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em prestações durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a acontecer). 
Diante disso, moveu ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de devolução integral das parcelas pagas, bem como indenização por danos moral e material. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente, tanto em relação à rescisão, quanto à devolução das parcelas e ao dano moral – fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, apenas para afastar a condenação em lucros cessantes. 
Dano moralNo STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais. 
Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”. 
Prazo para reclamar De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil). 
No julgamento do REsp 903.771, a Terceira Turma proferiu decisão nesse sentido. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas. 
O imóvel adquirido em agosto de 1982 começou a apresentar problemas 17 anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos após a aquisição), o morador moveu ação contra a construtora, na qual pediu indenização de danos materiais – visto que deixara de receber o valor correspondente aos aluguéis durante a reforma do prédio –, além de danos morais. 
O magistrado de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária da pretensão indenizatória. O Tribunal de Justiça de Sergipe desconstituiu a sentença, pois considerou que o prazo só começaria a contar a partir do conhecimento, pelo dono do imóvel, da fragilidade da obra. 
No recurso especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou violação ao artigo 1.245 do Código Civil (CC) de 1916, segundo o qual, “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”. 
GarantiaDe acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor”. 
Entretanto, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16). 
“É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino. 
Juros no péUm assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – os chamados “juros no pé”. 
Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117). 
Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da Terceira Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941). 
O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do Tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves. 
Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador. 
“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse. 
Pagamento de aluguéis Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da Quarta Turma no julgamento do REsp 955.134. 
A dona de uma casa construída pela Só Casas Empreendimentos Imobiliários ajuizou ação contra a construtora, na qual sustentou que o imóvel teria sido entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornaram impróprio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de rescisão contratual, ela fosse condenada a pagar aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel. 
Em primeira instância, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com correção monetária e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos aluguéis) também foi julgado procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou em parte a sentença. Para esse tribunal, somente seriam devidos aluguéis pela adquirente à vendedora se tivesse partido daquela o descumprimento contratual. 
Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a rescisão do contrato, é vedado o enriquecimento sem causa. “O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio”, afirmou. 
Cláusula abusivaA Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual. 
O contrato de compra e venda previa, na hipótese de inadimplemento do consumidor, imposição de multa moratória, retenção de 5% a título de comissão de corretagem e de 2% a título de taxa de serviço. Segundo Salomão, “prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”. 
Ele mencionou que o artigo 4º do CDC estabelece os objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo, além de princípios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. “A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se também como um direito básico do consumidor a igualdade nas contratações”. 
Tamanho do imóvelDe acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”. 
Em outubro de 2011, a Quarta Turma julgou recurso especial da empresa Paulo Octávio Investimentos contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indenização a um casal de clientes pela diferença de 1,45% na área do apartamento adquirido por eles (REsp 326.125). 
Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o preço é estipulado por medida de extensão), “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”. 
Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no Código Civil. “Se a desproporção não exceder de um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às medidas foi meramente enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.” Quanto ao caso específico, a relatora observou que a diferença entre a área real do apartamento e a constante dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da variação considerada tolerável pela legislação. 
Devolução“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956. 
APL Incorporações e Construções recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), o qual considerou ser nula a cláusula contratual que determinou a devolução das prestações pagas pelo comprador somente após a conclusão das obras. Além disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o qual, "salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas, quando o contrato for concluído, ou ficar desfeito". 
Segundo Salomão, relator do recurso especial, o STJ já tem jurisprudência pacífica sobre o assunto, que é contrária à pretensão da construtora. No julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplicação da cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos. 
Quanto à devolução da quantia paga a título de sinal, Salomão afirmou que é direito do comprador obter sua restituição, se ele não tiver dado causa à rescisão do contrato.
Fonte:EXPRESSOMT

SÃO PAULO: PROJETO DE LEI PROÍBE PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DE PRAZO PARA ENTREGA DE IMÓVEL

Deputado Estadual Edmir Chedid

As empresas incorporadoras com atuação no Estado de São Paulo terão de eliminar cláusulas em contratos que autorizam a prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel por 180 dias segundo o Projeto de Lei 143/2013 proposto pelo deputado estadual Edmir Chedid (DEM), 2º Secretário da Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo (Alesp). O Projeto de Lei aguarda pelo parecer da Comissão de Constituição, Justiça e Redação (CCJR) do Poder Legislativo para ser enviado para a análise e votação dos parlamentares.

Edmir Chedid afirmou que a prorrogação automática do prazo de entrega dos imóveis tem sido prática recorrente entre as incorporadoras com atuação no Estado. "Tornou-se prática comum entre as empresas adiar a entrega das chaves para os consumidores por 180 dias ou mais. Infelizmente, muitas alegam estar agindo dentro da Lei ou conforme previa o contrato firmado no ato da venda, lesando o consumidor que, na maioria das vezes, aguarda pela conquista do primeiro imóvel da família", complementou.

O parlamentar declarou ainda que a prática observada em nível estadual é abusiva, visto que os contratos deveriam seguir as regras determinadas pelo Código de Defesa do Consumidor. "Não podemos questionar a desvantagem que existe para o consumidor diante da incorporadora na celebração do contrato de compra do imóvel. Com raras exceções, as empresas que articulam os negócios imobiliários afrontam os princípios insertos do Código, especialmente por criar ônus desproporcional ao consumidor", argumentou Edmir Chedid.

As incorporadoras que descumprirem a Lei, sem prejuízo às demais penalidades previstas na legislação do país, estarão sujeitas ao pagamento de multa de 1 mil UFESPs (R$ 19.370,00; o valor dobra em caso de reincidência). Além disso, a partir da segunda multa, o Poder Executivo poderá suspender a inscrição estadual da empresa. "Importante destacar que a multa será aplicada por unidade habitacional, ou seja, quanto maior o empreendimento em atraso, maior será a multa aplicada pelo Governo do Estado", concluiu o parlamentar.

O Projeto de Lei 143/2013 também prevê uma compensação financeira mensal de 1% do valor do contrato em caso de atraso. Se o imóvel foi adquirido por R$ 100 mil, caberá à incorporadora pagar R$ 1 mil ao consumidor. Assim como a multa, o valor da indenização dobra em caso de reincidência.

Fonte: Anselmo Dequero / MTB 29.034 SP assessoriadeimprensa@edmirchedid.com.br
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ESPECIALISTAS DESCARTAM BOLHA E VEEM POTENCIAL PARA FUNDOS

Embora a recente explosão da procura de investidores por fundos imobiliários tenha levantado preocupações sobre um excesso de valorização dos preços de imóveis, especialistas descartam o risco de uma bolha no setor. Ao contrário, na opinião de gestores, a indústria que esse tipo de aplicação movimenta está apenas aquecendo os motores e ainda encontra muito espaço para crescer no Brasil.

Para Diego Fonseca, da área de Produtos Imobiliários e Operações Estruturadas do private banking do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), o que acontece no mercado é um aumento das preocupações com algumas questões típicas do mercado imobiliário, mas não tem a ver com bolha.

Fonseca participou de debate sobre a indústria de fundos imobiliários durante o sétimo Congresso Anbima de Fundos de Investimentos, que começou ontem e vai até hoje em São Paulo. “Temos visto alguns preços começando a subir e algumas situações de vacância em imóveis têm aparecido, aumentando a preocupação dos investidores”, afirmou.

De acordo com ele, se houvesse uma situação de bolha no mercado, ela estaria ligada, provavelmente, a imóveis residenciais, que dificilmente entram na carteira de ativos dos fundos imobiliários. “Quando pensamos em imóveis comerciais, para renda, a bolha não entra nos questionamentos, e sim, situações como a acomodação dos preços e o nível de vacância”.

Para Rodrigo Machado, sócio da corretora XP Investimentos, o mercado imobiliário está longe de viver uma situação de bolha. “Bolhas pressupõem alavancagem dos investidores, que pressupõem endividamento”, observa. “Mas o endividamento ainda é baixo no Brasil, com o crédito imobiliário ainda representando menos de 6% do PIB.”

Segundo o executivo, contudo, vale observar a questão geográfica no Brasil. Ele afirma que o país, de proporções continentais, ainda apresenta realidades distintas. “Pode acontecer que alguns segmentos, em determinadas regiões, estejam supervalorizados, como é o caso do mercado residencial no Rio de Janeiro, que é um ponto fora da curva.” Isso não significa, na visão do executivo, que o mercado enfrente uma situação de bolha.

Potencial

O potencial de crescimento do segmento de fundos imobiliários é destacado por Fonseca, do CSHG. Ele lembra que o setor de private banking foi o primeiro a ter uma presença maior nos fundos imobiliários. “Alguns privates começaram a investir e alocar seus recursos nos fundos, e um volume muito grande vinha desse segmento”, diz.

Segundo ele, atualmente, do total de recursos do segmento private no Brasil, menos de 2%, ou o equivalente a cerca de R$ 7 bilhões, estão em fundos de investimentos. “Em economias desenvolvidas, como a alemã, esse percentual chega a cerca de 8%, o que nos mostra que ainda há muito espaço para crescer.”

O gerente executivo da divisão de Mercado de Capitais e Investimentos do Banco do Brasil (BB), Leonardo Silva de Loyola Reis, enxerga outro potencial além do de crescimento. “Há uma grande curva de aprendizado em curso neste exato momento”, disse. O BB fez, no fim do ano passado, a oferta do ano nesse mercado. O fundo imobiliário de agências do banco, o BB Progressivo, atraiu 46 mil pessoas e arrecadou R$ 1,5 bilhão.

De acordo com Reis, dois terços do volume captado na oferta veio do segmento private, e um terço dos investidores nas faixas inferiores de renda. “No private há entendimento melhor entre diferenciação dos tipos de fundo, os riscos, mas, à medida que se afasta desse segmento, existe um espaço ainda maior para crescimento do mercado, porque os investidores dos níveis inferiores de renda ainda não entendem bem os fundos imobiliários”, observou.

Fonte: EXAME.com

Nota do Editor:

O que é: são fundos que investem em empreendimentos imobiliários (exemplos: edifícios comerciais, shopping centers, hospitais etc.). O retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados do Fundo, seja o aluguel pago por um shopping center, ou pela venda das suas cotas do Fundo. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são constituídos como “condomínios fechados”. São divididos em cotas que, uma vez adquiridas, não podem ser resgatadas. O patrimônio de um fundo imobiliário pode ser composto de imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, para posterior alienação, locação ou arrendamento. 

Em razão da necessidade de um acompanhamento do setor foi lançado pela BM&FBovespa, o Índice de Investimentos em Fundos Imobiliários-Ifix, de atualização mensal, criado com o objetivo de oferecer aos agentes de mercado e gestores de recursos um indicador específico. O Ifix é uma carteira teórica composta pelos 44 Fundos Imobiliários mais negociados da bolsa.

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BENFEITORIAS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

1. Introdução

A extensão deste trabalho está delimitada pelo âmbito de sua aplicação, as benfeitorias na locação de imóveis urbanos, razão pela qual não serão abrangidas aquelas benfeitorias incidentes sobre as coisas móveis.

Em tal diapasão, independentemente de sua classificação, as benfeitorias são melhoramentos produzidos no imóvel por ação direta do proprietário, possuidor ou detentor, na expressa definição do agora interpretado artigo 97 do Novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10.01.2002)[1], pois nele está dito que não são consideradas benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção ou interferência dessas pessoas, ou figuras jurídicas expressamente mencionadas.

A definição da lei comum civil procura afastar das benfeitorias a noção de acessão, resguardada em sua acepção plena, quando esta não for produzida pelo ser humano, mas também e de igual forma não afasta o conteúdo de acessão das benfeitorias, mesmo das voluptuárias, quando estas ou as necessárias ou úteis integrem-se ao imóvel de modo que não possam ser retiradas, levantadas ou removidas (quando for o caso) sem destruição, modificação, fratura, dano ou alteração do que restou incorporado ao imóvel com a sua realização.

E isso diz bem da dificuldade de definir-se o que é benfeitoria ou o que é acessão, na análise típica do caso concreto em exame, pois estão ambas umbilicalmente ligadas pela sua própria natureza. Natureza essa que a própria legislação, não raro, refere como sendo uma ou outra, ou vice-versa, deixando evidente a dificuldade de separar-se (ainda que didaticamente) o que nem sempre é possível de ser separado, sem que a abrangência de um não interfira na conceituação ou conteúdo do outro instituto.

Assim posta a questão, toda a ação de uma dessas figuras que objetive melhorar o uso para suprir uma necessidade, a utilidade ou o maior conforto do imóvel são benfeitorias, cuja classificação, inclusive, para fins indenizatórios e processuais, obedece a esse mesmo critério de necessariedade, utilidade ou voluptuariedade da benfeitoria produzida no imóvel objeto da análise. Se aderem ou não ao imóvel, de forma que não possa ser considerada senão como acessão, é a prova de sua implementação que vai concluir pela existência ou não de benfeitoria e de sua possível ou provável indenização, se for o caso, e da própria existência ou não do direito de retenção.

Portanto, acessão que represente benfeitoria para o imóvel, mas que não decorra de intervenção pessoal de uma das pessoas antes citadas, não é benfeitoria. Esse o teor finalístico de sua definição, conforme o ordenamento jurídico pátrio infraconstitucional supra-enunciado.

Por outro lado, a definição dessas três classificações estão assentadas no artigo 96 do Novo Código Civil, cuja reprodução também é feita acima na idéia de que amplia o entendimento desses conceitos de tamanha importância para quem precisa, praticamente, entender o que seja benfeitoria necessária útil ou voluptuária, frente a uma situação concreta, e com clareza identificar se ela lhe garante ou não o direito de retenção do imóvel, antes de sua indenização, se este for o caso.

A abrangência do instituto e seu conceito, por sua vez, extrapola os limites do direito comum civil, tendo presença, inclusive, em disposição constitucional, e alcançando a legislação especial esparsa, abarcando neste rápido estudo a sua incidência na desapropriação e na locação de imóveis urbanos.

Na atual Lei das Locações, as benfeitorias estão disciplinadas pelos artigos 35 e 36 (Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991) e da exegese de seu texto, em compatibilização com os demais institutos de direito material e processual, quando for o caso, é que emergem as considerações específicas que ora são feitas, aqui em sentido estrito.

Nesses artigos, não faz a Lei qualquer referência às acessões, e sobre elas, nesse contexto, leciona SYLVIO CAPANEMA[2] que a doutrina e a jurisprudência não fazem distinção para estender a regra e alcançar as acessões feitas pelo locatário.

2. Benfeitorias necessárias são indenizáveis ou não [3]

São estas, na ordem hierárquica de valor, as benfeitorias de maior importância e significado para quem precise efetuar a interpretação e manejo do instituto. Tanto que o artigo 35 é expresso no sentido de que são elas indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, caso introduzidas pelo locatário e ainda que não autorizadas pelo locador, salvo se o contrato expressamente dispuser o contrário.

Por outro ângulo, se o contrato não trouxer expressa disposição em sentido inverso, prevalece o comando legal que determina a indenização e o conseqüente direito de retenção pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel. E isso se torna lógico pela sua própria definição legal, visto que são aquelas benfeitorias que objetivam conservar ou evitar que o imóvel se venha a deteriorar, situação esta que não serve para qualquer das partes envolvidas, locador proprietário, possuidor ou detentor, ou locatário usuário do bem, que dele necessita em real e efetivo estado de uso e fruição em contrapartida ao respectivo preço que paga pela locação, consubstanciado no aluguel, de regra, ditado pelo mercado de locações, residenciais ou não, e ao sabor da conjuntura própria de cada época em exame.

Por isso, são indenizáveis as benfeitorias necessárias, caso o contrato de locação não afaste expressamente a indenização. Embora essa seja a regra das locações em oferta, não quer dizer que o locatário, em época própria (consoante a conjuntura econômica do mercado), não possa exigir o pleno exercício do comando legal que determina a indenização, afastando do contrato a inserção de cláusula adesiva de expressa contratação em contrário[4].

Nesse mesmo sentido, ao tratar sobre a validade da cláusula exonerativa da indenização, SYLVIO CAPANEMA, apesar de também identificar o perigo de colisão que ela representa perante o princípio de vedação do enriquecimento sem causa, reconhece, igualmente como o faz o signatário, que não há mais o que discutir ante à explícita redação do artigo 35[5].

Por sua vez, por ter disciplina jurídica própria e especial a Lei do Inquilinato, aos seus contratos não tem aplicação o artigo 51, XVI, do Código de Defesa do Consumidor[6].

3. Benfeitorias úteis são indenizáveis ou não [7]

Ao teor do que antes exposto, as benfeitorias úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, no caso, o objeto da locação, o imóvel locado. Portanto, se o locatário introduzir benfeitorias úteis com a autorização do locador e o contrato não fizer previsão contrária ao que dispõe a Lei, são elas plenamente indenizáveis. E melhor, asseguram ao locatário a retenção do imóvel até que seja efetuado o pagamento do valor que corresponde à sua indenização.

Ressalte-se, no entanto, que a primeira condição é que o contrato de locação não ressalve essa disposição legal de forma contrária, na forma consagrada do “Salvo expressa disposição contratual em contrário” do artigo 35.

A segunda é que as benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário estejam autorizadas pelo locador, para gerar o direito à indenização e ao direito de retenção.

A contrario sensu, não são indenizáveis aquelas que forem introduzidas no imóvel sem autorização do locador. Em conseqüência dessa interpretação, infere-se claramente, portanto, igualmente como as benfeitorias voluptuárias (art. 36), que não são indenizáveis, podendo ser procedida a retirada de uma ou de outra, desde que não afete a estrutura e a substância do imóvel locado.

Entrementes, não esquecer que a decorrência disso é que, tanto faz que sejam estas ou aquelas, não será permitida a retirada com a afetação do imóvel em sua estrutura ou substância, palavras tais que são simples ou complexas mas que, em essência, querem dizer e traduzir exatamente o que diz respeito com a integralidade ou inteireza do imóvel, antes de efetuado o contrato que corporifica a relação locatícia, e antes, portanto, de introduzida a benfeitoria. Ou ainda, em outras palavras, se o imóvel sofrer qualquer alteração ou modificação em seus aspectos estruturais ou substanciais, é vedada a sua retirada. Inclusive, se for benfeitoria necessária em cujo contrato esteja expressamente afastada a indenização e a retenção.

E nessa situação fática, é completamente injusto o preceito legal que permite a exclusão dessa indenização com a expressa disposição contratual que de regra é adesiva, quando a benfeitoria necessária é introduzida exatamente para conservar ou evitar que o imóvel se deteriore. E tais benefícios, que são diretos para o uso do locatário, e indiretos na atualidade conjuntural para o locador (pois que não está nesse momento na posse e uso do imóvel), mas que também repercutem de forma direta no bolso do locatário e de modo direto na evolução do patrimônio do locador. E esta, a meu sentir, sem maior justificação jurídica, pois todos os melhoramentos inseridos no imóvel acabam beneficiando o seu titular, o locador.

Lamentavelmente, o contrário não se pode concluir do texto legal analisado. Em suma, as benfeitorias úteis são indenizáveis e asseguram o direito de retenção se o contrato não as excluir e estejam autorizadas pelo locador. E não são indenizáveis, caso excluídas expressamente no contrato, ou não autorizadas. E, nesse caso, se possível, torna-se cabível a sua respectiva retirada, ao findar a locação[8].

4. Direito de retenção por benfeitorias indenizáveis [9]

É o direito que corresponde àquele que fez benfeitorias indenizáveis. Significa estar ou ficar a reter o imóvel até que sejam elas satisfeitas pelo locador. E tais são as benfeitorias necessárias não expressamente excluídas no contrato de locação ou as benfeitorias úteis, igualmente não excluídas no contrato e autorizadas pelo locador.

Para que exista o direito de retenção, primeiro é necessário que existam benfeitorias indenizáveis. E para que sejam indenizáveis, preciso será que não sejam as benfeitorias excluídas expressamente no contrato (adesivamente ou não), sejam necessárias ou úteis, e estas últimas, desde que devidamente autorizadas.

Nesse passo, ao locatário em muito interessa identificar, imediatamente, no contrato, se as benfeitorias são ou não excluídas para fins de indenização, quer para que fique plenamente consciente dessa condição, quer para exercer o seu agir no sentido de negociar a retirada da cláusula adesiva que as exclui, conforme o permissivo legal do artigo 35, caput, logo no início da relação jurídica locatícia.

O locador, por sua vez, tem a alternativa de aceitar de pronto as ponderações do locatário e retirar do contrato tal cláusula e alugar imediatamente o seu imóvel, repassando os custos de condomínio e demais encargos, ou ainda, não aceitar e ficar à espera de um outro pretendente que aceite o contrato nessa forma, em tempo pelo qual continuará a responder pelos encargos do imóvel que lhe correspondem, por ser o seu titular.

Uma ou outra situação vai depender sempre das regras atuais de mercado, da conjuntura econômica em curso, e no sentido de estar ele mais favorável para locatário ou locador, conquanto a mim pareça (independentemente da época e conjuntura econômica) que imóvel fechado, contabilizando custos, somente pode traduzir prejuízos, senão a médio, a longo prazo, ao proprietário ou titular dos direitos a ele inerente.

Não se pode esquecer que, ao direito de retenção do locatário, corresponde ao locador o acréscimo pela benfeitoria necessária ou útil introduzida no imóvel e o conseqüente dever de indenizar que lhe surge, em contrapartida, no campo obrigacional.

5. Benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis [10]

Consoante já verificado alhures, são voluptuárias as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, ainda que a tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, de acordo com a definição trazida no § 1º, art. 63 do Código Civil. A partir desse conceito, a Lei especial esparsa preceituou no artigo 36 que não são elas indenizáveis, cabendo ao locatário que as tenha introduzido a retirada dessas benfeitorias, desde que não prejudique ou afete a estrutura ou substância do imóvel locado, ao findar a locação.

Por isso, de maior importância ao locatário examinar com precisão o volume e o investimento em benfeitorias voluptuárias, sabedor que é, de antemão, que não terá qualquer ressarcimento ou indenização sobre elas, ao fim da locação. A única possibilidade que lhe cabe analisar, em especial, é sobre a retirada desses melhoramentos e concluir, então, se é ou não o caso de proceder a sua implantação.

E ainda que todos saibamos que pouco importa o quanto custa qualquer coisa que queiramos ter, quando isso alegra o espírito e o coração, é bom ter presente que assim realmente é quando esse gasto não ocasiona danos ao bolso, pois essa verdade está condicionada ao quanto temos e o quanto podemos aplicar nessa satisfação, sem o comprometimento de outras partes do orçamento.

De qualquer forma, possível ou não a retirada das voluptuárias ao fim da locação, o importante é a prévia e circunstanciada análise na deliberação, inclusive o cotejo entre o custo e benefício de sua implantação[11].

6. Levantamento ou retirada das benfeitorias voluptuárias [12]

Em tese, ao menos, é perfeitamente possível o levantamento das benfeitorias voluptuárias ao findar a locação, visto que não são elas indenizáveis de conformidade com o teor do comando inicial do artigo 36. É a complementação do artigo que a possibilita, mas que, ao mesmo tempo, a condiciona ao fato de que tal retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Portanto, esse condicionamento legal é que comanda a possibilidade ou não de retirada dessas benfeitorias voluptuárias. Vale lembrar que esse ponto constitui requisito a ser avaliado na análise e deliberação para a execução ou não da introdução dessas melhorias voluptuárias, esclarecendo sobre a possibilidade futura de levantamento ou retirada, sem a afetação da estrutura e substância do imóvel locado[13].

7. Conclusão

Por conseqüência própria das noções alinhadas neste trabalho, resta imperativo concluir sobre a importância e significado do instituto benfeitorias, não raro, como visto, envolvido (vezes, entrelaçado) com os conceitos de acessões ou pertenças, tanto por sua ocorrência comum, pelo interesse que desperta, pelas discussões que ocasiona, pela controvérsia que instala na relação jurídica, ou pelas pretensões que se extremam, como pelos efeitos condenatórios que gera e, finalmente, pela verificação ou não da aplicação do direito de retenção, ou do jus retentiones, na acepção latina.

Por isso mesmo, é de maior significado o seu mais esmiuçado conhecimento, de modo a propiciar ao operador de mercado, lidador ou aplicador do direito, o seu correto e adequado manejo na solução do caso concreto que precisem enfrentar nos seus respectivos misteres.

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Notas:

[1] Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
       § 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
        § 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
        § 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
        Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.”

[2] In op. cit. n.º 150, p. 226
[3] Nadir Silveira Dias, in Locação de Imóveis Comentada em Locuções e Verbetes, n° 190, pp. 116-117, Porto Alegre, Editora Livraria do Advogado, 1999.

[4] Lei n.º 8.245-91, “Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

[5] In op. cit., n° 151, p. 228.

[6] In op. cit., n° 152, p. 229.

[7] In op. cit., n° 191, pp. 117-118.

[8] Lei n.º 8.245-91: “Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

[9] In op. cit., n° 192, pp. 118-119.

[10] In op. cit., n° 193, pp. 119-120.

[11] Lei n.º 8.245-91: “Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.“

[12] In op. cit., n° 194, p. 120.

[13] Lei n.º 8.245-91: “Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis,podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.” 

Autor: Nadir Silveira Dias