CONSUMIDOR E CONSTRUTORA DE IMÓVEIS: RESCISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E RESTITUIÇÃO IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS

O presente artigo examina o comando da nova Súmula 543 do STJ, que trata dos direitos do consumidor na compra de imóveis financiados. Criada em agosto de 2015, o verbete ganhou a seguinte redação: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

1. Incidência do CDC em contrato de promessa de compra e venda de imóvel

O contrato de promessa de compra e venda, também chamado de contrato de compromisso de compra e venda, atualmente regulado nos arts. 1417 e 1418 do CC/2002, consiste numa espécie de contrato preliminar[1] pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem--se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda. Essa espécie de contrato preliminar direciona-se àqueles que, desejando realizar a compra e venda, não podem (ou não querem) fazê-lo, em dado momento, por motivos diversos, e, destarte, se obrigam à sua realização, em data futura. [2]

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. O código consumerista, revela quem possui legitimidade para estar na relação processual objeto de relações de consumo: a) consumidor; b) fornecedor de produto ou serviço. Vejamos:

O promissário-comprador é, juridicamente, consumidor, na acepção tratada pelo art. 2º do CDC como “toda a pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final".

A empresa construtora, por sua vez, é fornecedora de serviço de construção, conforme art. 3º do CDC, para o qual “fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção , transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestações de serviços".

Dessa forma, aplica-se o CDC nos contratos de comercialização de imóveis, em que a construtora/incoporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento, e o adquirente deseja a utilização do bem imóvel como destinatário final (para uso próprio). [3]

2. O direito de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor

A jurisprudência pátria é firme em permitir a resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais possui condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. Dessa forma, “o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas".[4]

Ressalte-se que, mesmo que caracterizado o inadimplemento contratual por parte do consumidor, não há como afastar a devolução dos valores que pagou, sob pena de enriquecimento ilícito do promitente vendedor. O reconhecimento do inadimplemento somente influencia na imposição das multas contratuais e perdas e danos.

Cumpre então indagar: se o adquirente de imóvel, que assinou uma promessa de compra e venda, fica impossibilitado de cumprir com as obrigações assumidas e decidir devolver o imóvel, em que momento os valores devem ser restituídos? É o que veremos a seguir.

3. A rescisão da promessa de compra e venda e o direito à restituição imediata das parcelas pagas

As formas e condições da restituição em caso de rescisão foram definidas no REsp 1300418 SC, julgado pela Segunda Seção do STJ na sistemática de julgamento de recursos repetitivos. A Corte considerou que, apesar de não haver literal de disposição no CDC que imponha a devolução imediata do que é devido pelo promitente vendedor de imóvel, o código possui fórmulas abertas para as chamadas "práticas abusivas" e "cláusulas abusivas", lançando mão de um rol meramente exemplificativo.[5]

Veja-se, a propósito, a redação dos arts. 39 e 51 do CDC:

CDC. Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas [...];

CDC. Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que [...].”

Com base nesse raciocínio, a Corte considerou que a devolução dos valores somente após o término da obra ou de forma parcelada é abusiva, pois retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC. Além disso, constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, nos termos do inc. IV do art. 51, estando em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor, conforme o inc. XV do art. 51.

Ora, havendo rescisão do compromisso de compra e venda, o promitente vendedor estará livre para, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, como normalmente acontece. Some-se a isso o fato de, podendo nem vir a ser concluída a obra, o consumidor preterido correr o risco de ficar ao sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou.[6]

Numa palavra: em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda, a empresa promitente vendedora deve devolver imediatamente os valores recebidos, não importando quem deu causa à resolução do contrato. O reconhecimento do inadimplemento somente influenciará a imposição das multas contratuais e perdas e danos. [7]

Esse entendimento culminou na criação da Súmula 543 do STJ, que ganhou a seguinte redação:

Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A propósito, trazemos os seguintes arestos:

“(...) 2 - Com a resolução, retornam as partes contratantes à situação jurídica anterior ("status quo ante"), impondo-se ao comprador o dever de devolver o imóvel e ao vendedor o de ressarcir as prestações até então adimplidas, descontada a multa pelo inadimplemento contratual. (...)”. STJ - AgRg no REsp 677177 PR, Rel. MIn. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, 3ª Turma, DJe 16/03/2011.

“(...) Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. (...)” STJ - RCDESP no AREsp 208.018⁄SP, Rel. Min. SIDNEI BENETI, 3ª Turma, DJe 05⁄11⁄2012)

Cumpre registrar a retenção integral do valor pago pelo adquirente é expressamente vedada pelo CDC, que em seu artigo 53 estabelece o seguinte:

- CDC. Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Interpretando o dispositivo legal supra, a jurisprudência do STJ passou a admitir, em caso de rescisão unilateral do contrato por culpa do promitente-comprador, a retenção de valores para o pagamento de despesas administrativas do contrato - tais como as feitas com a divulgação, a comercialização, a corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel -, desde que o montante a ser abatido não ultrapasse o percentual de vinte e cinco por cento (25%) do total pago pelo promitente-comprador.

A esse respeito confira os arestos do colendo STJ a seguir colacionados:

“(...) 3.- Continuidade da adoção do percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório. 4.- Embargos de divergência improvidos"(EAg 1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012).

“(...) II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros). III. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a reintegração da posse após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença. IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido parcialmente. (REsp 331.923/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 25/05/2009) (....)” STJ - AREsp 140756 SP, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJ 01/07/2015

CONCLUSÃO

No caso de resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, o promitente vendedor⁄construtor deve devolver imediatamente os valores recebidos, não importando quem deu causa à resolução do contrato.

Segundo a jurisprudência do STJ, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada. Esse tipo de cláusula viola do art. 51, II, IV e XV, do CDC, provocando desvantagem excessiva em prejuízo dos consumidores e enriquecimento ilícito da construtora, que poderá recolocar o imóvel à disposição do mercado imobiliário, de modo a capitalizar-se durante a construção.

Veja-se que a questão relativa à culpa pelo desfazimento do contrato somente irá afetar no cálculo do valor a ser restituído ao comprador, não interferindo na forma ou prazo da devolução. Assim, temos o seguinte quadro: a) Se a rescisão decorrer de culpa exclusiva do promitente vendedor⁄construtor, os valores devem ser restituídos integralmente; e b) Se o contrato foi quebrado por desistência ou inadimplência do comprador, pode-se devolver apenas parte dos valores, a depender do caso concreto. Cumpre registrar que o STJ tem adotado o percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas.

NOTAS:

[1] Caio Mário da Silva Pereira, citando Von Tuhr, conceitua o contrato preliminar como “aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde outro contrato, que será contrato principal.” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Vol. 3, 14ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010).

[2] Cf. PEREIRA, Altino Portugal Soares. A Promessa de Compra e Venda de Imóveis no Direito Brasileiro. 2ª ed. Curitiba: Juruá, 1997. p. 21.

[3] Vale lembrar que a incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.

[4] Cf. STJ - EREsp 59870 SP, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, 2ª SEÇÃO, DJ 09/12/2002; STJ - AgRg no AREsp 433419 SC, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, 4ª TURMA, DJe 20/10/2014.

[5] Sobre o tema, Nelson Nery Júnior assim expôs:"O CDC enumerou uma série de cláusulas consideradas abusivas, dando-lhes o regime da nulidade de pleno direito (art. 51). Esse rol não é exaustivo, podendo o juiz, diante das circunstâncias do caso concreto, entender ser abusiva e, portanto, nula, determinada cláusula contratual. Está para tanto autorizado pelo caput do art. 51 do CDC, que diz serem nulas,"entre outras", as cláusulas que menciona. Ademais, o inc. XV do referido artigo contém norma de encerramento, que dá possibilidade ao juiz de considerar abusiva a cláusula que" esteja em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor ". Em resumo, os casos de cláusulas abusivas são enunciados pelo art. 51 do CDC em numerus apertus e não em numerus clausus ". NERY JR, Nelson. Código Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do Anteprojeto". Rio de Janeiro: Forense Universitária, 7ª edição, 2001, p. 463.

[6] Conforme asseverou o ilustre Ministro Luis Felipe Salomão: “Importante ressaltar que esse entendimento - segundo o qual os valores devidos pela construtora ao consumidor devem ser restituídos imediatamente à resolução do contrato - aplica-se independentemente se quem deu causa à resolução foi o comprador ou o vendedor. Na verdade, a questão relativa à culpa pelo desfazimento da pactuação resolve-se na calibragem do valor a ser restituído ao comprador e não pela forma ou prazo de devolução. É assente o entendimento de que a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa (ou por pedido imotivado) do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes, por exemplo, da prévia ocupação do imóvel pelo consumidor. Portanto, a consequência jurídica para a resolução do contrato por culpa do promitente comprador é a perda parcial das parcelas pagas em benefício do construtor⁄vendedor, devendo o saldo, todavia, ser restituído imediatamente à resolução da avença. Em sentido oposto, na hipótese de o construtor⁄vendedor der causa à resolução do contrato, por óbvio a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade.” (STJ - Voto do relator LUIS FELIPE SALOMÃO no REsp 1300418 SC, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, 2ª SEÇÃO, DJe 10/12/2013).

[7] Cf. STJ – Voto da Min. AgRg no AREsp: 433419 SC, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI,, 4ª Turma, DJe 20/10/2014

Alice Saldanha Villar - Advogada e autora dos livros “Direito Sumular - STF” e Direito Sumular - STJ”, Editora JHMIZUNO, São Paulo, 2015 - Prefácio do Ministro Luiz Fux.

Fonte: JORNAL JURID

Comprador que desistir do imóvel não terá direito a restituição integral do valor pago

No último dia 3, foi publicada a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que pacificou entendimento sobre o valor que deverá ser restituído, em caso de rescisão do contrato de Promessa de Venda e Compra (imóvel na planta).

Vale lembrar que, a Súmula, somente se aplica no caso do vendedor ser pessoa jurídica (construtor/incorporador/SPEs), cujo contrato se submete aos termos do Código de Defesa do Consumidor (lei 8078/90).

Vejamos a novidade:

Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A Súmula trará maior agilidade aos processos, uniformizando o entendimento e evitando recursos desnecessários.

Vale notar também que, em essência, não apresenta maiores novidades, ora que, seu teor já era aplicado pela maioria das Câmaras dos Tribunais Estaduais.

O Comprador deu causa ao desfazimento ou rescisão do contrato:

O ponto central da Súmula é determinar que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, a vendedora devolverá somente parte do valor recebido, ou seja, ela poderá reter parte para ressarcir-se das despesas de vendas, tais como: publicidade, corretagens, análise e abertura de crédito, etc.

Na  maioria dos contratos, consta cláusula específica para determinar o percentual que poderá ser retido pela empresa, no caso de rescisão. Entretanto, em alguns casos, a Justiça tem reconhecido como abusivas as cláusulas que preveem mais que 20% de retenção pela vendedora.

As situações que, frequentemente, acarretam a rescisão do contrato por culpa do comprador: a) arrependimento, b) Dificuldades no pagamento das parcelas intermediárias, c) impossibilidade de pagar a parcela das chaves (saldo devedor), d) ter a proposta de financiamento sido recusada pelas Instituições Financeiras e) recusa do comprador em receber o imóvel sem qualquer motivo razoável, entre outras.

O Vendedor deu causa ao desfazimento ou rescisão do contrato:

De outra banda, caso a culpa pela rescisão do contrato recaia sobre a empresa vendedora, fica estabelecida a restituição de 100% do valor pago pelo cliente, corrigidos pelo índice do contrato.

As situações que, frequentemente, acarretam a rescisão do contrato por culpa do vendedor: a) descumprimento do prazo estabelecido para conclusão e entrega da obra; b) vícios (problemas) apresentados pelo imóvel; c) disparidade entre o projeto apresentado e o imóvel pronto; d) demora por parte da empresa vendedora em providenciar a baixa de eventual hipoteca gravada no imóvel no período de obra; e) cobrança de juros ou índice de correção em desconformidade com o contrato, entre outras.

Necessário ressalvar que, nessa espécie de contrato, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, ou seja, com a inversão do ônus da prova, em tese, recairá sobre a empresa a necessidade de comprovar que não deu causa à quebra do contrato.

JUROS MAIORES SÃO DESAFIO NO MINHA CASA, MINHA VIDA 3

A nova fase do Programa Minha Casa Minha Vida, esperada para a virada do mês, deve ter como principais desafios a elevação da taxa de juros e a falta de perspectiva sobre contratações em seu segmento mais popular. Entre as empresas participantes do programa, a Tenda se mostra cautelosa e avalia que os parâmetros da terceira etapa do Minha Casa podem ser piores que as regras de edições anteriores, por causa do custo mais alto de financiamento aos mutuários. Já para empresas que concentravam operações na faixa 1 do programa, como a Direcional, o plano é aumentar a participação em outros segmentos, o que pode acirrar a competição na faixa 2.

De acordo com o diretor-presidente da Tenda, Rodrigo Osmo, o ano de 2016 pode ser mais difícil que 2015, diante das restrições de financiamento no mercado em geral e o aumento do custo de empréstimos no programa. Em setembro, o governo anunciou a elevação dos juros nos financiamentos das faixas 2 e 3 na terceira etapa do Minha Casa, para até 8,16% ao ano. Durante apresentação de resultados do terceiro trimestre, o executivo afirmou que a capacidade de pagamento dos clientes, que está relacionada com o nível de juros, era o principal foco de atenção na nova estrutura do programa para a companhia.

Braço de baixa renda do grupo Gafisa, a Tenda foca suas operações na faixa 2 de regiões metropolitanas e, por causa dessa concentração, deve ser menos beneficiada pelo reajuste de preços de imóveis no programa, afirmou Osmo. Já outros concorrentes, que possuem uma diversificação geográfica maior, de acordo com o executivo, tinham uma expectativa maior sobre o novo enquadramento de valores para cidades menores.

O preço máximo de imóveis, para as faixas 2 e 3, nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal, subiu dos R$ 190 mil para R$ 225 mil. No caso das regiões metropolitanas do Sul, Espírito Santo e Minas Gerais, o limite será de R$ 200 mil, e no Centro-Oeste (exceto Distrito Federal), Norte e Nordeste, de R$ 180 mil. Em cidades com menos de 20 mil habitantes, o imóvel não poderá custar mais de R$ 90 mil.

Apesar do alerta com os juros, a expectativa da Tenda é aproveitar o novo limite de preços do programa para elevar o volume de imóveis enquadrados no Minha Casa e acelerar as vendas de unidades em estoque do legado, isto é, do posicionamento anterior da companhia. Embora não cite em um número específico, Rodrigo Osmo disse que vários projetos do legado que hoje estão fora do MCMV devem ser enquadrados no programa.

Atualmente, a carteira do legado tem cerca de R$ 246 milhões em estoque, sendo que R$ 133 milhões estavam enquadrados nas condições das duas primeiras fases do MCMV, enquanto aproximadamente R$ 113 milhões não correspondiam aos parâmetros.

A MRV Engenharia, que apresenta uma distribuição geográfica mais ampla e inclui atuação em cidades menores, também espera enquadrar mais imóveis no programa. Para Eduardo Fischer, que compartilha a presidência na diretoria da MRV com Rafael Menin, as novas regras do programa devem elevar para mais de 90% o volume de imóveis em estoque enquadrados no Minha Casa. De acordo com os números do terceiro trimestre, do total de R$ 5,43 bilhões em unidades em estoque, aproximadamente 73% poderiam ser adquiridas com recursos do FGTS, dentro do programa.

A expectativa é que o lançamento do novo programa aconteça na virada do mês e, caso isso se concretize, a MRV quer contar com contratações já em dezembro. Além do enquadramento e de futuros lançamentos no programa, Fischer apontou que a velocidade de vendas da MRV deve aumentar.

Empresas devem evitar trabalhar com a renda mais baixa

A terceira fase do Minha Casa também deve trazer uma concentração maior nas faixas 2 e 3, já que muitas companhias estão buscando diminuir a exposição à faixa 1. Em edições passadas, o segmento mais popular do programa era o principal foco de trabalho de companhias como a Cury, que é o braço de baixa renda da Cyrela, e da Direcional. No entanto, os ajustes nas contas públicas têm enfraquecido a expectativa sobre novas contratações na faixa 1, acelerando a transição das empresas para as faixas 2 e 3 do programa.

A Direcional tem minimizado os desafios em trabalhar em novos segmentos do programa, em meio a preocupações de especialistas sobre a variação nos modelos de negócios. Além da diferença na tipologia dos imóveis, as faixas 2 e 3 contam com comercialização de mercado, em vez da escolha de beneficiados pelo governo na faixa 1. "O processo construtivo é exatamente igual ao que usamos na faixa 1", garante o diretor vice-presidente, Ricardo Ribeiro Valadares Gontijo.

O executivo também ressaltou que a companhia já tem trabalhado em outras faixas, nas quais percebeu recepção positiva dos bancos no processo de repasse. "Os bancos que atuam no Minha Casa têm sido bastante eficientes e não temos tido gargalo nessa parte do processo de vendas", afirmou o executivo. "Sem dúvida nenhuma, nossa expectativa é que o volume (de lançamentos) seja superior ao de 2015, que acabou sendo um ano de transição, pela falta de contratações na faixa 1", acrescentou.

Os executivos da Cyrela reforçaram que a Cury está preparada para trabalhar nas faixas 2 e 3 do programa. Segundo o copresidente na diretoria executiva da Cyrela, Raphael Horn, a Cury deverá manter patamar de ganhos nos próximos períodos e continuará a contribuir com os resultados da Cyrela. No trimestre, houve um resultado de equivalência patrimonial de R$ 28,6 milhões, proveniente majoritariamente da parceria com a Cury.

Com a concentração das operações nas faixas 2 e 3, no entanto, tem aumentado a preocupação com uma competição maior, principalmente, pelos terrenos adequados para esses segmentos.

Construtoras esperam definição do governo para a nova faixa 1,5

Entre as oportunidades da nova fase do Minha Casa, Tenda, Direcional e MRV já demonstraram interesse em participar da recém-criada faixa 1,5, voltada a famílias com renda intermediária entre a faixa 1 e a faixa 2. Contudo, Rodrigo Osmo, da Tenda, disse que é preciso que o governo defina como será a tipologia dos imóveis no faixa 1,5, a curva de subsídios para a aquisição das unidades e a escolha de compradores.

Discute-se no governo a possibilidade de a lista ser composta basicamente por pessoas indicadas pela prefeitura, mas o executivo da Tenda ressaltou que "se a venda for muito dependente da lista de prefeitura, isso vai prejudicar muito" a comercialização.

Valadares Gontijo, da Direcional, alerta sobre o impacto do fator social na participação da companhia no programa. Dependendo dos critérios definidos para oferta de subsídios, isso "pode ter um impacto muito significativo no 'affordability' (acessibilidade) nas faixas 1,5, 2 e 3.

É um ponto de preocupação e atenção muito forte. Muda completamente a escala que podemos vir a atuar no futuro".

Fonte: Jornal do Comércio

O ITBI E AS HOLDINGS

O Imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (ITBI), previsto no artigo156, inciso II, da Constituição Federal e no artigo 35 do Código Tributário Nacional, é de competência dos Municípios e do Distrito Federal e tem como fato gerador a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso de bens imóveis, por natureza ou acessão física; e de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantias e as servidões, e a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis. Vale destacar que a efetiva transmissão do bem imóvel se dá com o registro do título no registro de imóveis competente, conforme dispóe artigo 1.245 do Código Civil.

Pois bem, no caso de holding que tem como objeto social a administração de bens próprios e que adquire uma empresa com bens imóveis para posterior incorporação, não haverá incidência do Imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, tendo em vista a imunidade prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, quando da transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil e, nesse caso, trata-se de uma imunidade condicionada.

Como o objeto social é a administração de bens próprios, não há como enquadrá-la na hipótese de exclusão da imunidade, posto que sua atividade preponderante não é a compra e venda de bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, sendo que para a apuração de tais situações seria necessário a observância do disposto no artigo 37, §§ 1º e 2º do Código Tribuário Nacional, que determina que a receita operacional da pessoa jurídica adquirente deve ser superior a 50% proveniente das atividades de venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição, contadas dos 2 anos anteriores e subsequentes à aquisição e, no caso de pessoa jurídica cujas atividades iniciaram a menos de 2 anos da aquisição, leva-se em conta a receita operacional dos 3 anos seguintes à aquisição

Portanto, ao adquirir uma empresa com bens imóveis para posterior incorporação não haverá incidência do referido imposto, em razão da imunidade, considerando-se que a empresa não exerce atividade de compra e venda de bens ou direitos, locação de bens imóveis e arrendamento mercantil. Ainda, na hipótese de aquisição de bens para a realização de capital, também estaria a empresa imune de exação.

Lorena Proprentner - Advogada. Pós Graduanda em Direito Tributário - Faculdade de Direito Damásio de Jesus.

Fonte: Artigos JusBrasil

O CONDOMÍNIO DEVE SER PAGO A PARTIR DO HABITE-SE OU DA ENTREGA DAS CHAVES?

Vamos a um trecho de contrato de compra e venda de imóvel na planta:

Clique no texto para ampliar

Muito bem, pelo contrato “Habite-se ou entrega das chaves” podemos entender as duas coisas como iguais, certo? Não, não está certo. É uma interpretação muito criativa das construtoras, em benefício próprio.

Vamos às diferenças e implicações:

Entrega das chaves: é quando a construtora disponibiliza efetivamente o bem ao adquirente, ou seja, este ato simbólico de “entregar as chaves” significa que o comprador pode morar no imóvel, receber visitas, alugá-lo a terceiro, ou seja, usar e dele dispor como bem entender, respeitando os direitos dos vizinhos, claro. Ouvir “camaro amarelo” em último volume não poderá nunca, que fique claro!

Habite-se: é uma formalidade do poder público que atesta a conclusão da obra e que esta atende aos requisitos legais naquele momento.

Mas para o adquirente consumidor, qual a diferença prática?

Vamos a elas:

A partir do habite-se a construtora poderá cobras taxas referentes ao final da obra, como juros por exemplo. Até a conclusão da obra são vedados juros, cabendo apenas correção pelo INCC, apesar de um entendimento recente e contrário do STJ, admitindo os “juros no pé”, mas isso é assunto para outro artigo.

A partir do entrega das chaves, quando o adquirente poderá de fato usar o imóvel, sim, a partir de então incidem condomínio, luz, água, IPTU e outras.

É isso, simples assim. A cláusula acima é, digamos, equivocada. Pode render um belo processo em desfavor da construtora.

Há ainda uma terceira e criativa figura no mercado: a entrega precária das chaves, que é quando a construtora disponibiliza as chaves para que o adquirente faça o acabamento, pintura interna, decoração, etc. Mas ainda não pode morar ou usufruir do imóvel. Esta não vale nada, juridicamente não significa nada e nada pode se cobrado, só para registrar.

Tratado do básico, vamos aos detalhes:

O habite-se é uma formalidade afeita ao direito administrativo, mas especificamente na seara urbanística.

Regulado pelo artigo 44 da Lei 4.591/64:

Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

O instituto é requisito para os registros e individualização dos imóveis que compõe o condomínio. Trata-se de ato administrativo pelo qual o município atesta a conclusão da obra e que esta cumpriu os requisitos de segurança, vizinhança e outros constantes na Lei municipal que rege o tema.

Assim, em regra, o condomínio só vai existir juridicamente após a emissão do habite-se. Grosso modo, o registro final de sua unidade no cartório de imóveis somente poderá ser feito após a emissão do habite-se.

Isto posto, sem benefício de ordem, a entrega das chaves configura a tradição, o momento no qual a construtora transfere a posse da unidade ao adquirente, tornando-a, pela ótica fática, privada. A partir deste momento os funcionários não podem mais entrar na unidade sem autorização do proprietário.

Consultor Elder - Abr Jurídico 

Fonte: Artigos JusBrasil

PRINCIPAIS ASPECTOS DA LEI 13.097/15 - CONCENTRAÇÃO DE ATOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL

A Lei nº 13.097/15, veio consagrar em nosso ordenamento jurídico o princípio da concentração dos atos registrais na matrícula.

De acordo com este princípio, “todas as ocorrências relevantes e pertinentes ao imóvel, ou aos titulares dos direitos reais, devem ser lançados na matrícula”,como forma de possibilitar a ampla publicidade e assim garantir a preservação dos direitos e interesses dos terceiros adquirentes de boa-fé.

Esta atividade “preventiva” tem como finalidade primordial impedir futuros conflitos, cuja existência já vinha sendo aceita na doutrina e na jurisprudência, conforme o que já estabelecia os artigos. 167, II, 5, e 246, ambos da LRP – Lei dos Registros Públicos.

Agora, com a vigência da nova Lei n. 13.097/15 haverá não somente o reforço ao Princípio da Concentração dos atos na matrícula do imóvel, mas sobretudo, porque, ao menos em tese, “ tudo o que não estiver na matrícula não poderá ser oposto ao adquirente do imóvel”.

Com esta nova norma de conduta, dar publicidade ao ato de seu interesse é DEVER do interessado, seja ele o autor de uma ação de cobrança, o Poder Público em relação às restrições administrativas (incluindo tombamento e desapropriação), o credor nas ações executivas, ou o adquirente de qualquer direito real sobre o imóvel, na hipótese de não registrar seu título. E esta publicidade deve-se dar através da inscrição do ato na matrícula do imóvel, e não através de publicações fictas em Diários Oficiais, editais, etc. A publicidade que vale é a obtida através do lançamento na matrícula imobiliária, onde deverão se concentrar tais informações[i].

A busca da informação em fonte única (matrícula imobiliária) contribuirá em muito para dar maior segurança aos negócios jurídicos celebrados, diminuindo os riscos do adquirente e do credor, possibilitando diminuição nos prazos para lavratura de escrituras, redução dos juros imobiliários, gerando maior confiança em todo o sistema registral. Segundo o Governo, esta mudança fará com que o Brasil suba seis posições no ranking do Banco Mundial sobre melhores ambientes para negócios[ii].

Assim, além dos atos translativos de propriedade, da instituição de direitos reais, na matrícula devem constar os atos judiciais: “os atos que restringem a propriedade; os atos constritivos (penhoras, arrestos, sequestros, embargos), mesmo de caráter acautelatório; as declarações de indisponibilidade; as ações pessoais reipersecutórias e as reais; os decretos de utilidade pública; as imissões nas expropriações; os decretos de quebra; os tombamentos; comodatos, as servidões administrativas, os protestos contra a alienação de bens, os arrendamentos, as parcerias na matrícula”[iii].

Portanto e conclusivamente é de se entender que a legislação em comento teve a clara intenção de proteger compradores e credores afim de que não sejam surpreendidos por atos que eventualmente não tenham sido noticiados na matrícula do imóvel e, deste modo, tenham que discutir judicialmente se este seu direito deverá prevalecer sobre o de alguém que não agiu com a devida cautela e prudência.

Notas:
i] Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto - Oficial do Registro de Imóveis de Tarumirim/MG
[ii] Notícia veiculada na Folha de São Paulo em 21.10.2014. Disponível em <http://www1.folha.uol.com.br/fsp/mercado/191634-lei-que-agiliza-registro-de-imovel-levara-dois-anos-para-ter-efeito.shtml>
[iii] Décio Antônio Erpen e João Pedro Lamana Paiva, matéria disponível em <http://www.irib.org.br/files/obra/20142110_PRINCIPIO_DA_CONCENTRACÃO_PAIVA\nERPEn1.pdf

João Cândido Cunha Pereira Filho - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil

BC ESTIMULA BANCOS A FINANCIAREM MAIS DE 80% DO VALOR DO IMÓVEL

Os bancos ganharam um incentivo para financiar mais de 80% do valor do imóvel. O Banco Central (BC) diminuiu a parcela que os bancos são obrigados a deixar parada no caixa para cumprir os requerimentos mínimos de capital nos financiamentos de maior valor. A decisão foi divulgada pelo BC logo após reunião do Conselho Monetário Nacional que definiu mudanças na regulação que reduz o risco de operações de crédito do sistema financeiro.

Até agora, os bancos que financiassem pelo menos 80% do valor do imóvel, nas operações enquadradas como de varejo, eram obrigados a deixar 75% do empréstimo parado no caixa como requerimento de capital. Para operações mais caras, não consideradas como de varejo, a exigência subia para 100% do valor. Até o mutuário terminar de pagar o empréstimo, o banco não podia mexer nesse dinheiro.

Agora, o BC autorizou que, quando o cliente começar a pagar as parcelas e estiver devendo 80% do imóvel, o banco deixe apenas 35% do total do empréstimo imobilizado. Dessa forma, a instituição financeira terá mais dinheiro para conceder novos financiamentos. Com a decisão, os financiamentos de pelo menos 80% do valor do imóvel passarão a ter o mesmo tratamento das operações abaixo desse limite, que tinham requerimento de capital de 35%.

De acordo com o BC, a mudança servirá como estímulo para os bancos ampliarem o limite de financiamento imobiliário. As novas regras, no entanto, não resultam em alteração para a Caixa Econômica, que concentra 70% do crédito imobiliário no país. No fim de abril, o banco reduziu, de 80% para 50%, o teto de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação. Até então, a instituição era a única a financiar mais de 80% do valor do imóvel. No entanto, a decisão incentiva bancos privados que operam no ramo imobiliário a emprestarem mais.

Fonte: Agência Brasil