IGMI-R AVANÇA 0,10% NOS PREÇOS DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS EM NOVEMBRO

O IGMI-R/ABECIP mostrou um pequeno avanço nos preços dos imóveis residenciais em novembro (0,10%), comparando-se com o mês de outubro. Com este resultado, o acumulado em doze meses do indicador, ainda que negativo em -0,76%, manteve pelo décimo segundo mês consecutivo a tendência de desaceleração nas quedas nominais (em outubro havia registrado -0,86%). Esta tendência aparece claramente no quadro abaixo, onde compara-se os acumulados entre janeiro e novembro para 2016 e 2017. Enquanto nos onze primeiros meses de 2016 o IGMI-R/ABECIP acumulava uma queda de -2,34%, no mesmo período de 2017 esta queda foi reduzida para -0,61%, sempre em termos de valores históricos. Levando-se em consideração a forte desaceleração dos índices de preços ao consumidor no período, o resultado em termos reais mostra uma recuperação ainda mais significativa.

Dentre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo merece destaque por apresentar a primeira variação positiva no acumulado em doze meses desde março de 2016. Curitiba e Salvador também apresentaram variações positivas nos preços dos imóveis residenciais acumulados em 12 meses no mês de novembro, dando sequência aos aumentos verificados a partir do segundo semestre do ano. No caso das demais capitais, todas com exceção de Recife apresentaram taxas de variações negativas nos acumulados em 12 meses, porém seguindo o padrão de desaceleração destas taxas negativas, indicando a perspectiva de estancamento nas quedas dos preços nominais de seus imóveis residenciais. Recife foi o único caso a apresentar uma aceleração nesta queda acumulada em 12 meses, passando dos -0,79% observados em outubro para -0,91 em novembro.

Entretanto, considerando o acumulado entre janeiro e novembro, Recife mostra um resultado melhor em 2017 (-0,95%) quando comparado ao de 2016 (-1,48%), indicando que apesar do resultado na margem a tendência também pode ser de alguma recuperação para os preços dos imóveis residenciais na cidade. As demais capitais também apresentaram um melhor desempenho na comparação dos primeiros doze meses de 2017 contra o mesmo período de 2016, com exceção de Fortaleza e Goiânia. No entanto, estas foram as duas únicas cidades a mostrar resultados positivos no acumulado de janeiro a novembro de 2016, o que indica que o ajuste de preços observado no restante do país parece ter sido realizado com alguma defasagem nestas duas capitais. 

A dinâmica dos preços dos imóveis residenciais no Brasil apresenta uma lenta melhora em termos nominais, potencializada em termos reais pela contínua queda nos índices de preços ao consumidor e no atacado. Os últimos resultados relativos ao nível de atividade da construção civil no país corroboram este desempenho dos preços dos imóveis residenciais, caracterizando uma defasagem com relação ao ciclo de crescimento iniciado no primeiro trimestre de 2017. A recuperação do setor deve manifestar-se de forma mais clara na medida em que este crescimento ganhe impulso, para o que vem colaborando o aumento gradativo da renda e a continuidade da queda nas taxas de juros.

Fonte: ABECIP

O NOVO PROCEDIMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL APÓS A LEI 13.465/17

I - INTRODUÇÃO

No dia 17/07/2017 foi sancionada a Lei nº 13.645/2017, que modificou diversas outras leis na área do Direito Imobiliário. Dentre as modificações e inovações, a nova lei trouxe a figura do condomínio de lotes, inseriu a figura do direito real de laje e modificou as regras da alienação fiduciária de imóvel.

Neste artigo vou tratar especificamente sobre as novas regras da alienação fiduciária de imóveis.

Antes de explicar o tema, é importante observar que as modificações da legislação facilitaram a vida das construtoras e incorporadoras, de modo que o procedimento ficou mais rigoroso e duro para aquele que compra o imóvel, caso se torne inadimplente com as obrigações.

Note que em momento algum ocorre a participação do Poder Judiciário. Ou seja, o procedimento de cobrança não vai parar na justiça, nas mãos de um Juiz. Tudo é feito de forma extrajudicial, no Cartório de Registro de Imóveis.

II - O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL?

Ultrapassada a introdução, é preciso esclarecer o que é a alienação fiduciária e por que é importante que você conheça as regras trazidas em Julho de 2017.

Pois bem. A alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário), até que pague a dívida.

Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não mais lhe pertence. Uma vez paga a dívida, o devedor, automaticamente, volta ser o proprietário da garantia. Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do bem, poderá, rapidamente, reaver a posse direta das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.

Note que é diferente da hipoteca, procedimento em que há a necessidade da participação do Poder Judiciário.

Quando se compra um imóvel na planta, por exemplo, este instituto tem sido muito utilizado por sua segurança e celeridade.

A Lei que regula o procedimento é a Lei nº 9.514/1997.

III - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL NO CASO DE INADIMPLEMENTO - CONSIDERANDO AS ALTERAÇÕES DA NOVA LEI

Para efeito ilustrativo, imagine-se que o devedor (fiduciante) não paga em dia suas prestações de seu financiamento imobiliário (sendo utilizado da alienação fiduciária de imóvel).

Após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, ocorre a constituição em mora do fiduciante, de modo que ele é notificado pra pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança.

E quando se menciona todos os valores, leia-se os vencidos e os que se vencerem até a data do pagamento, conforme o art. 26, §1º da Lei 9.514/97.

A notificação é realizada através do Oficial de Registro de Imóveis, que poderá delegar a atribuição ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do notificado.

De forma que o próprio oficial do cartório (de registro de imóveis ou de títulos e documentos) vai "notificar" o devedor do pagamento da dívida.

E se o devedor se esconder, se ocultar de alguma forma? A Lei 13.465/17 trouxe uma regra nova, segundo a qual quando o oficial houver procurado o devedor por duas vezes sem o encontrar, se houver suspeita de ocultação, ele poderá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no próximo dia útil, retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar.

E no caso de condomínios com controle de acesso (portaria), a intimação indicada acima poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Note que mesmo que o devedor se esquive de receber a intimação, não é possível alegar seu desconhecimento. Trata-se de uma medida que facilita o procedimento.

É possível, também, a citação por edital. O Oficial do cartório (Registro de Imóveis) publicará por 3 (três) dias em jornal local de grande circulação a citação do devedor, valendo como citado.

Após os 15 dias, há dois caminhos. O não pagamento da dívida ou o pagamento no cartório (purgação da mora no registro de imóveis).

Caso ocorra o pagamento no cartório, nos 3 dias seguintes, ocorre a entrega dos valores ao fiduciário, descontadas as despesas de cobrança e intimação.

No caso de financiamento com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (inclusive Minha Casa Minha Vida), a consolidação da propriedade se dá em 45 dias, levando-se em conta os 15 dias da notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, §1º da Lei.

No caso do não pagamento pelo devedor, ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário com o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio. O que quer dizer que se o devedor (aquele que comprou o bem) não pagar, no próprio cartório ocorrerá o procedimento para que a propriedade volte para aquele que "vendeu" o imóvel.

Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este promoverá público leilão para a alienação do imóvel. De modo que o imóvel ira a leilão para sua venda.

O primeiro leilão será pelo valor do imóvel indicado no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI, o que for maior (inovação do art. 39, parágrafo único da Lei).

Se neste primeiro leilão o maior valor oferecido for inferior ao valor do imóvel ( na forma do dispositivo anterior) será feito um segundo leilão em até 15 dias do primeiro. Este segundo, pelo valor mínimo do saldo devedor total e despesas, consideradas incluídas no valor as benfeitorias, que não dão direito de retenção.

Caso o valor da arrematação seja superior ao da dívida e das despesas, ocorre a entrega do valor que sobejar ao devedor.

Caso o valor da arrematação seja inferior ao da dívida e das despesas, fica o devedor exonerado, recebendo quitação da dívida em 5 dias.

As datas e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato.

IV - COMO ERA ANTES DA LEI 13.465/17

Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, o STJ havia alterado substancialmente o sentido da Lei 9.514/97, dificultando a recuperação do crédito.

O primeiro obstáculo a dificultar a recuperação do crédito era a aplicação do Decreto Lei 70/66 e conseguinte necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão. Entendia-se que era necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (REsp 1447687/DF e AgRg no REsp 1367704/RS).

Apesar de não mais se aplicar o Decreto-Lei 70/66, a Lei 13.465/17 trouxe disciplina propria para a comunicação dos leilões, de modo que serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme já explicado acima (art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97).

Outro obstáculo era a purgação da mora até a assinatura da arrematação (REsp 1.433.031/DF e REsp 1447687/DF).

V - CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Lei 13.465/17 chegou ao mundo jurídico em julho de 2017 e facilitou, em muito, a vida dos profissionais que vendem imóveis, se utilizando da figura da alienação fiduciária de imóvel, em especial as construtoras e incorporadoras. E dificultou a vida do comprador do imóvel, de forma que para este, é preciso saber realmente se conseguirá pagar integralmente seu financiamento imobiliário. Pois, como já afirmado, a retomada por parte da construtora é célere e dispensa a utilização da Justiça.

Fellipe Simões Duarte 

Fonte: Artigos JusNavigandi

PROBLEMA DA ENTREGA DE ESCRITURA DE IMÓVEL COMPRADO DE CONSTRUTORA

“Comprei meu imóvel da construtora, quitei o débito, recebi as chaves mas, quando me dei conta, percebi que não tinha a escritura. E agora?”

A pergunta acima, que pode ser comum a muitas pessoas que compraram imóveis de construtoras nesses últimos anos, quitaram seus respectivos débitos e não têm a escritura definitiva, é matéria antiga no Judiciário, mas que vem à tona apenas em épocas de crise econômica. E, coincidentemente, após através talvez o período mais turbulento de sua história recente, cresce nos tribunais discussão quanto à demora na obtenção da escritura definitiva e averbação na matrícula e quais desdobramentos isso pode ter para o consumidor.

Mas, antes de discorrer sobre esse tema, pergunta pertinente é: estando na posse do imóvel, porque buscar a escritura? Bom, a escritura e o registro na matrícula são os documentos que efetivamente demonstram a titularidade do imóvel, e são as formas mais eficazes e idôneas para comprovar propriedade. A ausência do registro na matrícula, por exemplo, pode levar à falsa impressão aos olhos de terceiros que aquele imóvel é de propriedade de outra pessoa que não o real adquirente (como no caso de contrato de gaveta). Assim, quitar o imóvel e não levar à registro na matrícula nem a escritura definitiva, tem o mesmo peso de não levar ao conhecimento do restante da sociedade que o imóvel é, de fato, seu.

Quando da incorporação imobiliária, a construtora, via de regra, dá um prazo para que a escritura definitiva e o registro sejam realizados, prazo este comumente acordado (ou imposto, dependendo do caso) em 180 dias da quitação e instalação de condomínio.

Ocorre que, como é o caso recente que começa a aparecer nos tribunais, nem sempre esse prazo é respeitado. Ou seja, caso o consumidor tenha comprado o imóvel na planta para, ao longo da construção, vê-lo valorizar-se e, assim, vender quando pronto, fica sem os documentos necessários ao registro da futura venda. Sem isso, perde o negócio.

Contudo, importante se perguntar porque a construtora não realizaria a entrega da escritura. E é aqui que a questão fica mais complicada. Ainda que abaixo tal ponto seja explicado, desde já deixamos a resposta: não há entrega de escritura imediata porque o seu imóvel está em garantia com um banco. Explicamos:

É muito comum, para construir um empreendimento, a incorporadora tomar dinheiro no mercado. Os bancos, como principais financiadores, emprestam essas vultosas quantias, sendo que, como garantia, constituem hipoteca no terreno do empreendimento. Edificada a obra, aquela primeira matrícula correspondente ao terreno desdobra-se nas várias matrículas das unidades, cada qual absorvendo e servindo como pequena garantia da imensa dívida inicial que a incorporadora tem junto ao banco.

Havendo o pagamento integral do promitente-comprador da unidade autônoma, agora com matrícula individualizada, a incorporadora deveria utilizar esse valor pago para quitar sua dívida parcial com o banco, e assim livrar essa unidade da dívida hipotecária. Conforme a incorporadora vende as unidades e recebe o dinheiro dos compradores, paga o banco e libera as hipotecas das matrículas.

Contudo, diante de dificuldades financeiras, algumas construtoras não têm honrado com seus compromissos perante os bancos. Assim, não há baixa da hipoteca e, portanto, não pode ser entregue a matrícula.

O Judiciário já se deparou com essa questão e formulou entendimento pacífico[1] no sentido de que o banco não pode executar essa dívida contra o comprador/consumidor. Contudo, muitos bancos demoram em reconhecer isso e não liberam a hipoteca espontaneamente. Assim, a unidade pela qual você pagou continua, para fins públicos, em nome da construtora e servindo de garantia ao empréstimo perante o banco.

A solução para essa questão é clara. Uma ação comumente conhecida de “obrigação de fazer” ou “adjudicação compulsória” que tem o objetivo de que o juiz determine ao banco o cancelamento da hipoteca e à construtora que entregue a escritura em seu nome. Pode parecer que o risco de não ajuizar a ação agora não é alto, contudo, no caso de recuperação judicial ou falência da construtora, a dor de cabeça pode ser maior. Ao contrário, fazendo o quanto antes, é possível obter a escritura e, mais ainda, pedir que seja feita sob pena de multa diária (prazos que nem sempre a construtora e banco cumprem e, portanto, tais quantias inevitavelmente acabam se revertendo ao comprador).

Acreditamos que, com base nesses apontamentos, as dúvidas sobre a matéria sejam resolvidas, bem como você, consumidor, fique ciente de seus direitos e das obrigações das construtoras e bancos com a propriedade pela qual você comprou, pagou e, agora, quer ver em seu nome.

[1] Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Ricardo Chabu Del Sole - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil

NOVAS POSSIBILIDADES PARA GARANTIR A LOCAÇÃO

Segundo a Lei do Inquilinato (artigo 37) atualmente pode ser utilizado na locação as seguintes formas de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A novidade está na possibilidade de contratar um título de capitalização como alternativa na hora de alugar um imóvel comercial ou residencial, dispensando análise de crédito ou comprovação de renda.

Assim, o inquilino não precisa de um fiador.

A modalidade também é vantajosa para o proprietário do imóvel e para a imobiliária, que têm a garantia necessária para realizar o aluguel sem riscos.

O valor do título de capitalização é acordado entre o proprietário e o inquilino, sem a necessidade de um fiador envolvido, e deve ser quitado em um pagamento único.

Ao término do plano, o inquilino recebe 100% do valor constituído na reserva de capitalização. Esse serviço é oferecido por empresas como a PortoCap, por exemplo.

Outra possibilidade é utilizar o cartão de crédito para pagamento do aluguel. Empresas como a CredPago (que, inclusive, é uma startup catarinense), oferecem essa possibilidade, cobrando uma taxa de 8% (oito por cento) sobre o valor do aluguel, que será lançado em 12 (Doze) parcelas no cartão do inquilino e promete um aluguel simplificado, sem burocracia, com agilidade no cadastro e o recebimento em até 31 (trinta e um dias) após o aviso de inadimplência.

São alternativas boas para as duas partes que podem significar redução no custo com seguro fiança e, ainda, evitar o uso do fiador, e, por outro lado, a certeza de receber pela locação.

Letícia Mayara da Silva Reis Oliveira - Advogada atuante na cidade de Blumenau/SC e região.

Fonte: Artigos JusBrasil

A IMPORTÂNCIA DA PESQUISA DE MERCADO PARA A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

O valor absoluto de um bem não existe. Ele sempre se situa entre um valor mínimo e um valor máximo definidos pelo mercado. Mas, então, em uma transação como definir o seu valor justo e correto? O ponto de partida se encontra no próprio mercado, porque é nele que estão disponíveis os elementos que vão indicar os limites da abrangência desta faixa de valor.

A Engenharia de Avaliações é um ramo da engenharia que associa este conceito a um conjunto de normas técnicas, onde se destaca a série 14.653 da ABNT, que permite definir com exatidão o resultado a ser obtido, principalmente em uma avaliação imobiliária.

Entretanto, para se atingir esse objetivo são fundamentais o conhecimento e a sensibilidade do Engenheiro Avaliador. Isto porque, dependerão de seu comportamento no trabalho de campo a exatidão e confiabilidade do resultado. Destaca-se, então, além da vistoria minuciosa do bem objeto da avaliação, também, e principalmente, a pesquisa local que fornecerá informações e os elementos comparativos que indicarão o comportamento do mercado imobiliário na região onde se situa o bem avaliando.

Ocorre que atualmente temos nos deparado com a utilização da internet para produção de laudos na engenharia de avaliações, o que tem gerado um barateamento dos processos, mas uma imprecisão nas informações. As análises comparativas com vistas a obtenção de um resultado final, sem a presença do especialista na pesquisa de mercado acaba por prejudicar a precisão do laudo e, consequentemente, uma não confiabilidade no processo.

Para um bom resultado do laudo de avaliação, recomenda-se que essa pesquisa deva ser realizada preferencialmente a pé. Assim, a sensibilidade do avaliador lhe permitirá visualizar os imóveis em oferta, as imobiliárias que atuam na região, como também, identificar com os moradores locais aqueles que foram recentemente vendidos e colher também com eles indicações que podem ser valiosíssimas sobre os preços vigentes. É fundamental que nos laudos constem também fotografias tomadas pelo avaliador dos elementos comparativos coletados. Essa prática coibiu a atitude absurda de alguns anos passados quando se comparava a relação de imóveis a venda em determinada região ou, pior ainda, como hoje, se utiliza apenas uma pesquisa realizada na internet.

É imprescindível que o Engenheiro Avaliador utilize seus órgãos dos sentidos para consolidar, quando retorna do campo, a sua convicção de valor. Principalmente porque as normas lhe facultam transitar dentro de um Intervalo de Arbítrio para definir qual o valor final a ser atribuído ao bem que está avaliando.

A importância da avaliação técnica na revenda de imóveis está na segurança da transação como um todo, que se traduz na certeza de que o valor do imóvel foi obtido levando-se em conta todos os aspectos técnicos pertinentes e com pesquisa de mercado presencial.

José Carlos de Almeida - Engenheiro, empresário e diretor presidente da JC Engenharia de Avaliações.

Fonte: Comjustiça