IGMI-R AVANÇA 0,10% NOS PREÇOS DOS IMÓVEIS RESIDENCIAIS EM NOVEMBRO

O IGMI-R/ABECIP mostrou um pequeno avanço nos preços dos imóveis residenciais em novembro (0,10%), comparando-se com o mês de outubro. Com este resultado, o acumulado em doze meses do indicador, ainda que negativo em -0,76%, manteve pelo décimo segundo mês consecutivo a tendência de desaceleração nas quedas nominais (em outubro havia registrado -0,86%). Esta tendência aparece claramente no quadro abaixo, onde compara-se os acumulados entre janeiro e novembro para 2016 e 2017. Enquanto nos onze primeiros meses de 2016 o IGMI-R/ABECIP acumulava uma queda de -2,34%, no mesmo período de 2017 esta queda foi reduzida para -0,61%, sempre em termos de valores históricos. Levando-se em consideração a forte desaceleração dos índices de preços ao consumidor no período, o resultado em termos reais mostra uma recuperação ainda mais significativa.

Dentre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo merece destaque por apresentar a primeira variação positiva no acumulado em doze meses desde março de 2016. Curitiba e Salvador também apresentaram variações positivas nos preços dos imóveis residenciais acumulados em 12 meses no mês de novembro, dando sequência aos aumentos verificados a partir do segundo semestre do ano. No caso das demais capitais, todas com exceção de Recife apresentaram taxas de variações negativas nos acumulados em 12 meses, porém seguindo o padrão de desaceleração destas taxas negativas, indicando a perspectiva de estancamento nas quedas dos preços nominais de seus imóveis residenciais. Recife foi o único caso a apresentar uma aceleração nesta queda acumulada em 12 meses, passando dos -0,79% observados em outubro para -0,91 em novembro.

Entretanto, considerando o acumulado entre janeiro e novembro, Recife mostra um resultado melhor em 2017 (-0,95%) quando comparado ao de 2016 (-1,48%), indicando que apesar do resultado na margem a tendência também pode ser de alguma recuperação para os preços dos imóveis residenciais na cidade. As demais capitais também apresentaram um melhor desempenho na comparação dos primeiros doze meses de 2017 contra o mesmo período de 2016, com exceção de Fortaleza e Goiânia. No entanto, estas foram as duas únicas cidades a mostrar resultados positivos no acumulado de janeiro a novembro de 2016, o que indica que o ajuste de preços observado no restante do país parece ter sido realizado com alguma defasagem nestas duas capitais. 

A dinâmica dos preços dos imóveis residenciais no Brasil apresenta uma lenta melhora em termos nominais, potencializada em termos reais pela contínua queda nos índices de preços ao consumidor e no atacado. Os últimos resultados relativos ao nível de atividade da construção civil no país corroboram este desempenho dos preços dos imóveis residenciais, caracterizando uma defasagem com relação ao ciclo de crescimento iniciado no primeiro trimestre de 2017. A recuperação do setor deve manifestar-se de forma mais clara na medida em que este crescimento ganhe impulso, para o que vem colaborando o aumento gradativo da renda e a continuidade da queda nas taxas de juros.

Fonte: ABECIP

O NOVO PROCEDIMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL APÓS A LEI 13.465/17

I - INTRODUÇÃO

No dia 17/07/2017 foi sancionada a Lei nº 13.645/2017, que modificou diversas outras leis na área do Direito Imobiliário. Dentre as modificações e inovações, a nova lei trouxe a figura do condomínio de lotes, inseriu a figura do direito real de laje e modificou as regras da alienação fiduciária de imóvel.

Neste artigo vou tratar especificamente sobre as novas regras da alienação fiduciária de imóveis.

Antes de explicar o tema, é importante observar que as modificações da legislação facilitaram a vida das construtoras e incorporadoras, de modo que o procedimento ficou mais rigoroso e duro para aquele que compra o imóvel, caso se torne inadimplente com as obrigações.

Note que em momento algum ocorre a participação do Poder Judiciário. Ou seja, o procedimento de cobrança não vai parar na justiça, nas mãos de um Juiz. Tudo é feito de forma extrajudicial, no Cartório de Registro de Imóveis.

II - O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL?

Ultrapassada a introdução, é preciso esclarecer o que é a alienação fiduciária e por que é importante que você conheça as regras trazidas em Julho de 2017.

Pois bem. A alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário), até que pague a dívida.

Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não mais lhe pertence. Uma vez paga a dívida, o devedor, automaticamente, volta ser o proprietário da garantia. Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do bem, poderá, rapidamente, reaver a posse direta das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.

Note que é diferente da hipoteca, procedimento em que há a necessidade da participação do Poder Judiciário.

Quando se compra um imóvel na planta, por exemplo, este instituto tem sido muito utilizado por sua segurança e celeridade.

A Lei que regula o procedimento é a Lei nº 9.514/1997.

III - PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL NO CASO DE INADIMPLEMENTO - CONSIDERANDO AS ALTERAÇÕES DA NOVA LEI

Para efeito ilustrativo, imagine-se que o devedor (fiduciante) não paga em dia suas prestações de seu financiamento imobiliário (sendo utilizado da alienação fiduciária de imóvel).

Após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, ocorre a constituição em mora do fiduciante, de modo que ele é notificado pra pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança.

E quando se menciona todos os valores, leia-se os vencidos e os que se vencerem até a data do pagamento, conforme o art. 26, §1º da Lei 9.514/97.

A notificação é realizada através do Oficial de Registro de Imóveis, que poderá delegar a atribuição ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do notificado.

De forma que o próprio oficial do cartório (de registro de imóveis ou de títulos e documentos) vai "notificar" o devedor do pagamento da dívida.

E se o devedor se esconder, se ocultar de alguma forma? A Lei 13.465/17 trouxe uma regra nova, segundo a qual quando o oficial houver procurado o devedor por duas vezes sem o encontrar, se houver suspeita de ocultação, ele poderá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no próximo dia útil, retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar.

E no caso de condomínios com controle de acesso (portaria), a intimação indicada acima poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Note que mesmo que o devedor se esquive de receber a intimação, não é possível alegar seu desconhecimento. Trata-se de uma medida que facilita o procedimento.

É possível, também, a citação por edital. O Oficial do cartório (Registro de Imóveis) publicará por 3 (três) dias em jornal local de grande circulação a citação do devedor, valendo como citado.

Após os 15 dias, há dois caminhos. O não pagamento da dívida ou o pagamento no cartório (purgação da mora no registro de imóveis).

Caso ocorra o pagamento no cartório, nos 3 dias seguintes, ocorre a entrega dos valores ao fiduciário, descontadas as despesas de cobrança e intimação.

No caso de financiamento com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (inclusive Minha Casa Minha Vida), a consolidação da propriedade se dá em 45 dias, levando-se em conta os 15 dias da notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, §1º da Lei.

No caso do não pagamento pelo devedor, ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário com o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio. O que quer dizer que se o devedor (aquele que comprou o bem) não pagar, no próprio cartório ocorrerá o procedimento para que a propriedade volte para aquele que "vendeu" o imóvel.

Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este promoverá público leilão para a alienação do imóvel. De modo que o imóvel ira a leilão para sua venda.

O primeiro leilão será pelo valor do imóvel indicado no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI, o que for maior (inovação do art. 39, parágrafo único da Lei).

Se neste primeiro leilão o maior valor oferecido for inferior ao valor do imóvel ( na forma do dispositivo anterior) será feito um segundo leilão em até 15 dias do primeiro. Este segundo, pelo valor mínimo do saldo devedor total e despesas, consideradas incluídas no valor as benfeitorias, que não dão direito de retenção.

Caso o valor da arrematação seja superior ao da dívida e das despesas, ocorre a entrega do valor que sobejar ao devedor.

Caso o valor da arrematação seja inferior ao da dívida e das despesas, fica o devedor exonerado, recebendo quitação da dívida em 5 dias.

As datas e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato.

IV - COMO ERA ANTES DA LEI 13.465/17

Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, o STJ havia alterado substancialmente o sentido da Lei 9.514/97, dificultando a recuperação do crédito.

O primeiro obstáculo a dificultar a recuperação do crédito era a aplicação do Decreto Lei 70/66 e conseguinte necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão. Entendia-se que era necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (REsp 1447687/DF e AgRg no REsp 1367704/RS).

Apesar de não mais se aplicar o Decreto-Lei 70/66, a Lei 13.465/17 trouxe disciplina propria para a comunicação dos leilões, de modo que serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme já explicado acima (art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97).

Outro obstáculo era a purgação da mora até a assinatura da arrematação (REsp 1.433.031/DF e REsp 1447687/DF).

V - CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Lei 13.465/17 chegou ao mundo jurídico em julho de 2017 e facilitou, em muito, a vida dos profissionais que vendem imóveis, se utilizando da figura da alienação fiduciária de imóvel, em especial as construtoras e incorporadoras. E dificultou a vida do comprador do imóvel, de forma que para este, é preciso saber realmente se conseguirá pagar integralmente seu financiamento imobiliário. Pois, como já afirmado, a retomada por parte da construtora é célere e dispensa a utilização da Justiça.

Fellipe Simões Duarte 

Fonte: Artigos JusNavigandi

PROBLEMA DA ENTREGA DE ESCRITURA DE IMÓVEL COMPRADO DE CONSTRUTORA

“Comprei meu imóvel da construtora, quitei o débito, recebi as chaves mas, quando me dei conta, percebi que não tinha a escritura. E agora?”

A pergunta acima, que pode ser comum a muitas pessoas que compraram imóveis de construtoras nesses últimos anos, quitaram seus respectivos débitos e não têm a escritura definitiva, é matéria antiga no Judiciário, mas que vem à tona apenas em épocas de crise econômica. E, coincidentemente, após através talvez o período mais turbulento de sua história recente, cresce nos tribunais discussão quanto à demora na obtenção da escritura definitiva e averbação na matrícula e quais desdobramentos isso pode ter para o consumidor.

Mas, antes de discorrer sobre esse tema, pergunta pertinente é: estando na posse do imóvel, porque buscar a escritura? Bom, a escritura e o registro na matrícula são os documentos que efetivamente demonstram a titularidade do imóvel, e são as formas mais eficazes e idôneas para comprovar propriedade. A ausência do registro na matrícula, por exemplo, pode levar à falsa impressão aos olhos de terceiros que aquele imóvel é de propriedade de outra pessoa que não o real adquirente (como no caso de contrato de gaveta). Assim, quitar o imóvel e não levar à registro na matrícula nem a escritura definitiva, tem o mesmo peso de não levar ao conhecimento do restante da sociedade que o imóvel é, de fato, seu.

Quando da incorporação imobiliária, a construtora, via de regra, dá um prazo para que a escritura definitiva e o registro sejam realizados, prazo este comumente acordado (ou imposto, dependendo do caso) em 180 dias da quitação e instalação de condomínio.

Ocorre que, como é o caso recente que começa a aparecer nos tribunais, nem sempre esse prazo é respeitado. Ou seja, caso o consumidor tenha comprado o imóvel na planta para, ao longo da construção, vê-lo valorizar-se e, assim, vender quando pronto, fica sem os documentos necessários ao registro da futura venda. Sem isso, perde o negócio.

Contudo, importante se perguntar porque a construtora não realizaria a entrega da escritura. E é aqui que a questão fica mais complicada. Ainda que abaixo tal ponto seja explicado, desde já deixamos a resposta: não há entrega de escritura imediata porque o seu imóvel está em garantia com um banco. Explicamos:

É muito comum, para construir um empreendimento, a incorporadora tomar dinheiro no mercado. Os bancos, como principais financiadores, emprestam essas vultosas quantias, sendo que, como garantia, constituem hipoteca no terreno do empreendimento. Edificada a obra, aquela primeira matrícula correspondente ao terreno desdobra-se nas várias matrículas das unidades, cada qual absorvendo e servindo como pequena garantia da imensa dívida inicial que a incorporadora tem junto ao banco.

Havendo o pagamento integral do promitente-comprador da unidade autônoma, agora com matrícula individualizada, a incorporadora deveria utilizar esse valor pago para quitar sua dívida parcial com o banco, e assim livrar essa unidade da dívida hipotecária. Conforme a incorporadora vende as unidades e recebe o dinheiro dos compradores, paga o banco e libera as hipotecas das matrículas.

Contudo, diante de dificuldades financeiras, algumas construtoras não têm honrado com seus compromissos perante os bancos. Assim, não há baixa da hipoteca e, portanto, não pode ser entregue a matrícula.

O Judiciário já se deparou com essa questão e formulou entendimento pacífico[1] no sentido de que o banco não pode executar essa dívida contra o comprador/consumidor. Contudo, muitos bancos demoram em reconhecer isso e não liberam a hipoteca espontaneamente. Assim, a unidade pela qual você pagou continua, para fins públicos, em nome da construtora e servindo de garantia ao empréstimo perante o banco.

A solução para essa questão é clara. Uma ação comumente conhecida de “obrigação de fazer” ou “adjudicação compulsória” que tem o objetivo de que o juiz determine ao banco o cancelamento da hipoteca e à construtora que entregue a escritura em seu nome. Pode parecer que o risco de não ajuizar a ação agora não é alto, contudo, no caso de recuperação judicial ou falência da construtora, a dor de cabeça pode ser maior. Ao contrário, fazendo o quanto antes, é possível obter a escritura e, mais ainda, pedir que seja feita sob pena de multa diária (prazos que nem sempre a construtora e banco cumprem e, portanto, tais quantias inevitavelmente acabam se revertendo ao comprador).

Acreditamos que, com base nesses apontamentos, as dúvidas sobre a matéria sejam resolvidas, bem como você, consumidor, fique ciente de seus direitos e das obrigações das construtoras e bancos com a propriedade pela qual você comprou, pagou e, agora, quer ver em seu nome.

[1] Súmula 308 do C. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Ricardo Chabu Del Sole - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil

NOVAS POSSIBILIDADES PARA GARANTIR A LOCAÇÃO

Segundo a Lei do Inquilinato (artigo 37) atualmente pode ser utilizado na locação as seguintes formas de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A novidade está na possibilidade de contratar um título de capitalização como alternativa na hora de alugar um imóvel comercial ou residencial, dispensando análise de crédito ou comprovação de renda.

Assim, o inquilino não precisa de um fiador.

A modalidade também é vantajosa para o proprietário do imóvel e para a imobiliária, que têm a garantia necessária para realizar o aluguel sem riscos.

O valor do título de capitalização é acordado entre o proprietário e o inquilino, sem a necessidade de um fiador envolvido, e deve ser quitado em um pagamento único.

Ao término do plano, o inquilino recebe 100% do valor constituído na reserva de capitalização. Esse serviço é oferecido por empresas como a PortoCap, por exemplo.

Outra possibilidade é utilizar o cartão de crédito para pagamento do aluguel. Empresas como a CredPago (que, inclusive, é uma startup catarinense), oferecem essa possibilidade, cobrando uma taxa de 8% (oito por cento) sobre o valor do aluguel, que será lançado em 12 (Doze) parcelas no cartão do inquilino e promete um aluguel simplificado, sem burocracia, com agilidade no cadastro e o recebimento em até 31 (trinta e um dias) após o aviso de inadimplência.

São alternativas boas para as duas partes que podem significar redução no custo com seguro fiança e, ainda, evitar o uso do fiador, e, por outro lado, a certeza de receber pela locação.

Letícia Mayara da Silva Reis Oliveira - Advogada atuante na cidade de Blumenau/SC e região.

Fonte: Artigos JusBrasil

A IMPORTÂNCIA DA PESQUISA DE MERCADO PARA A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

O valor absoluto de um bem não existe. Ele sempre se situa entre um valor mínimo e um valor máximo definidos pelo mercado. Mas, então, em uma transação como definir o seu valor justo e correto? O ponto de partida se encontra no próprio mercado, porque é nele que estão disponíveis os elementos que vão indicar os limites da abrangência desta faixa de valor.

A Engenharia de Avaliações é um ramo da engenharia que associa este conceito a um conjunto de normas técnicas, onde se destaca a série 14.653 da ABNT, que permite definir com exatidão o resultado a ser obtido, principalmente em uma avaliação imobiliária.

Entretanto, para se atingir esse objetivo são fundamentais o conhecimento e a sensibilidade do Engenheiro Avaliador. Isto porque, dependerão de seu comportamento no trabalho de campo a exatidão e confiabilidade do resultado. Destaca-se, então, além da vistoria minuciosa do bem objeto da avaliação, também, e principalmente, a pesquisa local que fornecerá informações e os elementos comparativos que indicarão o comportamento do mercado imobiliário na região onde se situa o bem avaliando.

Ocorre que atualmente temos nos deparado com a utilização da internet para produção de laudos na engenharia de avaliações, o que tem gerado um barateamento dos processos, mas uma imprecisão nas informações. As análises comparativas com vistas a obtenção de um resultado final, sem a presença do especialista na pesquisa de mercado acaba por prejudicar a precisão do laudo e, consequentemente, uma não confiabilidade no processo.

Para um bom resultado do laudo de avaliação, recomenda-se que essa pesquisa deva ser realizada preferencialmente a pé. Assim, a sensibilidade do avaliador lhe permitirá visualizar os imóveis em oferta, as imobiliárias que atuam na região, como também, identificar com os moradores locais aqueles que foram recentemente vendidos e colher também com eles indicações que podem ser valiosíssimas sobre os preços vigentes. É fundamental que nos laudos constem também fotografias tomadas pelo avaliador dos elementos comparativos coletados. Essa prática coibiu a atitude absurda de alguns anos passados quando se comparava a relação de imóveis a venda em determinada região ou, pior ainda, como hoje, se utiliza apenas uma pesquisa realizada na internet.

É imprescindível que o Engenheiro Avaliador utilize seus órgãos dos sentidos para consolidar, quando retorna do campo, a sua convicção de valor. Principalmente porque as normas lhe facultam transitar dentro de um Intervalo de Arbítrio para definir qual o valor final a ser atribuído ao bem que está avaliando.

A importância da avaliação técnica na revenda de imóveis está na segurança da transação como um todo, que se traduz na certeza de que o valor do imóvel foi obtido levando-se em conta todos os aspectos técnicos pertinentes e com pesquisa de mercado presencial.

José Carlos de Almeida - Engenheiro, empresário e diretor presidente da JC Engenharia de Avaliações.

Fonte: Comjustiça

PREÇO DO IMÓVEL DEVE SUBIR COM LANÇAMENTOS EM BAIXA

A recuperação das vendas de imóveis descolada de uma retomada nos lançamentos pode levar a um deficit de oferta e, assim, ao aumento dos preços de imóveis novos e para locação pelo Brasil.

A crise e o alto número de distratos (quando o cliente cancela a compra) forçaram as construtoras a segurar os lançamentos e investir na comercialização de seus imóveis em estoque.

Com isso, as vendas aumentaram 8,5% no terceiro trimestre do ano, ante mesmo período de 2016, e 3,4% no acumulado de 2017 até setembro, de acordo com levantamento da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) em 22 áreas do país.

A oferta final disponível – as unidades em construção ou prontas não vendidas, ou seja, o estoque – caiu 3,4% na comparação trimestral.

"Não temos dúvidas de que há demanda e, se a oferta final continuar caindo dessa forma, teremos um aumento de preços", diz Celso Petrucci, presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Cbic, responsável pela pesquisa.

No outro lado da balança, os lançamentos subiram 4,1% no terceiro trimestre, mas no ano acumulam queda de quase 13%. Segundo João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, um deficit na oferta é consequência da menor capitalização das empresas, que não conseguem erguer empreendimentos na mesma escala em que faziam, e da redução do empréstimo às construtoras.

Os preços em algumas regiões já estão pressionados. Na área metropolitana de João Pessoa, na Paraíba, o valor médio do metro quadrado passou de R$ 4.367 no segundo trimestre para R$ 8.245 no terceiro. No Distrito Federal, os preços foram de R$ 8.570 a R$ 9.193.

O peso maior tem sido sobre os imóveis de dois quartos porque, com a restrição no crédito imobiliário também à pessoa física, houve uma migração de demanda de apartamentos maiores para a tipologia mais em conta.

Dos lançamentos no país no terceiro trimestre deste ano, 65,3% tinham dois quartos, e a modalidade representou 60,8% dos imóveis vendidos no período. "Essa participação de dois e três dormitórios já foi quase meio a meio. Se continuar assim [vendas em alta e baixos lançamentos de três quartos], os preços dos imóveis maiores podem explodir", diz José Carlos Martins, presidente da Cbic.

Aluguel - A escassez de unidades entrando no mercado afeta também o aluguel. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o valor de novos contratos de locação reverteu a tendência de queda do primeiro semestre e em outubro acumulava alta de 0,7% em 12 meses.

Segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho dos corretores), os imóveis disponíveis para locação no Estado não serão suficientes.

"Se houver uma retomada da construção e mais imóvel novo, ajuda, porque o preço do aluguel pode cair com a procura por locação diminuindo um pouco."

 

Fonte: FOLHA DE S. PAULO

REGISTRAR O PRIMEIRO IMÓVEL COM 50% DE DESCONTO

Muitas pessoas não sabem, mas tem o direito a registrar o primeiro imóvel pagando apenas 50% do valor das taxas de registro e escritura. Para tanto, é necessário observar alguns requisitos. São eles:

1. Deve ser o primeiro imóvel;

2. Para fins de moradia;

3. Que tenha sido financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

O direito ao desconto é válido para todo o país, ele é previsto na Lei Federal nº 6.015 de 1973 – Lei de Registros Públicos. Para usufruir do direito o comprador deve apresentar documentos que comprovem os requisitos. Vale ressaltar que existem cartórios que apenas exigem do comprador a assinatura de uma declaração, alegando que preenche todos os requisitos.

Esse direito tem cunho social, pois visa incentivar as pessoas à providenciarem a escritura de seus imóveis. Já que tendo em vista o custo para a aquisição do imóvel, muitas pessoas deixam de providenciar essa etapa tão importante. Vale frisar que a escritura é documento essencial, pois, legalmente, a transferência de propriedade só é transferida mediando o registro do imóvel.

Mesmo com esse direito as pessoas acabam arcando com o valor integral por falta de conhecimento já que os cartórios não são obrigados a divulgar o desconto de 50%. Importante ressaltar que o comprador que não usufruiu do seu direito ao desconto e efetuou o registro no seu valor normal, posteriormente, não poderá solicitar reembolso sob hipótese alguma.

Então, acabou de realizar o seu sonho da casa própria? Solicite o seu desconto, é seu direito!

Katyusca Rocha - Acadêmica de Direito

Fonte: Artigos JusBrasil

DEPOIS DE SETE MESES EM QUEDA, PREÇO DO METRO QUADRADO BRASILEIRO VOLTA A SUBIR

Clique no gráfico para ampliar

O portal e aplicativo imobiliário Properati e o Hiperdados, software de gestão para incorporadoras, construtoras, imobiliárias e fundos imobiliários, elaboraram o relatório que traz a medição da variação dos preços médios do setor imobiliário no mês de outubro de 2017, bem como o comportamento do preço dos últimos doze meses. O levantamento é realizado pela plataforma da Hiperdados através de consulta em uma base de dados com cerca de um milhão e meio de imóveis anunciados no Portal Properati.

Segundo o medidor de preços Índice Properati-Hiperdados (IPH), o preço médio do metro quadrado dos imóveis à venda no Brasil subiu de 1,14%, entre os meses de setembro e outubro de 2017. A valorização era desejada pelo mercado, visto que, desde março deste ano, o valor do metro quadrado estava em constante queda.

Por conta disso, os valores acumulados ainda estão negativos. Se considerarmos apenas a variação ocorrida em 2017, o saldo é de -1,41%, mas se pegarmos os resultados dos últimos 12 meses, o metro quadrado brasileiro sofreu uma desvalorização de 2,72%.

Segundo a equipe de estatísticos da Hiperdados, esse não é um evento isolado, a onda de distratos já passou e essa constante queda de preços iria sofrer uma interrupção.

Em São Paulo (SP), o preço dos imóveis, depois de meses em queda, voltou a subir. No último levantamento, o metro quadrado da capital paulista havia caído, pela primeira vez, para abaixo dos R$ 8 mil, chegando a R$ 7.978. Agora, o preço teve uma valorização de 0,63% e está em R$ 8.028.

Embora tenha valorizado, o preço médio do metro quadrado paulistano ainda está inferior ao de Balnerário Camboriú (SC). A cidade catarinense continua ocupando o segundo lugar, com o metro quadrado custando, em média, R$ 8.905. Entre os meses de setembro e outubro, o preço em Balnerário Camboriú teve valorização de 2,1%, o que aumentou ainda mais a diferença em relação a São Paulo. Além disso, nos últimos 12 meses, os imóveis da cidade catarinense valorizaram mais de 10%.

Enfim, chegamos ao Rio de Janeiro (RJ). A cidade, que sempre esteve na contramão da tendência de queda, continua na primeira posição do ranking, com o metro quadrado mais caro do Brasil. Entre os meses de setembro e outubro, o preço médio da cidade subiu 0,94%, chegando a R$ 9.432. Neste ano, apenas entre os meses de junho e agosto a capital carioca teve queda no preço do seu metro quadrado, sendo que o valor havia diminuído apenas 0,09%. Dessa forma, o saldo do acumulado dos últimos doze meses é positivo para a capital carioca, com valorização de 10,58%.

O Índice Properati-Hiperdados (IPH) é avaliação mais abrangente do mercado imobiliário brasileiro, pois é calculado com base nos dados de 50 cidades brasileiras, o que representa a maior amostragem em pesquisas do setor. Todos os imóveis utilizados no cálculo da plataforma Hiperdados estão cadastrados no portal Properati

Das 50 cidades avaliadas, o valor do metro quadrado de 20 delas apresentou queda nos últimos doze meses. A cidade que sofreu maior desvalorização foi Cabo Frio (RJ), com -14,28%. Na outra ponta, a maior valorização foi encontrada em João Pessoa (SP), com 12,75%.

Fonte: EXAME

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E INCORPORADORAS

Incorporação imobiliária é a ação de localizar, negociar, dividir e comercializar terrenos, com ou sem imóveis construídos, ou ainda, com a oferta de imóveis na planta. Incorporadora é a pessoa jurídica que realiza essa atividade, embora pessoas físicas também possam realizá-la.

Isso significa que uma incorporadora não é uma construtora, mesmo que uma instituição possa acumular essas funções. A incorporação imobiliária diz respeito mais a uma questão de visão do que de execução, como uma espécie de estrategista. O empreendedor que se propõe a essa atividade precisa conhecer bem o mercado imobiliário e suas tendências.

Ao incorporador cabe treinar o olhar, a crítica e a capacidade de análise a fim de identificar as melhores regiões para investimento, o potencial de exploração desses locais, a viabilidade de estruturação e usufruto do terreno e os profissionais ou parceiros mais qualificados e apropriados para contratação, visando concretizar as ideias, uma vez que se mostrem passíveis de realização.

Além de comprar o terreno, providenciar o projeto de divisão e urbanização do espaço de acordo com a legislação e normas vigentes, contratação de pessoal para execução da obra e, quando no caso de construções, contratação da construtora para os imóveis, a incorporadora também comercializa, divulga e administra todas as questões relativas ao imóvel até que ele seja formalmente entregue ao comprador.

No caso de investidores, uma das grandes vantagens de investir em imóveis a partir de uma incorporadora é que ela geralmente se responsabiliza pela divulgação e outras formas de marketing referentes ao terreno negociado. Dessa forma, é uma preocupação a menos para o investidor, e, de qualquer maneira, a incorporadora terá um alcance maior nesse sentido do que ele teria, por tratar-se de uma empresa.

A infraestrutura arquitetada pela incorporadora no terreno do loteamento é outra vantagem relevante, tanto para quem investe quanto para quem busca por uma nova moradia. Diferente do que ocorre em outras circunstâncias, o espaço é planejado, a infraestrutura é nova e, no caso de uma empresa confiável e que preze pela qualidade, também é moderna. Sendo assim, o imóvel comprado ou a ser construído estará localizado em um espaço muito mais interessante do que a maioria dos imóveis localizados aleatoriamente nos municípios.

Atualmente, também é comum que as incorporadoras busquem planejar loteamentos que proporcionem convivência harmônica com o meio ambiente em cidades que permitam a aliança entre a qualidade de vida e a prosperidade econômica por estarem em franca expansão.

Para identificar se uma empresa que atua com incorporação imobiliária é de fato competente e capaz de oferecer todas as vantagens que esse tipo de negociação compreende, é interessante procurar os consultores do empreendimento e tirar todas as dúvidas, buscar compreender porque você deveria investir ou comprar uma casa naquele local, dentre outras questões pertinentes.

Uma boa incorporadora também será uma ótima consultora e saberá fornecer todas as informações necessárias para que a negociação seja realizada com a certeza de que o negócio se adequa às necessidades do cliente. Além disso, algumas incorporadoras também oferecem o serviço de consultoria para investidores interessados em iniciar um empreendimento desse gênero.

Em resumo, uma incorporadora, além de atuar com a incorporação imobiliária, é uma especialista nesse ramo, capaz de planejar, elaborar, monitorar, administrar e orientar quanto a projetos urbanísticos no âmbito do mercado imobiliário.

Fonte: Incorpe

COMO OBTER ESCRITURA APÓS A MORTE DO VENDEDOR

Muitas vezes ao adquirir um imóvel o negócio é realizado mediante um contrato particular de compra e venda, onde o promitente vendedor e promitente comprador, de maneira justa e acordada aceitam as cláusulas nele contida.

Firmando o contrato entre as partes, este irá garantir o direito do promitente comprador da posse do imóvel, e após a quitação do contrato a realização da escritura definitiva o registro no Registro de Imóveis como dispõe os artigos 1.227 e 1.228, ambos do Código Civil:

Artigo 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Artigo 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Ocorre que, após a quitação do contrato, o promitente comprador procura o promitente vendedor para a realização da escritura - transmissão da propriedade, e recebe a notícia que este faleceu há algum tempo.

Diante desse impasse, o promitente comprador poderá conseguir a transmissão da propriedade com a propositura da ação de adjudicação compulsória, ou seja, é o pedido feito ao juiz para legitimar do contrato de compra e venda e posteriormente a expedição da Carta de Adjudicação para a lavratura da escritura no Registro de Imóveis, como monta o artigo 1.418 do Código Civil:

Artigo 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Assim, caso o promitente vendedor venha a falecer ou se os herdeiros se recusarem a assinar a escritura pública de compra e venda, esse embaraço poderá ser solucionado através da ação de adjudicação compulsória.

Débora May Pelegrim - Bacharel em Direito pela Universidade do Sul de Santa Catarina e colaboradora do Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados na área de Direito de família e sucessões.

Fonte: Revista consultor Jurídico

AGORA A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL FICOU MAIS FÁCIL

O Novo Código de Processo Civil trouxe um grande avanço na desjudicialização e no fomento à regularização de muitos imóveis espalhados pelo país, admitindo, sem prejuízo da via judicial, o reconhecimento da usucapião em cartório, instituto denominado usucapião extrajudicial (também conhecida por usucapião administrativa).

A usucapião extrajudicial foi acrescentada à Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), por meio do art. 216-A, no qual foi descrito um rito próprio que se inicia com a obrigatoriedade da lavratura de uma ata notarial em um cartório de notas, documento em que o tabelião atesta o tempo de posse do interessado com base em documentos apresentados e a situação de fato, e termina com o registro da propriedade junto ao Oficial de Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, após acurada análise da documentação e requisitos obrigatórios de cada modalidade de usucapião existente na legislação.

Entretanto, a referida lei condicionou o registro da usucapião extrajudicial à concordância expressa daquele que tem o nome registrado na matrícula do imóvel usucapiendo, ou seja, o proprietário, bem como dos donos dos imóveis vizinhos.

O detalhe é que, caso nenhuma das mencionadas pessoas se manifestassem, a Lei presumia a discordância e a consequente impossibilidade do reconhecimento da usucapião perante o Registro de Imóveis, devendo o procedimento ser remetido à via judicial.

Essa presunção de discordância obstava inúmeros pedidos extrajudiciais de usucapião, já que, via de regra, é difícil obter a anuência do proprietário e das demais pessoas, em razão das dificuldades de localização das mesmas pelas dimensões continentais do país e do lapso temporal que é condição indispensável para a própria usucapião.

Diante do limitado efeito gerado pela usucapião extrajudicial e a evidente necessidade de regularização de imóveis que se encontram sob domínio de possuidores, foi publicada no Diário Oficial da União a Lei Federal 13.465, de 11 de julho de 2017, que reparou especialmente a condicionante relativa à anuência do proprietário e confrontantes, o que possibilitará alcançar o propósito de oficializar a propriedade de muitos cidadãos e resgatar os imóveis que atualmente se encontram fora do mercado imobiliário e alimentam uma perigosa prática de transações informais.

Em suma, a referida Lei alterou o § 2º do art. 216-A para dispor que a ausência da manifestação do proprietário do imóvel na matrícula, bem como dos proprietários vizinhos, importará concordância, não mais sendo um impedimento ao registro da usucapião extrajudicial, como se verifica no texto legal, abaixo reproduzido;

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.

Com a elogiosa alteração legislativa, caso não seja possível a obtenção das assinaturas do proprietário do imóvel ou dos vizinhos na planta e memorial descritivo, o Oficial do Registro de Imóveis irá notificá-los para se manifestarem em 15 (quinze) dias, ainda que seja por edital. Verificado o prazo sem resposta, o Oficial dará prosseguimento ao registro, desde que os demais documentos estejam em ordem.

Além da referida modificação, resumem-se abaixo, as demais alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, em destaque:

REDAÇÃO ANTERIOR	LEI 13.465/2017
Art. 216-A…	Art. 216-A…
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;	I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;	II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ouna matrícula dos imóveis confinantes;
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância	§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como concordância.
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso	§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
	§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º deste artigo.
	§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, de modo que é dispensada a notificação de todos os condôminos.
	§ 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
	§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.
	§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial que obedecerá, no que couber, ao rito previsto nos arts. 381, §5º, 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 – Código de Processo Civil.

Assim, caso tenha interesse me fazer a usucapião extrajudicial, recomenda-se ir a um Cartório de Notas para fazer uma ata notarial a fim de atestar o tempo de posse no imóvel e, em seguida, procurar um advogado para apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao Registro de Imóveis.

Rafael Depieri e Isaque Ribeiro
Fonte: CNB/SP / Portal do RI

A COMISSÃO DE CORRETAGEM NOS DISTRATOS - UMA LACUNA NO TEMA 938 DO STJ

Em resposta a enxurrada de ações nas quais, pleiteando a restituição dos valores cobrados a esse título, os promitentes compradores sustentavam que o pagamento das despesas com intermediação e corretagem é obrigação de quem atua como vendedor, as construtoras se defenderam alegando que, sendo a adoção desse mecanismo absolutamente lícita e regular, não se trata de um acréscimo, mas, sim, de mero repasse dos honorários do profissional cuja participação é imposta pelo decreto 81.871, de 29/7/78, despesas que a despeito de ser cobrada por fora ou somada ao preço, faz parte dos custos considerados para a fixação preço da venda. Destarte, partindo da premissa de que todo gasto havido com a produção de uma mercadoria pode e deve ser incluído no preço cobrado pela mesma, no julgamento da questão repetitiva instaurada sob o tema 938, o egrégio STJ firmou entendimento no sentido de que, desde que feita de maneira clara, inequívoca e expressa, é lícita a sistemática de venda por intermédio da qual a empreendedora transfere para o comprador a obrigação de pagar diretamente as despesas com intermediação e corretagem relativas ao negócio.

Pois bem, se para os casos em que a aquisição se efetivou não há dúvida de que, integrando o preço do imóvel, sem gerar qualquer prejuízo aos adquirentes o repasse das despesas com intermediação e corretagem se mostra lícito, o mesmo não se pode afirmar no atinente aos contratos em que, seja em razão da superveniência de fatos que impedem a sua conclusão, como, por exemplo, a redução de renda ou perda de emprego e, outrossim, do desequilíbrio derivado do fato de que, tornando-se financeiramente incompatível e sobremodo prejudicial, seja em razão de contemplar uma expectativa de supervalorização que não se consumou, ou, de ser reajustados com base no CUB ou INCC, indicadores que por largo tempo sustentaram percentuais superiores aos dos outros índices de inflação, o preço de venda, fixado dois ou três anos antes, se mostra maior que o praticado pelo mercado no momento da entrega.

Destarte, se a comissão de corretagem faz parte do preço de venda de imóvel e, como tal, pode ter o seu pagamento imputado ao comprador, sob pena de compactuar com o defeso enriquecimento sem causa, parece óbvio que, em caso de resolução, a mesma deve integrar o montante sobre o qual incide o percentual de retenção que, na redação da súmula 1 da Seção de Direito Privado do egrégio TJ/SP, se destina a compensar os "gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor", entretanto, não é isso o que tem ocorrido, pois, malferindo o entendimento firmado pelo STJ no IRDT designado como tema 938, com esteio na equivocada da premissa de que se trata de negócio autônomo, em sua maioria as sentenças tem ignorado o fato de que essas despesas foi paga pelo adquirente.

Ora, sendo irrelevante a circunstância do compromisso haver sido firmado com a finalidade de investimento, ou, com o propósito de moradia, a questão é que, se através de sistemática de venda que, exatamente por se tratar de mera forma oblíqua de cobrança de despesa que faz parte do preço, foi convalidada pela jurisprudência, a promissária vendedora transferiu para o promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento da remuneração devida aos corretores e à imobiliária que intermediaram o negócio, a qual como previsto pelo CRECI gira em torno de 6,0% (seis por cento) do preço do imóvel e, considerando os 30% que em geral devem ser pagos durante a período de construção, é a razão algébrica para o percentual de retenção ter sido fixado em 20% (20% de 30% = 6%), sob pena de indenizar a vendedora por gasto que ela não teve, esse despesa integra o montante pago por conta da aquisição.

E isso se deve à ausência de norma que regule, ou, como acorreu com a Lei Cidade Limpa, diante da impossibilidade de controle simplesmente se proíba a venda de imóveis na planta, já não bastasse não receber um único centavo pelo "empréstimo" do numerário empregado na construção de um imóvel em relação ao qual jamais foi proprietário ou exerce posse, não se quadra com um mínimo de lógica que, além de responder pela integralidade das despesas com propaganda, intermediação e corretagem, com o tisnado pretexto de indenizar prejuízo que absolutamente inexiste, mais 20% (vinte por cento) das parcelas pagas pelo promitente comprador seja graciosamente transferido para o patrimônio da promissária vendedor.

E nem pode cogitar, como os vendedores tentam justificar, que essa medida serviria para reparar as despesas "administrativas" e "tributárias", pois, tendo em mira que as vantagens auferidas com a graciosa utilização de dinheiro alheio decerto suplantam as despesas com a cobrança das parcelas e, outrossim, que os impostos e taxas recolhidos durante a fase de construção não dizem respeito ao contrato, mas, sim, à obra, portanto, farão parte do preço cobrado numa ulterior revenda, portanto, simplesmente porque não existem, os gastos que por mera presunção tem servido para justificar a retenção de substancial parte daquilo que foi pago pela malsinada aquisição deveriam ser objeto de cabal e efetiva comprovação.

Enfim, se o fato de fazer parte do preço do imóvel é o motivo pelo qual, em sede de incidente de resolução de demandas repetitivas, o egrégio STJ considerou regular o sistema mediante o qual as promissárias vendedoras transferem para os promitentes compradores a obrigação de pagar os despesas com propaganda, intermediação e corretagem, implicando em defeso enriquecimento sem causa, afigura-se sobremodo ilegal a forma como, dispensando a prova de existência de outras despesas passíveis de reparação, em casos nos quais esse expediente foi adotado seja indiscriminadamente autorizada a retenção de 20% do que foi pago.

Rogério A. Cardamone M. Caloi - Advogado especializado na área de contencioso civil e sócio do escritório Cardamone Ribeiro Sociedade de Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

FRAÇÃO IDEAL É PARA OBRA E NÃO PARA TAXA DE CONDOMÍNIO

Devido à falta de conhecimento de que a fração ideal criada pela Lei nº 4.591/64 – que regulamenta as incorporações em condomínios – destina-se a dividir as despesas de construção de unidades vendidas na planta, constata-se que milhares de edifícios compostos por apartamentos de cobertura, térreo e prédios comerciais de salas com lojas no térreo fazem a cobrança da quota de condomínio de maneira desequilibrada ao impor valores exagerados às unidades maiores.

A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, decidiu recentemente na apelação nº1.0024.08.140229-9/001, que o apartamento de cobertura deve pagar a quota de condomínio no mesmo valor que os demais apartamentos tipo, ao interpretar de maneira sábia e profunda a motivação do legislador que estipulou a divisão do rateio pela fração ideal, prevista no art.12 da Lei de Incorporação, na parte que trata do rateio da construção. O Desembargador Relator José Marcos Vieira destacou que “considere-se que a fração ideal se destine, prioritariamente à determinação de rateio de despesas de construção, a exemplo da incorporação imobiliária”.

O Relator Desembargador José Marcos Vieira, que foi seguido pelos Desembargadores Pedro Aleixo e Marcos Caldeira Brant, de maneira brilhante decidiram “É injusto que o condômino de uma cobertura pague a taxa de condomínio baseando-se invariavelmente no valor econômico do seu imóvel, devendo ser ressalvadas as despesas com custeio de manutenção das áreas comuns, que devem ser rateadas igualmente entre todos os condôminos. Regra do art. 24, da Lei 4.591/64.”

Maioria dos condôminos se beneficia ao penalizar cobertura

Como advogado atuante no mercado imobiliário há três décadas, defendo há 22 anos a tese que foi aceita no julgamento que compreendeu ser quase impossível o proprietário de uma cobertura conseguir alterar a convenção com 2/3 dos condôminos, pois essa maioria composta pelos proprietários dos apartamentos tipo, geralmente se recusa a aprovar um rateio equilibrado, já que se beneficia ao cobrar a mais da cobertura.

A regra prevista no art. 12, que foi reproduzida no art. 1.336 do Código Civil, utiliza a fração ideal para o rateio de despesas se mostra adequada somente quando todas as unidades têm o mesmo tamanho, o que era normal nas décadas de 50 a 80. Se uma unidade é maior, nada mais justo que seu proprietário pagar a mais pela construção, pois consome mais materiais e mão de obra. Ao ter maior valor, seu proprietário paga a mais o ITBI, além de anualmente pagar o IPTU acima do valor da unidade tipo, sendo absurdo confundir a quota de condomínio como se fosse um imposto.

Rateio não tem relação com tamanho do apartamento

No acórdão da 18ª Câmara Cível, o Desembargador Relator cita uma passagem do livro de dois doutrinadores de grande reconhecimento no meio jurídico, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves: “Os custos em regra, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas referem-se à manutenção das áreas comuns, aos pagamentos de impostos e funcionários”.

A mesma lei que regula a incorporação em condomínio, no artigo 24, esclarece que as despesas de conservação e manutenção do condomínio devem ser decididas na assembleia geral. Devem os condôminos agirem com boa-fé, de maneira a não criar divisão que venha a penalizar qualquer unidade, tendo em vista que deve-se pagar pelo que se utiliza ou que está à sua disposição, ou seja, de maneira igualitária, já que ninguém tem direito de utilizar os serviços e empregados mais do que outro vizinho.

Os Desembargadores esclareceram que o rateio das despesas das áreas comuns deve ser igualitário, pois todas elas são utilizadas do mesmo modo pelos moradores dos apartamentos tipo ou de cobertura. O acórdão determina: “Assim, considerando-se a taxa de condomínio no tocante à obrigação resultante de despesas “de custeio”, bem como de manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, salários, dentre outras correlatas não deve aplicar o rateio baseado no critério das frações ideais. É que, tratando-se de áreas que possuem uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar proporcionalidade às frações ideais”.

Divisão mais justa

Dessa maneira, fica claro que os proprietários de apartamentos de cobertura e térreo que são prejudicados pela negativa dos proprietários dos apartamentos tipo, que se aproveitam por serem maioria para se recusarem a alterar a convenção, podem buscar uma divisão mais justa por meio de um processo judicial. O mesmo pode ser feito pelos proprietários de lojas térreas que são obrigados pelos proprietários das salas nos prédios comerciais, a pagaram valores abusivos com base na fração ideal, sendo prudente serem assessorados juridicamente desde do início dos procedimentos para evitarem desgastes desnecessários nas assembleias gerais.

Kênio de Souza Pereira - Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.

Fonte: Emorar

LOCAÇÕES TÊM ASPECTOS PROCESSUAIS CONTROVERTIDOS

LOCAÇÕES TÊM ASPECTOS PROCESSUAIS CONTROVERTIDOS

A Lei 8.245/91 (Lei de Locações), além de disciplinar as principais regras de direito material aplicáveis às locações de bens imóveis urbanos, traz também normas de direito processual, porém sem esgotar o tratamento das infindáveis possibilidades de questões processuais que podem surgir em meio à análise de uma relação locatícia sob litígio judicial.

Em razão disso, frequentemente são invocadas normas gerais de direito processual para solucionar lides locatícias, seja porque omissa a lei especial, seja porque a disciplina desta não é incompatível com outros diplomas legais.

Visando a contribuir para a melhor compatibilização das possíveis normas processuais aplicáveis, foram selecionados alguns temas de relevante indagação prática, na busca de apresentarmos substrato teórico para o encontro da melhor resolução do caso concreto.

Antecipação dos efeitos da tutela final de despejo: Lei de Locações ou Código de Processo Civil?

O artigo 59, §1º da Lei 8.425/91 prevê uma série de hipóteses previamente definidas pelo legislador em que cabíveis o despejo liminar.

Assim, uma vez caucionado pelo locador o valor equivalente a três meses de aluguel, é possível a concessão do despejo, sem a oitiva da parte contrária, caso haja, em linhas gerais, (i) descumprimento de mútuo acordo firmado entre as partes; (ii) rescisão do contrato de trabalho motivador da locação; (ii) fim do prazo da locação para temporada; (iv) morte do locador sem deixar sucessor legítimo; (v) permanência de sublocatário no imóvel após finda a locação; (vi) realização de reformas urgentes determinadas pelo poder público; (vii) inércia do locatário na apresentação de nova garantia, quando a substituição se faz necessária nos termos da lei (artigo 40 da Lei de Locações); (viii) término do prazo da locação não residencial; (ix) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de garantia.

Apesar do detalhamento e da amplitude das hipóteses, elas não são suficientes para disciplinar todos os casos em que a demora do processo com a permanência do locatário no imóvel implicaria sérios prejuízos ao locador.

Basta pensar, por exemplo, em um contrato de locação com parcelas de elevada monta, celebrado com a previsão de fiança, mas no qual a locatária tornou-se inadimplente desde o primeiro mês de aluguel. Diante dos sérios indícios de que não haverá quantias suficientes ao adimplemento mensal das obrigações assumidas, seria extremamente prejudicial manter a locatária no imóvel de modo que a dívida aumentasse exponencialmente a cada mês, mas, em razão da garantia prestada, não seria possível a concessão da liminar com base no inciso IX do artigo 59, §1º, da Lei de Locações.

Para essa e outras questões, firmou-se a doutrina e a jurisprudência no sentido de que aplicáveis, cumulativamente às hipóteses do artigo 59, §1º da Lei 8.245/91, as previsões gerais sobre antecipação de tutela, antes constantes do artigo 273 do CPC/73, e agora disciplinada no artigo 300 do novo CPC.

Nesse sentido, esclarece Gildo dos Santos que “nada impede o deferimento da tutela antecipada em despejo, desde que preenchidos os requisitos legais de sua concessão. (CPC, artigo 273, I-II). O que não se pode nem se deve é repelir, de modo absoluto, as tutelas nas ações locatícias, sem antes verificar se estão presentes os pressupostos para que seja concedida. Afinal, a lei não veda que se atenda a pedido de tutela antecipada em despejo. É claro que se mostra incabível essa providência, que confere verdadeira execução provisória, por exemplo, no caso de despejo por infração contratual ou legal que, em regra, depende de audiência de instrução, por vezes até precedida de prova pericial, e, em outras hipóteses em que, logo se vê, não é viável a concessão antecipada de efeitos da sentença de mérito. Daí não se pode concluir, porém, que a tutela antecipada não seja viável em todo e qualquer caso de despejo.” [1]

Sylvio Capanema de Souza compartilha do mesmo entendimento, afirmando que “A Lei do Inquilinato não afastou a incidência do Código de Processo Civil, aplicando-o, subsidiariamente, quando ela fosse omissa. Como se não bastasse, foi ela que desfraldou corajosamente a bandeira da efetividade do processo, na obsessiva preocupação de acelerar a solução dos conflitos. Não teria nenhuma lógica que a Lei do Inquilinato rejeitasse um sistema superveniente cujo objetivo precípuo é, justamente, abreviar o processo. Sempre entendemos que a Lei 8.425/91 recepciona a regra do artigo 273, tornando possível a antecipação da tutela de mérito, desde que presentes os seus pressupostos. Não é preciso ser um especialista em hermenêutica, para concluir que a regra do artigo 59 da Lei 8.245/91 não é incompatível com o artigo 273 do Código de Processo Civil e, muito ao contrário, elas se complementam, em benefício da efetividade do processo.” [2]

O Superior Tribunal de Justiça, da mesma maneira, já constatou que o rol do artigo 59, §1º, da Lei de Locações não é exauriente, e possui plena compatibilidade com o artigo 273 do Código de Processo Civil. [3]

Apesar de tal definição doutrinária e jurisprudencial ter se construído sob a égide do CPC/73, não há nenhum indício de que isso seja alterado pelo novo CPC. Pelo contrário, não só continuam sendo compatíveis as hipóteses de despejo liminar da Lei de Locações com as tutelas de urgência reguladas pelo novo CPC, mas também não se vislumbra impedimento para que seja aplicável também a tutela da evidência aos litígios nas relações locatícias.

Ação renovatória e cumprimento provisório de sentença

Questão de grande indagação reside em saber se é possível o cumprimento provisório das diferenças de aluguéis, ou seja: se, uma vez proferida a sentença reconhecendo o direito à renovação por um valor locatício diferente do que aquele relativo ao período anterior, pendente apelação sem a concessão do efeito suspensivo, seria possível iniciar o cumprimento provisório de sentença visando à cobrança das diferenças entre os valores pagos e os considerados devidos.

Parte da doutrina e jurisprudência entende que a cobrança da diferença só pode ser feita após o trânsito em julgado, sem possibilidade de cumprimento provisório. E isso costuma ser defendido com base no artigo 73 da Lei de Locações, que afirma que “renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.”

Ocorre que tal viés interpretativo acaba por fazer uma distinção que a própria lei não estabelece. Ao afirmar que a execução deve ser “de uma só vez” não há qualquer condicionante ao trânsito em julgado.

O artigo em referência veio apenas para facilitar o mecanismo de execução dessas diferenças, que passa a poder ser feita nos mesmos autos, bem como vedar o parcelamento da dívida em prestações mensais, impondo o pagamento de uma só vez.

A condicionante ao trânsito em julgado, portanto, inexiste, de modo que não há razão para se afastar a aplicação da disciplina geral sobre execuções provisórias, que passa a ser prevista nos artigos 520 e seguintes do novo CPC. Tal posicionamento é encontrado em julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por exemplo TJ-SP – Agravo de Instrumento 2194588-85.2014.8.26.0000 (36ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Sá Moreira de Oliveira – Julgamento: 27.11.2014) e TJ-SP – Agravo de Instrumento 2014762-36.2013.8.26.0000 (30ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Andrade Neto - Julgamento: 27.11.2013).

É preciso ressaltar que uma condicionante deste tipo está prevista para as ações revisionais de aluguéis, conforme preceitua o artigo 69 da Lei de Locações (“Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel”). Nesse caso, portanto, para que não haja interpretação contra legem, não será possível o cumprimento provisório de sentença.

Contudo, como bem preceitua Sylvio Capanema de Souza, “a cobrança das diferenças corrigidas, entretanto, só se admitirá a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel, o que não tem muita lógica, já que o recurso contra a sentença é recebido só no efeito suspensivo” [4]. Assim, de lege data, que haja alteração desse dispositivo, porque ele não mais se coaduna com as normas processuais em vigor, e sem que se encontre qualquer justificativa para que as relações locatícias, em meio a uma demanda revisional ou renovatória, recebam tratamento diverso, principalmente quando ela mesma retira como regra a suspensão como efeito do recurso de apelação (artigo 58, inciso V, da Lei de Locações).

Ação renovatória e comprovação do adimplemento do contrato de locação

Um dos requisitos para que seja configurado o direito à renovação da locação é a comprovação do exato cumprimento do contrato. Diante do fato de essa exigência estar prevista no artigo 71 da Lei de Locações, artigo que elenca os requisitos da petição inicial, muitos entendem que, sem a comprovação de plano do cumprimento do contrato de locação, o autor da renovatória seria carecedor do interesse de agir — interpretação que, de fato, é a que se depreende de uma análise literal da lei.

Não podemos nos olvidar, porém, de que o exame do interesse de agir é prospectivo, com base nas asserções formuladas pelo autor [5]. Até porque, sem a manifestação da parte contrária, não se saberá se o que o autor trouxe a título de “prova do exato cumprimento do contrato em curso” é suficiente ao preenchimento do requisito para fins de direito à renovação.

Diante desse cenário, a melhor interpretação indica que haja a exigência de alegação do cumprimento integral do contrato por parte do autor, juntamente com o acervo documental necessário a embasar essa alegação, o que será suficiente para entender preenchidos os requisitos de admissibilidade da petição inicial.

Porém, a efetiva valoração da prova documental e da realidade de que houve ou não cumprimento do contrato é matéria de mérito. Em termos práticos, isso significa dizer que a alegação do réu no sentido de que houve inadimplemento contratual pelo autor não enseja a extinção sem resolução do mérito, mas sim, se confirmada, julgamento de improcedência, como indica parte da jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (conforme, por exemplo, TJ-SP – Agravo de Instrumento n. 2087945-69.2015.8.26.0000 – 26ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Bonilha Filho – Julgamento: 25.06.2015; TJ-SP – Agravo de Instrumento n. 2164034-36.2015.8.26.0000 – 27ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Azuma Nishi – Julgamento: 15.09.2015; TJ-SP – Agravo de Instrumento n. 0081262-89.2011.8.26.0000 – 31ª Câmara de Direito Privado – Des. Rel. Adilson de Araujo – Julgamento: 21.06.2011).

Vale ressaltar que tal interpretação melhor se coaduna com as linhas valorativas adotadas pelo novo CPC, notadamente com o princípio da primazia da decisão de mérito, expresso no artigo 4º do novo CPC e corroborado por diversos artigos ao longo do Código, por meio do qual “deve o órgão julgador priorizar a decisão de mérito, tê-la como objetivo e fazer o possível para que ocorra” [6].

1 Locação e Despejo – Comentários à Lei 8245/91”, Editora RT, 6ª Ed, p. 415.
2 A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo”, 8ª ed., Forense, p. 267.
3 REsp 1207161/AL, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2011, DJe 18/02/2011.
4 A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo”, 8ª ed., Forense, p. 267.
5 José Roberto dos Santos Bedaque, “Efetividade do Processo e Técnica Processual”, 3ª ed., Malheiros, p.175. Vale ressaltar, contudo, que a visão não é uníssona na doutrina.
6 Fredie Didier Jr., Curso de Direito Processual Civil, vol. 1, 17ª ed, Juspodivm, p.136.

Hugo Crepaldi - Desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Fonte: Revista Consultor Jurídico