CAIXA LANÇA NOS PRÓXIMOS DIAS MEDIDAS DE INCENTIVO AO CRÉDITO IMOBILIÁRIO, DIZEM FONTES

A Caixa Econômica Federal vai anunciar nos próximos dias um novo pacote de medidas para ampliar as concessões de crédito imobiliário, disseram à Reuters duas fontes com conhecimento direto do assunto.

As medidas, aprovadas pelo conselho de administração do banco estatal na última terça-feira, incluem corte de juros nas linhas habitacionais com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), maior fonte de recursos do banco para financiar o setor.

Esta é a primeira medida abrangente de uma instituição financeira de repasse de juros menores ao tomador, após o Banco Central ter reduzido a Selic na semana passada, no primeiro corte da taxa básica em quatro anos.

O pacote da Caixa também deve incluir o aumento da cota financiável. Além disso, o maior financiador habitacional do país considera aceitar como parte da entrada imóveis com valor inferior a 100 mil reais, hoje o piso praticado pelo banco.

Consultada, a Caixa informou que há medidas em estudo para estimular o financiamento imobiliário, mas que ainda não houve definição a respeito.

Outra medida considerada pela Caixa é o uso de um sistema de amortização que mescla características das tabelas SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price.

Tradicionalmente, a Caixa usa apenas a SAC, entre outras razões porque o risco de inadimplência é menor, dado que o valor das prestações é cadente ao longo do tempo.

Porém, como as parcelas iniciais são maiores, especialmente num período de juros mais altos, muitas propostas de crédito têm sido recusadas, quando os proponentes não podem pagar uma prestação inicial superior a 30 por cento da renda familiar.

Como a tabela Price, de prestações constantes, tem parcelas iniciais menores, várias dessas propostas até então recusadas poderiam ser aprovadas pela Caixa. A contrapartida é que nesse sistema o juro total pago ao longo do financiamento é maior.

Por no passado ter sido alvo de processos judiciais questionando o uso da tabela Price, o banco ainda discute se vai adotar esse modelo misto.

As medidas vêm no momento em que o setor imobiliário segue amargando os efeitos da profunda recessão do país, com construtoras apurando números recordes de distratos e baixando preços para tentarem reduzir estoques. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) prevê que a atividade no setor neste ano seja a pior desde 2009.

Este será o segundo pacote de incentivos da Caixa ao setor imobiliários em pouco mais de três meses. Em julho, a Reuters antecipou medidas do banco para o setor, incluindo elevação do teto do valor de imóveis financiáveis, do percentual da cota e financiável para imóveis de valores maiores, além de condições facilitadas para construtoras.

A Caixa tem um orçamento original de 93 bilhões de reais para financiamento imobiliário em 2016, mas na primeira metade do ano só havia emprestado 39 bilhões de reais.

O governo federal prepara um grande evento para anunciar as medidas, com a presença do presidente Michel Temer, em meio aos esforços para melhorar as expectativas com a economia do país.

Fonte: Aluísio Alves / Investing.com

EVICÇÃO: UMA QUESTÃO DE DIREITOS

No setor imobiliário, diz-se que acontece a evicção quando há perda total ou parcial do imóvel em face de terceiro, possuidor de direito anterior, através de decisão judicial. O Código Civil, através do artigo 1.228, menciona que apenas o proprietário do imóvel pode dispor (alienar) o imóvel de sua propriedade. O mesmo acontece com a cessão da posse ou uso da unidade que serão válidas apenas se realizadas pelo possuidor legítimo.

Já o artigo 447 prevê que o vendedor deve garantir a legitimidade do direito do imóvel que será vendido e responde caso ocorra evicção. Em um exemplo fictício, uma pessoa vende um imóvel para outra. Supondo que um terceiro apareça na história, afirma ser o proprietário da unidade vendida e solicita a posse da propriedade. Caso seja realmente comprovado, aquele que comprou a unidade sofrerá a evicção e perderá o imóvel.

Nessa situação, o vendedor deverá ser responsabilizado pelos danos causados ao comprador do imóvel como consta no artigo 450 do Código Civil:

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I – à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II – à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III – às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Além do CC, o Novo Código de Processo Civil, no seu artigo Art. 125*, admite a denunciação da lide, promovida por qualquer das partes:

I - ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam;

II - àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo.

§ 1º O direito regressivo será exercido por ação autônoma quando a denunciação da lide for indeferida, deixar de ser promovida ou não for permitida.

§ 2º Admite-se uma única denunciação sucessiva, promovida pelo denunciado, contra seu antecessor imediato na cadeia dominial ou quem seja responsável por indenizá-lo, não podendo o denunciado sucessivo promover nova denunciação, hipótese em que eventual direito de regresso será exercido por ação autônoma. (*Texto atualizado pelo Editor)

As escrituras de compra e venda devem conter a clássica cláusula: “respondem os vendedores pela evicção de direito, pondo os compradores, a paz e a salvo de dúvidas ou contestações futuras”.

– Mas a prerrogativa à evicção opera de pleno direito, por força da lei, independente de cláusula expressa. De toda forma, o corretor consciente de sua obrigação deve exigir que na escritura conste tal cláusula, como uma forma preventiva de evitar que o vendedor possa alegar, futuramente, que o comprador tenha renunciado a tal direito, muito embora os artigos 448 e 449 do Código Civil dizem que tal renúncia deva ser feita de forma expressa – ressalta o especialista em Direito Imobiliário, Hamilton Quirino.

Ainda de acordo com o especialista, apesar dos casos de evicção não serem muito comuns, é preciso fazer um amplo trabalho de análise para evitar sua ocorrência e problemas futuros.

– Inicialmente, é preciso investigar não só o nome do vendedor como do(s) primitivo(s) dono(s). Ocorre eventualmente que uma pessoa com problemas na Justiça faça a venda para um conhecido, e este para outro conhecido e finalmente para a vítima. Assim, a pesquisa irá levantar não só um nome, mas dois, três, ou até mais, para detectar tal problema. Isso deverá ser uma preocupação do corretor, principalmente quando se observa que o vendedor comprou o imóvel em data recente, digamos nos últimos dois anos. Exemplificando: uma pessoa vende o imóvel e nada existe contra ele que impeça a lavratura da escritura. Mas pode ocorrer uma pendência importante contra o dono anterior da unidade que pode proporcionar uma futura anulação de ambas as negociações. É o típico caso da fraude contra execução e de fraude contra credores envolvendo o primitivo proprietário.

Deve-se pesquisar também a existência de eventuais ações judiciais no primitivo domicílio do vendedor, o que pode ser obtido pelo número do seu CPF e levar em conta eventual existência de união estável, pois imóveis adquiridos nesta situação podem ser objeto de ações de anulação de escrituras de compra e venda.

– Também é recomendado investigar a existência de ações, principalmente de natureza trabalhista, fiscal e societária, envolvendo empresa de que é titular o vendedor, pois poderá ocorrer a despersonalização da pessoa jurídica, atingindo bens alienados pela pessoa física, ainda que nada exista contra ele ou o imóvel na época da escritura de compra e venda – comenta Hamilton Quirino.

O princípio da boa fé

É importante ressaltar que a boa-fé é um dos pilares do Código Civil, que a protege de forma direta nos artigos 113, 187 e 422. Tratam-se de dispositivos que fundamentam eventual ação decorrente de uma evicção:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Por fim, destaca-se que o comprador não poderá perseguir o direito de indenização conferido pela evicção se tiver conhecimento que o imóvel pertence a terceiro, e não ao alienante, ou quando há imbróglio judicial sobre a unidade, já que dessa forma o adquirente terá que assumir os riscos inerentes ao litígio e não poderá buscar a indenização.

Alterações a partir da Lei 13.097/2015

Com a publicação da Lei 13.097 em janeiro de 2015, entre outras disposições, uma mudança de extrema relevância: a evicção só poderá ser reconhecida e atingir um comprador de imóvel quando as ações tiverem sido previamente averbadas na matricula deste imóvel.

Tal inovação legislativa proporciona mais segurança ao comprador no que tange à possibilidade de perda da unidade por motivo preexistente. Portanto, com a certidão atualizada da matrícula do imóvel, o comprador já terá condições de analisar se há ou não riscos da negociação imobiliária, caso concluída, ser atingida por uma ação jurídica anterior e ocorrer a evicção.

Mas é importante ter prudência e solicitar todas as certidões obrigatórias numa negociação imobiliária, já que trata-se de um período de transição. O artigo 61 da lei prevê que os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores à norma devem ser ajustados aos seus termos em até dois anos, contados do início de sua vigência, ou seja até o início de 2017.

Fonte: Revista Stand 

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL: USO ANORMAL DO IMÓVEL, VISTORIAS DE ENTRADA E SAÍDA

Trata-se sobre a questão da reparação por danos do imóvel locado em face do inquilino, bem como apresentação de solução para amparar as partes nesta situação.

Explicação: o inquilino devolve o imóvel sem a devida reparação. O locador solicita reparações e o inquilino diz que tais são indevidas.

Comumente, isso ocorre por erro de fechamento contratual de locação imobiliária, iniciando-se a confusão entre as partes: locador quer reparação e o inquilino (ex) diz que recebeu dessa forma, parecendo não ter fim esse desentendimento.

Afinal, qual (s) solução (s) para salvaguardar direitos para ambas as partes do contrato? 

Pois bem.

Cabe ao locador entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Quanto ao inquilino - locatário, este tem por obrigação entregar o imóvel no estado que recebeu, exceto as deteriorações do seu uso normal. 

Art. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Nessa oportunidade, deve-se ter noção da responsabilidade do locatário diante dos prejuízos materiais, contudo, o ônus da prova é incumbência do locador, por meio de laudo de vistoria com amplo contraditório. Sem o mesmo, resta prejudicado reparações do imóvel. 

Jurisprudência:

"A responsabilidade do locatário por perdas e danos causados ao imóvel depende da comprovação pelo locador (CPC, art. 333, I) do uso irregular do bem por aquele, pois o desgaste natural do imóvel deve ser suportado por este." "Ap. com revisão n. 0010794-55.2010.8.26.0576. TJSP).

"Locatários -Inexistência de laudo de vistoria de entrada que corrobore com a pretensão indenizatória - Competia aos Autores a comprovação de que as deteriorações existentes no imóvel teriam decorrido do uso anormal da coisa"(art. 333, I, do CPC)” ( Ap. n. 0001246-19.2010.8.26.0022, rel. Des. Berenice Marcondes Cesar, j. 14.5.2013 ).

“Cabe ao locador demonstrar, mediante prova pericial, a necessidade dos reparos reclamados, bem como a responsabilidade do inquilino pelos danos existentes quando da restituição do bem (CPC, art. 333, I). Singelos orçamentos, recibos de materiais e testemunho dos funcionários da imobiliária responsável pela locação, porque inidôneos para demonstrar o uso anormal, são insuficientes, para outorgar ao locador o direito à indenização pretendida” (Ap. n. 0001866-97.2010.8.26.0291, rel. Des. Clóvis Castelo, j. 27.2.2012).

Importante mencionar a responsabilidade do fiador pelos danos materiais cometidos pelo locatário, isso se o mesmo participar do laudo de vistoria, tanto de entrada, quanto de saída, conforme entendimento jurisprudencial:

“Locação Cobrança Reforma do imóvel mau uso despesas por conta do inquilino e do fiador Responsabilidade contratual Admissibilidade O inquilino e seu fiador são responsáveis pelo pagamento das despesas com a reforma do imóvel por força de cláusula contratual que prevê a devolução do imóvel no estado em que foi locado, especialmente quando ocorreu o mau uso da coisa” (Apelação número 528.785-0/0). 

No entanto, sugiro tais soluções: A) contrato de locação imobiliária por escrito, com cláusula sobre o estado do imóvel; B) laudos de vistoria de entrada e de saída, com assinaturas das partes e dos fiadores; C) Sem as ditas vistorias, fica inconsistente o direito de reparação por parte do locador.

Silvio Ricardo Maciel Quennehen Freire - Advogado

Fonte: Dubbio

QUAL O CRITÉRIO IDEAL A SER ADOTADO NA COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS?

Resumo:

O presente artigo visa de forma clara e sucinta esclarecer as dúvidas de condôminos e gestores de condomínios acerca dos parâmetros existentes destinados a cobrança das taxas condominiais.

Atualmente existem três modelos de cobrança, por fração ideal, por unidade e Misto ou Hibrido.

a) Cobrança por Fração Ideal:

É o modelo adotado pelo código civil conforme dispõe o Art. 1336, I que prevê que os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, se a Convenção não versar o contrário ou, se ela for omissa, esse modelo de cobrança é o mais adotado em todo mundo, no Brasil ganhou legitimidade com a Lei n.º 4.591/64, é reconhecida pela maioria como a regra mais equânime.

O que é Fração ideal?

É a parte inseparável, a fração ideal no solo e nas outras partes comuns que cabe a cada unidade imobiliária que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio e na escritura do imóvel.

Como é calculada a Fração Ideal?

A fração ideal é calculada dividindo-­se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-­se o resultado pela área construída de cada unidade.

Fração Ideal = A Área total do terreno (Ater) x Área da Unidade (Aund) dividido pela Área total das unidades (At und)

FI = (Ater x Aund)/ At und

O STJ não afastou a cobrança por Fração Ideal por considerá-la ilegal?

Na verdade é equivocada essa afirmação propagada pela mídia e alguns juristas mal intencionados afirmando que a decisão do STJ vedou o rateio por fração ideal, que levou milhares de pessoas aos tribunais para questionar a legitimidade da cobrança, quando na verdade o Tribunal não se manifestou sobre essa questão. Não houve sequer discussão de mérito nesse processo, pois o relator, entendeu que o recurso não reunia condições processuais para seguir, quero dizer que a defesa do condomínio mineiro pela inépcia ao não rebater todos os argumento da sentença não deu condições processuais para que o Superior Tribunal de Justiça decidisse o mérito, ou seja o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia já que o recurso não foi nem mesmo acolhido. Conforme pode ser atestado no link abaixo:

https://ww2.stj.jus.br/websecstj/decisoesmonocraticas/frame.asp?url=/websecstj/cgi/revista/REJ.cgi/MON?seq=28654726&formato=PDF

b) Cobrança por Unidade:

Esse modelo de cobrança muito defendido principalmente por moradores de coberturas prevê a cobrança em condição de igualdade para todas as unidades independentemente da área privativa, embasam-se fundamentalmente no fato do uso da área comum ser o mesmo sem qualquer tipo de vantagem ou acréscimo para quem possui maior propriedade, além da alegação de que tal critério supostamente fere o princípio da Isonomia.

c) Cobrança Mista:

A cobrança mista adota critérios de cobrança diferentes para Taxas Ordinárias e Extraordinárias, este modelo usa como critério para cobrança das Taxas Ordinárias (manutenção, obras necessárias e de conservação) a fração ideal e a cobrança por Unidade para as Taxas Extraordinárias que como o próprio nome diz são os gastos extraordinários que demandem captação de valores como (Substituição de equipamentos, Reformas, benfeitorias).

Os corolários dessa tese defendem que a adoção de critérios diferenciados é adequada em razão das benfeitorias realizadas mediante pagamento de taxas extraordinárias beneficiarem a todos condôminos sem distinção, pois geralmente os investimentos que justificam essas taxas são aproveitados por todos condôminos na mesma proporção independentemente do tamanho da sua fração enquanto as taxas ordinárias tem relação direta aos custos de seguro e consumo que são presumidamente maiores nas unidades com maior fração ideal e por isso devem ser cobradas de acordo com a fração ideal.

A cobrança por fração ideal me parece ser a mais equânime, veja que se eu tenho um apartamento maior, ele tem maior valor venal, poderá ser habitado por maior número de pessoas, o que consequentemente afetará o consumo, além de gerar maior proveito econômico nos casos em que é destinado à locação, consequentemente tem mais propriedade no todo, se houver um sinistro eu serei indenizado numa proporção maior do que aquele que tem um apartamento cuja metragem é inferior ao meu e assim por diante.

Danúbia Rodrigues dos Santos - Advogada, especialista em Direito Civil com foco em Imobiliário, Contratos, Consumidor e Cobrança Judicial e Extrajudicial.

COMISSÃO DE CORRETAGEM E O CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE FIRMADO COM IMOBILIÁRIAS

É comum que uma pessoa coloque o seu imóvel à venda em mais de uma imobiliária para que o seu objetivo (venda) seja alcançado de forma mais célere. Assim, vários corretores atuam com o mesmo foco. Entretanto, é válido esclarecer aos proprietários que quando queiram utilizar os serviços de mais de uma empresa não devem firmar contrato de exclusividade, para que não haja problemas no momento do pagamento da corretagem.

As ações de cobranças da corretagem são crescentes, pois as empresas nutrem o sentimento de que os seus trabalhos não foram reconhecidos. Porém, deve-se ponderar que, quando não houver contrato de exclusividade, a simples aproximação entre o comprador e o vendedor não dá azo ao recebimento da corretagem.

Nesse sentido, quando o profissional efetuar a intermediação da venda, com o alcance do negócio, é certo que o pagamento da corretagem é devido.

Contudo, caso o vendedor firmar negócio com o comprador, este apresentado por um corretor, sem exclusividade, o negócio poderá ser finalizado por outro profissional, que por sua vez será o beneficiado com a comissão.

O entendimento em destaque visa contemplar aquele que trabalhou para a concretização do negócio, eis que a comissão de corretagem não é gerada somente pela apresentação pessoal, mas sim pelo resultado útil do serviço, com a conclusão da venda do imóvel.

Com efeito, o contrato de exclusividade é o previsto no artigo 726, do Código Civil: Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Assim, de acordo com o dispositivo legal mesmo que o negócio seja entabulado entre as partes, sem sequer ter sido realizada a aproximação destas por um corretor, o profissional será beneficiado com a comissão em razão da exclusividade ofertada.

Portanto, o vendedor deve agir com cautela na hora de colocar o seu bem a disposição da imobiliária. Se optar por atribuir exclusividade à empresa, esta mesmo sem ter participação no negócio será legítima credora da comissão. De outro norte, caso não houver exclusividade na venda, o proprietário contemplará com o pagamento do serviço aquele que atendeu aos seus anseios e concluiu o negócio jurídico.

Sarah Ghedin Orlandin - Advogada do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados e pós-graduada em Direito Civil, Negocial e Imobiliário pela LFG.

Fonte: Portal VGV

IPTU NO MEU NOME SIGNIFICA QUE O IMÓVEL É MEU?

Um dos equívocos que vejo com mais freqüência no cotidiano profissional é o de pessoas que confundem a titularidade do IPTU com a propriedade do imóvel. Melhor explicando, ao contrário do que a maioria pensa, ter o IPTU não seu nome não significa que você já é o dono formal do imóvel.

Em direito imobiliário, existe um brocado, que emana da Lei[1], e que preconiza que “quem não registra, não é dono”.

Mas o que exatamente esse ditado popular quer dizer?

E a resposta é simples: significa que quem compra um imóvel e não faz escritura[2] da compra e registra essa escritura no cartório de imóveis não se torna dono do imóvel, ainda que tenham o IPTU no seu nome e tenha a posse[3] do imóvel.

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo cobrado pelos municípios e que incide sobre a propriedade ou posse de um bem imóvel[4]. A Lei autoriza, assim, que o município cobre o IPTU tanto do dono (proprietário) quanto de quem usa o bem há longo tempo (possuidor).

Desse modo, podemos afirmar com certeza que apesar de a regra ser o dono pagar o IPTU, não necessariamente o titular no cadastro municipal do IPTU é o dono do imóvel.

Como dito acima, a propriedade do imóvel se afere pelo registro imobiliário. Quer dizer: se você precisa saber quem é o dono de um imóvel, dirija-se ao cartório de imóveis perante o qual estiver matriculado o imóvel (se a sua cidade tiver mais de um[5]) e solicite uma “certidão da matrícula” do imóvel. Quem estiver informado como proprietário nessa certidão será o dono do bem.

E observe que eu disse “cartório[6]”. Isso porque as prefeituras costumam possuir cadastros imobiliários, mas quando se trata de conhecer o dono, é o cadastro do cartório de imóveis que interessa.

Você deve estar se perguntando: “Então pra que serve o maldito cadastro da prefeitura?”

E a resposta é novamente simples: apenas para cobrar o IPTU. Não é exatamente o foco do nosso texto o aprofundamento nesse assunto, mas com o passar do tempo os municípios descobriram que a maior parte dos imóveis não é regularizada no cartório de imóveis.

Assim, é comum que pessoas construam em lotes e não “informem[7]” ao cartório de imóveis que a construção ocorreu.

Em casos do tipo, no cadastro do cartório o imóvel continua sendo um lote e, na prática, no lugar já existe uma casa, ou até um prédio.

E como a área construída é uma das bases de cálculo do IPTU, de modo que quando maior a construção, maior o imposto, e como o fisco no Brasil jamais ‘dorme no ponto’, os municípios começaram a criar os próprios cadastros, paralelos aos dos cartórios de imóveis, apenas para cobrar impostos (e, na prática, confundir a população).

Existe, é bem verdade, uma pressão dos agentes envolvidos e a comunidade jurídica em geral, para unificar esses cadastros e simplificar a compreensão dos usuários.

Mas até que isso ocorra, a multiplicidade de cadastros continuará confundindo muita gente. E nós vamos, na medida do possível, tentando esclarecer os leitores e desfazer essas confusões.

Portanto, lembre-se: se precisar saber quem é o dono de um imóvel, procure no cartório de imóveis e não na prefeitura. E se o seu nome não constar no cartório como dono do seu imóvel, procure urgentemente um advogado especialista no assunto para se orientar, pois você corre sim orisco de perder o bem.

[1] Código Civil - Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

[2] O contrato dos bancos vinculados ao sistema financeiro de habitação tem o mesmo efeito da escritura pública.

[3] Posse, apesar de no popular ser utilizada como sinônimo de propriedade, na acepção jurídica são coisas bem distintas. Posse, para o direito, em rápidas e imprecisas linhas, é o uso direto, a aparência de dono do bem. No caso de imóveis, possuidor seria quem tem as chaves e é respeitado como se dono fosse, quem decide quem entra e quem sai do imóvel.

[4] Código Tributário Nacional - Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

[5] Normalmente, basta ter em mãos o número da matrícula, ou o endereço correto do imóvel ou uma guia de IPTU do imóvel que o próprio cartório informa se ele próprio é o responsável ou se está na circunscrição de outro cartório.

[6] O termo mais correto seria ‘ofício de registro de imóveis’ e não cartório de imóveis como é popularmente conhecido.

[7] Essa ‘informação’ ao cartório de imóveis é chamada, na linguagem registral, de averbação.

Adrualdo Monte Alto - Advogado, sócio sênior da Monte Alto Advocacia & Consultoria, bacharel em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais - UFMG, especialista em Direito Imobiliário pela Universidade Estácio de Sá.

Fonte: Artigos JusBrasil

REFLEXOS DO REGIME DE BENS NO DIREITO IMOBILIÁRIO

O regime de bens é o conjunto de regras e princípios que regulamentam aquisição, a fruição, a administração e a transmissão dos bens pelos cônjuges, definindo quais os direitos e deveres titularizados por cada um.

Pode ser escolhido através de pacto antenupcial, contrato solene firmado antes do casamento onde os nubentes definem o regime de bens. Na ausência de pacto antenupcial será atribuído o regime legal da comunhão parcial de bens.

A escolha do regime de bens dos cônjuges irradiará reflexos no âmbito do direito imobiliários sob diversos aspectos que passaremos a analisar.

1. Alienação: Necessidade de outorga conjugal

Determina o artigo 1.647 do Código Civil:

Art. 1.647 Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

(...)

A lei prevê a necessidade de concordância do outro cônjuge, exceto no regime de separação de bens, manifestada por uma autorização para o ato de alienação. A essa exigência dá-se o nome de outorga conjugal e, na sua ausência, não havendo suprimento judicial (art. 1.648 CC) o cônjuge prejudicado pode anular o ato (art. 1.649).

Aqui faz-se mister destacar que é comum pensar que a autorização é devida relativamente aos bens comuns, o que não procede.

Se o bem é comum, pertence a ambos e, desta forma, os dois devem efetivamente participar do ato na condição de alienantes, eis que são proprietários e quem é proprietário não anui e sim participa do negócio, ou seja, precisa alienar também.

A anuência é uma concordância e se faz necessária quando o bem é particular do cônjuge. Neste caso um cônjuge fará o negócio na condição de alienante e outro na condição de anuente.

A dispensa da outorga no regime da separação absoluta é foco de discussões.

A separação absoluta não é a convencional (art. 1.687 e 1.688 CC), na qual os cônjuges escolhem este regime e sim a separação legal (art. 1.641 CC) onde o legislador determina que o regime será o da separação de bens.

São os casos em que o intuito do legislador foi o de conferir proteção a alguém ou situação onde a comunicabilidade de bens pudesse vir a causar prejuízo a um dos cônjuges ou terceiros:

Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:

I - das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento;

II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos;

III - de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial.

Todavia, a polêmica reside na Súmula 377 do STF que dispõe: “No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento”. Ou seja, a súmula transforma a separação absoluta em um verdadeiro regime de comunhão parcial de bens.

Para os que defendem a aplicabilidade da súmula e a consequente comunicação dos bens adquiridos na constância do casamento, deve se providenciar a anuência do outro cônjuge nos casos de alienação dos bens adquiridos antes da vigência do regime de bens.

A súmula em questão foi de encontro com o objetivo do legislador, que era o de preservar o patrimônio em alguns casos. Resta evidente que para a efetiva separação dos patrimônios, somente se os nubentes optarem pelo regime da separação convencional.

2. Compra: Comunicabilidade dos bens adquiridos onerosamente

Nos regimes de comunhão (parcial ou total) os bens adquiridos na constância da união, a título oneroso, comunicam-se entre os cônjuges, conforme disposição do artigo 1.660 do Código Civil:

Art. 1.660. Entram na comunhão:

I - os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;

II - os bens adquiridos por fato eventual, com ou sem o concurso de trabalho ou despesa anterior;

III - os bens adquiridos por doação, herança ou legado, em favor de ambos os cônjuges;

IV - as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;

V - os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão.

Assim, em regra, os bens imóveis adquiridos pertencerão a ambos os cônjuges, salvo prova de que foi adquirido anteriormente ou se sub-rogados no lugar de bens particulares.

3. Locações

Em regra, a locação de bens imóveis pode ser ajustada por qualquer prazo, todavia, para prazos superiores a 10 anos, depende da vênia conjugal. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente, é o que dispõe a Lei 8.245/91, em seu artigo 3º:

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

No caso de divórcio e partilha de bens, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, conforme disposição do artigo 12 do mesmo diploma legal:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Estes são os reflexos que o regime de bens pode irradiar nos negócios jurídicos imobiliários de compra, venda e locações, por isso a importância de se conhecer e fazer sua escolha de forma prudente e consciente das possíveis consequências patrimoniais.

Janine Bertuol Schmitt - Bacharel em Direito pela Universidade de Santa Cruz do Sul, pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito.

Fonte: Artigos JusBrasil

ONU - DIA MUNDIAL DO HABITAT: MORADIA ADEQUADA DEVE ESTAR NO CENTRO DAS POLÍTICAS URBANAS

A moradia adequada é um direito humano universal e precisa estar no centro das políticas urbanas, assim como no centro físico das cidades, disseram oficiais das Nações Unidas nesta segunda-feira (3), em referência à edição 2016 do Dia Mundial do Habitat, a ser celebrado no dia 5 de outubro próximo.

“A rápida expansão não planejada de municípios e cidades significa um número cada vez maior de pessoas pobres e vulneráveis vivendo em condições precárias, sem espaço de moradia adequado ou acesso a serviços básicos como água, saneamento, eletricidade e serviços de saúde”, disse o secretário-geral da ONU, Ban Ki-moon, em mensagem para a data.

Mais da metade da população global já vive em áreas urbanas. Aproximadamente um quarto dessas pessoas vive em favelas ou assentamentos informais. “Elas frequentemente não têm acesso a oportunidades de trabalho decente e ficam vulneráveis a remoções forçadas ou a se tornar sem-teto. Fornecer acesso à moradia decente para todos é uma das prioridades da Nova Agenda Urbana”, que governos devem adotar na Terceira Conferência da ONU sobre Moradia, que ocorre este mês em Quito, no Equador, disse Ban.

Realizada a cada 20 anos, a conferência tem como objetivo refletir sobre o estado dos assentamentos humanos e sobre como as cidades do futuro devem ser. Com o mundo embarcando este ano na implementação da histórica Agenda 2030 para o Desenvolvimento Sustentável, atingir seus 17 objetivos irá depender, em grande parte, de as cidades e assentamentos urbanos serem mais inclusivos, seguros, resilientes e sustentáveis, disse o chefe da ONU.

“Neste Dia Mundial do Habitat, peço aos governos nacionais e locais, assim como tomadores de decisão nas cidades e comunidades em todos os lugares a manter a moradia no centro”, disse Ban, ecoando o tema da data este ano. “Garantir a dignidade e as oportunidades para todos depende de as pessoas terem acesso a moradia acessível e adequada”, acrescentou.

Em sua mensagem, Joan Clos, diretor-executivo do Programa das Nações Unidas para Assentamentos Humanos (ONU-Habitat), disse que “nossas cidades e moradias definem quem somos, de muitas maneiras”. “Elas determinam se teremos acesso a educação e oportunidades de emprego. Elas definem nossa capacidade de levar uma vida saudável e o nível de nosso engajamento na vida coletiva de nossa comunidade”.

“A moradia adequada é um direito humano universal e precisa estar no centro da política urbana”, disse, acrescentando que é parte do direito a um padrão adequado de vida, o que significa “muito mais do que ter quatro paredes e um teto”.

Para que uma casa seja adequada, é preciso levar em conta muitos fatores: onde está localizada, sua acessibilidade e a disponibilidade de serviços básicos como água, saneamento e drenagem, explicou, completando que, atualmente, mais de 1 bilhão de pessoas no mundo — principalmente nas favelas — não têm possibilidade de exercer seu direito à moradia adequada.

De acordo com estudo recente do Observatório Urbano Global do ONU-Habitat em colaboração com a Universidade de Nova York e o Instituto Lincoln, as moradias públicas representam menos de 15% dos tipos de moradias tanto nos países desenvolvidos como nos países em desenvolvimento. A tendência nas últimas duas décadas tem sido um aumento do custo da moradia, forçando pessoas a se mudar para cada vez mais longe, para as periferias das cidades, de forma a encontrar uma residência acessível.

A abordagem do mercado imobiliário claramente falhou em fornecer moradia acessível às pessoas pobres e de baixa renda. Onde a moradia é acessível, há políticas fortes e abrangentes que abordam o tema da acessibilidade. O que faz diferença é a coerência e a continuidade de uma política pública de perseguir a acessibilidade independentemente do nível de desenvolvimento do país ou o preço dos terrenos. Esta é a razão pela qual a moradia precisa estar no centro da política urbana, segundo o estudo.

Uma política de moradia acessível, se bem conduzida, pode se tornar não apenas a solução para um problema social e humanitário, mas também um poderoso instrumento para o desenvolvimento local e prosperidade. Pode ser e deve ser uma solução de “ganha-ganha”. Além disso, a moradia deve estar localizada no centro físico da cidade. “Neste momento, isso pode soar utópico, um sonho, mas ao contrário, é um passo urgente rumo a uma solução efetiva para os problemas mais urgentes de nossa sociedade moderna”, disse Ban.

É por isso que o Dia Mundial do Habitat coloca o foco na necessidade de melhorar a acessibilidade por meio de uma nova estratégia, chamada “moradia no centro”, declarou. “Só fazendo isso, seremos capazes de construir cidades que sejam de verdade para todos”.

Nos últimos 20 anos, apesar da crescente demanda, as políticas de moradia não foram priorizadas nas agendas de desenvolvimento nacional e internacional, declarou. Como resultado, a moradia adequada é amplamente inacessível para uma parte relevante da população mundial.

Fonte: ONU BR