QUANDO O CONDOMÍNIO SE NEGA A RECEBER O VALOR DA DÍVIDA, O QUE FAZER?

Um dos maiores problemas dos condomínios brasileiros é o alto índice de inadimplência, com a chegada do Novo Código de Processo Civil de 2015, cujo trâmite para exigir o pagamento da dívida em juízo foi simplificado, o que garantiu uma enorme segurança na esfera do Direito Condominial.

Tendo o título força executiva extrajudicial, a sua cobrança pela via judicial é feita em menos tempo do que se ele não tivesse este status, posto que não é necessário o ajuizamento de uma ação ordinária, onde há a fase de conhecimento, podendo o credor ingressar diretamente com a ação de execução para perseguir seu crédito.

Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor é citado já para efetuar o pagamento da dívida, dentro do prazo de três dias, sob pena de constrição patrimonial, regra esta que foi mantida pelo Novo CPC.

O acerto legislativo ao elencar as taxas e despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais — artigo 783, inciso VIII da Lei 13.105/2015 — se dá em razão de que o título executivo extrajudicial, expressando obrigação certa, líquida e exigível, é composto pelo conjunto da convenção de condomínio.

Desta situação se extrai o critério de divisão das despesas dentre as unidades autônomas condominiais — da ata de assembleia aprovando o orçamento, da discriminação do débito, bem como da data prevista para o seu vencimento. Já a sujeição passiva na execução decorreria do artigo 1.336 do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Assim, não há necessidade de um processo de conhecimento para declarar que o título é exequível, quando ele já contém todos os requisitos de existência de um título executivo, faltando apenas que a lei outorgue tal status.

Com a entrada em vigor do novo CPC, ocorreu um dos maiores avanços no ramo do Direito Imobiliário, que é a mudança na forma de cobrança judicial de contribuições condominiais, o que afastou a necessidade de o condomínio passar pelo moroso e desgastante processo de conhecimento para que receba seu crédito, bastando propor ação de execução de título executivo extrajudicial.

A unidade autônoma responde ou suporta pela integralidade dos débitos existentes, podendo ser leiloado para pagamento da dívida de condomínio, mesmo sendo o único bem do devedor.

Esta nova possibilidade, traz uma grande esperança para o condomínio para recuperar créditos devidos, por condôminos inadimplentes, possibilitando o recebimento seguro e rápido do valor devido de forma preferencial e atualizada.

Contudo, o problema se inverte quando é o condomínio que se nega a receber o valor devido. Em várias situações, tais como quando o síndico ou administrador possui problemas pessoais com o condômino inadimplente, quando não concorda com o valor a receber, ou mesmo de forma intencional, o condomínio, através de seu administrador ou conselho quer o despejo ou remoção forçada do devedor, utilizando muitas vezes de assédio moral contra o inadimplente.

O fato é que, tanto o condomínio tem o direito a receber o crédito devido, quando o inadimplente também tem o direito a pagar o valor devido, forçando ao condomínio um dever no recebimento em prol da boa convivência.

O credor tem o direito de receber e o devedor tem o dever de pagar. Porém, o inverso também é verdadeiro: o pagamento é um direito para o devedor tanto quanto o recebimento é um dever para o credor. Deixar de pagar significa entrar em mora, acarretando juros sobre o valor devido e até a inscrição do nome nas listas do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), do Serasa e do Banco Central, que são as referências para o mercado na hora de avaliar a idoneidade do cliente. E o bom pagador quer fugir dessas situações.

Há casos em que a lei autoriza o depósito judicial, “de quantia ou coisa devida”, por meio de ação de consignação em pagamento. O litígio sobre o objeto de pagamento é apenas uma das hipóteses em que a consignação é admitida. Ela serve para liberar o devedor de sua obrigação, ainda que de modo indireto e está prevista no Código de Processo Civil de 2015, no qual descreve no Art. 539. “Nos casos previstos em lei, poderá o devedor ou terceiro requerer, com efeito de pagamento, a consignação da quantia ou da coisa devida”. O tema já foi tratado em diversos julgamentos no Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Trata-se do depósito judicial ou bancário do que é devido, mecanismo que pode ser utilizado em diversas situações, não apenas quando houver discordância sobre o valor da dívida. O artigo 335 do Código Civil de 2002 prevê que a consignação é possível, ainda quando o credor não for conhecido, não puder ou não tomar a iniciativa de receber, se o credor for incapaz de receber, ou residir em local de acesso perigoso ou difícil ou se houver dúvida sobre quem tem legitimidade para receber.

No caso de parcela controvertida, a Segunda Turma do STJ entendeu que o credor pode levantar os valores consignados pelo devedor, sem prejuízo do seguimento do processo quanto à parcela controvertida da dívida (REsp 1.132.662).

Adroaldo Furtado Fabrício, em Comentários ao Código de Processo Civil, assevera que o devedor é titular de direitos. “E não somente o direito de apenas pagar nos limites do devido e não antes do vencimento. O devedor é juridicamente interessado na própria exoneração, porque a permanência do débito é uma situação constrangedora e potencialmente danosa”, explica o doutrinador. E conclui: “O direito não poderia deixar de proteger esse interesse do devedor na própria liberação, de modo que não há impropriedade em falar-se de um direito subjetivo à liberação”.

Desta forma, se o condomínio trouxer alguma dificuldade para o condômino, no ato da quitação das parcelas devidas, a justiça deverá ser acionada, garantindo ao devedor o direito de regularizar a sua situação junto ao condomínio. Poderá o condômino depositar em juízo o valor incontroverso, exigindo do condomínio o recebimento do valor e a confirmação da quitação provisória.

O fato é que, da mesma forma que todos devem contribuir com as despesas gerais ordinárias e extraordinárias para manutenção da infraestrutura condominial, o condomínio não pode se negar a receber o valor de quem quer efetuar a quitação, sob pena de responder civilmente em juízo por danos morais e materiais por tal conduta negligente e antiprofissional.

Bernardo César Coura - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial.

Fonte: Artigos Jusbrasil

É CRIME PEDIR O IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO E/OU FAMILIARES E NÃO USAR

Não raras vezes, o proprietário (retomante) após o término de um contrato de locação (de tempo inferior a 36 meses) ou até mesmo na vigência do contrato, solicita o imóvel de volta, alegando que fará uso próprio deste, ou então que o destinará a seus familiares, solicitação esta legal, conforme art. 47, inc. III da Lei do Inquilinato.

Contudo, esta solicitação com a desculpa permissiva em lei pode guardar um interesse econômico sombrio, visto que o proprietário não poderia reajustar o valor do aluguel do atual inquilino como assim desejasse, fazendo então este desocupar o imóvel para locar para outra pessoa com o valor que realmente almeja.

Porém, caso o proprietário requeira o imóvel do modo acima descrito e não faça uso deste dentro do prazo de 180 dias, contados da entrega do imóvel, estará cometendo o crime tipificado no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, crime este com pena de detenção de três meses a um ano.

Da mesma, forma comete o crime acima descrito o proprietário que retomar o imóvel, na forma do art. 47, III da Lei do Inquilinato, e não o usa pelo prazo mínimo de um ano, ou seja, se o proprietário retoma o imóvel e utiliza-se deste apenas por um mês colocando logo após o imóvel de volta no mercado também comete o crime em questão.

Vale lembrar que o referido crime é de ação penal pública incondicionada, assim noticiado o fato a Autoridade Policial ou ao Ministério Público, deverá ser aberta a persecução penal a fim de que se possa apurar a responsabilidade criminal do proprietário (retomante).

Por fim, mas não menos importante, além do cometimento da infração penal, o proprietário (retomante) que praticar a conduta descrita no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, além de responder criminalmente, poderá ter que indenizar o locatário (ou sublocatário) que se sentir prejudicado no valor de até vinte e quatro vezes do valor do último aluguel, conforme dispõe o parágrafo único do art. 44 da Lei 8.245/91.

REFERÊNCIAS

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, Direito imobiliário – Teoria e prática– 9.ª ed. – rev., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015.

SOUZA. Sylvio Capanema de, A lei do inquilinato comentada. – 8.ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2012.

VENOSA. Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18.10.1991 -12. Ed. – São Paulo: Atlas, 2013.

Jader Gustavo Kozan Nogueira - Advogado

Fonte: Artigos Jus|Brasil

ESPECIALISTAS DISCUTEM DISTRATOS E PERSPECTIVAS JURISPRUDENCIAIS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

O segundo painel do seminário Incorporação Imobiliária na Perspectiva do STJ, que aconteceu nesta quarta-feira (21) no Superior Tribunal de Justiça, abordou a questão dos distratos no mercado imobiliário, seus impactos econômicos e de que forma as decisões judiciais vêm tratando desse tema.

O presidente da mesa, ministro Antonio Carlos Ferreira, abriu o ciclo de palestras falando sobre a importância dos precedentes judiciais para a sociedade e para o mercado.

Segundo ele, as decisões judiciais indicam “um modelo seguro de conduta” e têm repercussão direta na atividade econômica, pois acabam sinalizando para os agentes do mercado onde e como melhor alocar seus recursos. 

“O mercado não é bom e não é mau, ele é racional. E a atividade empresarial evidentemente visa ao lucro, por isso a um cenário de incertezas, ou de insegurança jurídica correspondem medidas visando à redução das vulnerabilidades. Às vezes, a opção do empresário é deixar de operar, ou reduzir o seu volume de negócios, ou, pior ainda, considerar esse risco nos preços dos seus produtos”, afirmou.

Em seguida, o ministro Villas Bôas Cueva, primeiro palestrante, mencionou algumas decisões importantes do STJ que, segundo ele, geram “incentivos para a conduta daqueles que participam do complexo negócio jurídico que é a incorporação imobiliária”.

Dentre essas decisões, o magistrado destacou o tema dos danos morais em caso de atraso na entrega do imóvel. Para a jurisprudência do STJ, nessas situações, a indenização não é automática, pois o dano moral não é presumido. “Não basta alegar o dano, é preciso provar, ver caso a caso”, explicou.

Impacto

O encerramento do painel contou com a presença do empresário João Paulo de Matos e do advogado Antonio Ricardo Correa, especialista em direito imobiliário.

João Paulo ressaltou que o mercado imobiliário passa por uma crise sem precedentes e que a intenção das empresas do ramo não é lesar o consumidor, por isso a discussão deve considerar os distratos imotivados, em que a empresa não deu causa à rescisão.

De acordo com o empresário, os distratos trazem impacto para todas as categorias. A construtora tem prejuízo, os bancos perdem o interesse em investir no ramo e a sociedade sofre com as demissões de funcionários e a maior dificuldade para financiar a casa própria. “Para cada cem vendas, nós temos 40 distratos”, disse ele.

Por fim, Antonio Ricardo encerrou falando sobre a importância do cumprimento dos contratos e destacando a relevante atuação do STJ na construção de uma jurisprudência que fortaleça as relações de mercado e ao mesmo tempo proteja o consumidor.

Ambos pediram ao Judiciário penas mais duras para clientes que solicitam distratos sem causa e também a separação entre compradores que realmente têm dificuldades para quitar a dívida e aqueles que são meramente investidores e não estão com problemas financeiros.

Perspectivas jurisprudenciais

O terceiro painel do seminário foi sobre “Perspectivas jurisprudenciais da incorporação imobiliária”. O ministro Raul Araújo presidiu a mesa. Ele fez um apanhado sobre a atual jurisprudência do STJ, exemplificando como o tribunal tem dado suas decisões a respeito de temas que envolvem as questões do setor.

O ministro Moura Ribeiro relembrou os entendimentos firmados no STJ sobre a taxa de assessoria técnico-imobiliária (Sati), falou sobre as decisões a respeito dos danos morais por atraso nas obras e discorreu sobre a hipótese de resolução de contrato. “O Judiciário precisa caminhar de mãos dadas com os princípios constitucionais”, afirmou.

A promotora de Justiça Alessandra Garcia Marques, presidente da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCON), falou do ponto de vista do consumidor. Segundo ela, tanto as empresas quanto o Judiciário têm de fazer uma distinção entre consumidor e investidor. “Não podemos ter retrocessos na proteção ao consumidor”, afirmou.

A promotora disse ainda que o discurso da crise que atinge o setor imobiliário remonta ao começo do século passado. “A solução para a crise que afeta o setor imobiliário deve ser pensada a partir de duas normas intransponíveis que estão na Constituição Federal: o direito fundamental à moradia e o direito fundamental ao direito do consumidor”, disse.

Segurança jurídica

O desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) Werson Rêgo falou sobre a experiência daquela corte, que assinou pacto com o objetivo de oferecer mais segurança jurídica ao mercado imobiliário e evitar práticas abusivas previstas em cláusulas nos contratos de compra e venda de imóveis.

Segundo ele, é possível a utilização de novas ideias para diminuir a quantidade de demandas judiciais. “A chave para o equilíbrio é a segurança jurídica. Zelar pela segurança jurídica é defender a cidadania”, ressaltou.

No encerramento do terceiro painel, o advogado Carlos Mário Velloso Filho defendeu que o STJ firme novo entendimento a respeito da devolução de valores na questão do distrato. Ele sugere que os valores só sejam restituídos ao comprador quando a incorporadora conseguir vender novamente a unidade devolvida. “Assim, o STJ estaria preservando o direito do consumidor que desistiu, além de assegurar a realização dos sonhos de toda a comunidade dos demais adquirentes”, concluiu.

Fonte: Da redação (Justiça em Foco), com STJ

Para Advogado, Recente Decisão Do STJ Deve Aquecer Mercado Imobiliário

A Corte isentou de imposto o ganho de capital obtido sobre venda de imóvel quando usado para quitar outro bem de mesma natureza.

A isenção de IR sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel também vale para quitação de débito de um segundo imóvel já em posse do contribuinte. Assim definiu a 2ª turma do STJ em recente decisão. A decisão da Corte da Cidadania foi bem recebida pelo advogado Alberto Martins Brentano, sócio de Silveiro Advogados. Para o causídico, um dos motivos para a decisão é, justamente, proporcionar agilidade ao mercado imobiliário, aumentando a liquidez.

“A tendência é que esse entendimento do STJ seja mantido, tendo em vista a própria finalidade de regra de isenção do ganho de capital, na alienação por pessoas físicas de imóveis residenciais.”

A decisão do STJ é contrária ao que estabelece a Receita Federal. No artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05, a Receita excluía da isenção fiscal o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já adquirido.

O Tribunal, por sua vez, considerou legal o uso desse valor, quer esse já tenha sido previamente adquirido – como normalmente é praticado no mercado imobiliário – quer seja um imóvel adquirido posteriormente.

“Muitos contribuintes já vinham questionando a tributação desse capital na compra de um novo imóvel residencial. A maioria das pessoas físicas não possuem recursos para quitar desde logo um novo imóvel. Normalmente, ele é adquirido na planta, e o primeiro é alienado somente quando o novo está em vias de ser entregue. Na prática do mercado, a pessoa física primeiro adquire o imóvel novo e depois aliena o já possuído.”

Por: Silveiro Advogados

Fonte: Migalhas

DESRESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA

Inquilinos que se sentem prejudicados com o desrespeito ao direito de preferência podem pleitear ação por perdas e danos mesmo sem o registro prévio do contrato de locação na matricula do imóvel.

A posição de alguns ministros do tribunal é que o registro do contrato na matrícula do imóvel é prescindível. Segundo eles, basta comprovar juridicamente a condição de locatário, bem como a capacidade de aquisição do imóvel, para que existam fundamentos aptos a ensejar a proposição de ação por perdas e danos.

Apesar de considerar que a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é desnecessária, os julgados mostram que os ministros consideram imprescindível a averbação do contrato de locação, para provar o vínculo entre as partes e a real intenção de compra. (Grifo nosso)

As decisões dos ministros levam em conta a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre o assunto.

Fonte: Direito Net

CEF ANUNCIA TAXA DE JUROS "PERSONALIZADA" A PARTIR DO 2º SEMESTRE

A Caixa Econômica Federal pretende lançar, a partir do segundo semestre, taxas de juros personalizadas nos financiamentos imobiliários, informou o presidente do banco público, Gilberto Occhi, nesta terça-feira (6). 

A ideia do banco é cobrar menos de clientes com um perfil de risco melhor. Quem tiver garantias melhores para um montante menor de financiamento requerido, por exemplo, pagará taxas menores, afirma Occhi. "Esse modelo de definição de juros será lançado no segundo semestre, para juros de habitação mas também outros tipos de crédito", disse.

As taxas de juros da linha de crédito Pró-Cotista da Caixa - que usa recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) - variam de 7,85% (para clientes que tenham débito em conta ou conta-salário no banco) a 8,85% ao ano. Só podem ter acesso a essas taxas os trabalhadores com pelo menos três anos de vínculo com o FGTS. Além disso, eles precisam estar trabalhando ou ter saldo na conta do FGTS de pelo menos 10% do valor do imóvel. Já pelo SBPE, com recursos da caderneta de poupança, a taxa é de 10,49% ao ano.

A Pró-Cotista financia a compra de imóveis de até R$ 950 mil nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, e de até R$ 800 mil nos outros Estados. É a linha de empréstimo habitacional mais barata depois do Minha Casa, Minha Vida. Essa linha chegou a ser interrompida há pouco mais de um mês, por falta de recursos. A linha foi retomada posteriormente com o redirecionamento de 85% do montante destinado a uma das faixas do Minha Casa, Minha Vida.

Fonte: Bem Paraná

AS OBRIGAÇÕES PRÓPRIAS DO ADMINISTRADOR DE IMÓVEIS

A locação de imóveis guarda bastantes peculiaridades que podem ensejar desordens no bom desenvolvimento desta relação, se esta não for bem conduzida. De tal modo, vê-se hodiernamente um grande número de proprietários que confiam seu patrimônio a administradores de imóveis, sejam imobiliárias ou corretores de imóveis.

A razão dessa crescente tradição à administração de imóveis para locação está, especialmente, nessa exigência de conhecimento técnico para tal. A lei do inquilinato possui regras pouco conhecidas e de escasso domínio do público em geral, e esse desconhecimento pode gerar problemas às vezes até incontornáveis.

Se se realiza uma locação diretamente entre locador e inquilino tem-se o risco da maior exposição daquele às exigências destes, porque a proximidade pode gerar certo grau de intimidade que não é interessante, vez que mistura questões de ordem econômica às pessoais.

Tal questão deveria ser de pronto assentada em contrato de administração e mesmo no de locação, onde o locador se comprometeria a encaminhar todas as reivindicações do locatário ao administrador, ao passo que o locatário já saberia, porque estaria expresso em pacto locatício, que deverá buscar amparo destas situações junto à imobiliária ou ao corretor de imóveis.

Portanto, quando o proprietário desejar entregar seu imóvel à administração, tem de se proceder à feitura de um contrato para tal fim, com disposições claras. Neste pacto deve vir bem determinadas as obrigações de cada parte, como, por exemplo, de o proprietário contratar, até a locação do imóvel, serviços de segurança privada, com o fito de se evitar danos ao patrimônio. Mas compete ao administrador, enquanto o bem estiver desocupado, promover todas as medidas necessárias para que o imóvel seja prontamente locado, com a publicidade em sites, através de parceiros etc.

Deve o administrador permanecer atento a qualquer situação que inviabilize a locação, porque, caso aconteça, e mesmo assim o bem seja locado, ocorrerá, certamente, uma corresponsabilização, obviamente que ponderadas as razões que levaram a tal situação lesiva. Caso o proprietário se exima de sua responsabilidade em adequar o bem à locação, o administrador não poderá ser responsabilizado, e, assim, para evitar maiores problemáticas, deverá rescindir o pacto de administração. Vejamos a citada responsabilidade do locador segundo a lei do inquilinato: “Art. 22. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;” [...]. (BRASIL, 1991).

Destas obrigações que competem ao locador, exclusivamente, estão às de entregar o bem imóvel com instalações de água e de energia em perfeitas condições, porque são bens de primeira necessidade. Se por desídia do locador e / ou do administrador realizar-se a locação, estes têm de promover todas as medidas necessárias para reverter tal situação, inclusive oferecer ao locatário outro imóvel, caso seja imprescindível a desocupação do locado para concretizar os reparos.

Frise-se que a responsabilidade do locatário também deve ser considerada caso a caso, porque se o locador ou o administrador de imóveis o deixa ciente de modo expresso quanto à existência de alguma avaria no locado, até mesmo asseverando que será necessária reforma para reverter a situação e o locatário embaraça a sua regularização, este não poderá se esquivar de sua parcela de responsabilidade, e não deverá responsabilizar os entes citados por isso.

O administrador de imóveis diligente tem de conhecer bem o administrado, seu estado de conservação, se há ou se já houve grandes avarias que possam comprometer a sua estrutura etc. Mas não é razoável apontar ao administrador a obrigação de conhecer detalhes técnicos, porque muitas vezes isso só compete aos profissionais do ramo da engenharia. Ou seja, o administrador não está obrigado a conhecer problemas de ordem estrutural, defeitos ocultos ou mesmo àqueles que possam provocar curto-circuito ou vazamentos hidráulicos. Mas se os conhecer, deve de pronto comunicar ao locador.

O múnus principal do administrador de imóveis é gerir com excelência os rendimentos advindos da locação. Deve estar atento aos prazos das locações, quanto à necessidade de desfazimento destas, e, ainda, se prorrogada a locação, e se necessário em virtude de revisão, conseguir a majoração do aluguel condizente com o que se pratica no mercado, porque, assim, valorizará o patrimônio do locador.

As prestações de contas com o proprietário devem ser realizadas regularmente, com o repasse, abatidas às taxas de administração e de intermediação, sendo estas necessárias para o acompanhamento das despesas e para o recebimento dos rendimentos do proprietário.

Não é adequado que estas prestações sejam realizadas de maneira irregular e fora do período de recebimento de aluguéis pelo administrador, porque senão a locação perde seu fundamento de conferir ao proprietário os frutos desejados, servindo a estes para a sua manutenção e dos seus dependentes.

“A maneira e a periodicidade da prestação de contas devem constar do contrato de administração. Entendemos que a cada 180 dias seja um prazo razoável; porém, em não havendo estipulação de prazo, considerando que o contrato de administração é de trato sucessivo, em que as prestações são contínuas e periódicas, a prestação de contas deverá ocorrer contínua e periodicamente. Portanto, se a cobrança do aluguel é mensal, também a prestação deverá ocorrer mês a mês.” (MENDONÇA, 2011, p. 69 e 70).

Vale salientar que o administrador de imóveis faz jus ao recebimento de pagamento pelos serviços prestados de administração e de intermediação, conforme estabelece a lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

“Art. 22. O locador é obrigado a: [...]VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;[...]” (BRASIL, 1991).

O excerto supramencionado demonstra a relevância dos serviços desempenhados pelos administradores, consagrando o dever de pagar dos locadores, se aqueles forem devidamente contratados, porque se faz, seguramente, um trabalho comprometido em locar e em administrar sempre da melhor forma, com os melhores recursos disponíveis, como se observa na utilização de softwares modernos etc.

Quanto à obrigação de representação, cabe ao administrador de imóveis realizar alguns atos que lhe competem, e, ainda, liberam o proprietário destas atividades, deixando-o tranquilo e seguro sobre o andamento da locação. Vejamos o que trata Frederico Mendonça:

“Para maior conhecimento do assunto, é interessante verificar as disposições do Código Civil, em seus artigos 667 a 674, que tratam das obrigações do mandatário, e colocá-las sob o prisma da Administradora de Imóveis, embora, em apenas poucos atos, fique patente essa função de representante do proprietário, o que, em geral, só se dá na assinatura de contratos de locação, aditivos e distratos. Na maioria dos demais atos da administração, a Administradora executa em seu próprio nome, como bem se pode constatar nos anúncios dos imóveis nos jornais e na internet, no preenchimento de propostas de locação, na cobrança de aluguéis, entre outros.” (MENDONÇA, 2011, p. 69).

Ousa-se dizer que, para além destas obrigações abordadas, compete ao administrador de imóveis, se houver documento hábil (procuração), atuar como procurador judicial do proprietário, em casos de pleitos judiciais de interesse deste na locação.

Por tudo exposto, nota-se que as obrigações do administrador de imóveis lhe atribuem, dentre outras coisas, o dever de zelo ao gerir as contas da locação, repassar adequadamente e em tempo hábil os valores provenientes da locação, acompanhados de prestação de contas para controle do administrador e do proprietário, assim como apontar, sempre que aparente, os reparos a serem alcançados para a boa locação.

Acentua-se que em caso de danos atinentes aos problemas estruturais, ou de falta de água ou de energia por avarias em instalações, o administrador, para evitar maiores problemas vindouros, não está obrigado a permanecer administrando o bem, e, ainda, aconselha-se que rescinda o pacto e devolva-o ao locador para imediata reparação.

Referências:

ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilinato anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. 3. ed. São Paulo : Atlas, 2013.

Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.

FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito Imobiliário / Ivanildo Figueiredo. – - São Paulo : Atlas, 2010.

Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 21 set. 2014.

MENDONÇA, Frederico, 1963 – Administração de imóveis : aspectos relevantes / Frederico Mendonça. – Recife : Ed. do Autor, 2011. 316p. – (Coleção gestão imobiliária, v.2).

Adriano Barreto Espíndola Santos - Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra - Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza. Advogado

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA: A CONSTRUTORA PODE RETER AS CHAVES, SE EU NÃO PAGAR?

A Taxa de evolução de obra é um encargo cobrado pelo agente financeiro desde a assinatura do contrato de financiamento, em tese, até a entrega das chaves do imóvel. É composta por juros e atualização monetária, calculados sobre os valores repassados a construtora para construção do empreendimento.

Comumente ao adquirir um imóvel na planta os consumidores não são informados que após a assinatura do contrato de financiamento com o agente financeiro deverão arcar com essa despesa, o que tem levados muitos compradores a se tornarem inadimplentes. Como não foram informados no momento da compra não provisionaram os valores e a despesa não cabe no orçamento mensal.

O pagamento do preço dos imóveis adquiridos na planta é feito da seguinte forma: Entrada, prestações intermediárias (mensais e/ou semestrais), recursos do FGTS, se houver e financiamento imobiliário.

Tem acontecido muito de os consumidores honrarem com os pagamentos previstos no contrato de compra e venda, mas não conseguirem pagar a taxa de evolução de obra, inclusive porque os valores variam mensalmente, e sempre para maior.

Assim ao chegar a data da entrega das chaves do imóvel, os consumidores são impedidos pela construtora de ingressarem no imóvel, sob a alegação de que há débito referente a taxa de evolução de obra.

Mas, a construtora pode reter as chaves do imóvel se o comprador não pagar a taxa de evolução de obra?

Defendemos que não e explicamos o porquê.

A taxa de evolução de obra é encargo previsto no Contrato de Financiamento imposta ao comprador do imóvel. Digo imposta, porque se o consumidor discorda do conteúdo do contrato ele não tem acesso ao crédito para pagar a construtora e isso poderia levar a rescisão com pagamento de multa por parte do consumidor.

Pois bem. Acontece que se o mutuário não efetua o pagamento da taxa de evolução de obra a construtora arca com o pagamento, pois figura como fiadora da fase de construção. Na condição de fiadora, ela tem o direito de cobrar do comprador os valores que desembolsou a esse título, todavia a retenção das chaves não é o meio legal de fazê-lo.

Na condição de fiadoras construtoras e incorporadoras podem valer-se da cobrança extrajudicial, inserção do nome do comprador no cadastro de inadimplentes, e se necessário, ajuizar ação de regresso (cobrança dos valores). É o que está previsto na lei:

Art. 831. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.

Cumpre ressaltar que o fiador pode exigir em ação de regresso não apenas o que pagou, mas também os prejuízos decorrentes da garantia prestada, como perdas e danos pagas e demais encargos que suportou pelo pagamento. É o que determina o art. 832 do CC:

Art. 832. O devedor responde também perante o fiador por todas as perdas e danos que este pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança.

Desta feita, a retenção das chaves do imóvel para obrigar o pagamento dos valores pagos á título de juros de obra é ilegal porque o consumidor pagou o preço do imóvel integralmente.

Nesse sentido vejamos o que diz a Lei (Código Civil):

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa ( construtora), e o outro (comprador), a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Portando se o consumidor já pagou todos os valores previstos no contrato de compra e venda e o imóvel já se encontra liberado para moradia (habite-se) é dever da construtora entregar as chaves do imóvel. Para reaver os valores desembolsados com a taxa de evolução de obra na condição de fiadora ela dispõe de outros meios legais.

Impor ao consumidor o pagamento das chaves da evolução de obra como condição para o recebimento das chaves é prática abusiva de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.

Lembrando que defendemos a ilegalidade da cobrança. 

Nair Eulália Ferreira da Costa - Advogada especialista em Direito Processual Civil pela PUC. MG.

Fonte: Artigos JusBrasil