ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Resumo: Muitos condomínios proíbem a existência de animais de estimação nas convenções e estatutos sem qualquer justificativa. Este artigo procura informar que as proibições gerais impostas não podem ocorrer e o que vigora entre os condôminos é o bom senso e a razoabilidade. Há jurisprudência debatendo o tema.

O objetivo deste artigo não é tratar de questões psicológicas como o prazer, carinho e afeto que um animal de estimação provoca nos proprietários, ou o repúdio em quem os odeia, mas sim demonstrar os aspectos legais acerca dessa realidade nos condomínios edilícios.

O condomínio edilício é um instituto jurídico disciplinado pelo Código Civil Brasileiro de 2.002 e pode ser conceituado como uma edificação que possui partes com propriedade exclusiva e autônoma (apartamentos, escritórios e salas, por exemplo) e parte com propriedade comum dos condôminos (rede de água, esgoto, solo, dentre outros). Existe condomínio edilício vertical e horizontal, ou seja, um conjunto de casas ou um prédio de apartamentos.

Uma polêmica bastante rotineira nos condomínios edilícios é a permissibilidade ou não da existência de animais de estimação.

O tema enseja cuidados de quem está adquirindo uma unidade num condomínio edilício porque o comprador do imóvel poderá possuir animais de estimação ou mesmo ser contrário à existência deles no imóvel em negociação.

Partindo deste prisma, a primeira medida a ser tomada é analisar a convenção do condomínio e as regras que o compõem, visando, assim, evitar contratempos que porventura possam advir após a compra do imóvel desejado.

Convenção de condomínio é o estatuto que regulamenta os interesses dos condôminos, ditando as regras gerais e específicas do local. É um documento escrito que prevê as normas atinentes à administração condominial, competência das assembleias, deliberações, despesas ordinárias e extraordinárias, sanções, regimento interno, além de outros interesses que os moradores houverem por bem estipular. A matéria é regulada pelos artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil. Trata-se, então, de um negócio jurídico proveniente da autonomia privada da vontade coletiva, onde as normas postas na convenção tornam-se obrigatórias para todos - proprietários, possuidores ou terceiros. Embora possua inicialmente força obrigatória, as regras disciplinadas na convenção não são absolutas porquanto podem ser relativizadas quando contrárias à ordem pública, a boa-fé, aos princípios gerais do direito e principalmente à norma constitucional.

Feitas estas ponderações iniciais, imaginemos uma situação em que o novo proprietário do imóvel, desconhecedor das regras do condomínio, receba uma notificação informando que no local não se permitem animais de estimação. O que fazer? Eis um problema criado.

Analisando pormenorizadamente a convenção do condomínio, uma das três situações certamente ocorrerá no que tange a permissão de animais de estimação: 1) Existência de regras expressas que os proíbem; 2) existência de regras expressas que os permitem, seja ou não com ressalvas; 3) nada diz a respeito.

Na segunda situação acima apontada, qual seja, existência de regras na convenção que permitem animais de estimação, maiores digressões acerca do tema tornam-se desnecessárias porque a própria norma do condomínio já autoriza a existência dos mesmos. A ressalva apontada geralmente diz respeito ao comportamento a ser tomado pelos proprietários quando estiverem circulando na área comum do condomínio como, por exemplo, estarem os animais presos na coleira; descer pelo elevador de serviço; recolher a sujeira sob pena de multa, dentre outras.

A terceira situação apontada é quando inexistem regras expressas na convenção do condomínio. Ora, o silêncio quanto a permissibilidade dos animais de estimação enseja uma interpretação de que se pode perfeitamente tê-los porque a legislação pátria não proíbe. O que não é proibido é permitido! No direito privado, ao contrário do direito público, pode-se fazer tudo o que a lei não proíbe.

A controvérsia diz respeito à primeira situação, ou seja, quando existirem regras expressas que proíbem a existência de animais de estimação nos condomínio edilícios.

Em casos assim, é perfeitamente possível socorrer-se ao Judiciário para ver garantido o direito de possuir animais de estimação, mormente porque a legislação brasileira não proíbe. Se não há proibição pela lei geral, não é permitido à convenção do condomínio fazê-lo.

O direito de possuir animais de estimação é uma garantia e uma liberdade de quem os quer ter, não podendo regras proibitivas de condomínios, sem respaldo legal, vigorar à margem da lei.

O Código Civil Brasileiro, responsável pelo regramento dos condomínios edilícios - artigos 1.331 a 1358 – especificamente nada dispõe sobre a permissibilidade ou não dos animais de estimação. Ora, conforme dito acima, se não existem regras que proíbem, então é permitido.

No entanto, não é somente o silêncio da lei que permite tê-los. De acordo com a legislação brasileira, animais de estimação são considerados coisas, portanto, suscetíveis de serem apropriados e possuídos pelo homem, fazendo parte do seu patrimônio, como ocorre com outros bens quaisquer.

Ora, não é crível admitir-se que as convenções de condomínio, por serem documentos escritos firmados entre particulares, tenha o condão de proibir o direito de propriedade e posse de outrem garantido pela lei civil brasileira.

Aliás, o direito de propriedade é uma garantia constitucional, e proibir a posse e propriedade dos animais de estimação em condomínios é ferir a própria Constituição da República. A convenção condominial ou o regimento interno que assim dispuser estará eivado do vício da inconstitucionalidade.

As proibições da existência de animais de estimação impostas pelos condomínios violam o direito de propriedade porquanto limitam esse direito constitucional, ou seja, extirpam o direito de usar, gozar e fruir desse bem.

Outrossim, dispõe o artigo 1.335, inciso I, do Código Civil:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;”

Portanto, as convenções condominiais que proíbem animais de estimação estão violando não só a Constituição da República no tocante ao direito de propriedade, como também a legislação civil infraconstitucional que igualmente dispõe sobre o direito de propriedade e posse, além da regra específica acima que garante ao proprietário condômino o direito de usar, fruir e dispor livremente da sua unidade.

Obviamente não se está a dizer que a liberdade de possuir animais de estimação está acima de tudo e de todos.

O que impera entre os cidadãos de bem é o respeito mútuo e o pacífico convívio entre as pessoas, principalmente nos condomínios edilícios. Por isso, mesmo sendo uma garantia legal e constitucional possuir animais de estimação, o bom senso e a razoabilidade deve ser observado.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no acórdão proferido pela 5ª Câmara de Direito Privado - autos de apelação n.º 9105791-97.2003.8.26.0000 – assentou que o “exercício do direito de propriedade não deve ser obstado por convenção ou regulamento interno, salvo se causar risco ou incômodo aos demais moradores. Inexiste motivo para admitir a limitação no caso concreto. Presença de dois cães de pequeno porte, inofensivos e que não interferem no sossego dos demais habitantes do prédio. Incidência do princípio da razoabilidade, segundo o tolerável no convívio social”.

Assim, existindo conflito entre o direito de propriedade e uma convenção condominial proibitiva, vige o bom senso e a razoabilidade na análise de cada caso concreto.

Foge ao senso comum admitir-se, por exemplo, que animais de grande porte frequentem lugares comuns extremamente pequenos, pois neste caso há risco de ataque do animal com reduzida possibilidade de defesa da vítima e dificulta, ainda, o direito de ir e vir das pessoas; ou também que animais barulhentos interfiram no sossego dos moradores. Enfim, existe o direito de propriedade sobre os animais, porém não pode ser encarado de forma absoluta.

Noutra decisão advinda do Tribunal de Justiça de São Paulo, o Eminente relator fundamentou sua decisão expondo:

É certo que o regimento interno e a convenção não podem interferir no direito de propriedade dos moradores de uma residência coletiva; porém, tais direitos não podem se sobrepor aos da mesma comunidade (Apelação Cível n 268.420-2 Ubatuba, Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, rel. Des. Benini Cabral). Do cotejo dos dois princípios acima mencionados, o que deve prevalecer é o equilíbrio. Assim, se o animal não causar nenhum incômodo ou risco aos demais condôminos, não podem a convenção ou o regimento proibir sua permanência dentro da unidade autônoma de cada morador. Se, por outro lado, existir o incômodo ou houver a possibilidade de riscos para o resto da coletividade, a regra tem que ser seguida por todos os que nela habitam. (TJSP - Apelação nº 157.304-4/3, Relator Des. Oscarlino Moeller - 5ª Câmara de Direito Privado, julgado em 05.09.07).

Outra situação que deve imperar é o respeito ao silêncio e ao sossego dos moradores. Aliás, o próprio artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, diz que:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O respeito com o próximo e a razoabilidade é uma questão que deve sempre ser observada por todos, quer seja o proprietário na escolha de um animal, quer seja o condomínio na imposição das regras acerca do tema.

Portanto, uma convenção condominial que proíbe de forma genérica a permanência de animais de estimação viola o direito constitucional de propriedade na medida em que não se pode vedar o exercício deste direito dos proprietários em usar, gozar e dispor da sua unidade autônoma, além do que, especificadamente sobre animais de estimação, a legislação civil brasileira nada diz.

Entretanto, eventuais restrições justificadas podem ser estipuladas pelos condomínios quando houve perigo à segurança, regras sobre higiene, perturbação do sossego alheio, enfim, restrições ponderadas e razoáveis que não significa violação ao direito de propriedade até porque não se trata de um direito absoluto e irrestrito.

Assim, aqueles que desejam a companhia prazerosa de um animal de estimação podem buscar no Judiciário seu direito de possuí-los quando a convenção do condomínio, de forma genérica e inexplicável, repita-se, proibir.

O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou sobre o tema, donde colhemos a seguinte ementa:

“DIREITO CIVIL. CONDOMINIO. ASSEMBLEIA GERAL. IMPOSIÇÃO DE MULTA PELA MANUTENÇÃO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTONOMA. NULIDADE DA DELIBERAÇÃO. CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO. PRECEDENTE DA TURMA. RECURSO DESACOLHIDO.

I - A condômino assiste legitimidade para postular em juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembleia geral, que contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio.

II - A exegese conferida pelas instancias ordinárias a referidas normas internas não se mostra passível de analise em sede de recurso especial (Enunciado n. 5 da Sumula/STJ).

III - Fixado, com base na interpretação levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco a segurança e saúde dos condôminos e que não podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instancia extraordinária, rever conclusão, lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanência do pequeno cão.” (STJ – Resp. 10250/RS RECURSO ESPECIAL 1991/0007439-0 – Relator MIN. SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA – j. 23/03/1993).

O que se infere da decisão acima é que o condomínio somente pode impor restrições ao direito do proprietário em possuir animais de estimação nas unidades condominiais quando causar incômodo e houve perigo à saúde e segurança dos demais moradores.

Concluindo, as convenções de condomínio devem ser elaboradas com precisão e seguir os mandamentos legais estipulados na lei civil brasileira, além de outras regras que satisfaçam o convívio pacífico entre os moradores. No entanto, tais convenções não podem extirpar de forma genérica o direito de propriedade daqueles moradores que desejam possuir um animal de estimação, sob pena de violar o direito de propriedade, previsto na lei civil e na Constituição da República. Referido direito, entretanto, não é absoluto porque pode ser relativizado quando em conflito com o direito dos outros moradores no tocante ao sossego, saúde e segurança, por exemplo.

Assim, deve vigorar entre os moradores de condomínios edilícios o bom senso e a razoabilidade, inclusive no tocante às regras acerca dos animais de estimação. Caso contrário, havendo proibição geral ou regras desarrazoadas inseridas na convenção condominial, medidas judiciais podem ser tomadas para garantir o direito de propriedade daqueles que os desejam possuir em suas unidades autônomas, desde que respeitando, sempre, o direito dos demais pares.

Marcelo Bacchi Corrêa da Costa
Advogado. Pós-graduando lato sensu em direito público e pós-graduando em ciências penais.

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

PROMESSA DE CONSTRUÇÃO

Registro do memorial de incorporação demonstra transparência e dá segurança ao comprador sobre intenção da construtora de entregar imóvel vendido na planta

Obrigatório por lei, o memorial de incorporação, documento que deve ser elaborado antes mesmo do lançamento das obras, muitas vezes é negligenciado pelas construtoras, que não providenciam seu registro em cartório de imóveis antes de comercializar as unidades.

Isso acontece, na maioria dos casos, devido a irregularidades na documentação da construtora. Afinal, o registro do memorial de incorporação em cartório - como obriga a lei brasileira no 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias -, exige que a construtora apresente documentos que comprovem idoneidade e condições financeiras mínimas, assegurando que o empreendimento será entregue.

Nesse contexto, "a ausência de documentos, assim como a existência de ações na justiça ou débitos de impostos, podem fazer com que o cartório negue o registro", explica Leonardo Roscoe Bessa, titular da Segunda Promotoria de Defesa do Consumidor do Ministério Público do Distrito Federal.

Exemplo do que pode acontecer é a existência de pendências na certidão negativa de débitos com a previdência social. Caso existam dívidas, a empresa pode ter seus bens penhorados a qualquer momento. Por isso, o titular do cartório de imóveis tem o poder de negar o registro do memorial enquanto o imbróglio financeiro não for resolvido, visando dar garantias aos futuros compradores do imóvel.

Brechas na fiscalização

Para evitar o risco de reprovação em algum desses aspectos, algumas construtoras aproveitam a inexistência de órgãos específicos de fiscalização e, mesmo sem o memorial de incorporação, prosseguem com as obras e vendas de unidades ainda na planta. A brecha é apontada pelo advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino. Segundo ele, a responsabilidade desse controle fica a cargo do Ministério Público e dos órgãos de defesa do consumidor, acontecendo, geralmente, apenas mediante denúncias.

Além de ser crime, a multa por falta de memorial de incorporação é alta: chega a 50% do valor pago pelo imóvel em favor dos consumidores. No Brasil, existem alguns casos de condenação, embora nem sempre o consumidor lesado busque seus direitos. "Na maioria dos casos, a construtora não registrou o memorial de incorporação, porque estava quebrando, e documentos comprovariam isso. Então, entrar com ação na justiça traz pouco benefício. Além das despesas com custas do processo, a ação pode não ter finalidade", explica Quirino.

A construtora e incorporadora Encol, que faliu em 1999 e lesou 42 mil famílias ao deixar 712 obras inacabadas em 62 cidades brasileiras, lançou muitos empreendimentos sem registro do memorial de incorporação, porque não tinha como comprovar idoneidade ou fornecer garantias financeiras de que entregaria as edificações.

Quirino, que assessorou os proprietários de unidades da Encol na regularização jurídica dos condomínios e na retomada das obras, ressalta que apenas no Rio de Janeiro, de 40 obras da empresa falida que foram assumidas por outras incorporadoras, cerca de 20 não possuíam registro do memorial. "A empresa não possuía as certidões negativas necessárias para o registro do documento, já que devia ao INSS e à Receita Federal", explica.

O caso Encol prova que o consumidor deve ficar atento ao comprar imóvel na planta. Antes de formalizar o negócio, é imprescindível a consulta ao memorial de incorporação para certificar-se que a construtora assumiu o compromisso de entrega do empreendimento.

Prevenção sem garantia

"A existência do memorial não é garantia absoluta de entrega do imóvel, mas é uma consulta preventiva que dá sinais positivos da viabilidade da construção", afirma José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo).

Em Brasília, Tardin testemunhou dois casos de construtoras que venderam imóvel na planta sem registro do memorial. No primeiro, uma consumidora adquiriu um apartamento para investimento e, ao revender, teve o negócio negado pela Caixa Econômica Federal, que seria o agente financiador do comprador e que não formaliza contratos de compra e venda se o imóvel não tiver memorial de incorporação.

No segundo caso, um dentista adquiriu uma sala comercial de um empreendimento ainda na planta, e, ao solicitar na administração municipal o alvará de funcionamento do consultório, teve o pedido negado, porque o prédio não possuía memorial.

Os dois proprietários ingressaram com ação na justiça e obtiveram ganho de causa. O TJDFT (Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios) condenou a construtora a rescindir o contrato de compra e venda sem custos para as vítimas, além do pagamento da multa de 50% do valor do imóvel.

Descrição do memorial

O memorial de incorporação tem o objetivo de evitar fraudes e dar garantias ao comprador. Afinal, ao comprar um imóvel que não começou a ser construído, o consumidor adianta boa parte do capital para fechar o negócio, sem garantia de que a obra será concluída, explica o promotor Leonardo Bessa.

Dessa maneira, o memorial, a ser registrado no cartório de imóveis da região da construção, é composto de 15 documentos, entre os quais certidões negativas de débitos com a Receita Federal e Previdência Social; prova de propriedade do terreno; projeto de construção do empreendimento devidamente aprovado junto ao órgão competente; e discriminação detalhada do acabamento e material que serão utilizados.

"A construtora descreve o imóvel no memorial, firma em cartório e fica obrigada a entregar fielmente o que está afirmando. A descrição, portanto, deve ser perfeitamente igual à planta e ao projeto aprovado", explica Alexandre Barrionovo, diretor jurídico e de relacionamento da construtora Trisul.

Se todos os documentos estiverem de acordo com o requisitado pelo cartório, o órgão tem, conforme estabelecido pela lei, prazo de 30 dias para registrar o memorial de incorporação. De acordo com o 2o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, o documento costuma ficar pronto em cinco dias úteis.

Embora deva ser registrado antes do início das obras, ele pode ser modificado a qualquer tempo. "Se o projeto inicial previa 20 andares e a construtora optou por fazer 19, a mudança tem que ser comunicada e aprovada pela prefeitura", afirma Barrionovo.

Já Tardin avalia que um dos documentos mais importantes do dossiê é o memorial descritivo, que detalha tudo que será utilizado na obra. "A descrição permite ao comprador ter ideia da qualidade dos bens empregados na obra e proíbe a troca por material de baixa qualidade sem prévia notificação ao proprietário", diz.

O memorial é público e fica disponível para consulta no cartório. Para facilitar a consulta, a lei obriga que toda publicidade referente ao empreendimento contenha o número do registro do memorial de incorporação e o cartório onde foi registrado, explica o advogado especialista em direito imobiliário, Marcelo Tapai. "Há cartórios que disponibilizam pela internet a matrícula do imóvel, onde está anexado o memorial", afirma.

Omissão suspeita

Se a publicidade não informar o número do memorial, o consumidor deve desconfiar de irregularidades na obra. Em Brasília, os jornais passaram a ser obrigados a vincular este tipo de anúncio somente com o número do memorial, sob pena de responsabilidade solidária.

A existência do memorial de incorporação assegura a regularidade jurídica do empreendimento, segundo a advogada do escritório Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados, Gláucia Helena Rodrigues de Meneses. A partir do registro deste documento, os compradores dos imóveis podem levar para registro no cartório de imóveis seus contratos de promessa de compra e venda, ou de compra e venda definitiva. "Essa é a maior garantia, porque o comprador torna-se titular de um direito real, cuja garantia de cumprimento limita-se à idoneidade e solvência da empresa incorporadora", afirma.

A existência do memorial não confere, portanto, a garantia absoluta de que o empreendimento será construído e entregue. Isso dependerá das condições financeiras da empresa construtora. "O memorial apenas traz a certeza de que o imóvel encontra-se regularizado e existe juridicamente. Os riscos envolvendo pagamento antecipado por algo que se espera receber futuramente sempre existirão. São inúmeros os exemplos de obras regulares em termos de registro da incorporação, mas que não chegaram ao desfecho previsto", ressalta Paulo Hugo Scherer, assessor jurídico do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis).

Conforme previsto no artigo 66 da lei no 4591, o incorporador pratica crime quando negocia unidade imobiliária sem prévio registro do memorial de incorporação. Por isso, ausente o documento, o comprador pode requerer cancelamento do contrato de compra e venda, além de pleitear multa de 50% do valor do imóvel.

Depois de pronto, o imóvel que não possui o memorial de incorporação registrado também enfrenta problemas. Segundo Tardin, sem o documento não pode ser constituído condomínio, portanto, o empreendimento não existe para a sociedade, e o proprietário não consegue vender o imóvel financiado.

Como registrar o memorial de incorporação

Reunidos os documentos abaixo discriminados, os mesmos devem ser levados para análise do cartório de registro de imóveis referente à área em que se encontra o imóvel. Daí, o órgão terá até 30 dias para fazer o registro do documento.

Depois de registrado, o memorial de incorporação será anexado à matricula do empreendimento, ficando disponível para consulta pública. O número do memorial de incorporação, a ser fornecido pelo cartório, deverá ser informado no contrato de compra e venda das unidades imobiliárias, bem como em qualquer ação de marketing que a construtora fizer - jornais, revistas, rádio, televisão, Internet e outdoors.

Confira quais são os documentos necessários para registrar o memorial de incorporação:

• Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel;

• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

• Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

• Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragern de área construída;

• Certidão negativa de débito com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

• Memorial descritivo das especificações da obra projetada;

• Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

• Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

• Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

• Declaração que defina a parcela do preço;

• Certidão do instrumento público de mandato;

• Declaração expressa em que se fixe, se houver, prazo de carência;

• Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que funcione no Brasil há mais de cinco anos;

• Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Fonte: lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964

Ana Carolina Lourençon / Revista Construção Mercado

PROMESSA DE CONSTRUÇÃO

Registro do memorial de incorporação demonstra transparência e dá segurança ao comprador sobre intenção da construtora de entregar imóvel vendido na planta

Obrigatório por lei, o memorial de incorporação, documento que deve ser elaborado antes mesmo do lançamento das obras, muitas vezes é negligenciado pelas construtoras, que não providenciam seu registro em cartório de imóveis antes de comercializar as unidades.

Isso acontece, na maioria dos casos, devido a irregularidades na documentação da construtora. Afinal, o registro do memorial de incorporação em cartório - como obriga a lei brasileira no 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias -, exige que a construtora apresente documentos que comprovem idoneidade e condições financeiras mínimas, assegurando que o empreendimento será entregue.

Nesse contexto, "a ausência de documentos, assim como a existência de ações na justiça ou débitos de impostos, podem fazer com que o cartório negue o registro", explica Leonardo Roscoe Bessa, titular da Segunda Promotoria de Defesa do Consumidor do Ministério Público do Distrito Federal.

Exemplo do que pode acontecer é a existência de pendências na certidão negativa de débitos com a previdência social. Caso existam dívidas, a empresa pode ter seus bens penhorados a qualquer momento. Por isso, o titular do cartório de imóveis tem o poder de negar o registro do memorial enquanto o imbróglio financeiro não for resolvido, visando dar garantias aos futuros compradores do imóvel.

Brechas na fiscalização

Para evitar o risco de reprovação em algum desses aspectos, algumas construtoras aproveitam a inexistência de órgãos específicos de fiscalização e, mesmo sem o memorial de incorporação, prosseguem com as obras e vendas de unidades ainda na planta. A brecha é apontada pelo advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino. Segundo ele, a responsabilidade desse controle fica a cargo do Ministério Público e dos órgãos de defesa do consumidor, acontecendo, geralmente, apenas mediante denúncias.

Além de ser crime, a multa por falta de memorial de incorporação é alta: chega a 50% do valor pago pelo imóvel em favor dos consumidores. No Brasil, existem alguns casos de condenação, embora nem sempre o consumidor lesado busque seus direitos. "Na maioria dos casos, a construtora não registrou o memorial de incorporação, porque estava quebrando, e documentos comprovariam isso. Então, entrar com ação na justiça traz pouco benefício. Além das despesas com custas do processo, a ação pode não ter finalidade", explica Quirino.

A construtora e incorporadora Encol, que faliu em 1999 e lesou 42 mil famílias ao deixar 712 obras inacabadas em 62 cidades brasileiras, lançou muitos empreendimentos sem registro do memorial de incorporação, porque não tinha como comprovar idoneidade ou fornecer garantias financeiras de que entregaria as edificações.

Quirino, que assessorou os proprietários de unidades da Encol na regularização jurídica dos condomínios e na retomada das obras, ressalta que apenas no Rio de Janeiro, de 40 obras da empresa falida que foram assumidas por outras incorporadoras, cerca de 20 não possuíam registro do memorial. "A empresa não possuía as certidões negativas necessárias para o registro do documento, já que devia ao INSS e à Receita Federal", explica.

O caso Encol prova que o consumidor deve ficar atento ao comprar imóvel na planta. Antes de formalizar o negócio, é imprescindível a consulta ao memorial de incorporação para certificar-se que a construtora assumiu o compromisso de entrega do empreendimento.

Prevenção sem garantia

"A existência do memorial não é garantia absoluta de entrega do imóvel, mas é uma consulta preventiva que dá sinais positivos da viabilidade da construção", afirma José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo).

Em Brasília, Tardin testemunhou dois casos de construtoras que venderam imóvel na planta sem registro do memorial. No primeiro, uma consumidora adquiriu um apartamento para investimento e, ao revender, teve o negócio negado pela Caixa Econômica Federal, que seria o agente financiador do comprador e que não formaliza contratos de compra e venda se o imóvel não tiver memorial de incorporação.

No segundo caso, um dentista adquiriu uma sala comercial de um empreendimento ainda na planta, e, ao solicitar na administração municipal o alvará de funcionamento do consultório, teve o pedido negado, porque o prédio não possuía memorial.

Os dois proprietários ingressaram com ação na justiça e obtiveram ganho de causa. O TJDFT (Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios) condenou a construtora a rescindir o contrato de compra e venda sem custos para as vítimas, além do pagamento da multa de 50% do valor do imóvel.

Descrição do memorial

O memorial de incorporação tem o objetivo de evitar fraudes e dar garantias ao comprador. Afinal, ao comprar um imóvel que não começou a ser construído, o consumidor adianta boa parte do capital para fechar o negócio, sem garantia de que a obra será concluída, explica o promotor Leonardo Bessa.

Dessa maneira, o memorial, a ser registrado no cartório de imóveis da região da construção, é composto de 15 documentos, entre os quais certidões negativas de débitos com a Receita Federal e Previdência Social; prova de propriedade do terreno; projeto de construção do empreendimento devidamente aprovado junto ao órgão competente; e discriminação detalhada do acabamento e material que serão utilizados.

"A construtora descreve o imóvel no memorial, firma em cartório e fica obrigada a entregar fielmente o que está afirmando. A descrição, portanto, deve ser perfeitamente igual à planta e ao projeto aprovado", explica Alexandre Barrionovo, diretor jurídico e de relacionamento da construtora Trisul.

Se todos os documentos estiverem de acordo com o requisitado pelo cartório, o órgão tem, conforme estabelecido pela lei, prazo de 30 dias para registrar o memorial de incorporação. De acordo com o 2o Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, o documento costuma ficar pronto em cinco dias úteis.

Embora deva ser registrado antes do início das obras, ele pode ser modificado a qualquer tempo. "Se o projeto inicial previa 20 andares e a construtora optou por fazer 19, a mudança tem que ser comunicada e aprovada pela prefeitura", afirma Barrionovo.

Já Tardin avalia que um dos documentos mais importantes do dossiê é o memorial descritivo, que detalha tudo que será utilizado na obra. "A descrição permite ao comprador ter ideia da qualidade dos bens empregados na obra e proíbe a troca por material de baixa qualidade sem prévia notificação ao proprietário", diz.

O memorial é público e fica disponível para consulta no cartório. Para facilitar a consulta, a lei obriga que toda publicidade referente ao empreendimento contenha o número do registro do memorial de incorporação e o cartório onde foi registrado, explica o advogado especialista em direito imobiliário, Marcelo Tapai. "Há cartórios que disponibilizam pela internet a matrícula do imóvel, onde está anexado o memorial", afirma.

Omissão suspeita

Se a publicidade não informar o número do memorial, o consumidor deve desconfiar de irregularidades na obra. Em Brasília, os jornais passaram a ser obrigados a vincular este tipo de anúncio somente com o número do memorial, sob pena de responsabilidade solidária.

A existência do memorial de incorporação assegura a regularidade jurídica do empreendimento, segundo a advogada do escritório Marsaioli & Marsaioli Advogados Associados, Gláucia Helena Rodrigues de Meneses. A partir do registro deste documento, os compradores dos imóveis podem levar para registro no cartório de imóveis seus contratos de promessa de compra e venda, ou de compra e venda definitiva. "Essa é a maior garantia, porque o comprador torna-se titular de um direito real, cuja garantia de cumprimento limita-se à idoneidade e solvência da empresa incorporadora", afirma.

A existência do memorial não confere, portanto, a garantia absoluta de que o empreendimento será construído e entregue. Isso dependerá das condições financeiras da empresa construtora. "O memorial apenas traz a certeza de que o imóvel encontra-se regularizado e existe juridicamente. Os riscos envolvendo pagamento antecipado por algo que se espera receber futuramente sempre existirão. São inúmeros os exemplos de obras regulares em termos de registro da incorporação, mas que não chegaram ao desfecho previsto", ressalta Paulo Hugo Scherer, assessor jurídico do Creci-SP (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis).

Conforme previsto no artigo 66 da lei no 4591, o incorporador pratica crime quando negocia unidade imobiliária sem prévio registro do memorial de incorporação. Por isso, ausente o documento, o comprador pode requerer cancelamento do contrato de compra e venda, além de pleitear multa de 50% do valor do imóvel.

Depois de pronto, o imóvel que não possui o memorial de incorporação registrado também enfrenta problemas. Segundo Tardin, sem o documento não pode ser constituído condomínio, portanto, o empreendimento não existe para a sociedade, e o proprietário não consegue vender o imóvel financiado.

Como registrar o memorial de incorporação

Reunidos os documentos abaixo discriminados, os mesmos devem ser levados para análise do cartório de registro de imóveis referente à área em que se encontra o imóvel. Daí, o órgão terá até 30 dias para fazer o registro do documento.

Depois de registrado, o memorial de incorporação será anexado à matricula do empreendimento, ficando disponível para consulta pública. O número do memorial de incorporação, a ser fornecido pelo cartório, deverá ser informado no contrato de compra e venda das unidades imobiliárias, bem como em qualquer ação de marketing que a construtora fizer - jornais, revistas, rádio, televisão, Internet e outdoors.

Confira quais são os documentos necessários para registrar o memorial de incorporação:

• Título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel;

• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

• Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

• Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

• Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragern de área construída;

• Certidão negativa de débito com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

• Memorial descritivo das especificações da obra projetada;

• Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

• Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

• Minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

• Declaração que defina a parcela do preço;

• Certidão do instrumento público de mandato;

• Declaração expressa em que se fixe, se houver, prazo de carência;

• Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que funcione no Brasil há mais de cinco anos;

• Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Fonte: lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964

Ana Carolina Lourençon / Revista Construção Mercado

ABUSIVIDADE DE DISTRATO NA COMPRA E VENDA

O STJ entende que é abusiva a cláusula, em contrato de compra e venda de imóvel, que determina a devolução ínfima de parcelas pagas pelo comprador ou a retenção integral do pagamento.

Esse tema já está consolidado no STJ, a novidade, no entanto, está na aplicabilidade da invalidade no caso do distrato.

O distrato é um acordo de vontade firmado pelos contratantes que deliberam o término do acordo. Assim, se esse distrato apresentar a retenção integral de parcelas ou a devolução pequena daquilo que fora pago pelo comprador, pode-se falar em invalidade do referido acordo.

"DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO. É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Além disso, o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC, "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato primitivo. Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por abusividade". (REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013).

PAGAMENTO INDEVIDO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Hoje irei abordar um tema de grande utilidade para os advogados que atuam na área consumerista: Pagamento indevido da Comissão de Corretagem em Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel.

O crescimento e o poder das grandes construtoras, perante todo o país, deram origem a um número imensurável de novos empreendimentos imobiliários lançados no mercado de consumo. Por consequência, as negociações de vendas de imóveis também foram elevadas.

As empresas desse ramo atentam-se mais com a lucratividade nas vendas, não investindo em uma assessoria jurídica preventiva, erguendo, cada vez mais, o número de demandas judiciais por parte dos consumidores.

Uma das práticas abusivas adotadas na comercialização daquelas unidades imobiliárias é a imposição, pela própria construtora, de “corretores” para a concretização do negócio.

Dispõe o artigo 722 do Código Civil vigente:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Pela leitura de tal dispositivo, verifica-se que o contrato de corretagem somente irá existir, caso o corretor contratado (aquele quem está obrigado a obter um ou mais negócios) não tenha nenhum vínculo (mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência) com a pessoa que o contrata.

Nessa vertente, a efetiva prestação do serviço de corretagem vincula-se a uma condição: o corretor não possuir nenhuma relação de dependência com quem o contrata. Ele, de maneira independente, irá adotar medidas para que duas pessoas realizem algum negócio.

Não é o que ocorre quando os consumidores vão comprar algum imóvel novo, ou seja, que ainda esteja “na planta”: os supostos corretores já estão de plantão no “stand” de vendas (aguardando os compradores), atuando como vendedores, ou seja, pessoas ligadas à própria construtora.

Além disso, a negociação não é realizada caso as partes contratem outro corretor. Aquela acontecerá somente por “intermediação” dos corretores impostos pelas construtoras, privando o consumidor na escolha de outro profissional. Quem compra o imóvel não aufere nenhum tipo de vantagem com a suposta intermediação.

Essas condutas, por si só, já são abusivas, mesmo previstas nos contratos. Não obstante, as construtoras transferem o ônus do pagamento pelos “serviços de corretagem” ao consumidor, o que, por óbvio, só piora a situação.

Mas e se a empresa descontar o valor pago, a título de Comissão de Corretagem, no valor do imóvel adquirido ? A prática continuaria sendo abusiva? A resposta é sim.

Neste caso, o consumidor estaria adquirindo um bem, de valor menor, pagando um preço maior .

Destaca-se: mesmo que o contrato tenha diversas cláusulas, deixando o comprador ciente do ônus pelo pagamento dos serviços de corretagem, aquelas são abusivas.

É o entendimento da maioria dos arestos sobre o tema:

"DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. CONSTRUTORA / INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGENTES ATUANDO SOB AS INSTRUÇÕES DO FORNECEDOR. DESNATURAÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR DE SERVIÇO QUE NÃO LHE FOI PRESTADO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA EM CONTRATO DE ADESÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. (...) 2. A obrigação de pagar a taxa de corretagem pressupõe a prestação de serviço de mediação imobiliária, como definido no art. 722 do Código Civil:"pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas". 3. A comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do intermediador. O fornecedor não pode transferir esse encargo aos consumidores, se optou por não incluir esse custo no preço cobrado, sobretudo quando não os informou adequadamente sobre esse ônus. 4. Se o consumidor procura o próprio vendedor para a realização do negócio, descaracteriza-se a mediação imobiliária, conforme define o art. 726 do Código Civil. 5. Assim, é abusiva, por representar vantagem exagerada (art. 51, incisoIV. do CDC), a existência de cláusula, em contrato de adesão, que impõe o pagamento de valor, a título de taxa de corretagem, se não há prova da intermediação imobiliária concretizada por iniciativa do comprador. 6. Em verdade, sequer houve a prestação de serviços de corretagem, mas simples atuação de prepostos da empresa, uma vez que a corretagem exige que o corretor não esteja subordinado por qualquer relação de dependência com o contratante, violando o disposto no art. 722 do Código Civil. 7. Recurso CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. IMPROVIDO. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. Custas e honorários advocatícios pela recorrente, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto no art. 46 da Lei nº 9.099/1995. (Acórdão n.653407, 20120910254374ACJ, Relator: ISABEL PINTO, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Publicado no DJE: 15/02/2013. Pág.: 227)".

DIREITO DO CONSUMIDOR. REJEITADA A PREJUDICIAL DE MÉRITO DE PRESCRIÇÃO. PRETENSÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO EM DOBRO DOS VALORES INDEVIDAMENTE COBRADOS. AUSÊNCIA DE HIPÓTESE ESPECÍFICA NO ART. 206 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA. TRANSFERÊNCIA AOS CONSUMIDORES DE SERVIÇO QUE NÃO LHES FOI PRESTADO. CLÁUSULA ABUSIVA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INFORMAÇÃO INADEQUADA. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO DEVIDA. ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO IMPROVIDO. (Acórdão n.710934, 20130110371697ACJ, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANA, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 13/08/2013, Publicado no DJE: 13/09/2013. Pág.: 308)

CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA REJEITADAS. COBRANÇA ABUSIVA. ÔNUS DO VENDEDOR. (...) 4. MÉRITO: É abusiva a cláusula que transfere ao adquirente o ônus do pagamento de comissão de corretagem sob o argumento de que o serviço foi por ele contratado,pois é sabido que a contratação foi pactuada entre a construtora e o corretor, não havendo liberdade de escolha pelo consumidor. 5. O consumidor não aufere qualquer proveito com a suposta intermediação empreendida pelo corretor, pois a aquisição é pactuada diretamente com a construtora. O corretor não age, nesta hipótese, como intermediário ou prestador autônomo de serviço, mas como verdadeiro preposto da construtora, de modo a facilitar a atividade empresarial desta. 6. Tratando-se de cobrança indevida feita a consumidor, a devolução deve ser dobrada, conforme preceitua o art. 42,parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. 7. Os fornecedores consorciados para a realização de atividade comercial conjunta respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, a teor do art. 7º, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, uma vez demonstrada a cobrança abusiva da comissão de corretagem, o consumidor pode exigir a devolução tanto à construtora como à empresa vendedora, que auferiram proveito com a venda. 8. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. 9. Arcará a recorrente com as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixado em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95. (Acórdão n.713140, 20130310159430ACJ, Relator: ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 17/09/2013, Publicado no DJE: 20/09/2013. Pág.: 312)

DIREITO DO CONSUMIDOR. CONSTRUTORA/ INCORPORADORA IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGENTES ATUANDO SOB AS INSTRUÇÕES DO FORNECEDOR. DESNATURAÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA AOS CONSUMIDORES DE SERVIÇO QUE NÃO LHES FOI PRESTADO. PRÁTICA ABUSIVA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. CONSUMIDORES NÃO INFORMADOS ADEQUADAMENTE. VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO DEVIDA. ART. 42,PARÁGRAFO ÚNICO, CDC. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), que por sua vez regulamenta o direito fundamental de proteção ao consumidor (art. 5º, XXXII, da Constituição Federal). 2 - Fixadas as normas e princípios que regulam o caso concreto, a pretensão dos recorrentes deve ser amparada com base no princípio da boa-fé, art. 4º, III, e art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, e no princípio da informação adequada, art. 6º, III, também do Código de Defesa do Consumidor. 

3 - O fornecedor tem o dever de informar qualificado, em que não basta o mero cumprimento formal do oferecimento de informações, mas o dever substancial de que o consumidor efetivamente as compreenda. 4 - A conseqüência do descumprimento de cláusula que viole o dever da boa-fé objetiva e o dever de informar adequadamente é a declaração de nulidade da respectiva cláusula, reconhecimento que pode ser feito a pedido ou de ofício. 5 -A comissão de corretagem é ônus de quem contratou os serviços do intermediador. O fornecedor não pode transferir esse encargo ao consumidor, se optou por não incluir esse custo no preço cobrado, sobretudo quando não lhe informou adequadamente sobre esse ônus. 6 - As recorridas não comprovaram que os serviços de corretagem foram efetivamente prestados aos consumidores. 7 -Nas relações de consumo é desnecessária a prova da má-fé para aplicação da sanção do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, porquanto basta a falha na prestação do serviço, consubstanciada na cobrança indevida (ato ilícito) do fornecedor, para que seja devida a reparação. 8 - Recurso provido. Sentença parcialmente reformada. (Acórdão n.663243, 20120710218185ACJ, Relator: HECTOR VALVERDE SANTANA, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 12/03/2013, Publicado no DJE: 25/03/2013. Pág.: 455)

A cláusula que atribui ao consumidor o ônus do pagamento da Comissão de Corretagem em Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel é nula de pleno direito, pois transborda abusividade consumerista, infringindo o artigo 51, inciso IV da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor).

O consumidor não é obrigado a arcar com um serviço que não contratou, muito menos, remunerá-lo por isso, pois não irá aferir qualquer proveito em seu benefício.

Condicionar a venda do imóvel ao corretor que esteja vinculado à empresa (mesmo que informalmente) é praticar Venda Casada, conduta proibida por nossa legislação. (art. 39, I do CDC)

Em outras palavras: quando a construtora impõe algum “corretor” para a conclusão da negociação (sem dar opção ao consumidor de escolher pessoa diversa), ela está condicionando a venda do imóvel aos serviços de seus próprios corretores (o imóvel somente será vendido caso a negociação seja realizada pelos profissionais ligados à empresa), desrespeitando os preceitos contidos no artigo supra.

O risco dos serviços de corretagem não poderá ser repassado ao consumidor. Nesse sentido, importante destacar o ensinamento do Douto Desembargador José Joaquim dos Santos (TJSP), in verbis:

“Passar o risco da corretagem à autora, como consumidora, traduz-se em venda casada e inadmissível (TJSP - 2ª Câmara de Direito Privado Apelação nº. 0001787-47.2011.8.26.0562, rel. Des. JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS, j.13.12.2011).”

Em todos os fatos mencionados no presente artigo, o consumidor terá direito à repetição do indébito (caso já tenha efetuado o pagamento da Comissão de Corretagem) ou à declaração de nulidade de cláusula contratual, obrigando que a empresa pague a Comissão de Corretagem.

Ressalto, mais uma vez, que cada caso deve ser analisado minuciosamente por advogado qualificado.

Rafael Paranaguá – Advogado em Brasília e todo o Distrito Federal.

Fonte: JusBrasil

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL ESTABELECE DIREITOS E DEVERES

O contrato de locação é o instrumento que estabelece os direitos e as obrigações do locador e do locatário e, portanto, merece aprofundado estudo e discussão, como forma de evitar ou mesmo reduzir a chance de conflitos.

Nos contratos de locações residenciais, é usual a adoção do prazo igual ou superior a 30 meses, para que o locador tenha a faculdade de denunciar o ajuste, findo o interregno ajustado, independentemente de notificação ou aviso, conforme estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/1991.

Cabe ao locatário verificar, antes da assinatura do contrato, o estado do imóvel no qual irá morar, apontando desde já os defeitos nas instalações hidráulicas e elétricas, apetrechos que guarnecem o imóvel, condições da pintura, do piso, para que fique registrada a real situação do apartamento ou casa, tendo em vista não só as suas obrigações quando da restituição do imóvel, como também para pleitear eventuais reparos indispensáveis ao uso do bem locado.

Por outro lado, é dever do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, cativo ao que estabelece o artigo 22, I, da Lei do Inquilinato, pelo que é indispensável minuciosa vistoria prévia e por escrito do bem, a ser assinada e anexada ao contrato.

O locatário não responde pelas deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, como prevê o artigo 23, III, da Lei 8.245/91.

As obrigações de cada parte estão dispostas nos artigos 22 e 23, da Lei 8.245/91, reputando-se nulas de pleno direito as cláusulas do contrato que visem a elidir os objetivos da Lei, de acordo o disposto no artigo 45, da Lei do Inquilinato.

A fim de evitar futuras surpresas desagradáveis, cabe ao locatário verificar tudo o que cerca o imóvel: a existência de feira livre na rua, a compatibilidade dos encargos do imóvel com a sua condição financeira — cota condominial —, imposto predial, vaga de garagem — demarcada ou não —, restrições que constem na convenção de condomínio e no regulamento interno, a incidência de sol da tarde e tudo aquilo que possa a vir a incomodá-lo, diante do prazo de 30 meses e a consequente multa que terá de pagar, caso almeje rescindir o negócio antes do prazo da locação.

É necessário, ainda, examinar a data do vencimento do aluguel, a multa em caso de atraso e desocupação antecipada, local estipulado para pagamento do aluguel e demais obrigações que constem do instrumento locatício.

A multa para o locatário, em caso de rescisão antecipada, observará a proporcionalidade do cumprimento contratual, para efeito do seu cálculo e cobrança, tal qual previsto no artigo 4º. da Lei 8.245/91.

Portanto, cabe ampla e anterior negociação das cláusulas contratuais em locações, para que efetivamente tais cláusulas representem o legítimo interesse das partes - o que irá contribuir para a boa relação entre locador e locatário.

Na dúvida em relação à aplicação de qualquer cláusula, irá prevalecer a intenção das partes, na conformidade do artigo 112, do Código Civil.

Last but not the least, os contratantes — locador e locatário — são obrigados a guardar, não só na conclusão como na execução do contrato, os princípios de probidade e boa fé, em estrita obediência ao artigo 422, do Código Civil.

Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

OFERTA DO MERCADO IMOBILIÁRIO CRIA O PERFIL DE CONSUMIDOR 3.0

Com os recentes avanços tecnológicos e a grande oferta no mercado imobiliário, surge o consumidor 3.0. Este novo perfil de comprador se caracteriza mais exigente, tanto do ponto de vista jurídico, como também de qualidade, preço e prazo de entrega. Cada vez mais comunicativo e conectado com as tendências do mercado, ele se preocupa com a maquete na hora de decidir pelo tão sonhado imóvel.

“As construtoras tiveram que se adaptar rapidamente a esse perfil para manter e aumentar as vendas. Uma das alternativas foi investir na qualidade e tecnologia empregada na maquete, que além de reproduzir na íntegra o apartamento, proporciona uma experiência incrível na visualização”, explica Fabio Fogassa, diretor da Adhemir Fogassa Maquetes, maior empresa do mundo e referência no setor.

Com as mudanças do mercado e o aumento das inovações tecnológicas na área de vendas, as empresas agora disponibilizam de ferramentas avançadas como telas touch screen para que as maquetes tenham elevação automática, água de verdade, sem contar a movimentação de carrinhos pelos condomínios.

“A maquete com movimento, sensores e aberta, transporta o consumidor para o cenário. Ele tem a oportunidade de sentir dentro daquele espaço, ou seja, se sente pertencendo aquele mundo”, diz.

Fabio reforça que agora os consumidores 3.0, munidos de celulares, tablets e smartphones, costumam registrar tudo e isso facilita na hora da decisão e principalmente, comprovam se o projeto será fiel à maquete.

Com a abertura de crédito, a grande oferta do mercado e o acesso à tecnologia e às informações jurídicas, surge um novo perfil de consumidor, que busca o melhor produto, com os melhores preços. As empresas precisam entender seu público e se atualizarem para serem lembradas pelo novo consumidor 3.0.

Fonte: DCI - Diário, Comércio, Indústria e Serviços