Boas Festas!

FGV: INFLAÇÃO DO ALUGUEL SOBE 0,54% NA SEGUNDA PRÉVIA DE DEZEMBRO

Na segunda prévia do IGP-M de dezembro, a inflação subiu 0,54%, acima da taxa de 0,30% registrada na segunda prévia de novembro, segundo anúncio feito pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), nesta quarta-feira (18).

A FGV informou ainda os resultados dos três indicadores que compõem a segunda prévia do IGP-M de dezembro. O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) subiu 0,56% na prévia anunciada na manhã de hoje, ante alta de 0,22% em igual prévia do mesmo índice em novembro.

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M), por sua vez, teve alta de 0,62% na segunda prévia deste mês, em comparação ao aumento de 0,55% na segunda prévia do mês passado. Já o INCC registrou taxa positiva de 0,26% na segunda prévia do indicador deste mês, após registrar elevação de 0,27% na segunda prévia de novembro.

O resultado acumulado do IGP-M é usado no cálculo de reajuste nos preços dos aluguéis. Até a segunda prévia de dezembro, o IGP-M acumula alta de 5,45% em 2013. O período de coleta de preços para cálculo da segunda prévia do IGP-M deste mês foi do dia 21 de novembro a 10 de dezembro.

Fonte: Agência Estado

PERSPECTIVAS PARA O SETOR DE REAL STATE BRASILEIRO NO ANO DE 2O14

Nota da Reunião do Comitê de Mercado do NRE-POLI

O Comitê de Mercado do NRE-Poli, criado em 2009, vem apresentando suas perspectivas de comportamento do setor econômico do real estate desde 2010. Até 2012 (perspectivas para 2013) as projeções foram estruturadas com base nas respostas a um conjunto de questões propostas aos membros do Comitê. Neste ano, estendemos a enquete para um conjunto de empresários e executivos do mercado, indicados pelos membros do Comitê. Com este princípio, a reunião de 21 de novembro debateu o conjunto das respostas, verificando-se que algumas ênfases de comportamento encontradas coincidem com as expectativas dos membros do Comitê.

Leia a Nota.

FRAUDE À EXECUÇÃO, REGISTRO IMOBILIÁRIO E BOA-FÉ OBJETIVA

SUMÁRIO: 1.Introdução - 2.Alienação na pendência de ação reivindicatória (art. 593, I, do CPC) - 3.Alienação por devedor insolvente (art. 593, II, do CPC) - 3.1.A questão da boa-fé na hipótese de alienação por devedor insolvente e a posição da jurisprudência - 4.Alienação de imóvel penhorado (art. 593, III, do CPC c.c. art. 240 da LRP) - 5.Conclusão.

1.Introdução

O bem imóvel adquirido em fraude à execução continua passível de responder pelos débitos de seu antigo proprietário, por força do disposto no arts. 592, V, e 593, do CPC.

Discute-se, na doutrina e na jurisprudência, a questão da relevância da existência da boa-fé do adquirente do imóvel para efeito de tornar a alienação do imóvel eficaz também em face do credor. A questão não é pacífica.

Vejamos as modalidades de fraude à execução, bem como o modo pelo qual pode ser caracterizada a a existência da boa-fé do comprador e a questão da sua eventual relevância.

2.Alienação na pendência de ação reivindicatória (art. 593, I, do CPC)

A aquisição de imóvel litigioso, isto é, na qual existe demanda afirmando que aquele que consta como proprietário no registro de imóveis na verdade não o é, caracteriza fraude à execução nos termos do art. 593, I, do CPC.

Com efeito, não é possível ao comprador sustentar que desconhece a existência da ação reinvidicatória, pois um mínimo de cautela a ele exigível consiste na obtenção, no distribuidor cível da comarca onde está situado o imóvel, das distribuições cíveis em face do vendedor. Quem não faz nem isso é, seguramente, um incauto; não está, objetivamente, de boa-fé, não merecendo ser protegido pelo direito. Além do mais, o art. 1º, da Lei nº 7.433, de 18/12/85, exige a apresentação da certidão do distribuidor cível por ocasião da lavratura do instrumento de compra e venda.

É imperioso lembrar que a ação reinvindicatória somente pode tramitar na comarca de situação do imóvel. É caso de competência absoluta, a despeito de ser territorial.

É verdade que o autor da ação reivindicatória, que deixa de providenciar o registro da citação da ação na matrícula do imóvel, também não está agindo, objetivamente, de boa-fé. Ele tem o dever, decorrente do princípio da boa-fé objetiva, de proteger o seu suposto direito, devendo providenciar o registro da ação para que todos os possíveis compradores do imóvel possam saber da existência da ação. Há de se analisar, assim, quais são os efeitos da omissão do autor da ação reivindicatória em proceder ao registro da citação na matrícula do imóvel.

No tocante à eficácia da decisão judicial de procedência da ação em face do comprador, qual a melhor solução para a hipótese em que o comprador não obteve a certidão do distribuidor cível e o reivindicante não promoveu o registro da citação da sua ação no cartório imobiliário?

Poderíamos entender, inicialmente, que a obrigatoriedade do registro, mencionada no art. 169 da LRP, exige que o autor da ação proceda ao registro da citação na matrícula do imóvel, sob pena do resultado do julgamento não ser oponível a terceiros.

Essa solução é adotada por parte da doutrina e da jurisprudência. Há, porém, outra solução, que, com a devida venia, é de melhor técnica.

Na verdade, ainda que se admita que o art. 169 da LRP imponha obrigação do registro à parte e não apenas ao cartório imobiliário, a conseqüência jurídica da ausência do registro, por ato omissivo do autor da ação, não será a de impedir que os efeitos da ação reivindicatória atinjam o comprador. E é assim porque a lei não impõe essa sanção à omissão.

Com efeito, o art. 42, § 3º, do CPC, é claro ao determinar a estensão dos efeitos da decisão proferida em razão da ação reivindicatória ao adquirente do imóvel. Não há, portanto, na lei, qualquer exigência a somente ter eficácia esse dispositivo na hipótese de existência do registro da citação na matrícula do imóvel. Ele tem plena eficácia se ocorrente no caso a sua previsão abstrata.

Assim, com ou sem registro da citação na matrícula do imóvel, na hipótese de procedência da ação reivindicatória, o comprador perderá o direito à propriedade do bem, nos exatos termos do art. 42, § 3º, do CPC.

A falta do registro da citação na matrícula do imóvel terá outra conseqüência jurídica: em razão do apontado ato omissivo do autor vencedor da ação reivindicatória, restará ele com a obrigação de indenizar o comprador, nos exatos termos do art. 159 do Código Civil, por perdas e danos. Isso não exclui, evidentemente, a mesma obrigação por parte do vendedor que não avisou o comprador da existência da ação, que terá também de restituir o preço recebido.

3. Alienação por devedor insolvente (art. 593, II, do CPC)

Vejamos a hipótese de alienação do imóvel na pendência de ação que tenha o condão de tornar insolvente o vendedor.

Inicialmente, convém lembrar que não é possível ao credor, em nenhuma hipótese, proceder ao registro ou averbação na matrícula do imóvel da ação que possa reduzir o vendedor do imóvel à insolvência, exatamente porque o art. 167, da LRP, não contempla essa possibilidade. Nada pode fazer o credor, portanto, para proteger o seu crédito, que não a apresentação de protesto contra alienação de bens, algo que, na prática, é quase inócuo.

Note-se, ademais, que não há qualquer dispositivo a determinar que a eficácia dos arts. 592, V e 593, II, do CPC, somente ocorre se o comprador tem ciência da existência da mencionada ação.

Por outro lado, é preciso interpretar as normas de modo que elas possam dar às pessoas a tão almejada segurança jurídica. O comprador precisa de meios juridicamente seguros para obter uma aquisição eficaz. Os negócios jurídicos e proprio Direito não podem ser uma "loteria".

Como conciliar esses elementos? De um lado, a necessidade de garantir a eficácia da execução, que se traduz na própria eficácia da jurisdição. De outro lado, a necessidade de proteção do comprador de boa-fé, que confia nos registros públicos.

Uma possível solução, consiste na análise da existência da possibilidade de conhecimento do comprador da ação que pode levar o proprietário do imóvel à insolvência. Se existente essa possibilidade, no plano prático, não se poderá falar da existência de desconhecimento da ação, pois não se pode reputar do desidioso como alguém de boa-fé: ninguém pode alegar a própria torpeza em seu benefício.

Com efeito, se a ação está em trâmite na comarca em que reside o vendedor ou na comarca da situação do imóvel, há uma presunção absoluta do conhecimento das mesmas por parte do comprador. É que o comprador tem o ônus, para efeito de restar aferida objetivamente a existência da sua boa-fé, de obter as certidões dos distribuidores cível, fiscal e trabalhista das comarcas de residência do vendedor e de situação do imóvel, exatamente para se certificar da inocorrência de uma aquisição em fraude à execução. Essa cautela mínima é exigível, pois, uma vez tomada, fica demonstrada, em princípio, mas de forma objetiva, que o comprador está adquirindo o imóvel de boa-fé no tocante a desconhecer a existência da ação.

Contudo, pode ocorrer que a ação que venha a tornar insolvente o vendedor esteja tramitando em local distinto da comarca de residência do vendedor e da comarca de situação do imóvel. Essa hipótese é incomum, mas pode ocorrer. A situação, nessa hipótese, é totalmente distinta.

À toda evidência, não é possível ao comprador a obtenção de certidões dos distribuidores de todas as comarcas do país. Isso não é a ele exigível!

O mesmo se diga da hipótese em que não há uma ação judicial em face do proprietário do imóvel, mas sim da empresa da qual ele é sócio, não apresentando os distribuidores judiciais qualquer informação a respeito da ocorrência de desconsideração da personalidade jurídica da empresa a ensejar a responsabilidade pessoal do sócio. Não é possível o comprador saber, em princípio, se o vendedor do imóvel é sócio de empresa em estado de insolvência, pois não há registro público a fornecer esse tipo de informação: a Junta Comercial informa quem são os sócios de uma sociedade, mas não que sociedade tem como sócio o vendedor.

Nesses casos, há uma presunção de que o comprador desconhece a existência da apontada ação. Há uma presunção, nesse caso, objetiva, de que sua compra foi feita de boa-fé. Presunção essa que é relativa, podendo ser elidida, com o ônus da prova a cargo do credor.

A melhor solução para a questão da aquisição de imóvel em fraude à execução é a de prestigiar a boa-fé, aferida objetivamente, do comprador. É preciso dar segurança jurídica à sociedade: a boa-fé do comprador deve ter o condão de tornar a aquisição do imóvel eficaz também em face do autor da ação, mas apenas se estiver presente de forma objetiva.

Portanto, se a demanda que pode tornar insolvente o vendedor está em curso na comarca de residência do vendedor ou na comarca de situação do imóvel, não é possível afirmar que o comprador não tem ciência da sua existência, razão pela qual não pode ser reputada sua aquisição como sendo, objetivamente, de boa-fé. Ela será ineficaz contra o credor, nos exatos termos dos art. 592, V c.c. art 593, II, do CPC. É exigível do comprador a mínima cautela consistente na obtenção dessas certidões. Como se afirmou acima, ninguém pode alegar a própria torpeza em seu benefício: aquele que não buscou as certidões do distribuidor da comarca de situação do imóvel e de residência do próprio devedor não pode alegar o desconhecimento da ação a lhe eximir dos efeitos da aquisição do imóvel em fraude à execução.

Caso a ação esteja em curso em comarca outra, ou seja movida em face de empresa com personalidade jurídica desconsiderada a ensejar a responsabilidade pessoal do vendedor, deverá o credor produzir prova hábil a demonstrar que o comprador tem ciência da ação, pois a boa-fé deste, neste caso, é objetivamente presumida, haja vista a inexigibilidade de obtenção de certidão de todas as comarcas do país, ou de certidão de todas as empresas que estejam com personalidade jurídica desconsiderada, sob pena de tornar juridicamente insegura a compra de qualquer imóvel.

3.1.A questão da boa-fé na hipótese de alienação por devedor insolvente e a posição da jurisprudência

É majoritária na jurisprudência a orientação no sentido de que a existência de boa ou má-fé por parte do comprador é irrelevante na fraude à execução, inclusive na hipótese de aquisição de bem imóvel de devedor insolvente.

Alguns julgados mais recentes do STJ, contudo, podem mudar essa orientação:

"PROCESSUAL CIVIL. FRAUDE À EXECUÇÃO. NÃO DEMONSTRAÇÃO PELA PARTE CREDORA DE QUE O ADQUIRENTE DO BEM SABIA DA EXISTÊNCIA DE DEMANDA CONTRA O ALIENANTE. ARTS. 593, II DO CPC E 109 DO CÓDIGO CIVIL. OPERAÇÃO NEGOCIAL CELEBRADA EM CLIMA DE BOA-FÉ.

I - A ocorrência de fraude à execução, para ensejar a desconstituição da transação celebrada entre o terceiro adquirente do devedor e o adquirente do bem, não se contenta com a simples existência de demanda contra aquele, mas se exige que o credor demonstre que a insolvência do devedor era do conhecimento da outra parte, salvo se pública e notória, ou que tenham havido má-fé na operação de alienação.

II - Sem a demonstração de tais pressupostos que seriam encargo do credor, não se decreta o desfazimento de ato negocial que ostenta todas as características de licitude e validade.

III - Matéria de fato (Súmula 07/STJ).

IV - Recurso não conhecido."

(STJ, Terceira Turma, REsp nº 155.355/PE, DJ de 30/11/1998, Relator Ministro WALDEMAR ZVEITER j. em 06/10/1998)

"PROCESSUAL CIVIL. FRAUDE A EXECUÇÃO. ART. 593, II, DO CPC. INOCORRENCIA.

PARA QUE SE TENHA COMO DE FRAUDE A EXECUÇÃO DE BENS, DE QUE TRATA O INCISO II, DO ART. 593 DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL, E NECESSARIA A PRESENÇA CONCOMITANTE DOS SEGUINTES ELEMENTOS: A) QUE A AÇÃO JÁ TENHA SIDO AFORADA; B) QUE O ADQUIRENTE SAIBA DA EXISTENCIA DA AÇÃO - OU POR JA CONSTAR NO CARTORIO IMOBILIARIO ALGUM REGISTRO DANDO CONTA DE SUA EXISTENCIA (PRESUNÇÃO JURIS ET DE JURE CONTRA O ADQUIRENTE), OU PORQUE O EXEQUENTE, POR OUTROS MEIOS, PROVOU QUE DO AFORAMENTO DA AÇÃO O ADQUIRENTE TINHA CIÊNCIA; E, C) QUE A ALIENAÇÃO OU A ONERAÇÃO DOS BENS SEJA CAPAZ DE REDUZIR O DEVEDOR A INSOLVENCIA, MILITANDO EM FAVOR DO EXEQUENTE A PRESUNÇÃO JURIS TANTUM.

INOCORRENTE, NA HIPOTESE, O SEGUNDO ELEMENTO SUPRA INDICADO, NÃO SE CONFIGUROU A FRAUDE A EXECUÇÃO. ENTENDIMENTO CONTRARIO GERARIA INTRANQUILIDADE NOS ATOS NEGOCIAIS, CONSPIRARIA CONTRA O COMERCIO JURIDICO, E ATINGIRIA A CONFIABILIDADE NOS REGISTROS PUBLICOS.

RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PROVIDO."

(STJ, Quarta Turma, REsp nº 113,871/DF, DJ de 15/09/1997, Relator Ministro CESAR ASFOR ROCHA, j. em 12/05/1997)

Como se pode bem notar, a motivação desses julgados consiste em procurar tornar mais seguras as aquisições imobiliárias, de modo que o comprador não seja surpreendido pela existência de uma ação que ele deconhecia, que venha a invalidar a aquisição da propriedade do bem, por força da ineficácia em face do credor do vendedor.

Não explicitam esses julgados, porém, se o fato de constar a existência da ação, em face do vendedor, no cartório do distribuidor cível da comarca de residência do vendedor ou da situação do imóvel já é suficiente para a conclusão de conhecimento do vendedor da existência da ação.

É preciso entender que sim. Não apenas porque o art. 1º, da Lei nº 7.433/85 exige a apresentação dos feitos ajuizados em face do vendedor para lavratura da escritura pública de compra e venda, mas, principalmente, porque somente se pode reputar, objetivamente, de boa-fé, o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição.

Afinal de contas, há grande diferença entre a hipótese do comprador ser prejudicado pela existência de uma ação que ele desconhecia por descuido seu daquela em que ele é prejudicado pela existência de uma ação que não lhe era possível conhecer. As situações são, visivelmente, distintas.

4.Alienação de imóvel penhorado (art. 593, III, do CPC c.c. art. 240 da LRP)

Até o advento da Lei nº 8.953/94, a questão da eficácia da penhora não registrada na matrícula do imóvel em face do comprador era objeto de polêmica, com decisões nos mais variados sentidos.

Com o advento da Lei nº 8.953/94, que introduziu o § 4º ao art. 659 do CPC, passou a ser requisito da constituição da penhora (ou da sua eficácia em relação a terceiros, segundo alguns) a existência do seu registro.

Desse modo, não mais se justifica qualquer tipo de controvérsia: o credor tem o dever de promover o registro da penhora na matricula do imóvel, sob pena de inexistência da penhora (ou de eficácia perante terceiros).

Para as penhoras efetuadas antes do advento da Lei nº 8.953/94, porém, em obediência ao princípio constitucional de que a lei não prejudica o ato jurídico perfeito, não é obrigatório o registro da penhora, resolvendo-se a questão pela aferição objetiva da ocorrência, ou não, da boa-fé do comprador, tal como acima tratada.

5.Conclusão

Como se pôde observar, nas hipóteses de fraude à execução previstas nas hipóteses do art. 593, I e do art. 240 da LRP, a questão não deve apresentar maiores problemas, pois o comprador terá ciência da existência da ação ou do gravame mediante singela obtenção de certidões.

Na modalidade prevista no art. 593, II, do CPC, a questão somente apresentará problemas na hipótese de a ação estiver em curso em comarca outra que a de situação do imóvel ou de residência do vendedor. Nesta hipótese, a boa-fé do comprador é relativamente presumida de forma objetiva, devendo ser prestigiada e aceita para efeito de tornar eficaz a aquisição a compra também em face do credor, à míngua de outros elementos indicativos de conluio do comprador com o vendedor. Contudo, se ação está em curso na comarca de situação do imóvel ou de residência do vendedor, constando o nome do vendedor como réu no cartório do distribuidor, não é possível afirmar que o comprador desconhecia a sua existência, pois bastaria buscar as certidões dos distribuidores cível, fiscal e trabalhista para saber que há ação em curso contra o vendedor. Ninguém pode alegar seu descuido ou sua torpeza em seu próprio benefício: a venda deve ser reputada ineficaz em face do credor.

Portanto, s. m. j., a melhor solução para o problema da existência ou não de relevância na boa-fé do comprador de imóvel em fraude à execução consiste em apenas prestigiar a boa-fé, que é aferida objetivamente, do comprador cauteloso.

BRUNO MATTOS E SILVA

Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito da USP, professor de Direito Comercial do UNICEUB (Brasília-DF), Procurador Autárquico do INSS junto aos tribunais superiores e autor do livro Compra de Imóveis - Aspectos Jurídicos, Cautelas Devidas e Análise de Riscos, Ed. Atlas, 1999

Fonte: IRIB - Instituto de Registro Imobiliário do Brasil

LIMITE DA MULTA EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Verifica-se que é muito comum haver dúvida por parte dos proprietários, inquilinos, imobiliárias, advogados e juízes sobre a possibilidade ou não de se estipular livremente o percentual de multa em cláusula penal moratória de um contrato de locação. Qual seria o limite para a multa: 2, 10% ou não há limite legal? Sem a pretensão de se exaurir o assunto, nestas poucas linhas, será exposta a interpretação jurídica que se considera como a mais adequada para o limite da cláusula penal em contratos de locação.

Primeiramente, o limite de 2% previsto no art. 52, § 1º, da Lei Federal nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário. Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser considerada como de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal nº 8.245/1991 (A Lei do inquilinato). Esse é o entendimento que prevalece na doutrina e jurisprudência, de forma que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, editou a súmula nº 61 sobre o assunto, que expressa: "É válida, e não abusiva, a cláusula inserida em contrato de locação de imóvel urbano, que comina multa até o limite máximo de 10% sobre o débito locativo, não se aplicando a redução para 2%, prevista na Lei nº 8.078/90”.

Deve-se ressaltar que, à época da edição da súmula nº 61, ainda não vigorava oCódigo Civil Brasileiro (CCB) de 2002, o que obriga os profissionais de direito a interpretarem qualquer limite de multa por inadimplemento sob a luz da nova sistemática trazida pelo CCB. Por esse motivo, em que pese a súmula mencionada, pergunta-se, pode a multa ser superior a 10%? Acredita-se que sim, pelas razões expostas a seguir.

O limite da multa contratual em 10% está previsto no art. 9º do Decreto Federal nº 22.626 de 1933 (a Lei de usura), que havia sido especialmente elaborado para regulamentar situações do Código Civil de 1916 e não do atual. Tanto é que o CCB de 2002 não faz nenhuma menção ao decreto, diferente da Lei do Inquilinato, a qual o CCB teve o cuidado de mantê-la em vigor de acordo com a remissão expressa do art. 2.036.

Em uma interpretação sistemática do Código Civil, parece claro que o legislador, quando há necessidade, protege a vigência de leis que considera compatíveis com o Código. Outro exemplo seria a Lei Federal nº 6.404, que trata das Sociedades Anônimas, cuja vigência foi mantida pelo art. 1.089: “a sociedade anônima rege-se por lei especial, aplicando-se-lhe, nos casos omissos, as disposições deste Código.”

Caso análogo é o do Decreto Federal nº 2.681 de 1912, que regulava a responsabilidade civil nas estradas de ferro, e que foi revogado tacitamente pelo Código Civil, uma vez que o Código disciplina tanto o Transporte de bens e pessoas quanto a Responsabilidade Civil. Da mesma forma que o Decreto Federal (decreto do Poder Legislativo) nº 3.708 de 1919, que regulava a constituição de sociedades por quotas de responsabilidade limitada, e que também foi revogado tacitamente pelo Livro II da Parte Especial do Código Civil (Direito da Empresa). Tudo isso nos leva a conclusão lógica da revogação tácita do art. 9º da “Lei de usura” que determinava: “não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida”.

Alternativamente, mesmo que se entenda que o Código Civil não derrogou qualquer dispositivo da Lei de Usura, assim como o Código de Defesa do Consumidor, a norma não seria aplicável aos contratos de locação, uma vez que o art. 9º do Decreto 22.626 é aplicável somente para os contratos de mútuo (art. 1.262 do Código Civil de 1916) e os contratos de locação são regidos por lei específica. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (vide Recurso Especial 324.015/SP) e de vários Tribunais estaduais têm admitido a fixação de multa moratória em patamar superior a 10% do valor do aluguel (vide Apelações Cíveis nº 2008.001.09749, nº 2006.001.10270, nº 2003.001.29498, nº 2003.001.36084 e nº 2002.001.22529 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro; Apelações nº 1054993-0/2, nº 1061978-0/0, nº 1101732-0/3 e nº 851997-0/4 do Tribunal de Justiça de São Paulo).

Por fim, desde que a multa não ultrapasse o valor da obrigação principal (art. 412 do CCB), índices superiores a 10% do débito são válidos, pois nenhum percentual específico é ilegal, mas poderá ser reduzido pelo juiz “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (art. 413 do CCB). A atitude do legislador em evitar impor limites para multas é a mais correta, pois, por um lado permite que as partes tenham a liberdade de convencionar as penalidades e, por outro, permite que qualquer multa possa vir a ser questionada judicialmente sob a luz da proporcionalidade das obrigações, o que serve perfeitamente ao princípio judicialista que o atual Código Civil adotou.

André Luiz Junqueira

Fonte: www.direitonet.com.br

USUCAPIÃO. EU TENHO DIREITO?

A aquisição de uma propriedade ou de um direito real (exemplo: uso, habitação, usufruto, servidão predial, enfiteuse) sobre coisa alheia, denomina-se usucapião. Para tanto, a pessoa precisa exercer a posse sobre o bem, de maneira ininterrupta e com intenção de proprietário. É necessário também, que essa posse ocorra no prazo previsto em Lei e sem a oposição do dono.

A Lei estabelece diferentes prazos para a usucapião poder ser alegada e a propriedade sobre o bem, adquirida. Assim, a Lei estabelece o prazo de 15 anos, para quando o indivíduo possuir um imóvel, ininterruptamente, sem oposição e independente de título ou de boa-fé, consoante disposto no art. 1238 do CC/02.

Reduz, ainda, esse prazo para 10 anos quando, na forma descrita acima, o imóvel for a moradia habitual do possuidor ou quando ele tiver efetuado alguma obra ou serviço de caráter produtivo nesse bem, conforme disposto no §único do art. 1238 do CC/02.

E mais, a Lei garante ao indivíduo o prazo de apenas 05 anos ininterruptos e sem oposição, para quando ele não for proprietário de nenhum outro imóvel (urbano ou rural) e possua como sua, uma área rural de até 50 hectares, que seja produtiva e que lhe sirva de moradia. Ou então quando possuir como sua, nas condições descritas acima, uma área urbana de até 250 metros quadrados.

Ademais, em casos de servidão aparente, com justo título, continue e inconteste, o prazo para a usucapião é de 10 anos e, quando o possuidor não tiver título, esse prazo aumenta para 20 anos, conforme disposto no art. 1379 e § único do CC/02.

Destaca-se que para a usucapião ser concedida, a posse – no prazo de 05, 10 ou 15 anos - deve ser ininterrupta, isto é, não deve existir intervalo pelo possuidor nessa posse, e nem qualquer tipo de interrupção por um terceiro interessado no imóvel.

A Lei admite que o possuidor acrescente a posse dos seus antecessores à sua, desde que ambas sejam pacíficas e contínuas. Logo, a soma das posses é admitida para a configuração da usucapião, conforme expresso no art.1243 do CC/02. Então, se o possuidor provar o tempo da sua posse atual e o tempo da posse anterior, ele poderá utilizar o tempo da soma das posses para alcançar o prazo legal.

Por fim, cabe lembrar que os bens públicos não podem ser usucapidos por nenhuma pessoa, em respeito ao previsto no parágrafo 3º do art. 183 da Constituição Federal e ao parágrafo único do art. 191 do mesmo diploma.

Camille Stalleikem - OAB/SC 33.032
Fonte: Artigos OAB SC

Tolerância de 180 dias para entrega de imóvel é ilegal Justiça tem considerado ilegal cláusula que prevê atraso de até 180 dias para entrega das chaves de imóveis comprados na planta

Maquete de imóvel vendido na planta: atraso contratual é praxe de mercado

São Paulo – É comum que em contratos de compra e venda de imóveis na planta, as construtoras acrescentem uma cláusula que permita atrasos de até 180 dias para a entrega das chaves, sem qualquer contrapartida para o comprador. Decisões recentes da Justiça, porém, vêm considerando essa cláusula ilegal, e obrigando as construtoras a pagarem indenizações aos clientes. Isso pode significar o início de uma mudança nessa prática de mercado.

Segundo o advogado Marcelo Tapai, especializado em Direito Imobiliário, essas decisões ainda não significam uma mudança total de entendimento no Judiciário, mas representam uma esperança de que as coisas venham a mudar. Em seu escritório, Tapai Advogados, já houve três decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) favoráveis aos consumidores que se queixaram do atraso previsto em contrato.

O advogado explica que há basicamente dois motivos que fazem com que os juízes entendam a cláusula como ilegal: primeiro, porque ela causa um desequilíbrio no contrato, uma vez que o comprador é punido se atrasar as parcelas, mas a construtora não é punida se atrasar a entrega da obra; segundo, porque essa cláusula normalmente não está clara no contrato.

“Se o consumidor atrasar o pagamento das parcelas por qualquer motivo – mesmo que tenha sido roubado ou ficado internado no hospital – ele terá que pagar multa e juros. Os contratos também estabelecem que, se o comprador atrasar mais de três parcelas, o contrato é rescindido e ele não recebe nada de volta. Já a construtora pode atrasar a entrega da obra em até 180 dias sem que nada lhe aconteça”, diz Tapai.

Quanto ao fato de a cláusula não vir explícita, Tapai diz que normalmente ela não vem em destaque no contrato. É preciso lê-lo com atenção para detectá-la. E mesmo assim, a escolha das palavras nem sempre deixa claro sobre o que se trata. “Normalmente o atraso aparece como ‘tolerância’ e fala-se em prazo de 180 dias ‘para mais ou para menos’, o que é bem mais problemático, pois deixa na verdade um prazo de um ano em suspense”, diz Tapai.

A falta de prazo infringe o Código de Defesa do Consumidor, que exige que o contrato traga um prazo bem definido, diz Tapai. “Se não, o comprador fica sem saber quando deve vender sua antiga casa, ou quando marca seu casamento. Não pode existir isso”, diz o advogado.

“Obras maiores, que são multadas por atraso, costumam ser entregues no prazo”, diz o advogado, que diz que agora a Justiça está olhando mais para isso e dando ganho de causa para o consumidor.

“Falta ao consumidor reclamar mais os seus direitos, pois não temos essa cultura. As pessoas muitas vezes acham que a Justiça é lenta ou que pode ser corrupta, que as empresas são poderosas demais e serão beneficiadas ou mesmo que o consumidor pode sofrer represálias e não receber seu imóvel caso entre com um processo. Mas as construtoras não têm melindres. Elas precisam entregar”, observa Tapai.

MERCADO IMOBILIÁRIO ESPANHOL: GRANDES CIDADES SE RECUPERAM

Pozuelo de Alarcón

Ponto de ebulição de uma das crises mais severas na Europa, o mercado imobiliário é atualmente o investimento mais recomendado na Espanha por analistas financeiros.

Além dos preços considerados baixos para o continente, o governo ainda oferece ao comprador estrangeiro um bônus. Desde maio, quem vive fora da Espanha e adquire um imóvel em qualquer parte do país por, no mínimo, € 500 mil (cerca de R$ 1,6 milhão) tem direito a solicitar o visto de residência, que pode ser estendido a familiares. Apenas dois anos depois, já é possível pedir a cidadania europeia.

Por esse valor, em Madri, dá para comprar um imóvel de 215 metros quadrados com quatro quartos, varanda e vaga na garagem no bairro de Salamanca, um dos mais nobres e caros da capital espanhola. Ou ainda um três quartos em Pozuelo de Alarcón, na região onde vivem jogadores de futebol como o português Cristiano Ronaldo.

Segundo a Prefeitura de Madri, o metro quadrado varia de € 2.100 a € 4.800, ou de R$ 6.700 a 15.400, dependendo do bairro.

A concessão do visto de residência é uma forma de dar utilidade a cerca de 3 milhões de imóveis desocupados no país, de acordo com o censo.

A desocupação e a queda da inflação fizeram o preço das moradias recuar, em média, 13,7% entre 2008 e 2012, mas pode chegar a 60%.

Embora a agência de risco Standard & Poor´s estime que os preços seguirão caindo até 2015, no mercado interno se estima que Madri e Barcelona já atingiram o vale de queda. E, com o aumento esperado dofinanciamento, podem até voltar a subir.

COMO COMPRAR

Para comprar um imóvel no país, o primeiro passo, após analisar o mercado, é solicitar em um consulado o NIE (Número de Identidade de Estrangeiros), uma espécie de RG espanhol. Também no consulado, é possível dar entrada no pedido de visto de residência ou a uma linha de crédito em um banco do país.

Recentemente, o governo espanhol voltou a incentivar o crédito. Brasileiros podem pedir financiamentos com hipotecas de até 30 anos e juros de 4,95% no primeiro ano. A partir do segundo ano, as taxas são reduzidas para 2,8% ao ano mais o Euribor (juros calculados a partir da média das taxas aplicadas por 44 bancos europeus).

No ano passado, o governo criou o Sareb, uma espécie de banco que hoje financia imóveis para estrangeiros sob as mesmas condições oferecidas a cidadãos espanhóis.

LUISA BELCHIOR

COLABORAÇÃO PARA A FOLHA, EM MADRI

Espaços reduzidos - veja 8 dicas para decoração de salas pequenas

Seguindo algumas orientações, é possível solucionar o problema da pouca metragem e criar um ambiente aconchegante

Planejar a decoração de uma sala pequena exige alguns cuidados. Devido à metragem reduzida, para conseguir criar um ambiente aconchegante, é preciso ter cuidado na escolha do mobiliário, paleta de cores e objetos decorativos. Veja algumas dicas da arquiteta Andrya Kohlmann e saiba como solucionar de forma inteligente a falta de espaço. 

Espelho, espelho meu

Quando queremos ampliar ambientes, a primeira dica é apostar em espelhos. “Através da reflexão, a sensação de espaço aumenta consideravelmente”, explica Andrya. No entanto, alguns cuidados são necessários antes de instalarmos esses objetos em casa. “Deve-se evitar a utilização de espelhos direcionados diretamente aos usuários. É preferível posicioná-los nos planos laterais ou nas costas de onde as pessoas vão sentar, pois o contato visual direto com esses objetos prejudica bastante a concentração”, esclarece. “Além disso, preferencialmente, espelhos não devem ser posicionados próximos a outros materiais reflexíveis, como, por exemplo, o vidro. Com graus de reflexão distintos, corre-se o risco de criar uma competição visual entre os elementos”, explica. 

Forro contínuo

Andrya também indica que se deve evitar a divisão de superfícies de forro. Planos contínuos dão a sensação de ampliação do espaço”, sugere. Por isso, sancas tradicionais que dividem o estar do jantar, por exemplo, não são boas alternativas para ambientes pequenos. “Para quem não abre mão de um forro diferenciado, sugere-se a utilização de sancas invertidas no perímetro de todo o espaço, uma solução moderna e que não afeta a sensação de amplitude”, recomenda. A foto abaixo mostra um projeto da arquiteta com esse recurso:


Nada de tapetes!

Para ajudar na sensação de amplitude, dê continuidade à superfície do piso. “Além de utilizar um só padrão de piso para todo o espaço, não utilizar tapetes ajuda bastante nessa sensação de continuidade”, diz Andrya. 

Prateleiras? Somente com pouca profundidade
“Uma solução muito interessante para espaços pequenos é a utilização de ‘miniprateleiras’, ou seja, prateleiras com profundidade reduzida”, conta a arquiteta. Assim, é possível utilizar mais quadros, porta-retratos e outros objetos decorativos.

Linhas horizontais

“Linhas horizontais aumentam consideravelmente a sensação de espaço de um ambiente, da mesma forma como linhas verticais aumentam a sensação de altura”, explica Andrya. Por isso a arquiteta recomenda a utilização desse “truque geométrico”. “Deve-se tomar o cuidado para que o sentido das linhas seja o sentido de maior dimensão da sala, assim o efeito será potencializado”, aponta. 

Marcenaria inteligente

Quando o assunto é apartamento pequeno, todo o espaço disponível precisa ser bem aproveitado. Marcenarias embutidas, portanto, podem ser exploradas. “Uma dica bastante interessante é utilizar armários com pequena profundidade revestidos de forma que pareçam paineis”, sugere Andrya. 

Colorido com parcimônia

É preciso cuidado na hora de definir as tonalidades do ambiente. “Em ambientes pequenos, deve ser evitado o uso de muitas estampas e tonalidades diferentes”, garante a arquiteta. Cores claras e neutras, por outro lado, ajudam a ampliar o ambiente. “Uma alternativa para quem não quer um ambiente monótono é abusar de diferentes texturas na tonalidade escolhida. Papéis de parede, tecidos e elementos de decoração fazem muito bem esse papel”, diz. Móveis multifuncionais
Peças com mais funções são excelentes alternativas para uma sala pequena. “Nessa categoria, poderíamos citar dois exemplos coringas que funcionam muito bem: mesa de jantar extensível e pufes como mesa de centro”, indica a arquiteta. Com isso, a mesa de jantar pode ficar em seu tamanho menor durante o uso diário, para que não prejudique a circulação pelo ambiente. Quando necessário, ela pode ser ampliada para acomodar mais pessoas. “Da mesma forma, pufes podem ser utilizados no dia a dia como mesa de centro, e, quando recebemos amigos, eles viram assentos extras”, finaliza a profissional.

Fonte: Revista Pense Imóveis 

 

DECRETO Nº. 7.565/2011: IBGE AINDA NÃO DEFINIU A METODOLOGIA DE CÁLCULO PARA O ÍNDICE DE PREÇOS DE IMÓVEIS NO BRASIL

Preços crescentes sem explicação na sua estrutura de custos, imóveis residenciais acima do seu justo valor e a forte presença de capital especulativo, levaram a Presidenta Dilma Rousseff a exarar o Decreto nº. 7.565 de 15 de setembro de 2011 que dispõe sobre a criação e a manutenção do índice de preços de imóveis no Brasil.

Quando enfrentamos o desafio de criar um índice estatístico dirigido a medir  a evolução do preço de compra e venda de imóveis, os elementos básicos a serem definidos são a fonte de informação disponível e a metodologia que se irá empregar no cálculo estatístico.

Quando falamos sobre índice de preços de imóveis, entendemos como da maior importância, seja qual for a metodologia a ser adotada, o tipo de informação que produzirá o novo indicador e, no que se refere à base de dados, as diversas possibilidades, definições e conceitos estatísticos que podem vir a proporcionar diferentes resultados de acordo com a fonte selecionada.

Para a escolha de uma fonte idônea é preciso atender a alguns critérios conceituais como, o tipo de informação, seu volume e sua qualidade.

A base metodológica é crucial em qualquer cálculo estatístico, porém, as destinadas a medir a evolução do preço de imóveis, transvestem-se de especial importância. De forma genérica é muito difícil estabelecermos uma comparação de preços para elementos comuns em dois momentos distintos de tempo, daí a metodologia a ser adotada ter que resolver problemas como as diferentes tipologias e qualidade dos elementos amostrais, de forma que a estimativa das variações de preço não venham a provocar alterações nos conteúdos das amostras utilizadas, já que existe uma relação direta entre a base de dados e a metodologia empregada, tornando o indicador mais preciso quanto mais completo seja seu modelo e este tenderá a melhorar seu desempenho em razão da qualidade e do tipo de variáveis que intervenham na sua concepção.

Como fonte de informações, entre as que mais se aproximam da necessidade de medir-se a evolução dos preços de imóveis no Brasil, destacam-se a Caixa Econômica Federal, as Prefeituras Municipais e os Cartórios de Registro de Imóveis, cada uma delas oferecendo uma visão particular do setor imobiliário e estas fontes irão se complementar em se definindo o início da série histórica do novo indicador.

A Caixa Econômica Federal é o banco com maior participação em financiamento de imóveis totalizando mais de 75% do mercado. Para que seja aprovada uma linha de  financiamento, é necessário que se faça uma avaliação do valor de mercado do imóvel, o que possibilita à CEF obter dados específicos sobre cada imóvel financiado.

O estudo destinado aos preços de imóveis  residenciais, para o novo indicador,  não poderá deixar de estimar  determinado valor  a um imóvel sem observar sua evolução em termos qualitativos e/ou depreciativos, como também não pode dissociá-lo aos gastos de consumo, ou seja, existe a necessidade de estabelecer-se uma equiparação entre os gastos de consumo e a compra do imóvel compatível com a medição dos preços de bens e serviços consumidos através do SNIPC – Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor.

A metodologia a ser adotada para avaliar a evolução de preços de bens imóveis no Brasil, não pode ser contaminada por trocas na composição da amostra e alterações dos imóveis ao longo do tempo. Na hora de desenhar-se o novo indicador, tem-se que considerar as particularidades das variáveis do objeto em estudo, já que o preço de venda nunca se refere a um mesmo elemento. Ex. O preço de um imóvel adquirido em um determinado período refere-se única e exclusivamente àquele imóvel, que uma vez vendido, dificilmente estará no mercado num curto prazo. Isto dificulta consideravelmente a elaboração de um modelo estatístico, já que existe a prerrogativa, como requisito, da manutenção de uma base de dados homogênea ao longo do tempo para que os preços observados façam referência sempre ao mesmo elemento. Desta maneira, qualquer variação produzida pelo indicador deverá ser afetada, unicamente, pela variação dos preços e não por qualquer outra característica.

A afirmação acima é inerente à metodologia que se irá implantar e grande parte do seu desenvolvimento estará dedicada ao tratamento deste aspecto: a homogeneidade da base de dados ao longo do tempo.

Cada estrato ou camada estará identificado por determinado conjunto de atributos que o definem e estes devem ser escolhidos de forma que justifiquem significativamente os preços dos imóveis. Assim, cada um dos imóveis da amostra pertencerá a um estrato em função dos seus atributos e o novo indicador medirá a evolução dos preços dos estratos e não dos preços individuais dos imóveis da base de dados.

Este método (Estratificação) consiste em decompor o mercado de imóveis em estratos de acordo com características comuns, como área, idade, padrão de acabamento, localização, entre outros, com a finalidade de tornar cada estrato o mais homogêneo possível, produzindo periodicamente, informações sobre os imóveis que foram objeto de transação em função do conjunto de atributos estabelecidos para definir-se cada estrato, resolvendo-se desta forma, o problema da heterogeneidade da base de dados.

O objetivo do novo indicador é obter-se uma estimativa que represente a realidade do mercado imobiliário, porém, a evolução de um preço médio no estrato ao longo do tempo, só será afetada pela composição do mesmo no que se refere aos imóveis a ele incluídos e não a uma evolução real dos preços.

A solução deste problema deverá vir através da utilização de modelos de regressão que proporcionarão uma estimativa dos preços dos imóveis dentro da realidade do nosso mercado, ou seja, preços de venda de todos os estratos a partir das informações dos imóveis efetivamente vendidos num determinado período de referência.

Quanto ao cálculo geral do novo indicador, algo equiparado ao utilizado no SNIPC-Sistema Nacional de Índices de Preços ao Consumidor, deverá ser embasado em uma fórmula cujos elementos agregados tenham uma ponderação associada a um custo de imóveis com atributos comuns. Daí estimar-se-á a evolução dos preços transacionados, não se pretendendo conhecer o custo desta ou aquela transação em particular, nem seu valor por metro quadrado em um momento determinado no tempo e sim uma nova visão estatística que virá complementar as já existentes.

A proposta deste novo indicador oficial é ser utilizado como uma importante ferramenta de monitoramento do mercado imobiliário, agindo, direta ou indiretamente, tanto para auxiliar as decisões práticas de oferta e demanda de imóveis quanto para acompanhar a condução de políticas econômicas.

Pesquisando os índices de preços de imóveis utilizados no mundo (Vendas repetidas, Avaliação, Estratificação e Regressão Hedônica), acredito que a tendência no Brasil seja o emprego de um índice que na sua construção adote o método da estratificação, a exemplo da Austrália, baseado na Estrutura (refere-se às características do imóvel, como tamanho, número de quartos, idade, etc.), Localidade (distância de pólos comerciais, hospitais, escolas, etc.) e Vizinhança (características relacionadas com as condições sociais e ambientais). Neste contexto, resultados de análises preconizam a utilização de apenas quatro variáveis estruturais, quatro variáveis locacionais e uma de vizinhança, cujas pesquisas quanto às características estruturais, locacionais e de vizinhança (que indica o status das áreas) seriam feitas através do Censo Populacional o que não demandaria custos adicionais. 

A opção pela coleta de dados administrativos se deve ao baixo custo e sua possível abrangência, dado que todos os imóveis comercializados devem ser registrados em algum momento no órgão responsável. Neste caso, destacamos o banco de dados disponível nas prefeituras, referentes ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis-ITBI.

- Vamos acompanhar todo o processo de criação deste novo indicador oficial e torcer para que o IBGE consiga construir uma base de dados confiável, premissa sem a qual o indicador produzido pode não ter o significado que se pensa estar interpretando. 

Esperemos para ver, lembrando que o mercado imobiliário faz as suas próprias leis!

Prof. Marcos Mascarenhas

MIAMI VIVE BOOM IMOBILIÁRIO GRAÇAS A ESTRANGEIROS

Miami, a cidade que personificou o colapso do mercado imobiliário americano, vive agora uma nova onda de construção de condomínios alimentada por estrangeiros querendo investir em imóveis nos Estados Unidos.

Durante vários anos depois do estouro da bolha imobiliária, muitos prédios de condomínio permaneceram praticamente vazios. O valor dos condomínios despencou quase 60% em relação ao seu pico, segundo a Associação dos Corretores de Miami. Financiamentos para compradores e construtoras secaram.

Agora, quase todas as outrora vazias unidades estão ocupadas e a demanda já está ultrapassando a oferta. Há 118 novos condomínios propostos para a área de Miami, incluindo 35 em construção, segundo a Condo Vultures LLC, uma consultoria do setor imobiliário.

Os 41 condomínios propostos para o centro da cidade vão adicionar 12.100 unidades — bem abaixo das 22.200 unidades construídas durante o boom de 2003 a 2008, mas ainda assim uma notável recuperação tendo em vista que as construções ficaram virtualmente paradas até 2011.

"Este boom é muito parecido com a situação de dez anos atrás", disse Peter Zalewski, diretor da Condo Vultures.

Apesar das semelhanças, os incorporadores ressaltam que uma demanda internacional robusta criou um novo modelo de financiamento que eles acreditam ser mais seguro que os generosos empréstimos bancários que alimentaram o último boom. As imobiliárias geralmente exigem o pagamento de no mínimo 50% do valor do imóvel antes de fechar a venda, o que significa que o comprador perderia dinheiro se desistisse da compra.

Com essas novas condições de pagamento, os incorporadores passaram a depender mais dos depósitos dos compradores e menos dos empréstimos para financiar as construções, o que, dizem, dá aos projetos uma base financeira mais sólida. E como os bancos se tornaram mais rigorosos na escolha dos projetos que financiam, construtoras com menos experiência acabaram ficando de fora, acrescentam.

O incorporador Carlos Melo usou o novo modelo de financiamento para construir, no ano passado, o edifício de 17 andares 23 Biscayne Bay, o primeiro projeto do novo ciclo. Ele diz que o edifício já foi inteiramente vendido e que cerca de 90% dos proprietários compraram os apartamentos como investimento, para alugá-los depois. "Eles querem colocar seu dinheiro num lugar seguro", diz Melo.

Miami é apenas um exemplo maior da tendência recente nos Estados Unidos de se construir imóveis com várias unidades em vez das casas que dominaram os anos pré-recessão. Embora a maioria dos imóveis residenciais sendo construídos no país ainda seja de uma unidade, essa recuperação recente do setor de construção vem se concentrando em edifícios de apartamentos.

Dados divulgados na semana passada pelo Departamento de Comércio dos EUA mostram que o número de alvarás para imóveis residenciais no país cresceu no ritmo mais rápido desde junho de 2008, um aumento puxado por um salto de 15% nos alvarás para imóveis de mais de uma unidade.

"À medida que o setor imobiliário se recupera e mais pessoas querem pagar aluguel, as construtoras responderam com mais edifícios de apartamentos", disse Kolko.

Os números são ainda mais impressionantes em Miami e arredores. Na região do sul da Flórida, composta pelos condados de Miami-Dade, Boward e Palm Beach, cerca de 70% dos alvarás de construção concedidos este ano até outubro foram para imóveis de mais de uma unidade.

Clique no infográfico para ampliar

O boom de condomínios na própria Miami vem se mostrando particularmente forte, impulsionado por investidores estrangeiros que geralmente pagam em dinheiro e planejam alugar os imóveis. Cerca de 85% a 90% dos compradores de novos imóveis são estrangeiros, a maioria da América Latina, estima Alicia Cervera Lamadrid, sócia-gerente da imobiliária Cervera Real Estate, que está vendendo apartamentos em 16 projetos de condomínios.

De fato, segundo pesquisa da Associação dos Corretores de Imóveis de Miami, divulgada em novembro, os venezuelanos representam a maior parte dos compradores estrangeiros de imóveis na cidade, com14% do total. Brasileiros e argentinos ocupam o segundo lugar, cada um com 11%. A Colômbia e o Canadá vêm em terceiro, com 8% cada.

Os compradores se dizem atraídos pela atmosfera cada vez mais cosmopolita e as crescentes opções culturais de Miami. Eles também consideram esses investimentos mais seguros do que deixar seu dinheiro em países de economia mais instável, como Argentina e Venezuela.

Mesmo assim, alguns recomendam cautela. Incorporadores começam às vezes a construir só com os depósitos dos compradores, sem garantir o financiamento necessário para completar o projeto, alerta John Sumberg, sócio-gerente do escritório de advocacia Bilzin Sumberg, que assessora incorporadoras. "Eles pensam: Pegarei [o financiamento] quando precisar", diz ele. Mas "num certo ponto do ciclo, os bancos talvez digam que já há ofertas demais e essa não é uma boa aposta."

Carlos Rosso, responsável pela área de condomínios da Related Group, uma incorporadora que foi duramente atingida no último ciclo, diz que dessa vez é muito improvável que haja uma bolha. "Enquanto o dinheiro vier dos compradores e os bancos forem disciplinados o suficiente para não cometer excessos, acredito que será um mercado duradouro porque há tão pouca oferta", disse ele, cuja empresa tem dez projetos em andamento.

Por Arian Campo-Flores e Conor Dougherty, de Miami
Fonte: The Wall Street Journal

ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

Resumo: Muitos condomínios proíbem a existência de animais de estimação nas convenções e estatutos sem qualquer justificativa. Este artigo procura informar que as proibições gerais impostas não podem ocorrer e o que vigora entre os condôminos é o bom senso e a razoabilidade. Há jurisprudência debatendo o tema.

O objetivo deste artigo não é tratar de questões psicológicas como o prazer, carinho e afeto que um animal de estimação provoca nos proprietários, ou o repúdio em quem os odeia, mas sim demonstrar os aspectos legais acerca dessa realidade nos condomínios edilícios.

O condomínio edilício é um instituto jurídico disciplinado pelo Código Civil Brasileiro de 2.002 e pode ser conceituado como uma edificação que possui partes com propriedade exclusiva e autônoma (apartamentos, escritórios e salas, por exemplo) e parte com propriedade comum dos condôminos (rede de água, esgoto, solo, dentre outros). Existe condomínio edilício vertical e horizontal, ou seja, um conjunto de casas ou um prédio de apartamentos.

Uma polêmica bastante rotineira nos condomínios edilícios é a permissibilidade ou não da existência de animais de estimação.

O tema enseja cuidados de quem está adquirindo uma unidade num condomínio edilício porque o comprador do imóvel poderá possuir animais de estimação ou mesmo ser contrário à existência deles no imóvel em negociação.

Partindo deste prisma, a primeira medida a ser tomada é analisar a convenção do condomínio e as regras que o compõem, visando, assim, evitar contratempos que porventura possam advir após a compra do imóvel desejado.

Convenção de condomínio é o estatuto que regulamenta os interesses dos condôminos, ditando as regras gerais e específicas do local. É um documento escrito que prevê as normas atinentes à administração condominial, competência das assembleias, deliberações, despesas ordinárias e extraordinárias, sanções, regimento interno, além de outros interesses que os moradores houverem por bem estipular. A matéria é regulada pelos artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil. Trata-se, então, de um negócio jurídico proveniente da autonomia privada da vontade coletiva, onde as normas postas na convenção tornam-se obrigatórias para todos - proprietários, possuidores ou terceiros. Embora possua inicialmente força obrigatória, as regras disciplinadas na convenção não são absolutas porquanto podem ser relativizadas quando contrárias à ordem pública, a boa-fé, aos princípios gerais do direito e principalmente à norma constitucional.

Feitas estas ponderações iniciais, imaginemos uma situação em que o novo proprietário do imóvel, desconhecedor das regras do condomínio, receba uma notificação informando que no local não se permitem animais de estimação. O que fazer? Eis um problema criado.

Analisando pormenorizadamente a convenção do condomínio, uma das três situações certamente ocorrerá no que tange a permissão de animais de estimação: 1) Existência de regras expressas que os proíbem; 2) existência de regras expressas que os permitem, seja ou não com ressalvas; 3) nada diz a respeito.

Na segunda situação acima apontada, qual seja, existência de regras na convenção que permitem animais de estimação, maiores digressões acerca do tema tornam-se desnecessárias porque a própria norma do condomínio já autoriza a existência dos mesmos. A ressalva apontada geralmente diz respeito ao comportamento a ser tomado pelos proprietários quando estiverem circulando na área comum do condomínio como, por exemplo, estarem os animais presos na coleira; descer pelo elevador de serviço; recolher a sujeira sob pena de multa, dentre outras.

A terceira situação apontada é quando inexistem regras expressas na convenção do condomínio. Ora, o silêncio quanto a permissibilidade dos animais de estimação enseja uma interpretação de que se pode perfeitamente tê-los porque a legislação pátria não proíbe. O que não é proibido é permitido! No direito privado, ao contrário do direito público, pode-se fazer tudo o que a lei não proíbe.

A controvérsia diz respeito à primeira situação, ou seja, quando existirem regras expressas que proíbem a existência de animais de estimação nos condomínio edilícios.

Em casos assim, é perfeitamente possível socorrer-se ao Judiciário para ver garantido o direito de possuir animais de estimação, mormente porque a legislação brasileira não proíbe. Se não há proibição pela lei geral, não é permitido à convenção do condomínio fazê-lo.

O direito de possuir animais de estimação é uma garantia e uma liberdade de quem os quer ter, não podendo regras proibitivas de condomínios, sem respaldo legal, vigorar à margem da lei.

O Código Civil Brasileiro, responsável pelo regramento dos condomínios edilícios - artigos 1.331 a 1358 – especificamente nada dispõe sobre a permissibilidade ou não dos animais de estimação. Ora, conforme dito acima, se não existem regras que proíbem, então é permitido.

No entanto, não é somente o silêncio da lei que permite tê-los. De acordo com a legislação brasileira, animais de estimação são considerados coisas, portanto, suscetíveis de serem apropriados e possuídos pelo homem, fazendo parte do seu patrimônio, como ocorre com outros bens quaisquer.

Ora, não é crível admitir-se que as convenções de condomínio, por serem documentos escritos firmados entre particulares, tenha o condão de proibir o direito de propriedade e posse de outrem garantido pela lei civil brasileira.

Aliás, o direito de propriedade é uma garantia constitucional, e proibir a posse e propriedade dos animais de estimação em condomínios é ferir a própria Constituição da República. A convenção condominial ou o regimento interno que assim dispuser estará eivado do vício da inconstitucionalidade.

As proibições da existência de animais de estimação impostas pelos condomínios violam o direito de propriedade porquanto limitam esse direito constitucional, ou seja, extirpam o direito de usar, gozar e fruir desse bem.

Outrossim, dispõe o artigo 1.335, inciso I, do Código Civil:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;”

Portanto, as convenções condominiais que proíbem animais de estimação estão violando não só a Constituição da República no tocante ao direito de propriedade, como também a legislação civil infraconstitucional que igualmente dispõe sobre o direito de propriedade e posse, além da regra específica acima que garante ao proprietário condômino o direito de usar, fruir e dispor livremente da sua unidade.

Obviamente não se está a dizer que a liberdade de possuir animais de estimação está acima de tudo e de todos.

O que impera entre os cidadãos de bem é o respeito mútuo e o pacífico convívio entre as pessoas, principalmente nos condomínios edilícios. Por isso, mesmo sendo uma garantia legal e constitucional possuir animais de estimação, o bom senso e a razoabilidade deve ser observado.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no acórdão proferido pela 5ª Câmara de Direito Privado - autos de apelação n.º 9105791-97.2003.8.26.0000 – assentou que o “exercício do direito de propriedade não deve ser obstado por convenção ou regulamento interno, salvo se causar risco ou incômodo aos demais moradores. Inexiste motivo para admitir a limitação no caso concreto. Presença de dois cães de pequeno porte, inofensivos e que não interferem no sossego dos demais habitantes do prédio. Incidência do princípio da razoabilidade, segundo o tolerável no convívio social”.

Assim, existindo conflito entre o direito de propriedade e uma convenção condominial proibitiva, vige o bom senso e a razoabilidade na análise de cada caso concreto.

Foge ao senso comum admitir-se, por exemplo, que animais de grande porte frequentem lugares comuns extremamente pequenos, pois neste caso há risco de ataque do animal com reduzida possibilidade de defesa da vítima e dificulta, ainda, o direito de ir e vir das pessoas; ou também que animais barulhentos interfiram no sossego dos moradores. Enfim, existe o direito de propriedade sobre os animais, porém não pode ser encarado de forma absoluta.

Noutra decisão advinda do Tribunal de Justiça de São Paulo, o Eminente relator fundamentou sua decisão expondo:

É certo que o regimento interno e a convenção não podem interferir no direito de propriedade dos moradores de uma residência coletiva; porém, tais direitos não podem se sobrepor aos da mesma comunidade (Apelação Cível n 268.420-2 Ubatuba, Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, rel. Des. Benini Cabral). Do cotejo dos dois princípios acima mencionados, o que deve prevalecer é o equilíbrio. Assim, se o animal não causar nenhum incômodo ou risco aos demais condôminos, não podem a convenção ou o regimento proibir sua permanência dentro da unidade autônoma de cada morador. Se, por outro lado, existir o incômodo ou houver a possibilidade de riscos para o resto da coletividade, a regra tem que ser seguida por todos os que nela habitam. (TJSP - Apelação nº 157.304-4/3, Relator Des. Oscarlino Moeller - 5ª Câmara de Direito Privado, julgado em 05.09.07).

Outra situação que deve imperar é o respeito ao silêncio e ao sossego dos moradores. Aliás, o próprio artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, diz que:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O respeito com o próximo e a razoabilidade é uma questão que deve sempre ser observada por todos, quer seja o proprietário na escolha de um animal, quer seja o condomínio na imposição das regras acerca do tema.

Portanto, uma convenção condominial que proíbe de forma genérica a permanência de animais de estimação viola o direito constitucional de propriedade na medida em que não se pode vedar o exercício deste direito dos proprietários em usar, gozar e dispor da sua unidade autônoma, além do que, especificadamente sobre animais de estimação, a legislação civil brasileira nada diz.

Entretanto, eventuais restrições justificadas podem ser estipuladas pelos condomínios quando houve perigo à segurança, regras sobre higiene, perturbação do sossego alheio, enfim, restrições ponderadas e razoáveis que não significa violação ao direito de propriedade até porque não se trata de um direito absoluto e irrestrito.

Assim, aqueles que desejam a companhia prazerosa de um animal de estimação podem buscar no Judiciário seu direito de possuí-los quando a convenção do condomínio, de forma genérica e inexplicável, repita-se, proibir.

O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou sobre o tema, donde colhemos a seguinte ementa:

“DIREITO CIVIL. CONDOMINIO. ASSEMBLEIA GERAL. IMPOSIÇÃO DE MULTA PELA MANUTENÇÃO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTONOMA. NULIDADE DA DELIBERAÇÃO. CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO. PRECEDENTE DA TURMA. RECURSO DESACOLHIDO.

I - A condômino assiste legitimidade para postular em juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembleia geral, que contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio.

II - A exegese conferida pelas instancias ordinárias a referidas normas internas não se mostra passível de analise em sede de recurso especial (Enunciado n. 5 da Sumula/STJ).

III - Fixado, com base na interpretação levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco a segurança e saúde dos condôminos e que não podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instancia extraordinária, rever conclusão, lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanência do pequeno cão.” (STJ – Resp. 10250/RS RECURSO ESPECIAL 1991/0007439-0 – Relator MIN. SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA – j. 23/03/1993).

O que se infere da decisão acima é que o condomínio somente pode impor restrições ao direito do proprietário em possuir animais de estimação nas unidades condominiais quando causar incômodo e houve perigo à saúde e segurança dos demais moradores.

Concluindo, as convenções de condomínio devem ser elaboradas com precisão e seguir os mandamentos legais estipulados na lei civil brasileira, além de outras regras que satisfaçam o convívio pacífico entre os moradores. No entanto, tais convenções não podem extirpar de forma genérica o direito de propriedade daqueles moradores que desejam possuir um animal de estimação, sob pena de violar o direito de propriedade, previsto na lei civil e na Constituição da República. Referido direito, entretanto, não é absoluto porque pode ser relativizado quando em conflito com o direito dos outros moradores no tocante ao sossego, saúde e segurança, por exemplo.

Assim, deve vigorar entre os moradores de condomínios edilícios o bom senso e a razoabilidade, inclusive no tocante às regras acerca dos animais de estimação. Caso contrário, havendo proibição geral ou regras desarrazoadas inseridas na convenção condominial, medidas judiciais podem ser tomadas para garantir o direito de propriedade daqueles que os desejam possuir em suas unidades autônomas, desde que respeitando, sempre, o direito dos demais pares.

Marcelo Bacchi Corrêa da Costa
Advogado. Pós-graduando lato sensu em direito público e pós-graduando em ciências penais.

Fonte: Revista Âmbito Jurídico