NOVAS REGRAS PARA DISTRATO DE IMÓVEL EXIGEM ATENÇÃO AO CONTRATO

Foi assinado na quarta-feira um acordo entre representantes do governo federal, do setor imobiliário, dos Procons e da Justiça que implica na adoção de normas para distratos. O objetivo é deixar mais claro os direitos e deveres de consumidores e empresas, diminuindo o número de desistências — só em 2015 foram pelo menos 50 mil — e de casos que vão parar na Justiça. Com o novo acordo, os consumidores terão duas possibilidades de reembolso, mas ficará a cargo das incorporadoras a escolha do modelo. Como antes a desistência não era prevista em contrato, agora o comprador deve ficar atento a esta cláusula antes de assinar o contrato, dizem especialistas.

Com as novas regras, em caso de distrato, o cliente poderá pagar uma multa de 10% sobre o valor do imóvel, até o limite de 90% do valor pago, ou perder o valor do sinal, mais 20% sobre o que foi desembolsado.

TODO MUNDO GANHA

Para os especialistas, o acordo é bom tanto para o consumidor quanto para as incorporadoras. Do ponto de vista do consumidor, pelo fato de que ele passará a saber exatamente o risco que corre no caso de desistência. Enquanto as incorporadoras terão uma base de risco antes de investir no empreendimento.

— O número de desistências hoje é tão grande que as incorporadoras já não estão mais fazendo o distrato de forma amigável. Como elas não estão conseguindo repassar esses imóveis, preferem que o consumidor vá para a Justiça. Uma vez na Justiça, o consumidor corre o risco de receber um reembolso esperado, mas também de ter um prejuízo muito grande. Hoje, o distrato não é previsto no contrato. A partir do momento que passa a existir um termo de conduta todo mundo ganha — avalia Hamilton Quirino, advogado especialista no setor imobiliário.

O advogado Renato Anet também vê o acordo como um avanço para o setor:

— Ele estabelece parâmetros, o que certamente vai evitar milhares de ações judiciais.

CONDOMÍNIO SÓ APÓS ‘HABITE-SE’

O acordo determina ainda que a empresa que atrasar a entrega terá de pagar ao comprador 0,25% sobre o valor do imóvel por mês, já nos primeiros 30 dias. Se ultrapassar os 180 dias, o incorporador será obrigado a pagar multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o montante pago pelo cliente. Cláusulas consideradas abusivas, como a de decoração e a inclusão da taxa de corretagem no valor do imóvel, não farão mais parte dos novos contratos.

Já prazos de garantia de vícios de qualidade e defeitos de segurança no imóvel foram estendidos para até cinco e 20 anos, respectivamente. O acordo também estabelece que, antes da expedição do “habite-se”, o condomínio não terá nenhum custo para o comprador do imóvel, que só começará a pagar a taxa após a conclusão da obra.

— O objetivo maior é garantir a transparência no processo, fazendo com que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo — ressalta o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, José Carlos Martins.

O acordo foi firmado no Tribunal de Justiça do Rio entre Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (Cbic), Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, TJ-RJ, OAB-RJ, Associação Brasileira Advogados Mercado Imobiliário (Abami) e Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).

Fonte: Jornal O Globo

O CONTRATO DE TRESPASSE E A SUCESSÃO NAS OBRIGAÇÕES

I – Introdução à Alienação do Estabelecimento Empresarial

O empresário detentor de um determinado estabelecimento empresarial pode aliená-lo, sendo essa alienação denominada juridicamente como “trespasse” e é popularmente visto com a expressão “passo o ponto”. O trespasse é, sucintamente, o instituto jurídico pelo qual um estabelecimento empresarial deixa de integrar o patrimônio de um empresário (o alienante) para passar a integrar o patrimônio de outro (o adquirente), através de um contrato.

Importante ressaltar que não se confunde, apesar de ter o mesmo efeito econômico, o trespasse com a cessão de quotas sociais de sociedade limitada ou a alienação de controle de sociedade anônima. No trespasse, como supracitado, um estabelecimento deixa de integrar o patrimônio do alienante para integrar o do adquirente, logo, o objeto da venda é o estabelecimento empresarial. Já na cessão de quotas ou alienação de controle, o objeto da venda é a participação societária. Tal distinção é importante de ser ressaltada pois a sucessão empresarial pode existir ou não no trespasse, porém não existirá na alienação de participação societária.

II – A Sucessão das Obrigações no Trespasse

Vários países preocuparam-se, em seus respectivos ordenamentos jurídicos, de disciplinar a alienação do estabelecimento empresarial para preservar os interesses dos credores. Na Alemanha, a regra era de que importava responsabilidade do adquirente pelas obrigações do alienante perante os credores apenas nos casos em que o nome empresarial era mantido. Os franceses davam direito aos credores do alienante a se oporem à alienação do estabelecimento para discutir o preço do contrato, que deveria ser suficiente para a solvência das obrigações por parte do alienante. A lei dos argentinos determina que o valor do trespasse não possa ser inferior ao total das obrigações do alienante e a sua consolidação não pode ser realizada antes de 10 dias da publicação da venda, para que os credores tenham tempo de se opor. Por fim, porém não menos importante, os italianos definem que o adquirente sub-roga todas as obrigações do alienante, sejam elas ativas ou passivas, exceto as de caráter pessoal e as ressalvadas expressamente no contrato.

A princípio, antes da entrada em vigor do Código Civil, nosso ordenamento considerava que as dívidas não faziam parte do estabelecimento empresarial, logo, os credores do alienante não podiam cobrar dívidas ao adquirente. Haviam três ressalvas à essa regra, a primeira era a assunção contratual, a segunda eram as dívidas fiscais e, por fim, as trabalhistas.

Porém, após a entrada em vigor do Código Civil, esse panorama foi totalmente alterado, pois o adquirente torna-se responsável por todas as obrigações relacionadas à atividade explorada em um determinado estabelecimento empresarial, cessando a responsabilidade do alienante apenas após decorrido o prazo de um ano, conforme disposto no artigo 1.146 do Código Civil.

O ordenamento brasileiro estabeleceu uma regra para concretização do trespasse, qual seja, a anuência expressa dos credores do alienante, sendo dispensável caso o alienante continue solvente após a transferência do estabelecimento. Caso essa formalidade seja descumprida, poderá acarretar diversos danos ao adquirente, pois os credores podem até tomar-lhe o estabelecimento judicialmente caso o alienante tenha sua falência decretada, conforme disposto no artigo 129, IV da lei 11.101/05.

III – Não restabelecimento do alienante

A cláusula proibindo o restabelecimento do alienante na mesma zona comercial do adquirente é quase certa nos contratos de trespasse, se não certa, afinal o adquirente paga ao alienante para poder explorar a atividade comercial da mesma forma que era anteriormente explorada, logo, se o alienante se restabelecesse na mesma zona comercial, atrairia a clientela do adquirente, o que caracterizaria o enriquecimento indevido.

Os italianos foram os primeiros a positivar tal situação, proibindo pelo prazo de 5 anos o restabelecimento do alienante. É, porém, unânime da doutrina e na jurisprudência de diversos países que tal proibição tem um limite. O empresário que aliena um determinado estabelecimento comercial não fica impedido de realizar uma atividade não concorrente à alienada, ou de exercê-la em uma zona geográfica diferente da alienada. O objeto da cláusula de não restabelecimento é única e exclusivamente evitar o “roubo” de clientela pelo alienante.

IV – Conclusão

O contrato de trespasse é um instituo jurídico muito importante para manter a atividade de empresas que estão passando por dificuldades financeiras, evitando que sejam decretadas muitas falências, pois o alienante outorga ao adquirente todas as suas obrigações financeiras, como visto anteriormente, com suas devidas ressalvas.

Podemos dizer que nosso ordenamento evoluiu no que diz respeito ao trespasse, pois anteriormente ao Código Civil, as obrigações não eram passadas do alienante para o comprador. Após a entrada em vigor do novo Código, tais obrigações começaram a serem passadas ao adquirente, sendo o alienante responsável solidariamente por elas pelo prazo de um ano, salvo em casos de dívidas trabalhistas, fiscais e ressalvas de contrato.

A cláusula de restabelecimento também passou a ser disciplinada, mais pela doutrina e pela jurisprudência, garantindo ao adquirente, apesar da concorrência natural do mercado, preservar-se de perder clientes para o alienante, doutrina que protege o interesse do adquirente.

Guilherme Oliva - Acadêmico de Direito

Fonte: Artigos JusBrasil

NOVAS REGRAS FACILITAM USO DO FGTS NA COMPRA DE IMÓVEIS

A Caixa facilitou ainda mais a compra da casa própria com a simplificação do uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Uma das novidades é a dispensa de nova avaliação para imóveis populares (até R$ 225 mil) além da realizada na análise técnica. A mudança faz parte de um conjunto de medidas adotadas para reaquecer o financiamento imobiliário, como a elevação da fatia financiável a até 80% do valor do imóvel.

A versão atualizada do Manual do FGTS para uso na moradia própria também permitiu utilizar a Convenção do Condomínio para a caracterização do imóvel residencial e o uso do Fundo de Garantia para regularização fundiária na compra do imóvel ao titular da conta. Também facilitou a portabilidade de crédito imobiliário ao dispensar a necessidade de novas avaliações pelo banco que adquirir a operação, mantendo os números do início do contrato.

A vice-presidenta interina de Fundo de Governo e Loteria da CAIXA, Deusdina dos Reis Pereira, avalia que as medidas irão acelerar a concessão de crédito imobiliário em um momento que o banco está com mais de R$ 7 bilhões para investimento somente na linha Pró-Cotista do FGTS e estima crescer 13% em financiamento imobiliário em 2016. “Todos serão beneficiados com essas novas medidas, que, certamente, resultarão em um atendimento ainda mais ágil e qualificado ao trabalhador no momento da realização do sonho da casa própria”, afirmou ela.

O superintendente nacional em exercício do FGTS, Henrique José Santana, ressalta que a nova edição do Manual do FGTS foi amplamente discutida com representantes dos trabalhadores e dos agentes financeiros, como a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip) e da Associação Brasileira de Coohabs e Agentes Públicos da Habitação (ABC). As mudanças, segundo Santana, simplificam procedimentos e minimizam dúvidas recorrentes dos trabalhadores e agentes financeiros nas operações com o FGTS.

Fonte: Portal Brasil

A LEGALIDADE E A JUSTIÇA DA TAXA CONDOMINIAL PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL

É dever do incorporador imobiliário arquivar, no cartório competente de Registro de Imóveis, antes da venda das unidades, a discriminação das frações ideais do terreno em correspondência com as unidades autônomas e a minuta da futura convenção de condomínio (art. 32, Lei nº 4.591/64). É dizer: a cada unidade autônoma, seja ela quitinete, apartamento, cobertura etc, caberá, como parte inseparável, uma fração ideal (proporção) do terreno e das áreas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. 

Na maioria absoluta das vezes, essa minuta da convenção condominial traz uma relação proporcional entre o tamanho da unidade autônoma, a fração ideal e o valor da taxa condominial. Há uma razão de ser para isso: tanto o art. 12 da Lei nº 4.591/64 quanto o art. 1.336 do CC/2002 fazem essa correlação expressa. Salvo disposição em contrário, quanto maior a fração ideal da unidade, maior a contribuição do condômino para as despesas condominiais.

Mudar essa forma de cobrança é muito difícil (para não dizer impossível). A alteração dependerá da aprovação de 2/3 de todos os condôminos, ainda que não presentes na Assembleia Geral (art.25, Lei 4.591/64 e art. 1.351, CC/2002). É notório que em assembleias condominiais, quando muito, se fazem presentes apenas 1/3 dos condôminos (isso em dias em que não há futebol na TV!). E, obviamente, o número de condôminos de unidades menores é significativamente maior que o número de condôminos de unidades maiores, o que praticamente aniquila a remota possibilidade de mudança para o rateio igualitário (por unidade) da taxa condominial.

Portanto, a cobrança da taxa condominial proporcional à fração ideal é plenamente legal e, na prática, é o critério mais utilizado em todos os condomínios edilícios no Brasil. Mas, pode-se dizer que esse critério é justo? Taxas condominiais existem para manter e conservar áreas comuns (portarias, piscinas, elevadores etc.). Unidades maiores (lofts, gardens, coberturas), em regra, possuem mais dormitórios e mais espaços para lazer. Ou seja, teoricamente, nessas unidades, vivem mais pessoas e há um recebimento de maior número de convidados. Destarte, é razoável entender que essas unidades demandam e desgastam mais das áreas comuns do prédio em relação às unidades padrão. Ademais, quanto maior a fração ideal, maior é a “porção” de propriedade do “todo” (terreno e áreas comuns), de maneira que é aceitável que as despesas para a conservação dessas áreas sejam mais onerosas para quem mais possui.

Todavia, é plenamente possível e usual que, em um mesmo condomínio, uma única pessoa (viajante habitual) resida em uma cobertura de 120 m² enquanto que uma família de três pessoas (os pais e uma criança que nunca viajam) resida em uma quitinete de apenas 28 m². Nesse caso, é possível defender que, potencialmente, o proprietário da quitinete, por utilizar mais das áreas comuns, contribua mais que o proprietário da cobertura.

Nessa esteira, a “justiça” da relação proporcional entre a fração ideal e o valor da taxa condominial só pode ser aferida levando em consideração o caso concreto e as inúmeras variáveis que englobam o tema (número de moradores por unidade, tempo disponível dos moradores, utilização efetiva das áreas comuns etc).

Em suma: a cobrança da taxa condominial proporcional à fração ideal é plenamente legal; mas, não necessariamente, justa.

Bruno Teixeira - Advogado Civil e Trabalhista

Fonte: Artigos JusBrasil