ESPÉCIES DE CONSTRUÇÃO NAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Antes de adentrar no tema do presente artigo, faz-se necessário inicialmente apresentarmos o que vem a ser uma incorporação imobiliária no Brasil.

A palavra “incorporar” apresenta o conceito de reunião ou junção de duas ou mais coisas para a formação de um todo sempre maior.

Quando o assunto diz respeito à construção civil, essas duas coisas que quando se juntam tornam-se um só ente diz respeito à união do terreno (terra nua) e a construção propriamente dita ou prédio a ser erguido dentro do terreno.

O termo “incorporação imobiliária” aplicado no Direito significa a forma pela qual uma pessoa jurídica ou física constrói um ou mais prédios em um terreno.

Normalmente o proprietário do terreno recebe como pagamento pela venda algumas unidades no futuro prédio ou recebe o pagamento em espécie.

Incorporador é a pessoa jurídica ou física, sendo ou não comerciante, que administraa construção em parceria com o proprietário do terreno e que vende as unidades aos interessados sob o regime condominial. Não podemos também confundir o termo “incorporador” com “construtor”, sendo este o responsável pela execução da obra.

Podem ser incorporador: o construtor (conforme Decreto nº 23.569/1933 e 3.995/1941 e Decreto-Lei nº 8.620/1946); o proprietário do terreno (mais comum de se encontrar); o promitente-comprador; o cessionário do terreno; o corretor de imóveis (conforme Lei nº 4.116/1962).

A Lei Federal nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações), através do parágrafo único do artigo 28, define o contrato de incorporação imobiliária como sendo o negócio jurídico através do qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção destinada à alienação de unidades autônomas com pagamento à vista ou em prestações.

Assim, para que exista uma incorporação imobiliária, deve haver uma construção, necessariamente.

Pode ser objeto de incorporação imobiliária o conjunto de casas térreas ou assobradadas situadas em terreno comum (casas, jardim, quintal, etc), bem como também pode ser objeto um conjunto de prédios de dois ou mais andares contendo unidades autônomas, além de apenas um único edifício composto de unidades autônomas localizado em terreno em partes ideais.

Basicamente: i) o proprietário do terreno vende, permuta ou cede seus direitos ao incorporador responsável pela futura construção; ii) o construtor é o responsável pela empreitada da obra.

Sobre o prazo de entrega das unidades e a qualidade construtiva dos imóveis perante os adquirentes é o incorporador o responsável, em regra. Não é, portanto, o construtor, a menos, é claro, que este figure na relação comercial entre as partes também como incorporador, hipótese em que haverá confusão entre a pessoa do incorporador e também do construtor.

Existindo mais de um incorporador, a responsabilidade perante os adquirentes passa a ser solidária.

A incorporação imobiliária extingue-se com a venda total das unidades autônomas e após sua individualização (matrícula) no cartório de registro de imóveis.

Sobre as espécies de construção, a Lei nº 4.591/1964 prevê três modalidades para as incorporações imobiliárias, a saber:

a) Construção por conta e risco do incorporador

b) Construção por empreitada

c) Construção por administração

A construção por conta e risco do incorporador pode ser identificada nos artigos 41 e 43 da Lei nº 4.591/64.

Nessa modalidade de construção, onde não existe a figura jurídica da comissão de representantes, o incorporador compromete-se a construir – ele próprio ou mediante terceirização, o que é mais comum nos grandes centros urbanos – e vender as futuras unidades a preço e prazo certo.

A comercialização dos futuros imóveis poderá ocorrer na planta ou quando a edificação estiver em construção ou até mesmo quando já concluída, respeitados, sempre, as determinações existentes na Lei nº 4.591/64, especialmente porque o incorporador deve seguir uma série de exigências legais para poder comercializar as unidades, como, por exemplo, providenciar o registro da incorporação perante o cartório de registro de imóveis competente, sob pena de nulidade de qualquer venda realizada, dentre outros requisitos legais.

A construção por empreitada é encontrada no artigo 55 da Lei nº 4.591/64.

Também conhecida no mercado imobiliário como construção a preço fechado é a mais comum de se encontrar para imóveis na planta nos grandes centros urbanos.

Nessa espécie de construção, a obra é construída por empresa (empreiteira) terceirizada pelo incorporador, podendo ser construída por ele próprio também, caso assim deseje, havendo a figura jurídica da comissão de representantes.

Nessa modalidade construtiva, a responsabilidade perante os adquirentes em decorrência de eventual atraso na entrega do empreendimento ou pela qualidade construtiva recai nos ombros do construtor ou do incorporador, conforme o caso.

Nada mais é do que a construção de unidades autônomas na planta ou em construção, tratando-se de imóveis constituídos por planta padrão (mas podendo ser modificada mediante pagamento de valor adicional pelo comprador e caso isso seja possível pelo vendedor), cujo preço é pré-estabelecido pelo vendedor considerando o valor atual do metro quadrado na região e o fluxo de pagamento pode ser feito à vista ou a prazo, com a incidência de índice de correção monetária oficial (INCC, CUB, etc.).

No preço fixo em contrato, caso a obra atrase o cronograma de entrega pactuado entre as partes (vendedor e comprador), o adquirente não pagará a mais por isso, a menos que seu fluxo de pagamentos seja a prazo e ainda reste o pagamento de alguma parcela, como, por exemplo, parcela de chaves ou de financiamento. Nessa situação, o comprador continuará obrigado pelo contrato no pagamento da correção monetária até a liquidação da dívida.

A construção por administração é prevista no artigo 58 da Lei nº 4.591/64.

Essa terceira modalidade de construção também é conhecida como “a preço de custo” e é a mais arriscada para o comprador, pois aqui o condomínio composto pelos adquirentes é obrigado a custear a obra, ou seja, há a transferência dos riscos para o adquirente de unidade autônoma e isso pode ser algo desagradável para grande parcela da população.

Na construção por administração há a figura jurídica da comissão de representantes, comissão essa responsável pelo pagamento do custo integral da obra, além de ter o dever de zelar pelo tempo de construção e pela qualidade dos materiais usados no empreendimento, ou seja, aqui não é o construtor ou incorporador o único responsável pela obra.

Na hipótese de existir atraso na entrega do empreendimento ou queixas relacionadas à má qualidade dos materiais utilizados na construção, conforme previsto no artigo 58 da Lei nº 4.591/64, a responsabilidade civil recairá sobre a comissão de representantes perante os adquirentes, desde que, evidentemente, tais problemas tenham ocorrido por falha da própria comissão e não da construtora contratada para a execução dos serviços.

Após a formação do grupo é realizada a primeira assembleia, onde os adquirentes assumirão a posição do incorporador, tendo domínio sobre todas as ações a serem executadas no campo financeiro e administrativo, sendo que as funções serão determinadas pelo conselho gestor e fiscal da obra.

Na construção por administração o perigo reside no aspecto da segurança técnica, logística, financeira e administrativa do incorporador para iniciar e finalizar o empreendimento imobiliário. Caso o incorporador desenvolva todas as atividades relacionadas à obra com conhecimento, provavelmente os compradores pagarão um preço mais baixo do que na modalidade da construção por empreitada.

Porém, se houver atraso quanto ao prazo de entrega do empreendimento previsto pelo incorporador ou ainda, o incorporador necessitar ampliar os gastos na construção por erro no cronograma logístico-financeiro da obra, os adquirentes pagarão mais – e às vezes, muito mais! – pelas unidades autônomas.

Por outro lado, não é menos verdade que há no Brasil um modelo de construção por administração onde o incorporador GARANTE ao adquirente um preço máximo de pagamento pelo imóvel, a fim de minimizar a insegurança financeira nesse tipo de construção.

Assim, caso o interessado deseje adquirir um imóvel nesse modelo de construção, recomenda-se assegurar-se se o contrato, de fato, possui alguma cláusula onde o vendedor garante o preço máximo para a unidade.

A grande vantagem da construção por administração depende exclusivamente da condução da obra. Se houver uma boa gestão, todos, sem exceção, saem ganhando. Ganha o incorporadora, ganham os fornecedores e os próprios compradores.

A vantagem nessa modalidade de construção em comparação com a construção por empreitada reside nos benefícios fiscais aplicados na construção por administração, havendo redução da carga tributária, pois os tributos incidentes, especialmente, os impostos sobre materiais e os demais (instalações e mão-de-obra), não são cobrados pelo construtor, mas sim repassados ao dono da obra.

Principais diferenças entre as duas modalidades:

As principais diferenças entre a construção por empreitada e a construção por administração estão relacionadas aos seguintes pontos:

Preço - Na modalidade “por empreitada”, em tese, o valor do imóvel tende a ser maior do que na espécie “por administração”. Fora isso, na modalidade “por empreitada” o adquirente sabe qual é o valor de que deverá pagar e na espécie “por administração” o preço da unidade inicialmente contratada é meramente estimativo, podendo sofrer alterações;

Índice de correção monetária das parcelas - Na modalidade “por empreitada”, na imensa maioria dos contratos, tem-se a presença do INCC, já na espécie “por administração” o índice de correção normalmente é o CUB;

Responsabilidade civil - Na modalidade “por empreitada”, a responsabilidade pelo dono da obra (incorporador/construtor) é maior do que na espécie “por administração”;

Tributos - Na modalidade “por administração”, se bem conduzidos os trabalhos, especialmente a contratação de mão-de-obra e materiais (quantidade e qualidade), a incidência dos impostos ocorre uma única vez, sempre para o dono da obra e o valor da carga tributária tende a ser menor do que na espécie “por empreitada”; e

Responsabilidade trabalhista - Em que pese ser solidária a responsabilidade trabalhista e previdenciária pelas obrigações dos empreiteiros e subempreiteiros da obra, quem figura como principal responsável é sempre o dono da obra na modalidade “por administração”.

Essa responsabilidade trabalhista abrange os recolhimentos de tributos e contribuições, pagamento de salários e demais benefícios trabalhistas, existindo muitas vezes a necessidade da contratação de empresa responsável pela fiscalização, objetivando a redução de eventuais contingências nesse sentido.

Evidentemente que, por outro lado, a empresa contratada para coordenar a obra (o que em tese cabe à comissão de representante) passa a também assumir a responsabilidade solidária com as empreiteiras, respondendo por eventuais danos causados por estas e seus subempreiteiros.

Já na construção “por empreitada” essa responsabilidade é exclusiva do incorporador ou construtor (empreiteiro).

Ivan Mercadante Boscardin (Mercadante Advocacia) - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor

Fonte: Artigos JusBrasil

CONDOMÍNIO NÃO PODE PROIBIR MORADOR DE TER ANIMAL DE ESTIMAÇÃO

Quando há conflito entre dois direitos, o que deve prevalecer é o que possui maior peso relativo, desde que não cause qualquer dano a terceiros. Assim entendeu o desembargador Kisleu Dias Maciel Filho, do Tribunal de Justiça de Goiás, ao permitir que um morador de um condomínio pode manter seu animal de estimação no apartamento.

Em decisão monocrática, o desembargador também anulou a cláusula do regulamento interno do condomínio que proíbe a permanência de quaisquer espécies de animal. O desembargador destacou que, para prevalecer a proibição sobre a existência de animais no condomínio, é preciso comprovar prejuízo à saúde e à segurança dos outros moradores.

“O direito de propriedade do autor de manter animal doméstico de pequeno porte em sua unidade não pode ser tolhido em razão de norma prevista em convenção de condomínio, quando o exercício de tal direito não causa nenhuma perturbação, desconforto ou risco aos demais condôminos, sob pena de implicar restrições ao uso da sua propriedade", registrou na decisão.

O direito do morador de manter seu bicho em seu apartamento já havia sido confirmado em primeiro grau pelo juiz Rodrigo de Melo Brustolin, da 3ª Vara Cível da comarca de Rio Verde.

O condomínio alegava na ação que a permanência de animais no edifício foi proibida pela maioria dos moradores em votação durante assembleia deveria prevalecer. Também argumentou que não é relevante para o debate o potencial ofensivo do animal, conforme citou o dono do bicho.

De acordo com o Kisleu Filho, apesar de a regra que rege a relação entre os moradores ser resultado da vontade da maioria, essa limitação não pode ser verdade absoluta. “O juiz a quo entendeu que a proibição genérica da presença de animais em condomínios tem sido flexibilizada pela jurisprudência, principalmente quando se trata de animal de estimação de pequeno porte e que não seja nocivo nem afete a tranquilidade dos demais condôminos.”

Kisleu Filho citou que quando há esse tipo de conflito, deve prevalecer o direito de maior peso relativo, desde que não haja qualquer dano a terceiros. “Não se evidenciam motivos suficientes para proibir a permanência do animal no condomínio, pois não se está diante de uso anormal da propriedade, conforme previsto no artigo 1.277, do Código Civil de 2002”, finalizou o desembargador. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-GO.

Clique aqui para ver a decisão.

Fonte: Consultor Jurídico

RESCISÃO DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO CONTEMPORÂNEO - ANÁLISE PARA 2016 E ALÉM

O atual cenário econômico enfrentado no Brasil alterou a velha fórmula com que muitas pessoas encaravam a compra de um imóvel na planta, especialmente quando se tratava do primeiro imóvel, fosse residencial ou comercial.

Basicamente, as pessoas não mais apresentam uma postura impulsiva no momento da assinatura de um compromisso de venda e compra de imóvel na planta.

Nos idos de 2008 a 2012, época do crescimento acelerado no mercado imobiliário para novos empreendimentos, nunca se vendeu ou se comprou tantos imóveis no país. Naquela ocasião, a aquisição de imóveis na planta por impulso era algo comum e em que pese isso ainda existir para alguns compradores, as famílias brasileiras têm pensado duas vezes antes de assinar um contrato.

Como dito, aquela compra sem muita reflexão mudou.

Com o cenário recessivo de 2015, as vendas de imóveis novos caíram consideravelmente, especialmente perante as maiores incorporadoras em atividade no país.

Fato é que com a desaceleração do mercado imobiliário, muitas das grandes construtoras lançaram mão de conhecido artifício (pouco praticado entre 2008 a 2014) consistente na redução substancial nos preço de alguns imóveis e em determinados empreendimentos.

Não foram raros os casos onde, no segundo semestre de 2015, muitas empresas “queimaram” seus estoques, apresentando descontos no mercado imobiliário de consumo que iam de 10% a até 50%. Outras incorporadoras ofereciam o imóvel com pagamento a prazo só que sem a incidência de correção monetária pelo INCC durante a fase de obras. Aparentemente isso se mostrou um excelente negócio para quem pretendia comprar.

A prática de concessão de enormes descontos durou de julho a dezembro de 2015, facilitando a vida de centenas de pretensos adquirentes na compra de um imóvel novo.

Claro que boa parcela dos compradores que haviam adquirido um imóvel no empreendimento que a incorporadora ofertou anos depois com salutares descontos ficou bastante incomodada.

Ora, imagine só quem comprou, por exemplo, um imóvel no estande de vendas no lançamento e pagou cerca de R$ 400.000,00 e três anos depois a mesma empresa comercializa unidades no empreendimento pelo mesmo preço ou até mesmo mais baixo. Não dá para ficar contente com isso, mas, paciência, é a lei da oferta e procura e essa prática não é ilegal.

Por outro lado, mesmo com a concessão de descontos ou outros atrativos ao mercado imobiliário para a compra de imóveis novos, muitos adquirentes optaram pelo distrato ou rescisão de seus contratos de compromisso de venda e compra.

Mesmo em 2015 as pessoas enfrentaram as mesmas dificuldades de sempre ao buscar a incorporadora para a assinatura do distrato amigável. Na imensa maioria dos casos ao comprador interessado pelo distrato as incorporadoras insistiam em informar que o contrato era irretratável e que apenas por mera liberalidade aceitariam a rescisão, não sem antes aplicar uma retenção de 20% a até 90% dos valores pagos, em total inversão do que vêm entendendo nossa jurisprudência.

Outras tantas incorporadoras chegaram a informar seus clientes que em caso de distrato, a restituição de apenas uma parte dos valores exclusivamente pagos em contrato seria feito de forma parcelada, em desobediência ao quanto previsto pela súmula nº 543 do STJ, divulgada em agosto de 2015 e através da qual se determina que em casos assim a restituição deve ser feita à vista, não se sujeitando ao parcelamento, ainda que isso esteja previsto no contrato.

Estatisticamente falando, os maiores motivos pelos quais muitas pessoas optaram pelo distrato de seus contratos foram os mesmos de sempre: i) falta de capacidade econômica para enfrentar o financiamento imobiliário, especialmente pela alta dos juros dos bancos; ii) desemprego; iii) separações dos compradores; iv) doença.

Para o ano de 2016 o cenário econômico permanece recessivo e os distratos tendem a manter a mesma performance apresentada em 2015, sem prejuízo de possível aumento no número de famílias que optarão pela rescisão de seus contratos.

Vale destacar que distrato ou rescisão contratual de compromisso de venda e compra de imóveis na planta é algo que sempre existiu, pelo menos desde 1990, com o advento do Código de Defesa do Consumidor. O problema é que quando o mercado imobiliário enfrenta períodoS de baixa (como é o caso atualmente), o número de pessoas que procuram o distrato aumenta. Isso não é algo surpreendente e as incorporadoras bem sabem disso.

Evidentemente, quem vem a adquirir um imóvel na planta não pensa em rescindir o negócio, mas isso pode vir a acontecer no futuro, seja pelos motivos acima apresentados ou por outros, lembrando que a legislação não exige um motivo para o consumidor procurar o Poder Judiciário para pleitear a rescisão do contrato. No Estado de São Paulo, por exemplo, a rescisão do contrato de venda e compra de imóvel na planta é garantida a todos desde 2010, com a promulgação da súmula nº 1, de modo que qualquer pessoa terá esse direito respeitado pelos Juízes e Desembargadores Estaduais.

Nesse contexto, isto é, se a rescisão judicial for motivada por ato do comprador, caberá uma retenção sobre os valores pagos à incorporadora.

Nossos Tribunais não alteraram a fórmula apresentada desde pelo menos 2013 e atualmente o entendimento consolidado admite que as incorporadoras/construtoras retenham o equivalente a 10% (dez por cento) dos valores pagos em contrato como regra geral, sendo a retenção máxima normalmente permitida até 20% (vinte por cento).

Em qualquer dos casos, a restituição mínima de 80% (oitenta por cento) e a restituição limite de 90% (noventa por cento), será sempre à vista e os valores acrescidos de correção monetária desde cada pagamento e juros legais de 1% ao mês até a efetiva restituição.

Fonte: Mercadante Advocacia - Especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta.

A VENDA DO IMÓVEL LOCADO

A transferência da propriedade do imóvel locado pode acarretar, na maior parte dos casos, na rescisão do contrato de locação acaso não seja do interesse do adquirente a sua manutenção.

Estabelece a Lei de Locações (art. 8º da Lei 8.245/91) que na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, poderá o adquirente comunicar o locatário do desinteresse na locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação. E o termo alienação se refere, inclusive, a doação, permuta, aquisição judicial ou extrajudicial em leilão, constituição de usufruto e, claro, a venda.

Todavia, não terá esse direito o adquirente na hipótese de existir contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Todos esses requisitos devem estar presentes para afastar o direito do adquirente de desfazer a locação.

Como raramente o locatário toma esses cuidados ou sequer sabe da possibilidade de resguardar os seus direitos, a verdade é que a grande maioria das locações pode ser desfeita em caso de alienação do imóvel locado.

Da mesma forma, igual direito possui o promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, desde que tenha a posse do imóvel e o contrato registrado na matrícula do imóvel.

Constando o registro do contrato de locação no Cartório de Imóveis, tem-se por cientificado o adquirente que teve possibilidade de avaliar a existência da locação, os termos do contrato como valor de aluguel e prazo, entre outras particularidades, inclusive antes da realização do negócio, certamente considerando as vantagens e desvantagens. 

A comunicação do desinteresse na locação (chamada de denúncia pela lei), deverá ser exercida em noventa dias do registro da venda ou compromisso perante o Registro de Imóveis. Não sendo exercida nesse prazo, presume-se a concordância do adquirente na manutenção da locação que não mais poderá ser desfeita pela simples alienação do imóvel, mas apenas por outros fatos como descumprimento contratual, término do prazo, retomada para uso próprio, etc.

Não sendo o imóvel desocupado pelo locatário no prazo de noventa dias contatos da data da sua cientificação, restará ao adquirente promover a ação de despejo para retomar o bem.

É verdade, porém, que no caso de venda ou promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou, ainda, dação em pagamento o locatário terá preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições que outros pretendentes. Tal direito resulta na obrigação do proprietário locador de comunicar o locatário de todas as condições da proposta recebida e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais (penhoras, hipotecas, etc) sobre o imóvel.

O locatário terá o prazo de 30 (trinta) dias para exercer o direito de preferência, aceitando as condições de compra ofertadas. Caso manifestada a aceitação pelo locatário depois não confirmada, responderá este pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes.

O direito de preferência não se aplica aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação e, mais recentemente, aos casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica.

Esse direito estende-se ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, por exemplo, a venda de um pequeno edifício ou até dois apartamentos sendo apenas um locado, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação. 

Se o proprietário não conceder ao locatário do direito de preferência na aquisição, este poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 

E havendo no imóvel condomínio, isto é, de propriedade de dois ou mais titulares, a preferência deverá ser concedida em primeiro lugar ao condômino e, depois, ao locatário.

Logo se verifica que diversas são as situações e consequências que podem surgir com a alienação de um imóvel locado, recomendando-se que tanto o locador como o locatário sejam assessorados por profissionais experientes e capacitados para informar todas as nuances que o contrato de locação poderá apresentar durante a sua existência.

SERGIO EDUARDO MARTINEZ - Advogado. Sócio de Martinez Advocacia (associada a Mundie e Advogados). Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade do Rio dos Sinos - Unisinos.

Fonte: Artigos Conteúdo Jurídico

A EXONERAÇÃO DO FIADOR NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL

A fiança é um contrato acessório, por meio do qual o fiador, pessoalmente, garante ao locador o cumprimento da obrigação principal assumida pelo locatário do imóvel, caso este não venha cumprir suas obrigações consistentes no pagamento de aluguéis e de todos os encargos firmados no contrato de locação.

O fiador somente responderá pelo que expressamente tenha se obrigado no contrato de fiança na forma escrita. Com a aprovação da Lei 12.112/2009, foi introduzida mudanças importantes na Lei de Locação Urbana (Lei 8.245, de 1991), no que diz respeito à garantia locatícia da fiança, podendo o fiador se exonerar da fiança em duas hipóteses: quando existe a alteração da pessoa do locatário autorizada pela lei e quando a locação for prorrogada por prazo indeterminado, seja nos contratos de locação residencial ou nos contratos de locação não residencial. Temos como exemplo quando ocorre a morte do locatário e acontece a substituição do mesmo no contrato de locação pelos seus dependentes que continuarão a residir no imóvel.

Também, no caso de divórcio, separação de fato ou judicial, dissolução de uma união estável e o locatário é substituído pelo cônjuge ou companheiro que fica residindo no imóvel. Nos casos de locação não residencial, normalmente a substituição do locatário é feita pelo espólio ou pelo sucessor no negócio. Para que ocorra a exoneração do fiador, deve ele ser comunicado pelo locador da ocorrência da hipótese de substituição do locatário ou da prorrogação da locação por prazo indeterminado.

O fiador, em regra, não está obrigado a garantir as obrigações contraídas pelo locatário que ultrapassem o prazo de ajuste original no contrato de locação, ainda que haja cláusula obrigando o fiador até a entrega das chaves do imóvel. Quando comunicado, o fiador deve notificar o locador, no prazo de 30 dias, sobre o seu intuito de não mais permanecer como garantidor das pessoas substitutas do locatário ou pessoas que permanecem com a locação por prazo indeterminado. Inobstante o pedido de desoneração do fiador ocorrer no prazo da prorrogação legal do contrato de locação, este fica responsável por todos os efeitos da fiança por mais 120 dias, findos os quais encerra-se a fiança, podendo o locador notificar o locatário para a apresentação de nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

DALVA APARECIDA DOS SANTOS INOCENTE - Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, Subseção de Londrina.

Fonte: folhaweb.com.br

COBRANÇA DESIGUAL DE TAXA DE CONDOMÍNIO EM UNIDADES DE COBERTURA: ASPECTOS DOUTRINÁRIOS E JURISPRUDENCIAIS

1. Introdução

O número de pessoas adquirindo unidades de cobertura em condomínios verticais cresceu nos últimos anos. Ocorre, contudo, que além do valor elevado pago por tal unidade de luxo, em muitos casos o adquirente se vê obrigado a arcar com valores elevados de taxas condominiais, acima do valor cobrado para as demais unidades do prédio. E na maioria dos casos o adquirente pensa ser uma onerosidade normal, por estar adquirindo uma unidade mais cara que as demais.

Neste aspecto, o presente trabalho visa analisar os aspectos jurídicos da Taxa Condominial, e a posição da Doutrina e da Jurisprudência no tocante à cobrança desigual de Taxa de Condomínio em unidades de cobertura.

2. Natureza Jurídica da Taxa Condominial

A Taxa Condominial consiste em uma obrigação, imposta a todos os condôminos, para concorrerem com as despesas do condomínio. Juridicamente, é classificada como uma obrigação Propter Rem, que, nas palavras de CARLOS ROBERTO GONÇALVES [1], é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.

Existem duas formas de Taxas Condominiais, a chamada Taxa Ordinária e a Taxa Extra. A primeira tem como objetivo custear as despesas comuns e indispensáveis ao condomínio, como salários de funcionários e encargos sociais, consumo de água, energia, gás, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora, isenção do síndico, dentro outros que são comuns e de uso igualitário de todos os condôminos.

Sobre a obrigatoriedade da Taxa Condominial Ordinária, ensinam com precisão os professores CRISTIANO CHAVES DE FARIAS e NELSON ROSENVALD [2]: Todos os condôminos têm a obrigação de concorrer para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio na proporção de suas frações ideais (art. 1.336, I, doCC). Quando a norma se refere as "despesas do condomínio", quer explicar que o condômino não arcará com as despesas que não lhe concedam qualquer forma de fruição, mas apenas aproveitem a outros condôminos.

A chamada Taxa Extra advém, como o nome sugere, de situações imprevistas, não corriqueiras, como reformas, consertos de grande porte, modernização de equipamentos de segurança, de esporte, de telefonia interna (interfones), ou até mesmo alguma confraternização.

No caso específico da Taxa Condominial Ordinária, a mesma deve ser aprovada mediante Assembleia Geral Ordinária, conforme a regra determinada no Código Civil:

Art. 1.350 do CC. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Como se observa, cabe à Assembleia Geral Ordinária não somente a aprovação do orçamento, mas a forma como tais custos serão arcados pelos condôminos e, mais ainda, promover alterações no regimento interno do condomínio, sendo que por força do art. 1.351, também do Código Civil, deve haver aprovação de dois terços dos condôminos para tal fim.

Interessante observar que o Legislador previu a hipótese de, mesmo estando todos os condôminos devidamente convocados, a Assembleia Geral Ordinária não ocorrer por falta de quórum. Caso isto ocorra, o parágrafo 2º do Art. 1.350 do Diploma Civil traz a solução:

Art. 1.350 do CC.

(...)

§ 2.º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Esclarecida, portanto, a natureza jurídica, bem como a importância da Taxa Condominial, passa-se a analisar os critérios de cobrança de tal obrigação, e a atual posição doutrinária e jurisprudencial.

3. Critérios de cobrança da Taxa Condominial

Antes do advento do Código Civil de 2002, a legislação aplicada aos condomínios, que determinava como seria feita a cobrança das Taxas Condominiais, era a Lei 4.591/1964, que determina em seu art. 12:

Art. 12 da Lei 4.591/1964. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Após a entrada em vigor da Lei 10.406/2002 (atual Código Civil), a Lei 4.591/1964 passou a ser utilizada apenas subsidiariamente, pois a lei mais recente trata dos mesmos assuntos que a lei de 1964:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção

A Fração Ideal é definida também pelo Código Civil de 2002, em seu art. 1.331, parágrafo 3º, que diz: A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Tal termo foi criado para facilitar o cálculo do valor da unidade a ser repassado para o promitente comprador da unidade. Sendo ainda mais preciso, é salutar o ensinamento do Professor e Mestre em Direito do Consumidor ESTEVÃO ZIZZI [3]: A fração ideal, via de regra, é calculada dividindo-se a metragem total da área construída do edifício pela área do terreno, multiplicando-se o resultado pela área construída de cada unidade. Portanto, foi criada para dividir os custos com as obras e a mão-de-obra para construir o prédio

A legislação, portanto, faculta ao condomínio se utilizar do critério da fração ideal para atribuir a contribuição de cada condômino com as despesas condominiais. Ou seja, não existe obrigatoriedade de se utilizar o critério da fração ideal para mensurar quanto cada unidade deverá contribuir.

Nesse ponto, cumpre salientar que a Taxa Condominial é referente a serviços e despesas de uso COMUM do condomínio, isto é, que são utilizados de maneira igualitária por todos os condôminos, independente da natureza da unidade imobiliária que possua. O proprietário da unidade de cobertura, por exemplo, usufrui dos serviços do porteiro, interfone, limpeza da área comum, dentre outros, da mesma forma que o proprietário do apartamento do térreo.

Diante disto, surgiu a controvérsia acerca de qual seria o melhor critério a ser utilizado para definir como cada unidade contribuiria para as despesas condominiais, uma vez que o fato de um imóvel ser maior que o outro não implica em maior uso dos serviços comuns do condomínio, restando o critério da fração ideal injusto.

Discorrendo sobre o tema, FARIAS e ROSENVALD elucidam que as despesas condominiais visam ao rateio das despesas do condomínio, desde que o façam obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. Pode ocorrer do rateio ser estipulado no mesmo valor, independente da fração ideal de cada condômino, não caracterizando enriquecimento ilícito daquele proprietário da fração ideal maior. Os custos, em regra, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas referem-se à manutenção das áreas comuns, aos pagamentos de impostos e funcionários. De fato, não é raro que, injustificadamente, um condômino culmine por suportar determinada despesa que não lhe diga respeito ou que seja substancialmente direcionada a outros moradores.

ESTEVÃO ZIZZI complementa: Considerando que o morador de uma cobertura não utiliza nada a mais dos porteiros, da faxina, energia elétrica, área de lazer e outros serviços em relação às unidades­ tipo, não se justifica o apartamento maior pagar mais por essas despesas. Não tem nenhum sentido cobrar a mais do morador do apartamento de cobertura pela compra de um sofá, tapete, uniformes, interfone ou troca do cabo do elevador e das plantas do jardim.

Portanto, resta evidente que o critério mais justo é o critério da divisão igualitária entre as unidades do condomínio. Inclusive o assunto chegou ao Superior Tribunal de Justiça em 2003, que decidiu pela adoção do critério igualitário:

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE.

A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 541.317/RS, Relator Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma. Julgado em 09/09/2003, publicado em 28/10/2003.)

Ao proferir seu voto, o Ministro CESAR ASFOR ROCHA pontuou que o rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v. G. O pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal.

Desde então o STJ vem adotando o mesmo entendimento, salientando-se que desde 2003 a maioria dos condomínios vem utilizando o critério isonômico justamente para evitar discussões judiciais que invariavelmente terminariam com a decisão judicial de se adotar a forma igualitária de divisão dos custos condominiais.

Ademais, o proprietário da cobertura já suportou valor elevado ao adquirir o imóvel, o que é justo, pois o valor venal do mesmo é calculado pela fração ideal. Contudo, não é justo que pague a mais pelos mesmos serviços que os proprietários da unidade do térreo, por exemplo, usam de maneira igualitária.

4. Conclusões

Diante do exposto, observa-se que a Taxa Condominial é necessária para a manutenção das estruturas e serviços comuns do condomínio, que são usufruídos igualitariamente por todos os proprietários de unidades domiciliares, independentemente de ser cobertura ou não.

O critério de fração ideal como base para o cálculo da Taxa Condominial fere o Princípio da Isonomia, uma vez que o proprietário de uma unidade de cobertura usufrui igualmente dos serviços gerais do condomínio.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, desde 2003, entende claramente que o critério isonômico é o mais justo para se estabelecer a cobrança de Taxas condominiais.

Por fim, é fundamental que os proprietários de unidades de cobertura saibam de seus direitos. Não é o fato de ter adquirido um apartamento mais caro que justifica uma cobrança maior de Taxa de Condomínio.

5. Referências

[1] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 2. 8ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2011

[2] FARIAS, Cristiano Chaves de; & ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Volume 5. 8ª Ed. Salvador: JusPODIVM, 2012

[3] ZIZZI, Estevão. Condomínio – Cobertura ¬ Despesas pela fração ideal não têm relação direta com o tamanho do imóvel. Artigo publicado em Março de 2014 no Jus Navigandi. Disponível em http://jus.com.br/artigos/27200. Acessado em 29/10/2015.

Julio Cesar Pereira Borges de Faria - Estudante e estagiário jurídico no escritório Almeida, Borges, Bourbon & Advogados Associados

Fonte: Artigos JusBrasil

CAIXA VAI FINANCIAR ATÉ R$ 225 MIL

A Caixa Econômica Federal acaba de anunciar que vai priorizar os financiamentos de imóveis avaliados em até R$ 225 mil este ano.

Neste caso, a renda familiar pode chegar a R$ 6.500. Esses contratos serão assinados utilizando recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

Segundo a direção da Caixa, o banco vai seguir a mesma determinação do ano passado, ou seja, foco no atendimento à habitação de interesse social. Essa medida se deve ao segmento representar mais de 90% do déficit habitacional e, também, em decorrência da escassez de recursos da caderneta de poupança para financiar empreendimentos.

Fonte: O DIA Imóveis

REGIMES DE BENS E IMPLICAÇÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Diversos fatores influenciam nos trâmites de uma negociação imobiliária. E o regime de bens – normas que regulam as relações patrimoniais na constância ou no fim de um casamento ou união estável – é um deles. Ao “juntar as escovas de dentes” com outra pessoa, seja pelo matrimônio ou pelos simples fato de passarem a morar juntos, sem formalidades, o casal já estará sujeito às regras de um regime de bens. É o que destaca o especialista em Direito da Família, Guilherme Barbalho.

– O regime de bens define a relação dos cônjuges com o patrimônio. É importante para definir como será tratado o que cada um possui antes do enlace, bem como a consequência do patrimônio adquirido por um ou por ambos após esse matrimônio. A escolha por um regime de bens define a forma de administração e disposição do patrimônio, a existência de posses comuns ao casal e exclusivas a um dos cônjuges, entre vários outros aspectos.

Segundo Guilherme Barbalho é fundamental que o corretor de imóveis conheça o funcionamento dos regimes de bens:

– Conhecer as peculiaridades que cercam os regimes de bens é fundamental para uma adequada orientação àqueles que pretendem aumentar ou dispor de seu patrimônio, especialmente porque o corretor geralmente é o primeiro a ser indagado acerca das consequências para o casal na compra ou venda de um imóvel. Falhar nesse momento pode criar falsas expectativas e até mesmo comprometer o sucesso do negócio.

De acordo com pesquisa realizada em 2012 pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), os casamentos no Brasil duram, em média, 15 anos. Se comparadas com levantamentos anteriores, quando o tempo médio era de 17 anos, registra-se que as uniões no país estão menos duradouras.

No momento em que a convivência de um casal termina, seja pelo divórcio, ou até mesmo pelo óbito, o regime de bens escolhido se mostra de grande importância. Através da opção adotada, ocorre a apuração do patrimônio de cada parte.

Mas para escolher a melhor opção, é necessário primeiro conhecer as modalidades previstas na legislação brasileira.

Acompanhe abaixo os quatro tipos de regimes citados no Código Civil Brasileiro e suas implicações no mercado imobiliário:

– Comunhão Parcial de Bens

Se durante o matrimônio, os noivos não expressarem opinião quanto ao regime de bens, a lei indica que esta modalidade deverá ser escolhida. Neste tipo, os bens que cada um dos cônjuges já possuíam antes do matrimônio continuarão a ser individuais. Mas aqueles que forem adquiridos durante o casamento serão de ambos, mesmo que sejam comprados em nome de apenas um deles. Ou seja, se o marido comprar um imóvel em seu nome, mesmo assim, a unidade pertencerá a ele e à esposa, em frações iguais.

Os bens que forem recebidos por doação ou por herança, durante o casamento, serão apenas daquele que os recebeu, não se comunicando com o patrimônio do companheiro (a).

Também será exclusivo o bem adquirido durante o casamento com o dinheiro da venda de outra posse individual. Exemplificando: caso a esposa negocie por R$ 400 mil um imóvel que era unicamente dela e com o dinheiro arrecadado compra outra unidade no valor de R$ 350 mil, esse novo bem continuará a ser exclusivamente da mulher. Em outra situação, caso a esposa venda um imóvel exclusivo por R$ 400 mil e utilize para comprar outro por R$ 800 mil, metade do novo bem será apenas da mulher e a outra metade será dela e do cônjuge em frações iguais. Nesse exemplo, a esposa ficará com 75% da unidade e o marido com R$ 25%.

O mesmo vale para imóveis financiados, se o marido adquiriu um imóvel e na época do casamento já havia pago 70% do total, vindo a pagar o restante durante o matrimônio, acontecerá o seguinte: 70% do imóvel pertencerá exclusivamente ao esposo e os outros 30% restantes serão divididos entre os dois cônjuges. Nesse caso, o marido seria dono de 85% da unidade e a esposa proprietária de 15%.

As benfeitorias referentes às posses particulares de cada cônjuge pertencem aos dois. Assim, caso a esposa seja proprietária exclusiva de um imóvel, se a unidade for alugada, os valores pagos pelo locatário serão do marido e da mulher.

– Comunhão Universal de Bens

Nessa modalidade, todos os bens, sejam eles anteriores ou posteriores ao casamento passarão a pertencer aos dois. Exemplificando: O marido possuía uma casa e a esposa um apartamento antes do casamento. Após o matrimônio, as duas unidades pertencerão aos dois, sendo que cada parte terá direito a 50% dos bens. Ainda nesse caso, se um dos cônjuges adquirir um novo imóvel, o mesmo pertencerá aos dois, em frações iguais.

Não havendo cláusula de incomunicabilidade, os bens doados ou herdados pertencerão em 50% para cada integrante do casal.

– Separação total de bens

Este tipo prevê que todos os bens adquiridos antes e durante o matrimônio sejam exclusivos de quem adquiriu e que os possuem nominalmente. Mas nesse regime de bens, a lei determina que tanto o marido quanto a esposa contribuam para as despesas do casal na proporção dos respectivos rendimentos a não ser que ajustem de forma contrária no pacto antenupcial.

– Participação final nos aquestos

Ao longo do matrimônio os bens de cada cônjuge não se misturam. Dessa forma, o marido e a mulher têm o seu patrimônio individual, construído pelo que tinha antes de casar e pelo que for adquirido no período do casamento.

Mas caso a relação termine, seja pela separação ou pela morte, as posses adquiridas durante o matrimônio passarão a ser comum ao casal, devendo ser feita a divisão em frações iguais.

Se for da vontade de ambas as partes e não viole as normas legais, o casal pode decidir pelas regras de sua vontade, sem necessariamente estar limitado pelas modalidades acima. Ou seja, o marido e a esposa poderão escolher de acordo com cada tipo de patrimônio. Trocando em miúdos, os cônjuges podem definir que os bens imóveis comprados durante o matrimônio serão de propriedade dos dois, enquanto que as posses móveis serão unicamente do integrante que o adquirir.

– Autorização para a negociação de bens imóveis

A pessoa casada só poderá praticar a negociação do imóvel com expressa autorização do cônjuge, exceto se o matrimônio for pelo regime de separação absoluta.

– A autorização do cônjuge ou outorga uxória para alienação do imóvel constitui forma de garantir segurança e certa proteção ao patrimônio familiar. Essa autorização é norma de ordem pública e sua inobservância possibilita a anulação do negócio. Mesmo nos casos de imóvel particular, vale dizer, imóvel que pertença a apenas um dos cônjuges, há necessidade de autorização do outro cônjuge. Aqueles que são casados pelo regime da comunhão universal ou parcial de bens, bem como aqueles casados sob o regime da participação final nos aquestos alienam em conjunto seus imóveis particulares, sendo certo que neste último regime há possiblidade do casal dispensar a outorga uxória no pacto antenupcial. Já aqueles que são casados sob o regime da separação de bens, a lei expressamente dispensa a autorização pelo outro cônjuge para alienação de bens imóveis – destaca Guilherme Barbalho.

Outra restrição ocorre quando o dono do imóvel pretende oferecê-lo como garantia, como acontece em casos de hipoteca. Da mesma forma que na condição anterior, a disponibilização da garantia é feita em conjunto.

Fonte: Revista Stand

O QUE PODE OU NÃO SER EXIGIDO NO CONTRATO DE ALUGUEL

Quem procura imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeça. As exigências de imobiliárias e proprietários são tantas que muitas vezes inviabilizam o negócio. O preço alto e o mau estado de boa parte dos imóveis oferecidos também não ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: não faltam cláusulas que pareçam estranhas e que deixem o inquilino na posição mais frágil possível.

Para não se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o que as imobiliárias e proprietários de imóveis podem e não podem pedir dos inquilinos no contrato de aluguel:

1. Podem ser exigidas duas formas de garantia?

Não. Imobiliária e locador só podem exigir uma única modalidade de garantia. Estas podem ser o imóvel próprio e quitado de um fiador, o seguro-fiança (feito em seguradoras), o depósito em dinheiro (caução) ou fundo de investimento. De acordo com o advogado José Alfredo Lion, especialista em direito imobiliário e do consumidor, caso a garantia escolhida seja o fiador, este não é obrigado a ter mais de um imóvel.

2. Podem ser exigidos três meses de aluguel adiantados como forma de garantia?

Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depósito de uma só vez, é uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino é que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correção monetária, ao devolver o imóvel. Pela lei, o correto é depositá-lo em caderneta de poupança. O limite que pode ser exigido como caução é de três aluguéis.

José Alfredo Lion relata já ter visto casos em que o proprietário não depositou na poupança e não devolveu o valor da caução ao final do contrato, ou o devolveu sem correção. Se isso ocorrer, o inquilino pode entrar com uma ação para cobrar seu dinheiro de volta e pode até pedir indenização por danos morais, diz o advogado.

“Há proprietários que também propõem que não se devolva o dinheiro, mas o inquilino fica desonerado de pagar os últimos três meses de aluguel. É permitido, pois é uma devolução indireta, mas o proprietário não pode obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locatário não concordar, deve receber seu dinheiro de volta”, explica.

3. O seguro-fiança pode ser parcelado?

Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigências para se fazer seguro-fiança são muitas, mas é a forma de o proprietário ficar mais protegido, pois há cobertura para todos os meses de inadimplência, e não apenas três. “É mais caro para o inquilino, porque ele não recebe o dinheiro de volta no final”, diz Lion. Porém, a possibilidade de parcelamento é uma vantagem para os locatários que não podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.

4. Pode ser exigido que o fiador tenha imóvel na mesma cidade do imóvel alugado?

Sim. Segundo o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar fiador não domiciliado no município onde tenha de prestar a fiança. Também não existe disposição legal contrária à exigência de imóvel em garantia na mesma cidade do imóvel locado. Assim, alguém que alugue um imóvel no Rio de Janeiro e tenha fiador com imóvel próprio em São Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa é uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiança precise ser executada.

Esse é um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram imóvel para alugar. É o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos, que se mudou de Salvador para o Rio de Janeiro e há um ano e meio procura imóvel para alugar, enquanto mora com o irmão. “Como é possível eu ter um fiador do Rio se nem eu, nem minha família somos daqui?”, questiona.

5. A imobiliária e o proprietário são obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?

Não existe obrigatoriedade nesse sentido. Então, o locador e a empresa intermediadora têm o direito, por exemplo, de só aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino não tenha fiador com imóvel na mesma cidade, não pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.

“Um contrato de locação teoricamente é a vontade de ambas as partes. Com uma restrição tão grande à garantia, a imobiliária e o proprietário também perdem a chance de ter bons inquilinos”, observa Lion.

6. Se o fiador é casado em separação total de bens, seu cônjuge ainda assim deve autorizar que seu imóvel seja posto em garantia?

Sim. Mesmo que o dono do imóvel que será usado como garantia seja casado em separação total de bens com pacto antenupcial, o outro cônjuge precisa concordar. É verdade que, nesse caso, o imóvel não é bem comum do casal e não entra em uma eventual partilha de divórcio; ainda assim esse cônjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Código Civil.

No entanto, já existe decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que dispõe que o cônjuge sobrevivente casado em separação total de bens não é herdeiro necessário, o que abre margem a discussões nesse sentido.

“Essa concordância pode ser dispensada, mas é uma briga jurídica”, diz o José Alfredo Lion, que relata já ter conseguido a dispensa da assinatura de um cônjuge. Ele lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separação total de bens, se não houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a união se tornou comunhão parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na constância do casamento se tornaram bens comuns. “Não está na Lei, mas já há jurisprudência nesse sentido”, relata.

7. Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda?

Sim. Segundo Lion, não há impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda que o candidato a inquilino tenha comprovação de renda suficiente para arcar com o aluguel, é possível a imobiliária exigir, por exemplo, seus extratos bancários, para conferir a movimentação e checar se os gastos não são mais altos que os rendimentos.

8. O contrato de locação pode pedir permissão, ao locatário, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?

Sim. “Se estiver no contrato e o inquilino topar, não há nada na Lei que proíba a prática”, explica José Alfredo Lion. Por outro lado, o inquilino é a parte mais fraca, e a imobiliária pode se recusar a retirar a cláusula, sob pena de não alugar o imóvel para aquele candidato. O locatário pode acabar aceitando essa condição contra a sua vontade, só para não perder o imóvel.

“Esta ou qualquer outra cláusula que o locatário tenha ‘engolido’ pode ser questionada posteriormente na Justiça”, garante Lion, que explica que o inquilino pode alegar que teve de aceitá-las por adesão para conseguir alugar o imóvel. “O inquilino precisa de um teto, é lei de sobrevivência. Aceita agora e questiona depois”, completa.

9. Pode haver multas estipuladas no contrato?

Sim. As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do locatário, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato.

Essas multas não têm limites estipulados em Lei, mas a praxe é que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser questionada.

Se o locatário rescindir o contrato antes do término do seu prazo, porém, a Lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.

O locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.

10. O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?

Não. Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo.

“Mas se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o proprietário dizer que não quer o inquilino por sua profissão, é possível entrar com uma ação por danos morais dentro de três anos”, explica José Alfredo Lion.

11. Se o proprietário tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?

O mais correto é que sim. José Alfredo Lion entende que no contrato devem vir identificados tanto o proprietário quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. “Senão é falsidade ideológica”, alega.

O consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica que o procurador, nesse caso, também pode ser considerado parte no contrato, devendo, portanto, ser identificado.

Ele acrescenta ainda que, apesar de não ser de todo correto, algumas vezes a administradora de bens não se identifica no contrato, mas seu representante assina pelo proprietário, explicitando apenas que este é representado por procuração, pela sigla “p. P.”. Em seguida, a administradora anexa a procuração ao contrato. “Esse procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discussões”, diz Strotbek.

Assim, o melhor é que o inquilino exija, nesses casos, a identificação do procurador no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: “proprietário (a) (nome e CPF do proprietário), representado por seu bastante procurador (nome e CPF/CNPJ do procurador)”.

Sendo o procurador a administradora, é preciso ainda acrescentar quem é seu representante, que pode assinar por ela. Algo como “por intermédio de seu diretor/sócio-diretor/presidente” e assim por diante. Não é necessário constar o nome dessa pessoa física no contrato de locação.

“Caso haja futuros questionamentos, será possível verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa”, esclarece Alex Strotbek.

12. É obrigatório haver reconhecimento de firma no contrato de locação?

Por lei, não, mas é fortemente aconselhável. “É meramente uma questão de segurança”, diz Strotbek. Assim, é possível confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data.

13. É obrigatório haver reconhecimento de firma do mandato de procuração firmado entre administradora e proprietário?

Por lei, não, mas o Código Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, é que exija mesmo. Para Strotbek, é uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietário pode ser representado pela administradora – o que é fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele.

Fonte:EXAME/ Seu Dinheiro