SERVIDÃO PREDIAL

Servidão existente entre o edifício Cosmos e o Hotel Miramar, na Avenida Atlântica/Camboriú

Servidão Predial é a utilização de um prédio por outro. Tal utilização não pode ser indispensável, mas se faz necessária ou vantajosa ao prédio chamado de dominante.

A servidão constitui um ônus real que é imposto voluntariamente a um prédio, chamado de serviente, em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do prédio serviente perde o exercício de algum de seus direitos dominiais sobre ele, ou tolera que o proprietário do prédio dominante se utilize dele, tornando seu prédio mais útil.

Portanto a servidão predial nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com as servidões legais que decorrem exclusivamente da lei, que são direitos de vizinhança impostos coercitivamente. Por isso a voluntariedade é essência da servidão.

As servidões podem tomar formas variadas, sendo a mais conhecida a servidão de passagem, que permite que o proprietário de um imóvel transite pelo imóvel de outra pessoa. No entanto, existem outras modalidades como a servidão de aqueduto, de iluminação ou ventilação e até mesmo de pastagem.

Para que seja possível a servidão os prédios devem ser vizinhos, embora não haja a necessidade de que sejam contíguos.

As servidões prediais apresentam algumas características básicas:

- A servidão é uma relação entre dois prédios distintos, o serviente e o dominante. O serviente sofre um gravame em beneficio do dominante. A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele independente da pessoa do proprietário.

- É necessário que os prédios pertençam a donos diversos. Se pertencerem ao mesmo proprietário, este estará simplesmente usando o que é seu, sem que se estabeleça uma servidão, e sim uma serventia que pode se transformar em direito real se o domínio dos prédios passarem a titulares diferentes.

- Nas servidões serve a coisa e não o seu dono, isto porque o proprietário não tem uma obrigação de fazer, mas de não fazer ou de suportar o exercício da servidão.

- A servidão não se presume, pois só se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e por posterior registro no Cartório de Imóveis (Art. 1378, CC).

- A servidão deve ser útil ao prédio dominante, ela deve trazer alguma vantagem de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. Essa vantagem não precisa ser necessariamente reduzida a dinheiro, podendo constituir maior utilidade ou simples comodidade para o prédio dominante.

- A servidão é direito real e acessório. É direito real porque incide diretamente sobre os imóveis. Sendo assim, está munido de sequela e ação real e é oponível a terceiros. E é acessório porque decorre do direito de propriedade e acompanha os imóveis mesmo que sejam alienados.

- A servidão tem duração indefinida, pois perderia sua característica se fosse estabelecido um limite de tempo. Ela dura por tempo indefinido, enquanto não seja extinta por nenhuma causa legal, ainda que os prédios mudem de donos.

- A servidão é indivisível porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do serviente. Ela só pode ser reclamada em sua totalidade, mesmo que o prédio dominante pertença a várias pessoas (Art. 1386, CC).

- A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois isso extinguiria a servidão e constituiria outra.

A classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo exercício.

Uma servidão é continua quando é exercida ininterruptamente, independente de uma ação humana.

Servidão descontínua é a que tem seu exercício condicionado a algum ato humano atual.

A servidão aparente é aquela que se manifesta por obras exteriores, são aquelas que são visíveis e permanentes, como a servidão de passagem, por exemplo. Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores.

As classificações são importantes porque existem regras diferentes para a constituição, execução e extinção, algumas se aplicam somente às servidões contínuas e aparentes.

As servidões ainda podem ser positivas, quando conferem ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, e negativas quando é imposto o dever de se abster da pratica de determinado ato de utilização.

As servidões podem ser constituídas de diversos modos. Embora as servidões possam ser constituídas causa mortis, como o testamento, no entanto, o modo mais freqüente de sua constituição é por ato inter vivos, isto é através de contrato em regra oneroso. Por se tratar de ato de vontade é necessário que as partes sejam capazes, não apenas a capacidade genérica, mas também as especificas para atos de disposição do prédio serviente. A servidão só pode ser estipulada pelo proprietário do prédio.

A servidão pode ser instituída judicialmente pelas sentenças que homologam a divisão, matéria regulamentada no Novo Código de Processo Civil nos arts. 588 a 598. (N. do E.)

Também é possível a usucapião de servidão, mas esta deve ser aparente. Os artigos. 1380 a 1382 do Código Civil garantem ao dono do prédio dominante os meios necessários para á “conservação e uso” das servidões. Para a realização de serviços e obras necessárias o dono do prédio dominante pode entrar no prédio serviente e depositar matérias de construção no mesmo. No entanto, se causar dano ao proprietário do prédio serviente por culpa, o proprietário do prédio gravame será responsabilizado civilmente.

O exercício das servidões é disciplinado dos arts. 1383 e 1385. O primeiro dispõe que “o dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão”. O segundo dispõe que a servidão se restringirá ás necessidades do prédio dominante devendo agravar o menos possível o prédio serviente.

As servidões podem ser protegidas por ações como a confessória, que visa á obtenção do reconhecimento judicial da existência de servidão negada ou contestada. Ações negatórias se destinam a possibilitar ao dono do prédio serviente a obtenção de sentença que declare a inexistência da servidão ou de direito á sua ampliação. As ações possessórias podem ser invocadas em favor do prédio dominante que é molestado ou esbulhado pelo proprietário do prédio serviente. Também pode ser utilizada quando este não permite a realização de obras de conservação da servidão. Também podem ser invocadas as ações de nunciação de obra nova e de usucapião.

A servidão uma vez registrada só se extingue com respeito a terceiros quando cancelada. Sendo assim, enquanto permanecer registrada no Cartório de Registro de Imóveis subsistirão em favor do dono do prédio dominante.

Nos casos de desapropriação, a servidão se extingue mesmo sem o cancelamento do registro.

O titular da servidão pode abrir mão do beneficio, renunciando-o expressamente, desde que seja capaz e tenha poder para dispor.

De acordo com o Art.1389 do CC ainda a servidão se extingue pela reunião dos dois prédios no domínio de uma mesma pessoa, pela supressão das respectivas obras e pelo não uso contínuo durante dez anos.

Jéssica Ramos Farineli - Graduada em Direito pela Faculdade Metodista Granbery / Juiz de Fora-MG
Fonte: GONÇALVES. Carlos Roberto. Direito civil Brasileiro. Direito das Coisas. 5. Ed. Saraiva. São Paulo. 2010.

RETIFICAÇÃO DE ÁREA EM CARTÓRIO

A entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, que foi sancionado no ano de 2015 (Lei 13.105/2015) e entrou em vigor no dia 18 de março de 2016, chegou com a expectativa de trazer regras procedimentais mais ágeis e eficazes, dentre elas a possibilidade de um procedimento administrativo extrajudicial para usucapião de bem imóvel, iniciativa legislativa que se insere no processo de desjudicialização do direito, que desloca a competência da solução dos conflitos do Poder Judiciário para órgãos extrajudiciais, que veio a se juntar a outra, referente à retificação de área de um imóvel, um procedimento que permite a correção de seu registro ou averbação quando se mostrarem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade, o que somente poderia ser requerido pelo interessado por meio de procedimento judicial.

Dessa forma, desde o ano de 2004, quando foi sancionada a Lei 10.931, ocorreu uma inovação sobre o tema, com as modificações dos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72, denominada Lei dos Registros Públicos, que permite a retificação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, sem excluir eventual prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Esta alternativa representa uma medida concreta na direção de desafogar o Poder Judiciário, ao mesmo tempo em que delega aos registradores de imóveis atribuições até então da competência dos Juízes, sob o crivo do Ministério Público.

Um dispositivo inovador é aquele que permite ao Oficial do Registro promover a retificação não só a pedido do interessado, mas também “de ofício”, ou seja, por iniciativa própria, independente de solicitação neste sentido.

Esta hipótese poderá ocorrer nos casos descritos na lei, compreendendo omissão ou erro na transposição de elementos do documento; indicação ou atualização de algum dos confrontantes; alteração de denominação de logradouro público; indicação de rumos, ângulos ou inserção de coordenadas georeferenciadas, sem alteração das medidas perimetrais; alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático; reprodução de descrição de imóvel confrontante, que já tenha sido objeto de retificação; e inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes.

Além disso, todo proprietário de imóvel cuja área necessitar ser corrigida poderá se dirigir ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, apresentar seu requerimento de inserção ou alteração de medida perimetral, ainda que não resulte em alteração de área, devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo.

Estes documentos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, com registro no respectivo CREA – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, devidamente acompanhados da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, bem como ser assinados pelos confrontantes do imóvel, que oferecerão sua concordância com o pedido.

A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao art. 225 da Lei dos Registros Públicos, referente à indicação com precisão das características, confrontação e localização dos imóveis submetidos a registro. 

Na hipótese da planta de retificação não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pessoalmente ou por via postal (A.R.), para se manifestar em 15 dias, presumindo-se sua concordância se não apresentar sua impugnação, sendo que eventual discordância posterior ao transcurso do prazo somente poderá ser discutida em juízo.

Na hipótese de impugnação, e os interessados não formalizarem transação amigável para solucioná-la, caberá ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente, que decidirá imediatamente ou remeterá a questão a um processo judicial ordinário.

Finalmente, se forem verificados a qualquer tempo que os fatos constantes no memorial não são verdadeiros, os requerentes e o profissional que elaborou o memorial responderão pelos prejuízos, além do que, as nulidades do registro invalidam-no, independente de ação direta.

Francisco Maia Neto - Advogado/Engenheiro

Fonte: Precisão Consultoria

A CRISE ECONÔMICA E AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Muito se discute, hodiernamente, acerca das causas e consequências decorrentes da crise pela qual atravessa o país e que atinge os mais diversos setores da economia.

O aumento dos juros, o descontrole da inflação, a desvalorização da moeda frente ao dólar – exemplos pontuais das consequências da crise – atingem diretamente a relação de consumo no país, criando um novo cenário de redução nas compras e vendas, forçando os empresários a procurarem soluções para adequar os custos de operação à nova realidade.

Dentre as mais diversas formas de tentar amenizar os impactos, uma das saídas passou a ser a busca pelo restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos de locação dos imóveis onde se encontram os estabelecimentos comerciais.

Contratos que outrora delineavam o justo acordo entre os locatários e locadores, bem como traduziam a realidade do valor do mercado onde se encontra o imóvel locado, passaram a apresentar uma excessiva onerosidade para um dos contratantes. Em decorrência disso os contratos de locação precisariam ser revisados a fim de reavaliar os valores a serem adimplidos, seja para mais ou para menos, com a finalidade de acompanhar a realidade de instabilidade que se apresente.

A lei 8.245 de 1991 – lei do inquilinato –, nos artigos 68 a 70, trata da ação revisional de aluguel, impondo o cumprimento de alguns requisitos à propositura da revisão com o objetivo de sanar desproporção existente entre o aluguel vigente e o que seria de fato justo.

Dois são os requisitos básicos à propositura da revisional, quais sejam:

a) desproporcionalidade entre os preços do mercado e o valor pago mensalmente pela locação;

b) existência de um contrato de locação que tenha pelo menos 3 anos de vigência, conforme dicção do artigo 19 da mesma lei federal, ipsis literis:

“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”

Com a distribuição da ação revisional, é designada audiência de conciliação visando solucionar a questão de maneira mais célere e menos onerosa às partes, mas caso reste frustrada a tentativa de solução pacífica, o juiz poderá estabelecer aluguel provisório até que seja efetivamente solucionado o caso, conforme regras presentes no artigo 68, II, “a” e “b”, in verbis:

“Em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;”

Para chegar ao convencimento de quanto corresponde à justa prestação locatícia, o magistrado poderá nomear perito que receberá a incumbência de realizar a elaboração de laudo de avaliação, indicando o valor ideal, considerando as práticas do mercado e também o imóvel locado.

Dessa maneira, a ação revisional de aluguel em época de crise na economia, busca reequilibrar econômica e financeiramente o contrato de locação que se apresente, em razão da instabilidade do mercado, excessivamente oneroso, ou demasiadamente vantajoso, para uma das partes contratantes, podendo inclusive aliviar os impactos da cruel realidade do mercado, tornando-se uma possível opção para obter a redução dos custos de operação das empresas.

Eduardo R Vasconcelos de Moraes - Colaborador do Contencioso Cível Geral da banca Martorelli Advogados.

Fonte: Migalhas de Peso

LUCRO IMOBILIÁRIO E IMPOSTO DE RENDA

O artigo discute o lucro imobiliário e a incidência do imposto de renda à luz da jurisprudência nacional.

Art. 153 – Compete à União instituir impostos sobre: […]

III – renda e proventos de qualquer natureza; […]

§ 2º – O imposto previsto no inciso III:

I – será informado pelos critérios da generalidade, da universalidade e da progressividade, na forma da lei;

Esse dispositivo diz que o imposto sobre a renda e proventos de qualquer natureza deve ser informado, nos termos da lei, pelos critérios da generalidade, universalidade e progressividade. A universalidade refere-se a todas as rendas e proventos; a generalidade relaciona-se a quaisquer pessoas; e a progressividade está para o acréscimo patrimonial, ou seja, se maior a renda, maior será a alíquota aplicável.

O artigo 153, inciso III, da Constituição Federal mostra que a incidência do imposto deve ocorrer sobre a renda e proventos de qualquer natureza, não abarcando qualquer outro elemento. A renda e proventos de qualquer natureza resumem-se em: “[…] ganhos econômicos do contribuinte gerados por seu capital, por seu trabalho ou pela combinação de ambos e apurados após o confronto das entradas e saídas verificadas em seu patrimônio, num certo lapso de tempo”.

O lucro obtido pela alienação de imóvel está sujeito a cobrança do imposto de renda. 

Em conformidade com a Instrução Normativa SRF nº 118, de 27 de dezembro de 2000 e a Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, art. 3º, as seguintes operações estão sujeitas à apuração de ganho de capital:

“I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os tenha transferido;

III - alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira".

Como se vê, a venda de imóvel implicará na incidência da hipótese descrita no inciso I, sendo a alíquota aplicável 15% sobre o lucro auferido.

Para a determinação da base de cálculo (lucro imobiliário) será realizado o cálculo da diferença entre o custo de aquisição do imóvel e o valor da venda.

Na regra geral, o custo do imóvel é o que consta da declaração do imposto de renda. Porém, em alguns casos, quando faltar especificação do preço ou valor pago pela aquisição do imóvel, o custo do imóvel será:

“a) O valor atribuído para efeito de pagamento do imposto de transmissão (ITBI);

b) Ou o valor que tenha servido de base de cálculo do imposto de importação, acrescido do valor dos tributos e das despesas de desembaraço aduaneiro;

c) Ou o valor de avaliação no inventário ou arrolamento;

d) Ou, o valor de transmissão utilização, na aquisição, para cálculo do ganho de capital do alienante;

e) Ou, ainda, o valor corrente, na data de aquisição".

De acordo com a Secretaria da Receita Federal, podem integrar os custos de aquisição de imóveis, a partir de 01 de janeiro de 1992:

a) As parcelas de juros pagas pelo financiamento (SFH ou outras formas);

b) Os dispêndios com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgotos e de eletricidade, desde que efetivamente pagas pelo alienante e que tenha beneficiado o imóvel alienado;

c) O valor da contribuição de melhoria;

d) Os dispêndios com a construção, ampliação, reforma e pequenas obras, tais como, pintura, reparos em azulejos, encanamentos etc.;

e) O imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do bem objeto da alienação;

f) As despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que efetivamente suportado o ônus pelo contribuinte;

g) E, também, os dispêndios com a demolição de prédio existente no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação.”.

O valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor constante na escritura, que é o que você pagou pelo bem em si. A esse custo, você pode acrescentar a quantia gasta com a corretagem – caso esta tenha saído do seu bolso – com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pelo Município (quando necessário) e guardados os comprovantes de pagamento.

O valor da venda é o que se recebe pela venda do imóvel. 

Para recolher o imposto de renda incidente sobre o ganho de capital obtido com a venda de bens como imóveis é preciso usar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCap) referente ao ano em que ocorreu a alienação.

Outra possibilidade é que o contribuinte opte por se beneficiar da isenção de IR para quem usa o dinheiro da venda de imóveis residenciais para comprar outros imóveis residenciais dentro de 180 dias. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Nesse caso, existem duas possibilidades: ou ele usa todo o produto da venda para a compra de novos imóveis residenciais no Brasil, e com isso fica totalmente isento; ou ele usa parte do dinheiro para comprar novos imóveis residenciais no Brasil e paga IR proporcional sobre o valor restante.

Neste segundo caso, o contribuinte tem 30 dias além dos 180 dias para recolher o IR, sem incidência de multa, apenas com juros de 1% mais Selic do período. Isto é, se você vender um imóvel por 500 mil reais em abril, sendo 200 mil reais correspondentes ao ganho de capital, você tem até outubro para usar esse dinheiro na compra de outros imóveis residenciais. Se, dessa quantia, 100 mil reais não forem utilizados, você terá até o último dia útil de novembro para recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital proporcional a essa parcela, com juros, mas sem multa.

O lucro imobiliário, consoante legislação aplicável, é auferido pela pessoa física na data da venda do imóvel. Nessa oportunidade, pelo instrumento público celebrado entre as partes e pelas condições de venda firmadas possui o fisco condições para aferir se do preço estipulado houve lucro ou não. 3. Esse capital para fins de tributação encontra suporte no artigo 43 do CTN e no artigo 23 da Lei 9.250. Não há o que se falar, nesta hipótese, sobre a exigibilidade tributária incidente sobre o patrimônio, mas sobre a renda ou disponibilidade financeira, concebida na forma de entrada em espécie, representada pelo lucro obtido com a venda do bem (TRF 3ª Região, AMS 2432 SP 2003.61.19.002432-1- DJU :29/06/2007 PÁGINA: 704).

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 702915/RS(DJ de 21 de setembro de 2007), já entendeu que o resultado obtido pelo sócio com a transferência de imóvel de seu patrimônio para integralizar participação no capital social de pessoa jurídica está sujeito à tributação do imposto de renda, a menos que se cuide de prédio com até 2 (duas) unidades imobiliárias ou, então, a alienação das unidades imobiliárias tenha se verificado após decorrido o prazo de 60 (sessenta) meses, contado da data da averbação no Registro Imobiliário da construção do imóvel. 

Mas, por outro lado, quando se analisou a questão do imposto de renda e lucro imobiliário, à luz do Decreto-Lei 1.641/79, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 396145/SC, Relator ministro Humberto Gomes de Barros, DJ de 17 de novembro de 2003, entendeu que transferência de imóvel, para integralizar cota em sociedade limitada não é fato gerador de imposto de renda sobre lucro imobiliário. Em rigor, tal transferência não constitui alienação. O suposto alienante, simplesmente o transformou em fração ideal de um condomínio de capitais personalizado (a sociedade). Bem por isso, o Art. 1º do DL 1.641/78 não inseriu tal negócio entre aqueles geradores de rendimento tributável.

Por demais importante, para conhecimento da matéria o REsp 23999/RJ, Relator ministro Ari Pargendler, DJ de 15 de abril de 1996, pág. 11507, quando se disse: 

TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. LUCRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL SUBSEQUENTE A SUA AQUISIÇÃO, ATRAVÉS DE DOAÇÃO, POR ADIANTAMENTO DA LEGITIMA. DECRETO-LEI N. 1641, DE 1978. PORTARIA N. 80, DE 1989, DO MINISTRO DA FAZENDA. A PORTARIA N. 80, DE 1979, DO MINISTRO DA FAZENDA, NÃO INVADIU ÁREA RESERVADA A LEI AO DISPOR QUE SE CONSIDERASSE COMO VALOR DO IMÓVEL DOADO AQUELE QUE SERVIU DE BASE PARA O LANÇAMENTO DO RESPECTIVO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

A segunda turma do Superior Tribunal de Justiça reiterou o entendimento de não-incidência do imposto de renda sobre venda de imóvel havido por herança, mormente se fundamentado na Portaria n. 80/1979- MF, ademais declarada ilegal por esta Corte, pois não poderia fixar tal cálculo de imposto por ser matéria submetida à reserva legal. Precedentes citados: EREsp 23.999-RJ, DJ 19/12/1997, e REsp 57.415-RJ, DJ 10/4/1995. processo/justiça/jurisprudência.asp?

origem Pesquisa=informativo&tipo=num_pro&valor=REsp1042739" target="new">REsp 1.042.739-RJ, Rel. Min. Castro Meira, julgado em 26/8/2008.

Nesse ponto, decidiu o TRF - 4ª Região, EDAC 124848 RS 1999.04.01.124848-4, DJ 16/01/2002 PÁGINA: 607: 

EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS. AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL. HERANÇA. LUCRO IMOBILIÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. NÃO-INCIDÊNCIA. CDA. FUNDAMENTOS LEGAIS INSUBSISTENTES.

Lucro imobiliário advindo de transação relativa a bem imóvel herdado não constitui rendimento tributável nos moldes do Decreto-Lei 1641/78. Os fundamentos jurídicos que embasaram a CDA não criam fato gerador em relação à matéria demandada, regulando tão-só a forma de pagamento, as operações atingidas e os respectivos sujeitos passivos, sem coroar a hipótese de lucro imobiliário sobre herança. Impõe-se declarar insubsistentes os fundamentos legais elencados na CDA, para constituição do crédito tributário.

Outra questão importante na matéria diz respeito à isenção do imposto de renda em ganho de capital na venda de imóvel para quitar o segundo bem. 

Entendeu o Superior Tribunal de Justiça que a isenção do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/05, também é válida para os casos de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo contribuinte.

Com essa decisão, a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou ilegal a restrição estabelecida no artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05, da Receita Federal, que excluía da isenção fiscal a possibilidade de o contribuinte utilizar o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já adquirido.

O entendimento da Segunda Turma, especializada em direito público, foi formado após analisar um recurso interposto pela Fazenda Nacional contra decisão favorável obtida por um contribuinte de Santa Catarina na Justiça Federal. A decisão ocorreu no REsp 1496478. 

No voto divergente, o ministro salientou que a grande maioria das aquisições imobiliárias é feita mediante financiamento de longo prazo, porque a regra é que a pessoa física não ter liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista.

“Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o segundo imóvel ainda ‘na planta’ (em construção), o que dificulta a alienação anterior do primeiro imóvel, já que é necessário ter onde morar. A regra, então, é que a aquisição do segundo imóvel se dê antes da alienação do primeiro imóvel”, afirmou o ministro.

Segundo ele, a finalidade da norma é alcançada quando se permite que o produto da venda do imóvel residencial anterior seja empregado, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel, “compreendendo dentro desse conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente”.

Rogério Tadeu Romano - Procurador Regional da República aposentado. Professor de Processo Penal e Direito Penal. Advogado.

Fonte: Revista Jus Navigandi

CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL - PRINCIPAIS DÚVIDAS SOBRE O ASSUNTO À LUZ DA LEI 8.245/1991 E DA JURISPRUDÊNCIA

Conquistar o sonho da casa própria pode até ter sido facilitado nos últimos anos graças às diversas formas de financiamento e programas sociais do governo – como é o caso do tão conhecido “Minha Casa, Minha Vida”–, mas a verdade é que, apesar dessas possibilidades, grande parte da população vê nos contratos de locação uma opção de moradia. Seja pela impossibilidade de compra de um imóvel por motivos financeiros, recessão do país que assusta compradores, necessidade de mudanças de cidade ou até mesmo a falta desse desejo comum, o aluguel de moradias residenciais ainda ocupa uma grande fatia desse mercado imobiliário.

Mas assim como a compra de imóvel tem seus prós e contras, a locação em si é muitas vezes um transtorno. Basta observarmos o número crescente de conflitos entre locador e locatário. Dessa forma, é fundamental que o tema seja estudado a fim de esclarecer as principais dúvidas do consumidor a respeito do contrato imobiliário residencial. Para iniciarmos, vamos esclarecer algumas dúvidas recorrentes relacionadas ao tema:

O contrato de locação residencial e a relação entre locador e locatário é amparado pelo Código de Defesa do Consumidor?

A resposta é NÃO! O STJ (Superior Tribunal de Justiça) possui entendimento harmonizado de que o contrato imobiliário residencial e a relação entre locador e locatário não devem ser amparados pela Lei nº 8.078 de 1990 – Lei do Consumidor.

Para as relações relativas ao universo imobiliário, nós temos a Lei nº 8.245 de 1991, que rege sobre a locação de imóveis urbanos.

Isso ocorre porque, quando há uma lei específica para determinado assunto, essa lei prevalece sobre a lei geral. Desse modo, o Código de Defesa do Consumidor não pode ser aplicado nas questões resultante entre locador e locatário.

Valor do aluguel do imóvel residencial: Existe um preço “justo”, um limite?

O aluguel de um imóvel residencial possui diversos fatores que influenciam no preço final da locação. Exemplo: estado de conservação do imóvel, tamanho, proximidade com escolas e hospitais, pavimentação etc. Portanto, não há como estipular um valor fixado para determinado bairro ou região. De acordo com o artigo 17 da Lei nº 8.245 de 1991, que regulamenta a locação de imóveis urbanos, o proprietário ou a imobiliária são livres para estipular o valor que atenda às próprias necessidades.

O que é uma benfeitoria e qual o seu impacto no contrato de locação de imóvel residencial?

De modo geral, podemos definir a benfeitoria como uma reforma ou edificação realizada pelo locatário no imóvel. Podem ser classificadas como benfeitorias úteis, benfeitorias voluptuárias e benfeitorias necessárias.

As benfeitorias úteis são aquelas que, apesar de não serem fundamentais para manter a estrutura e conservação do imóvel, podem trazer benefícios e potencializar o uso do mesmo.

Exemplo: Se uma pessoa aluga um imóvel que não tem garagem coberta, o locatário pode fazer uma cobertura para que o seu automóvel fique protegido da chuva e do sol.

Apesar de não ser uma obra imprescindível para o imóvel como um todo, não há dúvidas de que a garagem coberta irá agregar valor à residência, será de grande utilidade para o atual locatário e também para os próximos que virão. É evidente, portanto, que o locador será beneficiado. A benfeitoria útil será ressarcida, desde que tenha sido previamente autorizado pelo locador.

Já as benfeitorias voluptuárias são aquelas realizadas para satisfazer a vontade do locatário. Podem até ser de valor considerável, mas não estão relacionadas com a conservação ou utilidade da residência. É algo descartável, sendo considerado muitas vezes como desnecessário. Vale informar, ainda, que a autorização do locador é imprescindível.

Exemplo: A substituição de uma parede de tijolos comum por uma parede de blocos vidro. A parede de blocos de vidro não é item essencial para um imóvel. A grande maioria dos imóveis brasileiros, inclusive, não possui essa característica. Logo, é uma modificação no imóvel que provavelmente será considerada supérflua, dispensável.

Por fim, as benfeitorias necessárias são aquelas inevitáveis para a estrutura e o bom funcionamento do imóvel. Caso não sejam imediatamente realizadas, podem comprometer gravemente o seu uso.

Exemplo: Parede prestes a desmoronar, problema hidráulico e/ou elétrico, telhas quebradas, etc. Observe que são problemas que demandam uma providência rápida, não podem esperar.

Todas as benfeitorias (úteis, voluptuárias e necessárias) implicam no investimento de dinheiro. Porém, tendo em vista que as voluptuárias foram praticadas apenas para atender as vontades do locatário, essas não serão ressarcidas. Caso este deseje, essas benfeitorias poderão ser retiradas, mas apenas se não afetarem a estrutura do imóvel.

Portanto, os gastos suportados em razão das benfeitorias necessárias e úteis (previamente autorizadas) serão devidamente recompensados, desde que devidamente comprovados por notas fiscais ou outro documento que legitime o reembolso de quem teve que arcar com as despesas. É o que dispõe os artigos 35 e 36 da Lei nº 8.245 de 1.991, que regula a locação de imóveis urbanos:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Multa no contrato de locação de imóvel residencial: existe um limite?

Assunto objeto de muitos questionamentos, principalmente para os locatários, é comum que o valor do aluguel, por si só, consuma uma parte considerável da renda familiar. Como se isso não bastasse, muitas vezes os locatários são submetidos à multa contratual que sobrecarregam muito a vida financeira da família. Às vezes, um atraso de um ou dois dias pode acarretar uma multa de 20% do valor do aluguel. Sendo assim, cabe o questionamento: existe algum limite para multa contratual por atraso em contrato de locação residencial? Não, não existe um valor limite.

Na realidade, vemos que o valor da multa contratual varia entre 10% e 20% do valor do aluguel. Exemplificando: José paga mensalmente o valor de R$ 950,00 a título de aluguel. A dívida vence todo dia 15. Porém, no último mês, por razões alheias a sua vontade, José efetuou o pagamento apenas no dia 16. Nesse caso, além do valor da locação (R$ 950,00), José terá que arcar com a multa contratual de 20% do valor do aluguel – ou seja, mais R$ 190,00.

Conforme informado nas linhas anteriores, é comum que a multa contratual dos contratos de locações varie entre 10% e 20%. Tudo depende do locador.

Temos abaixo dois entendimentos recentes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo acerca do assunto. O primeiro entende que a multa contratual estipulada em 10% é suficiente. Já o segundo, por sua vez, informa que a multa contratual de 20% sobre o valor da dívida é legal e não possui traços de abusividade.

1º - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação nº 0034582-43.2011.8.26.0001. Relatora: Desembargadora Cristina Zucchi

EMENTA:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL REJEITADA. CONFISSÃO DO DÉBITO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA VENCIMENTO. DÍVIDA “EX RE”. MULTA MORATÓRIA PACTUADA EM 20%. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. REDUÇÃO DETERMINADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Apelação parcialmente provida.

2º - Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação nº 1000411-74.2015.8.26.0010. Relator: Milton Carvelho

LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS.

Cerceamento de defesa. Inocorrência. Desnecessidade de dilação probatória. Benefício da assistência judiciária concedida ao réu. Revogação possível somente mediante prova da alteração das condições econômicas do beneficiário. Condenação ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários sucumbenciais. Possibilidade. Suspensa a exigibilidade em virtude do benefício. Honorários mantidos em 20% do valor da condenação. Litigância de má-fé. Descabimento. Ausência de dolo. Recurso desprovido.

“No tocante à cobrança da multa moratória de 20% por inadimplemento do aluguel e de 10% por inadimplemento das despesas mensais de rateio (cláusulas 3.2 e 3.5, de fls. 10), não se vislumbra qualquer ilicitude que justifique o desacolhimento do pedido inicial.

Pelo contrário, a condenação da ré ao pagamento da obrigação assumida prestigia a boa-fé nas relações entre particulares, não podendo se falar em abusividade do valor com o qual a recorrente inicialmente concordou e do qual agora pretende injustamente se eximir.”

Como se vê, o entendimento sobre o assunto pode variar muito. A decisão final do juiz será fundamentada de acordo com cada situação.

É importante repetir que a porcentagem da multa contratual não guarda qualquer relação com o Código de Defesa do Consumidor, visto que o Superior Tribunal de Justiça entende que essa relação não é uma relação de consumo. Logo, aplicam-se apenas os termos da Lei nº 8.245 de 1991 (descrita acima).

Informações Importantes: O Fiador no Contrato de Locação

A grande maioria dos locadores exige a apresentação de um fiador no ato da assinatura do contrato de locação de um imóvel.

A figura do fiador é importante para garantir ao locador a segurança necessária caso o locatário não cumpra com as cláusulas de pagamento estabelecidas no contrato. O fiador dará como garantia um imóvel de sua para viabilizar o contrato de locação residencial. Se por ventura o locatário não cumprir o contato de locação, o patrimônio do fiador responderá pela dívida.

Dentre vários possíveis problemas que um fiador pode enfrentar, o maior deles é o risco de perder o seu patrimônio em razão das dívidas contraídas pelo locatário. Isso ocorre porque até mesmo o único bem do fiador, o bem de família, pode ser usado como garantia.

Há casos em que o bem de família é impenhorável e não pode ser penhorado. Entretanto, o artigo 3º da Lei nº 8.009 de 1990 (Lei que regulamenta o assunto) dispõe que há situações em que o bem de família é passível de penhora. Veja:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Vale lembrar que, caso o fiador tenha que arcar com as dívidas do locatário, é possível que esse prejuízo seja ressarcido perante o Poder Judiciário. É o que ensina o Código Civil:

Art. 831. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.

Art. 832. O devedor responde também perante o fiador por todas as perdas e danos que este pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança.

Art. 833. O fiador tem direito aos juros do desembolso pela taxa estipulada na obrigação principal, e, não havendo taxa convencionada, aos juros legais da mora.

Portanto, a perda do imóvel é perfeitamente possível, ainda que seja bem de família.

Após esclarecido esse conjunto dúvidas recorrentes, é importante ressaltar a necessidade de conhecimento das responsabilidades dentro de um contrato de locação tanto por seu locador, como também pelo seu locatário e fiador. Diante de tantos fatores que podem influenciar a vida desses envolvidos, a leitura atenta do contrato de locação é fundamental. Por isso, leia com atenção e, caso julgue necessário, consulte um advogado de sua confiança.

Daiane Firmino Alves -.Advogada, pós graduada em Direito Imobiliário.

Fonte: ArtigosJusBrasil

SUSPENSAS AÇÕES QUE DISCUTEM A INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL CONTRA CONSTRUTORA QUE ATRASA A ENTREGA DO IMÓVEL

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que seja suspensa em todo o país a tramitação dos processos individuais ou coletivos que discutam a possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, de cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador, nos casos de atraso na entrega de imóvel em construção.

A decisão foi tomada pelo colegiado ao determinar a afetação de dois recursos especiais sobre o assunto para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos (artigo 1.036 do novo Código de Processo Civil). O relator dos processos é o ministro Luis Felipe Salomão.

O tema está cadastrado sob o número 971 no sistema de recursos repetitivos, com a seguinte redação: “Definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.”

A suspensão do trâmite dos processos não impede a propositura de novas ações ou a celebração de acordos.

Rescisão contratual

Em um dos recursos submetidos à análise da seção, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal entendeu que, nos casos de rescisão contratual em que a mora é da empresa vendedora e o comprador não quer mais cumprir o contrato, não são devidos lucros cessantes, multa moratória ou inversão de cláusula penal compensatória, em razão da distinção e finalidade de cada um desses institutos.

Contra o julgamento de segunda instância, o consumidor defende no STJ a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora, em virtude de seu inadimplemento ao não entregar o imóvel.

Recursos repetitivos

O novo Código de Processo Civil (CPC/2015) regula nos artigos 1.036 a 1.041 o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.

A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a diversos processos gera economia de tempo e segurança jurídica.

No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.

Leia o acórdão.

Fonte: STF

VOCÊ SABE O QUE É DÚVIDA REGISTRAL?

Você já tentou fazer o registro ou averbação de um imóvel em um cartório de registro de imóveis e o oficial entendeu por desqualificar seu título (uma escritura de compra e venda, por exemplo), negando-se a efetuar o registro pois entendeu faltar alguns documentos e você não concorda com tal exigência, ou não pode, por algum motivo, satisfazê-la? Ou então, ao invés de solicitar todos os documentos de uma só vez, resolve fazer uma série de exigências a conta-gotas? Pede primeiro a certidão de casamento. Você leva. Depois ele acha que o número do cadastro tem uma divergência e pede uma certidão da prefeitura. Você também leva. E assim continua fazendo várias exigências, uma por vez? Como devo proceder diante disso? Quem já passou por este aborrecimento sabe bem do que estou falando!

A aquisição imobiliária em nosso país se dá através do registro do título aquisitivo junto ao oficial de registro de imóveis. O registro, diferente da averbação, é o ato administrativo pelo qual o registrador anota na ficha de matrícula as transmissões ou declarações de transmissões da titularidade do imóvel. A averbação, por sua vez, atesta que o objeto em si foi modificado. Por exemplo, sou proprietária de um terreno, construo nele uma edificação. Desta forma, devo averbar a edificação.

O nosso sistema registral é um sistema cartorial de matrículas, criado pela lei 6015/1973 (Lei de Registros Públicos), e funciona da seguinte forma: Se você adquire um imóvel por escritura pública, lavrada em notas por tabelião, ela é levada até o registrador imobiliário, ele examina esta matrícula (uma ficha contendo a descrição do imóvel e do titular do direito de propriedade), examina a correspondência com aquela escritura e a registra naquela matrícula.

Digamos que você vá até o cartório de registro de imóveis levar seu título a registro, o oficial examina o título e se recusa a efetuar o registro, devolvendo-o com exigências a serem cumpridas. Não se conformando com tais exigências ou então não podendo satisfazê-las, você pode requerer ao oficial que suscite a Dúvida Registral.

A Dúvida Registral é um pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial e provocado pelo apresentante do titulo, cabendo apelação da decisão do juiz.

Caso o Oficial de registro de imóveis se negue a suscitar a Dúvida Registral, cabe pedido de Dúvida Inversa, efetuado diretamente pelo interessado ao juízo competente, devendo fazer prova de que requereu ao Oficial e que este está descumprindo o seu dever de suscitar esta dúvida.

Nos termos do inciso III, do artigo 198 da LRP, da protocolização da dúvida no cartório do juiz corregedor, o apresentante terá 15 (quinze) dias para impugná-la.

Vejamos abaixo um julgado da cidade de Jundiaí/SP de um caso em que houve a necessidade de suscitar a Dúvida:

DJ 82.885-0/8 - JUNDIAÍ - REGISTRO DE IMÓVEIS - Formal de Partilha - Viúva meeira que renunciou à meação em favor do espólio, com reserva de usufruto vitalício sobre todos os imóveis para si - Doação com reserva de usufruto caracterizada - Recolhimento do imposto de transmissão "causa mortis" - Exigência de recolhimento de ITBI equivocada - Devido, na espécie, apenas o ITCMD - Dúvida improcedente - Recursos desprovidos, com observação.

Portanto, fiquemos atentos às exigências feitas pelos Oficiais e sua real necessidade.

Se o caso for de averbação, e não de registro, não caberá Dúvida Registral, mas sim Pedido de Providências de acordo com as normas de organização judiciária e legislação de cada estado.

Outro fato que devemos nos alertar é que, não raramente, o Oficial faz exigências em conta-gotas. Pede a escritura anterior. Você leva. Pede certidão do cartório precedente. Você leva. Aí ele exige também a do INCRA, e assim vai...

A exigência é tratada pela lei 6015/73 no singular (EXIGÊNCIA, e não EXIGÊNCIAS) e isso foge do que exige a lei. Walter Ceneviva diz que “essas exigências a conta gotas significam um descumprimento do dever funcional do oficial de registro de imóveis, é um grave erro que não deve ser tolerado, podendo ensejar a ele uma reclamação ao juiz corregedor dos cartórios”.

Deste modo, em conformidade com a Lei de Registros Públicos, esta exigência deve ser feita por escrito, de forma razoável, legítima e com fundamento na lei, de forma clara e exaustiva, ou seja, deve ser feita uma única vez (ainda que tenha mais de uma exigência, que elas sejam feitas uma única vez).

Desta forma, devemos ficar atentos aos nossos direitos como cidadãos e, na dúvida, procure sempre um advogado especialista na área.

Barbara Caliari R. Nichio - Advogada

Fonte: Artigos JusBrasil

DATA DRIVEN - GESTÃO POR INFORMAÇÃO É TENDÊNCIA E TRAZ RESULTADOS

Estoques parados, devoluções de unidades e poucos negócios efetivados, esse é o ônus que a crise que o Brasil atravessa deixa para o mercado imobiliário e da construção, um dos pilares da nossa economia. Mas será que a culpa pela estagnação do setor é mesmo causada exclusivamente pelo cenário macroeconômico? Depois de 10 anos desenvolvendo e implementando soluções de produtividade dentro das principais incorporadoras do País, percebo que os negócios são mais afetados pela maneira como as tomadas de decisões são realizadas dentro das empresas, do que pelo cenário externo propriamente dito.

Embora existam no mercado formas de gerar informações consistentes que levam assertividade à tomada de decisão, esse não parece ser um caminho comum para as empresas do setor. É recorrente encontrar incorporadoras e imobiliárias que se pautem por estratégias de suas concorrentes que, aparentemente trouxeram algum resultado, e tentem seguir por um caminho similar, esperando assim obter também algum êxito. Ou ainda, diretores da empresa que sugerem mudanças usando a frase ‘Eu acho que...’. É o que costumo chamar de ‘gestão por opinião’.

Quando a economia está aquecida, com as vendas em alta e geração de novos negócios, o ‘achismo’ corporativo acaba trazendo resultados. Isso se dá muito mais pelo momento do mercado como um todo, do que pela estratégia traçada propriamente dita. Ao se deparar com um período de instabilidade econômica – que afeta diretamente nos lucros da empresa -, esse mesmo setor passa a rever seus processos e tenta entender onde é que pode ganhar performance, ou seja, faturar mais gastando menos. Trocar o modelo de ‘Gestão por opinião’ por ‘Gestão baseada em informações’ é a solução.

Se o modelo tradicional e já obsoleto cria uma dinâmica de reuniões cansativas, pouco produtivas e decisões sem embasamento técnico, o modelo de informações guiadas – ou Data Driven – consegue mapear produtividade de vendas e os custos de marketing e gerar resultados jamais alcançados dentro da empresa. Isso porque uma gestão guiada revisita seus pilares de funcionamento buscando extrair no microambiente corporativo as soluções para seus maiores problemas.

O primeiro passo em direção a uma gestão por informação é definir quais são os dados que precisam ser extraídos e minuciosamente avaliados. Serão eles os responsáveis por gerar informações que serão utilizadas para traçar objetivos claros e estratégias para alcançá-los, tendo como suporte os principais indicadores tais como: Número de corretores que vendem todos os meses, custo de aquisição de clientes, visitas, propostas e vendas.

Com um índice simples, por exemplo, se a média de corretores que estão saindo da empresa está acima da média do mercado, já temos um dado que sugere uma série de ações que precisam ser tomadas, pois o tempo de casa também é um fator de produtividade.

Empresas com alto índice de produtividade, possuem um turnover baixíssimo, pois todos performam e isso gera diferenciais competitivos para a incorporadora e consequentemente um melhor aproveitamento dos investimentos em marketing.

É importante que os dados venham de fontes confiáveis e validadas, pois um erro nessa etapa pode colocar a perder toda uma estratégia que venha a seguir. Por vezes já vi campanhas serem ‘tagueadas’ com erro de interpretação, ou seja a avaliação do comportamento do consumidor se deu de modo equivocado, e o que se segue é uma campanha incorreta, com baixa performance e com perda de orçamento. Por outro lado, vi mudanças significativas a partir da adoção do modelo de gestão baseada em dados consistentes. O caso mais recente foi o da incorporadora Trisul. Após investirem na implementação do Data Driven nas suas tomadas de decisões, tiveram sua performance de vendas com resultados bem acima do mercado. Se a média é que de cada 100 corretores, 10 vendem mensalmente, na Trisul, hoje, esse número é de 78 corretores no online, e estão caminhando para criar o primeiro case imobiliário com 100% de produtividade.

A mudança na mentalidade dos gestores das incorporadoras e imobiliárias é determinante para um trabalho profícuo. Um mercado bilionário, o setor de imóveis não pode mais se sustentar com uma gestão por opiniões e decisões infundadas. A gestão por informação é a chave para a mudança nos resultados.

Rafael Meireles Yoshioka - Sócio-fundador da Hypnobox (www.hypnobox.com.br), empresa especializada em produtividade, voltada para o mercado imobiliário. Atualmente trabalha para 97 das 100 maiores e melhores empresas do Setor. Desde 2003 atua com ações no meio digital para o mercado imobiliário e hoje é considerado um dos maiores especialistas do setor por conhecer processos comercias das incorporadoras, estratégias de alocação de verbas de marketing digital e TI.