FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E O CENÁRIO ATUAL NO BRASIL

É notável que o mercado imobiliário atingiu um crescimento expressivo nos últimos anos, incentivos como programas governamentais e taxas de juros menos onerosas chamam a atenção dos consumidores para a realização do grande sonho dos brasileiros, conquistar sua casa própria.

Entretanto estamos enfrentando uma crise econômica no país, e um dos setores mais afetados é o da construção civil, vivenciamos as consequências do aumento do volume de compra exacerbada de imóveis que tivemos alguns anos atrás. 

Dessa forma, o processo de desaceleração do mercado é evidente devido a diversos fatores econômicos e medidas tomadas pelo próprio governo que antes tinha uma estratégia de aquecimento do mercado, e no cenário atual interromperam o setor produtivo, deixando os consumidores inseguros com relação aos seus empregos e limitando crédito imobiliário nos bancos governamentais ou economia mista, dessa forma muitos precisam buscar alternativas em bancos privados onde as taxas não são muito atrativas.

Contudo, devido à mudança do cenário politico, criou-se uma reversão de expectativas, nas quais os bancos começam a flexibilizar taxas e prazos, dessa forma incentivando os consumidores a viabilizar a compra da casa própria, abaixo podemos elencar os principais sistemas de financiamento imobiliário:

O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) é destinado para aquisição de imóveis de alto padrão, dessa forma não utiliza do Fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) para realizar o empréstimo ao adquirente, sendo a principal fonte de recursos do SFI os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras e bancos de investimento, esse sistema é regulado pelas condições do mercado de acordo com a lei 9.514/97.

A Carteira Hipotecária é muito semelhante ao SFI, contudo os recursos para o financiamento é proveniente da Carteira de poupança, dessa forma os bancos utilizam desse recurso para liberar o empréstimo, entretanto não tem limite de valor do imóvel e as tratativas de juros e prazo é de livre negociação. 

O SFH é o mais comum e utilizado dentro dos sistemas, pois é destinado aos consumidores de menor renda, o Banco Central regulamenta a liberação desse crédito, devido a isso existem algumas regras para a utilização do mesmo, no quadro abaixo podemos visualizar as diferenças de cada sistema de financiamento:

Regras	SFH	SFI	Carteira Hipotecária
Tipo de garantia	Hipoteca/ Alienação fiduciária	Alienação Fiduciária	Hipoteca / Alienação Fiduciária
Quem tem acesso	Pessoa Física	Pessoa Física e Jurídica	Pessoa Física e Jurídica
Prazo	420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco	420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco e tipo de imóvel	Não há limite
Percentual de liberação do financiamento	Normalmente os bancos liberam até 80% entre o menor valor de compra e venda e avaliação, porém é limitado a 90%	Não há limite	Não há limite
Taxas	Até 12% a.a.	Livre negociação	Livre negociação
Tipo de imóvel	Residencial desde que possa ser alienado, legalizado e livre do ônus	Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial	Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial
Limite Valor do Imóvel	De R$ 650 mil a R$ 750 mil	Não há limite	Não há limite
Limite de avaliação (NE)	R$ 585 mil	Não há limite	Não há limite
Tipo de Contrato	Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública	Escritura pública	Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública
Origem do recurso	SBPE, FGTS e programas governamentais	Mercado Financeiro	Caderneta de poupança e mercado financeiro
Utilização do FGTS	Sim, desde que esteja dentro dos requisitos para utilização do FGTS	Não é permitido	Não é permitido
Execução da dívida	Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária.	Intimação via CRI e consolidação de dívida pelo credor, se alienação fiduciária	Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária

Existem três formas de amortização do saldo desses financiamentos, que são eles:

SAC: Sistema de amortização constante, o qual a parcela é decrescente, pois os juros são calculados pelo saldo devedor, e este diminui a cada período, dessa forma a parcelas consequentemente diminuirão. Esse é o mais utilizado no mercado imobiliário. 

PRICE: O sistema Price ou Francês, tem característica de prestações iguais e postecipadas, nesse caso a amortização que sofre alteração, e os juros se mantém constante, portanto a cota de amortização é crescente a cada mês.

SAM: Sistema de amortização mista, como diz o nome é um misto da SAC e PRICE, é caracterizado pela média aritmética entre juros e amortização. 

Sendo assim, vale ressaltar que o consumidor deve estar atento ao tipo de imóvel que pretende adquirir e avaliar qual é a melhor alternativa dentro dos sistemas disponíveis no mercado brasileiro, levando em consideração todos os fatores econômicos que envolvem a compra de um imóvel. 

Silvana Bueno de Freitas - Analista financeira no Grupo Thá, graduada em Administração de empresas com habilitação em gestão de negócios, e pós-graduada em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos Obra24horas

TRIBUTAÇÃO DA OPERAÇÃO DE PERMUTA – PESSOA FÍSICA

Permuta é um contrato através do qual as partes se obrigam reciprocamente a dar uma coisa em troca de outra, que não seja dinheiro. Há, assim, uma transferência do domínio sobre a coisa permutada, pois as partes, ao mesmo tempo adquirem, uma da outra, o(s) bem(ns) permutado(s) alienam o(s) que pertencia(m) ao seu domínio. É considerada uma forma de alienação, tanto é assim que o Código Civil trata da matéria em seu artigo 533, no qual estabelece que aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda.

Na esfera tributária, por sua vez, estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição.

Conforme mencionado, a permuta é uma forma de aquisição e alienação recíproca de bens e, portanto, em princípio, sujeita à tributação pelo ganho de capital (art. 117 do RIR/99; art. 3º, I, da IN SRF nº 84/2001). Contudo a lei abre uma exceção no que se refere à permuta imobiliária da pessoa física, pois a exclui da incidência do imposto de renda.

No entanto, não é qualquer permuta de imóvel que fica fora da tributação pelo imposto de renda. Para efeitos de isenção tributária, considera-se permuta de imóveis aquela operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra, ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna. Vale dizer, se a troca de um imóvel é realizada com outros bens, como veículos, direitos, não será considerada permuta imobiliária. A única exceção que se admite é relativa à torna.

A expressão “unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir” engloba: a) terreno adquirido para venda, com ou sem construção; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e) prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma; f) cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Além disso, para ficar fora do campo da tributação pelo imposto de renda, a permuta imobiliária deve ser objeto de escritura pública. As permutas realizadas por contrato particular também podem se beneficiar da isenção, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta.

As normas tributárias que tratam do tema estão contidas na Instrução Normativa nº 107, de 14 de julho de 1988, que estabelece que, no caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar.

A regra isentiva também é reproduzida na Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, no artigo 29, inciso IV, nos seguintes termos:

“Art. 29. Na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do imposto são excluídos os ganhos de capital decorrentes de:

(…)

IV – permuta, sem torna, de unidades imobiliárias”

O Regulamento do Imposto de Renda (RIR/99 – Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, o RIR/99), corrobora as normas das Instruções Normativas em seu art. 121, II:

“Art. 121. Na determinação do ganho de capital, serão excluídas:

(…)

II – a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias”.

No mesmo sentido, a Solução de Consulta DISIT/SRRF 08 nº 158, de 11 de julho de 2013.

“Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. “PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS A SEREM NELE CONSTRUÍDAS. EXCLUSÃO NA DETERMINAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL. A permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, é excluído na determinação do ganho de capital da pessoa física. Considera-se custo de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, o mesmo valor do imóvel dado em permuta, ou proporcionalmente, quando o permutante receber duas ou mais unidades imobiliárias. Dispositivos Legais: Decreto nº 3.000, de 1999, art. 121, inciso II; Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, artigos 12 e 29, inciso IV”.

TRIBUTAÇÃO DA TORNA

Torna é excesso a devolver ou a repor a um dos permutantes, isto é, a reposição em dinheiro do valor excedido. Na linguagem popular, torna é o montante que se dá a mais, ou de volta, para igualar o valor do objeto que é alvo de troca.

No que se refere à tributação da permuta com torna, o artigo 121, § 2º do RIR/99 estabelece que, no caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação à torna, de forma proporcional.

Para efeito de cálculo, deve se tomar por base o custo de aquisição do imóvel dado em permuta, mais o acréscimo da torna paga.

O custo de aquisição, resumidamente, é o indicado na declaração de bens do permutante no ano anterior à alienação.

Para efetuar o cálculo, (i) adiciona-se o valor da torna recebida ao custo e aquisição do imóvel dado em permuta, (ii) divide-se o valor da torna pelo valor apurado conforme item “(i)” e multiplica-se o resultado por 100; (iii) aplica-se o percentual encontrado na operação “(ii)” sobre o valor da torna recebida, obtendo-se o valor do ganho de capital.

Exemplo:

Custo de aquisição de um bem dado em permuta = 300.000,00

Valor da torna recebida = 100.000,00

Soma: 400.000,00

Percentual correspondente a torna recebida:

R$100.000,00 : 400.000,00 = 0,25 x 100 = 25%

Ganho de capital 25% de 100.000,00 = R$ 25.000,00

Sobre 25.000,00 aplica-se 15% (alíquota do ganho de capital)

Há ainda outros fatores que podem reduzir o ganho de capital. São percentuais de redução que aumentam à medida do tempo que o imóvel permaneceu com o permutante. A legislação prevê percentuais de redução que deverão ser deduzidos do ganho de capital eventualmente auferido (art. 18 da Lei 7.713/88). Referidos percentuais também se aplicam às operações de permuta com torna.

Nesse sentido a Solução de Consulta nº 288 de 10 de Novembro de 2010 – Disit 9:

“ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. EMENTA: GANHO DE CAPITAL. PERMUTA. REDUÇÃO. Na operação de permuta com torna, que atenda as condições estabelecidas pela IN SRF nº 107, de 1988, será apurado ganho de capital apenas em relação ao valor recebido em dinheiro. Sobre esse valor poderão ser aplicados os percentuais de redução a que fizer jus o contribuinte”.

Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os percentuais são os seguintes:

Ano Aquisição	Percentual de Redução	Ano Aquisição	Percentual de Redução
1969	100%	1979	50%
1970	95%	1980	45%
1971	90%	1981	40%
1972	85%	1982	35%
1973	80%	1983	30%
1974	75%	1984	25%
1975	70%	1985	20%
1976	65%	1986	15%
1977	60%	1987	10%
1978	55%	1988	5%

A legislação ainda prevê fatores de redução (FR1 e FR2) em caso de alienação de bens imóveis por pessoa física residente no País (art. 40 da Lei 11.196/05), que são cumulativos aos índices indicados acima. Eis os termos da norma:

“Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. 

§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I – FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II – FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

§ 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1odeste artigo será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no artigo 18 da Lei 7.713, de22 de dezembro de1988.

A apuração de ganhos de capital e do imposto de renda a pagar pode ser feita pela internet, com o programa Ganhos de Capital da Receita Federal. O programa pode ser baixado no site (www.receita.fazenda.gov.br).

PRAZO DE PAGAMENTO

Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, em cada mês, à medida em que for recebida, às alíquotas são, a partir de 2017, de (i) 15% aplicada aos ganhos inferiores a R$5.000.000,00, (ii) 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$10.000.000,00; (iii) 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$10.000.000,00 e não ultrapassar R$30.000.000,00; e (iv) 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$30.000.000,00.

O pagamento do imposto de renda devido sobre o ganho de capital deverá ser realizado até o último dia útil do mês subsequente àquele em que os ganhos houverem sido percebidos, mediante DARF, no código 4600 (RIR/1999, art. 852; Lei nº 9.779/1999, art. 10; Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 30, § 3º, e art. 31; Instrução Normativa SRF nº 81/2001, art. 6º).

Amal Nasrallah - Advogada especialista em Direito Tributário.

Fonte: Tributário nos Bastidores

NOVA REGRA PARA FINANCIAMENTO DE IMÓVEL PODE AFETAR MINHA CASA, MINHA VIDA

Uma decisão tomada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) pode retirar de vez do mercado a tabela Price(sistema de amortização dos financiamentos habitacionais, em que as prestações começam mais baixas e vão subindo ao longo do contrato), oferecido praticamente só pela Caixa Econômica Federal.

O efeito será uma restrição do acesso à compra da casa própria para famílias de baixa renda no programa Minha Casa Minha Vida. Por trás da medida está a preocupação do Banco Central (BC) em evitar o que aconteceu na década de 1990, quando o saldo devedor subiu tanto que superou o valor do imóvel, tornando os empréstimos impagáveis.

Ao lançar o Minha Casa Minha Vida em 2009, o governo petista orientou a Caixa a usar o sistema Price para permitir que a prestação coubesse no orçamento das famílias. O problema é que, neste sistema, o saldo devedor cresce durante boa parte de vigência do contrato, porque as mensalidades são insuficientes para cobrir juros e correção monetária. Só no fim do prazo é que o tomador começa a amortizar esses custos.

Pela decisão do CMN, a partir de março de 2017, isso não poderá mais acontecer. Ou seja, nos novos financiamentos, as prestações têm de ser suficientes para cobrir o principal, os juros e a correção — como geralmente ocorre em outro sistema, o SAC, em que os valores começam mais altos e vão diminuindo ao longo do contrato.

Só para se ter uma ideia, a diferença no valor o imóvel que cabe no orçamento do mutuário entre os dois modelos chega a 30%. Ou seja, uma família com renda de R$ 2 mil, por exemplo, consegue financiar um imóvel de R$ 100 mil na tabela Price. Se for o SAC, o valor cairia para cerca de R$ 70 mil.

O diretor de Habitação da Caixa, Teotônio Rezende, disse que o objetivo da medida é evitar risco sistêmico no futuro, e que a situação hoje é muito diferente do que aconteceu no passado, porque os empréstimos concedidos foram formatados para não sobrar saldo residual no fim do prazo contratual. Mas ele admitiu que há contratos em que o saldo devedor é crescente, em função do prazo e da Taxa Referencial(TR, usada para corrigir a prestação), que antes estava em níveis historicamente baixos.

"Os financiamentos feitos pela tabela Price passaram a ter um comportamento em que o saldo devedor começou a crescer, porque as prestações em algumas situações não estão quitando integralmente a correção monetária, que está fora da cota de amortização. Consequentemente, o saldo nominal, ao invés de cair, está subindo", disse Rezende, acrescentando: "Essa medida (decisão do CMN) é de uma importância muito grande em termos de governança e de prevenção contra risco sistêmico. O BC está agindo antes que o problema aconteça."

Segundo Rezende, a tabela Price representa apenas 0,6% do total da carteira do banco com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (que soma caderneta e FGTS). No caso do Fundo, a participação da Price equivale a 13% da carteira. Ele disse que a decisão do CMN não tem relação com a inadimplência do crédito imobiliário. De acordo com dados do BC, o percentual estava em 1,9% em outubro (em agosto, era de 1,7%).

Price deve 'sair do mercado'

A decisão do CMN não atinge os empréstimos já concedidos. Rezende disse que o banco não tem em carteira financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida com problemas. Mas, segundo uma fonte do Executivo, caso isso ocorra, a única saída será o banco refinanciar o saldo devedor ao fim dos contratos.

O consultor José Urbano Duarte, ex-presidente de Habitação da Caixa, lembrou que a tabela Price estava em desuso na Caixa e que, se existe problema em alguns contratos, ele é residual. Com a recuperação da economia, destacou, a situação tende a se equilibrar:

"A decisão do CMN, na prática, tende a levar todos os financiamentos para o SAC, deixando a Price fora do mercado. É interessante sob a ótica da sustentabilidade. No limite, isso resguarda o sistema de um descolamento entre dívida e garantia." Como houve uma queda no preço do imóveis, por causa da recessão da economia, poderia haver um descasamento entre o saldo devedor e o valor da garantia (no caso, o imóvel).

O CMN também elevou o teto do valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS, de R$ 750 mil (Rio, São Paulo e Brasília) para R$ 950 mil — medida pleiteada pela indústria da construção civil para estimular a demanda. De acordo com a Caixa, a decisão pode reduzir os juros em até 1,25 ponto percentual. Em setembro, o Conselho ampliou para R$ 1,5 milhão o preço do imóvel que pode ser financiado dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros limitados a 12% ao ano.

Fonte: Época Negócios