PRECAUÇÕES A SEREM TOMADAS ANTES E DEPOIS DE LOCAR UM IMÓVEL URBANO

O artigo apresenta as principais precauções a serem observadas antes da locação de um imóvel, de modo a fornecer maior segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário sempre esteve presente em nossa sociedade, vez que é indispensável ao ser humano possuir um local para residir. Contudo, além de apresentar o caráter descrito, por vezes, a propriedade de um imóvel serve para investimento, ou seja, se presta para gerar renda ao proprietário do bem, como ocorre nos casos em que o imóvel é locado a terceiros.

Portanto, o presente trabalho versará justamente sobre as precauções a serem tomadas antes de efetuar a locação de um bem imóvel, já que a prática acabou por demonstrar que omissões ou erros praticados principalmente na fase que antecede a assinatura do instrumento contratual geram prejuízos ao locador, perdas estas, que por vezes não conseguem ser reparadas.

Assim, o estudo ora realizado não busca esgotar todas as medidas preventivas a serem tomadas antes da realização de um contrato de locação, até mesmo pelo fato de se tratar de uma matéria ampla para ser analisada por intermédio de um artigo jurídico. Todavia, serão expostas as principais precauções a serem respeitadas de modo a fornecer maior segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário tanto com a finalidade de simples moradia, bem como com o escopo de investimento.

Vale ressaltar inclusive que a importância dessa modalidade contratual é destacada pelos doutrinadores Washington de Barros Monteiro e Carlos Alberto Dabus Maluf, que em sua obra ao abordarem sobre o contexto histórico em que tal modalidade contratual surgiu declaram:

“O contrato de locação, que na terminologia do Direito romano se chamava locatio et conductio, tem por objeto coisas e serviços. Quer de coisas, quer de serviços, é um dos contratos mais usuais e mais necessários”.

Ainda com relação à introdução e compreensão do presente artigo jurídico indispensável discorrer de forma célere sobre o contrato de locação em sentido estrito, que possui amparo tanto no Código Civil Brasileiro, que versa sobre a locação de bens móveis e imóveis, bem como pela Lei n° 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e a Lei n° 4.504/1964, que trata do Estatuto da Terra, e dá outras providências.

Desse modo, o presente trabalho, de acordo com o que fora proposto abordará precauções a serem adotadas antes de locar um imóvel urbano, contudo, no decorrer da exposição poderemos observar que muitas sugestões ora propostas serão adotadas para todas as modalidades locatícias.

Cumpre esclarecer que a legislação pátria prevê o instituto jurídico da locação como um contrato, nos moldes do que estabelece o artigo 565 do Código Civil que segue abaixo transcrito.

”Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

Dessa forma, de acordo com o que preceituam inclusive os autores André Borges de Carvalho Barros e João Ricardo Brandão Aguirre, é possível declarar que a locação é um negócio jurídico bilateral, oneroso, comutativo, consensual, de trato sucessivo e não solene.

Insta salientar que a bilateralidade encontra-se presente, pois na relação jurídica ora analisada emanam prestações recíprocas, já que cabe ao locador ceder a posse direta do bem, enquanto que ao locatário incumbe o dever de adimplir tempestivamente as quantias estabelecidas a título de prestação locatícia, além de zelar pela propriedade alheia como se fosse sua.

Quanto à comutatividade, esta possui morada no fato das prestações serem estabelecidas de forma objetiva, logo, não há risco de aleatoriedade.

Por sua vez, a característica da consensualidade possui amparo, vez que a concretização do negócio jurídico ora abordado se opera através do livre acordo de vontades entre as partes contratantes, circunstância que inclusive acaba por dispensar o imediatismo na tradição do bem objeto do contrato locatício.

Trata-se ainda de um contrato de trato sucessivo, pois a relação jurídica, em regra, acaba sendo estabelecida de forma duradoura, vez que a execução do contrato se perpetua pelo tempo.

Com relação à onerosidade, esta possui fundamentação no fato de ambas as partes contratantes obterem proveito com a concretização do negócio jurídico, nos moldes do que já fora inclusive exposto anteriormente, já que uma parte (locador) recebe os valores a título de prestação locatícia, enquanto que o outro contratante (locatário) recebe a posse direta do bem imóvel para utilizá-lo de acordo com o que fora previsto.

Por fim, trata-se de um contrato não solene, já que sua forma de contratação é livre, ou seja, cabe às partes decidir qual a melhor maneira de pactuar referido contrato, sendo cabível inclusive a forma verbal, esta que é raramente utilizada em nosso país.

Sendo assim, com o intuito de concluir a conceituação da presente modalidade contratual iremos nos valer do entendimento doutrinário francês exposto em artigo jurídico escrito por Carlos Alberto Dabus Maluf.

“Merece destaque a definição de Aubry e Rau: locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra se obriga a pagar, se compromete a fornecer-lhe ou a procurar-lhe, durante certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisa) (...)”.

Superada de forma breve a conceituação do contrato ora abordado, passaremos a arrolar e analisar as principais precauções a serem tomadas antes e durante a realização de tal negócio jurídico.

Vale ressaltar que a maioria das pessoas que buscam locar, ou ainda, alugar um imóvel, procuram auxílio de uma imobiliária ou de uma administradora de imóveis, empresas estas que em regra possuem habilidade na concretização desse negócio jurídico.

Dessa maneira, a primeira precaução emana da escolha da empresa de assessoria adequada, já que inúmeras imobiliárias/administradoras atuam sem a devida autorização e sem profissionais habilitados, circunstâncias que poderão vir a gerar inúmeros prejuízos no decorrer da concretização das negociações.

Insta salientar que toda a administradora, bem como imobiliária além de possuir as documentações costumeiras em ordem, deverá estar devidamente cadastrada junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI, que é o órgão regulamentador dessa prática.

Entretanto, sabemos que nem sempre as pessoas atuantes no mercado imobiliário se valem dos serviços de assessoria de empresas especializadas, talvez pelo fato de já atuarem há anos no mercado imobiliário ou jurídico, ou ainda, por simplesmente fugirem dos custos pleiteados por essas empresas, que em regra cobram de seis a nove por cento do valor da prestação locatícia para administrar a locação do bem imóvel urbano.

Superada a fase de escolha da administradora, esta que é facultativa, nos moldes do que fora narrado, passaremos a descrever outras precauções que de certa forma são consideradas indispensáveis, sendo a primeira delas realizada ainda na fase que antecipa a assinatura do instrumento contratual. Tal precaução diz respeito à análise da condição financeira dos locatários e fiadores, vez que a regra determina que o valor a ser adimplido a título de aluguel não poderá comprometer porcentagem superior a 30% (trinta por cento) dos rendimentos auferidos mensalmente pelo locatário, bem como pelo fiador, este que requer ainda maior cuidado na eleição, de acordo com o que será demonstrado.

Cumpre esclarecer que o ganho de rendimentos por parte dos locatários e fiadores poderá ser comprovado de diversas maneiras, destacando-se entre elas: análise da carteira de trabalho com dados salariais recebidos pelas partes; análise dos últimos 03 (três) holerites recebidos pelos interessados; cópia das últimas 03 (três) declarações de imposto de renda dos interessados; carta expedida pela empresa na qual labora o locatário/fiador, com firma reconhecida atestando a renda mensal percebida nos últimos 03 (três) meses; entre outros documentos oficiais, sendo que todos os dados expedidos por terceiros, como ocorre, por exemplo, na carta expedida pela empresa devem ser confirmados por intermédio de mensagem eletrônica (e-mail) ou de contato telefônico, de forma a comprovar de modo incontestável quais os rendimentos auferidos pelas partes que compõem o polo passivo da relação jurídica.

Quanto ao resto da análise creditícia acima mencionada, essa pode ser realizada de diversas formas, porém, a mais aconselhada requer em princípio também a consulta aos órgãos de proteção ao crédito (v.g.: SCPC e SERASA), para que seja possível apurar se as pessoas que irão figurar como locatário e fiador não possuem qualquer espécie de restrição ao nome/crédito.

Além das pesquisas junto aos órgãos de proteção ao crédito, sugere-se a expedição da certidão de distribuidor cível junto ao Poder Judiciário, com o escopo de analisar se locatário/fiador não possuem ações judiciais que irão torná-los insolventes, bem como se as partes não figuram como sujeito passivo em ações de despejo, execução, cobrança ou indenizatória proveniente de relação locatícia anteriormente pactuada.

Indispensável ressaltar que na hipótese do locatário ou fiador ser casado, ou ainda, possuir empresa registrada em seu nome, sugere-se a realização das pesquisas acima descritas em nome não apenas da pessoa física que constará no instrumento contratual, mas também de seu cônjuge e da pessoa jurídica da qual é sócia ou diretora.

Portanto, a análise da saúde financeira do locatário, bem como do fiador se revela como indispensável à realização do negócio jurídico.

Contudo, quanto ao fiador, além das pesquisas descritas, necessária se faz a adoção de outras precauções, vez que esse responderá como principal pagador e garantidor na hipótese de inadimplemento contratual por parte do locatário.

Ao falarmos de outras precauções relacionadas ao fiador, sugere-se que venha a ser analisada com cuidado sua declaração de bens, observando se este possui mais de um imóvel registrado em seu nome, sendo que o bem descrito deverá estar completamente isento de qualquer espécie de ônus real, ou ainda, de constrição judicial, de forma que referido imóvel possa ser apto a resguardar o locador em futuras ações que venham a requerer a indenização por danos materiais provenientes do não pagamento da prestação locatícia, bem como de danos que possam ter sido causados ao imóvel durante o período em que esteve locado em favor do locatário, jamais nos olvidando que a propriedade do bem deverá ser comprovada também através da certidão de matrícula imobiliária a ser expedida diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, de modo a evitar fraudes e falsificações da referida documentação.

Vale ressaltar ainda que a presença de mais de um imóvel em nome do fiador acaba sendo uma forma a mais de garantir sua saúde financeira, não sendo condição indispensável, já que a presença de apenas um bem devidamente registrado em seu nome, sem qualquer espécie de ônus ou gravame já seria hábil a proporcionar tranquilidade e segurança no decorrer da relação locatícia.

A informação supracitada fundamenta-se no fato de que em casos de contrato locatício não é possível por parte do fiador a alegação de que o bem dado em garantia consiste em bem de família, nos moldes do que já restou pacificado pelo Tribunais Superiores, de acordo com o que demonstram os julgados abaixo transcritos.

“Ementa: FIANÇA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXECUÇÃO. PENHORA EM IMÓVEL. ART. 3º, VII, DA LEI Nº 8.009/90. – Determinando a Lei nº 8.009/90, no art. 3º, VII, a exclusão do regime de impenhorabilidade de bem no caso de processo de execução por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a aplicação é imediata sem se poder cogitar, na espécie, de situação pré-constituída ou direito adquirido (...) (STJ, REsp nº 60.824 - SP, 5ª Turma, Rel. Min. JOSÉ ARMANDO DA FONSECA, j. em 15.10.96).”
“Ementa: Agravo de Instrumento. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. FIADOR. INFORMAÇÃO DE VÁRIOS ENDEREÇOS DIFERENTES. INDISPONIBILIDADE DE BEM IMÓVEL. CABIMENTO, NA ESPÉCIE, EM RAZÃO DO COTEJO DOS ELEMENTOS COLIGIDOS AOS AUTOS. Agravo de instrumento provido. (Agravo de Instrumento Nº 70037670791, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 22/09/2010)”.
(GRIFOS NOSSOS)

Superadas as fases até aqui expostas, que se resumem basicamente à escolha adequada da imobiliária/administradora, bem como na análise da saúde financeira do locatário e do fiador, chegamos à fase atrelada à confecção do instrumento contratual.

Insta salientar que na fase que passa a ser abordada a presença de um advogado torna-se indispensável, pois exige conhecimento técnico jurídico seja para confeccionar o contrato, ou ao menos para revisá-lo, de modo que vícios ou erros não venham a emanar no decorrer da relação locatícia.

Cumpre esclarecer ainda que o auxílio de um profissional habilitado neste momento se faz necessário para analisar novamente a veracidade de todos os documentos que foram produzidos durante a fase que antecedeu a confecção e consequente assinatura do instrumento contratual, fase esta que atrelada à transmissão da posse direta do bem selam de forma definitiva o início da locação, já que a obrigação inerente ao locador de ceder a posse do bem é concretizada, e por sua vez, ao locatário/fiador emana a responsabilidade de zelar pelo imóvel e de arcar com as despesas provenientes da relação locatícia.

Ao falarmos sobre a necessidade de um profissional habilitado para acompanhar a pessoa leiga no que diz respeito a conhecimento da legislação pátria, efetuamos esse apontamento, pois deverão ficar definidos para ambas as partes quais são seus deveres e obrigações, e principalmente, qual garantia locatícia será ou não formalizada por intermédio do instrumento a ser confeccionado, haja vista a possibilidade de realizar a dispensa da garantia prevista em lei.

Quanto às garantias locatícias previstas pela legislação pátria, Luís Camargo Pinto de Carvalho leciona que:

“O ordenamento prevê, além da garantia fiduciária, que não nos interessa no caso, as seguintes espécies de garantia: reais (hipoteca, penhor e anticrese): quando o devedor dá um móvel ou imóvel para responder preferencialmente pelo resgate da dívida; pessoais ou fidejussórias: quando terceira pessoa se propõe a pagar a dívida, em lugar do devedor, se este não o fizer”.

Portanto, vale ressaltar que se destacam resumidamente no mercado imobiliário as primeiras três das quatro espécies de garantias locatícias a serem formalizadas por intermédio do instrumento contratual, sendo elas: (I) caução, (II) fiança, (III) seguro fiança locatícia e (IV) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Insta salientar que as modalidades de garantia arroladas no parágrafo acima possuem previsão legal, vez que estão expressas nos incisos do artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91).

Ainda com relação à escolha da garantia locatícia a ser utilizada, o próprio artigo 37 da Lei do Inquilinato em seu parágrafo único preceitua a impossibilidade de ser escolhida mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade, logo, todo instrumento contratual poderá ser formalizado apenas com uma das quatro garantias previstas em lei.

Demonstradas quais as espécies de garantias previstas pela legislação competente, apenas com o intuito informativo, conceituaremos de forma célere e resumida as três modalidades de garantia mais utilizadas em nosso cotidiano.

A primeira garantia que merece destaque é a caução, prevista pelo artigo 38 e parágrafos da Lei nº 8.245/91, dispositivos que estabelecem a possibilidade da caução ser prestada em bens móveis ou imóveis, fazendo referência à caução em dinheiro, esta que não poderá ser superior ao valor de três aluguéis.

Indispensável ressaltar que com relação à caução o legislador tomou maiores cuidados para fornecer ainda mais garantias ao locador, vez que se preocupou com a publicidade dos atos, valendo contra terceiros (efeito erga omnes) e com a preferência no recebimento do crédito locatício.

A informação supracitada justifica-se no fato do legislador estabelecer que a caução de bens móveis deve ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Por sua vez, estabeleceu ainda que a caução de bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula imobiliária do bem dado em garantia.

Quanto à segunda garantia usualmente presente nas relações locatícias contemporâneas, destaca-se a fiança, instituto jurídico previsto pelo caput do artigo 818 do Código Civil, dispositivo este que estabelece:

“Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.

Vale ressaltar que a fiança pode ser conceituada brevemente como uma obrigação acessória, vez que no caso em tela a principal seria o contrato de locação. Além do mais, destaca-se que a fiança é um contrato oneroso em relação ao credor, mas gratuito, em regra, ao devedor, tratando-se sempre de uma obrigação expressa por escrito, logo, deverá consistir em ato formal hábil a arrolar de modo incontroverso qual a responsabilidade contraída pelo fiador, que poderá ser substituído no decorrer da relação locatícia (artigo 826 do Código Civil e artigo 40 da Lei nº 8.245/91), bem como valer-se do benefício de ordem (artigo 827 do Código Civil), ou ainda, exonerar-se da fiança (artigo 835 do Código Civil).

Por fim, a terceira modalidade de garantia que merece destaque por intermédio de um breve resumo é o seguro fiança locatícia, que apresenta como principais características: o fato do locador receber de forma ininterrupta os aluguéis inadimplidos pelo locatário até que se opere a ordem de despejo, esta que em regra perdura meses até ocorrer; é mais fácil de ser contratado, já que não requer as inúmeras análises como as necessárias para a aprovação de um fiador; limita a responsabilidade da seguradora até um valor certo que fora previamente contratado; garante o adimplemento não apenas de débitos atrelados à prestação locatícia (aluguel, condomínio, IPTU, entre outros), mas também danos causados ao imóvel durante o período em que o bem esteve locado; possui vigência determinada assim como qualquer apólice de seguro.

Superada a questão das precauções a serem tomadas durante a escolha da empresa de assessoria imobiliária, bem como durante a análise da situação financeira do locatário/fiador, e da fase de confecção do contrato de locação com a consequente eleição de garantia contratual, prosseguiremos apontando outros cuidados que devem ser tomados no decorrer da relação locatícia.

Outra precaução que deve ser adotada é a realização de vistoria antes da transmissão da posse direta do imóvel ao locatário, sendo que tal vistoria deve ser efetuada de modo formal, ou seja, por intermédio de laudo escrito e fotográfico (imagens datadas) assinado por duas testemunhas, além das partes interessadas (locador, locatário e fiador). O laudo de vistoria deverá ser bem detalhado expondo de forma pormenorizada qual a situação atual do imóvel, descrevendo cada um dos cômodos que compõe o bem.

Insta salientar que a medida citada acima é indispensável, pois servirá como meio de prova na hipótese do locatário devolver o imóvel com inúmeros danos, logo, a realização de uma vistoria prévia formal, instruída por fotografias e assinada pelas partes interessadas se revela como o meio probatório hábil a embasar o pedido de reparação de danos materiais por parte do locador.

Ainda com relação à vistoria do bem imóvel, deve-se deixar cristalino que tal procedimento também deverá ser realizado no ato da entrega de chaves do bem, pois servirá como uma forma de demonstrar o estado em que o imóvel se encontrava antes e depois da locação.

Por sua vez, quanto à entrega de chaves, esta também deverá ser feita de modo formal, ou seja, por intermédio de instrumento escrito a ser assinado por duas testemunhas além das partes interessadas (locador, locatário e fiador), pois o referido termo valerá de prova hábil a demonstrar o dia exato em que findou a relação locatícia.

Quanto à entrega de chaves, também resta indispensável mencionar que esta deverá ser acompanhada de um levantamento minucioso dos possíveis débitos que podem ter sido deixados no imóvel pelo locatário, logo, sugere-se que após o término da relação contratual, junto com a entrega de chaves seja feita uma análise de possíveis débitos de Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU; abastecimento de água; fornecimento de energia elétrica; fornecimento de gás; taxa condominial; entre outros que possam existir.

Sendo assim, através do presente artigo jurídico buscamos expor de forma célere e ampla as principais precauções a serem tomadas antes e depois de locar um imóvel urbano, logo, não objetivamos esgotar os temas ora mencionados, justamente pela extensão, complexidade e análise pontual que cada caso virá a apresentar, contudo, restaram arrolados ao menos os cuidados indispensáveis no que diz respeito à realização de um contrato de locação de bem imóvel urbano.

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Bibliografia utilizada

AUBRY, Charles; RAU, Charles – Frédéric et al. Cours de Droit Civil français d’après la méthode de Zacharide. V. 5. 5. Ed. Paris: Marshal et Billard, 1946.

BARROS, André Borges de Carvalho; AGUIRRE, João Ricardo Brandão Aguirre. Elementos do Direito: Direito Civil. 02ª. Ed. atual. Premier Máxima, 2009.

CARVALHO, Luís Camargo Pinto de. Seguro – Fiança em Locação. In: CASCONI, Francisco Antônio; AMORIM, José Roberto Neves. Locações: aspectos relevantes – aplicação do novo Código Civil. São Paulo. Método 2004.

MALUF, Carlos Alberto Dabus. Revista do Advogado - Locação. N° 108. Associação dos Advogados de São Paulo, 2010.

MONTEIRO, Washington de Barros.  Curso de direito civil: direito das obrigações - 2ª parte - contratos em geral das várias espécies de contrato dos atos unilaterais da responsabilidade civil.  35. ed., rev. e atual. por Carlos Alberto Dabus Maluf. São Paulo: Saraiva, 2007.

Autor: Rodrigo Alves Zaparoli

Advogado. Graduado em Direito pela Faculdade de Direito Mackenzie. Pós graduado em Direito civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Fonte: Revista Jus Navigandi

RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL: DIREITOS DO DEVEDOR

O compromissário comprador, mesmo inadimplente, é possuidor de direitos que possibilitam a diminuição de prejuízos quanto à devolução do valor já pago.

Por questões econômicas e sociais, nos últimos anos, observamos forte incentivo para realização de negócios imobiliários, culminando, especialmente, com a aquisição de imóveis na planta.

Porém, a crise financeira mundial já reflete no Brasil. O crescimento do PIB tem sido abaixo do esperado, há o aumento da inflação, o custo de vida está mais elevado etc. Os salários já não comportam o adimplemento de todas as prestações de anos atrás.

Como consequência, o número de pessoas com dificuldade em honrar as prestações dos imóveis adquiridos, especialmente na planta, é crescente. Vários compromissários compradores, ao rescindir o contrato, estão sofrendo prejuízos maiores do que o legalmente aceitável, especialmente pelo desconhecimento do direito que possuem, até mesmo como devedores.

Isso porque, o judiciário consolidou o entendimento de que o devedor, também, possui direitos inclusive para pleitear a própria rescisão contratual em decorrência da situação financeira que ocupa. Ou seja, o judiciário reconhece que o devedor não precisa aguardar que o credor adote qualquer procedimento para lhe cobrar, período em que o débito é atualizado com incidência de juros e demais ônus monetários que resultam no aumento do prejuízo do devedor.

Assim, o aconselhável é que o compromissário comprador inadimplente, ao perceber que não conseguirá honrar com as prestações, entre em contato com o credor, exponha sua situação e questione se há possibilidade de avençar a rescisão contratual de forma extrajudicial, sendo imprescindível questionar no mínimo três questões: 1) percentual do valor pago que será retido a título de taxa administrativa ou uso do bem (se o caso); 2) metodologia de atualização do valor pago e 3) prazo para devolução dos valores.

Em posse das respostas, o devedor poderá consultar o profissional de sua confiança e verificar se as condições para rescisão contratual estão condizentes com a realidade. Isso porque, são frequentes as distorções entre o legalmente aceitável e o praticado.

E, foi em decorrência da elevada quantidade de processos com discussões análogas que o Tribunal de Justiça de São Paulo sumulou algumas questões, vejamos:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Mas talvez a grande discussão judicial seja para apurar qual o percentual é o adequado a título de retenção por parte do credor, pois ao rescindir o contrato, até para manter a igualdade das partes, deve-se pagar os custos que o vendedor realizou com material publicitário, pessoal e outros administrativos. Tais gastos, na maioria dos casos, estão compreendidos entre 10 a 20% do valor pago.

Porém, apenas com a análise individual de cada caso é que será possível averiguar tal índice, pois há situações em que tal percentual pode ser maior e mesmo assim ser considerado legal, senão vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARTE SUBSTANCIAL DA DÍVIDA. RESTITUIÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. RETENÇÃO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. BASES FÁTICAS DISTINTAS. 1. O pagamento inicial do valor do negócio descaracteriza-se como arras confirmatórias quando representa o adimplemento de parte substancial da dívida. 2. É cabível a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 20% a título de indenização em caso de rescisão contratual decorrente de culpa do comprador, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Precedentes. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Recurso Especial conhecido em parte e provido. (Superior Tribunal de Justiça STJ; REsp 761.944; Proc. 2005/0099618-8; DF; Quarta Turma; Rel. Min. João Otávio de Noronha; Julg. 05/11/2009; DJE 16/11/2009)

47038291 - PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO ACOLHIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA ASSINADO ENTRE AS PARTES. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO EM FAVOR DA CONTRATADA A TÍTULO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS. CDC, ART. 53. 1. A preliminar de ilegitimidade passiva, com pedido de substituição processual pelo condomínio edilício, não prospera em virtude do contrato de compra e venda acostado aos autos. 2. O Código de Defesa do Consumidor é aplicado ao caso em tela, uma vez configurada a relação de consumo entre as partes. 3. O percentual de retenção fixado pela sentença em 25% do valor total pago, como ressarcimento das despesas efetuadas pela contratada, não ofende o disposto no CDC, art. 53 e baseia-se em precedentes do STJ. 4. Recursos conhecidos e improvidos. (TJ-CE; APL 567206-32.2000.8.06.0001/1; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Francisco Suenon Bastos Mota; DJCE 31/03/2010)

Em outra esfera, há situações em que o devedor já está utilizando o imóvel, nesses casos o valor percentual retido pelo credor pode ser mais elevado. Na maioria das situações, está compreendido entre 20 a 30% do valor pago, mas, também, poderá ser alterado dependendo da situação. E a retenção percentual é justa, pois o valor abrange dentre outros, os ônus da depreciação e o próprio uso do bem, senão vejamos:

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Comprador que pleiteia rescisão do contrato por insuportabilidade do pagamento das prestações Possibilidade, decretada a culpa do comprador Entendimento jurisprudencial sobre o tema Retenção integral dos valores pagos Possibilidade, no caso, para compensar a ocupação do imóvel e os tributos incidentes e devidos até a data da efetiva desocupação a evitar o enriquecimento sem causa do devedor, diante fruição do bem sem a devida contraprestação Inexistência de infringência ao disposto no artigo 53 da Lei nº 8.078/90 Direito de retenção e indenização por eventuais benfeitorias (úteis e necessárias), bem como acessões, apurando-se o quantum em liquidação de sentença Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença, em parte, reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP; APL 9169616-39.2008.8.26.0000; Ac. 5651364; Guarulhos; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 31/01/2012; DJESP 23/02/2012)

Compromisso de compra e venda Rescisão contratual por culpa do comprador Devolução das parcelas com desconto de 25% a título de cláusula penal indevido o ressarcimento a título de aluguel por ocupação do imóvel Restituição dos valores gastos com benfeitorias necessárias indevido em razão de cláusula contratual Recurso da autora parcialmente provido e do requerido improvido. (TJ-SP; APL 9090833-04.2006.8.26.0000; Ac. 5540202; Guarulhos; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Luiz Gavião de Almeida; Julg. 08/11/2011; DJESP 13/12/2011).

Com relação à forma de devolução do valor pago, o entendimento é pacifico, ou seja, o saldo de direito a ser ressarcido ao compromissário comprador deve ser feito em única parcela e no ato da rescisão, não sendo aceitável o condicionamento da devolução a venda da unidade, parcelamento ou outra situação futura imprevisível. Isso porque ao operar a rescisão do contrato, o objetivo maior é fazer com que as partes retornem à mesma situação de antes da avença, senão vejamos:

95316849 - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. ADESÃO A PLANO DE POUPANÇA PARA FUNDO HABITACIONAL. RESCISÃO PLEITEADA PELOS ASSOCIADOS. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. Fixação da retenção em 20% do montante pago, que cobrem razoavelmente as despesas ~ Devolução de 80% dos valores pagos devidamente corrigidos e de uma só vez. Inconformismo apenas quanto à forma de devolução. Descabimento. Devolução do saldo em única parcela a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP; APL 0007245-46.2002.8.26.0114; Ac. 5586339; Campinas; Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Élcio Trujillo; Julg. 30/11/2011; DJESP 16/01/2012)

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO PARCIAL. CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA, EM PARCELA ÚNICA. Em se tratando de ação em que a parte pretende a restituição das parcelas pagas, em decorrência do desfazimento de compromisso de compra e venda de imóvel, por não haver transcorrido mais da metade do antigo prazo previsto no Código Civil de 1916, aplica-se o novo prazo estabelecido no art. 205 do Código Civil de 2002, recomeçando a contagem da entrada em vigor desta legislação, ou seja, de 11.01.2003, não tendo se operado a prescrição. - Em caso de descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promissário comprador, é razoável a retenção, pelo promitente vendedor, de parte dos valores pagos, a título de cláusula penal. - A restituição do valor despendido pelo comprador deve ser feita de imediato e em parcela única. - Recurso provido em parte. (TJ-MG; APCV 4373076-29.2008.8.13.0702; Uberlândia; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Alvimar de Ávila; Julg. 08/02/2012; DJEMG 14/02/2012) CC, art. 205

Nos casos em que a ação de rescisão é proposta pelo compromissário vendedor (credor), o compromissário comprador (devedor) poderá não apresentar reconvenção para pleitear a devolução do que lhe é de direito, assunto também sumulado, senão vejamos:

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Não obstante tal possibilidade, em algumas situações, o compromissário comprador poderá ter que fazer uso de tal ferramenta processual, razão pela qual é imprescindível o estudo do caso de forma individualizada.

E mais, não obstante tudo isso, em algumas situações o compromissário comprador poderá repassar o imóvel a terceiros, desde que exista a concordância do compromissário vendedor, situação em que, muitas vezes, resulta na redução de prejuízos.

Destarte, é fundamental que o compromissário comprador saiba que, mesmo inadimplente, é possuidor de direitos que são resguardados pelo Poder Judiciário, e a busca pelo que a Lei assegura poderá culminar com a diminuição de prejuízos.

O importante é que o compromissário comprador endividado não fique inerte.

Autor: Alexandre Berthe Pinto

Advogado - Sócio do Berthe e Montemurro Advogados Associados, militante na área do direito do consumidor, bancário, imobiliário, família e contencioso cível.

Fonte: Revista Jus Navigandi

CÓDIGO CIVIL: CONTRATO DE COMPRA E VENDA

(CC Artigos 481 a 532)
Um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de coisa e outro, a pagar o preço em dinheiro. O contrato não transfere a propriedade, somente cria a obrigação da transferência. A propriedade é transferida pela tradição (bens móveis) ou pelo registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis (bens imóveis).

Características
Bilateral (sinalagmático) - Cria obrigações para ambos os contratantes, que são ao mesmo tempo credores e devedores.
Oneroso - Ambas as partes auferem vantagens, que correspondem a sacrifícios patrimoniais.
Comutativo - Objeto certo e seguro, com equivalência aproximada das prestações e contraprestações. Aleatório - Admitido em algumas hipóteses, na dúvida da existência ou do valor de uma das prestações (ex.: venda de colheita futura).
Consensual - Aperfeiçoa-se com o simples consenso dos contraentes.
Solene - Quando a lei o exigir (ex.: escritura pública para compra de imóveis).

Elementos
1. Coisa (res) - Objeto. Segundo a doutrina, deve ser corpórea (móveis ou imóveis). Sendo incorpórea (direitos de intervenção, de propriedade literária, científica ou artística), é de cessão de direitos. Características:
a) Estar disponível (in commercium). A inalienabilidade impossibilita sua transmissão (ex.: bem de família registrado como tal, bens públicos gravados com cláusula de inalienabilidade).
b) Pode se referir as coisas futuras  (contrato aleatório: frutos de uma colheita esperada).
2. Preço (pretium)   - Quantia a ser paga pela coisa. Deve ser sério (equivalente ao objeto), em dinheiro ou coisas representativas de dinheiro (cheque, nota promissória, etc.). Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. É nulo o contrato em que o preço é fixado ao arbítrio de uma das partes. Todavia, pode ser fixado:
a) no futuro, por terceiro que os contratantes designarem;
b) à taxa de mercado (bolsa), em dia determinado.
3. Consentimento (consensus) – Acordo entre os contratantes capazes sobre a coisa, o preço e as demais condições.

Vendedor
Deve entregar a coisa e os acessórios. Em regra, a tradição tem de ser efetiva ou real, podendo ser simbólica (ex.: chaves do carro).
Deve garantir a qualidade e o bom funcionamento da coisa (responsabilidades: vícios redibitórios, vícios do produto, evicção, etc.).
Sofre as consequências se o bem, antes da entrega, vier a se perder ou deteriorar, mesmo por caso fortuito ou força maior.
É responsável pelas despesas da tradição (transporte, comissão, etc.).

Comprador
Deve pagar o preço. Se a coisa se perder ou degradar antes da tradição, arcará com o prejuízo. Se for após o pagamento, o vendedor arcará com o dano.
Na ausência de previsão, pagará primeiro, seguindo-se a entrega do objeto.
É responsável pelas despesas da escrituras, impostos sobre transmissão da propriedade, registro, etc.

Restrições legais
- Ascendentes não podem vender aos descendentes sem que haja consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante, salvo se casado no regime de separação obrigatória de bens (artigo 496), sob pena de anulação do ato (pode acobertar doação, em prejuízo dos demais herdeiros).

 - Pessoa casada (exceto no regime de separação absoluta de bens) não pode alienar ou gravar de ônus (hipotecar) bens imóveis sem a outorga do cônjuge (artigo 1.647):

a) uxória (esposa autoriza a venda);

b) marital (marido autoriza a venda).

- Os cônjuges não podem fazer contrato entre si em relação a bem incluído na comunhão, pois seria uma venda fictícia (os bens do casal já são comuns). Se excluído da comunhão, o negócio pode ser realizado.
- O artigo 497 arrola as hipóteses em que os bens não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (ex.: tutores e curadores quanto aos bens confiados a sua guarda ou administração).

Imóvel
Ad corpus - O comprador adquire bem certo e determinado, independentemente da metragem.
Ad mensuram  - O preço é avaliado com bases na extensão, na metragem.

Cláusulas especiais - pactos adjetos
Retrovenda (artigos 505 a 508)
Direito do vendedor de readquirir imóvel, dentro do prazo decadencial máximo de três anos ( não se suspende nem se interrompe), restituindo o preço recebido, mas despesas feitas pelo comprador. É condição resolutiva, que deve estar expressa no contrato. Se não for estipulado prazo ou este for superior a três anos, serão considerados apenas três anos. Vencido o prazo e não exercido o direito, a venda se torna irretratável.

Venda a contento e venda sujeita a prova (arts. 509 a 512)
Venda a contento - O negócio não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito,mesmo que a coisa já tenha sido entregue.
Venda sujeita a prova - O vendedor apresenta ao comprador amostras que asseguram   a qualidade do produto. Não apresentando a qualidade, a coisa pode ser enjeitada. Ambas são hipóteses de venda sob condição suspensiva.
As obrigações do comprador, enquanto não efetivado o negócio, são de mero comodatário, com o dever de restituir a coisa.

Preempção, preferência ou prelação (artigos 513 a 520)
O comprador, caso for vender a coisa (móvel ou imóvel) a terceiro, se obriga a oferecê-la ao vendedor, para exercer o direito de preferência em igualdade de condições. É direito personalíssimo e intransmissível.
Prazo: sendo móvel, não pode exceder 180 dias; sendo imóvel, dois anos. Não fixado prazo, o direito caduca em três dias, se móvel, ou 60, se imóvel, após notificação.
Se o comprador alienar a coisa sem dar ciência ao vendedor do preço e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas e danos, sem direito de reaver o bem. Se o adquirente estiver de má-fé, responderá solidariamente.
Em algumas situações o direito de preferência decorre da lei:
Coisa não teve o destino para o qual foi desapropriada: o expropriado tem direito de preferência pelo preço atual (retrocessão).
Condômino de bem indivisível: só pode vender sua parte a estranhos se oferecer antes aos outros condôminos, nas mesmas condições. O condômino preterido poderá, depositando o preço, requerer para si a coisa vendida a estranhos, no prazo de 180 dias.
Locatário: tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.

Reserva de domínio (artigos 521 a 528)
O vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, reservando para si a propriedade até que se realize o pagamento integral do preço, quando então o negócio terá eficácia plena. É cláusula formal, feita sempre por escrito. Para valer contra terceiros (erga omnes), deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Efetuado o pagamento, a transferência do domínio opera-se automaticamente.
Se o comprador não pagar as prestações no vencimento, pode o vendedor:
a) pleitar a rescisão do contrato, a reintegração de posse da coisa, devolvendo as prestações pagas (deduzidas as despesas);
b) mover ação pleiteando a cobrança das prestações vencidas e vincendas, pois o atraso de uma prestação acarreta o vencimento antecipado dos demais.
Observação: o comprador somente poderá dispor ou alienar esse bem se houver expressa autorização do vendedor.

Venda sobre documentos (artigos 529 a 532)
Substitui-se a tradição da coisa pela entrega de título representativo ou outros documentos exigidos no contrato (tradição ficta). Efetua-se o pagamento na data e local da entrega dos documentos. É usada em negócios de importação e exportação, ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado (trust receipt).

Pacto comissório
Cláusula por cuja força se opera a extinção dos direitos contratuais da parte que não cumpriu sua prestação. O atual Código Civil não cuida desse tema, mas é admissível por não ser contrário à lei, à ordem pública e aos bons costumes. Funciona como condição resolutiva.

Fonte: CPT – Centro de Produções Técnicas - www.cpt.com.br.

O BENEFÍCIO FISCAL NA PERMUTA DE BENS IMÓVEIS

A regulamentação da Receita Federal (IN nº 107/88) dispõe sobre os procedimentos a serem adotados relativamente à tributação na permuta de bens imóveis, que, na linguagem tributária, refere-se à determinação do lucro real das pessoas jurídicas e à apuração do eventual ganho de capital das pessoas físicas.

Considera-se permuta, para efeito desta norma, toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, denominada de torna.

De acordo com estas regras, na permuta de unidades imobiliárias, sem o recebimento de torna, que é a diferença paga em dinheiro por uma das partes permutantes, há isenção do imposto de renda e da contribuição social sobre o lucro líquido, no caso das empresas, sobre eventual ganho de capital. Na verdade, o pagamento dos tributos fica transferido para o momento em que houver as vendas das unidades imobiliárias.

Isto porque, como no momento da permuta não haverá a circulação de moeda, mas apenas a aquisição de um direito, nada mais justo que a tributação fique transferida para momento futuro, quando do efetivo ingresso do numerário no patrimônio do contribuinte.

O objetivo da regra é exatamente fomentar a atividade imobiliária de construção civil naquelas hipóteses, atualmente corriqueiras, em que o proprietário do terreno o entrega à incorporadora, recebendo em pagamento unidades imobiliárias a serem construídas.

Porém, na prática, surge uma questão de extrema importância: como se dá a aplicação deste benefício, já que no momento da lavratura da escritura pública de permuta pode haver a transferência do terreno por valor superior àquele pelo qual ele está declarado/registrado?

Na hipótese desta permuta ocorrer entre pessoas jurídicas, e para que os permutantes não tenham que pagar tributos nesse momento, cada empresa, na declaração de bens, atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração, independentemente do valor pelo qual a escritura de permuta foi lavrada. Por exemplo, o permutante que entrega seu terreno para receber as unidades imobiliárias deve determinar como valor total destas unidades o valor contábil do terreno, distribuído proporcionalmente por cada unidade.

Raciocínio idêntico se aplica às transações entre pessoas físicas. Basta que nas declarações anuais do imposto de renda, cada qual atribua à totalidade do bem adquirido o mesmo valor pelo qual o bem permutado estava originalmente declarado. Por exemplo, se o terreno está registrado na declaração de imposto de renda do proprietário a um custo de aquisição de R$ 1.000.000,00, após a permuta, as unidades recebidas por ele deverão ser registradas por este mesmo valor, distribuído proporcionalmente. Se forem recebidas dez unidades, a cada uma será atribuído o valor de R$ 100.000,00, sendo irrelevante para este fim o valor pelo qual a escritura de permuta for lavrada.

Importante salientar que a legislação estendeu a isenção aplicada à permuta à compra e venda com dação de unidade imobiliária em pagamento, condicionando-a, além da obediência, às regras já explicitadas acima, também aos requisitos a seguir: (a) A alienação do terreno, através de escritura pública de compra e venda, e o compromisso de dação em pagamento por instrumento público devem ser formalizados na mesma data; (b) O terreno objeto da operação de compra e venda deve ser, até o final do período-base seguinte ao período em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento, ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público.

Assim, neste cenário, podemos concluir que, sob o ponto de vista tributário, tanto a permuta de bens imóveis, como o contrato de compra e venda com dação em pagamento, quando atendidas as condições da lei, apresentam-se como uma oportunidade interessante de negócio, na medida em que, enquanto não houver o efetivo fluxo fianceiro de moeda, desobrigam-se as partes do recolhimento dos tributos incidentes sobre o lucro imobiliário auferido na negociação. Porém, atenção, pois para que a tributação possa ser postergada para o momento da venda das unidades imobiliárias, as exigências legais devem ser atendidas.

Autora: Maria Ticiana Campos de Araújo
Sócia da área tributária do escritório Peregrino Neto & Beltrami Advogados 
Fonte: Revista Imóvel Magazine

COMO SE DEVE PROCEDER PARA REALIZAR UMA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GRAVADA DE USOFRUTO?

No que diz respeito à Compra e Venda de Imóvel com Usufruto, é indicado que se estabeleça no contrato preliminar ou compromisso apenas a  faculdade do comprador de indicar em nome de quem será lavrada a escritura, bem como de instituir usufruto em nome de terceiro, ou ainda, se o futuro usufrutuário for o próprio comprador, de ser lavrada a escritura da nua propriedade em nome de quem o adquirente vier a indicar. 

Se o caso for a aquisição de um imóvel gravado com cláusula de usufruto, basta que o usufrutuário assine também junto com o vendedor (detentor da nua propriedade) e se comprometa a comparecer ao cartório para  renunciar ao usufruto.

Importa observar que o valor deste documento é restrito, porque trata-se de um compromisso, vez que a venda só se efetiva, perante terceiros, com o registro da escritura de compra e venda.  

Assim, apenas no momento de outorga da escritura do mesmo (realizada em cartório) é que se dá o cumprimento definitivo do que fora avençado no compromisso, qual seja, a transmissão da propriedade do imóvel.

É importante que se tenha por definida a figura do usufruto:

“Direito real, conferido a uma pessoa, durante certo tempo, que a autoriza a retirar e usufruir, de coisa alheia, frutos e utilidades que ela produz. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades. O proprietário não perde o direito de propriedade do bem para o usufruturário. O usufruto de imóveis, quando não resulta de direito de família, depende da inscrição no registro imobiliário.”

Fonte: JurisWay 

PAÍS TERÁ NOVOS ÍNDICES SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO

 Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da ARISP

O mercado brasileiro de imóveis vai ganhar novos índices. Uma parceria da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), firmada na semana passada, vai usar a base de dados de todos os cartórios do Estado de São Paulo para levantar informações como a quantidade de transações realizadas e o preço de registro dos imóveis.

Ainda há poucas estatísticas sobre o segmento de imóveis no Brasil e as opções que existem só apareceram recentemente. Nos Estados Unidos, por exemplo, o S&P/CaseShiller pesquisa o valor dos imóveis desde a década de 1980. A escassez de dados nacionais explica a cautela dos especialistas diante das especulações sobre a possibilidade de uma bolha imobiliária no País.

A promessa é que os índices forneçam dados mais precisos sobre a situação do mercado imobiliário. "Acho que o dado mais crítico e que temos pouca informação nesse momento é o relativo às transações do mercado imobiliário", afirma Eduardo Zylberstajn, organizador do trabalho.

Informações sobre terras rurais e terrenos, explica Zylberstajn, também poderão ser divulgadas. Segundo ele, os dados ainda estão sendo levantados junto ao cartórios do Estado de São Paulo, mas a expectativa é divulgar os primeiros resultados ainda neste ano.

Registros online

A construção dos novos índices será possível com a digitalização dos registros imobiliários de todo o Estado de São Paulo, oficializada há duas semanas com o lançamento do portal Registradores (www.registradores.org.br). "Nós criamos uma central de serviços eletrônicos como um meio para que a pessoa possa chegar a todos os cartórios do Estado de São Paulo", afirma o presidente da Arisp, Flauzilino Araújo dos Santos.

A partir de agora, é possível fazer o registro eletrônico do imóvel (encaminhamento de títulos para registro), solicitar certidões e buscar e visualizar a matrícula de um imóvel sem se deslocar até um cartório. Os preços cobrados são maiores que os praticados pelas unidades físicas, mas segundo Flauzilino, a maior diferença chega a R$ 6. Também é possível pedir a entrega via Correios, com custo adicional de entrega. Algumas documentações, diz, podem ser emitidas em até 15 minutos.

Para acessar os serviços do portal, é preciso fazer um cadastro e comprar créditos, por meio boleto bancário ou transferências entre contas (somente do banco Bradesco). Os valores só estarão disponíveis após a compensação bancária. O encaminhamento de títulos eletrônicos para registro só podem ser realizados no horário de funcionamento dos cartórios no Estado de São Paulo (9h às 16h). Os demais serviços são disponibilizados 24 horas.

O site cumpre uma exigência da lei 11.977, que criou o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, e determina que até 2014 todo o registro brasileiro de imóveis deve estar disponível pela internet.

Preços

Os preços de registro dos imóveis também serão levantados pela parceria Fipe e Arisp, embora o valor do metro quadrado nessa análise possa não refletir totalmente a realidade. Isso ocorre porque captar o valor de mercado dos imóveis é um dos maiores desafios desse setor.

Dois índices atuais, o FipeZap e o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados (IVG-R), do Banco Central, têm uma amostra mais precisa da tendência de variação do metro quadrado do que nos preços de mercado propriamente ditos. O primeiro pesquisa o valor anunciado do metro quadrado em 19 cidades e pode conter um viés de alta.

O segundo passa pela situação inversa. Como levanta o preço dos imóveis dados em garantia de empréstimos em 11 cidades, pode indicar valores um pouco abaixo da média, uma vez que os bancos são os responsáveis pela avaliação.

"O ideal é analisar todas as fontes possíveis, os anúncios, as matrículas e as avaliações. Nenhuma fonte é perfeita, mas todas são válidas e têm a sua contribuição para uma leitura mais precisa do mercado", diz Zylberstajn.

Fonte: Estadão 

Contratação de um corretor de imóveis garante segurança para a negociação

Se você precisa fazer uma cirurgia, procura por um médico especialista, se precisa de um advogado irá optar por um profissional formado e que tenha passado na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). Da mesma forma, se você deseja comprar, alugar ou vender um imóvel, deve procurar um profissional de intermediação imobiliária. Tentar negociar por conta própria, sem um especialista ou com mais de um profissional do ramo pode acabar custando caro.

O corretor de imóvel internacional e membro da NAR of Realtors® USA, Rodrigo Barreto, explica que a presença de um profissional garante exclusividade, credibilidade e segurança a todas as transações imobiliárias. Além disso, é importante que o cliente tenha ciência de que mais de um profissional tentando vender o mesmo imóvel pode gerar problemas, como comercializar duas vezes o mesmo imóvel para clientes diferentes. “Quando vários corretores trabalham na divulgação do mesmo imóvel pode gerar dúvida no propenso comprador de qual corretor está realmente apto a tratar da intermediação”, afirma, em seu blog.

Cuidados ao contratar um corretor de imóveis

O primeiro cuidado que o cliente deve ter ao buscar um profissional corretor de imóveis é averiguar a inscrição dele no Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Desta forma, poderá verificar se a empresa e ou corretor estão em dia com as obrigações e aptos a prestarem serviços imobiliários na região. Uma pesquisa na internet também ajuda a prevenir profissionais mal intencionados, afinal, existem muitas maneiras de encontrar informações sobre pessoas na web, principalmente se ela já fez algo ilegal. 

Barretos ressalta ainda que “após essas precauções o cliente deve verificar quais os tipos de imóveis a imobiliária costuma trabalhar e se estes mesmos imóveis têm características parecidas com que o cliente deseja comercializar”. O profissional finaliza com a dica “Aconselho que contrate um profissional devidamente credenciado e apto a exercer a função de corretagem imobiliária”. 

Fonte Redimob 

DIREITO IMOBILIÁRIO EXIGE DE ADVOGADO CONHECIMENTO DE ÁREAS RELACIONADAS

Entre 2008 e 2012, algumas capitais, como o Rio de Janeiro e São Paulo, experimentaram um vertiginoso aumento de preço dos imóveis e um volume intenso de lançamentos e transações, o que foi chamado de “boom imobiliário”.

Esse fenômeno, obviamente, não foi programado. Na realidade, derivou da conjunção de diversos fatores, como a consolidação do controle da inflação, a redução das taxas de juros, o estímulo ao crédito, inclusive com a solidificação de instrumentos jurídicos de financiamento imobiliário, a elevação da renda do trabalhador brasileiro, e, ainda, o anúncio da realização de grandes eventos no país, como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.

Tais circunstâncias aqueceram a economia, viabilizando a aquisição de imóveis por pessoas físicas, para uso próprio, bem como por investidores, que, anos antes, não teriam condições de investir ou mesmo interesse/confiança na destinação de recursos para este segmento da economia. E o resultado disso foi a descompressão do mercado imobiliário, gerando uma natural elevação dos preços. Até porque, após anos de inércia e abandono, o mercado imobiliário estava absolutamente defasado, necessitando mesmo de reajustes nos preços dos imóveis e de significativo aumento da oferta de novos produtos.

Adicionalmente, vale mencionar que a legislação teve um papel importante nesse movimento. A consolidação da utilização da alienação fiduciária nos contratos imobiliários, prevista na Lei 9.514/1997, permitiu que toda e qualquer providência combativa ao inadimplemento fosse tomada de maneira célere e extrajudicial. Já as normas protetivas para os adquirentes, plasmadas principalmente no Código de Defesa do Consumidor e na Lei 10.931/2004, esta última dispondo sobre patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, conferiram maior segurança ao mercado (a vendedores e compradores), bem como incentivos tributários para a realização dos investimentos no setor da construção. E, mais recentemente, com o advento da Lei 11.977/2009, instituiu-se o Programa Minha Casa Minha Vida, mediante o qual os investimentos na construção civil voltados para o mercado de baixa renda foram definitivamente incentivados e incrementados.

Ocorre que, em 2011, teve início a contenção da euforia do mercado imobiliário, especialmente em razão do estouro do orçamento de algumas incorporadoras, que notadamente enfrentaram a falta de mão de obra, materiais e equipamentos, acarretando o atraso na entrega de muitos empreendimentos e, consequentemente, reduzindo o número de novos lançamentos.

Naquele momento, o mercado sinalizou que o investimento imobiliário, com todo o seu ciclo de maturação — desde a concepção do produto, aquisição do terreno, aprovação de projetos e obtenção de licenças, construção, até a entrega de unidades aos adquirentes —, não poderia caminhar na mesma velocidade das decisões e pressões típicas do mercado financeiro junto à Bolsa de Valores. Assim, a queda no valor das ações de muitas incorporadoras acabou se tornando o reflexo natural deste descompasso.

A verdade é que a pressão pelos lançamentos imobiliários foi muito grande e depois, no momento da realização dos empreendimentos, não foi possível acompanhar o mesmo ritmo. Logo, houve uma considerável diminuição na oferta de imóveis e muitas empresas do setor reavaliaram suas estratégias e até mesmo seus produtos.

Por outro lado, ao contrário da retração de preços e da estagnação que marcaram a fase anterior a 2008, o pós-boom vem revelando um equilíbrio entre os lançamentos e as vendas, bem como uma moderada elevação dos preços, acompanhando a demanda ainda existente.

Ademais, um novo cenário vem despontando no mercado imobiliário, através da estruturação jurídica de empreendimentos multiuso, produto este que reúne em um único imóvel a exploração de diferentes atividades, como residencial, empresarial, inclusive lajes corporativas, serviços e hotelaria. Essa tendência é notada não só em investimentos nos grandes centros urbanos, mas também em suas zonas periféricas, onde ainda existem demanda, renda e terrenos disponíveis.

Paralelamente, há uma franca expansão de formas alternativas de funding imobiliário, como a criação de fundo de investimento imobiliário (FII), nos termos da Lei 8.668/1993, que, através do administrador do FII, na condição de empreendedor, locador e/ou adquirente, investe em diversos negócios imobiliários. O FII é um condomínio fechado de valores mobiliários, representado pelas cotas adquiridas pelos investidores, cujo retorno do capital investido ocorre através da distribuição dos resultados da respectiva atividade imobiliária para a qual o FII foi constituído.

Neste contexto, surgem novos desafios aos empreendedores imobiliários e aos advogados desta área, na medida em que as atividades imobiliárias, atualmente, vão muito além dos clássicos contratos de compra e venda ou de locação.

Hoje, o advogado especializado em direito imobiliário, que se propõe a atender clientes de médio e grande porte, deve conhecer muito bem as normas que regem atividades estruturadas, como os shopping centers, os empreendimentos multiuso e os fundos de investimento imobiliário. Além disso, é fundamental deter conhecimento de outras áreas relacionadas, tais como aspectos ambientais, estruturações societárias e fiscais destas operações.

Em relação aos grandes empreendedores, o mercado exige não mais um simples volume de lançamentos. A nova ordem é buscar produtos muito bem pensados e que atendam efetivamente às expectativas do consumidor. Neste sentido, os produtos têm sido cada vez mais bem concebidos e estruturados. Não basta simplesmente comercializar apartamentos, mesmo que em grandes quantidades; torna-se necessário, por exemplo, oferecer unidades residenciais inseridas em complexo multiuso com serviços e infraestrutura que atendam efetivamente às necessidades daquele adquirente que, ali, muitas vezes, mora, trabalha e vê suas necessidades básicas de consumo atendidas. Da mesma forma, os instrumentos jurídicos de estruturação deste produto têm como maior desafio, e mesmo principal obrigação, assegurar a harmonia do convívio destas diferentes atividades sobre o mesmo empreendimento concebido.

Por conseguinte, a sofisticação do mercado imobiliário no pós-boom exige um advogado que entenda não só da lei, da doutrina e da jurisprudência, mas que também seja criativo, experiente e entenda do funcionamento do negócio do seu cliente.

Autores: Bruno Aronne - Associado do Veirano Advogados e Mestre em Direito Processual pela UERJ.

Rodrigo de Castro - Sócio do Veirano Advogados e Professor de Direito Imobiliário e Direito Notarial e Registral em diversas instituições.

Fonte: Revista Consultor Jurídico