BC QUER ESTIMULAR FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Num mercado em franca desaceleração, o governo trouxe, nesta quinta-feira, mais uma medida para tentar estimular o financiamento imobiliário do País. Desta vez, deixou a gestão das carteiras de crédito imobiliário dos bancos um pouco mais frouxa, para que tenham margem de manobra para momentos em que conseguem vender suas carteiras de empréstimos.

As instituições financeiras passarão a ter um prazo de 12 meses para aplicarem recursos depositados na poupança em financiamentos imobiliários, quando venderem suas carteiras de crédito do setor para securitizadoras. O papel das securitizadoras neste caso é o de transformar esses financiamentos em títulos, que são denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

.

Até então, essa compensação precisava ocorrer de forma imediata. A regra que ainda vale até o fim do mês prevê que os bancos direcionem 65% do saldo médio dos recursos da caderneta para financiamentos de imóveis. Quando as instituições não conseguem atingir essa meta, automaticamente são obrigadas a recolher a quantia que falta para atingir o percentual ao BC, os chamados depósitos compulsórios.

Com rendimento baixo, e em alguns casos até nulo, deixar o dinheiro parado com o regulador é tudo o que os bancos tentam evitar. Ao conceder um prazo mais elástico, o governo faz o dinheiro girar e não o deixa estacionado. Em 12 meses, as instituições que teriam menos dinheiro para conceder crédito pelas regras atuais passam a ter mais fôlego para obter novos recursos e aplicar no setor imobiliário, sem penalidades.

A medida anunciada pelo Banco Central vale a partir de março e foi decidida na quarta-feira por meio de uma reunião extraordinária do Conselho Monetário Nacional (CMN). A decisão do comitê, também formado pelos ministérios da Fazenda e do Planejamento, vem na mesma linha do anúncio feito na semana passada pela Caixa Econômica Federal.

A instituição, que é a maior operadora de crédito imobiliário do País, definiu as condições para que o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) adquira R$ 10 bilhões de CRI. Com a medida de agora, o governo atua em duas frentes: tentar girar os recursos que são voltados para o setor imobiliário e colocar nessa linha de frente uma instituição pública.

Há cerca de 15 dias, o chefe do Departamento Econômico do Banco Central, Tulio Maciel, salientou que o crédito imobiliário atingiu 9,7% do Produto Interno Bruto (PIB) no fim do ano passado e que essa relação era inferior a 2% em 2002. O técnico enfatizou que o setor de financiamentos como um todo passa por um período de falta de oferta, mas também de demanda. E admitiu que há uma mudança de funding em habitação em curso, mas que isso não chegou a ser um fator restritivo em 2015.

Maciel comentou também que a desaceleração do crédito imobiliário no ano passado ocorreu porque o saldo das operações avançou expressivamente e, agora, a demanda diminuiu. Em 2010, essas linhas haviam subido 56%. No fim do ano passado, fecharam com alta de 16,8%. Pesam também nesse movimento o menor crescimento da renda da população e a mudança nas condições de crédito ao longo de 2015.

Dos R$ 3,217 trilhões do estoque de crédito brasileiro, R$ 1,582 trilhão é formado por recursos direcionados. Deste montante, R$ 499,555 bilhões foram transformados em financiamento imobiliário para as famílias, enquanto R$ 72,762 bilhões são empréstimos do mesmo tipo para as empresas.

Em dezembro do ano passado, o BC alterou regras do recolhimento compulsório dos bancos, permitindo que as instituições usassem parte dos recursos da caderneta para financiar projetos de infraestrutura que fazem parte do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), desde que não sejam do programa Minha Casa Minha Vida. Essa regra só é válida até julho próximo.

Fonte: Jornal do Comércio

CONSELHO CONSULTIVO x CONSELHO FISCAL - QUAIS AS DIFERENÇAS

Cada dia mais as atribuições dos órgãos que compõem a administração do condomínio são colocadas em discussão, especialmente os “cargos que são auxiliares do síndico”.

Neste sentido, surgem diversas dúvidas sobre as atribuições dos famosos conselhos consultivo e fiscal. A grande maioria dos condôminos tem dúvidas sobre a função e atribuições de cada um, se eles são obrigatórios, se devem ou não ser remunerados, etc.

Pois bem. Inicialmente, é importante esclarecer que, com o advento do Código Civil de 2002, ocorreu uma revogação parcial da Lei nº. 4.591/64 (conhecida como Lei de Condomínios e Incorporações), que trazia toda a regulamentação da matéria atinentes aos condomínios, especialmente aos condomínios edilícios. Esta revogação só se deu em casos conflitantes da mencionada lei com o novo Código Civil, prevalecendo sempre o quanto disposto neste último.

Assim, a Lei de Condomínios e Incorporações (4.591/64) traz em seu artigo 23 que “Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Portanto, verifica-se que a Lei nº. 4.591/64 traz a previsão do conselho consultivo, constituído por três condôminos. É importante destacar que, conforme se depreende da redação do dispositivo legal, a existência ou não de um conselho consultivo é faculdade de cada condomínio no momento de sua instituição, ou seja, a convenção poderá ou não prever este órgão.

Quanto às suas funções, o próprio parágrafo único do artigo 23 indica expressamente as atribuições do Conselho Consultivo, a saber:

“Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas”

Assim, é perceptível que a função principal do conselho consultivo é de auxiliar o síndico, assessorando-o nas soluções dos problemas do condomínio. Desta forma, constata-se que o conselho consultivo nada mais é do que a união de alguns condôminos que doarão seu tempo e conhecimento para auxiliar o Síndico nas decisões em prol de seu condomínio, especialmente naqueles “mega-condomínios” (com um número elevado de unidades), nos quais os problemas são os mais variados possíveis, contribuindo com idéias e na busca de soluções e melhorias, sendo a função do Conselho Consultivo de grande valia no diaadia condominial.

Já o Conselho Fiscal está previsto no artigo 1.356 do Código Civil, da seguinte forma:“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Logo de plano, verifica-se que o Conselho Fiscal também é facultativo, ou seja, cada condomínio pode ou não instituir o Conselho Fiscal em sua convenção. No entanto, a diferença em relação ao Conselho Consultivo se mostra evidente já na leitura do dispositivo legal, uma vez que a função daquele é analisar e dar parecer sobre as contas do síndico.

Neste ponto, vale frisar que o parecer do Conselho Fiscal sobre as contas do síndico não é vinculativo e nem definitivo, de modo que a prestação de contas do condomínio sempre será discutida e deliberada (aprovada ou não) em assembleia geral. Assim, mesmo que exista um parecer desfavorável do Conselho Fiscal, os condôminos podem, em assembleia, aprovar as contas e vice-versa.

Não obstante, no tocante à remuneração destes dois órgãos, é essencial esclarecer que a matéria pode ser disciplinada pela convenção do condomínio, ou no silêncio desta, na própria assembleia de eleição dos seus membros. Em outras palavras, a remuneração, aqui incluída a isenção da cota condominial, pode ocorrer se não houver proibição na convenção (ou se houver permissão), ou nos casos em que a convenção for omissa, a própria assembleia de eleição de seus membros pode fixar-lhes uma remuneração.

Em resumo, podemos concluir que:

(i) Conselho Consultivo: tem como função assessorar e auxiliar o síndico na administração do condomínio; é composto por três membros; não é obrigatório, somente se houver previsão expressa na convenção; pode receber remuneração (p. Ex. Isenção de cota), se não houver proibição na convenção e se for aprovado em assembleia;

(ii) Conselho Fiscal: tem como função analisar e dar parecer sobre as contas do síndico; é composto por três membros, também não é obrigatório, mas deve ser eleito se houver previsão expressa na convenção; pode receber remuneração (p. Ex. Isenção de cota), se não houver proibição na convenção e se for aprovado em assembleia.

Destaca-se, ainda, que, como o dispositivo que trata sobre o conselho consultivo não foi revogado pelo Código Civil de 2002, podem existir condomínios que a convenção prevê a existência de ambos os conselhos (consultivo e fiscal), uma vez que cada um possui uma atribuição diferente.

Além disso, é possível que a convenção atribua ao conselho consultivo outras funções, como permite a lei, inclusive a função de analisar e dar parecer sobre as contas do síndico, acumulando, assim, as atribuições de conselho consultivo e fiscal.

Por fim, é importante para que a administração do condomínio ocorra de uma forma harmoniosa e agradável a todos moradores que, independente da nomenclatura (fiscal ou consultivo), estes órgãos trabalhem de forma colaborativa com o condomínio, auxiliando e contribuindo efetivamente na gestão condominial.

Lucas Bento Sampaio. Advogado - Especialista em Direito Imobiliário e Condominial. Sócio do escritório LBS - Advogados.

Fonte: Artigos JusBrasil

SAIBA COMO DECLARAR IMÓVEL NO IMPOSTO DE RENDA 2016

Declarar imóvel no imposto de renda é uma das tarefas que os brasileiros têm na hora de prestar contas à Receita Federal. O problema é que muita gente ainda não sabe incluir esse tipo de bem no formulário.

Para sanar as principais dúvidas, o ZAP consultou o professor José Carlos Polidoro, da Escola de Negócios Anhembi Morumbi, que esclarece alguns pontos sobre o preenchimento da documentação

Vale ressaltar que o prazo para a entrega da declaração tem início em 1º de março e termina às 23h59 do dia 29 de abril.

Confira:

Como declarar imóvel no imposto de renda adquirido em 2014?

No quadro “Bens e Direitos” não deverá ser declarado valor no espaço indicado para a “Situação em 31/12/2014”. Inclua o valor efetivamente pago em 2015 no campo “Situação em 31/12/2015”. Além do valor da compra desembolsado em 2015, pode também ser considerado como valor do imóvel os possíveis gastos com corretagens, as despesas com a escritura e tributos relativos à transferência do bem para o nome do declarante. O campo “Discriminação” deve conter uma breve descrição do imóvel, do número de registro apontado pelo cartório, assim como o nome e o número do CPF da pessoa que vendeu o bem.

Qual valor deve ser declarado para o imóvel?

Deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2015” somente o valor efetivamente desembolsado em 2015 para pagamento do imóvel, assim como é permitido acrescentar a este valor os possíveis gastos com corretagens, as despesas com a escritura e tributos relativos à transferência do bem. Isto favorecerá o momento da venda deste imóvel, pois sobre o lucro apurado entre o valor da venda e o valor que o bem está registrado na sua Declaração incide 15% de imposto de renda sobre o chamado “ganho de capital”.

Neste sentido, também será interessante registrar na “Declaração de Bens” todos os gastos feitos em 2014 com reformas que signifiquem aumento do valor do imóvel. O registro deste valor deverá ser feito no campo “Situação em 31/12/2015”, num código separado (código 17) da “Declaração de Bens”. Tudo isso deve ser suportado por documentação para fins de comprovante. Este procedimento deverá ser lembrado por ocasião de outras reformas futuras, visando a redução da tributação sobre o ganho de capital no momento da venda.

O contribuinte precisa declarar o valor que foi pago pelo bem ou seu valor atual de mercado?

O contribuinte deverá declarar apenas o valor efetivamente pago pelo imóvel e mantê-lo sem qualquer tipo de correção, nesta e nas próximas declarações, até o ano em que o imóvel for vendido. Por ocasião da venda, o contribuinte deverá apurar o “ganho de capital” obtido na comparação do valor da venda com o valor histórico dos pagamentos que consta na Declaração, e recolher o imposto de 15% sobre este resultado, no mês seguinte ao da venda.

Para tanto, o contribuinte deverá utilizar o programa disponível na Receita Federal que apura este ganho, e que inclusive considera para este fim uma depreciação sobre o valor do imóvel, correspondente aos anos de uso. Este programa transportará automaticamente estas informações para a “Declaração de Bens e Direitos” do ano base em que ocorrer a venda. No momento da venda do imóvel, deve-se atentar para algumas condições que poderão isentar o pagamento deste tributo sobre o “ganho de Capital” da operação.

Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?

O valor do FGTS utilizado em 2014 para quitação total ou parcial da compra de um imóvel deverá ser incorporado ao valor deste ativo, no campo “situação em 31/12/2015”. O declarante deverá informar no campo “Discriminação” da Declaração que os pagamentos, ou parte deles, foram efetuados com recursos oriundos do FGTS. Também este valor do FGTS utilizado em 2014 deverá ser computado na parte da Declaração que corresponde aos “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”, na linha referente aos saques de FGTS.

Como declarar um imóvel adquirido pelo Minha Casa, Minha Vida?

Se o imóvel foi adquirido em 2014 nada deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2014”. A soma dos valores efetivamente pagos em 2015 (valor da entrada e o valor das amortizações de parcelas acrescidas de juros e correções) deve ser declarada no campo “situação em 31/12/2015”. Nos anos seguintes, este procedimento deverá ser repetido, até o ano que o financiamento for liquidado, quando então o valor deste imóvel corresponderá ao total historicamente desembolsado, considerando inclusive parcelas oriundas do FGTS, se houverem. Nada deverá ser informado na Declaração deste ano, nem dos anos seguintes, a título de saldo devedor do financiamento, na parte “Dívidas e Ônus Reais”. É aconselhável esclarecer no campo da “Discriminação” a forma de aquisição do bem, se foi através do Sistema Financeiro de Habitação, programa Minha Casa Minha Vida, se houve utilização de recursos oriundos do FGTS, etc.

Comprei um imóvel, mas não terminei de pagar. O que declaro?

Se esta compra foi realizada em anos anteriores, deverá ser declarado o valor pago acumulado até 2014, no campo “Situação em 31/12/2014”. No campo “Situação em 31/12/2015” deverá ser incorporada ao valor acumulado até o ano anterior, a soma dos pagamentos efetivamente realizados em 2015, inclusive com os juros e correções presentes em cada prestação liquidada. Também deverá ser considerado neste último campo o valor oriundo do FGTS que porventura tenha sido utilizado em 2014 para este fim. Caso o imóvel tenha sido adquirido em 2014, nada deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2014”. Deverá ser declarado no campo “Situação em 31/12/2015” o valor de acordo com os procedimentos indicados no parágrafo anterior. Neste caso, o campo “Discriminação” deste novo imóvel deverá também esclarecer a forma de pagamento negociada (à vista ou com financiamento direto com o vendedor, ou através do SFH, inclusive mencionando o aproveitamento do FGTS, se for o caso).

Como declarar bens recebidos por herança?

O imóvel recebido por herança em 2015 deverá ser declarado na parte de “Bens e Direitos”, informando no campo “Situação em 31/12/2015” o valor que consta no formal de partilha e escritura de transferência. No campo “Discriminação” além dos dados do imóvel, também deverá figurar o número do documento da partilha registrada, o número do registro do imóvel, assim como o nome e número do CPF do espólio declarado (conjunto de bens, direitos e obrigações da pessoa falecida). Também deverá ser declarado este mesmo valor na parte da Declaração referente aos “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”, no item “Transferências patrimoniais – doações e heranças”.

Como fazer a declaração de imóveis comprados por meio de consórcio?

Se ocorreram pagamentos ao consórcio, considerando que o declarante não foi contemplado no ano de 2015, ele deverá informar a soma destes pagamentos na “Situação Líquida em 31/12/2015” no código 95 (consórcios). Neste caso, mencionar no campo “Discriminação” o nome e o número de inscrição, assim como o número do CNPJ da administradora do consórcio e o tipo de bem objeto do contrato.

Caso o bem tenha sido recebido em 2015, proveniente da contemplação de consórcio, não informar valores no campo “Situação em 31/12/2015” no código 95, e esclarecer no campo da “Discriminação” que ocorreu a contemplação. O passo seguinte será acrescentar um novo item na “Declaração de Bens e Direitos” com o código correspondente ao bem fruto da contemplação (11 para apartamento ou 12 para casa), declarando no campo “Situação em 31/12/2015” a soma do valor que constava no código 95 na “Situação em 31/12/2014” com os demais valores efetivamente pagos em 2015. No campo da “Discriminação”, além dos dados do imóvel, informar que ele foi quitado, total ou parcialmente, com a contemplação de consórcio (número de inscrição, nome e CNPJ da administradora). Também deverá ser esclarecido neste campo se existe saldo a pagar nos anos seguintes, mencionando o número de parcelas a vencer. Nos anos seguintes ao desta Declaração acrescentar sempre a soma dos valores efetivamente pagos em cada ano correspondente.

Como declarar imóvel adquirido por meio do contrato particular ou de gaveta?

O contrato particular firmado entre construtora/agente financeiro ou pessoa física e o comprador do imóvel é instrumento válido para configurar a aquisição do bem. Assim, o declarante deverá informar os dados da aquisição no campo “Discriminação”, inclusive esclarecendo a forma de pagamento negociada, dados do vendedor, etc, e o total dos valores pagos durante 2015, no campo da “Situação em 31/12/2015¨. Nada deverá ser declarado na parte “Dívidas e Ônus Reais”. A cada ano posterior ao da Declaração o declarante vai acrescentando o valor efetivamente pago naquele ano ao valor declarado no ano imediatamente anterior.

Fonte: O Documento

A RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA EXTRAJUDICIALMENTE

O ano de 2015 foi marcado pela crise econômica, a qual atinge excessivamente o ramo imobiliário, principalmente no que concerne a compra e venda de imóveis, sejam eles na planta, ou já edificados. Não raro os compradores estão quedando-se inadimplentes perante as obrigações assumidas em contratos de Compromisso de Compra e Venda, e no intuito de preservar os seus interesses os Vendedores têm proposto Ações de Rescisão Contratual para perceber os valores constituídos em mora.

Sabe-se que a celeridade processual, em que pese estar elencada no Art. 5º, inciso LXXVIII da Constituição Federal de 1988, ainda não é uma realidade nos inúmeros Juízos do Brasil, sendo que uma Ação Judicial para a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda pode se prolongar demasiadamente, causando inúmeros prejuízos às partes envolvidas.

Analisando a situação em tela, foi publicada no em 20/01/2015 a Lei Federal n.13.097/2015 que, dentre outras providências, refere-se sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado parcelado em razão do inadimplemento do comprador.

Antes da entrada em vigor da legislação supracitada, o entendimento jurisprudencial exigia que o vendedor propusesse ação judicial em face do comprador inadimplente.

Com a publicação da nova Lei, e preenchidos os requisitos de I) previsão expressa no contrato e II) inadimplemento absoluto do comprador, isto é, impõe-se que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias, somente será necessária a notificação do comprador, seja ela judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para quitar o débito com o prazo de 15 dias.

O texto legal, elencado no art. 62 da Lei 13.097/2015, altera o art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 07 de agosto de 1969, passando o mesmo a vigorar com a seguinte redação:

Art. 62. O art. 1o do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:“Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, (contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações,) ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.” (Grifo nosso)

Desta feita, a alteração efetivada na Lei 13.097/2015 tem por objetivo a simplificação do procedimento de Rescisão Contratual, diminuindo o número de demandas no Judiciário com esse fim.

Salienta-se que ainda se faz necessária a inclusão nos Contratos de Compra e Venda de cláusula que discipline a devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente a qual deverá estar em consonância com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor que dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Apesar do procedimento de rescisão ter ficado mais simples e célere, a Lei 13.097/05 não elide o direito do comprador em contestar a rescisão efetivada, porém terá de arcar com ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento contratual ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.

Portanto, observa-se que a nova legislação surgiu em momento oportuno, quando o setor imobiliário está padecendo com a diminuição das vendas e aumento da inadimplência. A possibilidade de rescisão dos contratos extrajudicialmente e a recolocação célere do imóvel à venda, é um instrumento que socorrerá o ramo a superar a crise econômica.

Fernanda Mayara Gehlen - Advogada inscrita na OAB/SC 42.754.

Fonte: Artigos JusBrasil

AS MUDANÇAS TRAZIDAS PELO NOVO CPC PARA AS COBRANÇAS DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS

O presente texto, diferentemente dos extensos e aprofundados artigos jurídicos, busca traduzir, de forma resumida e acessível, as mudanças práticas e efetivas que a nova legislação processual (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, o novo CPC) oferecerá aos condomínios na cobrança dos débitos condominiais. E tais inovações chegarão em boa hora, haja vista que vivemos um período em que a inadimplência atinge níveis alarmantes, e, no caso dos condomínios, prejudicam injustamente todos os demais condôminos, que se veem obrigados a cobrir os valores das taxas em aberto, ou seja, têm que sustentar os vizinhos em mora.

No entanto, impossível ou imprudente abordar a referida mudança sem demonstrar como esta ocorreu no texto legal. O Código de Processo Civil ainda em vigor determina a cobrança de despesas condominiais pelo chamado procedimento sumário (art. 275, II, “b”). Veja-se:

“Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

III – nas causas, qualquer que seja o valor:

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;”

Na sistemática atual, portanto, após o ajuizamento da ação, em regra, será agendada uma audiência para tentativa de conciliação, ocasião em que, se não houver qualquer acordo, permitir-se-á ao réu apresentar sua contestação (defesa). Em tese, somente se houver a necessidade de produção de outras provas, além da documental juntada na petição inicial e contestação – o que é incomum nas cobranças condominiais –, é que será designada uma audiência de instrução e julgamento. Caso contrário, o processo estará apto a ser sentenciado, uma vez que, geralmente, esse tipo de causa dispensa a dilação probatória.

Após a prolação da sentença, contra a qual caberá o recurso de Apelação, no prazo de quinze dias, o condomínio deverá esperar o trânsito em julgado da decisão, para, então, diante do título executivo judicial, requerer o cumprimento de sentença.

Na fase de cumprimento de sentença, o condomínio deverá requerer a intimação do condômino inadimplente para o pagamento do débito, no prazo de quinze dias, sob pena de incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida, prevista no artigo 475-J, do CPC/1973. Em sua defesa, todavia, poderá o condômino executado se valer da impugnação ao cumprimento de sentença, onde as matérias passíveis de serem arguidas são bastante restritas, como se extrai do artigo 475-L e seus incisos, in verbis.

“Art. 475-L. A impugnação somente poderá versar sobre:

I – falta ou nulidade da citação, se o processo correu à revelia;

II – inexigibilidade do título;

III – penhora incorreta ou avaliação errônea;

IV – ilegitimidade das partes;

V – excesso de execução;

VI – qualquer causa impeditiva, modificativa ou extintiva da obrigação, como pagamento, novação, compensação, transação ou prescrição, desde que superveniente à sentença.”

Apesar das controvérsias existentes na doutrina e jurisprudência, consolidou-se o entendimento de que a garantia do juízo é um pressuposto para o processamento e conhecimento da impugnação ao cumprimento de sentença. Assim, se o texto legal vigente considera que o prazo, de quinze dias, para a impugnação se inicia da intimação do executado da lavratura do auto de penhora, admite-se também que a impugnação seja apresentada antes da penhora de qualquer bem, desde que o juízo seja previamente garantido.

Salienta-se, outrossim, que, geralmente, o grande questionamento dos condôminos se refere ao valor cobrado, o que se repete na fase de cumprimento de sentença, quando alegam que há excesso na execução. Nessa hipótese, apesar de existirem alguns julgados prevendo a necessidade de garantia integral do juízo, o entendimento de aceitação majoritária é de que seria necessária tão somente a garantia parcial do juízo, referente ao valor que o devedor reputa ser o correto, desde que instruído com uma contramemória dos cálculos.

O que se observa na prática, entretanto, é que, não obstante ser o procedimento sumário destinado às causas de menor complexidade – o que poderia indicar uma celeridade maior em sua tramitação –, o excesso de processos a que estão submetidos os tribunais do país inverteu toda a lógica, pois a dificuldade de se encontrar pauta para agendamento de audiências faz com que estas sejam marcadas com um prazo muito longo desde a citação, ou mesmo que seja modificado o rito processual para o ordinário, abrindo-se prazo de 15 (quinze) dias para o réu se defender da cobrança.

Assim, o que se observa é que as ações de cobrança de despesas condominiais acabam se arrastando por longos anos, com a possibilidade de inúmeros e infindáveis recursos, que atrasam, e muito, o recebimento do crédito pelo condomínio. Mas, finalmente, isso irá mudar.

O novo diploma legal, que entrará em vigor em março de 2016, passará a considerar o crédito condominial como um título executivo extrajudicial, desde que devidamente aprovado nos estatutos normativos ou em assembleia de condomínio e documentalmente comprovado. É o que se extrai do artigo 784, inciso X, do novo Código de Processo Civil:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”

Isso quer dizer que a cobrança das despesas condominiais terá seu procedimento bastante resumido, pois dispensará o que se chama de fase de conhecimento, em que o leque de matérias passíveis de discussão e de produção de provas é extremamente amplo, passando diretamente para a fase executiva, onde o foco é quase que inteiramente direcionado para o pagamento da dívida e a expropriação de bens.

No novo procedimento, uma vez ajuizada a execução do título representativo da dívida, o juiz já mandará citar o proprietário inadimplente para pagar o débito e os honorários do advogado – não mais para se defender – no prazo de 3 (três) dias, sob pena de serem penhorados tantos bens quanto forem suficientes para a quitação do débito, o que pode ser feito com bloqueio de contas correntes e aplicações financeiras do devedor, ou mesmo com a penhora do próprio imóvel causador do débito, que poderá ser levado à leilão posteriormente. Para incentivar o devedor a pagar, a lei que entrará em vigor prevê a redução pela metade dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da execução, para o caso do executado quitar o débito no prazo de três dias.

Além disso, em se tratando de um processo de execução, presume-se que as hipóteses de defesa do devedor são reduzidas, assim como também o são as hipóteses de recursos e produção de provas. Contudo, o dispositivo constante do inciso VI do artigo 917 do novo CPC abre margem para uma expansão do procedimento executório, que, com a interposição de Embargos à Execução, acabará seguindo praticamente o mesmo procedimento ordinário, pois o texto legal permite que o executado alegue “qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir em processo de conhecimento”.

Isto é, os Embargos à Execução, que possuem o prazo de 15 (quinze) dias para sua interposição, contados da citação – ou melhor, da juntada aos autos do mandado de citação – e dispensam prévia penhora ou garantia do juízo, podem acabar atuando como verdadeira contestação, em razão de sua abrangência e da extensão das matérias de defesa suscitáveis, o que poderá, infelizmente, jogar por terra os benefícios buscados pela inovação legislativa em termos de celeridade processual.

A bem da verdade, e é bom que se diga, o novo CPC possibilita expressamente que o portador do título executivo extrajudicial opte pelo processo de conhecimento, em detrimento do processo de execução, a fim de obter o título executivo judicial. Tal norma, que recebe críticas de alguns autores, justifica-se na medida em que não se observa qualquer prejuízo ao réu com a opção do credor pelo outro procedimento.

No entanto, como dito alhures, mesmo com a amplitude de defesa que se abre ao executado, tem-se que o exequente já poderá, após passado o prazo para pagamento espontâneo do débito, requerer a constrição de bens do devedor, o que se soma ao fato de que, em regra, nem os Embargos à Execução, tampouco o recurso cabível em caso de improcedência dos pedidos dos Embargos, possuem efeito suspensivo. Veja-se:

“Art. 919. Os embargos à execução não terão efeito suspensivo.

§1º O juiz poderá, a requerimento do embargante, atribuir efeito suspensivo aos embargos quando verificados os requisitos para a concessão da tutela provisória edesde que a execução já esteja garantida por penhora, depósito ou caução suficientes".

“Art. 1.012. A apelação terá efeito suspensivo.

§1º Além de outras hipóteses previstas em lei, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que:

(...)

III – extingue sem resolução do mérito ou julga improcedentes os embargos do executado;”

Imperioso ressaltar, entretanto, que, na hipótese de interposição e improcedência dos Embargos à Execução, o condômino estará sujeito à majoração dos honorários da execução, anteriormente fixados em 10% (dez por cento), bem como à fixação dos honorários referentes aos Embargos, lembrando que o novo CPC adota a progressividade dos honorários para o caso de interposição de recursos. Veja-se

“Art. 85. A Sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§1º São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente.

§2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I – o grau de zelo do profissional;

II – o lugar de prestação do serviço;

III – a natureza e a importância da causa;

IV – o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

(...)

§11º O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormentelevando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, observando, conforme o caso, o disposto nos §§ 2º a 6º, sendo vedado ao tribunal, no cômputo geral da fixação de honorários devidos ao advogado do vencedor, ultrapassar os respectivos limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º para a fase de conhecimento.”

Desse modo, nota-se que tanto a simplicidade procedimental trazida pela inovação no texto legal, quanto os desincentivos à prática de atos processuais protelatórios e de mera resistência, poderão ser muito proveitosos para os condomínios que hoje sofrem com uma elevada inadimplência, vez que débitos que demoravam anos para serem recebidos, em virtude da morosidade da Justiça, poderão ser executados diretamente, como se fossem uma nota promissória, um cheque ou uma duplicata.

Entretanto, uma particularidade poderá fazer com que os Condomínios optem pela adoção do procedimento comum, em detrimento do processo de execução. É que, como é consabido, a execução exige um título executivo que represente uma obrigação certa, líquida e exigível. Resumidamente, a certeza relaciona-se com a existência da dívida, a liquidez com o quantum debeatur, ou os valores e limites da obrigação, enquanto a exigibilidade reside no tempo definido para o cumprimento e consequente cobrança da obrigação.

Desse modo, quanto às contribuições já vencidas, menos problemática se mostra a execução, vez que cumpridos os três elementos caracterizadores do título executivo extrajudicial. No entanto, quando analisamos as contribuições condominiais que deixam de ser adimplidas no curso do processo, poderá haver alguma discussão.

Isso porque alguns condomínios têm o costume e a prática de cobrar as contribuições de modo variável, isto é, de acordo com o rateio das despesas condominiais observadas em cada mês, o que gera oscilação e indefinição dos valores que se vencem durante o processo.

Diante disso, poderia restar prejudicada a liquidez que caracteriza o título como executivo, vez que nem o credor, nem o devedor, tampouco o juízo em que tramita a execução saberiam com segurança qual seriam os valores das parcelas vincendas, ainda que o artigo 323, que corresponde ao antigo artigo 290, mantenha a inclusão destas no pedido principal, o que se aplica subsidiariamente ao processo de execução (art. 598, CPC/1973 e art. 771, parágrafo único, do novo CPC).

A despeito disso, e finalizando, a expectativa é que, após a entrada em vigor do novo diploma legal, com uma correta organização e orientação aos condomínios, haja uma redução significativa na inadimplência, especialmente em relação àqueles devedores que “optam” por não pagar, sabendo da lentidão da tramitação dos processos, vez que, na vigência do novo CPC, a execução dos débitos condominiais já se iniciará na fase final do antigo processo, ou seja, já na busca pelo pagamento da dívida, com a constrição de bens do devedor, de forma direta, ágil e, possivelmente, mais eficiente. É o que se espera.

Bruno Mendonça Castañon Condé - Advogado. Bacharel em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais - UFMG

Fonte: Revista Jus Mavigandi