FGV: IGP-M TEM DEFLAÇÃO PELO TERCEIRO MÊS SEGUIDO

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecido como inflação do aluguel, porque é usado como referência de reajuste na maioria dos contratos de locação, mostrou deflação pelo terceiro mês seguido, segundo aponta a Fundação Getulio Vargas (FGV).

Em julho, o indicador registrou queda de 0,61%, depois de recuar 0,74% no mês anterior. No mesmo mês do ano passado, o índice havia subido 0,26%. No ano, o IGP-M acumula alta de 1,83% e, em 12 meses, de 5,32% - abaixo do teto da meta da meta de inflação do Banco Central, de 6,5%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que calcula os preços no atacado e tem o maior peso no IGP-M, caiu menos de junho para julho, passando de -1,44% para -1,11%. A variação de preços dos produtos agropecuários caiu para -2,66% e dos produtos industriais, -0,53%.

Já o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que apresenta a variação de preços do varejo e também entra no cálculo do IGPM-M, mas com peso menor, ficou em 0,15%, em julho, ante 0,34%, em junho. A principal contribuição o resultado partiu do grupo educação, leitura e recreação, que baixou de 0,62% para -0,04%.

Com o menor peso entre os componentes do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, em julho, variação de 0,80%, abaixo do resultado de junho, de 1,25%, influenciado por materiais, equipamentos e serviços, cuma variação foi de 0,45%, contra 0,37% no mês anterior.

Fonte: G1 Economia

A IMPORTÂNCIA DO MEMORIAL DESCRITIVO

O setor imobiliário em expansão tem trazido grandes contribuições para a sociedade, cumprindo com o direito de moradia previsto na Constituição Federal.

No entanto, os prazos para entrega desses imóveis e a possibilidade de possível atraso tem sido a grande causa para a contratação de mais trabalhadores, o que muitas vezes ocasiona a entrega do imóvel com defeitos ou vícios nem sempre aparentes na vistoria.

As construtoras ou incorporadoras aceleram a construção o que não raras vezes culminam com a entrega do imóvel diferente das especificações contratadas no memorial descritivo, além do prazo, existem também as questões de ordem financeira como fator preponderante a determinar a contratação de empresas, para determinados trabalhos, que acabam por contratar outros profissionais e assim se desenvolve uma cadeia de contratações de difícil controle, tudo visando o menor custo e o prazo de entrega.

Na fase final da construção são convocados os compradores para a vistoria do imóvel, e é nesse momento que o comprador deverá tomar os cuidados necessários para evitar futuras complicações.

O memorial descritivo é um documento elaborado antes do lançamento do empreendimento e que deve estar registrado no cartório de imóveis, sendo um documento público e obrigatório por lei (Lei 4.591/64), podendo ser consultado por qualquer interessado, bastando para tal solicitar ao cartório oferecendo o número da matrícula do imóvel.

O memorial descritivo é peça fundamental para avaliar a entrega do imóvel, que deverá ser dentro dos padrões de normas técnicas e de qualidade.

No momento da vistoria do imóvel é importante a verificação dos itens descritos no memorial descritivo, e caso seja possível ao comprador deverá ser acompanhado de um empreiteiro ou engenheiro de sua confiança e deverá testar o sistema hidráulico, elétrico, verificar as janelas, portas, alinhamento de paredes, pisos, entre outros itens.

Caso encontre alguma divergência deverá solicitar a anotação no laudo de vistoria que será assinado por ambos e ficará uma via com o comprador e outra com a incorporadora, ainda poderá ser recusada a entrega do imóvel dependendo da gravidade da divergência com o memorial.

Existem outros cuidados a serem observados na compra de um imóvel que poderão facilitar a vistoria, como fotografar o imóvel decorado, o stand de venda, o material publicitário, guardar os folhetos, as ofertas, e-mails e toda comunicação escrita, tudo o que possa garantir que o imóvel será entregue como foi apresentado, lembrando que o memorial descritivo deve acompanhar o contrato.

Importante que o imóvel esteja dentro das normas técnicas e de qualidade e qualquer alegação relacionada a diferenciação entre imóvel alto padrão e imóvel popular deve ser afastada no sentido de que o preço determina a qualidade e as normas técnicas. Tais desculpas não são válidas, para pisos tortos, problemas elétricos, infiltrações, entre outros problemas de ordem técnica e de qualidade. O que difere nesses imóveis é apenas a qualidade do material utilizado no acabamento.

Nunca o comprador deve aceitar respostas verbais sobre o conserto solicitado, tudo deve ser documentado, o comprador não deve aceitar nenhuma desculpa que afaste a documentação dos fatos. Mesmo no caso das ligações telefônicas será preciso anotar o nome de quem atendeu e número de protocolo.

Existem vícios ou defeitos que somente poderão ser constatados com o uso do imóvel, como pequenos vazamentos, rachaduras, infiltrações, entre outros. Mesmo esses problemas surgidos após a entrega do imóvel são de responsabilidade da empresa e os reparos deverão ser realizados quando não ressarcidos pela empresa.

Em último caso deve o comprador socorrer-se de uma ação judicial, para o caso de não realização da solicitação de reparo, ressarcimento, ou realização parcial do reparo, lembrando que a solução dessas questões sempre será pautada na perícia técnica cuja avaliação determinará os prejuízos existentes, o que servirá para nortear o pedido de reparação de danos decorrentes do cumprimento do contrato.

Referência
Constituição Federal de 1988.
Lei 4.591/64.

Olinda Caetano Garcia - Advogada com especialização em Direito imobiliário pela FMU, atualmente, como Pres. da Comissão de Segurança Pública OAB-SBC e membro da Com. de Propostas e Parcerias OAB-SP
Fonte: JurisWay

QUEM COMPROU SALAS COMERCIAIS DEVE PERDER DINHEIRO, DIZ ESPECIALISTA

O assunto bolha imobiliária é uma das grandes pautas de 2014, ao lado de Copa do Mundo, que já ficou para trás, e das eleições, que irão acontecer em cerca de dois meses. O tema ganhou grande projeção quando o Prêmio Nobel de Economia Robert Shiller afirmou, no congresso da BM&F Bovespa 2013 que haveria vários indícios de bolha no Brasil . Devido à fama pelas previsões certeiras do economista, o medo se espalhou e muitos começaram comprar a ideia, como o Sr. Dinheiro , do Fantástico.

No entanto, o tempo passou e, até o momento, a teoria de Shiller não se concretizou. Marcelo Costa Santos, vice-presidente para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield, é um dos que contestam Shiller. Ele diz, em entrevista ao InfoMoney, que não tem como comparar o que está acontecendo no Brasil hoje com o que ocorreu nos Estados Unidos em 2008. "Lá as pessoas hipotecavam a casa e usavam o dinheiro para comprar carro e viajar pela Europa. Não tinha como não dar tudo errado. Aqui isso não acontece pois a regulação em cima dos bancos é muito maior que nos EUA", explicou.

De acordo com o especialista, uma bolha é algo generalizado e viral, e não uma alta de preços em alguns lugares que realmente são valorizados e tem um público que comporta o preço. "Que bolha é essa que é dividida por regiões e classes sociais? No Itaim, na Vila Olímpia você até irá encontrar preços elevados, mas eles têm compradores de sobra. Nos bairros de classes mais baixas os preços estão de acordo com o que as classes C e D podem pagar", disse. "O aluguel de lajes comerciais caiu bem, mas vai voltar a subir em breve. Bons galpões também terão inquilinos. O mercado vai se ajustando", diz. Já no segmento residencial também não há bolha porque o bônus demográfico - ou seja, o crescimento da população - vai garantir demanda futura para os imóveis.

A bolha é só nas salas comerciais. Uma exceção em meio a isso tudo, segundo Santos, é o segmento de salinhas comerciais. "Neste ponto, sim, eu concordo. Será um banho de sangue", afirmou. Para ele, o problema é que foram feitos muitos lançamentos a R$ 15 mil o metro quadrado em salas de 30 m². Isso significa que quem locar a sala terá que pagar R$ 4 mil por mês de aluguel para que o investidor tenha feito um bom negócio. "Um médico tem que ganhar quanto para pagar R$ 4 mil por mês de aluguel? No mínimo R$ 40 mil", disse. Assim, o proprietário só irá conseguir alugar por R$ 1 ou R$ 2 mil e, se quiser se desfazer do investimento, vai ter que aceitar preço menor do que pagou. "É o mesmo que aconteceu com os flats na década de 1990."

Alguns exemplos de onde isso está ocorrendo é na Avenida Marques de São Vicente, na zona oeste de São Paulo, que não tem vocação natural para empreendimentos de salinhas comerciais, mas onde haverá uma oferta grande de salinhas com a conclusão de diversos empreendimentos que já foram lançados. "Santo André é outro exemplo", disse ele, lembrando que empreendimentos em locais com vocação para salinhas comerciais podem ser menos penalizados ou até mesmo gerar lucro aos investidores.

Além dos investidores, os incorporadores que fizeram lançamentos de salas comerciais em locais onde não haverá demanda também correm o risco de ter prejuízo. Isso porque, no Brasil , o comprador de um imóvel na planta pode devolvê-lo até o momento da entrega das chaves. Nesse caso, a construtora devolve o dinheiro já pago pelo comprador, com exceção do que foi gasto com marketing e corretagem. O problema é que se o comprador fizer as contas e chegar à conclusão que vale a pena devolver o imóvel mesmo com esse desconto na restituição, ele poderá empurrar o "mico" para a incorporadora, que terá dificuldade em se livrar desse estoque.

Fonte: Extraído do Economia.Uol

LEI 6.015/73 - DESCONTO DE 50% NO REGISTRO E ESCRITURA DO PRIMEIRO IMÓVEL

Além do valor a ser desembolsado para a compra da tão sonhada casa própria, ainda é preciso reservar dinheiro para arcar com as despesas de registro e escritura junto ao cartório de registro de imóveis. No entanto, o que poucos sabem é que a Lei 6.015/73, em seu artigo 290, garante uma redução de 50% sobre esses custos, desde que fique comprovado que a aquisição é para fins residenciais. Também é preciso que o imóvel seja financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O advogado, especialista e mestre em Direito, bem como professor de Direito Civil e Teoria Geral do Processo da Dom Helder Câmara, Romer Augusto Carneiro, afirma que essa diminuição representa, dentre outros fatores, um atrativo à pulverização dos negócios habitacionais, incentivando a compra do primeiro imóvel residencial.

“Aquele que adquire a casa própria por financiamento habitacional, certamente investe um valor inicial no imóvel e, em seguida, compromete-se com as parcelas do financiamento. Porém se depara no momento seguinte ao da assinatura do contrato com taxas, impostos, custas e emolumentos - vantagem devida como compensação de atos praticados pelo poder público ou por quem, com autorização deste, preste serviços - bastante expressivos, os quais terá a obrigação de pagar. Sendo assim, os agentes financiadores têm a opção de diluir, no próprio financiamento habitacional, tais custas, taxas e emolumentos. Considerando-se o desconto previsto na lei 6.015/73, por óbvio que o custo total da operação diminuiria”, comenta.

Segundo ele, essa vantagem não se estende para a compra de imóveis na planta. “Acredito que propositadamente o artigo 290 é silente quanto à questão dos imóveis na planta. Pois, como ainda está na planta, não há imóvel a ser registrado. A partir do momento em que a construção é entregue para comercialização, aí sim para registro das unidades, aplica-se o disposto na Lei 6.015”. Além disso, o valor das despesas com registro e escritura não pode exceder o limite correspondente a 40% do maior valor de referência. “Este valor de referência designa o teto para valor dos emolumentos”, esclarece.

Exigências

Romer Augusto Carneiro explica que, para obter a vantagem da redução de 50%, basta requerer o benefício junto ao cartório e apresentar certidões negativas de propriedade de imóvel. Conforme ele, alguns cartórios, no ato do registro, apresentam um termo a ser assinado, pelo então mutuário habitacional, no intuito de obter dele declaração sobre a adequação das condições apresentadas pela lei. Isto é, o adquirente vai declarar que é o primeiro imóvel financiado pelo SFH e não possuir casa, apartamento ou bem semelhante.

Os compradores de imóveis residenciais devem ser informados pelos cartórios que têm direito a esse desconto. No caso de omissão, os cartórios podem ser penalizados por terem feito a cobrança integral, ou seja, sem o desconto. O advogado e professor da Dom Helder frisa que a multa, conforme o parágrafo 5º do artigo 290, pode chegar a até R$ 1.120. “Valor esse que pode, inclusive, ser atualizado pelo juiz quando da aplicação da penalidade. Esclareço ainda que há um questionável entendimento no sentido de que não é cabível a aplicação desse desconto em contratos de alienação fiduciária de imóvel, uma vez que contratos do SFH, que possuem alienação fiduciária em garantia, são regrados pela Lei 9.514/97. Em minha opinião tal sustentação não procede, haja vista não estar em tela, aqui, a garantia a ser gravada no imóvel, mas sim a observância legal do disposto no artigo 290 da Lei 6.015/73”.

Conforme Romer Augusto Carneiro, os compradores que, por qualquer razão não exerçam esse direito à redução, não podem pedir reembolso posterior ao próprio cartório. Ele observa que, antes de ingressar com demanda judicial, o adquirente deve fazer um requerimento administrativo em duas vias, protocolar e aguardar a resposta. Se o pedido de reembolso for negado, é possível buscar o valor cobrado indevidamente junto à Justiça.

Avaliação

Para o advogado e professor da Dom Helder, os benefícios desta lei vão além do desconto de 50%. “A lei foi criada para otimizar negócios imobiliários, principalmente a aquisição da primeira casa própria, pois muitas vezes os altos custos poderiam se tornar um entrave para aquisição”. Ele ressalta que não é incomum o espanto das pessoas que adquirem imóveis por meio de financiamento, quando se deparam com a necessidade do pagamento dos emolumentos para registro do contrato de financiamento, bem como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), entre outros.

“Em várias situações, estes compradores investiram todo o dinheiro que tinham para pagar o sinal do imóvel e são pegos desprevenidos para pagar valores acessórios tão altos, sejam impostos ou emolumentos de cartório. Uma possível solução para isso é a liberação pelos bancos dos valores financiados com um plus, com a finalidade de custear tais despesas. Por sua vez, esses valores podem ser somados à parcela do financiamento”, conclui.

Fonte: Daniela Galvão / Dom Total

Observação:

Para obtenção do desconto o valor de avaliação do imóvel deve estar limitado a R$ 750 mil nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e R$ 650 mil nos demais Estados.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO: LOCADOR PODE RESPONDER POR DESCUMPRIMENTOS DE LOCATÁRIO

As relações entre o locatário e o condomínio, especialmente quanto ao descumprimento ao disposto na convenção de condomínio, regulamento interno ou outro diploma legal, merecem o diuturno estudo dos operadores do Direito.

O locatário é possuidor direto do bem dado em locação, em sintonia com o disposto no artigo 1197, do Código Civil Brasileiro, e é obrigado:

I – A servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu. (artigo 23, II, da Lei 8.245, de 18.10.1991).

II – Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador (artigo 23, VI, da Lei 8.245, de 18.10.1991).

III – Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamento internos. (artigo 23, X, da Lei 8.245, de 18.10.1991).

Por outro lado, cabe ao locador:

I - Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado. (artigo 22, II, da Lei 8.245, de 18.10.1991).

II – Manter, durante a locação a forma e o destino do imóvel. (artigo 22,IV, da Lei 8.245, de 18.10.1991).

Não resta dúvida que o legislador se preocupou com a manutenção e segurança da coisa locada, repartindo essa responsabilidade pelos contratantes — locador e locatário, e atribuindo também ao locatário o dever cumprir as normas estabelecidas pelo condomínio.

O locador mantém a posse indireta do bem e aufere o respectivo benefício econômico — aluguel — como contrapartida pelo uso do imóvel pelo inquilino.

Assim, na condição de proprietário, cabe ao locador zelar pelo uso adequado do seu imóvel, assegurando-se da correta destinação dada pelo inquilino.

A matéria foi objeto de apreciação e julgamento pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial número 1.125.153-RJ, tendo como relator o ministro Massaui Uyeda, julgado em 04 de outubro de 2012, no qual restou reconhecida a legitimidade passiva do locador para responder demanda aforada pelo condomínio, em razão do descumprimento pelo locatário da devida higiene e limpeza da unidade locada.

O acórdão reconhece que “ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a compelir o locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento da ação de despejo, nos termos da Lei 8.245/91.”

Desta forma, não há como afastar a legitimidade passiva do locador por eventuais danos relativos ao uso da propriedade, em razão da natureza “propter rem ” da obrigação.

O acórdão ainda afirma que o locador possui a posse indireta do bem, entendida como o poder residual concernente a vigilância, a conservação, persistindo tal responsabilidade mesmo depois de transferir a outrem o direito de usar o bem objeto da locação.

Com efeito, o locador tem legitimidade para aforar ação de despejo contra o locatário, por infração contratual e legal, pelo desrespeito da convenção de condomínio, regulamento interno ou outro diploma legal, com fulcro nos artigos 9, II e 47, I, da Lei 8.245/91, desde que possua provas inequívocas aptas a serem deduzidas no curso do processo.

No julgamento do Recurso Especial número 254.520-PR, tendo como relator o ministro Barros Monteiro, julgado em 17 de outubro de 2000, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça concluiu que o titular do domínio é responsável solidário pelo pagamento de multa por infração praticada pelo locatário em ação promovida pelo Condomínio.

Conclui-se, portanto, que é de extrema importância a correta analise da ficha cadastral do locatário, que se candidata a locação de imóvel, através de sindicâncias minuciosas, inclusive em relação ao seu comportamento social, para evitar futuros dissabores.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

PRAZO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Não há determinação na Lei do Inquilinato sobre um prazo engessado para o contrato de locação. Assim, você pode estipular o prazo que lhe seja mais conveniente. Na prática, as imobiliárias indicam o prazo de 30 meses para proteger o locador.

A Lei 8.245/91 estabelece, nos artigos 46 e 47, situações que ensejarão a extinção do contrato a depender do prazo estipulado, a saber:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º:

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

O mais importante dessa distinção da lei é considerar o seguinte: no caso do artigo 46, a denúncia é chamada de vazia, já que não precisa de nenhuma justificativa. Já no artigo 47, a denúncia será cheia, pois precisa ser fundamentada.

Denúncia do contrato (artigos 4º e 6º): pode o locatário denunciar a locação mediante aviso por escrito, com antecedência mínima de 30 dias.

Denúncia é uma forma de extinção contratual que ocorre quando apenas uma das partes pretende acabar com a relação contratual.

Tipos de denúncia:
I.  Denúncia vazia (artigo 46): prazo igual ou superior a 30 meses.

II. Denúncia cheia (artigo 47, incisos I a V): prazo inferior a trinta meses,

Bruna Lyra Duque - Advogada, sócia fundadora do Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br), Doutoranda e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV.

Fonte: JusBrasil

SEGURANÇA JURÍDICA NA HORA DE ADQUIRIR UM IMÓVEL

O mercado imobiliário continua aquecido e no momento da compra de um imóvel é preciso ter especial atenção na análise dos documentos que garantem solidez e tranquilidade no fechamento do negócio.

Não é de hoje que os consultores imobiliários alertam os promitentes compradores sobre os riscos ocultos existentes na aquisição de um bem imóvel. Uma negociação precipitada e descuidada pode acarretar danos de difícil reparação, que geralmente demandam perda de tempo e despesas judiciais.

Ao adquirir um imóvel o comprador deve resguardar-se de alguns dissabores que podem frustrar a realização do sonho da casa própria. Para isso é fundamental fazer um check list de certidões e documentos essenciais no momento da transferência do imóvel.

Um dos mais importantes documentos para detida verificação do comprador é a certidão cartorária conhecida como narrativa imobiliária, que pode ser decenal, vintenária ou trintenária, a depender da idade do imóvel. A referida certidão traça o histórico do imóvel em seus mínimos detalhes, como, por exemplo, quem foram seus proprietários anteriores, o ano em que o imóvel foi escriturado e se o imóvel possui ou não algum gravame - penhora, hipoteca ou anticrese. Esta certidão, por ser historicamente narrativa, acompanha e espelha o percurso "de vida" do imóvel.

Além desses cuidados mínimos, é fundamental também investigar a situação jurídica e econômica do promitente vendedor: se existe alguma ação de executiva contra ele, se há pedido de penhora incidente sob o imóvel, em suma, se o bem está comprometido por eventuais dívidas do proprietário ou se, de fato, encontra-se livre de qualquer ônus. A pesquisa sobre o promitente vendedor deve ainda estender-se até o âmbito trabalhista, extraindo-se a certidão cartorária forense que aponte ou não possíveis dívidas que possam recair sobre o dono do imóvel. Isso não significa dizer que qualquer dívida trabalhista compromete uma negociação de venda e compra imobiliária, pois, até nisso o histórico serve para averiguar se a dívida trabalhista é oriunda do próprio imóvel, tais como as dívidas de empregados domésticos (motoristas particulares, empregados que trabalham no imóvel - observância do artigo 3º, inciso I da Lei 8.009/90). Essa preocupação é passível de resolução no caso de o vendedor possuir mais de um bem imóvel, exonerando expressamente aquele que está sendo negociado e relacionando os demais imóveis que possam garantir as dívidas.

Outro ponto que deve ser observado pelo comprador, diz respeito à declaração do condomínio (emitida pelo seu síndico), que exonera o proprietário de antigos débitos. A referida declaração garante que o bem comum condominial não possui dívidas com terceiros (trabalhistas de ex-funcionários, concessionária de abastecimento de água/esgoto e concessionária de energia elétrica).

Somado aos itens fundamentais para uma aquisição segura, o comprador deverá sobretudo conhecer o bem que está adquirindo, realizando uma minuciosa leitura da convenção do condomínio, objetivando conhecer as regras para possuir animais de estimação. Além disso, resta saber dessa convenção a possibilidade de venda ou locação de garagens a pessoas estranhas ao condomínio (Lei 12.607/2012).

Em suma, devemos ter cautela com as peculiaridades mais comezinhas que por vezes esquecemos na empolgação de fechar com rapidez a compra do imóvel, frustrando uma aquisição tranquila e segura.

Leonardo Fernando de Barros Autran Gonçalves Uytdenbroek

Fonte: DireitoNet

A ESTABILIZAÇÃO DE PREÇOS DE IMÓVEIS AFASTA RISCOS

É positiva a informação de que se estabilizaram os valores anunciados para a venda de imóveis em 16 grandes cidades do País. Positiva, é claro, não para os vendedores, mas para os compradores e para a estabilidade domercado imobiliário, no curto e no médio prazos. Segundo o índice FipeZAP, elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, o preço médio do metro quadrado subiu 3,49% no primeiro semestre, ligeiramente abaixo da inflação oficial projetada para o período.

A estabilização, em termos reais, interrompe uma longa sequência de elevações dos preços de imóveis. "A alta do metro quadrado no primeiro semestre do ano passado havia sido de 6,1% - quase o dobro do que foi observado neste ano", notou o coordenador do índice, Eduardo Zylberstajn. Das cidades pesquisadas para a elaboração do índice, cinco registraram queda nominal nos valores pedidos (Brasília, Curitiba, Vila Velha, Santo André e São Bernardo do Campo).

Entre setembro de 2010 e janeiro de 2013, o crescimento dos preços do metro quadrado havia sido da ordem de 1,5% ao mês - porcentual três vezes superior à inflação.

No Rio, onde os imóveis são mais caros, após uma alta média mensal de 1,7% entre fevereiro de 2008 e janeiro de 2013, o porcentual caiu para 0,37% no mês passado.

A interrupção da alta de preços tem vários efeitos positivos, a começar do fato de que os compradores potenciais poderão evitar uma decisão apressada na compra da moradia própria. Assim, evitam ônus de elevado impacto, como inadimplência e perda do imóvel. E, tão ou mais importante, reduz-se o risco de bolha imobiliária, que começa com créditos mal concedidos e termina com a devolução do imóvel aos financiadores e prejuízos para mutuários e bancos.

Em São Paulo, discute-se se o novo Plano Diretor resultará na estabilização de preços, o que, se ocorrer, poderá provocar a redução dos lançamentos. O setor de construção civil, por intermédio do sindicato da habitação (Secovi), avaliou que, com as novas regras, os preços tenderiam a subir. Se de fato o Plano Diretor restringir a oferta de áreas, o que não está claro, para evitar alta do preço, o aumento do custo teria de ser compensado com uma diminuição das margens das empresas.

O melhor cenário é o que combina preços estáveis com forte oferta de imóveis. A disponibilidade de crédito asseguraria o bom ritmo de atividade do mercado imobiliário.

Fonte: Estado de São Paulo

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA EM PAGAR A TAXA CONDOMINIAL ATÉ QUE O CONSUMIDOR RECEBA AS CHAVES DO IMÓVEL

Algumas construtoras transferem aos consumidores o ônus de realizar o pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel, ou seja, antes que estejam na posse do que compraram.

Não existe no Código Civil ou no Código de Defesa do Consumidor norma expressa sobre quando inicia a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do condomínio. Porém, doutrina e a jurisprudência majoritárias concordam que isso só deve ocorrer quando há posse efetiva do imóvel e, consequentemente, o usufruto dos serviços condominiais.

O simples registro do imóvel, transferindo a propriedade ao consumidor, ou uma disposição contratual que assim determine, não definem a responsabilidade pelo pagamento das obrigações referentes ao imóvel.

Somente a existência de relação jurídica material com o bem, a qual se inicia mediante a imissão na posse, permite que o comprador exerça domínio direto sobre o imóvel, gerando sua obrigação no pagamento do condomínio. Nesse sentido entendeu o STJ no julgamento do REsp nº 1.297.239 – RJ.

Para resguardar seus direitos, o consumidor deverá sempre informar documentadamente à administração do condomínio e à construtora que não recebeu as chaves do imóvel, ou, tendo-as recebido, a data em que isso ocorreu, responsabilizando-se pelo pagamento das taxas somente a partir daí.

Assim, caso seja cobrado indevidamente, terá a opção de recusar o pagamento, protocolar reclamação junto ao Procon e, caso a medida administrativa não surja efeito, ingressar com uma ação no Poder Judiciário. Poderá, ainda, para evitar os transtornos das cobranças reiteradas, efetuar o pagamento da taxa e, conforme art.42do CDC, exigir a restituição em dobro do valor pago, acrescido de juros e correção monetária.

Frederico Yokota - Bacharel em Direito pela UFMG. Graduando em Relações Internacionais pelo IBMEC-MG.

INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E O INCC: COBRANÇA NA ENTREGA DE IMÓVEL COM ATRASO

Questão imobiliária de grande valia para a discussão é a vulnerabilidade do consumidor em especial na compra de imóvel na fase de construção.

Os danos morais e materiais poderão ser pleiteados na entrega da unidade adquirida quando em atraso, da mesma forma, quando o atraso atinge a área comum de lazer.

Os contratos celebrados entre o adquirente do imóvel e a incorporadora são contratos de adesão, isto é, não se discutem as cláusulas insertas nessa espécie de contrato, portanto, uma relação em desequilíbrio em que o consumidor acaba prejudicado, e em razão da impossibilidade tais alterações contratuais, essas questões deságuam no judiciário.

Resulta claro que o atraso na entrega do imóvel causa uma série de danos aos adquirentes, todo o planejamento se esvai por ação unilateral que impõe alteração na data da entrega do imóvel e área comum de lazer.

Assim o consumidor ou adquirente arca com as despesas advindas desse atraso, muitas delas são os gastos com aluguel, ou deixar de receber o valor de aluguel quando essa é a destinação do imóvel, outras vezes, nos casos dos imóveis comerciais o retardamento de projeto empresarial.

A onerosidade gerada pelo atraso da entrega do imóvel denomina-se danos materiais que pode ser definido como os gastos e os lucros que deixou de obter, em contrapartida, o desgosto, a sensação de impotência, a frustração são ensejadores de danos morais.

Impõe-se nessas situações o pedido de indenização a título de lucros cessantes, ou melhor, o valor que o adquirente ou consumidor deixou de ganhar por descumprimento da parte que deu origem ao atraso, em regra, a incorporadora.

Dessa forma, se a incorporadora deixa de entregar a unidade prometida na data pactuada em contrato, sem justo motivo, assume a responsabilidade de indenizar, inclusive, por lucros cessantes que é resultante da impossibilidade de o promitente comprador auferir renda ou residir no imóvel, conforme o caso.

Nem sempre a demora atinge somente a unidade adquirida, mas também a área de lazer, e para tal atraso, há que se realizar análise das comodidades negadas ao adquirente; por exemplo, a piscina, a sauna, o salão de festas e outras dependências do empreendimento. Nesta situação é permitido que o adquirente ou consumidor também possa pleitear a indenização e a aplicação da multa contratual por atraso.

Ocorre muitas vezes que há previsão no contrato pela estipulação de multas e penalidades pelo inadimplemento ao consumidor ou adquirente, e em regra, nenhuma previsão de sanção à incorporadora.

Nesses casos há que se fazer pedidos alternativos estabelecendo parâmetros para tais indenizações. Há que se requerer a multa compensatória, os juros de mora, para estabelecer a equidade, lembrando que o consumidor é a parte mais fraca da relação contratual.

O INCC – Índice Nacional de Custo da Construção – tem o objetivo de repor as perdas das construtoras durante o período em que o empreendimento está em construção.

No entanto, quando há o atraso da entrega do imóvel este valor continua a ser pago pelo consumidor, portanto, considerando-se o já mencionado, poderá ser requerido pelo consumidor.

Caso o INCC esteja pago, permitido ao consumidor a repetição do indébito, ou ainda, a antecipação da tutela para que o valor do saldo devedor seja congelado na data em que o imóvel deveria ser entregue.

Apesar de conflitante o tema já há jurisprudência que suspende a aplicação da correção do saldo devedor.

A repetição do indébito está prevista no artigo 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor que assim dispõe: “O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável”.

Para concluir é preciso lembrar que o consumidor não e apenas vulnerável, mas também hipossuficiente na relação jurídica entabulada com a incorporadora, por isso, a legislação consumerista o protege e o defende.

Todavia é importante que as ocorrências estejam registradas, pois são os documentos os registros dos fatos que poderão garantir o equilíbrio da relação jurídica, importante ainda ressaltar que possíveis conflitos poderão ser evitados quando se faz presente a orientação de um profissional do direito.

Olinda Caetano Garcia - Advogada, pós graduada em Direito Imobiliário e corretora de imóveis, atuando no escritório de consultoria imobiliária e jurídica em São Bernardo do Campo, Atua na Comissão de Segurança Pública da OAB SBC na função de presidente e na Comissão de Propostas e Parcerias da OABSP como membro.

Fonte: Revista Jus Navigandi