PERMUTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO PODE SER UMA BOA ALTERNATIVA EM TEMPOS DE CRISE

O mercado imobiliário, para quem busca vender seu imóvel, não está tão animador em razão da falta de compradores com condições a compra. Além disso, tem o fato de que as condições dos financiamentos habitacionais ainda não estão tão atraentes como até pouco tempo atrás. Uma alternativa viável para quem pretende se desfazer de um imóvel e adquirir outro é a permuta, ou troca.

De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, regra geral, a venda de um imóvel é sempre precedida da compra de outro, normalmente, de maior preço. “O incomum é encontrar alguém que venda o imóvel para comprar outro de valor mais baixo ou para utilizar o bem como forma de investimento em negócios pessoais. Para aqueles que vendem para comprar outro, buscar negócios com outras pessoas que estão vendendo, e que também estão dispostas a receber outro imóvel em troca, pode ser um excelente negócio”, aponta.

O advogado esclarece que a permuta não se diferencia quanto às precauções que se deve tomar acerca do imóvel quando falamos em compra e venda. “É importante que os permutantes busquem o máximo de informações possíveis sobre o imóvel, em especial documentação (registro e prefeitura, por exemplo), bem como das características físicas (tempo de obra, reparos feitos, benfeitorias) e da localização”, aponta Vinícius Costa.

Os documentos pessoais dos permutantes também são de extrema importância. “Porém, como há substituição de um bem por outro, havendo algum tipo de ação contra um dos permutantes a possibilidade de haver um problema maior diminui, pois, nesse caso, o permutante devedor não está se desfazendo de seu patrimônio, apenas substituindo um bem por outro, que poderá garantir eventuais dívidas. Ressalvado os casos em que há flagrante fraude ou conluio entre os permutantes.” 

O presidente da ABMH chama a atenção para a importância de que essa operação seja feita com a participação de um advogado e que o contrato seja elabora somente após a avaliação dos documentos do imóvel, dos permutantes e a análise criteriosa das unidades por parte de engenheiro de confiança. “Ultrapassada essa fase pré-contratual, as partes podem sentar para formalizar o acordo da melhor forma que lhes atenda”, acrescenta Vinícius Costa.

Fonte: Investimentos e Notícias

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - QUESTÕES CONTROVERSAS

Ao longo dos 20 anos de vigência da Lei nº 9.514/1997, a alienação fiduciária de bens imóveis tornou-se importante instrumento de expansão do crédito imobiliário e vem se consolidando como um novo paradigma no sistema de garantias do direito positivo brasileiro.

Suas normas foram alteradas recentemente pelas Leis 13.043/2015, 13.465/2017, 13.476/2017 e pelo novo Código de Processo Civil (CPC), mas, não obstante, alguns vícios da redação original da lei e a falta de regulamentação de determinados atos podem comprometer sua função de garantia em relação a certas situações.

Ressalta, de plano, a isenção da obrigação de pagamento do saldo da dívida caso o produto do leilão não seja suficiente para amortizá-la integralmente, instituída pelo § 5º do art. 27 da Lei 9.514 [1].

Leilão de dois ou mais imóveis alienados em garantia de uma mesma dívida

Ora, a dispensa de reembolso da quantia emprestada excepciona a regra geral do art. 586 do Código Civil [2], podendo ser socialmente justificada em determinadas situações merecedoras de tutela especial.

Disso é exemplo a Lei 5.741/1971, que confere esse benefício aos adquirentes de moradia com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação. A Lei 9.514/1997, apesar de ter-se inspirado nessa norma excepcional, institui a isenção como regra geral, consagrando grave distorção que deve ser corrigida mediante alteração legislativa que restrinja sua aplicação exclusivamente aos financiamentos habitacionais.

Outra situação merecedora de intervenção legislativa é o procedimento de leilão de dois ou mais imóveis alienados fiduciariamente em garantia de uma mesma dívida.

Para esses casos, a regra geral é a do art. 899 do Código de Processo Civil [3], pelo qual o leilão se faz mediante ofertas sucessivas dos diversos bens penhorados, suspendendo-se o leilão quando pagos o crédito e as despesas da execução e entregando-se ao devedor os bens não licitados.

Essa é a lógica da execução, mas a aplicação pura e simples dessa regra à execução fiduciária impõe ao devedor fiduciante uma carga excessiva de impostos e emolumentos cartorários, justificando-se a adaptação do procedimento ao princípio da menor onerosidade da execução.

É que, na execução fiduciária, o leilão se realiza depois de transmitida a propriedade do bem ao credor, mediante consolidação, para a qual são pagos o ITBI, o laudêmio, se houver, e emolumentos ao Registro de Imóveis. Sendo o crédito garantido por propriedade fiduciária de dois ou mais imóveis, o procedimento contempla a transmissão de todos eles ao credor e depois sua oferta sucessiva no leilão. Se o produto da venda do primeiro imóvel for suficiente para o pagamento da dívida e despesas, o outro imóvel deve ser restituído ao devedor, mediante transmissão da propriedade, para a qual é exigível o pagamento do ITBI, laudêmio e emolumentos cartorários.

A situação configura uma excessiva onerosidade, que justifica a instituição de norma especial segundo a qual a consolidação da propriedade e o leilão se façam em operações sucessivas, e somente na medida do necessário. Assim, se o produto da venda do primeiro imóvel for suficiente para o pagamento, os imóveis cuja propriedade ainda não foi transmitida ao credor serão liberados ao devedor mediante simples cancelamento da propriedade fiduciária, sem a despesa de impostos.

Indisponibilidade e penhora do direito do fiduciante

Situação igualmente merecedora de atenção é a eventualidade de judicialização de questões relacionadas à indisponibilidade ou à penhora do direito aquisitivo do devedor fiduciante, decretada por iniciativa de seus credores quirografários, trabalhistas e fiscais.

Considerando que o objeto da constrição é o direito aquisitivo do devedor fiduciante (art. 835, XII, do novo CPC [4]), a decretação da constrição não atinge o direito de propriedade fiduciária do credor, que, portanto, pode obter a consolidação da propriedade no seu patrimônio e promover a venda do imóvel em leilão.

Nesse caso, a identificação precisa do objeto da constrição, no ato que a decretar, ganha especial relevância quando caracterizado o inadimplemento da obrigação do devedor fiduciante, pois esse fato deflagra a expropriação do direito aquisitivo e a consolidação da propriedade no credor fiduciário, passando o devedor fiduciante a ser titular do direito de crédito correspondente à quantia excedente ao crédito em execução e às despesas.

Ocorre que, na prática, nem sempre o ato que decreta a constrição contém a indicação precisa de que seu objeto é apenas o direito aquisitivo, daí resultando a judicialização da execução fiduciária e a interrupção do seu curso até que o juízo competente explicite os limites da constrição.

A situação comporta igualmente alteração legislativa, segundo a qual a penhora e a indisponibilidade incidentes sobre o direito do devedor fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor e o leilão, mas sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente remanescer do produto da venda.

Questões como essas agravam os danos provocados pelo inadimplemento, ao frustrar a celeridade da recuperação do crédito e onerar excessivamente a execução, evidenciando a necessidade de adaptação legislativa que torne a execução menos onerosa para o devedor e assegure a efetividade dessa garantia como elemento catalisador do crédito.

Referências

[1] § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

[2] Art. 586. O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.

[3] Art. 899. Será suspensa a arrematação logo que o produto da alienação dos bens for suficiente para o pagamento do credor e para a satisfação das despesas da execução.

[4] Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia.

Melhim Namem Chalhub - Membro do Instituto dos Advogados Brasileiros, da Academia Brasileira de Direito Civil e da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário.

Fonte: IRIB

DIREITO IMOBILIÁRIO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - PERDAS E DANOS

No dia 3 de maio de 2017, o STJ, por meio do item 13, da edição 80, da "Jurisprudência em Teses’, afirmou que "A inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária". [1]

Certo é que a negociação que visa alienar um imóvel locado deve respeitar o direito de preferência que detém o inquilino, nos termos preceituados pela lei 8.245/91 (lei de Locações dos Imóveis Urbanos). 

O assunto começa a ser tratado pelo artigo 27, da lei de Locações, que determina que "no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca."

A preferência na negociação deste imóvel objeto do contrato de locação é do locatário e este deverá ser cientificado de forma inequívoca da intenção do locador em desfazer-se do seu bem, assim como das condições da oferta, porém transcorridos 30 (trinta) dias da ciência e inerte o inquilino, seu direito de caducará (art. 28, da lei 8.245/91).

Um detalhe importante é que o exercício do direito de preferência está condicionado à averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel com, pelo menos, 30 (trinta) dias de antecedência da alienação de tal bem, entretanto, caso a matrícula não tenha sido assinalada com o ajuste de locação, o locatário não estará definitivamente sem alternativa para ser ressarcido de seus prejuízos, caso os tenha suportado, pois poderá pleitear as perdas e danos em face do locador (alienante), por violação de direito pessoal. (REsp 912.223/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/09/2012, DJe 17/9/2012). [2]

[1] Direito Civil - Edição 80: Registros Públicos.

[2] Jurisprudência do STJ.

Mariana Helena de Oliveira Majzoub é formada pela FACCAMP. Pós-graduanda em Direito Imobiliário pela faculdade LEGALE. É 1º membro da Comissão Especial de Políticas Públicas da 150ª Subseção da OAB/SP (Franco da Rocha).

Fonte: Migalhas de Peso

STJ FIXARÁ TESE SOBRE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA EM RECURSO REPETITIVO

O Superior Tribunal de Justiça vai definir, em recurso especial repetitivo, se é possível reconhecer a aquisição de uma propriedade por usucapião extraordinária mesmo quando a área tiver metragem inferior àquela estabelecida na legislação municipal.

Esta foi a primeira afetação de repetitivo decidida de forma eletrônica pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, que definirá a tese que servirá de orientação para instâncias ordinárias, inclusive juizados especiais.

Ao julgar a apelação que deu origem ao recurso especial repetitivo, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina entendeu que o fato de o imóvel possuir área inferior ao módulo estabelecido em lei municipal não impede a usucapião extraordinária.

Para o TJ-SC, o Código Civil não exige que o imóvel tenha sido objeto de parcelamento regular do solo e atenda às disposições municipais e às normas urbanísticas.

O Ministério Público de Santa Catarina, por sua vez, recorreu ao STJ, alegando que não seria possível o reconhecimento da usucapião extraordinária.

A 2ª Seção, por maioria, acolheu proposta encaminhada pelo ministro Luis Felipe Salomão. Para julgamento do recurso repetitivo, o ministro determinou a suspensão de todos os processos que discutam questão idêntica ao tema afetado (ainda sem número no sistema de recursos repetitivos).

O ministro acrescentou, no entanto, que não há impedimento à distribuição de novas ações, tampouco há suspensão de transações já realizadas ou que vierem a ser concluídas.

Fonte: Conjur