A IMPORTÂNCIA DA COMPLIANCE IMOBILIÁRIA

A gestão de compliance consiste em um conjunto de medidas a serem tomadas por uma empresa para reduzir riscos e garantir que a sua atuação esteja em conformidade com as leis e regulamentos aplicáveis às atividades por ela desempenhadas.

As práticas de compliance imobiliária desempenham um papel relevante na gestão patrimonial de uma empresa, uma vez que (i) o ativo regular é mais atrativo e tende a ser negociado em melhores condições que um ativo irregular, (ii) estando o imóvel regular, torna-se mais fácil a transferência de sua propriedade e (iii) geram redução do risco de perdas. Em outras palavras, a regularidade possibilita não só o atendimento da conformidade legal e das exigências dos acionistas, mas também prepara o ativo para futuras operações e negócios.

A regularidade imobiliária abrange a regularidade cadastral de um imóvel perante os mais diversos órgãos, de acordo com a sua natureza (rural ou urbano), podendo ser destacados como principais o Registro de Imóveis, o INCRA, a Receita Federal e a Prefeitura Municipal.

Os imóveis rurais estão sujeitos a diferentes cadastros, tais como o SNCR – Serviço Nacional de Cadastro Rural, o SIGEF – Sistema de Gestão Fundiária, o CAR – Cadastro Ambiental Rural e o CAFIR – Cadastro de Imóveis Rurais.

Já os imóveis urbanos têm a sua regularidade cadastral atestada pela Inscrição Imobiliária perante a Prefeitura Municipal competente, denominada índice cadastral. Para que o imóvel urbano esteja em situação regular, é necessário, ainda, que possua Licença de Ocupação (“Baixa e Habite-se”) e Alvará de Localização e Funcionamento, caso seja nele exercida qualquer atividade econômica. Ademais, devem ser observadas as normas urbanísticas, como por exemplo, o Plano Diretor, a Lei de Zoneamento Urbano, a Lei de Parcelamento, a Lei de Uso e Ocupação do Solo e a Lei de Perímetro Urbano.

A ausência de matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, tanto para os imóveis rurais quanto para os imóveis urbanos, consiste em irregularidade grave que decorre da falta de registro do título aquisitivo em nome do adquirente original, e que se prolonga pela cadeia de transferência do imóvel, devendo ser sanada. A ausência do registro impede a transmissão da propriedade do imóvel, qualificando o detentor do referido bem como mero posseiro.

Além disso, contratos particulares assinados ou mesmo escrituras públicas lavradas e não registradas não são suficientes para transmitir a propriedade de um imóvel, sendo tais instrumentos aptos a transferir apenas os direitos aquisitivos sobre o referido bem. É dizer que o proprietário é somente aquele que figura como adquirente do imóvel no registro, sendo que apenas após o registro do título aquisitivo na matrícula é que o imóvel pode ser considerado regular sob o ponto de vista registral/imobiliário, configurando um ativo íntegro e seguro.

Não menos importante é a regularização da situação das servidões instituídas, como por exemplo, linhas de transmissão, minerodutos, gasodutos, oleodutos e aquedutos. O risco, no caso de inexistência de servidão regulamentada, é de futuros questionamentos de terceiros envolvendo a posse do dominante sob o imóvel.

Como se nota, uma gestão imobiliária eficiente consiste basicamente na (i) regularidade cadastral dos ativos perante os mais diversos órgãos de registro imobiliário e fundiário, (ii) manutenção das matrículas permanentemente atualizadas e íntegras – livres de vícios e/ou irregularidades, e (iii) garantia de resguardo da posse e propriedade dos imóveis.

A falta dos cadastros, além de submeter os imóveis a situação de irregularidade, pode impedir os proprietários de realizar diversos atos, tais como desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda, sob pena de nulidade do ato.

Finalmente, resta considerar que o entendimento sobre a regra aplicável para a aquisição de imóvel por sociedade brasileira com o controle estrangeiro foi profundamente alterada nos últimos anos, prevalecendo, até o momento, a imposição de fortes restrições para a referida aquisição e a consequente necessidade de autorização prévia do INCRA. Tal regra é relevante, uma vez que a sua inobservância tem como efeito a nulidade de pleno direito da aquisição.

É responsabilidade do administrador garantir que os ativos registrados na contabilidade estejam íntegros ou reportar aos acionistas eventuais inconformidades. Isto porque, ao ser eleito, o administrador assume o dever de diligência na condução dos negócios, devendo exercer seu cargo com competência e cautela, o que inclui o cuidado com a integridade dos ativos da empresa.

Nesse contexto, é do administrador o dever de contratar ou mesmo determinar o desenvolvimento interno dos trabalhos de compliance de ativos e regularização imobiliária.

Em tal medida, a compliance imobiliária pode ser eleita como parte integrante de um programa de compliance corporativa, tendo por objetivo demonstrar (i) a conformidade legal na posse e no domínio de imóveis, e (ii) o cumprimento do dever de diligência dos gestores responsáveis, o que tem sido cada vez mais valorizado pelo mercado. Como se nota, a regularização imobiliária pode ser conduzida tanto no âmbito de um programa de compliance quanto com fundamento no próprio dever de diligência do administrador.

Portanto, a implementação ou revisão de políticas de compliance imobiliária, com a realização de ações que visem a regularização imobiliária, são essenciais para que uma empresa possa gerir seus ativos de forma eficiente, considerando (i) a responsabilidade do administrador de proteger, preservar e valorizar os ativos da empresa, (ii) o interesse e a expectativa dos acionistas e investidores, (iii) os riscos de danos e perdas de ativos por falta de ação dos gestores, e (iv) as oportunidades que podem surgir com a manutenção de imóveis regularizados.

Luis Gustavo Miranda e Natália Miranda Sadi - Escritório Rolim, Viotti & Leite Campos Advogados

Fonte: Migalhas de Peso

ALTERNATIVAS JURÍDICAS PARA OS PROPRIETÁRIOS DE TERRENOS DESTINADOS A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Até pouco tempo atrás, ser proprietário de um terreno com bom potencial de aproveitamento para a construção de edifícios significava uma oportunidade de liquidez imediata, já que as áreas com esse perfil eram disputadas pelas incorporadoras, sendo muitas vezes vendidas por preços de metro quadrado próximos aos de imóveis prontos.

Com a desaceleração do mercado imobiliário, o apetite das incorporadoras arrefeceu e os negócios são realizados de forma mais cautelosa, evitando-se desembolsos antecipados. Neste novo cenário, as oportunidades para os proprietários (ou terreneiros) ainda existem, mas na maior parte com previsão de recebimento futuro, em unidades a serem construídas (permuta) ou participação direta nos resultados dos empreendimentos.

A permuta de terreno por área construída é habitualmente formalizada como uma compra e venda, seguida de uma confissão de dívida pela incorporadora, na qual se fixam as características do empreendimento e o pagamento ao proprietário em futuras unidades.

Como credor da incorporadora, o proprietário não possui nenhuma responsabilidade pela execução do empreendimento e não participa dos riscos, exceto de não receber as unidades se a incorporadora não concluir a obra (o que pode ser coberto por garantias, como o seguro de conclusão de obra).

Já para o proprietário ou investidores que pretendam maximizar o resultado por meio de participação no próprio empreendimento, as estruturas mais comuns são a Sociedade em Conta de Participação (SCP) e a Sociedade de Propósito Específico (SPE).

SPE: Sua característica essencial é a de ter seu objetivo vinculado à implantação de um único empreendimento imobiliário. Por ter esse propósito específico, quando da conclusão e entrega da obra e realização de todas as vendas, haverá a distribuição do resultado final aos sócios e a extinção da sociedade.

Neste modelo, a participação do proprietário na SPE consiste usualmente na integralização do imóvel ao capital da sociedade, tendo como contrapartida o recebimento de uma participação societária que lhe renderá os dividendos decorrentes dos lucros nas vendas.

O terreneiro passa a ser sócio efetivo da SPE, que será a incorporadora do empreendimento mas, ainda que não assuma nenhum cargo de gestão, não se pode afastar o risco de que, na condição de sócio, venha a ser responsabilizado por contingências decorrentes da incorporação (especialmente riscos de caráter trabalhista).

SCP: Para quem busca a participação dos resultados mas não quer assumir riscos, a alternativa é a constituição de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), em que o terreneiro colabora com o imóvel e a Incorporadora contribui com recursos financeiros, obras e toda gestão do empreendimento.

Esta alternativa permite participação nos lucros do empreendimento e reduz, em muito, os riscos do proprietário do imóvel por débitos da incorporadora. Isto porque a SCP não tem personalidade jurídica, de modo que as obrigações e direitos não são contratados em nome da SCP, mas diretamente em nome do seu sócio ostensivo (neste caso a Incorporadora), a quem incumbe gerir o negócio como se a conta de participação não existisse aos olhos dos terceiros com quem contrata.

Sob o aspecto tributário, uma grande vantagem da SCP é ser equiparada à pessoa jurídica para efeitos fiscais, de forma que os resultados distribuídos aos sócios são equiparados aos dividendos e isentos de imposto de renda.

A melhor opção para o terreneiro ou investidor, entre as alternativas comentadas, depende de diversos fatores, como o relacionamento com o incorporador, os riscos que se dispõe a assumir e o interesse em participar nos resultados do empreendimento ou receber unidades.

Em tempos de crise, as oportunidades continuam a existir, mas seu aproveitamento exige melhor planejamento, estruturação e disposição de empreender.

Fonte: SPTB Advocacia

AUMENTA PARA R$ 3 MILHÕES TETO DO FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS

A partir da próxima segunda-feira (25), os mutuários da Caixa Econômica Federal poderão financiar imóveis de até R$ 3 milhões, o dobro do limite de financiamento em vigor até agora, de R$ 1,5 milhão.

A mudança foi anunciada hoje (18) pela instituição financeira e afeta somente operações de crédito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Essa modalidade de crédito financia imóveis mais caros, sem emprestar dinheiro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Além de aumentar o limite de crédito, a Caixa anunciou que passará a financiar uma parcela maior do valor dos imóveis por meio do SFI. A cota de financiamento para imóveis usados subiu de 60% para 70% do valor total. Para a compra de imóvel novo, construção em terreno próprio, aquisição de terrenos e reforma ou ampliação, a cota passou de 70% para 80%.

Nas operações contratadas com interveniente quitante, nas quais haverá quitação de financiamento com outra instituição financeira, a cota de financiamento subirá de 50% para 70%. Até o início do ano passado, a Caixa financiava 70% dos imóveis adquiridos pelo SFI. O teto caiu para 40% em maio de 2015 e tinha sido reajustado para 60% em março deste ano.

Perfil

Em nota, o banco confirmou que estuda a personalização dos juros e das cotas de financiamento conforme o perfil do cliente, mas esclareceu que esse modelo ainda não tem data para entrar em vigor. “A Caixa esclarece que o novo modelo de concessão de crédito, que levará em consideração aspectos de perfil do cliente como rating ou menor quota de financiamento, ainda está em estudo e não tem previsão de data de lançamento”, destacou a instituição financeira.

As mudanças de hoje não afetam as operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que financia a compra de imóveis de até R$ 750 mil em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Minas Gerais e no Distrito Federal e de até R$ 650 mil nas demais localidades do país. O SFH financia imóveis com recursos da poupança e do FGTS. O SFI financia unidades de maior valor, com recursos de fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras e bancos de investimento.

Fonte: Agência Brasil

DA LOCAÇÃO SOB ENCOMENDA

O contrato “built to suit” é uma espécie de contrato de locação não residencial de imóvel urbano, locado por prazo determinado, na qual o locador efetua a construção do prédio a ser usado pelo locatário de acordo com as diretrizes e nos termos de sua encomenda, conforme determina o caput do artigo 54-A da Lei do Inquilinato:

“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”.

A expressão “built to suit” significa “construído para servir” e tem sido uma modalidade de locação cada vez mais utilizada no Brasil, possuindo uma natureza peculiar, pois muito se diferencia dos contratos de locação tradicionais, tendo em vista que nesses casos o locador ou terceiro é quem faz um investimento para construir ou adaptar o prédio a ser utilizado pelo locatário, de acordo com suas necessidades.

Por esse motivo, esses contratos são feitos por locação de longo prazo, para justificar o valor investido pelo locador ou terceiro, sendo muito comum que também esteja presente junto ao contrato uma securitizadora de recebíveis.

Desta maneira, o locador pode optar em construir ou mandar que terceiro efetue a construção para que possa ceder seu imóvel ao locatário, recebendo mensalmente por isso, e transfere seus créditos para a securitizadora, pois assim consegue receber antecipadamente o valor acordado no contrato de locação.

Assim a empresa securitizadora poderá emitir o Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI, que é um título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro, cuja a emissão é exclusiva das companhias securitizadoras, devendo ser efetuada posterior averbação junto a matrícula do imóvel objeto do contrato, de acordo com o artigo 6º,parágrafo único, da Lei 9.514/1997:

“Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.

Parágrafo único. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras”.

Importante se faz esclarecer que tais créditos poderão assumir o regime fiduciário, permitindo que a companhia securitizadora coloque os créditos no mercado.

No Brasil, o contrato “built to suit” só foi regulamentado em dezembro de 2012, através da Lei 12.744/2012, que incluiu o artigo 54-A na lei de locações, dando liberdade de contratar e autonomia para que as partes possam estipular suas vontades no contrato, trazendo grandes discussões sobre a aplicabilidade da Lei 8.245/1991 a essa modalidade contratual.

Algumas correntes insistem que a simples modificação no nome do contrato não pode alterar sua natureza jurídica, e que as normas de ordem públicas não podem ser alteradas por vontade das partes, podendo concluir que algumas normas da Lei 8.245/1991 não podem ser afastadas, conforme esclarece seu artigo 45:

“Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

Além do que o simples fato do locador ter construído prédio para atender as necessidades do locatário e cedido seu imóvel, não afasta a natureza jurídica do negócio, sendo ainda utilizado o termo “locação” no artigo 54-A da lei do inquilinato e existir o pagamento mensal de alugueres.

O argumento usado pela corrente contraria é de que as regras criadas pela lei, no contrato “built to suit” devem prevalecer todas as condições livremente pactuadas no contrato celebrado entre as partes, afastando qualquer tentativa de uma das partes de arguir eventual nulidade de cláusulas em juízo tentando modificar o contrato em seu favor, em detrimento ao prejuízo da parte contrária, de acordo com o que condiciona o parágrafo único do artigo 473 do Código Civil:

“Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos”.

Nesse sentido, o § 2º do artigo 54-A da Lei de locações, estipula que “Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.

Sendo assim, verifica-se a possibilidade de pactuar cláusula penal no contrato “built to suit” no caso de devolução antecipada pelo locatário, respeitando a soma dos valores dos alugueres até o final do contrato, uma vez que é legitima a expectativa do locador em receber o valor do aluguel para retorno do valor investido no imóvel, diferentemente da cláusula penal de um contrato de locação comum, que é calculada proporcionalmente ao cumprimento do prazo.

Vale ressaltar que é necessário que a cláusula penal seja pactuada em contrato, uma vez que não é automática.

Existe também no novo dispositivo a possibilidade de renunciar ao direito de pedir revisão do valor acordado dos alugueres durante a vigência do contrato de locação, tal previsão se baseia no fato de o valor da locação acertado entre as partes não corresponder necessariamente ao valor utilizado pelo mercado, tendo em vista que costuma ser calculado sobre o valor investido pelo locador, para que esse não venha a sofrer vultuoso prejuízo, não se aplicando assim, o artigo 19 da Lei 8.245/1991.

Mariana Said Reis Romi Zanatta - Advogada

Fonte: Artigos JusBrasil

O QUE SE REGISTRA E O QUE SE AVERBA NAS MATRÍCULAS DE IMÓVEIS NO BRASIL

O SISTEMA DE REGISTRO DE IMÓVEIS DO PAÍS

Até 1975 o registro de imóveis do país era regido pelo Decreto 4857/42, o qual adotava um sistema denominado de transcrições das transmissões, sistema bastante confuso, pois permitia que se mantivesse em uma mesma transcrição, ou seja, sob um mesmo número de registro, diversos imóveis, fato que criava um emaranhado de anotações à margem do mesmo, dificultando o entendimento, bem como tornando passivo ao oficial, fornecer certidões que omitissem informações importantes relativas a determinado imóvel ali transcrito.

A partir de 1976, entrou em vigor a Lei 6015/73, a qual mudou radicalmente o sistema de registro, transformando o anterior sistema da transcrição das transmissões, que privilegiava a pessoa, no atual sistema, que privilegia a coisa, ou seja, o imóvel. Este sistema foi denominado pelos doutrinadores de “Sistema do Fólio Real”.

Como grande parte das comarcas do país foram criadas após o advento da referida lei e mesmo naquelas mais antigas, como a que sirvo, que tem mais de cento e cinqüenta anos, em torno de setenta por cento dos imóveis já estão sob o novo sistema.

Neste sistema cada imóvel tem matrícula individualizada, ou seja, nenhum imóvel terá mais de uma matrícula e nenhuma matrícula mais de um imóvel. Ela funciona como se fosse um CPF ou identidade do imóvel, que o acompanhará permanentemente.

FUNÇÃO DOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Serviços de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

No registro de Imóveis serão feitos, nos termos da lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa”, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

CERTIDÕES FORNECIDAS PELOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

A LRP (Lei de Registros Públicos) disciplina o fornecimento de certidões pelos oficiais de registro, estabelecendo que os oficiais e os encarregados das repartições em que são feitos os registros, sejam obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido, bem como a fornecer às partes interessadas as informações por elas solicitadas. Assevera, ainda, que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido.

Conforme se depreende da leitura da lei, além de o oficial ser obrigado a fornecer as certidões requeridas, estas devem ser fornecidas a qualquer pessoa que as solicitam, significando que se desejarmos saber o proprietário de qualquer imóvel, poderemos solicitar ao SRI da circunscrição a que ele pertence, uma certidão de registro do mesmo.

A certidão é um documento que possibilita ao interessado saber a situação de determinado imóvel, ou seja, se o mesmo está livre de ônus e se realmente pertence a certa pessoa. Possibilita ainda que se tenha conhecimento de quaisquer alterações havidas no imóvel. Ela reproduz o conteúdo do que se encontra registrado nos livros existentes na serventia.

As certidões mais comumente solicitadas ao SRI são as Certidões de Registro, que no SRI onde se usam fichas ou folhas soltas, em geral são cópias xerográficas destas fichas, as Certidões de Ônus, as Certidões de Ações Pessoais Reipersecutórias e as Certidões de Ações Reais Reipersecutórias.

O QUE SE REGISTRA NOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

1) instituição de bem de família;

2) hipotecas legais, judiciais e convencionais;

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

4) penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;

5) penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis;

6) servidões em geral;

7) usufruto e do uso sobre imóveis e da habilitação, quando não resultarem do direito de família; rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculados por disposição de última vontade;

8) Contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;

9) contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;

10) enfiteuse;

11) anticrese;

12) convenções antenupciais;

13) cédulas de crédito rural;

14) cédulas de crédito industrial;

15) contratos de penhor rural;

16) empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações;

17) incorporações, instituições e convenções de condomínio;

18) contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidade autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;

19) loteamentos urbanos e rurais;

20) contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;

21) citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;

22) (Revogado pela Lei nº 6.850, 12/11/80).

23) julgados e atos jurídicos inter vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;

24) sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;

25) atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha;

26) arrematação e da adjudicação em hasta pública;

27) do dote;

28) sentenças declaratórias de usucapião, independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;

29) ompra e venda pura e da condicional;

30) permuta;

31) dação em pagamento;

32) transferência de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;

33) doação entre vivos;

34) desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem, fixarem o valor da indenização;

35) alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.

36) imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda.

37) termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia, independente da regularidade do parcelamento do solo ou da edificação;

38) constituição do direito de superfície de imóvel urbano;

39) Além deste elenco, temos ainda outros documentos a serem registrados no SRI, como por exemplo as CÉDULAS DE CRÉDITO À EXPORTAÇÃO, as CÉDULAS DE CRÉDITO COMERCIAL e as CÉDULAS DE PRODUTO RURAL.

O QUE SE AVERBA NOS SERVIÇOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

1) convenções antenupciais, e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

2) cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;

3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei;

4) mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

5) alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência do registro ou nas pessoas nele interessadas;

6) atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;

7) cédulas hipotecárias; caução, e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;

8) Cessão de crédito imobiliário.

9) sentenças de separação de dote;

10) restabelecimento da sociedade conjugal;

11) cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;

12) decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto os atos ou títulos registrados ou averbados;

13) “ex-offício”, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.

14) sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro.

15) rerratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importante elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros.

16) contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.

17) Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário.

18) notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano;

19) extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;

20) extinção do direito de superfície do imóvel urbano.

O artigo 246 da Lei 6015/73 diz que, além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, acima citados, serão averbados na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

Fonte: Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Pitangui - MG

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: UMA "VITÓRIA DE PIRRO"

Pirro

Retroagindo no tempo, em resposta às inúmeras liminares e impugnações de laudos de avaliação produzidos por Corretores de Imóveis interpostas pelo Sistema CONFEA-IBAPE, o COFECI- Conselho Federal dos Corretores de Imóveis revogou a Resolução 957/2006 que dispunha sobre a competência do corretor de imóveis para elaborar Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Até então, as avaliações promovidas pelos Corretores de Imóveis eram duramente rechaçadas.

Historicamente, a regulamentação da avaliação imobiliária por Corretores de Imóveis, foi proposição inclusa na Carta de Natal do XX CONACI Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis, em junho de 2004 e do I CONSIM-Congresso Sul Imobiliário em maio de 2005.

Após o Sistema CONFEA-IBAPE entrar com uma ação judicial para garantir a exclusividade quanto à elaboração dos laudos avaliatórios e depois de seis (6) anos contínuos de ações, recursos, agravos e embargos, assegurou-se o reconhecimento legal para o exercício da atividade de Avaliador Imobiliário pelo Corretor de Imóveis.

Com a decisão final do Poder Judiciário, não mais se discute a atribuição legal do Corretor de Imóveis realizar avaliações imobiliárias em todo o território brasileiro.

A Resolução Cofeci nº. 957/2006, anteriormente revogada, foi substituída pela Resolução Cofeci nº. 1.066/2007. Seu conteúdo assegura o direito aos Corretores de Imóveis produzirem seus Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica. Seu texto vigora de forma incontestável e a competência desta categoria para exercer a atividade já não está mais em discussão. Fica, portanto, explícito que a avaliação feita por Corretores de Imóveis diz respeito unicamente ao preço diretamente relacionado à demanda do mercado imobiliário, daí intitular-se avaliação mercadológica.

Entretanto, ainda persiste uma restrição categórica, uma oposição sistemática do Sistema CONFEA- Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, órgãos corporativos dos profissionais de engenharia, além das instituições financeiras e do próprio poder judiciário.

Reproduzimos abaixo, corroborando o exposto, manifestação escrita do IBAPE, em 19 de fevereiro de 2013, logo após a Sentença proferida pelo Exmo. Sr. Desembargador Federal REYNALDO FONSECA favorável aos Corretores de Imóveis, sobre aatribuição nas avaliações de imóveis:

IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia conjuntamente moveram ação declaratória com o propósito de anular a resolução 957 do COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis que concedia atribuição a corretores de imóveis para elaborar avaliações imobiliárias. Resumidamente, os argumentos apresentados para fundamentar o pleito foram:
- Segundo a Lei 5194/661 e a resolução 345/90 do CONFEA, a atividade é privativa de engenheiros e arquitetos.
- Deficiência técnica na formação dos corretores de imóveis.
- Disposições do CPC. o juízo de primeiro grau julgou a ação improcedente sob o fundamento de que há uma farta jurisprudência reconhecendo a prerrogativa de corretores de imóveis para realizar avaliações imobiliárias e também por considerar que avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura e agronomia.

Em apelação encaminhada à Turma do TRF da 1a Região, foi ainda argumentado que a resolução COFECI: 
- Inova a ordem jurídica extrapolando os contornos da Lei 6530/782 
- Usurpa atribuição privativa de engenheiros e arquitetos. 
- Possibilita que laudos sejam feitos por profissionais não qualificados, o que contraria o CPC. 
- Transcende o campo da mera regulamentação. 
- A lei concede ao corretor a prerrogativa de apenas opinar.

A Turma, por maioria de dois votos a favor e um voto contra, negou provimento pelas seguintes razões que fundamentaram o voto do relator: 
- Segundo exposto no voto do relator: "opinar quanto à comercialização imobiliária inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito na resolução combatida",
- As atividades elencadas no artigo 3° da Resolução não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia. 
- O objetivo da resolução é padronizar e dar segurança ao mercado imobiliário, o que está em harmonia com a Lei 6530/79. 
- A jurisprudência já consolidou no sentido de admitir que a avaliação de um imóvel possa ser feita também por corretores imobiliários. 
- A Lei 5194/66 não excluiu a possibilidade de trabalhos avaliatórios serem realizados também por outros profissionais. 
- Proposta (rechaçada) de tornar privativas de corretores de imóveis as avaliações judiciais indica que existe o entendimento de a atividade não é privativa de engenheiros e arquitetos.

O voto discordante foi apoiado nas seguintes razões: 
- A lei que regulamenta a atividade do corretor não previa (permitia) a elaboração de parecer técnico: opinar é uma coisa e emitir parecer técnico é outra. 
- A elaboração de um parecer envolve análise da qualidade do material empregado, a categoria e o padrão da construção. 
- Avaliações judiciais envolvendo indenizações têm natureza científica.

Recurso especial encaminhado pelo CONFEA/IBAPE ao STJ não foi aceito, esclarecendo que esmiuçar fatos para avaliar quais seriam os conhecimentos técnicos para avaliar imóveis deveriam ter sido apresentados em instâncias inferiores, e não no STJ, conforme sua Súmula 7.3 Identificação do solicitante; objetivo do parecer; identificação do imóvel.

A análise de tudo quanto exposto e também de manifestações feitas por dirigentes de entidades que congregam corretores de imóveis permitem concluir que: 
- O entendimento da Justiça é de que as avaliações feitas pelos corretores são equivalentes à emissão de opiniões e que o parecer mercadológico é apenas uma forma de uniformizar sua apresentação. 
- Os corretores não se propõem a fazer avaliações em conformidade com os requisitos da norma ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens (Parte 1 Procedimentos Gerais, Parte 2 Imóveis Urbanos e Parte 3 Imóveis Rurais). Esse entendimento decorre dos requisitos indicados na própria resolução do COFECI que abrangem apenas uma parte do que está previsto na norma da ABNT. 
- Logo, pode-se concluir que o COFECI pode regulamentar a emissão do PTAM - Parecer Tecnológico de Avaliação Imobiliária pelos corretores. 
- Por outro lado, a norma ABNT NBR14653 não admite que as avaliações técnicas sejam feitas por meio de pareceres mas as apenas e tão somente por meio de laudos, que devem ser fundamentados, e cujos requisitos extrapolam, em muito, o que está relacionado na resolução do COFECI guerreada. 
- As avaliações técnicas fundamentadas não estão, portanto, abrangidas pela resolução do COFECI e, por consequência, pelo que foi julgado nesta demanda.

Clique no link abaixo para ler o manifesto originário:
http://www.ibapemg.com.br/arquivos/download/1363747877.pdf

DIVULGAÇÃO: EMPRESA LANÇA NOVO MODELO DE GARANTIA LOCATÍCIA E PROMETE ELIMINAR A BUROCRACIA DO SETOR

Com o avanço da tecnologia, diversos produtos e serviços do nosso dia a dia vêm sofrendo alterações significativas no intuito de melhorar a experiência do cliente, reduzir custos e agilizar processos, onde verdadeiras revoluções são feitas em setores inteiros. É justamente essa revolução que a CredPago promete fazer no setor de garantia locatícia.

Em um mercado que movimenta mais de R$ 80 bilhões por ano no Brasil, a empresa promete simplificar e agilizar os processos de locação reduzindo o tempo gasto hoje com toda a burocracia existentes no processo de garantia dos contratos, permitindo que esse processo seja concluído em no máximo 15 minutos e sem que o locatário tenha que assinar qualquer documento ou ir ao cartório. Tudo é feito de forma online.

Funciona assim. O locatário escolhe o imóvel que pretende alugar e define o valor da locação com a imobiliária ou corretor que administra o imóvel. Feito isso, o locatário vai até a imobiliária levando em mãos a cópia da última fatura paga de seu cartão de crédito e a fatura de um garantidor (um parente ou amigo de qualquer lugar do Brasil), preenche um rápido cadastro no site da CredPago e clica em enviar. Em menos de 15 minutos a CredPago retorna via e-mail para o locatário e seu garantidor informando o resultado da análise. Em caso de aprovação, será enviado nesse e-mail os termos do contrato a ser firmado entre as partes, bastando clicar em "Aceito os termos do contrato" para abrir uma nova tela solicitando o código de segurança do cartão de crédito. Preenchido esse código o processo é liberado e a CredPago autoriza a imobiliária para assinatura do contrato de locação do imóvel.

Segundo o CEO da empresa, Jardel Cardoso da Rocha, a CredPago eliminou toda a burocracia existente no processo de garantia locatícia, criando uma forma simples e eficaz de garantir esses contratos. "O que fizemos foi simplificar toda a operação. Não solicitamos dos locatários nenhum tipo de informação ou documento que não precisamos utilizar e concentramos boa parte de nossa análise de cadastro nas faturas dos cartões apresentadas de onde podemos extrair muita informação relevante", comenta o empresário.

A empresa possui dois planos de garantia, um que garante até 6 vezes o valor da locação e outro, e mais utilizado, que garante até 12 vezes o valor da locação, com a cobrança de uma taxa de 6% ou 8% sobre o valor do aluguel respectivamente, além de um pequeno valor a título de taxa de adesão. Com essa garantia, a imobiliária poderá utilizar parte desse valor para o pagamento de alugueis, encargos e danos ao imóvel. "Nosso formato de garantia permite que todo o contrato esteja seguro e foi idealizado baseado no histórico nacional de inadimplência. O que acontece hoje é um excesso de zelo nesses contratos originando assim uma burocracia desnecessária", afirma o CEO.

Segundo Jardel, o ganho para as imobiliárias e corretores parceiros da CredPago são visíveis. "Nosso modelo permite que imobiliárias e corretores foquem seus esforços para a captação de imóveis e clientes que são os geradores de receita para as empresas. Isso ocorre porque elas deixam toda a parte de análise cadastral para a CredPago que torna-se um parceiro ágil e seguro".

Por operar de forma online, imobiliárias e corretores de qualquer lugar do Brasil podem ser parceiros da CredPago, bastando apenas acessar o site www.credpago.com e efetuar o cadastro para ofertar os serviços da empresa a seus clientes.

De acordo com Jardel, a empresa prepara novos serviços para este ano que prometem facilitar ainda mais o dia a dia de imobiliárias e corretores. "Ainda este ano iremos lançar o Primeiro Simulador de Locação do Mercado, um link que permitirá que corretores e locatários saibam antecipadamente qual o valor de aluguel que a CredPago garante para cada locatário, evitando perda de tempo na oferta e visita de imóveis que não conseguem ser locados por determinados locatários. Teremos também na própria plataforma da CredPago a possibilidade das imobiliárias incluírem o seguro contra incêndio, obrigatório em algumas locações, já no momento do cadastro dos clientes, evitando assim que o imóvel fique descoberto desse seguro por conta de esquecimento do locatário, muito comum atualmente", afirma.

A empresa não informa números mas garante que possui uma taxa de aceitação muito grande e tem planos de intensificar sua atuação junto a imobiliárias e corretores de todo o Brasil criando campanhas para essa aproximação.

Fonte: CredPago

E SE A CONSTRUTORA DECLARAR FALÊNCIA ANTES DA CONCLUSÃO DAS OBRAS?

Nos últimos meses o mercado imobiliário apresentou um resultado abaixo das expectativas como efeito da crise política e econômica pela qual passa o país. Como consequência natural desses resultados, os investimentos na construção civil foram minando para outros setores, impactando diretamente o fluxo de caixa das empresas do ramo que, como alternativa para se capitalizarem, viram-se forçadas a reduzir o valor das unidades imobiliárias em estoque com o objetivo de acelerar a velocidade de venda e, desse modo, repor o próprio caixa.

Se por um lado esse fato tornou-se um estímulo para aqueles que enxergam esse momento crítico como uma oportunidade única, no qual podem adquirir um imóvel recém construído por um valor abaixo do valor de mercado, por outro lado alguns adquirentes de imóveis em construção estão preocupados em não ter o imóvel adquirido concluído diante da escassez de recursos das construtoras.

Esse medo tem fundamento porque, em um cenário de crise, não são raras as empresas que, sem capital, são obrigadas a interrupção das atividades comerciais e, com isso, ao descumprimento dos contratos celebrados com seus consumidores, sem ressarcir os prejuízos causados.

No entanto, é preciso frisar que nem tudo estará perdido caso ocorra a hipótese de a construtora falir antes de realizar a entrega das chaves do imóvel. Isso porque, o adquirente de um imóvel na planta possui um sistema de proteção legal que mitiga esses riscos do negócio, qual seja: a Lei de Incorporações Imobiliárias e o Código de Defesa do Consumidor. Podendo o adquirente de um imóvel na planta optar entre os caminhos oferecidos por essas leis caso essa hipótese se torne realidade.

Nesse sentido, a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64) possui mecanismos que permitem aos adquirentes de unidades imobiliárias em construção maior gerência sobre a execução da obra e, em determinados casos, permite até mesmo destituir o incorporador, que é o responsável pelo desenvolvimento do empreendimento.

Com essa finalidade, por exemplo, podemos citar o artigo 50 da Lei de Incorporações que, sob o escopo de possibilitar o efetivo exercício de fiscalização e, em sendo o caso, da administração da obra pelos adquirentes, prevê a instituição da figura da comissão de representantes de adquirentes de unidades imobiliárias.

A comissão de representantes possui o importante papel de acompanhar a execução do contrato de incorporação e construção, sendo o instrumento de que os adquirentes dispõem para fiscalizar a arrecadação das contribuições e a aplicação dos recursos na construção do empreendimento, podendo adotar as medidas que julgar necessárias para a conclusão do empreendimento e outorga das escrituras dos imóveis.

A possibilidade de destituição do incorporador e a assunção da obra pelos adquirentes de imóveis na planta, por sua vez, encontra-se regulada pelo inciso VI do artigo 43 e pelos parágrafos 2º e 1º do artigo 31-F da citada lei.

O inciso VI do artigo 43 da Lei de Incorporações estipula que, se o incorporador paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias sem justa causa, ou retardar excessivamente o andamento das obras, os adquirentes de unidades imobiliárias poderão promover sua notificação judicial para que dê seguimento às obras.

Caso não seja atendida a notificação judicial pelo incorporador, será facultado aos adquirentes optarem pela sua destituição, decidindo em assembleia geral sobre o prosseguimento da obra por conta própria ou não.

Os parágrafos 2º e 1º do artigo 31-F da citada lei, a seu tempo, trazem a possibilidade de prosseguimento das obras do empreendimento pelos adquirentes das unidades imobiliárias diante da insolvência ou falência do incorporador.

Com base nesses fundamentos legais é que muitos empreendimentos inacabados tiveram suas obras assumidas e concluídas pelos próprios adquirentes das unidades imobiliárias dos empreendimentos.

Relembre-se, por oportuno, a falência da construtora Encol, ocorrida no ano de 1999. Estima-se que com a sua falência foram deixadas mais de 710 obras inacabadas, lesando 42.000 adquirentes de imóveis na planta.

A lembrança do caso Encol certamente tira o sono de qualquer um que tenha adquirido um imóvel na planta e que ainda não tenha recebido as chaves da construtora, seja pela vigência do prazo de conclusão das obras ou por atraso na conclusão das obras.

Contudo, o próprio caso Encol é um exemplo de que apesar das dificuldades envolvidas na superveniência da falência de uma construtora nem tudo estará perdido. De fato, são muitos os exemplos de empreendimentos iniciados pela Encol que foram concluídos pelos seus adquirentes, que assumiram a administração da obra.

A opção por prosseguir com a obra até a conclusão do empreendimento deverá levar em consideração uma série de fatores, tais como: o estágio atual da obra, o custo estimado para a conclusão do empreendimento e a propriedade do terreno do empreendimento. Esses fatores deverão ser analisados pelos adquirentes das unidades do empreendimento e especialistas da área imobiliária, que irão pontuar sobre a viabilidade da retomada das obras.

No que diz respeito a hipótese de os adquirentes das unidades imobiliárias decidirem em assembleia pelo não prosseguimento da obra, alternativa existente é a de buscarem indenizações pelos danos decorrentes do descumprimento do contrato celebrado, na forma do sistema de proteção ao consumidor, pleiteando judicialmente o ressarcimento pelos valores pagos e pela compensação pelos danos ocasionados.

Nesse caso, ao optarem pelo caminho do ressarcimento dos valores pagos e pela compensação dos danos sofridos com a interveniência do Poder Judiciário, deverão ter em mente que, em virtude da falência, mesmo sendo a construtora, ou, a incorporadora, condenada pelo Poder Judiciário a restituição dos valores pagos na aquisição do imóvel, não há garantia de que serão indenizados.

Portanto, se a construtora decretar falência antes da conclusão das obras do empreendimento os adquirentes poderão optar entre a assunção das obras do empreendimento, ou, pela compensação dos danos sofridos em decorrência do descumprimento do contrato perante o Poder Judiciário. Analisando, caso a caso, os prós e os contras da questão.

É de se concluir, por fim, que o adquirente de um imóvel na planta não está abandonado a própria sorte, dispondo de meios legais para agir e mitigar o prejuízo nas hipóteses de paralisação, atraso injustificado das obras do empreendimento, escassez de recursos financeiros ou falência do incorporador.

Artur Angelo Ferraz Guarnieri - Advogado especializado em Direito Civil e Criminal

Fonte: Artigos JusBrasil