CAIXA NÃO PODE COBRAR TAXA DE FGTS COM BASE NO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

A tarifa de intermediação do FGTS, cobrada pela Caixa Econômica Federal, deve ter como base de cálculo o valor do fundo efetivamente liberado, e não mais o valor máximo de avaliação do imóvel no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Esse é o entendimento da 4ª Vara da Justiça Federal do Ceará, que teve por base ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público Federal.

Na mesma sentença, o MPF ainda conseguiu que sejam devolvidos aos trabalhadores prejudicados os valores pagos na tarifa de intermediação que tenham ultrapassado a base de cálculo definida na sentença.

Na ação, o MPF apontava que a Caixa Econômica Federal fixou tarifa de mais de R$ 2 mil para intermediar o uso de recursos do FGTS para aquisição de imóvel, independentemente do valor liberado ou do valor do imóvel. Para o MPF, há uma desproporcionalidade na cobrança da quantia "somente para a realização de serviço simples de liberação de valores que, a rigor, já pertencem ao próprio trabalhador".

De acordo com o juiz federal José Vidal Silva Neto, as tarifas bancárias devem guardar proporcionalidade ao serviço remunerado por meio delas, sob pena de enriquecimento sem causa. "Assim, a interpretação mais razoável e menos danosa ao consumidor é que a tarifa incida sobre o FGTS efetivamente liberado, funcionando o valor máximo de avaliação do imóvel no âmbito do SFH apenas como teto para a tarifa."

Desse modo, o valor que ultrapassou a base de cálculo ora definida resulta excessivo, devendo ser devolvido aos que foram lesados, a título de indenização por danos materiais.

A Justiça Federal concedeu tutela antecipada para determinar o imediato cumprimento da decisão, diante do risco de prejuízos aos trabalhadores que pretendem a liberação dos recursos de suas contas vinculadas ao FGTS para aquisição de imóvel.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

É POSSÍVEL PROCEDER COM A NEGOCIAÇÃO PARTICULAR DE UM IMÓVEL JÁ FINANCIADO?

Hoje, necessitando-se de crédito imobiliário junto a um agente financeiro para dar efetiva concretização de uma compra e venda de imóvel, as instituições financeiras utilizam, em contrato, a chamada “alienação fiduciária” (um das formas previstas na Lei n.º 9.514/1997), servindo o próprio bem (objeto da compra e venda) como meio de garantia, caso o comprador fique em atraso com o cumprimento de suas obrigações.

Nesse aspecto, conforme artigo 29, da referida Lei (aplicável de forma imperativa em operações de financiamento imobiliário que envolvam a alienação fiduciária como garantia), inexistindo quitação do financiamento, somente com a efetiva e expressa anuência do agente financeiro (Banco) que será possível transmitir os direitos e obrigações do contrato de compra e venda a um terceiro.

Ou seja, sobre o imóvel objeto contratual e da garantia, não se pode formalizar qualquer contrato com terceiros sem a anuência expressa do agente fiduciário (Banco).

A razão é simples. Tratando-se de contrato de compra e venda com garantia por meio de alienação fiduciária de imóvel, o agente financeiro (Banco), na qualidade de “credor-fiduciário”, é o titular do imóvel pela chamada “propriedade resolúvel”, ficando esta em favor do Banco até que ocorra o pagamento integral dos valores. Já o comprador, na qualidade de “devedor-fiduciante”, em contrapartida, é titular de um direito de aquisição da propriedade sob condição suspensiva. Para efeitos jurídicos e legais, o “devedor-fiduciante” (comprador) não é proprietário do bem dado em garantia de alienação fiduciária até que se tenha o pagamento integral dos valores.

Assim, qualquer negociação procedida entre comprador e terceiro, sem anuência expressa do agente financeiro (Banco), torna-se nula de pleno direito, conforme disciplina do artigo 166, incisos IV e V, do Código Civil de 2002, por deixar de revestir a forma prescrita na Lei n.º 9.514/1997 e por não seguir a solenidade que aquela lei considera essencial para a validade de eventual negócio firmado entre comprador e terceiro.

Neves e Cardoso Advogados Associados - Especialista em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

O SISTEMA COFECI-CRECI, O CADE E O ACORDO DE COMPLIANCE

A exemplo dos países do chamado primeiro mundo, também no Brasil impera o direito à livre concorrência. Diz o art. 170, IV da Constituição Federal:

Art. 170 – A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

...

IV – livre concorrência";

Com base nessa ordem constitucional, o CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica, intimou o Conselho Federal e todos os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis a não homologar nem fiscalizar a aplicação das tabelas de preços de serviços elaboradas pelos Sindicatos de Corretores de Imóveis de todo o Brasil, sob pena de multa que inviabilizaria a continuidade do Sistema COFECI-CRECI. Depois de acirrados debates em Plenário, o COFECI respondeu ao CADE com eficiente e argumentativa defesa. Mas o órgão manteve seu posicionamento sob o argumento constitucional de defesa da livre concorrência.

A solução encontrada, a fim de evitar a descontinuidade da auto regulação profissional pelo Sistema COFECI-CRECI, foi promover entendimentos com o CADE, que resultou em acordo de COMPLIANCE, por meio do qual os CRECIs deixarão de homologar tabelas de preços oriundas dos Sindicatos da classe e promoverão, no decurso de dois anos, um plano sistematizado de reeducação profissional, mediante nova conceituação de coibição à concorrência desleal, que não implique contrariedade à determinação constitucional.

Ao contrário das notícias veiculadas pelas redes sociais, o COFECI e os CRECIs não revogam nem podem revogar qualquer tabela de preços simplesmente porque não lhes compete fazê-lo. As tabelas são elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos da categoria. Os CRECIs somente as homologavam, o que doravante deixarão de fazer.

O que, em perfunctória análise, pode parecer a abdicação de um direito, na verdade representa não apenas o cumprimento de uma regra constitucional, mas também a liberdade de ação de uma classe cuja qualidade profissional será o principal ingrediente do sucesso. O Sistema COFECI-CRECI tem agora o encargo de estudar e estabelecer regras legais e constitucionais de combate à concorrência desleal.

João Teodoro da Silva - Presidente do Sistema COFECI-CRECI

O PROCESSO DE REGISTRO DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

1. Introdução

O incorporador tem o dever, prescrito por lei, o encaminhando de requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis, relacionado ao empreendimento que será construído ou está em processo de construção (CASSOL, 2010).

Essas informações, com acompanhamento do Memorial de Incorporação, são referentes ao terreno, proprietário ou titular da propriedade, ao incorporador e ao empreendimento. Tem serventia para dar publicidade à promessa do incorporador na realização do empreendimento, na forma e tempo que tem definição no processo. Estas informações também acabam tornando obrigatória a construção do empreendimento, segundo o projeto que teve sua aprovação, e as relacionadas especificações, após de efetivas. Ainda, de acordo com o caso, acabam permitindo ao incorporador o oferecimento de maneira pública, a vendas das unidades autônomas do empreendimento, ou de fracos ideais do terreno, onde terá a construção da edificação. Também possibilitam aos interessados na realização da compra, o acesso às informações fundamentais perante a incorporação, situação que encontra-se o terreno, idoneidade do proprietário e do incorporador, fornecendo aos compradores elementos técnicos para acompanhar as obras, fiscalizando a atuação do incorporador (AVVAD, 2006).

Desta forma, o presente trabalho tem o objetivo de analisar brevemente o processo de registro das incorporações imobiliárias.

A pesquisa é caraterizada como bibliográfica, sendo pesquisados livros, artigos, periódicos, revistas e sites da Internet.

2. Desenvolvimento

2.1.O Processo de Registro das Incorporações Imobiliárias

Apenas com o Registro da Incorporação, há a possibilidade da prática de venda de imóveis na planta. Sendo que seu descumprimento, terá implicância na contravenção relacionada à economia popular, segundo o dispositivo da Lei de Incorporações (MEZZARI, 2002).

De acordo com Silva (2000), a omissão, por inexistência de seu registro, acaba tipificando o crime perante a economia popular, sendo que a oferta pública da incorporação que não tem registro, é equivalente à false afirmação de sua existência. Com isso, aquelas informações perante a inexistência do registro que tem inserção na publicidade comercial, também torna-se equivalente à false informações perante a própria promoção da incorporação.

Relacionado a isso, torna-se ilícito a elaboração de contratos preliminares que venham a contemplar a obrigatoriedade de registro futuro da incorporação. A negociação perante as unidades autônomas, apenas terá validez, após o arquivamento no Cartório de Registro de Imóveis do título de propriedade do terreno e demais documento prescritos em lei (CASSOL, 2010).

Esta situação tem reafirmação prescrita em jurisprudência:

“No caso, as unidades foram negociadas sem que tais providências que deveriam anteceder as vendas fossem tomadas, havendo no contrato cláusula expressa prevendo a possibilidade a incorporação vir a ser registrada no “período da construção”. Não poderiam as partes contra disposição expressa em lei, como foi feito. A cláusula que afronta a lei é tida como não escrita”. (TJ-SP, AC. Unânime da 9ª Cam. Civ. Pub. Na RT 719/136 – AP.244.275- 2/1). (MEZZARI, 2002, p. 136).

A polêmico que é gerada ao descumprir a legislação, acabou levando diversos autores a manifestar-se perante o assunto. Schimidt (2006), sustenta a necessidade do instituto na educação de novas formas legais para o aperfeiçoamento. Pereira (2000), lamenta a falta de um órgão para realizar fiscalizações para os incorporadores. Já Silva (2000), demonstra em seus livros, a obrigatoriedade do registro da Incorporação Imobiliária, depositando sua confiança na edição do Código do Consumidor, como um remédio para sanar o descumprimento desta obrigação.

Entretanto, a atual realidade mostra que em contexto geral, são poucos os empreendimentos que tem sua incorporação registrada. As exceções têm ocorrência para um número reduzido de empresários, uns por terem uma cautela, e outros pelo cumprimento nas exigências realizadas pelos agentes financeiro no concedimento de financiamentos para os empreendimentos. Na verdade, o que tem ocorrência é a maior parte dos empreendimentos autofinanciados acaba deixando passar o período que medeia perante o lançamento da ideia no mercado, até sua conclusão, sem a realização do registro (CASSOL, 2010).

Segundo Cassol (2010, p.35):

“Nestes casos, costuma-se fazer a utilização de cartas propostas, pedidos de reserva de apartamento com pagamento parcial, recibos, procurações e certos tipos de contratos particulares ilícitos, ou seja, que estão totalmente em desacordo com a Lei de Incorporações, bem como, com o Código de Defesa do Consumidor. Importante salientar que a prática desses atos ilícitos, se dá devido à certeza da impunidade. Nenhum incorporador faltoso, mesmo com a conduta criminosa tipificada, será levado sequer às barras dos tribunais criminais, muito especialmente se efetivamente construir o prédio.”

Na visão do mesmo Mezzari (2002), o Ministério Público tem a responsabilidade da promoção das ações penais relacionadas, sendo que não existe dificuldade para constatar essas transgressões:

[...] “basta a leitura dos anúncios de página inteira publicados nos jornais de cada cidade. A partir dessa leitura, ter-se-ia já a primeira constatação: o descumprimento generalizado do disposto no § 3º do art. 32 da Lei nº 4.591/64, que determina: “o número do registro (imobiliário) referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constatará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.” (MEZZARI, 2002, p. 138).

Com isso, é de extrema importância realizar o registro das incorporações imobiliárias, pois frutos desta iniciativo não terá seu colhimento apenas pelas empresas, que farão garantir maior idoneidade de seus empreendimentos, mas também, pelas pessoas compradoras das unidades em construção, que ficarão em grande parte assegurados relacionados ao investimento de capital que realizaram (MEZZARI, 2002).

Antes da efetivação do registro no cartório, o Projeto de Construção precisa estar aprovado pela prefeitura, que fará a liberação do alvará de edificação. É importante frisar que este não supre a falta do Registro da Incorporação. Entretanto, de maneira jurídica torna-se mais importante, com função anterior e diferente do Registro, ou seja, fará a legalização do empreendimento. Mas caso não foi levada a registro, o fato será constituído em contravenção (SILVA, 2000).

“Ao ser aprovado o Projeto da Construção de unidades isoladas, o imóvel transforma-se de lote para frações ideais de terreno correspondentes às futuras unidades autônomas. A restrição na utilização torna a Propriedade limitada, por vontade declarada do proprietário e por aprovação do Poder Público. Outra questão importante de salientar é que, quando se faz referência aos atos registrários na Incorporação Imobiliária, deve-se ter em mente duas situações distintas: A primeira, entendendo a Incorporação em seu sentido mais amplo, ou seja, a atividade incorporativa, que é o objeto de estudo deste trabalho. A segunda, apenas abordando a incorporação no seu sentido negocial, consubstanciada no Contrato de Incorporação” (CASSOL, 2010, p.37).

A documentação com relação ao art. 32 da Lei de Incorporações, será em momento anterior examinada pelo oficial de Registro de Imóveis, respondendo civil e criminalmente, caso tenha a efetuação do arquivamento da documentação contraveniente à Lei, ou apresentar certidão sem o arquivamento de todos os documentos que tem exigência, devendo a fiscalização do cumprimento dos requisitos e exigências legais (CASSOL, 2010).

O registrador tem um prazo referente a quinze dias, contando do ingresso do requerimento no Registro de Imóveis para apresentação de maneira escrita e caso necessário fundamentada, a impugnação contendo todas as suas exigências para efetivação do arquivamento ou registro da incorporação, em matéria de informação, assim como, de documentação, estando os documentos em ordem, terá sua oficialização (FRANCISCO, 1999).

Por fim, caso os documentos não estejam em ordem, os oficiais terão um prazo de 15 para apresentar de forma escrita, as exigências que julgarem necessárias para efetivação do Registro. Caso haja divergência, o Oficial acabará levantando dúvida perante o juiz competente, de maneira prescrito em lei processual, e caso esteja de acordo com as exigências, será realizado o arquivamento contendo um prazo de 15 dias para fornecimento da certidão, que por conseguinte, acabará produzindo um número de ordem, contendo vínculo ao empreendimento (CAMBLER, 1997).

3. Conclusão

É importante destacar que na presente pesquisa, apenas foram analisados os pontos relacionados à obrigatoriedade de levar-se ao Cartório de Registro de Imóveis os documentos que tem relação com a Lei das Incorporações, sendo requisito fundamental para o incorporador de início a atividade incorporativa.

A incorporação imobiliária tem sua caracterização pela coordenação e consecução de empreendimentos imobiliários, e compreende a alienação das unidades imobiliário em construção e suas respectivas entregas depois de pronto.

A Lei faz incorporação que o incorporador faça a promoção da venda da unidade imobiliária, obrigando-se a entrega-la pronta, sendo que a construção ocorre por sua conta e risco, assim como, admite que ele realize a venda da fração ideal do terreno, promovendo a contratação da construção perante os adquirentes e uma construtora.

Com isso, passa a existência da necessidade através da Lei n. 4.591/64, com relação ao arquivamento e registro da incorporação, além dos documentos prescritos em seu art. 32. Tudo isso serve como uma medida de segurança jurídica à sociedade, por causa da imprescindibilidade do Registro da Incorporação Imobiliária para viabilização da comercialização das unidades autônomas que estão pendentes de construção, ou seja, que ainda não tem sua existência de maneira física. Caso a incorporação não for registrada, o fato acabará se constituindo em contravenção perante a economia popular, de acordo com o que está disposto na Lei de Incorporações.

O registro no sistema brasileiro, tem sua operação com transparência, regularidade e eficiência relacionado à presunção da veracidade, com relação ao teor declarado e transcrito. As forças de vínculos e produtoras imediatas do ato de registro, dão a certeza da exatidão das informações em todos os processos incorporativos que tiveram arquivamento. Com isso, tem-se a presunção de que tudo que teve registro é absoluto, até que prove-se ao contrário.

O negócio da incorporação é caracterizado pelas obrigações de resultado do incorporador, que são de dar e de fazer, pois acaba tendo o compromisso de entregar a unidade autônoma no prazo definido à pessoa que adquiriu, mediante o pagamento de determinado valor. Após a conclusão da obra, o incorporador tem o deve da obrigação de legal, providenciando a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Por fim, o tema do presente trabalho é bastante instigante, havendo grandes desdobramentos que não podem ser deixados de lado, sugerindo que novas pesquisas precisam continuar.

Referências

AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.

CAMBLER, Everaldo augusto. Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997.

CASSOL, Adriana Regina. O processo de registro das incorporações imobiliárias. Trabalho de conclusão de curso. Escola Superior de Administração, Direito e Economia – ESADE. Porto Alegre, 2010.

FRANCISCO, Camuru Afonso. Do registro de imóveis e seu cancelamento. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.

MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis. 2. ed. Porto Alegre: Norton Livreiro, 2002.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000.

SCHMIDT, Francisco Arnaldo. Incorporação imobiliária. 2. ed. Revista, ampliada e atualizada em função do novo Código Civil. Porto Alegre: Norton Editor, 2006.

SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. 2. ed. atual. ampl. São Paulo: Atlas, 2000.

Leandro de Souza Beserra

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

CRESCIMENTO DE 26% NAS VENDAS DE CONSÓRCIO DE IMÓVEIS, TRAZ PERSPECTIVAS DE RETOMADA DO SETOR IMOBILIÁRIO

Os bons resultados alcançados na área de Consórcio de Imóveis no Brasil em 2017, junto com o índice positivo do PIB e as projeções de retomada da economia trazem a perspectiva de melhora nos indicadores relacionados ao mercado imobiliário. Dados divulgados pela ABAC - Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios indicam que houve um aumento de 26,4% no número de novas cotas de consórcio, que passaram de 225,2 mil em 2016 para 284,7 mil em 2017.

Além disso, o volume de crédito comercializado também apresentou um crescimento expressivo de 45,1% e passou de R$ 26,72 bilhões em 2016 para R$ 38,77 bilhões em 2017. O tíquete médio também registrou alta de 14,8%. O valor médio da cota de consórcio imobiliário ficou em R$ 136,2 mil em 2017 ante os R$ 118,6 mil de 2016.

Em dezembro de 2017, o número de participantes ativos em consórcios imobiliários chegou a 832 mil participantes, cerca de 5% acima dos 792,7 mil registrados em dezembro de 2016. Ao longo do ano cerca de 72,85 mil consorciados foram contemplados e tiveram oportunidade de comprar ou reformar seus imóveis novos ou usados, seja casa ou apartamento (habitual ou de veraneio), terreno ou imóvel comercial. Outro dado interessante é que 3.256 trabalhadores-participantes do consórcio de imóveis utilizaram o saldo total ou parcial de suas contas de FGTS, totalizando uma movimentação de cerca de R$ 130,7 milhões. O uso foi 10% acima do volume de 2016, que chegou a R$ 118,8 milhões com 3.148 consorciados.

Os resultados positivos do setor vão ao encontro das informações do IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, que divulgou o índice do PIB – Produto Interno Bruto, que ficou em 1% em 2017. Esse índice aponta uma retomada na economia após dois anos de retração. “O sistema de consórcio é uma opção para compra planejada, sem o acréscimo de juros. Por esse motivo, aos primeiros sinais de retomada econômica, muitas pessoas retomaram os planos de comprar um imóvel próprio”, ressalta Rogério Pereira, diretor comercial do Embracon, administradora que atua há 29 anos no mercado de consórcios.

Vantagens do Sistema de Consórcios:

A flexibilidade e possibilidade de crédito acessível, sem incidência dos juros praticados pelo financiamento bancário, tem atraído cada vez mais o consumidor. Veja algumas das vantagens do Sistema de Consórcios de imóveis:

- O sistema conta com várias opções de crédito, prazos e parcelas que cabem no orçamento do consorciado;

- Pelo consórcio, o comprador do imóvel não paga juros e não precisa dar entrada nem tampouco intermediárias;

- O consorciado tem a possibilidade de usar o saldo do FGTS para dar lance ou aumentar o valor do crédito;

- O valor da carta de crédito acompanha o reajuste das parcelas (INCC – Índice Nacional de Custo da Construção), o que mantém o poder de compra;

- A carta de crédito dá ao consorciado o poder de negociar a aquisição do bem à vista, o que lhe confere mais poder na hora de negociar;

- Ao ser contemplado, o consorciado pode usar a carta de crédito para adquirir um imóvel novo ou usado, para residência habitual ou veraneio, terrenos e até realizar reformas em qualquer localidade do território nacional;

- O consórcio imobiliário também pode ser utilizado para compra de imóvel comercial ou imóvel para investimento;

- Após a contemplação, a carta de crédito também pode ser utilizada para quitar um financiamento ou consórcio de outra administradora em nome do próprio consorciado;

- O sistema de consórcio conta com legislação específica e a administradora deve ser autorizada e fiscalizada pelo Banco Central, o que traz mais segurança ao consumidor.

Fonte: Portal Nacional de Seguros

O IMPÉRIO FEMININO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

As mulheres estão cada vez mais ocupando posições importantes em diferentes setores da sociedade. Antes reduzidas a papéis de submissão, as mulheres, nos últimos tempos, têm mais poder de decisão e têm conquistado as mais diferentes posições sociais. O empoderamento feminino é um avanço que beneficia mulheres, homens e os mais diversos setores e, apesar de ainda ser necessário avançar muito mais, as mulheres atualmente têm mais poder do que tinham no passado.

O mercado imobiliário não poderia estar fora desse fenômeno tão importante e maior a cada dia. Seja na hora de pesquisar por um imóvel, conversar com o corretor, visitar o local e fechar o negócio, as mulheres são poderosas e, provavelmente, serão elas que vão decidir se a compra será fechada ou não. Se o empreendimento falhar em algum ponto considerado importante, a mulher não pensará duas vezes antes de recusar a oferta e buscar uma que atenda suas necessidades ou, se for o caso, as da sua família.

Por isso, é fundamental compreender melhor como é a relação feminina com o mercado imobiliário. Leia abaixo cinco pontos que demonstram como as mulheres têm poder também na hora de procurar um bom lugar para morar.

MAIS PODER DE COMPRA E INFLUÊNCIA

Apesar de ser maioria da população (51,4%, segundo o IBGE), apenas nos últimos tempos as mulheres estão em espaços importantes da sociedade. O aumento da presença feminina no mercado de trabalho e o crescimento na carreira, a mobilidade social causada pelo aumento da renda e, muitas vezes, a conquista da independência financeira ou a posição de chefe de família trazem para a mulher mais poder aquisitivo e de influência.

O reflexo é: mais mulheres podem buscar e, especialmente, fechar negócios no mercado imobiliário. Elas têm condições de comprar o imóvel que mais agradar, tanto considerando características relacionadas à moradia quanto ao preço e condições de pagamento. Se o conjunto não agradar, a compra não será feita.

Portanto, considerar o maior poder aquisitivo e a grande influência exercida pela mulher é fundamental para o ramo imobiliário, já que é uma parcela de consumidores que não deve, de forma alguma, ser desprezada.

ATENÇÃO AOS DETALHES

Uma característica comumente associada às mulheres é a maior atenção aos detalhes. Ao olhar feminino está ligada uma visão abrangente, com foco em pontos que vão impactar a rotina no novo lar, desde questões como a qualidade do piso e conservação, passando pelo valor e facilidades de pagamento, até pontos relacionados a mobilidade e locais da vizinhança. Esses fatores são decisivos para fechar ou não um negócio.

Ser detalhista não é uma característica exclusivamente da mulher. Apesar disso, não se deve desconsiderar a maior capacidade feminina de observar e se preocupar com questões que, em um primeiro momento, poderiam passar despercebidas, mas que farão toda a diferença em médio e longo prazo. Em um momento no qual os empreendimentos competem para ter mais diferenciais, todos os detalhes são importantes, ainda mais para a mulher.

Assim, é importante perceber que o menor dos erros não passará despercebido e poderá ser o motivo para ela desistir do imóvel, assim como um detalhe positivo chamará a atenção e pode fazer muita diferença.

MAIS PLANEJAMENTO

Por ter mais interesse no planejamento, as mulheres estão se interessando cada vez mais pelo consórcio. Segundo uma pesquisa da ABAC (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio), as mulheres são 40% dos participantes em consórcios em todo o país. 

As mulheres têm um perfil amadurecido de quem comanda empresas ou lares e são economicamente ativas e têm ganhos expressivos, o que reflete no crescimento da participação em consórcios, de acordo com o presidente da ABAC, Paulo Roberto Rossi.

INICIATIVA PARA PESQUISAR E VISITAR

Não ter preguiça de pesquisar e visitar imóveis interessantes é uma característica muito ligada às mulheres dentro do mercado imobiliário. Costuma-se dizer que o processo de compra é menos incômodo para a mulher, já que seria encarado de forma mais natural e leve, apesar de todos os transtornos. Com isso, ela não se cansará de buscar um lugar que atenda aos requisitos que ela quer e, se não for assim, dificilmente vai concluir a aquisição. Ao não agir por impulso e ser atenciosa, a mulher aumenta seu nível de exigência.

Além de fazer uma pesquisa muito mais detalhada e abrangente, é a mulher que, em geral, faz a primeira visita o imóvel. A primeira impressão é fundamental e, caso ela goste, poderá visitar novamente e, se for o caso, vir acompanhada de seu (a) cônjuge, que ajudará na escolha.

BUSCA POR DIFERENCIAIS

Justamente por ter, em geral, mais atenção aos detalhes, a mulher busca por diferenciais que tornem o lugar onde irá morar melhor. Não basta ser básico: deve haver outros pontos que façam daquele imóvel uma boa escolha de compra.

Esses diferenciais podem ser um conjunto de fatores que têm a ver com a localização, o tamanho do imóvel e como ele atende às necessidades da compradora, quais as vantagens para quitar a dívida e quais as comodidades que a futura moradora terá. As opções que atenderem melhor às diversas exigências provavelmente vão ter preferência na hora da compra.

Muitas companhias já oferecem mais do que apenas uma moradia. Condomínios, por exemplo, tentam se diferenciar com ofertas que poderiam conquistar as mulheres, como áreas para cuidados de beleza. Ter espaços verdes, piscina e outras opções de lazer, seja no condomínio, seja em seu entorno, podem ser o diferencial que fará a mulher fechar negócio com uma empresa e não com outra.

FATORES SUBJETIVOS

Os fatores subjetivos também são importantes para a mulher escolher por um determinado imóvel. Além da necessidade, questões como o significado dessa escolha e os benefícios imateriais que o novo lar vai trazer são fundamentais no processo de escolha.

Mesmo que tenha dinheiro suficiente, se não houver um significado maior do que a propriedade daquele imóvel, dificilmente o negócio será fechado, por exemplo. Não basta comprar por comprar: é preciso ver vantagens nessa compra, e elas deverão atender necessidades e trazer diferenciais. Sem isso, a aquisição fica sem sentido.

Fatores subjetivos farão toda a diferença ao longo do tempo. Se não se preocupar com isso, a futura moradora poderá ter uma grande frustração enquanto mora no seu novo imóvel. Por isso, pensar nessas questões é tão importante não apenas para as mulheres, mas também para todos que estejam interessados em realizar o sonho da casa própria.

O mercado imobiliário está pronto para lidar com o poder feminino? 

Fonte: Blog Rodobens

DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS URBANOS

A lei 6.766/79 estabelece que o tamanho de um lote não pode ser menor do que 125 m². A única exceção existente é a estabelecida pela lei 11.977/2009 que possibilitou a criação das zonas especificas de interesse social. 

Estas caso sejam definidas, podem ter uma área menor do que 125m². Isso significa que é impossível com ressalva a esta exceção, um lote ser parcelado com uma área menor do que 125 m².

Porém preste atenção: isso não significa que um desmembramento mesmo tendo um tamanho superior a 125 m² será aceito pelo profissional de registro de imóveis. Isso porque de acordo com a lei 10.257/2001 as cidades devem fornecer as condições necessárias para que as pessoas possam viver com dignidade nas mesmas.

Além disso a lei 6.766/79 conhecida como lei de parcelamento do solo definiu que as áreas urbanas devem ter áreas ambientais e áreas de uso público. 

Com isso pode acontecer, por exemplo, de uma área que originalmente possuía 1.125 metros quadrados ser inicialmente parcelada em 3 áreas de 375 m². Posteriormente uma das pessoas que comprou uma destas áreas ir até o registro de imóveis querendo parcelar a área em 3 áreas de 125 m². 

Perceba que a área está dentro da estipulada pela lei do parcelamento do solo pode até mesmo ter recebido a licença da prefeitura porém que a mesma não está deixando áreas ambientais e muito menos áreas de uso público, ou seja, está burlando a lei do parcelamento do solo.

Veja que situação interessante.

Além disso, o parcelamento do solo urbano não está sujeito ao INCRA como o parcelamento do solo rural mas sim a legislação de parcelamento do solo municipal.

Isso acontece porque diferentemente do que a maioria das pessoas pensa não existe uma hierarquia de leis. Ou seja, não existem leis que quem faz é a união, leis feitas pelo estado e leis feitas pelo município. 

O que existe são leis que haja vista suas especificidades devem ser feitas por um destes órgãos. Desta maneira se pegarmos um tema de interesse nacional, como por exemplo, a educação torna-se mais interessante a existência de uma lei que seja aplicável a todo o país.

Por outro lado, cada cidade possui uma topografia única. Além disso o uso do solo urbano varia de uma cidade para a outra. Existem cidades cuja renda é gerada pelo comércio. 

Existem cidades cuja renda é gerada principalmente pela indústria e ainda existem aquelas cidades com uma boa participação do turismo em sua renda.

Perceba que devido a estas especificidades não tem como a união definir como será o zoneamento do solo urbano municipal. É o município que deve através de lei própria definir, por exemplo, que o local A é de uso do comércio, que o local B é de uso domiciliar, que o local C é de uso industrial, que o local D é uma zona de interesse social e que o local E é de uso turístico.

Isso deve ser levado em consideração no parcelamento do solo urbano.

Um exemplo tipico disso são as chácaras pois diferentemente do que a maioria das pessoas pensam não existe chácara rural. Isso mesmo, vários alunos já me fizeram esta pergunta. A resposta para a mesma é simples, o INCRA não possibilita o parcelamento do solo com área menor do que a área do módulo fiscal. 

Chácaras só podem existir em áreas urbanas porém não em qualquer local da área urbana mas sim, normalmente em áreas classificadas como turísticas. Desta maneira a legislação municipal pode permitir a existência de chácaras nestas áreas especificas do espaço urbano.

Excerto do texto de Adenilson Giovanini - Desmembramento de Imóveis: Guia Definitivo.

http://adenilsongiovanini.com.br/blog/quando-fazer-desmembramento/