DA EXTINÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA

A modalidade convencional para extinção da alienação fiduciária de bens imóveis se dá pelo pagamento da divida, nesse sentido, o artigo 25 da lei 9.514/97 diz: “Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.”

Após o recebimento do total da divida o credor fiduciário, no prazo de 30 dias, deverá fornecer o termo de quitação ao devedor. O prazo de 30 dias será contado a partir da data da liquidação da divida. Caso o credor não forneça o termo de quitação no prazo devido estará sujeito a pena de multa equivalente a meio por cento ao mês ou uma fração sobre o valor do contrato.

Na hipótese do devedor não honrar com a divida em todo ou em parte, será constituído em mora para possibilitar que a propriedade seja consolidada em nome do fiduciário.

A lei simplificou o procedimento de consolidação da propriedade ao excluir a intervenção do poder judiciário, ocorre no âmbito extrajudicial, que é instaurado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que demonstra maior celeridade na cobrança do crédito.

É realizado um leilão extrajudicial, independente de ação judicial, ocorrendo de forma administrativa perante o Registro de Imóveis. O procedimento utilizado para a purgação da mora do fiduciante, e a forma de leilão do imóvel, encontram fundamentos procedimentais nos art. 26 e 27 da lei 9.514/97, os quais transcrevemos.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

LEILÃO

Após consolidada a propriedade em nome do credor, este, deverá, no prazo de 30 dias, a contar da data do registro referido no parágrafo 7 do artigo 26 da lei 9.514/97, promover o leilão público para venda do imóvel. Nesse caso, pode ser observada a diferença de procedimento com a alienação de bens móveis, onde a segunda poderá ser feita de forma livre, sem a necessidade do leilão.

Na alienação de bens imóveis também é vedado ao credor ficar na posse do bem, para que seja evitado abusos, como já exposto no presente trabalho.

Para os bens imóveis o leilão é obrigatório.

O artigo 27 da lei 9.514/97 estabelece o procedimento a ser seguido em caso de leilão, que é:

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Referências:

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direitos Reais. 11. Ed. São Paulo: Atlas, 2011.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Código civil interpretado. 3. Ed. São Paulo: Atlas, 2013.

Fonte: Publicado por Henrique Gonçalves - Artigos JusBrasil

A ARBITRAGEM NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

A Arbitragem tem como característica ser um Instituto do Direito, que se baseia no princípio da autonomia da vontade das partes, reservado a solucionar litígios decorrentes de negócios que envolvam direitos patrimoniais disponíveis, e que se operacionaliza com a convenção da clausula compromissória.

Essa oportunidade de exercício da autonomia da vontade pelas partes surge no momento da elaboração do contrato, e em substituição a tradicional clausula de eleição do foro, quando as partes convencionam a opção pela arbitragem e a forma pela qual o procedimento será administrado, para o que é suficiente a indicação da administradora do procedimento, cujo ideal é ser uma entidade especializada na área do litígio.

Por tratar-se de uma alternativa legal de solução de conflitos no ambiente dos direitos patrimoniais disponíveis, notória é a amplitude de sua abrangência, o que incontestavelmente contempla a área dos negócios imobiliários, que, por sua essência, envolve uma grande diversidade de pessoas e atividades, em uma vasta cadeia de relações que propiciam a ocorrência de variados problemas.

É fácil visualizar a utilização da arbitragem nos mais diversos tipos de contratos, sejam eles de compra e venda, inclusive de financiamentos, permuta, incorporação, construção, empreitadas, locação entre as administradoras e seus clientes, convenções de condomínios, danos morais, indenizatórias, responsabilidade civil, built to sui (construção por encomenda que integra contratos de compra e venda aos de locação a longo prazo no qual o imóvel é construído para atender os interesses do locatário, já pré-determinado) e, sob muita resistência dos usuários e de parte da doutrina, nos contratos de alienação fiduciária de imóveis, cuja aplicação tem como base legal o texto instituidor do Sistema Financeiro Imobiliário, Lei 9.514 de 20/11/1997, que em seu art. 34, prevê explicitamente que, relativamente aos litígios decorrentes de sua aplicação, podem os contratantes estipular cláusula compromissória.

Esse aspecto merece detalhamento.

É necessário lembrar que, nos contratos de adesão, cuja predominância é previsível no âmbito do SFI, será apenas relativa a eficácia vinculativa da cláusula compromissória, posto que continua sendo considerada abusiva, a convenção de arbitragem firmada sem o consentimento expresso do consumidor.

A grande polêmica que envolve a aplicação da arbitragem nos contratos de alienação fiduciária vincula-se a uma suposta vedação da utilização do instituto, em contratos tipificados como de adesão. Em apertada síntese, certo é que nos contratos de adesão o que se veda é a utilização compulsória da arbitragem, e não a sua utilização quando consentida. De fato, o que ocorre é que a cláusula arbitral fica sujeita a uma condição suspensiva: só terá eficácia se o aderente aceitar posteriormente a arbitragem, ficando o proponente na dependência dessa aceitação futura.

Como se vê, alguns aspectos da cultura de solução de conflitos estabelecida no Brasil devem ser revistos. E essa revisão já começa a ser identificada na posição que os tribunais vêem adotando.

Em acórdão datado de 2006, o Tribunal de Justiça do Paraná firmou o seguinte entendimento, no julgamento de um contrato de Compra e Venda de Imóvel, em loteamento, com previsão de utilização da arbitragem:

Cláusula Compromissória e a Boa-Fé (art. 422 do CC) " A posição das partes ao estabelecerem a Cláusula compromissória é de partes em colaboração. O que ambas buscam é criar mecanismo que seja aplicável à solução de controvérsias quando esta venha a surgir... Sendo a cláusula compromissória de natureza contratual, o art. 433 do CC se aplica integralmente..." TJPR-AP. Ap.Cível nº 298297-6 Julg. 20.09.2006

Tal entendimento também foi adotado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em acórdão datado de 2008, referente a um contrato de Compra e Venda de Imóvel, que previa cláusula compromissória:

Ap. Cível 2008.001.30250 15ª CC TJ-RJ -J. 01.07.2008 _" Cláusula que ao contrário do disposto na sentença não tem, obrigatoriamente, de ser instituída em documento apartado......... Obrigatoriedade de as partes submeterem seu litígio ao juízo arbitral conforme manifestação de vontade posta no ato de contratação...."

Um levantamento recente da Fundação Getúlio Vargas junto às cinco principais câmaras de arbitragem do País comprova que a utilização da arbitragem cresceu 42% em relação ao ano anterior. O mesmo ritmo de evolução, porém, não foi constatado na utilização do instrumento para compra e venda de imóveis, embora o mercado imobiliário seja justamente um dos que mais acumula processos na área cível segundo pesquisa recente do Conselho Nacional de Justiça.

É provável que a falta de divulgação e de informação a respeito do procedimento seja algumas das explicações para menor adesão nesse segmento, a despeito do potencial de utilização da arbitragem para equacionar conflitos de consumo, mesmo considerando a característica da clausula compromissória valer sob condição suspensiva, inerente a esse tipo de contrato.

No caso específico do mercado imobiliário, que é uma área propícia a gerar conflitos complexos em razão da enorme gama de participantes na cadeia dos relacionamentos que envolve, as ações judiciais podem durar cerca de dez anos, enquanto que nas câmaras arbitrais a solução varia entre seis meses a dois anos. Esse fato, por si só, justificaria investir na arbitragem, mesmo dependendo da confirmação posterior da parte, quanto a sua utilização, como fator de consolidação de uma nova cultura que, sem dúvida, se assimilada pelo adquirente, transformaria o cenário de solução de conflitos no ambiente dos negócios imobiliários, no Brasil, a exemplo do que se constata nos EUA, onde o instituto é fartamente utilizado.

Nesse contexto, algumas barreiras precisam ser superadas. A principal delas é o receio das empresas de bater de frente com os direitos do consumidor ao propor a arbitragem nos contratos de compra e venda. A cautela se justifica. Há vários dispositivos no Código de Defesa do Consumidor explicitando que as deliberações referentes à relação jurídica de consumo não podem ser tomadas unilateralmente por qualquer das partes. Mas é um equívoco achar que as questões que envolvem direitos do consumidor não podem ser solucionadas por arbitragem.

A expansão da utilização da arbitragem no setor esbarra, ainda, na falta de informação sobre os custos de um processo desse tipo. Normalmente, o valor das despesas (administrativas e honorários) vincula-se ao valor da causa em percentual, sendo que quanto maior o valor em disputa, menor o percentual cobrado. Chama-se a atenção para o fato de que quando os custos são incompatíveis com a capacidade de pagamento do comprador, a cláusula arbitral não pode ser utilizada por força dos mecanismos de proteção ao consumidor, mas frisa-se: é mito achar que o procedimento arbitral é demasiadamente oneroso e só abrange grandes negócios.

Assim, na construção de um novo padrão cultural, viabilizado pela formação da consciência coletiva e adaptado as exigências de um mundo caracterizado pelas diferenças sócio-culturais, a arbitragem como clausula dos contratos decorrentes dos negócios imobiliários deve ser pensada como um projeto de comportamento social, que poderá se ajustar as especificidades da complexa sociedade contemporânea, e se destacar como elemento estrutural para a solução de conflitos imobiliários, o que fará com que a sociedade brasileira se alinhe aos países que adotam as mais avançadas técnicas de solução de conflitos patrimoniais.

Angela Buonomo Mendonça - Advogada associada ao escritório Nelson Schver Advogados, especializado em negócios imobiliários e contencioso imobiliário.

CONCENTRAÇÃO DE ATOS NA MATRÍCULA E OUTRAS "SURPRESAS" QUE ATRAPALHAM A VENDA DE IMÓVEIS

Em janeiro de 2015 fora promulgada a Lei 13.097/15 que visa simplificar os negócios jurídicos envolvendo imóveis pois, quem já tomou contato com este assunto, sabe a verdadeira “via crucis” na obtenção dos diversos documentos então elencados pela Lei 7.433/85.

De forma sucinta, a nova lei ressalta que, se a matrícula do imóvel estiver livre e desimpedida de quaisquer ônus ou gravames (exemplo, hipotecas, penhores, penhoras, etc) o negócio é plenamente eficaz, não podendo terceiros contestá-lo ainda que seja constatada a existência de eventuais demandas envolvendo o imóvel.

Importante ressaltar que exceção à esta regra são as ações de usucapião e processos de falência e ainda, a penhora do bem em execução fiscal ainda que não averbada desde que atendido o disposto no artigo 18 do Código Tributário Nacional e conforme novel entendimento do STJ em sede de recursos repetitivos – Recurso Especial 1.140.990/PR.

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C, DO CPC. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO FISCAL. ALIENAÇÃO DE BEM POSTERIOR À CITAÇÃO DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO - DETRAN. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. ARTIGO 185 DO CTN, COM A REDAÇÃO DADA PELA LC N.º 118⁄2005. SÚMULA 375⁄STJ. INAPLICABILIDADE. 1. A lei especial prevalece sobre a lei geral (lex specialis derrogat lex generalis), por isso que a Súmula n.º 375 do Egrégio STJ não se aplica às execuções fiscais. (...) 5. A diferença de tratamento entre a fraude civil e a fraude fiscal justifica-se pelo fato de que, na primeira hipótese, afronta-se interesse privado, ao passo que, na segunda, interesse público, porquanto o recolhimento dos tributos serve à satisfação das necessidades coletivas. (...) 9. Conclusivamente: (a) a natureza jurídica tributária do crédito conduz a que a simples alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução (lei especial que se sobrepõe ao regime do direito processual civil); (...) (c) a fraude de execução prevista no artigo 185 do CTN encerra presunção jure et de jure, conquanto componente do elenco das "garantias do crédito tributário"; (...) 11. Recurso especial conhecido e provido. Acórdão submetido ao regime do artigo 543-C do CPC e da Resolução STJ n.º 08⁄2008.”

Em que pese tratar-se de um passo importante na desburocratização do processo de compra e venda, pelo menos no tocante às certidões, é importante lembrar que também o imóvel deve estar regular. Mas, como é possível saber se o imóvel está regular?

Além das certidões, também é importante analisar alguns aspectos da matrícula que, embora óbvios, muitas vezes acabam trazendo dores de cabeça e atrasos na conclusão da transação, indicados abaixo de forma bem sucinta:

1) Proprietário

A matrícula, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto Territorial Rural (ITR), Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Taxa de Ocupação ou Laudêmio (para terrenos de marinha), dentre outros devem estar TODOS em nome do vendedor.

É muito comum, por exemplo, que o proprietário tenha morrido e o inventário não ter sido devidamente registrado perante o Cartório de Imóveis ou que tenha se esquecido de transferir algum dos impostos. Portanto, para que o comprador receba a propriedade de forma mais tranquila, o ideal é que o vendedor providencie todas as alterações necessárias antes da escritura pois se houver algum outro problema adicional (principalmente em relação aos terrenos de marinha cujos processos são extremamente morosos e requerem, por vezes, o pagamento ao órgão de taxa sobre a transmissão do bem) o vendedor, ainda não tendo recebido o preço, estará mais disposto a resolver a questão com maior celeridade.

2) Construções

A metragem correta do imóvel deve estar averbada em sua respectiva matrícula. E por correta entende-se que a metragem real deve estar devidamente inscrita no fólio real.

Deve-se observar se as áreas constantes na matrícula, IPTU e Habite-se (ou Auto de Conclusão) e Certidão Negativa de Débito (CND) do INSS são a mesma pois, em caso de divergência, será necessário proceder-se às retificações necessárias. Muitas vezes a diferença de área entre estes documentos ocorre em virtude de eventuais ampliações/demolições que são executadas ao longo do tempo (os famosos “puxadinhos”).

Nestes casos, é necessário a contratação de engenheiro para a elaboração de plantas e demais documentos técnicos necessários para a regularização da construção perante a Prefeitura, por exemplo.

Se o problema for no INSS, é necessária a apresentação do habite-se da área acrescida, planta aprovada pela Municipalidade além do recolhimento do imposto (INSS) devido e que é calculado pelo próprio órgão através de tabelas próprias fixadas em lei. Saliento que, a depender do tipo e tamanho da construção, e não estando o débito prescrito, este pode ser um valor bem elevado. Portanto, novamente, identificado este tipo de pendência é aconselhável que o vendedor tome as providências necessárias ou negocie uma redução no valor.

3) Reserva legal

Todo imóvel rural por disposição legal, deve ter uma reserva legal florestal, isto é, uma área de terras que pode variar de 20 a 80% da área total do imóvel – a depender de sua localização – constante de floresta nativa visando a preservação do bioma em que a propriedade está inserida. Portanto, ela deve estar averbada na matrícula ou o vendedor deve fornecer o CAR – Cadastro Ambiental Rural.

Caso não haja reserva legal física, ou seja, não haja área de floresta nativa que componha o percentual necessário (como dito acima) será necessária a tomada de providências para sua regularização. Por se tratar, mais uma vez, de um processo que pode ser custoso e moroso, identificada esta pendência, o vendedor deve tomar todas as medidas necessárias para sua regularização.

5) Georreferenciamento

Instituído pela Lei 10.267/2001, o georreferenciamento em breve síntese, visa efetuar a medição de todas as propriedades rurais através de medidas padronizadas pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). O processo deve ser executado por profissional devidamente habilitado perante o órgão, respeitados os prazos e tamanhos das áreas abaixo:

Área / Prazo

250 a 500 ha 20/11/2003

100 a 250 ha 20/11/2016

25 a 100 ha 20/11/2009

Inferiores a 25ha 20/11/2009

Assim, se o imóvel que está sendo negociado já está com o prazo para realização do georreferenciamento expirado, não será possível a transferência do mesmo sem referida averbação.

Portanto, das breves pinceladas acima sobre os mais frequentes contratempos encontrados nas negociações imobiliárias, embora tenhamos um grande avanço com a publicação da Lei 13.097/15, vê-se que ainda é necessária muita investigação da documentação imobiliária a fim de se identificar os riscos nela envolvidos bem como os custos e prazos que as mesmas podem acrescentar ao preço final da propriedade.

Rebeca Bueno - Fonte: Artigos JusBrasil

INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS DO TIPO "BUILT TO SUIT"

Por definição, trata-se de uma modalidade de operação imobiliária que pode ser traduzida como construção sob medida, consistindo em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário, que irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

Embora existam ofertas disponíveis no mercado imobiliário, muitas vezes não se mostram adequadas às necessidades dos usuários, caracterizados pelos seguimentos comerciais, industriais e de serviços, que buscam primeiramente uma customização dos espaços, o que traz racionalização dos custos de operação.

Além disso, é notória a aversão empresarial à alocação de recursos para imobilização em ativos fixos, que obriga o comprometimento de uma parcela significativa do fluxo de caixa operacional para atividades que não estejam diretamente relacionadas com o foco de seu negócio, o denominado “core business”.

Trata-se assim de uma modalidade muito utilizada pelas indústrias nos Estados Unidos e na Europa, setor que congrega o maior número de edificações nesta sistemática no Brasil, incluindo galpões e centros de distribuição, mas que se estende também aos setores de escritórios, hoteleiro e educacional.

Como principais características das construções destinadas a estas operações podemos citar o rigor das especificações técnicas do futuro usuário e o prazo exíguo exigido para sua conclusão, sendo exemplos mais visíveis no país as sedes da Petrobrás e Rede Globo de Televisão, as indústrias Alpargatas e o centro de distribuição da rede C & C de materiais de construção.

Do ponto de vista operacional, o futuro usuário, espera do investidor a aquisição do terreno, definição do projeto que atende suas necessidades, desenvolvimento e construção do imóvel e entrega do empreendimento pronto por valor pré-determinado, a ser pago em parcelas mensais.

Pelo lado do investidor, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, associada às previsibilidades e segurança do fluxo projetado, o que permite a securitização deste contrato, através da distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas.

No que se refere à formatação contratual deste instrumento, deve ser entendida como uma nova modalidade locatícia, onde os contratantes estabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção, cuja principal característica talvez seja o período longo e atípico estabelecido, normalmente compreendido entre 10 e 20 anos.

Diante disso, ainda que os contratos sejam soberanos entre as partes, existe uma corrente doutrinária que entende ser o contrato na modalidade “built-to-suit” uma locação típica, o que pode significar um risco para o empreendedor, ao se sujeitar às mudanças na legislação do inquilinato, bem como no tocante à redução proporcional da multa.

Felizmente, trata-se de pensamento minoritário, pois o entendimento dominante busca respaldo no conceito primordial do contrato, que é não só a remuneração do imóvel, como na Lei das Locações, mas também a amortização dos investimentos realizados para concretização do negócio contratado.

Dessa forma, ao ocorrer um eventual rompimento do contrato pelo usuário, deverá ser estabelecida uma multa que reflita a soma dos valores contratados, garantindo assim as obrigações assumidas, especialmente no que se refere aos fluxos esperados.

Esta linha doutrinária encontra amparo no art. 473 do Novo Código Civil, que em seu parágrafo único, respalda o conceito de locação neste formato, cuja rescisão somente poderá ser efetivada pelo usuário antes do prazo quando transcorrido o período equivalente à natureza e vulto dos investimentos realizados.

Francisco Maia Neto - Advogado e Engenheiro

AGORA É POSSIVEL RESCINDIR CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS SEM IR À JUSTIÇA

Nos últimos anos, seja em função do aquecimento recente do mercado imobiliário ou até mesmo em razão da crise que o país atravessa, houve aumento significativo dos casos de compra de imóveis na planta pelos adquirentes, mas que se tornaram inadimplentes no decorrer do contrato, gerando desconforto e muitos prejuízos para os empreendedores.

Ainda mais, quando se tinha até então, jurisprudência dos Tribunais do País, inclusive a do Superior Tribunal de Justiça – STJ, balizadas no sentido de que, mesmo o consumidor estando inadimplente, era imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que pudesse ser consumada a resolução do contrato, mesmo que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.

Este entendimento deixava o setor imobiliário bastante vulnerável, pelo custo financeiro decorrente da inadimplência de alguns clientes, cujos imóveis apenas poderiam ser retomados pelo empreendedor/vendedor e novamente alienados somente após a propositura de uma ação judicial, o que muitas vezes, levava anos para alcançar a solução e o encerramento do litígio.

No entanto, essa realidade foi modificada através da Lei Federal nº 13.097/2015, vigente desde o dia 20 de fevereiro de 2015, que, passou a permitir a rescisão contratual por via extrajudicial, desde que haja inadimplemento absoluto do adquirente, previsão da cláusula resolutória expressa e que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias.

Segundo a nova lei, o inadimplemento se caracterizará se, “interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação”, ou seja, somente após este prazo, estará configurado o inadimplemento absoluto do consumidor e poderá ser considerado rescindido o contrato de promessa de compra e venda.

Como se pode notar, para a operacionalização da rescisão de uma promessa de compra e venda, as peculiaridades desse tipo de contrato já são levadas em consideração, no momento em que se exige uma inadimplência mais consolidada e um rito mais formal e seguro, sendo desnecessária, agora, a propositura de ação judicial. Obviamente, isto não impedirá que o consumidor que se sentir lesado ajuíze a competente ação questionando alguma falha no procedimento, o que exige uma atenção ainda maior por parte do empreendedor.

Recomenda-se, contudo, a análise de cada caso concreto para o bom uso da norma, de forma que se possa distinguir o adquirente que pouco pagou, daquele que momentaneamente passa por dificuldades, tendo quitado substancialmente o contrato.

De qualquer modo, esta inovação legislativa trazida pela Lei nº 13.097/2015 surgiu em uma boa hora, quando o setor imobiliário sofre com a diminuição das vendas e aumento da inadimplência. Não há dúvidas de que, a segurança jurídica na maneira como os contratos de promessa de compra e venda podem ser rescindidos extrajudicialmente, com a possibilidade de recolocação célere do imóvel à venda, vem sendo uma importante ferramenta que está contribuindo e auxiliando o mercado imobiliário a superar este momento de crise.

Fonte: Luiz Paulo Areco - JP News

ABECIP: CRÉDITO IMOBILIÁRIO TOTALIZA 5,96 BILHÕES EM JULHO

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