A convenção está para o condomínio, assim como a Constituição está para um país. Cabe a convenção regular a administração do patrimônio comum, o uso das diferentes partes e, até mesmo, as penalidades a quês seus membros estão sujeitos. Embora a legislação determine normas que sevem prevalecer perante qualquer relação privada, é a convenção que deve trazer um maior detalhamento da organização interna do condomínio, de modo que a administração de todo o patrimônio seja tranqüila, segura e econômica.
Muitos estudiosos divergem quanto à natureza jurídica da convenção, se esta seria um contrato ou não. No entanto, mesmo guardando semelhanças com um contrato plurilateral, prevalece o entendimento de que a convenção não é um contrato, e sim, um ato-regra ou ato-norma.
A natureza estatutária da convenção é que a diferencia de um contrato e essa natureza fica evidenciada no fato de que ela deve ser respeitada por todos, mesmo aqueles condôminos ou ocupantes que não a tenham aprovado ou assinado.
Este instrumento pelo qual se constitui o condomínio se chama convenção de condomínio, que devemos considerar um contrato que regerá a relação entre os condôminos, ou proprietários das unidades habitacionais autônomas, que rege a administração das áreas comuns.
Deste termo condominial, deverá constar obrigatoriamente; a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, a determinação da fração ideal, atribuída a cada unidade, e a finalidade a que se destina cada unidade, se residencial ou comercial.
Cumpre lembrar, que esta convenção deverá ser assinada por todos os condôminos, nos termos do art. 1333 do Código Civil, ou a eles equiparados como os promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades, de no mínimo 2/3 das frações ideais.
Mas é obrigatório o registro da convenção de condomínio?
Não, mas é recomendável, pois para que se dê devida publicidade necessária para se oponível perante terceiros estranhos ao condomínio, será necessário o registro da respectiva convenção no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, esta convenção de condomínio, se tornará obrigatória também a todos àqueles que se tornarem titulares de direitos relativos às unidades habitacionais autônomas.
O princípio da especialidade objetiva do registro imobiliário, um dos vetores em que se apóia a confiança da população no sistema de publicidade registral, é instrumento jurídico adequado a conferir a devida segurança jurídica na aquisição de área privativa de imóvel em regime de co-propriedade e sua destinação como área de uso comum.
Outras determinações da convenção de condomínio; a cota proporcional e modo de pagamento das contribuições para atender as despesas ordinárias e extraordinárias, a forma de administração do condomínio, a competência das assembleias, as sanções a questão sujeitos os condôminos e o regimento interno.
É importante ressaltar, que muitos condomínios tem optado pela união da convenção de condomínio e do regulamento interno, que pessoalmente entendo ser a melhor solução.
A convenção de condomínio, para facilitar a sua consulta pelo síndico, administradores e demais condôminos poderá ser formulada com todas as Leis Condominiais e Imobiliárias pertinentes, mas poderá ter no próprio corpo da convenção, referências e dispositivos legais remissivos, e descrever também questões de quóruns, tipos de assembleias, funções do síndico, conselho fiscal e sub-síndico, multas, despesas ordinárias e extraordinárias, fundo de reserva e também abarcar o regimento interno em apenas um documento, o que facilitará para todos.
Contudo, para relembrar, qualquer alteração na convenção de condomínio deverá contar com a aprovação de 2/3 dos condôminos em assembléia destinada exclusivamente para este fim, e não poderá ser feita qualquer alteração através de aditivo, pois é ilegal, estas alterações deverão ser promovidas através de reratificação da convenção de condomínio, e registrada em cartório.
Quanto as despesas do condomínio, a Lei 8245/91, mais conhecida como Lei de Locações, define as despesas como ordinárias e extraordinárias.
E o que são despesas ordinárias e extraordinárias?
Despesas Ordinárias são as despesas utilizadas na administração do condomínio, tais como salários, encargos e contribuições previdenciárias e sociais, ou seja, despesas regulares mensais ou semanais, que fazem parte do gasto rotineiro para andamento regular do condomínio.
Despesas Extraordinárias são despesas que não fazem parte da rotina do condomínio, são despesas extras, tais como obras de reforma, pintura de fachadas, obras urgentes, acréscimos à estrutura do prédio, etc.
Vagas de garagem e registro
Como a legislação sobre o tema é falha em vários municípios Brasil afora, sobram problemas e reclamações, que muitas vezes sobra para o corretor o ônus dos problemas do cliente.
Assim, é fundamental que aprendamos a diferenciar os tipos de vagas encontrados nos condomínios:
1. Vaga autônoma: É aquela vaga comprada em separado, a vaga extra. É uma unidade separada da escritura do apartamento, paga IPTU e condomínio.
2. Vaga Determinada: É a preferida pela maioria dos condôminos, pois sua localização é fixa, conforme o memorial descritivo do imóvel. As despesas de IPTU já constam na escritura e não podem ser vendidas separadamente.
3. Vaga Indeterminada: É a vaga cujo uso se dá mediante o sorteio em convenção de condomínio. Não existe local determinado para estacionar e apesar de ser a mais usual é também a com a maior rejeição.
O fato é que não importa qual é a vaga que o condomínio possui, mas sim que esta vaga deverá constar na convenção de condomínio, e em se tratando de vaga autônoma ou apartada da unidade habitacional, deverá esta ter registro próprio, estar descrita na convenção de condomínio, ser contribuinte do IPTU e de taxa condominial e ter registro individualizado no Cartório de Registro de Imóveis, do contrário não será considerada autônoma e não poderá ser comercializada.
Uma convenção de condomínio mais completa, poderá abranger as funções do síndico e também os tipos de assembléia, pois servirá de parâmetro para a consulta de síndico, membros do conselho e também de condôminos. Pois ao síndico caberá a convocação de assembléia condominial e também representar ao condomínio ativa e passivamente. Quanto às assembleias, é interessante que conste na convenção os tipos de reuniões, qual sejam, a assembléia ordinária, para eleição de síndico, subsíndico e conselho, prestação de contas, aprovação de orçamento, rateio de despesas e assembléia especial, para transferência das funções de síndico, administrativas, e assembleia extraordinária, para tratar de matérias urgentes ou extraordinárias, que não seja possível aguardar um ano para discutir, exemplos; obras urgentes, restauração de fachada, etc.
Todos estes assuntos poderão estar descritos na convenção, como forma de educar condôminos e informar aos administradores condominiais sobre aspectos legais e operacionais.
De qualquer forma, toda convenção de condomínio deverá trazer temas de uma forma adequada para evitar perturbações desnecessárias na rotina do condomínio: forma de rateio de despesas, punição dos maus vizinhos, responsabilidade pelas tubulações de água, meios de prevenção ou contenção de inadimplentes, regulação do uso das diferentes partes comuns (horários, requisição, etc.), procedimentos para realização de obras ou mudanças no condomínio, responsabilidade por danos nas áreas comuns ou exclusivas, padrão estético das diferentes partes, uso exclusivo de partes comuns (cessão, cobrança, etc.) e muitos outros.
Como já mencionado, toda convenção deve respeitar as determinações legais vigentes e suas cláusulas essenciais estão previstas nos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil Brasileiro e, segundo o entendimento de alguns, no artigo 9º da Lei nº 4.591 de 1964.
Muito embora não haja obrigatoriedade legal, a elaboração ou revisão de uma convenção deve sempre ser realizada por um advogado especialista na área do Direito Imobiliário e Condominial.
É sabido que não basta apenas ler o Código Civil ou a Lei nº 4.591 para estar apto, pois a redação da convenção não deve levar somente em conta a legislação, sendo certo que seu autor deve ter vivência comprovada em administração imobiliária, profundo conhecimento da doutrina especializada, de prática cartorária e registral e, principalmente, das decisões judiciais atuais.
Pois não são raras as ocorrências de ações anulatórias de assembleias ou registros de convenções, invalidações de multas, hipóteses estas que poderiam ser em muito reduzidas caso as convenções estivessem adequadas à legislação e à jurisprudência atual.
O fato é que, podemos de devemos considerar a convenção de condomínio como um quase contrato atípico, mais parecido com um estatuto, pois estas regras são autolimitadas aos condôminos, e a sua natureza estatutária da convenção é que a diferencia de um contrato real, e essa natureza fica evidenciada no fato de que ela deve ser respeitada por todos, mesmo aqueles condôminos ou ocupantes que não a tenham aprovado ou assinado.
De qualquer forma, sendo considerado um contrato ou não, a importância deste instumento é inquestionável, e justamente por sua importância é que deve a convenção de condomínio ser redigida com o máximo cuidado, por um advogado especialista que consiga observar as necessidades e peculiaridades de cada condomínio, de sua administração e a vontade dos condôminos, tal como uma Lei interna, com efeitos externos, desde que resgistrada.
Bernardo César Coura - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
Fonte: Artigos JusBrasil
