ENTRADA DE UM IMÓVEL DEVE FICAR EM APLICAÇÃO DE BAIXO RISCO

O dinheiro reservado ao pagamento da entrada de um imóvel deve ser mantido em aplicações de baixo risco. A poupança, que teve perda real de 0,64% em fevereiro -ou seja, perdeu para a inflação-, é uma opção a ser considerada se o horizonte de tempo for de até um ano, diz o planejador financeiro Ricardo Gomes da Silva.

Acima desse prazo, o ideal é buscar outras aplicações conservadoras, em especial as que seguem os juros do governo (taxa Selic) como as LCI (Letras de Crédito Imobiliário, isentas de Imposto de Renda), fundos DI com taxa baixa de administração e os CDB (Certificados de Depósitos Bancários) pós-fixados.

Há ainda a versão prefixada (com taxa de retorno determinada no momento da compra) desses investimentos, que costumam ter taxas maiores para compensar o risco de alta dos juros.

Ainda na renda fixa, os títulos públicos são uma alternativa que tem dado bom retorno, afirma o planejador Ricardo Gomes da Silva.

“O investidor pode montar um planejamento em cima do Tesouro Direto. As NTN-B (Nota do Tesouro Nacional Série B), que são remuneradas por juros mais correção pelo IPCA (índice oficial de inflação), são indicadas no atual momento de aumento do custo de vida”, diz.

Já a renda variável deve ser evitada, a não ser em casos em que o horizonte de tempo do investidor seja acima de cinco anos. Nesse caso, uma opção para diversificar é aplicar em ETF (fundo com cota negociada na Bolsa), que replica um índice setorial, como de bancos e infraestrutura. Produtos atrelados ao setor imobiliário, como fundos imobiliários, devem ser evitados. A razão é que uma desaceleração do mercado pode provocar uma desvalorização desses ativos. 

Fonte: Folhapress

NOVO CPC DERRUBA LEI DA PRESIDENTE DILMA QUE ACABAVA COM AS GARANTIAS CONQUISTADAS PELOS TRABALHADORES

A Lei 13.097/2015, promulgada em 19/01/2015, fruto da Medida Provisória 656/2014, no seu inc. IV, do art. 54, instituiu novidades nada boas para os trabalhadores. Esta Lei, editada sorrateiramente, acabava com toda e qualquer possibilidade que antes os trabalhadores haviam conquistado para impedir que as empresas se esquivassem do pagamento de suas dívidas trabalhistas.

Para melhor explicar no que implicava esta nova Medida Lei: o Conselho Nacional de Justiça, CNJ, cujo presidente era à época o ministro Cézar Peluso, recomendou a apresentação da certidão da Justiça do Trabalho (Recomendação CNJ 3/2012) nas escrituras. Esta recomendação fez com que toda e qualquer transação imobiliária tivesse que ter a apresentação de certidão negativa de débito trabalhista. Se nesta certidão constasse uma ação trabalhista, mesmo que esta ação não estivesse averbada na matrícula do imóvel, o trabalhador teria o direito de requerer a anulação da venda por tratar-se de "fraude ao credor", pois quem comprou o imóvel tinha conhecimento da ação e mesmo assim o adquiriu, o que poderia ser uma "armação" do devedor, no caso, a empresa, ou dos empresários, para não cumprir com suas obrigações não quitando seus débitos com o empregado. Ficando o devedor insolvente, ou sem bens a serem vendidos, e sem dinheiro em sua conta, o trabalhador não teria como requerer e receber seus direitos, facilitando a vida dos "mal intencionados".

Com a Lei 13.097/2015, a apresentação da certidão negativa de débitos trabalhistas (que aponta ações trabalhistas existentes por região) e a CNDT (certidão nacional de débitos trabalhistas), que aponta ações trabalhistas em fase de execução em todo o território nacional, deixaram de fazer efeito, pois, mesmo que conste nelas algum apontamento, se na matrícula do imóvel as ações não estiverem averbadas, a venda do imóvel não poderá ser contestada. E convenhamos, se tenho imóveis em municípios diferentes daquele que resido, dificilmente alguém saberá de sua existência para poder fazer a tal averbação em sua matrícula.

Com a sanção do Novo Código de Processo Civil, os dispositivos tratados na lei anterior 13.097/20015, referentes à fraude à execução, foram revogados, pois o novo CPC regula inteiramente essa matéria. Estabelece o Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de dezembro de 1942 (Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro. Com redação dada pela Lei nº 12.376, de 2010):

"Art. 2º Não se destinando à vigência temporária, a lei terá vigor até que outra a modifique ou revogue. § 1º A lei posterior revoga a anterior quando expressamente o declare, quando seja com ela incompatível ou quando regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior."

A fraude à execução passa a ter nova leitura do Novo Código Civil. Dessa forma, para sua efetivação, não será necessário que conste na matrícula do imóvel a averbação da existência da demanda prevista na Lei 13.097/2015, pois com a edição do novo CPC não prevalece o caráter absoluto do registro imobiliário.

Além do mais, a exigência das certidões de feitos ajuizados, inclusive as da Justiça do Trabalho, independe de previsão legal, conforme recentes decisões do STJ, posteriores a publicação da Lei 13.097/2015 - RECURSO ESPECIAL Nº 1.365.627 - SPe RECURSO ESPECIAL Nº 773.643 - DF

Para concluir, é importante deixar claro que a intenção da Lei 13.097/20015 nunca foi dar maior segurança jurídica nas operações imobiliárias, mas atender aos interesses das instituições financeiras e dos milionários donos de cartórios de registros de imóveis, o que explica a aprovação de matéria processual civil através de MP em um ano de campanha eleitoral.

Ivan Alvin
Fonte: Artigos JusBrasil.

TOKIO MARINE FIRMA PARCERIA COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

A Tokio Marine Seguradora acaba de firmar uma parceira com a Caixa Econômica Federal e passa a ser uma das empresas de seguro para garantir os contratos de crédito imobiliário comercializados pela instituição financeira. Agora, os Clientes podem optar pelo seguro habitacional da Companhia ao adquirir um financiamento de imóvel com o banco. Como grande diferencial, o produto da Tokio Marine tem o mesmo custo durante toda a vigência do contrato.

“Temos expertise na oferta de seguro habitacional e estamos muito satisfeitos em firmar esta parceira com a Caixa Econômica que é, sem dúvida, uma referência de crédito imobiliário no País”, afirma o Diretor Executivo de Produtos Pessoa Jurídica da Tokio Marine, Felipe Smith. O produto está sendo comercializado pela Seguradora no Canal Afinidades.

A contratação do seguro habitacional é obrigatória e uma garantia fundamental para o crédito imobiliário. O produto garante a permanência do imóvel com a família em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário e a quitação da dívida para a instituição financeira que concedeu o financiamento. Além disso, cobre também a indenização ou a reconstrução do imóvel, caso ocorram danos físicos causados por riscos descritos nas apólices.

De forma geral, os produtos oferecidos pelo mercado preveem o escalonamento das taxas de acordo com a idade dos contratantes. “Nosso seguro, ao contrário, mantém a mesma taxa ao longo de todo o contrato imobiliário. Desta forma, ao final da vigência, o custo efetivo de quem contrata a Tokio Marine é menor”, explica Felipe Smith.

Fonte: Clipp Notícias - Seguros

APONTAMENTOS SOBRE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – É o órgão responsável pela normalização técnica no país, fornecendo a base necessária ao desenvolvimento tecnológico brasileiro.

A avaliação de bens e imóveis visa a estimar o seu valor e pode ter, entre outros fins, a partilha dos bens de uma herança, a compra ou venda de imóveis, o financiamento na compra ou construção de um imóvel ou equipamento, o estudo econômico e financeiro de um projeto de investimento, o cálculo de indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais etc.

A NBR 14.653 fixa as diretrizes para avaliação de bens quanto a: 

a) Classificação da sua natureza; 

b) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;

c) Descrição das atividades básicas; 

d) Definição da metodologia básica;

e) Especificação das avaliações; 

f) Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 

A NBR 14.653 - sob o título geral AVALIAÇÕES DE BENS – possui a seguinte subdivisão: 

NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais. 

NBR 14653-2 - Imóveis Urbanos. 

NBR 14653-3 - Imóveis Rurais. 

NBR 14653-4 - Empreendimentos. 

NBR 14653-5 - Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em Geral. 

NBR 14653-6 - Recursos Naturais e Ambientais 

NBR 14653-7 - Patrimônios Históricos.

Em linhas gerais a evolução da atividade de avaliação no Brasil pode ser assim resumida: 

a) 1918: São publicados os primeiros trabalhos técnicos de avaliação (Boletins do Instituto de Engenharia; Revista Politécnica e Revista Engenharia Mackenzie e Boletim de Engenharia da Revista do Arquivo Municipal e da Revista Engenharia Municipal – São Paulo). 

b) O trabalho mais antigo que se tem notícia também é datado de 1918: Monografia do Professor Engenheiro Vitor da Silva Freire. 

c) Em 1920 destacam-se como precursores dos trabalhos avaliatórios dos seguintes profissionais: 

- Prof. Eng. Luiz Ignácio de Anhaia Mello 

- Prof. Engo Lysandro Pereira da Silva 

– Eng. Luís Carlos Berrini 

d) Ao longo da história constituem marcos na literatura técnica de avaliação as seguintes obras produzidas: 

- Avaliações de Imóveis: Engenheiro Luís Carlos Berrini – 1949; 

- Construções – Terrenos: Engenheiro Ruy Canteiro;

- Engenharia de Avaliações: IBAPE – 1974; 

- Engenharia de Avaliações Uma Introdução à Metodologia Científica: Engenheiro Rubens Alves Dantas – 1998;

Principais eventos da história das avaliações de bens: 

1949: Grupo de Engenheiros que atuavam na Divisão de Avaliação e Perícias do Instituto de Engenharia de São Paulo participa da fundação UPAV em Lima – Peru; 

1953: Fundação do Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro/ DF – Arq. Alberto Lélio Moreira; 1957: Congresso Panamericano de Avaliações no Brasil e fundação do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – liderança do Eng. Hélio de Caíres; 

1974: Engenharia de Avaliações - IBAPE; 

1979: Fundação da ABRAP Associação Brasileira de Avaliações e Perícias – liderança do Eng. Eurico Ribeiro; 

1995: União IBAPE / ABRAP; 

2005: Fundação da SOBREA Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações;

2007: Engenharia de Avaliações: IBAPE . 

Normas técnicas de avaliação produzidas no Brasil: 

- P-NB-74 de 1957 ABNT;

- Normas para Avaliações em Desapropriações – 1973 (IBAPE – Instituto de Engenharia); 

- NB 502 Avaliação de Imóveis Urbanos ABNT – 1977; 

- Normas de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP; 

- NBR 5676 Avaliação de Imóveis Urbanos – 1989;

- NBR 14653 Avaliação de Bens ABNT 1998; 

- Norma de Avaliação de Bens do IBAPE 2005.

Fonte: Excertos do texto do Manual de Fiscalização de Engenharia de Avaliações CREA-PR

NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E A COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS

Sabidamente, em 16/03/2015 foi sancionada a Lei nº. 13.105/15 (Novo Código de Processo Civil) que passará a vigorar em um ano. Referida Lei regula os processos judiciais, ou seja, é a Lei que dita os procedimentos da maioria das ações judiciais, em trâmite junto ao Poder Judiciário.

A nova Lei visa dar maior celeridade as ações judiciais, na medida em que diminui o número de recursos, bem com prevê aplicação de multa para punir os advogados que abusarem desses recursos para adiar o fim de uma ação, entre outras medidas.

Precisamente, no campo dos condomínios edilícios a Lei trouxe considerável avanço, na medida em que atribuiu às cotas condominiais status de título executivo extrajudicial, por força do inciso X do art. 784 do Novo CPC.

No sistema atual – CPC/73 – o condomínio para o resgate das cotas condominiais deve propor uma ação de cobrança. Nesta ação, o condômino devedor é citado/intimado para apresentar defesa e, tão somente após a instrução processual é proferida sentença que, sabidamente é passível de recurso.

Só após o trânsito em julgado da sentença – leia-se – quando não cabe mais recursos é que o condômino/devedor é intimado a pagar, sob pena de penhora.

Este tramite que precede o trânsito em julgado da sentença, as vezes, pode demorar longo período, prejudicando sobremaneira o condomínio.

Com a nova lei, a sistemática passou a ser diferente, na medida em que foi suprimido a primeira fase do processo, conhecida como fase de conhecimento, agora, as cotas condominiais equiparam-se às notas promissórias, cheques e de certa forma, a uma sentença.

Assim, o condômino devedor, não será mais citado/intimado para apresentar defesa, mas sim para efetuar o pagamento no prazo de 03 (três) dias, contados da citação, conforme determina o art. 829 do Novo CPC.

Caso não efetue o pagamento, será desde logo iniciado os atos expropriatórios de seu patrimônio, precisamente, penhora de bens, verbi gratia, dinheiro em conta, veículo e, caso não haja bens, o próprio imóvel gerador da dívida.

Portanto inequívoco o avanço da legislação para os condomínios edilícios, na medida em que as cobranças de taxas condominiais torna-se muito mais célere.

ALTAMIRO CASSIANO DA ROCHA NETTO - Advogado, especialista em Processo Civil e do Trabalho

Fonte: Artigos JusBrasil

A "CIDADE FANTASMA" CONSTRUÍDA PARA UM MILHÃO DE PESSOAS NA CHINA

Kangbashi tem avenidas amplas, edifícios enormes, parques muito limpos e centros comerciais e esportivos gigantescos. No entanto, nota-se uma diferença marcante em relação a outras cidades chinesas: falta gente.

Situada na Mongólia Interior, território no norte da China, a cidade foi construída para um milhão de pessoas, mas abriga apenas 50 mil: o vazio a transformou em uma das "cidades fantasma" do país.

Enquanto o resto dos moradores esperados não chega, os habitantes de Kangbashi têm benefícios impensáveis em outras cidades, como transporte público gratuito e contas de gás subsidiadas.

Segundo o economista Alistair Chan, que trabalha na consultoria Moody's Analytics e é autor do livro O efeito de um colapso no mercado imobiliário na China, Kangbashi é um exemplo extremo da explosão da bolha imobiliária chinesa.

"As cidades fantasma foram um dos mecanismos mais básicos da modernização da China", disse à BBC Mundo.

"O problema com Kangbashi foi um mal planejamento em termos da demanda que existiria para um lugar tão isolado. É uma amostra clara dos problemas deste tipo de urbanização planificada."

Um fantasma no deserto

Kangbashi está no meio das estepes da Mongólia, a cerca de 23 km de Dongsheng, distrito de Ordos.

Apelidada de "Texas chinesa", Ordos despertou interesse na região no início do século, com o descobrimento de carvão, gás natural e dos metais conhecidos como terras raras, cruciais para a indústria.

Graças a esta riqueza, a região passou a ser uma das mais prósperas do país, com um PIB superior ao da Coreia do Sul. Com a bonança, as autoridades decidiram em 2003 pela construção de uma nova cidade, Kangbashi, a um custo superior a US$ 160 bilhões (R$ 518 bilhões).

A cidade tem reservas abundantes de água, um recurso escasso em Donsheng, a capital regional. Por isso, calculou-se que Kangbashi serviria como uma cidade-satélite que atrairia moradores da capital e de outras regiões, em um país que tem mais de 200 milhões de migrantes internos.

A diferença entre os atuais 50 mil e o milhão de pessoas que podem viver na cidade mostram um cálculo exageradamente otimista, que se reflete no ambiente fantasmagórico das avenidas longas e vazias.

No entanto, o encarregado de relações públicas da cidade, Chai Jiliang, disse ao jornal China Daily que tudo é parte de um plano estratégico.

"Quando começamos a construção em 2006, calculamos que a cidade teria cerca de 300 mil habitantes até o fim de 2020. Estamos no caminho. O problema é que os meios de comunicação não têm muita paciência", disse.

Construir primeiro, povoar depois

Kangbashi está longe de ser a única cidade fantasma da China. Em 2013, foram construídos cerca de 20 cidades e distritos semelhantes, sob o lema "vamos construir primeiro e virão morar aqui depois".

As zonas econômicas especiais que o líder chinês Deng Xiao Ping criou há mais de 30 anos no processo de abertura econômica foram, em um primeiro momento, lugares pouco habitados como Shenzhen, uma cidade de pescadores que em poucos anos se transformou em um enorme centro urbano exportador e importador.

Desde então, teve início uma urbanização acelerada na qual cerca de 500 milhões de pessoas passaram a viver em cidades.

O distrito de Pudong, em Xangai, que tem hoje mais de cinco milhões de pessoas, foi construído nos anos 1990 e ficou vazio como Kangbashi antes de tornar-se um polo financeiro e comercial.

Algo semelhante aconteceu com o novo distrito de Zhengdou, com uma área equivalente à de San Francisco, nos Estados Unidos, que atualmente têm mais de dois milhões de pessoas.

Mas ao lado destes projetos aparecem caprichos arquitetônicos como a "Manhattan chinesa", uma réplica do distrito de Nova York em uma região pantanosa de Tianjin, no norte do país. Ou ainda a "Thames Town" de Xangai, imitação de uma típica cidade inglesa, ambas semidesertas hoje.

Fonte: BBC Brasil

LOCAÇÃO PARA TEMPORADA: COMO EVITAR PREJUÍZOS OBSERVANDO-SE ASPECTOS LEGAIS

A busca pela locação de imóveis para temporada em regiões litorâneas é incessante, especialmente no verão – embora não possamos esquecer que além de a vigente lei inquilinária não mais exigir que o locatário resida em outra cidade, tenha ampliado o rol de possibilidades das locações destinadas para “temporada”, como para realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel; não só restringindo-se ao “lazer”. Contudo, aspectos legais devem ser sopesados pelas partes para garantir eficácia ao almejado negócio.

No intuito de atender as necessidades tanto do locador quanto do locatário, o prazo da locação para temporada não pode ultrapassar noventa dias, dispondo o imóvel de mobiliários ou não.

Tendo em vista a locação para temporada possuir caráter especial e prazo determinado (apesar de curto), o contrato obrigatoriamente deverá ser escrito ou, no mínimo, conter prova escrita (como, por exemplo, um recibo bem redigido, constando que a locação é por temporada e qual é a sua finalidade), eis que incompatível com o formato verbal por sua própria natureza, caso contrário subordinar-se-á à modalidade e prazos definidos no artigo 47 da Lei nº 8.245/1991.

Caso o imóvel objeto do aluguel para temporada esteja mobiliado, a lei é clara ao obrigar que a descrição dos móveis e utensílios que o incorporam seja parte integrante do contrato – o que apenas fortalece a assertiva que o pacto deve ser escrito. Neste sentido, é autorizado inserir uma cláusula ao contrato temporário informando a existência de um termo de vistoria anexo, ou pode-se optar pela elaboração de uma cláusula dentro do próprio contrato locatício contendo a descrição dos móveis e objetos, comumente utilizada quando o imóvel possui escassos itens.

A ausência da descrição dos móveis e utensílios, seja através de um laudo aditivo ao contrato de locação ou mediante uma simples cláusula descritiva no corpo do próprio contrato, não descaracteriza a locação por temporada, mas a relação jurídica fica fragilizada, suscetível à ocorrência de danos de difícil ou incerta reparação.

Em razão do prazo contratual ser essencialmente reduzido, é permitido - e, até mesmo, recomendado - às partes que convencionem o pagamento antecipado dos aluguéis, bem como que seja contratada uma garantia locatícia (caução, fiança, seguro de fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), lembrando que a lei veda expressamente adotar mais de uma garantia à mesma contratualidade.

Ademais, caso o locatário persista na ocupação do imóvel mesmo após findado o prazo contratual, a legislação permite uma liminar para desocupação do inquilino em quinze dias, desde que a competente ação de despejo seja intentada em até trinta dias contados do vencimento do contrato de locação para temporada, independentemente da audiência da parte contrária, porém tão somente se prestada uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Caso não seja ajuizada a medida dentro do prazo legal, a prorrogação do contrato é automática por prazo indeterminado, não se podendo mais exigir o pagamento antecipado dos aluguéis e encargos, transformando-se a locação em residencial, podendo o despejo ser concedido após decorridos trinta meses do início da prorrogação ou nas hipóteses do art. 47 da Lei nº 8.245/1991.

Dentro dessa ordem de razão, quando do término do pacto de locação para temporada, havendo interesse de ambas as partes na renovação contratual em prazo igual ou inferior a noventa dias, importante que em trintas dias após o término do prazo seja formalizado novo contrato por temporada, a fim de evitar a modificação automática.

Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário, Direito Bancário, Cartórios Extrajudiciais e Advogado Corporativo da OAB/SC - Subseção de Itajaí.

Fonte: Revista Jus Navigandi

SAIBA MAIS SOBRE AS VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS

Ter vagas de garagem no condomínio se tornou um item indispensável para os moradores. Além de mais segurança, é muito mais prático poder deixar seu veículo no local onde mora.

Ao comprar um apartamento, é importante atentar para o tipo de vaga oferecida no projeto e como é feita a divisão entre os condôminos.

Conheça melhor os tipos de vagas existentes:

- Vaga sujeita a sorteio

Quando as vagas são sujeitas a sorteio, cada unidade tem direito a uma quantidade determinada de vagas, mas sem local definido. Através de sorteio, será definida a vaga que cada morador receberá, que podem ser livres ou presas. Esse sorteio pode ser renovado periodicamente, a critério do condomínio.

- Vaga autônoma

A vaga autônoma é comprada a parte pelo morador. Possui escritura própria e pode ser vendida ou trocada com outro proprietário, dependendo das regras do condomínio. Em geral, são vagas maiores, bem localizadas e livres.

- Vaga vinculada

A vaga vinculada faz parte da matrícula da unidade a que pertence, podendo apenas ser vendida e comprada junto àquele apartamento. No momento da compra da unidade, o morador já sabe qual será a localização da sua vaga de garagem.

Veja um exemplo: em um empreendimento que oferece 1 vaga por unidade, mas possui vagas autônomas disponíveis, o morador que desejar pode adquirir uma vaga extra.

As vagas também podem estar em duas situações: livres ou presas.

  - Vagas livres

Nas vagas livres, os motoristas não dependem de outros para retirar o carro da garagem. Por serem independentes, são as mais desejadas pelos moradores.

- Vagas presas

As chamadas vagas presas são aquelas que possuem outra vaga a frente ou atrás. Nesses casos, para sair ou entrar com o veículo na garagem é necessário retirar o carro do vizinho. Cada condomínio opta por uma solução, que pode ser deixar uma cópia da chave com o morador da vaga vizinha ou contratar um manobrista.

Há também três diferentes tamanhos de vagas, que são padronizados:

Entender melhor as denominações utilizadas e as características de cada vaga ajuda a escolher o projeto que mais se adequa às suas necessidades e as de sua família.

Fonte: Tibério Construtora

ESPECIALISTAS EXPLICAM COMO DECLARAR IMÓVEIS À RECEITA

Uma das partes mais complicadas da declaração do Imposto de Renda é a informação sobre os bens imóveis e a renda obtida através deles. Para ajudar nessa tarefa, Imobiliário ouviu auditores da Receita Federal e especialistas em direito imobiliário e reuniu dicas para que o leitor faça sua declaração.

Em resposta conjunta por e-mail, os auditores fiscais Marley Queiroz de Andrade e André Maurício Silva Veras esclarecem alguns pontos que devem ser levados em consideração na hora de declarar os bens imóveis.

O advogado Bernardo Chezzi, coordenador da pós-graduação em direito imobiliário da Faculdade Baiana de Direito, e o consultor Alberto Vila Nova também prestam esclarecimentos. "O contribuinte, pessoa física, fica isento do imposto de renda sobre o ganho auferido em caso de venda de seu imóvel residencial se, num prazo de 180 dias, aplicar o dinheiro da venda em outro imóvel residencial localizado no país", afirma Chezzi.

O consultor Alberto Vila Nova chama a atenção para a declaração de benfeitorias realizadas em imóvel adquirido após 1988. "O custo das benfeitorias deve ser acrescido ao valor do imóvel. Deverá informar no campo Discriminação, juntamente com os dados do bem, o custo das benfeitorias".

A Receita Federal, por sua vez, afirma que independentemente do seu custo de aquisição, o imóvel deve ser declarado na Ficha de Bens e Direitos, em registro próprio, sendo informado no campo "Situação em 31/12/2014" a soma entre o valor constante do campo "Situação em 31/12/2013", copiado da DIRPF do ano-calendário de 2013, e todos os valores, se for o caso, efetivamente desembolsados pelo contribuinte em 2014, inclusive relativos a benfeitorias realizadas no imóvel, como destacou Vila Nova.

Os auditores federais da Receita Federal destacam que é importante observar que, na coluna "Discriminação" dessa ficha, deve constar de forma discriminada: a sua espécie, a data, o valor, a forma de pagamento, a identificação do vendedor e outros elementos que possam melhor caracterizar a operação comercial relativa à compra do imóvel.

Quanto aos aluguéis recebidos, a Receita Federal assinala que eles configuram rendimentos tributáveis e que a forma de tributação vai depender de quem seja o pagador. Caso o inquilino seja uma Pessoa jurídica, os aluguéis devem ser informados, pelo valor total recebido no ano de 2014, na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica", podendo compensar o valor do imposto de renda retido na fonte, se for o caso. Quando os rendimentos forem recebidos de pessoa física, eles devem ser informados, mês e mês, juntamente, se for o caso, com outros rendimentos de mesma natureza, na ficha "Rendimentos de Pessoa Física/Exterior". Imóveis financiados devem ser informado normalmente, na Ficha de "Bens e Direitos", sendo que o campo "Situação em 31/12/2014", deve registrar a soma do valor do campo "Situação em 31/12/2013", copiado da DIRPF do ano-calendário anterior, com todos os valores efetivamente pagos pelo contribuinte em 2014.

Tire dúvidas sobre a declaração de imóveis:

Como deve ser declarado o imóvel adquirido à vista em 2014?
Para imóveis adquiridos à vista no ano de 2014, o declarante deverá criar na ficha de bens e direitos um novo item com o código do bem adquirido, informar a localização do imóvel, se no Brasil ou em outro país e no campo de discriminação, fazer um resumo das características do imóvel adquirido. Não deve preencher “Situação em 31/12/2013”, e deve informar o custo de aquisição do imóvel em “Situação em 31/12/2014”.

Como deve ser declarado o imóvel adquirido com financiamento em 2014?
O declarante deverá seguir o mesmo procedimento do imóvel comprado à vista, entretanto deverá informar no campo Situação em 31/12/2014 apenas as parcelas e valores efetivamente pagos no ano de 2014. O declarante não deve informar (erro comum) no campo de dívidas e ônus reais o valor do saldo devedor.

Como declarar as comissões pagas sobre a venda dos imóveis aos corretores?
Os valores pagos sobre a forma de comissão para os corretores de imóveis pela intermediação do negócio imobiliário devem ser declarados na ficha de pagamentos efetuados no item 72, informando nome do corretor, CPF ou CNPJ e valor pago no ano.

Que cuidados o proprietário deve tomar ao declarar o imóvel?
O contribuinte deve listar todos os imóveis de sua propriedade, com ou sem escritura, incluindo eventuais compras, vendas ou doações, independentemente do valor. Ao declarar o imóvel, o contribuinte deverá informar o valor pago à época da compra, não havendo qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição a preço de mercado. O custo de aquisição somente poderá ser alterado em caso de despesas com construção, ampliação ou reforma, devidamente comprovadas, pois os gastos não poderão ser estimados.

Há casos de isenção para venda de imóveis?
O contribuinte, pessoa física, fica isento do imposto de renda sobre o ganho auferido em caso de venda seu imóvel residencial se, num prazo de 180 dias, aplicar o dinheiro da venda em outro imóvel residencial localizado no país. É importante observar que a isenção apenas se aplicará em caso de imóveis residenciais, ainda que isso signifique uma parcela da aplicação do ganho de capital gerado pela venda. Neste caso, a isenção recairá somente sobre a parcela utilizada para a aquisição do imóvel residencial. O contribuinte somente poderá usufruir da isenção uma vez a cada cinco anos. Uma dica interessante para quem aluga imóveis é a constituição de uma sociedade patrimonial. A alíquota incidente sobre o aluguel para sociedades é de 6,75%, enquanto que a aplicada para pessoas físicas vai até 27%.

Fonte: A TARDE Economia

BANCOS PEDIRÃO TETO MAIOR PARA CRÉDITO IMOBILIÁRIO

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que representa os bancos, irá pedir ao governo para aumentar o limite do valor dos imóveis que serão financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), de R$ 750 mil (em algumas capitais) para, pelo menos, R$ 1 milhão. Estudos sobre o tema serão concluídos nas próximas semanas, segundo o presidente da entidade e diretor do Bradesco, Octavio de Lazari Junior, e têm como objetivo aquecer o setor e evitar o aumento do desemprego na construção civil.

A última elevação no teto do preço dos imóveis que podem ser financiados pelo SFH ocorreu há pouco mais de um ano, em outubro de 2013. Na ocasião, o governo aumentou o limite de R$ 500 mil (antes, em todas as regiões) para R$ 750 mil em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Minas Gerais e no Distrito Federal. Nos demais Estados, porém, o teto foi para R$ 650 mil.

Apesar da escassez de recursos da poupança, que registraram resgates pelo segundo mês consecutivo, preocupar o mercado, o presidente da Abecip explica que é importante manter a cadeia produtiva em funcionamento. A preocupação, segundo Lazari Junior, é com o nível de emprego no setor que tem uma folha de pagamento de mais de 3,3 milhões de pessoas.

"O setor de construção precisa continuar produzindo, pois temos milhões de empregos envolvidos, além de ser um dos mais importantes da economia. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, que respondem por 60% do crédito imobiliário, é muito difícil encontrar imóveis de até R$ 750 mil”, justifica o presidente da Abecip, em entrevista exclusiva ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado.

Em janeiro, o nível de emprego na construção teve queda de 0,34%, em comparação a dezembro. Em um ano, a retração chegou a 6,14%. Foram fechadas 11,4 mil vagas em janeiro, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) e a Fundação Getulio Vargas. Em 12 meses, os postos fechados somam 216.297.

Fonte: O Estado de S. Paulo.

3º. FASE DO MCMV TERÁ NOVAS EXIGÊNCIAS E PREÇOS, DIZ MINISTÉRIO DAS CIDADES

A terceira fase do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) será anunciada oficialmente com novas exigências e novos preços, disse a secretária nacional de Habitação do Ministério das Cidades, Inês Magalhães, confirmando o reajuste dos valores de empreendimentos atendidos pelo programa. Ela reafirmou que a nova etapa vai contar com o lançamento de três milhões de unidades até 2019, e garantiu que o governo vai focar seus esforços para atender a essa meta.

Em debate durante o 11º Construbusiness, Inês Magalhães destacou os aperfeiçoamentos buscados no novo ciclo do MCMV, com melhorias tecnológicas de projetos e do padrão urbanístico, exigências de sustentabilidade e a preocupação de manter as famílias nos empreendimentos. Ela disse ainda que o ministério terá uma agenda de parcerias com universidades, para avaliar as obras, com o setor público, para garantir a regulação apropriada, e com a iniciativa privada, para garantir a qualidade das construções.

O secretário de Habitação do Estado de São Paulo, Nelson Luiz Baeta, chegou a indicar durante o evento que o governo estaria pronto para divulgar as novas regras do programa ainda no final de março. A secretária Inês Magalhães, no entanto, chamou a data de "encomenda" e não confirmou o anúncio neste mês.

Questionada sobre as preocupações de crédito, ela minimizou as dúvidas e afirmou que o financiamento pelo FGTS, que atende o público-alvo do Minha Casa Minha Vida, não é uma preocupação. Ela foi acompanhada do superintendente executivo de habitação da Caixa Econômica Federal, Luiz Alberto Sugahara, que sinalizou, por outro lado, para uma discussão dentro do banco sobre a questão do encolhimento da poupança e seus impactos sobre o financiamento imobiliário.

Fonte: DCI

VEJA QUANDO É PRECISO DECLARAR O IMÓVEL NO IMPOSTO DE RENDA

Declarar imóveis no Imposto de Renda é uma dúvida frequente dos contribuintes, pois há regras específicas para a inserção desse tipo de bem na declaração. Todo imóvel, independentemente do valor, deve ser informado à Receita Federal — mesmo os antigos, financiados, comprados na planta, sem escritura definitiva ou provenientes de herança e doação. “Há um problema cultural. Muitas pessoas acham que, não declarando os imóveis, vão pagar menos imposto, mas não é bem assim”, alerta Edmilson Machado, professor de ciências contábeis da Faculdade Mackenzie Rio.

Segundo o especialista, manter as informações sobre imóveis sempre atualizadas é um jeito simples de evitar problemas com o fisco: “É importante que a pessoa guarde todos os documentos referentes ao bem em uma pasta, acompanhe de perto a evolução e, principalmente, que nunca deixe de informar nada, pois o controle sobre os contribuintes está cada vez mais eficiente”.

Reforma 

O valor investido em benfeitorias, como construções, reformas e ampliações, tem que ser adicionado ao preço do imóvel declarado anteriormente. Nessas situações, os gastos não podem ser estimados: o cálculo é realizado com base nas notas fiscais e recibos emitidos por lojas de materiais de construção, funcionários e empreiteiras. O consultor tributário da IOB Sage Antônio Teixeira explica que, caso não haja comprovação, os gastos com reconstrução e outras melhorias não podem ser adicionados ao valor do imóvel, porque a Receita exige que os dados de cada um sejam informados para atestar a mudança do valor declarado nos anos anteriores. “Quem não guarda comprovantes paga pela negligência”, diz o consultor. Entretanto, a valorização do mercado imobiliário não pode servir para elevar o preço do bem. “Mesmo que o IPTU aumente todos os anos e o preço pago pelo imóvel na época esteja muito defasado em relação ao mercado atual, isso não pode ser informado à Receita”, esclarece Machado.

Em casos de venda, a prestação de contas com o leão tem peculiaridades: o imposto deve ser recolhido no mês seguinte ao recebimento do valor, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital, o GCAP. O ganho de capital – diferença entre o valor declarado nos anos seguintes e o valor de venda – está sujeito a tributação de 15%. “Agora, na declaração anual, quem fez o GCAP deve apenas importar os dados para o programa do IR, e se a pessoa não pagou o imposto na época da venda, com certeza, pagará juros e multa pelo atraso”, alerta Teixeira. Segundo o especialista, os contribuintes que estiverem nessa situação devem baixar o GCAP e declarar a venda em atraso antes de enviar a declaração anual.

Os financiamentos também exigem precaução: eles não devem ser considerados como dívidas e o valor pago ao longo do ano para as construtoras e incorporadoras deve ser atualizado na declaração do IR 2015. “Informações de bens financiados não vão na ficha de Dívidas e Ônus, e sim na de Bens e Direitos, com os dados da instituição financeira, forma de pagamento e prazo para a quitação. No campo ‘Situação em 31/12/2014’, a pessoa insere a soma da entrada mais as prestações pagas, e também o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), caso tenha utilizado”, diz o consultor da IOB Sage. Não é necessário informar o quanto ainda falta para a quitação. Imóveis recebidos por meio de doações e herança só podem ser inseridos após a publicação do inventário — mesmo caso de imóveis compartilhados entre mais de uma pessoa. “Se irmãos recebem um imóvel de um ente, cada um deve declarar apenas a parte proporcional a ele na partilha, definida judicialmente”, afirma.

Isenções 

São isentos os contribuintes que passarem um imóvel para frente e comprarem outro residencial com o valor recebido em até 180 dias. Para conseguir a isenção, é só fazer o download do GCAP e informar as quantias recebidas e despendidas na compra do novo apartamento, além de CPF ou CNPJ dos outros envolvidos na transação. Caso o dinheiro recebido tenha sido utilizado apenas parcialmente na compra do novo imóvel, o programa calcula o valor proporcional do imposto a ser pago. Outros casos em que o contribuinte fica livre do imposto sobre os ganhos de capital: é quando o imóvel vale menos de R$ 35 mil ou foi comprado antes de 1969 e quando o contribuinte vender o único imóvel que possui por menos de R$ 440 mil, desde que não tenha realizado outra venda nos últimos cinco anos.

Fonte: Estado de Minas Economia com adaptações.

STJ: OS CONFLITOS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

A compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas nas instâncias do Judiciário.

A solução para muitos desses conflitos já está pacificada na jurisprudência. Outras vão se construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um rico acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos. São, principalmente, julgados da Terceira e da Quarta Turma do tribunal, especializadas em matérias de direito privado.

Uma das principais decisões do STJ nesse campo é a que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225).

A Terceira Turma entende que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp 120.905). Incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.

De acordo com a Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a atividade da incorporadora é promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

O STJ entende que o contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido por essa lei, mas sobre ele também incide o CDC, “que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva” (REsp 1.006.765).

Equivalência das prestações

O cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A extinção do negócio justifica a retenção, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contratação (REsp 907.856).

No julgamento de um recurso, o tribunal admitiu que a retenção atingisse 25% do montante pago pelo adquirente, mas não o valor total, como desejava a incorporadora. A cláusula contratual que previa a retenção total foi julgada abusiva.

As formas e condições da restituição em caso de rescisão foram definidas pela Segunda Seção do STJ em processo julgado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil (recurso repetitivo). De acordo com a Seção, “é abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes”.

A devolução dos valores somente após o término da obra retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC. Constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do mesmo artigo.

Havendo resolução do contrato, segundo a Seção, “deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1.300.418).

Publicidade enganosa

Para o STJ, a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato, e suas promessas devem ser cumpridas. Um dos processos julgados na corte tratava do caso em que várias pessoas compraram diversos imóveis sob a promessa de que seria constituído um pool hoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel, ocorreu interdição pela prefeitura em virtude de a licença ser apenas residencial.

A empresa vendedora adotou medidas para tentar superar a interdição, remodelando o projeto anunciado, o que não satisfez os compradores. O STJ entendeu que era cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).

O jornalista Biasi Buggiero, no livro Questões Imobiliárias, afirma que, no afã de acelerar as vendas, às vezes o próprio incorporador ou a agência de publicidade promete características que o prédio não terá. É comum o uso da expressão “terceiro dormitório opcional” para uma dependência que, no projeto aprovado pela prefeitura, aparece como despensa. É comum ainda haver incoerência na área externa anunciada.

O tribunal já enfrentou inúmeras discussões envolvendo área de garagem. Uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. A conclusão dos ministros é que o anúncio deve informar claramente uma possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvida quanto ao tamanho real do apartamento – uma aplicação do princípio da transparência, previsto no CDC (REsp 1.139.285).

Indenização por atraso

Para o STJ, o atraso na obra gera direito a indenização. A construtora deve pagá-la nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Atualmente, algumas decisões têm restringido a condenação por danos morais por entender que se trata de mero aborrecimento. O dano moral, para o STJ, não é presumido nessas situações. Depende de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Mas a jurisprudência predominante estabelece que, havendo atraso na entrega do imóvel, há possibilidade de cumulação da multa prevista em contrato com indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes (AREsp 521.841).

“Juros no pé”

O STJ entendeu ainda que não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves. Trata-se dos chamados “juros no pé”, conforme jargão da área.

Como regra, na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel deve ser à vista. No entanto, o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os juros compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel é que são chamados “juros no pé”.

Os ministros da Segunda Seção, composta pela Terceira e Quarta Turmas, entenderam em 2012, por maioria de quatro votos a três, que, sendo facultada ao consumidor a aquisição do imóvel a prazo, é legítima a cobrança dos juros, desde que estabelecida no contrato. O objetivo é assegurar o equilíbrio financeiro, que deve ser marcado pela equivalência das prestações. (EREsp 670.117)

Comissão de corretagem

Abusos na cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda também provocam muitas demandas no Judiciário.

Segundo a jurisprudência do tribunal, o ônus da corretagem cabe à vendedora, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. Em uma decisão, o STJ determinou a divisão solidária da comissão entre vendedor e comprador. "Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação" (Ag 1.119.920).

Para o STJ, é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AREsp 390.656). Em decisão proferida em um recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explica que, após o Código Civil de 2002, pela disposição contida no artigo 725, é possível a comissão em caso de arrependimento.

Pelo novo código, o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra não justifica o pagamento de comissão.

A ministra Andrighi disse que é comum, após o pagamento de pequeno sinal, as partes pedirem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levar o negócio adiante, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção.

Essas providências, segundo a ministra, encontram-se no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem (REsp 1.183.324).

Pesquisa Pronta

Na página da Pesquisa Pronta, o leitor encontrará pesquisas previamente elaboradas pela Secretaria de Jurisprudência do STJ sobre alguns dos temas mencionados neste texto. Uma delas trata da “responsabilidade civil pelo descumprimento de prazo para entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda”. 

Fonte: STJ