O INQUILINO PAROU DE PAGAR? SAIBA COMO REAVER SEU IMÓVEL

A ação judicial para o locador reaver seu imóvel é a de despejo, seja qual for o fundamento do término da locação.

A falta de pagamento pelo inquilino, no vencimento, dos aluguéis e acessórios da locação, tema escolhido para a coluna de hoje, constitui o motivo mais urgente para a desocupação imediata do imóvel, ultrapassando a importância, inclusive, das demais hipóteses existentes.

Deixar de pagar os aluguéis e os acessórios da locação é a mais grave infração contratual, exigindo a adoção rápida, por iniciativa do locador, de uma medida judicial eficaz.

Nessa hipótese, viável para o locador ingressar judicialmente com a Ação de Despejo fundada na falta de pagamento, seja de aluguel e acessórios da locação, quanto, até mesmo, se for o caso, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação.

Aliás, para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios, é desnecessária a prévia notificação do locatário.

Importante destacar, também, a possibilidade de se cumular a Ação de Despejo com o pedido de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, apresentando, para tanto, cálculo discriminado do valor do débito; nessa hipótese, devendo o locatário ser citado para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.

Ademais, na hipótese de falta de pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, existe a possibilidade de se pedir, inclusive, uma liminar de desocupação imediata pelo inquilino inadimplente do imóvel, em 15 (quinze) dias, desde que observados e cumpridos alguns requisitos exigidos pela legislação locatícia.

A concessão da desocupação liminar dependerá do requerimento expresso do locador interessado, no momento do ingresso da ação ou até a citação – isto é, antes do conhecimento do processo pela parte contrária – e do comprovante de depósito judicial (a título de caução) no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.

A exigência do depósito judicial, no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel, tem a finalidade de, executada a medida liminar, servir de eventual ressarcimento de danos da parte contrária (inquilino), em caso de insucesso do processo proposto pelo locador.

Contudo, a legislação inquilinária – embora com importantes modificações trazidas pela Lei nº 12.112/2009 – ainda retroage do ponto de vista jurídico ao autorizar o despejo liminar somente quando o contrato estiver desprovido das garantias locatícias possíveis (caução, fiança, etc.).

Ademais, existe a possibilidade do locatário (e o fiador) evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação. Para tanto, deverá, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar o pagamento do débito atualizado, mediante depósito judicial, que, inclusive, deverá contemplar os demais valores devidos, tais como: aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação, multas e penalidades contratuais se exigíveis, juros de mora, custas e honorários advocatícios.

É indispensável contar com assessoria especializada para análise e ingresso desse tipo de ação judicial. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança. 

Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário e Direito Bancário da OAB/SC - Subseção de Itajaí e Colunista de Direito Imobiliário no jornal impresso e eletrônico "Jornal De Olho" (www.jornaldeolho.com) distribuído nas cidades de Itajaí, Balneário Camboriú, Camboriú, Navegantes e Itapema (Santa Catarina).

Fonte: Revista Jus Navigandi

A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS À LUZ DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

O termo responsabilidade, surgiu inicialmente da expressão sponsio, da figurastipulatio, na qual era confirmada pelo devedor uma obrigação junto ao credor, esta garantida mediante uma caução ou responsor. A partir daí surgiu a relação da expressão “responsabilidade” junto à garantia de pagamento de uma dívida.

Assevera Rui Stoco:
“A responsabilidade civil é uma instituição, enquanto assecuratória de direitos, e um estuário para onde acorrem os insatisfeitos, os injustiçados e os que se danam e se prejudicam por comportamento dos outros. É o resultado daquilo que não se comportou ou não ocorreu secundum ius”.

O indivíduo, ao se deparar com qualquer situação em que seja vítima de ofensa física ou moral, sofra um detrimento qualquer, sinta desrespeitado seus direitos, ou não obtenha o que fora previamente avençado, buscará seu ressarcimento amparando-se no instituto da responsabilidade civil para efetiva retratação ante um conflito.

Na visão de Sérgio Cavalieri Filho:
“A responsabilidade civil é uma espécie de estuário onde deságuam todos os rios do Direito: público ou privado, material e processual, é uma abóbada que enfeixa todas as áreas jurídicas, uma vez que tudo acaba em responsabilidade”.

De início cabe destacar a caracterização da responsabilidade do corretor de imóveis à luz do Código Civil Brasileiro, que o qualifica de modo amplo em seu dispositivo 722, que cumpre transcrever:

“Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”

Na dicção do professor Zamprogna sobre o referido artigo:
“Corretagem ou mediação é o contrato pelo qual uma das partes, denominada corretor, obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda, denominada comitente, mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. \O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor”.

Verifica-se que o contrato de corretagem será sempre de prestação de serviços, podendo ser por prazo determinado ou não, nesse caso o serviço restará concluído após a efetiva conclusão dos negócios recomendados.

Da responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro
Nas condições em que não se caracterize consumo ou a possibilidade de aplicação de lei específica, haverá de ser implantado o que disciplina o Código Civil Brasileiro. O corretor de imóveis será responsável por eventuais danos que venha a causar, nos termos do parágrafo único do artigo 723 do mesmo Diploma, incluído pela Lei nº 12.236/10:

“Art. 723 (...) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Na lição de Matiello:
“ (...) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar (...)”

O dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar. Na medida em que o dano não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude da frustração do negócio.

Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor
Nos eventuais casos em que configurem-se relações de consumo aplicar-se-á Lei específica, mais precisamente o Código de Defesa do Consumidor.

Em virtude do caráter protetivo e igualitário do Diploma haverá reflexos relevantes. A mais evidente diferença será em razão do enquadramento da conduta do corretor que implicará na Teoria da responsabilidade objetiva a qual não fica condicionada a comprovação de culpa por parte do agente, mas sim apenas a relação do dano causado e o nexo de causalidade.

O artigo 14 do CDC já delimita acerca da responsabilidade sem culpa:
“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”. (grifo nosso)

Contudo, o mesmo dispositivo 14 do Diploma em seu parágrafo 4º excepciona à regra em relação aos profissionais liberais, portanto se o corretor atuar de maneira autônoma e for contratado diretamente pelo comitente sem qualquer vínculo com empresa especializada do ramo, incidirá a regra da responsabilidade civil subjetiva, que requer a comprovação de culpa do agente.

Quanto às vantagens ou diferenças sobre a incidência dos diplomas, estas estarão evidentes quanto às nulidades nos contratos, ônus da prova e solidariedade.

No Código Civil, reza a Teoria subjetiva da responsabilidade, cabendo ao comitente o ônus da prova, dessa forma fica nítida a vantagem do consumidor nos casos em que a norma protetiva possa incidir.

Já na dicção do Código de Defesa do Consumidor, ao corretor cabe o ônus da prova na finalidade de comprovar que não houve defeito no serviço prestado, caso não seja possível arcará com a obrigação de indenizar.

É cediço que, no Código Consumerista a oferta se vincula, ou seja, o que foi ofertado deverá efetivamente ser cumprido mesmo que, nas relações de intermediação, não tenha sido firmado contrato de corretagem.

Pelo teor do artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor, havendo qualquer disparidade entre o que foi anunciado e o que foi efetivamente prestado, incorrerá em vício do serviço, pois a oferta é vinculante para o fornecedor.

Para Rizzato Nunes:
“(...) Entretanto, a Lei não ter tratado expressamente de vício de quantidade de serviços, há que subsumi-los à norma consumerista, conferindo-se ao caput do artigo 20 uma interpretação extensiva, máxime porque as hipóteses arroladas pelo legislador são sempre exemplificativas, como medida de garantir e ampliar a proteção do consumidor”.

Responsabilidade civil do corretor de imóveis quanto à documentação, transação imobiliária e propaganda do imóvel
Para que se dê início ao contrato de compra e venda é necessário que sejam apresentados alguns documentos com escopo de verificar-se acerca da idoneidade tanto dos promitentes quanto do imóvel a ser negociado.

No que compete ao corretor de imóveis, a dissociação entre o fornecimento das informações essenciais e a apresentação da documentação se torna impossível, uma vez que, para que todos os comunicados imprescindíveis sejam feitos haverá de se ter ciência prévia da documentação.

Já a transação imobiliária somente terá iniciado seu procedimento mediante o recolhimento de toda a documentação pertinente ao bem imóvel a ser negociado.

O corretor deve ter conhecimentos específicos sobre o imóvel, quanto à sua localização, imediações, dimensões, estado de conservação, eventuais vícios na construção que sejam de fácil constatação, incidência de luz solar, possibilidade de enchentes entre outras.

A respeito do risco do negócio, ao intermediador caberá a ciência daqueles possíveis de ocorrer, bem como das eventuais alterações de valores e quaisquer assuntos que possam vir a abalar a efetiva concretização do negócio.

As certidões fiscais do imóvel, e relativas ao próprio titular são exigidas. Paralelamente pertinente se faz a apresentação de outros documentos para a efetiva transação imobiliária, em razão da situação do imóvel, quais sejam: manifestação escrita do locatário quanto à desistência do direito de preferência, autorização judicial (nos casos de inventário, venda de bens de menores, incapazes, etc.), carta de arrematação (para bens adquiridos em hasta pública), termo de habite-se (para imóveis novos), certidão do cartório de registro de imóveis constando eventuais averbações, declaração de inexistência de débito condominial (fornecido pelo síndico).

Munido de todas as informações e documentações, o corretor as passará integralmente ao promitente comprador, mesmo ensejando em depreciação do imóvel, deixando à conveniência do cliente a conclusão ou não do negócio. Dessa forma, ao intermediador não se atribuirá responsabilidade.

Caso não o fizer, será caracterizada a culpa por parte do corretor a quem será imputado os rigores previstos em Lei.

Assim sendo, somente responderá civilmente, aquele que produzir atos que gerem dano aos seus clientes, quer por imperícia, imprudência, negligência ou dolo.

Responsabilidade sobre a propaganda do imóvel
Na oferta e publicidade do imóvel, por intermédio de anúncios de qualquer natureza, a responsabilidade do corretor também se aplicará. O agente imobiliário é responsável por todos os aspectos que envolvam a propaganda do imóvel a ser oferecido, pois os meios de se alcançar o consumidor, quando não observados os preceitos legais e éticos, podem acarretar em eventuais demandas judiciais.

Deve-se evitar a falsidade, bem como a possibilidade de dupla interpretação ou também que se induza o consumidor a acreditar em algo diferente da realidade do produto oferecido.

Para que se evite tais abusos, há normatização pertinente, referente às regulamentações da atividade, nesse sentido cabe ao corretor ter todo o esclarecimento e atenção para que a propaganda do imóvel não enseje em qualquer infração.

O Código de Defesa do Consumidor na Seção III – Da Publicidade, já protege o consumidor nesse sentido conforme artigos 36 e 37.

Remetendo-se ao que foi exposto acerca da responsabilidade civil subjetiva, cabe salientar que, enquadra-se nesta modalidade de responsabilidade à apresentação de documentos, informações e transação do imóvel, diferentemente do que aponta-se em relação à propaganda, mesmo que incida sobre os profissionais liberais, nos termos do artigo 38 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
“Art. 38: O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina” (Grifo nosso)

Desse contexto, podemos observar que o corretor de imóveis atua não só nas suas atividades consideradas típicas, mas também nas atípicas como nos casos da propaganda do imóvel, logo as responsabilidades tanto objetivas quanto subjetivas devem ser apuradas de acordo com o caso concreto, com intuito de adequar o diploma legal pertinente a cada situação em particular.

Considerações Finais
Relevante se mostra o enredo em razão de os negócios imobiliário movimentarem quantias vultuosas que podem acarretar em eventuais frustrações.

No que tange à responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis, analisando o Código Civil, artigo 186, podemos inferir que esta espécie de responsabilidade está intimamente ligada à culpa e ao dolo, o que nos propõe dizer que a vítima deverá comprovar que o agente teve conduta culposa ou dolosa, possuindo obviamente nexo de causalidade entre o dano causado e a ação ou omissão.

Já no Código de Defesa do Consumidor, especifica-se a atuação do profissional liberal, mais precisamente no parágrafo 4º do artigo 14, quando menciona acerca da responsabilidade de tais profissionais pelos danos causados por consequência dos serviços prestados, determinando que, nesses casos haverá de se impor à responsabilidade subjetiva, comprovando a culpa.

Essa linha imposta pelo Código consumerista cria exceção à regra da responsabilidade objetiva que visou a proteção do consumidor mais vulnerável. Tal dispositivo afasta os profissionais liberais da responsabilidade civil independente de comprovação de culpa pelo fato ou vício do serviço.

Com análise nas Teorias objetiva e subjetiva, há que se observar o caso em concreto, quando frente à prestação de informações, apresentação da documentação e da transação imobiliária, por tratar-se de conduta de natureza pessoal, em regra foi observado a aplicação da Teoria subjetiva exigindo a comprovação de culpa ou dolo do agente, conforme o Diploma Civil preceitua. Por outro lado, a responsabilidade objetiva será imposta quando inserido o conceito de propaganda, desse modo incidirá o Código de Defesa do Consumidor.

Por derradeiro, cabe relembrar as hipóteses aludidas:

a) Quando referente à documentação, informação e transação imobiliária a responsabilidade civil será subjetiva, sendo necessária a comprovação de culpa ou dolo por parte do agente;

b) A responsabilidade civil, nos casos em que incidam a atividade de propaganda, será a objetiva.

Referências Bibliográficas
CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 9ªed. São Paulo: Atlas, 2010.
MATIELLO, Fabricio Zamprogna. Código Civil Comentado – São Paulo: Ltr., 2003
NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor.
STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência. 7ªed. São Paulo:Revista dos Tribunais.

Raul Petrilli Leme de Campos - Acadêmico do 10º semestre da Universidade Presbiteriana Mackenzie
Fonte: Artigos JusBrasil

RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: UM DIREITO À DISPOSIÇÃO DO EMPRESÁRIO ASSÍDUO NO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS

Com a ascendente valorização do mercado imobiliário – e não seria demais dizer em “progressão geométrica” – torna-se cada vez mais dispendioso o início de uma atividade empresária. A carga Tributária, despesas trabalhistas e previdenciárias, aquisição inicial de produtos/serviços aliada à aquisição de um local para o início da atividade fazem do investimento inicial algo assustador, com de fato o é.

Fundamentado em um plano de negócio bem elaborado, quase sempre se demonstra a inviabilidade do negócio – entenda-se pelo alto investimento inicial – em caso de compra de um imóvel logo no início da atividade, o que torna recorrente a escolha pelos empresários ao instituto da locação.

Este instituto reduz os custos iniciais, possibilita a previsão mensal de gastos, além de assegurar ao empresário o exercício da sua atividade por um período mínimo de tempo, ante a previsão artigo 4º da Lei do Inquilinato pela qual o locador não pode reaver o imóvel locado, salvo por descumprimento contratual por parte do locatário.

Pois bem. O legislador da lei do inquilinato, acompanhando o desenvolvimento do direito empresarial, percebeu a imprescindibilidade de se proteger o ponto comercial. Este (ponto comercial) compreende o local específico em que ele (estabelecimento empresarial) se encontra. Em função do ramo de atividade explorado pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimo, por vezes substantivo, no seu valor.¹

Ou seja, observou-se a relevância que o local do exercício da atividade empresária é para a empresa, para sua clientela e aviamento, sendo fator inarredável e determinante para o sucesso empresarial.

Com esta constatação ímpar do direito empresarial a Lei de Locações de Imóveis Urbanos (Lei nº 8.245/91), ao regular a locação não-residencial, previu no primeiro artigo da Seção III (artigo 51) o direito à renovação compulsória do contrato de locação não residencial.

Importante destacar a palavra “compulsória” tendo em vista que este direito – renovação do contrato – independe da vontade do locador. Assim, caso o locatário cumpra os requisitos previstos em lei, haverá uma relativização do direito do proprietário de usar, gozar, dispor e usufruir do seu imóvel em detrimento da atividade empresária e proteção do ponto comercial exercida naquele imóvel.

Reza o referido dispositivo:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Neste se encontram os requisitos objetivos impostos pela Lei de Locações para que a empresa signatária de contrato de locação para o exercício das suas atividades possua o direito de renová-lo independentemente da vontade do proprietário, destaca-se novamente. Ou seja, é necessário que o contrato de locação tenha sido celebrado por escrito, com prazo mínimo de 5 (cinco) anos, mas sempre com prazo determinado, cuja atividade empresária esteja sendo exercida há mais de 3 (três) anos. O atendimento à estes pressupostos é indispensável ao direito à renovação.

O requisito previsto no inciso III deixa evidente que o legislador da Lei do Inquilinato acolheu a observância do Direito Empresarial de que o ponto comercial é extremamente importante, fixando o prazo mínimo de 3 (três) anos de exercício de atividade empresarial como sendo aquele protegido legalmente. Ou seja, esta exploração trienal é o tempo mínimo para a valorização do ponto comercial e, consequentemente, assegurá-lo de proteção legal.

Tutela-se, em conclusão, o valor agregado ao estabelecimento pelo uso de um mesmo ponto durante certo lapso temporal – também chamada de tutela de inerência no ponto – amparando o interesse do empresário de permanecer com sua atividade exatamente no imóvel locado.

O artigo 51 acima transcrito deve ser observado em conjunto ao artigo 71 da mesma lei, que diz:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

E não demanda uma análise com afinco das normas legais (requisitos) acima transcritas para que se perceba que este direito à renovação do contrato está umbilicalmente atrelado ao cumprimento das obrigações contratuais, acaso superados os requisitos previstos no artigo 51.

Isto porque na interposição da Ação Renovatória de Locação é necessário que o locatário faça prova do exato cumprimento do contrato em curso. Os demais requisitos previstos dependem do cumprimento das obrigações contratuais. Não se trata de simplesmente atingir o termo final da locação. É imprescindível que o empresário tenha sido diligente, assíduo e pontual no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.

Em face disto evidencia-se a proteção legal àquele empresário que cumpre fielmente o proposto perante o locador. Ora, seria no mínimo incongruente a lei obrigar o proprietário de um imóvel locado a renovar eventual contrato de locação cujo locatário, p. ex., tenha sempre realizado o pagamento dos alugueis com atraso durante o prazo locatício, não formalizou seguro de incêndio, etc.

Fazer prova do exato cumprimento do contrato traduz-se no adimplemento atempado de todas as obrigações assumidas, sejam pecuniárias ou não. Não há suporte legal para o locatário/empresário inadimplente.

Somente existem restritas hipóteses, as quais também estão previstas em lei que podem elidir o direito do locatário à renovação compulsória do contrato. São elas: realização de obras determinadas pelo poder público ou pelo próprio locador que importem em alteração radical do imóvel, no primeiro caso, ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade, no segundo; utilização pelo próprio locador ou transferência de comércio cujo é detentor da maioria do capital social, ou também seu cônjuge, ascendente e descendente; o valor do novo aluguel proposto pelo locatário não estar conforme valor de mercado; ou o locador ter proposta formal de terceiro em condições melhores.

Portanto, somente nestas hipóteses o locador não será obrigado a renovar o contrato de locação. Fora elas, o contrato será renovado e o empresário poderá permanecer utilizando o imóvel para o exercício das suas atividades.

É importante salientar, ainda, que a renovação não será no exclusivo interesse do locatário ou nas mesmas condições anteriormente pactuadas. Ao interpor a ação renovatória é necessário que a empresa apresente uma proposta com as novas condições de locação, em especial o valor locativo real do imóvel à época da renovação, as garantias contratuais e o prazo da locação – que não poderá ser superior ao prazo do contrato a ser renovado.

Em arremate, a Lei de Locações de Imóveis Urbanos, por intermédio do artigo 45, reconhece como nula de pleno direito eventual cláusula prevista em contrato de locação que afaste o direito à renovação do contrato. Ou seja, ainda que haja no contrato eventual renúncia ou impossibilidade de renovação do contrato de locação, este direito é assegurado, visto ser esta cláusula nula de pleno direito.

Sendo assim, em congratulações ao legislador da Lei do Inquilinato pela observância da necessidade de proteção ao ponto comercial, é forçoso concluir que o empresário fiel ao adimplemento das suas obrigações contratuais poderá assegurar o exercício de suas atividades por um período assecuratório da manutenção do sucesso empresarial

¹COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de Direito Comercial: Direito de Empresa. 23ª, Ed. – São Paulo: Saraiva, 2011. Pág. 83

Frederico Rodrigues de Santana - Pós Graduando em Direito Imobiliário pela Escola Superior de Direito de São Paulo; Advogado do escritório Dayrell, Rodrigues & Advogados Associados.

Fonte: Revista Jus Navigandi

Governo está decidindo se ampliará o programa Minha Casa, Minha Vida

Em mais uma iniciativa para melhorar o relacionamento com o setor privado, o ministro Guido Mantega (Fazenda) agendou uma reunião com o setor da construção civil, quando pode ser anunciada o aumento da meta de habitações da segunda etapa do programa Minha Casa, Minha Vida.

Segundo a Folha apurou, o governo vai analisar atender pedido do setor de elevar em 350 mil as unidades do programa, que passaria de 2,75 milhões de unidades para 3,1 milhões.

A decisão será tomada na reunião de hoje no Ministério da Fazenda, com o presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil), José Carlos Martins.

O empresariado da construção civil já vinha reivindicando o aumento da meta desde meados deste ano para evitar que o setor passe por um momento de paralisação, depois de contratadas todas as obras para execução das 2,750 milhões de unidades da segunda etapa.

Empreiteiras alertaram, inclusive, que, sem o aumento da meta, há risco de demissões no setor, já que as empresas não teriam condições de planejar novos projetos a partir do final deste ano e início do próximo ano.

Até agosto, já haviam sido contratadas mais de 2,5 milhões unidades. Ou seja, o setor está próximo de cumprir toda meta da segunda etapa.

Seguindo orientação do Palácio do Planalto, a equipe econômica passou a atender pedidos do setor privado na busca de reconquistar seu apoio para a presidente Dilma Rousseff.

No dia 15 de setembro, Mantega reuniu empresários de multinacionais brasileiras e anunciou a extensão da redução da cobrança de Imposto de Renda sobre lucros no exterior para toda indústria. Na prática, a alíquota do IR caiu de 34% para 25%.

Na semana passada, o ministro já havia divulgado a volta da alíquota de 3% para o programa de estímulo a exportações, o Reintegra, em 2015. Este mecanismo devolve um percentual das vendas externas aos exportadores para dar mais competitividade à indústria brasileira.

A decisão de iniciar um processo de distribuir bondades para o setor privado tem como objetivo tentar evitar que o empresariado passe a apoiar a candidata do PSB, Marina Silva, nesta reta final da eleição.

A principal adversária da presidente Dilma Rousseff aparece na frente da petista nas pesquisas de simulação do segundo turno, o que tem preocupado a cúpula da campanha dilmista.

Fonte: Folha de São Paulo

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: GOVERNO LANÇA NOVAS MEDIDAS PARA FACILITAR ACESSO AO CRÉDITO

O governo federal movimentou-se para tentar manter o mercado imobiliário aquecido em 2014 e nos próximos anos. No mês passado, a União apresentou novas medidas para facilitar a liberação de crédito e diminuir a inadimplência no setor.

A primeira mudança envolve a burocracia. Agora, todos os documentos do imóvel podem ficar concentrados em um único cartório. O objetivo é diminuir os gastos e acelerar o processo de aquisição do imóvel.

Há medidas mais complexas. A principal delas envolve tentar reduzir os casos comuns de inadimplência no financiamento imobiliário. Com as novas regras, os bancos terão mais facilidade na retomada dos bens em casos de falta de pagamento. Nesse sentido, bens como carros, caminhonetes, tratores, entre outros, poderão ser usados como garantia em caso de falta de pagamento. A expectativa é que, com essas novas garantias, os juros possam cair.

Outra mudança está na possibilidade de usar um imóvel já quitado como garantia para financiamento de um novo, aplicando até 3% dos recursos da poupança. Com essa medida, segundo o Ministério da Fazenda, serão gerados até 16 bilhões de reais em novas operações.

A última iniciativa do governo foi a criação do título “Letra Imobiliária Garantida”. Os bancos vão poder emitir esse título, que será isento de imposto de renda, para captar recursos para financiar unidades habitacionais. Como o título atende a padrões internacionais, isso pode significar que capital estrangeiro também poderá financiar o setor de imóveis no Brasil.

As mudanças nas regras do financiamento são fundamentais, pois ele tem sido a principal força por trás do bom momento do setor. Em 2013, o volume de empréstimos chegou a 109 bilhões de reais, um avanço de 32% em relação a 2012. A movimentação financiou mais de 529 mil unidades habitacionais.

No fundo, a meta é fazer com que o crédito imobiliário represente 15% do PIB brasileiro nos próximos cinco anos. Atualmente, está na casa dos 8%, representando um índice ainda muito abaixo dos Estados Unidos (80%) e do México (13%).

No entanto, para entrarem em vigor, todas as ações dependem da edição de duas medidas provisórias, de resoluções do Conselho Monetário Nacional (CMN) e de emendas a projetos de lei em tramitação no Congresso Nacional. As mudanças, portanto, vão ser colocadas em prática conforme as aprovações. E o governo garantiu que os resultados das eleições não vão interferir nessas mudanças.

As medidas são extremamente importantes para o setor. Apesar da retração da economia e da restrição ao crédito, o sonho da casa própria continua sendo unanimidade entre os brasileiros. Propostas que vão ao encontro desse objetivo são sempre muito bem vindas.

Germano Leardi Neto - Diretor de relações institucionais da franqueadora imobiliária Paulo Roberto Leardi.

Fonte: Jornal Dia Dia

CONDOMÍNIO EDILÍCIO E CRIAÇÃO DE SUBCONDOMÍNIOS

Temos como conceito de Condomínio Edilício o conjunto de edificações que possui partes exclusivas e partes de uso comum, o texto de lei surgiu para regulamentar esse tipo de edificação tão presente em nossa atualidade, tendo em vista que com o crescimento das cidades, ficam as pessoas sujeitas a dividir espaços de uso comum.

O Condomínio Edilício é, segundo o Código Civil de 2002, o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns.

Sabe-se que a comunhão ocorre no sentido técnico toda vez que uma coisa pertence ao mesmo tempo a duas ou mais pessoas em virtude de um direito real. Se esta comunhão não adquire forma de quota ideal sobre uma propriedade, denomina-se condomínio.No condomínio, há a delimitação das quotas-partes em que se divide a coisa entre os condôminos.

A Lei nº 4.591/64 – Condomínio em Edificações, permanece em vigor nas questões não abrangidas pelo Código Civil de 2002. Em seu art.1º, a lei enquadra neste regime toda edificação ou conjunto destas, de um ou vários pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, com partes individuais e partes comuns, sem definição do número de peças de cada unidade e independentemente da sua natureza residencial ou não residencial. A lei exige a construção sob forma de unidades autônomas, sendo uma condição da lei, então cada unidade deve ser tratada individualmente, e deverá ser assinalada por indicação numérica ou alfabética, para possível identificação ou discriminação.

O Código Civil de 2002, realça a parte comum e a parte individual, conforme art. 1331, CC: “Pode haver, em edificações, as partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”. A quota ou fração ideal, de propriedade exclusiva, podemos encontrar no §2º do art. 1º da Lei 4.591. “A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob a forma decimal ou ordinária”. O art.2º da Lei. 4591, realça a propriedade exclusiva da unidade, integrada da porção de uso comum: “Cada unidade com saída comum será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham”. A mesma vem mais objetivamente no §1° do art. 1331 do Código Civil de 2002: “As partes suscetíveis de utilização indepentente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”. O §2º do art. 1331, CC, destaca as partes comuns: “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.

Ocorre uma proporcionalidade entre a porção individual e a porção comum, o §3º do art. 1331, CC, nos diz “ A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

O acesso à via pública se dá direita ou indiretamente. Diretamente, colocam-se em geral, as lojas, as garagens e os consultórios. Indiretamente, dá-se o acesso por escadas, elevadores e rampas. De qualquer modo consideram-se partes comuns, a comunicação com ruas e áreas externas.

Os grandes vazios na regulamentação foram supridos pela Lei nº 4591/64, que trouxe algumas modificações como a que possibilita o desdobramento da incorporação em várias outras. Outras leis trouxeram alterações: a Lei nº 6709/79, ordenou quorum de ? das unidades isoladas e 80% das frações ideais para decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação; a Lei nº 7182/84, versou sobre a quitação das obrigações condominiais para a transferência de unidade; a Lei nº 9267/96, trouxe a possibilidade do locatário votar nas assembléias, caso o proprietário-locador não compareça.

O Código Civil de 2002, tornou mais explícito o regramento, atualizou a redação das normas e supriu alguns vazios que ainda existiam, adotando soluções já assentadas pela doutrina e jurisprudência. Existem porém fatos em que o Código Civil de 2002 é omisso, perdurando desta maneira a Lei nº4591/64.

Quando uma pluralidade de sujeitos reveste-se do domínio sobre uma coisa, cada um deles tem o poder jurídico sobre a coisa inteira, proporcionalmente à dimensão de quota ideal, sem excluir idêntico direito dos consórcios ou co-proprietários. Caio Mário da Silva Pereira, doutrina que “cada condômino de um edifício coletivo tem poder exclusivo sobre a sua unidade, sujeitando-se à comunhão do terreno, dos alicerces, das paredes externas, e de tudo que se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto econômico jurídico”.

Ocorre que, em função de sua complexidade, os empreendimentos de uso misto exigem cuidados especiais no momento da constituição do condomínio. A divisão do empreendimento em subcondomínios independentes é a solução jurídica normalmente utilizada, já que permite a divisão das responsabilidades para um grupo menor de condôminos com interesses semelhantes, facilitando a operacionalização dos empreendimentos.

Mariana Borges Altmayer, advogada e sócia do escritório Santos Silveiro Advogados, recomenda, já na elaboração da planilha de áreas, que o incorporador defina os critérios para o cálculo da fração ideal das unidades autônomas. Isso porque em vez do procedimento tradicional, que considera apenas a fração ideal de acordo com a área de propriedade de cada condômino, os empreendimentos mistos podem levar em conta a propriedade, o poder político e o custeio no momento de se definir o critério a ser utilizado para cálculo da fração ideal.

Para garantir segurança jurídica na criação dos subcondomínios é fundamental que este regramento de convivência, direitos e deveres, seja divulgado já por ocasião do registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, quando há comercialização das unidades na planta

Com efeito, temos que é perfeitamente possível que um condomínio tenha “subcondomínios”, senão vejamos:

Art 6º No caso de um conjunto de edificações a que se refere o art.º 8 da Lei 4.591, de 16.12.1964, poder-se-á estipular o desdobramento da incorporação em várias incorporações, fixando a Convenção de condomínio em contrato prévio, quando a incorporação ainda estiver subordinada a períodos de carência, os direitos e as relações de propriedade entre condôminos de várias edificações.

Art.7º O art. 9º da Lei 4.591, de 16.12.1964, fica acrescido o seguinte parágrafo:

§ 4º No caso de conjunto de edificações, a que se refere o artigo 8º, a Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formais pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas.

Assim, em face da peculiaridade legal de desdobramento da incorporação, por técnica de escrituração registral, serão promovidos registros autônomos das varias incorporações na matricula matriz do empreendimento (matricula mãe) sempre que for apresentado projeto de construção de casas ou sobrados devidamente aprovados pelo Poder Público e desde que tenha havido previsibilidade na Convenção de Condomínio, ou no contrato prévio, referente às relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações.

A mobilidade estabelecida pela Lei 4.591/64 e por suas alterações permitem, na prática, o desdobramento da incorporação desse tipo peculiar de condomínio de casas térreas e assobradas em várias incorporações.

No art. 1332, CC, encontramos os elementos para a constituição do condomínio edílicio: Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial.

O embasamento legal de muita coisa do condomínio será tão somente a sua Convenção, o objetivo da convenção é regular os direitos e deveres dos co-proprietários e ocupantes do edifício. É uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento não dos condôminos apenas, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, etc. Considera-se a convenção um contrato, pois representa a manifestação da vontade da maioria, determinada por um padrão legal, com força de lei entre as partes e terceiros, em suas relações jurídicas com o condomínio. A convenção é um ato normativo, que se impõe a todos quantos ocupem o edifício, ditando regras de comportamento, assegurando direitos e impondo deveres. Cumpre notar que o regulamento de um edifício estatui regras e restrições à liberdade de ação de cada um, em benefício da coletividade, e estabelece normas proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam.

Concluindo, e por todo acima explanado, temos que, torna-se perfeitamente possível o desdobramento do condomínios em subcondomínios, buscando com a prática dessa manobra, múltiplas soluções, a principal é a redução dos custos, o aproveitamento dos espaços, tanto da área total, quanto da comum, a segurança, de modo geral trazendo economia e vantagens para os moradores. E como dito anteriormente, em face da peculiaridade legal de desdobramento da incorporação, por técnica de escrituração registral, serão promovidos registros autônomos das varias incorporações na matricula matriz do empreendimento, podendo gerar também mais de uma, ou ressalvas em uma só convenção.

FONTES BIBLIOGRÁFICAS

Revista Construção Mercado, ed. 133, ago 2012.

SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis. São Paulo: Editora Mirante, 2012.

Adriano Massatoshi Hanamoto da Silva

Fonte: Revista Jus Navigandi 

Plataforma digital poderá diminuir tempo das transações imobiliárias de 30 para 5 dias.

Plataforma digital está sendo implantada em cartórios do País.

Um dos destaques do último dia do Congresso Internacional do Mercado Imobiliário (CIMI) foi a apresentação da plataforma de integração entre os cartórios de todo o Brasil, que promete reduzir prazos de 30 para cinco dias. De acordo com Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Associação dos Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo, há conversas com o Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) para que o sistema seja implantado no Estado.

Santos explica que o registro eletrônico de imóveis foi criado em 2009 por meio da Lei nº 11977/2009 para facilitar as transações imobiliárias. Ele permite visualização de matrículas, pesquisa eletrônica para localização de titularidade de imóveis, pedidos de certidões digitais de matrículas, entre outros serviços, sem ter que ir ao um cartório, pelo menos na parte de registro. “A eletronificação dessas transações é importante porque diminui o fluxo desses documentos e também, principalmente, a internet permite essa integração entre os estados”.

O procedimento, diz Santos, pode ser feito por qualquer cidadão mediante pagamento em boleto ou pela internet de uma taxa para o serviço, ou com a compra de créditos para futuras consultas. “O prazo normal para registro de títulos é de até 30 dias corridos. Com o procedimento eletrônico, o prazo para registro é de cinco dias. Já a certidão, que leva até cinco dias para ser retirada, poderá ser emitida em duas horas. Isso representa um ponto positivo para o mercado imobiliário e os cartórios no país estão preparados tecnologicamente pra isso”.

O sistema segue em processo de implantação nos cartórios de registro de imóveis do País e, segundo Flauzilino, apenas o Estado de São Paulo dispõe da ferramenta implantada em todos os cartórios. “Essas facilidades eletrônicas são importantes para o desempenho da atividade do corretor de imóveis, que os negócios sejam realizados de maneira mais segura, mais célere”.

No Ceará, Flauzino revela que a conversa com as Corregedorias e o Tribunal de Justiça do Estado seguem adiantadas para implantação. “Há uma necessidade de que em cada estado as Corregedorias normatizem a utilização desse sistema”.

Plataforma digital poderá diminuir tempo das transações imobiliárias de 30 para 5 dias.

SERVIÇO

Consulta ao cadastro nacional é feita online

site: www.registradores.org.br

Por: Yara Peres

Fonte: O Povo Online

CRISE IMOBILIÁRIA DA ESPANHA ESTÁ CHEGANDO AO FIM

O longo ciclo de sete anos consecutivos de quedas dos preços dos imóveis na Espanha "está chegando ao fim", sustenta a agência de notação financeira Fitch.

Num relatório divulgado nesta quinta-feira, 18 de Setembro, a Fitch conclui que os preços estão finalmente se estabilizando, ainda em patamares que se situam cerca de 40% abaixo do "pico" observado em 2007 – ano em que estourou a bolha especulativa alimentada, entre outros, por crédito relativamente fácil e barato.

Por detrás da estabilização dos preços está agora uma maior disponibilidade dos bancos concederem crédito para a compra de habitação às famílias que revelam capacidade de honrar os empréstimos.

Mas – realça a agência de rating – a persistência de uma elevada taxa de desemprego (ainda na casa dos 25%) e o fato de existir uma ampla oferta no mercado (768 mil casas novas, construídas entre 2002 e 2011, que permanecem vazias) impedem a expectativa de uma rápida recuperação dos preços.

Fonte: Jornal de Negócios

TRÊS MANEIRAS DE FAZER DISPARAR O PREÇO DE UM TERRENO

No mercado imobiliário, vale a máxima do maior e melhor uso, ou seja, o preço de um lote será sempre o mais alto possível considerando o melhor uso que se pode fazer dele. Melhor, aqui, é no sentido de mais rentável ou de melhor custo-benefício. Se você tem um terreno de 6.000 metros quadrados, por exemplo, o melhor uso a fazer dele é construir um edifício. Ou, então, se você tem um terreno compacto, o melhor a fazer é erguer uma casa bem planejada em que todos os espaços sejam aproveitados.

Cada pedaço de terra sempre alcança o topo dentro de suas possibilidades de preço. Isso porque é somente através da terra que se acessam todas as coisas que uma cidade tem a oferecer: moradia, educação, serviços de saúde e transporte. Mesmo que o proprietário não faça absolutamente nada no terreno que possui, seu espaço se valorizará um pouquinho a cada ano, como já falamos aqui. E há ainda alguns mecanismos que permitem dar um salto no patamar do preço da terra.

Dados do Lincoln Institute of Land Policy indicam que há três formas principais de se fazer isso. A primeira e mais rentável delas é alterar a demarcação do perímetro urbano, incorporando à cidade parte do que até então era considerada zona rural. Essa medida, relativamente simples, é capaz de quadruplicar (!) o valor dos terrenos da região convertida.

Outra possibilidade de alavancar os valores de uma área é aumentar o coeficiente de aproveitamento estabelecido, ou seja, a altura máxima que um prédio a ser construído naquele local pode atingir. Quanto maior a altura permitida, mais valioso torna-se o terreno, já que prédios mais altos representam negócios mais rentáveis para seus investidores. Esse aumento no limite de altura pode gerar um lotes até 80% mais caros. A terceira forma é mudar o zoneamento, alterando os usos permitidos aos imóveis daquela vizinhança. Se uma rua era estritamente residencial e torna-se mista, comportando também imóveis comerciais, os terrenos podem dobrar de valor.

Nenhuma dessas mudanças pode ocorrer do dia para a noite. E mais: nenhuma delas depende da vontade de seus proprietários. Para valerem, precisam da aprovação de vereadores e da sanção de prefeitos, cuja função é justamente enfrentar ganâncias e expectativas para garantir que seja feito o que for melhor para a maioria. Mas é curioso notar como a lei do maior e melhor uso, que nunca falha para fixar o preço dos terrenos, muitas vezes deixa a desejar quando se pensa no que poderia ser feito de certos bairros e regiões.

Fonte: VEJA.com

O inquilino pode rescindir o contrato de locação porque o local é perigoso?

Se a região já tinha problemas de segurança antes do início da locação, o inquilino não terá sido prejudicado; se piorou, abre-se, em tese, a possibilidade de o locatário rescindir o contrato

Infelizmente, os condomínios já não são mais tão seguros, haja vista as notícias recentes de invasões e arrastões em prédios. Daí surge a dúvida: é possível, devido a isso, rescindir a locação sem sofrer a multa pelo término antecipado do contrato?

De fato, as pessoas estão com medo -e com razão! Nunca será demais lembrar que a segurança pública é direito constitucional e a sua manutenção é dever do Estado, sendo a pedra de toque para outros direitos constitucionalmente assegurados, como é o caso da dignidade da pessoa ou o direito à vida ou ao patrimônio.

Antes ou depois?

Para responder a essa questão seria necessário verificar se a insegurança já era comum antes do início desta locação. Se as coisas já eram assim naquele local, a locatária não terá sido prejudicada, pois assumiu morar naquelas condições. Por exemplo: qualquer um sabe o que encontrará na chamada “Cracolândia” (região no Centro de São Paulo conhecida pelo tráfico e consumo de crack) e não será razoável reclamar quando cruzar com “viciados” dormindo na porta dos prédios.

Se a situação do local piorou, passa a ser relevante a circunstância de no prédio existir equipamento de segurança. Afinal, se o Estado não funciona, as pessoas, individualmente, precisam procurar alternativas e uma delas é a instalação de tais equipamentos no prédio, nas ruas ou até nos bairros, isso é notório.

Segurança é obrigação do Estado

Por um lado, essa instalação permitiria preservar o uso e manter a destinação do imóvel durante o período da locação e, somente assim, o locador atenderia as suas obrigações legais (art. 22, da Lei 8.245/91).

Por outro lado, esses equipamentos são caros e podem ser incompatíveis com alguns prédios, física ou economicamente. Também são comuns casos em que a maioria dos condôminos não quer instalar esses equipamentos. Logo, será difícil culpar o locador pela falta, é evidente.

Assim, precisamos voltar a um ponto: afinal, a obrigação é do Estado, como culpar um ou outro contratante? Por isso, se o imóvel passou a ser alvo de bandidos e nada foi ou poderia ter sido providenciado, sempre mantida a razoabilidade das medidas pretendidas, estará aberta, em tese, a possibilidade de o locatário rescindir o contrato, sem culpa sua ou do locador -repito, a responsabilidade é do Estado.

Ou seja, nenhum deles pagaria a multa e outra solução para cada caso concreto dependeria de prova.

Fonte: Uol

PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM PRESCREVE EM TRÊS ANOS

A Turma de Uniformização dos Juizados Especiais decidiu, por maioria, uniformizar o entendimento de que o prazo prescricional em ações que pedem a devolução de taxas de corretagem — pagas indevidamente — é de três anos.

A decisão foi proferida em Incidente de Uniformização de jurisprudência, instituto processual que pode ser utilizado quando há decisões diferentes sobre o mesmo assunto entre Turmas Recursais dos Juizados Especiais.

No caso, havia divergência entre o entendimentos das Turmas sobre a prescrição dos pedidos de devolução das taxas de corretagem, pois alguns julgadores entendiam que o prazo era de cinco anos e outros entendiam ser de três.

A decisão serve de orientação para que os demais magistrados fundamentem futuras decisões sobre o mesmo tema. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-DF.

Processo UNJ 2012 01 1 020194-0

Fonte: Revista Consultor Jurídico

INCORPORADORAS POSSUEM R$ 29 BI EM IMÓVEIS ENCALHADOS

Após vários anos de euforia do mercado imobiliário, as incorporadoras passam por uma fase de dificuldade nas vendas, tendo que aumentar os esforços para liquidar os estoques de imóveis.

Entre junho de 2013 e junho de 2014, o estoque subiu 16%, considerando dados de oito das maiores incorporadoras do País (Cyrela, PDG, Gafisa/Tenda, MRV, Rossi, Direcional, Eztec e Even).

Nesse período, o valor de mercado das unidades não vendidas passou de R$ 25,1 bilhões para R$ 29 bilhões, de acordo com apuração do Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, a partir de levantamento do banco JPMorgan.

O estoque mais alto reflete a queda na velocidade de comercialização das unidades, impactada pelo ambiente ruim da economia brasileira, com inflação alta, crédito mais restrito e menor confiança dos consumidores.

Além disso, a situação foi agravada pelos cancelamentos de vendas. Os chamados “distratos” acontecem principalmente no fim das obras, quando o cliente que adquiriu o imóvel na planta é repassado para o banco, onde obterá financiamento para quitar a dívida com a incorporadora. No entanto, muitos compradores não conseguiram o crédito, porque os bancos estão mais rígidos na concessão, ou porque a dívida ficou alta demais após as correções contratuais, superando a capacidade de pagamento dos consumidores.

Situação vai se complicar ainda mais

De acordo com o analista de construção civil do JPMorgan, Marcelo Motta, a tendência é de alta nos estoques nos próximos meses. “Ainda estamos num momento em que as empresas estão com dificuldades para vender”, afirmou. “E os distratos vêm crescendo pelo que vimos na apresentação dos balanços das companhias.”

Conforme apurou o Broadcast, empresários do setor têm redobrado a cautela ao lançar novos empreendimentos, já contando com a concorrência de um “estoque oculto”. Como há muitas obras prestes a serem concluídas, a expectativa é de que cerca de 10% a 15% das unidades já vendidas acabem voltando para os estoques no curto prazo, em função de prováveis distratos quando o cliente for repassado para os bancos.

A pressão para as empresas agilizarem as vendas é agravada pelo alto volume de imóveis prontos. O levantamento do JPMorgan mostra que, do estoque total, 13,7% são apartamentos prontos e 35,7% serão finalizados até o fim de 2015.

Imóvel encalhado, prejuízo dobrado

O problema é que, quando as unidades são concluídas, passam a gerar gastos de manutenção e condomínio, corroendo a lucratividade das incorporadoras.

O coordenador do Núcleo de Mercado Imobiliário da Universidade de São Paulo (USP), João da Rocha Lima, considera 13,7% um patamar alto. “Não é razoável que haja um desenquadramento de vendas e estoques prontos desse tamanho. Isso é danoso para as empresas.” Na sua opinião, o equilíbrio entre oferta e demanda deve ser restabelecido apenas no ano que vem.

Além das campanhas para vendas de estoques prontos, as incorporadoras estão lançando menos para evitar que mais unidades fiquem encalhadas. Por outro lado, se o ritmo de lançamentos for muito lento vai prejudicar as companhias, porque os investimentos na compra dos terrenos e no desenvolvimento dos projetos já foram feitos.

A diretora geral de atendimento da imobiliária Lopes, Mirella Parpinelle, concorda que o mercado está mais difícil, mas pondera que a situação não é “desesperadora”. No mês passado, a Lopes realizou uma promoção com empreendimentos de 16 incorporadoras e ofertas com até 34% de desconto. “Isso serve para acelerar a decisão de compra dos clientes”, disse Mirella.

Neste fim de semana haverá saldões da Even e da Esser, em São Paulo. A Rossi também tem uma campanha em andamento. A PDG fez sua liquidação em agosto, quando vendeu mais de 1,5 mil imóveis de um total de pouco mais de 5 mil, movimentando R$ 400 milhões.

Fonte: Estadão Economia