Este assunto, apesar de palpitante, é muito mal compreendido por locadores e locatários, e por isso, bastante polêmico, e não raro, vê-se discussões deste gênero na justiça.
O direito de preferência vem disposto no artigo 27 da lei 8.245/91, assim expresso:
“Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
Esta prerrogativa do inquilino, deverá ser exercida dentro do prazo de 30 dias, após ter recebido a notificação, sob pena de decair de tal direito, conforme bem preceitua o art. 28 da aludida lei:
“Art. 28 – O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, a sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.
No entanto, o direito de preferência, para que tenha eficácia real, é necessário a averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário (Grifo nosso). Com isto, adquire efeito “erga omnes”, ou seja, poderá ser oposto contra todos, pois a locação torna-se pública, impedindo que alguém alegue o seu desconhecimento.
Para exercer o direito de preferência, no caso de ter sido preterido, somente poderá fazê-lo, no prazo de seis meses, a contar do registro da alienação no cartório de imóveis, mas, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matrícula do imóvel.
É o que se extrai da dicção do art. 33 da lei do inquilinato.
Como se observa, para que o inquilino tenha o direito de preferência, o pré-requisito da averbação do contrato de locação é imprescindível. Do contrário, terá apenas o direito de ser indenizado, pelo locador, dos eventuais prejuízos sofridos.
Contra o comprador, não poderá alegar absolutamente nada, pois não deu publicidade ao contrato de locação, e o comprador poderá alegar total desconhecimento de sua existência.
Temos, portanto, que para o inquilino exercer o direito de preferência, quando for preterido, terá que ter averbado o contrato de locação, a margem do registro imobiliário, pelo menos trinta dias antes da venda. E neste caso, poderá depositar judicialmente, o valor constante da escritura, e pedir a adjudicação do imóvel.
Por isso, quando você for adquirir um imóvel que esteja locado, observe esses detalhes, e jamais permita que o valor da escritura seja inferior ao valor real da compra e venda, pois do contrário, você poderá ter uma desagradável surpresa e um enorme prejuízo.
“Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
Esta prerrogativa do inquilino, deverá ser exercida dentro do prazo de 30 dias, após ter recebido a notificação, sob pena de decair de tal direito, conforme bem preceitua o art. 28 da aludida lei:
“Art. 28 – O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, a sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.
No entanto, o direito de preferência, para que tenha eficácia real, é necessário a averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário (Grifo nosso). Com isto, adquire efeito “erga omnes”, ou seja, poderá ser oposto contra todos, pois a locação torna-se pública, impedindo que alguém alegue o seu desconhecimento.
Para exercer o direito de preferência, no caso de ter sido preterido, somente poderá fazê-lo, no prazo de seis meses, a contar do registro da alienação no cartório de imóveis, mas, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matrícula do imóvel.
É o que se extrai da dicção do art. 33 da lei do inquilinato.
Como se observa, para que o inquilino tenha o direito de preferência, o pré-requisito da averbação do contrato de locação é imprescindível. Do contrário, terá apenas o direito de ser indenizado, pelo locador, dos eventuais prejuízos sofridos.
Contra o comprador, não poderá alegar absolutamente nada, pois não deu publicidade ao contrato de locação, e o comprador poderá alegar total desconhecimento de sua existência.
Temos, portanto, que para o inquilino exercer o direito de preferência, quando for preterido, terá que ter averbado o contrato de locação, a margem do registro imobiliário, pelo menos trinta dias antes da venda. E neste caso, poderá depositar judicialmente, o valor constante da escritura, e pedir a adjudicação do imóvel.
Por isso, quando você for adquirir um imóvel que esteja locado, observe esses detalhes, e jamais permita que o valor da escritura seja inferior ao valor real da compra e venda, pois do contrário, você poderá ter uma desagradável surpresa e um enorme prejuízo.
Autor: Otacilio Peron - advogado das CDL e FCDL
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