sexta-feira, 31 de março de 2017

Para Advogado, Recente Decisão Do STJ Deve Aquecer Mercado Imobiliário

A Corte isentou de imposto o ganho de capital obtido sobre venda de imóvel quando usado para quitar outro bem de mesma natureza.

A isenção de IR sobre ganho de capital nas operações de alienação de imóvel também vale para quitação de débito de um segundo imóvel já em posse do contribuinte. Assim definiu a 2ª turma do STJ em recente decisão. A decisão da Corte da Cidadania foi bem recebida pelo advogado Alberto Martins Brentano, sócio de Silveiro Advogados. Para o causídico, um dos motivos para a decisão é, justamente, proporcionar agilidade ao mercado imobiliário, aumentando a liquidez.

“A tendência é que esse entendimento do STJ seja mantido, tendo em vista a própria finalidade de regra de isenção do ganho de capital, na alienação por pessoas físicas de imóveis residenciais.”

A decisão do STJ é contrária ao que estabelece a Receita Federal. No artigo 2º, parágrafo 11, I, da Instrução Normativa 599/05, a Receita excluía da isenção fiscal o ganho de capital para quitar financiamento de imóvel já adquirido.

O Tribunal, por sua vez, considerou legal o uso desse valor, quer esse já tenha sido previamente adquirido – como normalmente é praticado no mercado imobiliário – quer seja um imóvel adquirido posteriormente.

“Muitos contribuintes já vinham questionando a tributação desse capital na compra de um novo imóvel residencial. A maioria das pessoas físicas não possuem recursos para quitar desde logo um novo imóvel. Normalmente, ele é adquirido na planta, e o primeiro é alienado somente quando o novo está em vias de ser entregue. Na prática do mercado, a pessoa física primeiro adquire o imóvel novo e depois aliena o já possuído.”

ASPECTOS DA AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO

1. Introdução

A averbação exsurge da necessidade de se fazer exarar na propriedade imobiliária a ocorrência de atos que modifiquem o registro. Sobre o instituto, assinala Maria Helena Diniz:

“Surge, ao lado do registro stricto sensu, um ato específico – a averbação –, ante a necessidade de se fazerem exarar, na história da propriedade imobiliária, todas as ocorrências ou atos que, embora não sendo constitutivos de domínio, de ônus reais ou de encargos, venham a atingir o direito real ou as pessoas nele interessadas e, conseqüentemente, o registro, alterando-o, por modificarem, esclarecerem ou extinguirem os elementos dele constantes, anotando-os à margem da matrícula ou do registro.”

2. Conceito

Averbar é lançar na matrícula ou no registro todas as modificações ocorridas no imóvel. Nesse sentido o magistério de Nicolau Balbino Filho:

“Averbar é fazer constar na folha de um registro todas as ocorrências que, por qualquer modo, o alterem.”

No mesmo sentido, Hércules Aghiarian:

“Averbação – também chamada impropriamente de registro, segundo o gênero a que se subsume, é o atinente aos atos de modificação do próprio registro, como ato principal previsto na lei. Isto é, todo ato modificativo do status da propriedade ou do titular do domínio será objeto de averbação, e não de registro, propriamente dito.”[3]

Assim, tem-se que todas as mudanças ou alterações da propriedade imobiliária deverão ser averbadas. Corroborando este entendimento, dispõe o art. 246 da Lei de Registros Públicos (Lei Federal n.º 6.015/73), que “além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.” Comentando o dispositivo em tela, assinala Regnoberto Marques de Melo Jr.:

“Como fito imediato da averbação sobressai o de estabelecer a publicidade da alteração no objeto da matrícula. No aspecto mediato, colima a segurança jurídica. A cabeça do art. 246 da LRP encerra a referenciada regra geral: qualquer ato ou fato jurídico que altere o assento anterior (qualquer que seja ele: registro, averbação ou cancelamento), será averbável no SRI.”

3. Espécies

As averbações são ex officio ou a requerimento do interessado. Aquelas prescindem de requerimento e são praticadas de ofício, pelo oficial, enquanto estas dependem de provocação das partes. Sobre a averbação ex officio assinala Regnoberto Marques:

“O lançamento de ofício no registro público é medida que excepciona o princípio da instância registral. Só tem cabimento mediante expressa previsão legal e vincula o registrador, que é obrigado ao exato cumprimento da lei. O princípio da autonomia (ou independência funcional) do registrador não afasta o lançamento de ofício do princípio da tipicidade. De efeito, fundado no sobreprincípio da segurança jurídica, e sob as luzes dos princípios da autonomia, continuidade, especialidade, e legalidade, o registrador não somente pode, como é seu dever, lançar, de ofício, no fólio real, qualquer fato que, decorrente de lei, altere, de qualquer modo, a substância jurídica do ato ou título inscrito no registro público.”

Como exemplos de averbações ex officio podemos citar, dentre outras, o art. 167, II, 13, da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/73), que determina ao oficial que proceda a averbação ex officio dos nomes dos logradouros determinados pelo poder público, e a contida no parágrafo único, do art. 5º, do Decreto Federal n.º 4.449, de 30-10-2002, que dispõe que os “serviços de registro de imóveis efetuarão na matrícula respectiva, de ofício, a averbação do novo código do imóvel fornecido pelo INCRA.”

Entre as que devem ser provocadas, conforme determina o parágrafo único do art. 246 da Lei de Registros Publicos, estão a mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis (art. 167, II, 4, da Lei de Registros Publicos); e a alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas (art. 167, II, 5, da Lei de Registros Públicos).

4. Legitimação para requerer

Pode requerer a averbação qualquer pessoa interessada nas modificações do registro imobiliário. Nesse sentido, o magistério de Maria Helena Diniz:

“A averbação poderá ser provocada por qualquer pessoa (incumbindo-lhe as despesas respectivas – Lei n. 6.015/73, art. 217) que tenha algum interesse jurídico no lançamento das mutações subjetivas e objetivas dos registros imobiliários. Terão legitimidade para exigi-la não só os titulares do direito real, na qualidade de alienantes ou de adquirentes, como anuentes ou intervenientes no negócio jurídico (RT, 506:113) objeto do assento, mas também aquele que, por alguma razão, tenha natural interesse na averbação, mesmo que seu nome não figure no registro.”

Salvo quando feitas ex officio pelo registrador, ou por mandado judicial, o requerimento da averbação deve ser feito por escrito, com firma reconhecida do requerente, acompanhado dos documentos necessários, conforme o fim a que se destina.

5. Atos sujeitos à averbação

Todos os atos que de alguma forma modificarem o registro deverão ser averbados. O art. 167, II, da Lei de Registros Publicos cita vinte e um itens. Vale a pena salientar que a enumeração legal não esgota os casos de averbação, ou seja, não é numerus clausus, mas sim numerus apertus. O próprio art. 246 da Lei de Registros Publicos determina que, além dos casos expressamente indicados no dispositivo citado, poderão ser averbadas as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.

Assim, no Registro de Imóveis serão feitos, além da matrícula, a averbação: “1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; 2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; 3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; 4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; 5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; 6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei; 7) das cédulas hipotecárias; 8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; 9) das sentenças de separação de dote; 10) do restabelecimento da sociedade conjugal; 11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso; 12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; 13) "ex offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público; 14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro; 15) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros; 16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência; 17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário; 18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; 19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; 20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano; e 21) da cessão de crédito imobiliário.”

Como exemplos de atos não previstos na Lei de Registros Públicos, mas que devem ser averbados podemos citar, dentre outros, o tombamento, que deverá ser averbado ao lado da transcrição do domínio, e o código do imóvel rural fornecido pelo INCRA, que deverá ser averbado na matrícula do imóvel.

6. Conclusão

A averbação tem em mira estabelecer a publicidade da alteração do registro, conferindo eficácia e segurança jurídica.

Todo ato ou fato jurídico que altere ou modifique o registro, o direito real ou as pessoas nele interessadas, deve ser averbado no Registro de Imóveis, à margem da matrícula ou do registro.

O art. 167, II, da Lei de Registros Públicos, não esgota os casos de averbação, sendo apenas exemplificativo. O próprio art. 246 dispõe que além dos casos expressamente indicados, poderão ser averbadas todas as ocorrências que alterem o registro.

Fonte: Âmbito Jurídico

quinta-feira, 30 de março de 2017

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS SOB AMEAÇA DE AVENTUREIROS

Querem acabar com a administração de imóveis. A busca de segurança é a principal motivação para que o proprietário de um imóvel nomeie imobiliária para representá-lo, por estar mais capacitada a orientá-lo a respeito de como proceder para obter a maior rentabilidade com baixo risco. No âmbito da prestação de serviços imobiliários a administração de locações é a considerada mais nobre, pois tanto o corretor quanto a imobiliária são nomeados procuradores do proprietário para representa-lo em tudo que envolve o negócio, fato esse que exige muita confiança. Por ser uma relação complexa que exige a aplicação de diversas leis (Código Civil, a Lei do Inquilinato, Lei nº 4.591/64, Lei de Registros Públicos nº 6.015/73, o Código de Defesa do Consumidor, dentre outras) constata-se que aqueles que realizam locações sem o devido conhecimento e assessoria jurídica sofrem grandes prejuízos.

Estranhamente temos observado a atuação de alguns proprietários de imóveis, em especial os de grande porte, determinados a inviabilizar o funcionamento das administradoras. Essas empresas foram criadas há décadas com base no recebimento da comissão mensal de 10% sobre os valores pagos pelos inquilinos, bem como na remuneração que recebem do locador 100% do primeiro aluguel, para cobrir os custos com cadastros do inquilino e seus fiadores, bem como a confecção do contrato de locação.

Manutenção de uma imobiliária exige receita constante

Sem uma receita duradora torna-se impossível a manutenção dos serviços que deverão ser constantes. Poucos entendem que uma imobiliária de porte médio tenha que, de tempos em tempos, trocar computadores e equipamentos, bem como os softwares que em muitos casos custam mais de R$150.000,00. É cobrado por um cartucho de jato de tinta de impressora HP, com 2 ml o valor de R$47,00, ou seja, gastam-se R$23.500,00 na comprar um litro de tinta. Além dos custos com empregados, automóveis, telefonia, aluguel, impressos, sendo que muitos esquecem que no Brasil a carga tributária consome 38% da receita.

Há ainda o fato de que as administradoras de imóveis trabalham no risco, pois só recebem qualquer remuneração com base no êxito. Se não conseguem alugar o imóvel, não recebem nenhum centavo para pagar os seus custos físicos, como o aluguel da sede (luz, condomínio, telefonia), impressos, materiais de escritório, além dos captadores, a avaliação, vistoria, cadastros, controle dos encargos do imóvel, atendimento dos pretendentes, e demais serviços prestados por meses e meses.

Ante essa realidade, causa-nos estranheza o fato de alguns proprietários encontrarem imobiliárias que se prestam a receber apenas um mês de gratificação para conseguir um inquilino. A administradora que age dessa forma esta praticamente decretando o fim da sua atividade. Sem a segurança da comissão mensal constante não há como manter custos fixos que não desaparecem depois do recebimento da gratificação para a elaboração do contrato de locação.

Serviço sem compromisso aumenta o risco do locador

O locador que se utiliza desse tipo de serviço descompromissado do corretor, constata logo depois que o cadastro foi mal elaborado quando se vê obrigado a acionar o inquilino inadimplente com uma a ação de cobrança por falta de pagamento. A imobiliária que aceita esse imposição do proprietário do imóvel, muitas vezes, aluga para o primeiro pretendente que aparece, pois sabe que o locador não deseja qualidade de serviço e sim apenas ocupar o imóvel. O proprietário cria uma situação que impede a realização de uma seleção criteriosa do inquilino, pois caso o corretor venha a atuar com o devido critério perderá a comissão para outro concorrente.

Todavia nada pode reclamar o locador quando surge a inadimplência, já que o corretor visou apenas ao recebimento da gratificação, pois a relação não é de confiança, mas de toma lá dá cá. Tal tipo de serviço é bastante inferior àquele prestado por quem assume a administração duradora, pois, nesse caso, o principal objetivo é a tranquilidade do locador que permanecerá como cliente por longo período. Todavia, tem o proprietário a opção de locar sem intermediário seu imóvel, assumindo os riscos de sua amadora atuação. Ao se nomear um procurador, no caso uma imobiliária, os fatores seriedade, honestidade e profissionalismo devem ser valorados para que o proprietário tenha tranquilidade

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia.

Fonte: Emorar

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS SOB AMEAÇA DE AVENTUREIROS

Manutenção de uma imobiliária exige receita constante

Serviço sem compromisso aumenta o risco do locador

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia.

Fonte: Emorar

terça-feira, 28 de março de 2017

PRINCÍPIOS E TERMINOLOGIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS

I – A AQUISIÇÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEIS

O Código Civil Alemão de 1896 instituiu uma sistemática para a transferência do domínio baseada na inscrição do contrato no registro do imóvel, ato precedido da depuração do título em processo sumário, que corre perante os juízes do registro imobiliário. No sistema jurídico alemão de propriedade imobiliária a sua base é o cadastro de toda a propriedade imóvel. Sem a adoção de livros fundiários rigorosamente escriturados não seria possível estabelecer tal técnica.

A transcrição no registro decorre de um acordo formal de transmissão, que se erige, então, sem convenção jurídico-real e resulta de declaração de vontade dos interessados especificamente à transcrição. Feito o registro com a observação das normas do direito imobiliário formal, que estatui rito próprio e somente se efetua em decorrência de ato judicial que retira do título vícios, a transcrição assume a natureza de negócio jurídico abstrato, valendo por si mesma independente do negócio jurídico causal anterior. Assim, promovido o registro nos livros fundiários, a transmissão se desprende do negócio jurídico subjacente (compra e venda, doação etc), para valer como negócio jurídico translativo da propriedade imóvel. Adquire, assim, uma força probante de presunção iuris et de iure de propriedade. Dono é aquele que tem a propriedade registrada em seu nome.

Pelo sistema germânico, a transcrição opera a transmissão e faz prova plena da propriedade que se presume na titularidade daquele em cujo nome o registro está.

No Brasil, com o Código Civil de 1916 e ainda com o Código Civil de 2002, as coisas se passam de forma diversa. No Brasil, contrato não opera a transferência do domínio. Geralmente, tão somente um direito de crédito, que é chamado de direito pessoal. Somente o registro no Registro de imóveis para a transferência da coisa imóvel cria o direito real. É a transcrição do instrumento no cartório de registro da sede do imóvel que opera a aquisição da propriedade.

Mas, no Brasil, na sistemática pátria, o registro não tem a natureza de negócio jurídico abstrato, mas causal. É um ato jurídico causal, somente porque opera a transferência da propriedade dentro das forças e, sob condição de validade formal e material do título. Seu pressuposto fático será, portanto, um título hábil a operar a transferência, cabendo ao Oficial do Registro a função de proceder a um exame, podendo levantar ao juiz competente dúvidas, num procedimento de jurisdição voluntária, que tiver, seja quando a capacidade das partes ou a qualquer requisito formal do negócio jurídico de transmissão ou outro elemento que lhe parece faltar para que esse direito se repute escorreito.

Mister que se lembre que, uma vez efetuada a transcrição, ou a inscrição de título constitutivo de algum outro direito diverso da propriedade, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se transcreveu ou se inscreveu. A propriedade se considera adquirida na data da apresentação do título a registro, observando-se lapso de tempo entre a prenotação do protocolo e o registro. A presunção que aqui se fala é iuris tantum.

A transcrição é causa determinante da aquisição da propriedade imóvel, como, ainda, não se infirma o registro da autoridade do seu oficial, que deverá vir de sentença.

Há o princípio da publicidade, de tal forma que é pelo registro que qualquer pessoal toma conhecimento das especificidades do imóvel e do negócio, como ensinou Caio Mário a Silva Pereira (Instituições de direito civil). Nos direitos reais de garantia, como a hipoteca, essa publicidade é ainda exigida.

Outro princípio a se ter em conta é o da legalidade através do qual, se o oficial efetuou a transcrição ou inscrição, foi porque nenhuma irregularidade encontrou.

Nas palavras de Darcy Bessone (Da compra e venda2º edição, pág. 43), “a esse de que a compra e venda brasileira é produtiva tão-somente da obrigação de transferir o domínio significa que o objeto do acordo de vontades é a criação dessa obrigação, e não a própria transferência do domínio”.

Prossegue Darcy Bessone, que isso compreende-se em direito alemão, porque, nele, como já ficou visto, a compra e venda é estranha ao negócio translativo, que tem por base um outro contrato (o dinglicher Vertrag) abstrato e, pelos efeitos, real. Poder-se-ia compreender tal tese, também, em direito romano, embora a emptio et venditio se referisse à posse, porque os romanos praticavam modos de a adquirir (mancipatio, in iure cessio e traditio) de natureza contratual embora não a percebessem.

Mas como disse Darcy Besssone (obra citada), entre nós, não se pode aceitar a aludida tese, por ser certo que não dispomos de um segundo acordo de vontades, de um segundo contrato, integrativo do negócio, (não sobre a obrigação de transferi-lo) está na compra e venda, ou não está em parte alguma, não existe.

Passamos, então, a melhor compreender essa questão diabólica.

Como ainda acentuou Darcy Bessone, “é certo, todavia, que tal acordo insere-se na compra e venda. Para chegar-se a essa conclusão, assume importância decisiva o art. 134 do Código Civil que expressamente menciona que “contratos constitutivos ou translativo de direitos reais”, incluindo-se, entre estes, a compra e venda. No n. 23, mostramos que essa disposição recebe complementação de outros preceitos do Código Civil, como os arts. 530, I, 531, 676,856,I, 857,858,860, parágrafo único, 862 etc)”. Faço essas ponderações, lembrando que os artigos se referem ainda ao Código Civil revogado.

Disse então, Darcy Bessone que “o direito brasileiro aproxima-se do francês e do italiano, que consideram a compra e venda como um acordo de vontade sobre a própria transferência do domínio, não sobre a obrigação de transferi-lo”.

Mas o que se tem é que “aproximando-se, não se identifica com eles, entretanto, porque, aqui, o registro no Registro Imobiliário, em relação aos bens imóveis e a tradição, quanto aos bens móveis, são, ao contrário, do que ocorre na França e na Itália, atos integradores do negócio translativo.” Sob esse aspecto, o nosso direito filia-se ao direito germânico.

Mas, também não se identifica com este, porque, no direito alemão, o acordo de vontades sobre a transferência do domínio, embora seja essencial, não se estabelece na compra e venda, que é simplesmente obrigacional e encerra autêntica promessa de alienar, mas, sim, em um segundo contrato, real pelos efeitos translativos que suscita.

O registro do direito real sobre o imóvel, indicando que é o seu proprietário, atendeu a que, se o oficial do Registro efetuou a transcrição ou inscrição. Se o fez, não encontrou qualquer irregularidade intrínseca ou extrínseca. Mesmo nos casos de ações divisórias ou demarcatórias, de cunho declaratório, a publicidade do registro reside no efeito de oferecer segurança erga omnes.

Ainda registram-se sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudica-se bens de raiz em pagamento da dívida de herança, caso em que a sentença produz o papel de alienação inter vivos.

A lei ordena, ainda, que sejam transcritas a arrematação e as adjudicações, em hasta pública. Fala-se em vendas judiciais e não de arrematações que se realizam em leilões privados.

Se à prenotação do título sobrevier a falência ou insolvência do alienante e a transcrição se atrasar por culpa do Oficial ou pelo julgamento da improcedência de dúvida por este levantada, a transcrição subsequente retroage à data em que a apresentação é prenotada em cartório, como se houvesse realizado concomitantemente. Nos contratos de compra e venda é muito comum as partes pactuarem que a Escritura Pública de Compra e Venda só será outorgada ao comprador, após a quitação da última parcela, quando o imóvel for alienado a prazo.

II – OS PRINCÍPIOS QUE REGEM O DIREITO DE IMÓVEIS NO BRASIL

O princípio geral dos registros públicos é o da publicidade, pois é através do registro que se tornam públicos os atos e fatos nele registrados. O registro público é um sinal exterior que garante os direitos a seus titulares e dá validade e efeitos aos mesmos.

Disse Serpa Lopes (Tratado dos Registros Públicos, 2º edição, pág. 49 e 50) que o interesse da publicidade no registro imobiliário resulta da necessidade de se lhe dar uma feição equivalente a uma espécie de estado civil do imóvel, assinalando todas as suas mutações e recebendo o contato de todas aas circunstâncias modificativas, quer inerente à coisa, quer ao direito de seus titulares.

Os princípios que são a base do sistema que rege o registro de imóveis no Brasil, são os que seguem:

a) Princípio da inscrição: significa que a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante a inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade, só se constituirá para produzir o deslocamento da propriedade ou de direito real do transmitente ao adquirente pela inscrição. Assim, a mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio desta, se exterioriza a terceiros;

b) Princípios da presunção e da fé pública: Pelo sistema brasileiro, o título, per se, não prova o domínio porque a propriedade se adquire pelo registro. A prova do domínio da coisa imóvel se dá com o título de aquisição registrado. Em matéria de aquisição da propriedade imóvel pelo registro, adota-se, como já referenciado, do sistema francês, o princípio de registro à vista de um título, e do sistema germânico, o princípio do registro como prova do domínio que, entretanto, induz uma presunção relativa (iuris tantum), e não absoluta (iuris et de iure) de propriedade, ficando sempre ressalvada ao verdadeiro dono a prova em contrário. Presume-se pertencente o direito real a quem registrou. De outro, a fé pública, como ensinou Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 1982, páginas 211 – 212) tem sua influência limitada aos negócios jurídicos, aos acordos de vontades ajustados entre as partes. Assim, fala-se que além de cobrir os negócios jurídicos, a fé pública cinge-se a amparar os direitos que eles conduzem à inscrição, não os fatos carregados simultaneamente com eles, como a situação geográfica, sua extensão, sua exploração econômica, suas construções, seu preço. Isso porque a fé pública protege a inscrição dos direitos, não dos fatos a ele ligados, uma vez que a eventual inexatidão destes não se convalida em favor do titular inscrito por ficar fora do abrigo do princípio;

c) Principio da prioridade: significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam por uma relação de precedência firmada na ordem cronológica do seu aparecimento, isto é, prior tempore potior iure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição, no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois, como assinalou Nussbaum, em Direito Hipotecário, Madrid, 1929, pág. 30.

d) Princípio da especialidade: significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado. Este princípio, que é consubstancial ao registro de imóveis, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatório de todo o imóvel que seja objeto do direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; toda dívida que seja garantida por um direito real (como por exemplo a hipoteca), deve ser objeto desse princípio;

e) Princípio da legalidade: O sistema jurídico brasileiro adota o princípio da legalidade ou legitimidade, em virtude do qual a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante. Ao passo que o direito alemão põe esse negócio jurídico na figura de um acordo jurídico real abstrato, por força do qual as partes, perante à autoridade, meramente dão o seu consentimento à inscrição, o direito brasileiro o situa na figura de um acordo jurídico obrigatório, em que as partes dão o seu consentimento a todas as estipulações entre elas ajustadas;

f) Princípio da continuidade: que se apoia no de especialidade, uma vez que significa que em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular;

g) Princípio da instância: significa que a ação do registrador deve ser solicitada pela parte ou pela autoridade. Há necessidade de postulação do registro. Caso a autoridade cartorária entenda ser necessário irá suscitar dúvida, procedimento de jurisdição voluntária, solicitando que o juiz dirima eventual discussão sobre o registro público em torno do qual é objeto.

III – TERMINOLOGIA DO REGISTRO

Registro é um termo genérico, que cobre vários termos específicos, utilizados no registro público, quais sejam: inscrição, averbação e transcrição.

Esses três termos específicos designam, desde a Lei Imperial de 1864, respectivamente, o assento seletivo de declarações ou por extrato, o assento dependente da existência do anterior, marginal a este, e o assento copiativo das declarações em inteiro teor. Mas, entretanto, como se vê, o terceiro, além de designar a reprodução integral dos documentos, como acontece no Livro Auxiliar e no Registro de Tìtulos, costumava ser empregado nas leis civis em lugar do primeiro, como informou Afrânio de Carvalho (obra citada, terceira edição, pág. 108).

Veio a Lei 6.015, trazendo a dicotomia no registro de imóveis entre registro e averbação.

Para Afrânio de Carvalho (obra citada, terceira edição, pág. 132), a diferença consiste em que a inscrição existe por si, ao passo que a averbação depende, para existir, de anterior inscrição, visto como se apõe verba à escrita preexistente. Ambas cobrem mutações jurídico-reais, mas há distinções. Cabe dizer que a inscrição protege toda aquisição – de propriedade, de direito real e de posição admonitória – ao passo que a averbação resguarda toda movimentação subsequente. Em suma, tem-se o que segue:

INSCRIÇÃO

- aquisição da propriedade originária ou derivada (transmissão da propriedade);

- constituição de direito real limitado ou de ônus a ele equiparado (bem de família, promessa irretratável de venda etc);

- premonição de riscos sobre a propriedade inscrita (arrestos, sequestros, penhoras, contraditas).

AVERBAÇÃO

- Extinção da propriedade por abandono ou renúncia (cancelamento);

-Transmissão de direito real limitado ou de ônus a ele equiparado: cessão de hipoteca, de promessa de venda, contrato de locação com cláusula adjeta de vigência contra o adquirente, de contrato de renovação de locação para fins comerciais, caução de hipoteca, de direito sobre a propriedade;

- Extinção de direito real limitado (cancelamento);

- Modificação do conteúdo do direito de propriedade (construção, reconstrução, demolição), do direito real limitado (prorrogação de hipoteca, alteração da sua taxa de juro etc).

Rogério Tadeu Romano - Procurador Regional da República aposentado; Professor de Processo Penal e Direito Penal; Advogado.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

sexta-feira, 24 de março de 2017

O FIM DO "CONTRATO DE GAVETA"

Cumprido o período transitório de 02 anos a partir da vigência da Lei n. 13.097/15, entrou em vigor no dia 21/01/2017 o seu artigo 54, cujo objetivo é facilitar a vida dos adquirentes de imóveis e dar maior segurança jurídica às transações imobiliárias.

A partir de agora, estes não mais precisarão levantar certidões dos distribuidores judiciais para se resguardarem de possível responsabilização posterior por dívidas e demandas do transmitente.

De acordo com a nova lei, toda pendência que possa alterar o registro do imóvel terá que estar averbada na sua respectiva matrícula, sob pena de prevalecer o direito do terceiro de boa-fé que adquirir ou o receber em garantia.

A denominada “Lei da Concentração na Matrícula” se baseia no princípio da publicidade, ou seja, no fato de que o direito só protege aquilo que é levado ao conhecimento das pessoas.

Portanto, diante dessa nova regra do direito imobiliário, impõe-se à todos os cidadãos o dever de tornar público os atos e negócios jurídicos entabulados, acabando de vez com os chamados “contratos de gaveta” que tanto mascaram a real titularidade do imóvel, as restrições pessoais, ônus, encargos e gravames existentes sobre o mesmo.

Hélio Craveiro - Sócio fundador do escritório CRAVEIRO Advocacia e Consultoria

Fonte: Artigos JusBrasil

quinta-feira, 16 de março de 2017

REGULAMENTAÇÃO DOS DISTRATOS DE IMÓVEIS DEVE SER FECHADA ESTE MÊS

O debate sobre a criação de regras para os cancelamentos dos contratos de compra e venda de imóvel na planta tem uma nova proposta na mesa, arbitrada por representantes do governo federal, e pode chegar a uma conclusão ainda neste mês. O tema é discutido desde o ano passado, mas não houve acordo entre empresários e consumidores sobre a base de cálculo para aplicação das multas nas rescisões, levando o governo a dar a palavra final sobre o tema. Agora, o plano já estaria quase fechado dentro do próprio governo e também conta com uma avaliação positiva por uma parte do setor privado.

Segundo fontes, a nova proposta prevê que a construtora poderá reter 100% do sinal pago pelo comprador na assinatura do contrato mais 20% das parcelas desembolsadas até o momento do distrato. O montante total da multa não poderá superar 10% do valor do imóvel.

Por exemplo: na comercialização de um imóvel de R$ 500 mil, o comprador costuma pagar R$ 100 mil ao longo da construção. Logo na assinatura do contrato, é desembolsado um sinal de cerca de R$ 25 mil, enquanto os R$ 75 mil restantes são parcelados nos meses seguintes, até a entrega da obra. Pela nova regra, esse comprador teria retido o mínimo de R$ 25 mil e o máximo de R$ 50 mil, ainda que tenha pago R$ 100 mil no momento do distrato. A corretagem, paga a terceiros, fica de fora da base de cálculo e não será devolvida ao consumidor.

A nova regra é mais branda para os compradores do que o defendido até aqui por empresários. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) pedia a aplicação de multa de 12% do valor do contrato ou 25% do valor pago pelo adquirente - o que fosse maior -, conforme antecipou reportagem do Broadcast de 15 de fevereiro. No entanto, essa proposta encontrou resistência na Secretaria Nacional do Consumidor (Senacon), órgão ligado ao Ministério da Justiça.

Acordo bem próximo - A nova proposta partiu de representantes do próprio governo federal e já tem consenso nos ministérios da Fazenda e do Planejamento. Dessa forma, faltaria apenas a confirmação da Justiça, pasta que passou por troca de ministro recentemente, o que atrasou a tomada de decisão por lá. "Eu diria que está bem próximo de se fechar um acordo entre os três ministérios", afirmou uma fonte do alto escalão do governo federal, que preferiu não se identificar, já que o acordo ainda não foi firmado.

Do lado dos empresários, uma ala é mais favorável ao fechamento de um acordo o mais rápido possível, sob o entendimento de que é preciso criar regras com urgência para evitar novas ocorrências de distratos, que impactam fortemente o caixa das construtoras. "Essa não é a solução ideal, mas é uma solução digerível", afirma um líder de associação nacional de empresários.

Já outra ala aponta problemas na nova proposta. Como muitas construtoras parcelam o valor do sinal exigido dos consumidores, há receio de que isso poderia gerar novas ações judiciais questionando o cálculo da multa. "Não gostamos dessa iniciativa. Não é boa do ponto de vista estratégico setorial, porque ainda pode gerar judicialização", diz outro dirigente.

O governo, porém, rebate essa crítica dizendo que muitas construtoras facilitaram a venda além do que deveriam. "A nova proposta incentiva que o valor da entrada na compra seja maior, de fato. Está embutido aí um incentivo para aprimoramento econômico do setor, buscando evitar mais distratos", diz a fonte do governo.

Devolução e contrato - A proposta do governo também define três regras para as empresas devolverem o valor pago pelos consumidores. Se o empreendimento imobiliário contar com patrimônio de afetação, a restituição só ocorrerá após a conclusão da obra. Caso contrário, o pagamento deve ocorrer em 90 dias após o distrato. O patrimônio de afetação é o instrumento jurídico que blinda os recursos de cada empreendimento, evitando que tenha problemas em seu fluxo de caixa. A terceira regra prevê a devolução em até 30 dias quando o imóvel fruto de distrato é revendido pela construtora.

A regulamentação dos distratos também terá uma nova regra que visa dar transparência para a negociação. As construtoras concordaram que a primeira página dos contratos deverá listar cerca de dez itens considerados essenciais na transação, como o valor da entrada, a forma de correção monetária do contrato e as multas em caso de rescisão, entre outros itens. "Queremos que todas aquelas informações que vêm pequenininhas no meio do texto agora apareçam em letras garrafais, logo de cara", diz fonte do governo.

Assim que o teor da regulamentação for fechado dentro dos ministérios, ele será encaminhado na forma de um projeto de lei ou medida provisória, decisão que será tomada pelo próprio presidente, Michel Temer. Embora a medida provisória seja mais rápida, com efeitos imediatos, a tramitação do projeto dentro do Congresso traz mais legitimidade e segurança jurídica.

Fonte: O Estado de S. Paulo

segunda-feira, 13 de março de 2017

DIREITO DE SUPERFÍCIE: ESTATUTO REGULADOR, NATUREZA, CONCEITO E ESPECIFICIDADES

O direito real de superfície, disciplinado legalmente pelo Código Civil de 2002 e no Estatuto da Cidade busca atender às exigências constitucionais da função social da propriedade, flexibilizando os vetustos pilares sobre os quais o direito das coisas se apoiava.

Tais exigências se estabelecem devido à feição democrática assumida pela Carta Constitucional Brasileira em 1988. A partir do advento da nova ordem sociopolítica, não mais se admite o escopo individualista e absolutista da propriedade, impondo-lhe restrições em prol da coletividade, delimitações oriundas da análise civil-constitucional ditada pelo novel cenário jurídico.

O fato de o direito de superfície ter sido reimplantado no Brasil demonstra o compromisso de nossa casta legislativa em favorecer a proliferação das propostas de democratização das terras nacionais, de modo que foi regulado tanto em um diploma urbanístico quanto no civil. Com a superfície se dá a manutenção da propriedade tão apreciada pelos nacionais e se adiciona a facilidade de construção e uso superficial do espaço por terceiro, para fins de construção civil e habitacional.

Devido à sistemática constitucional agora em voga, um primeiro empecilho a se desvendar antes de se analisar as características do direito de superfície é justamente definir qual o diploma legal responsável pelo seu tratamento, já que duas legislações avocam esta competência, ou se ambas coexistem no novo cenário constitucional.

O fato de o Código Civil de 2002 ter sido promulgado posteriormente à edição da Carta Magna de 1988 fez com que a sua dialética funcionasse em consideração aos princípios máximos e aspirações que agora ordenam o nosso sistema jurídico, o que provocou uma certa publicização do direito civil, permitindo que a propriedade, direito civil por excelência, fosse revisado, passando a atender a sua função social, satisfazendo os preceitos da ordem econômica. Conforme o exposto, ratifica Pietro Perlingieri:

O conteúdo da função social assume um papel de tipo promocional, no sentido de que a disciplina das formas de propriedade e as suas interpretações deveriam ser atuadas para garantir e para promover os valores sobre os quais se funda o ordenamento. E isso não se realiza somente finalizando a disciplina dos limites à função social. Esta deve ser entendida não como uma intervenção “em ódio” à propriedade privada, mas torna-se “a própria razão pela qual o direito de propriedade foi atribuído a um determinado sujeito”, um critério de ação para o legislador, e um critério de individuação da normativa a ser aplicada pelo intérprete chamado a avaliar as situações conexas à realização de atos e de atividades do titular.

Como o CC/02 recepcionou este universo, poder-se-ia imaginar que este deveria prevalecer em face do Estatuto das Cidades, por mais que o Estatuto das Cidades assuma a feição de lei especial e o Código Civil a de lei geral. Uma análise parca sugere a prevalência do Código Civil sobre o microssistema urbanístico, já que o artigo 2º, § 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil professa a revogação da lei anterior quando lei posterior regular integralmente a mesma matéria de que tratava.

Inobstante, o Estatuto das Cidades, ao regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, apresenta o direito de superfície como mecanismo de política urbana, servindo aos fins de moradia e construção civil, atento aos ditames da função social da propriedade, perfazendo, neste tocante, uma regulamentação especial, e que, portanto, segundo o comando lex posterior generalis non derrogat priori speciali, deveria prevalecer sobre a lei posterior, geral.

Apesar das desavenças é de bom alvitre perceber ambos os diplomas como leis especiais, no que toca o direito de superfície, já que os dois dispõem de forma completa sobre o assunto, e, no pior dos cenários, não são contraditórios entre si, não surgindo daí motivos maiores para que um suplante o outro. O próprio enunciado 93, aprovado na I Jornada de Direito Civil, reconhece essa convivência, senão vejamos: “As normas previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, não revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), por ser instrumento de política urbana”.

Com efeito, o direito pretende ser um todo coeso, o mais recomendado é coordenação sistemática destas fontes, interpretando de um modo pelo qual venham a dialogar entre si, sem fazer como que uma supere ou desabilite outra momentânea ou definitivamente.

Sobre sua natureza, apesar da omissão do Estatuto das Cidades quanto à designação da natureza do direito real de superfície, se direito real autônomo ou direito real sobre coisa alheia, a doutrina majoritária, como assegura J. Miguel Lobato Gomes, concorda em consagrá-lo como um direito real sobre coisa alheia, visto que o fundiário não perde a propriedade sobre a gleba, apenas concede a sua superfície, sobre a qual se poderá edificar ou plantar, e, excepcionalmente, a depender da natureza da obra e do que foi celebrado contratualmente, até mesmo o subsolo poderá ser incorporado no empreendimento.

Apesar da posição pacífica a respeito deste atributo do direito de superfície, Nelson Rosenvald sugere que:

Em virtude da omissão do Estatuto da Cidade e do Código Civil quanto à natureza jurídica do modelo, repercute-se na doutrina uma polêmica. Seria o direito real de superfície uma verdadeira propriedade ou um direito real em coisa alheia? A resposta é: ambos. O direito de superfície é um direito real sobre coisa alheia (lote ou gleba), pois sua formação resulta de uma concessão do titular da propriedade para fins de futura edificação (sobre ou sob o solo) ou plantação, que, quando concretizada pelo superficiário (concessionário), converterá o direito inicialmente incorpóreo, em um bem materialmente autônomo à propriedade do solo do concedente.

Trata-se de uma observação sagaz, já que as feições apresentadas pelo direito em comento admitem este desdobramento múltiplo da posse que se constitui, condicionando o surgimento de uma propriedade distinta daquela em que se assenta.

O conceito e especificidades da superfície são ricamente traduzidos no artigo 1369 e seguintes, do título IV, do Código Civil, lei nº 10406/02. Gonçalves, atendo-se à normativa legal, apresentou o seguinte conceito de direito de superfície, “[...] direito real de fruição ou gozo sobre coisa alheia”.

O Prof. Ricardo Pereira Lira oferece o seguinte conceito sobre o direito de superfície:

[...] o direito de superfície é direito real autônomo, temporário ou perpetuo, de fazer e manter construção ou plantação sobre ou sob terreno alheio: é a propriedade – separada do solo – dessa construção ou plantação, bem como é a propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de construção ou plantação nele já existente.

Poupa-se, por intermédio destes conceitos, de se descer às minúcias diferenciais existentes entre o direito de superfície e outros direitos reais a ele aproximados, como o direito real de uso e a enfiteuse.

É importante frisar que o direito de superfície, apesar de largamente regulamentado e facilmente implementável, não tem tido tanta adesão quanto se poderia esperar. A cautela com relação ao instituto se dá devido à sua característica primordial, ou seja, a falta de perpetuidade. Os contratantes, principalmente aquele que assume a posição de superficiário, tende a duvidar das vantagens de uma exploração limitada no tempo, observando apenas que as acessões que vierem a se incorporar ao terreno passariam para o domínio do fundiário.

Este temor acompanha o instituto desde eras primevas, quando ainda em Roma, segundo afirma Maurício Mota:

Embora tenha uma rica história de construção e elaboração jurídica, o direito de superfície parece ter tido uma escassa utilidade para o desenvolvimento das instituições romanas. As fontes o contemplam de maneira fragmentária e episódica.(...) Com o direito de superfície não é diferente, e, se ele não teve em Roma a aplicação efetiva de todas as suas potencialidades, não quer dizer, de maneira alguma, que não possa a vir a ser um instrumento jurídico bastante útil e necessário em outros ordenamentos.

Este aspecto sociológico acaba sobrepondo-se a todas as inúmeras possibilidades apresentadas pelo direito, que se recomenda a situações temporárias.

Conclui-se que o direito de superfície encontra no ordenamento pátrio dois comandos ou fontes centrais das quais coleta sua disciplina, o Código Civil de 2002 e o Estatuto das Cidades, e, apesar de se apresentarem como diplomas originários de campos distintos do direito, ambos se constroem como caminhos a serem trilhados até os objetivos constitucionais da função social da propriedade, do desenvolvimento econômico sustentável, moradia e pleno emprego.

Assume a feição de um direito real autônomo, mas que propicia a edificação ou plantação de direito real sobre coisa alheia, é um direito claramente flexível e que, usado sabiamente, poderá oferecer grandes oportunidades para os superficiários e fundiários que dele fizerem uso.

REFERÊNCIAS:

GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito Civil Brasileiro, 4. ed. rev. São Paulo: Saraiva, 2009. p. 414. v. V.

LIRA, Ricardo Pereira, Elementos De Direito Urbanísticos, Rio de Janeiro: Renovar, 1997. p. 14.

Lobato Gómez, J. Miguel. Ob. cit. pág. 70Mota, Maurício. http.www.uerj.br-direito/pubicacoes/maruício-mota/mm 2html.

PERLINGIERI, Pietro. Normas Constitucionais nas Relações Privadas. Revista da Faculdade de Direito da UERJ, Rio de Janeiro: Renovar, v. 6 e 7, 1999.

Rosenvald, Nelson. Direitos Reais Lúmen Júris Editora, página 403.

http://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3146/tde-27112006-134345/pt-br.php

https://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=6251

http://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI911,21048-O+direito+de+superficie+no+novo+Codigo+Civil

Pamela Samara de Oliveira; Maria do Carmo Santos Bezerra; Marcos Siqueira Silvério; Magda Suelen Barbosa Coelho.

Fonte: Artigos Jus Navigandi

sexta-feira, 3 de março de 2017

MERCADO IMOBILIÁRIO AVALIA ASPECTOS POSITIVOS E NEGATIVOS DA LEI Nº 13.097/2015

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) participou de todas as etapas e projetos que fundamentaram a Lei nº 13.097/2015, atuando conjuntamente com o IRIB, Secovi-SP, Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), inclusive, na aprovação da lei.

O diretor executivo da Abecip, Filipe Pontual, conta que a segurança jurídica foi a primeira motivação para a Associação atuar em prol da concentração dos ônus sobre imóveis na matrícula. “As certidões não garantem uma segurança jurídica completa, não podem ser obtidas no Brasil inteiro, encarecem o processo do ponto de vista do consumidor, principalmente quando se pensa naqueles de baixa e média renda, e exigem uma avaliação detalhada de um advogado especializado no assunto. Por fim, a agilidade na verificação da matrícula deixa todos os envolvidos no processo mais tranquilos – o registrador, o comprador e o financiador. Tira um emaranhado burocrático e é um alívio para todos os atores envolvidos no negócio imobiliário”.

Filipe Pontual diz, também, que a Lei nº 13.097/2015 pode trazer maior segurança jurídica ao financiamento imobiliário e facilitar a compra e a venda. “Quando juntar isso ao registro eletrônico nos contratos de financiamento, ou mesmo na compra e venda entre particulares, irá agregar agilidade, fomentando maior volume de negócios”.

Ainda no que diz respeito à segurança jurídica aos negócios do mercado imobiliário, o consultor jurídico da Abecip José Cetraro afirma que concentrar na matrícula do imóvel o que possa representar risco jurídico a quem pretenda adquiri-lo ou recebe-lo em garantia é reafirmar a importância do registro público imobiliário e proteger o adquirente de boa-fé. “Aos eventuais credores do vendedor ou titulares de direitos cujo exercício venha atingir o imóvel cabe-lhes o dever de zelar por tais direitos por meio de averbações na matrícula do imóvel, de modo a conferir-lhes a devida publicidade, além de sinalizar e possibilitar uma avaliação de possíveis riscos aos potenciais adquirentes. Assim, a matrícula do imóvel torna-se o único documento capaz de identificar quem detenha a titularidade do imóvel ou de direitos a ele relativos, assim como sinalizar eventuais riscos jurídicos a quem pretenda negocia-lo”.

José Cetraro acrescenta, ainda, que as dimensões continentais de um país como o Brasil e o avanço inexorável das práticas comerciais e dos negócios formalizados à distância com a velocidade da luz, tornou inaceitável a sistemática anteriormente vigente de impor ao adquirente o ônus de tentar precaver-se e de provar sua boa-fé por meio da obtenção de certidões de distribuidores judiciais para identificar supostos riscos jurídicos, ainda que diante da omissão e acomodação de credores do vendedor em fazer constar da matrícula do imóvel ônus como penhoras ou simplesmente o ajuizamento das execuções que determinaram sua efetivação.

Tudo isso, segundo Cetraro, a partir da despropositada legislação vigente até o advento da Lei nº 13.097 que, a pretexto de simplificar os negócios imobiliários, estabelecia a apresentação de certidões de “feitos ajuizados” (Lei nº 7.433/85) não obstante a realidade que, em face de outros dispositivos legais, pessoas físicas ou jurídicas poderiam ser demandadas em qualquer uma dentre as milhares de comarcas existentes no país. “Ademais, tais certidões apresentariam uma situação estática e limitada à data de sua expedição, mas que não representariam qualquer segurança jurídica diante dos feitos ajuizados em data posterior à de sua expedição, sendo impensável sua obtenção na data da formalização do negócio. Todavia, em se tratando da matrícula do imóvel, sua visualização em tempo real permitirá que, simultaneamente à formalização do negócio, seja aferida sua situação, inclusive quanto a eventuais atos decorrentes da aplicação da Lei nº 13.097”, demonstra.

Para Cetraro, todo dispositivo legal comporta melhorias e aperfeiçoamentos para que venha a atender plenamente seus propósitos. “Para que os dispositivos da Lei nº 13.097/2015 relativos ao registro imobiliário atendam plenamente às expectativas do mercado imobiliário, fundamental será a implementação nacional do registro eletrônico concebido pela Lei nº 11.977/2009 e ora dependente de uma sistematização que deverá contar com a participação dos registradores imobiliários e de órgãos do Poder Judiciário, das Corregedorias Estaduais e do Conselho Nacional de Justiça”. Nesse sentido, o Cetraro destaca a atuação do IRIB e a criação do Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico (ONR), autorizada por meio da Medida Provisória nº 759/2016 (art. 54, § 3º).

Desenvolvimento econômico e social do país

Filipe Pontual destaca que a continuidade da informatização do Registro de Imóveis é outra medida que pode contribuir para o desenvolvimento econômico do país, pois, quando ele estiver atualizado com as novas tecnologias e oferecendo um serviço eficiente e cada vez mais barato, sem perda de rentabilidade para os registradores, será melhor para todo mundo, porque amplia o volume de negócios. “Com estabilidade de regras econômicas e legais, bancos e registradores atendendo seus clientes com mais qualidade e rapidez, o crédito imobiliário no Brasil poderá atingir a participação de 15% do PIB. O Brasil tem muita habitação a ser feita e melhorada, há uma demanda imensa, o que nos permitiria chegar perto ao patamar do Chile, que é quase 20% do PIB, além de facilitar negócios à vista, sem necessariamente passar pelo sistema de financiamento imobiliário.”, exemplifica.

Ao ser também ser indagado sobre o tema, José Cetraro ressalta que todas as alterações legais que simplificam, sem causar riscos jurídicos, e aceleram a formalização com redução de custos dos negócios em geral, concorrem diretamente para o desenvolvimento econômico e social do país. “A lei deve ajustar-se à evolução social e adotar ferramentas e mecanismos próprios da modernidade, não podendo ficar adstrita a formas e fórmulas obsoletas concebidas para conferir segurança jurídica, que se revelaram insuficientes para tanto. Nesse contexto está a Lei nº 13.097/2015, na parte que dispõe sobre o registro imobiliário”.

Mercado do crédito imobiliário

Um ponto importante em relação à alienação fiduciária e a outras medidas legais de incentivo e apoio aos mecanismos de segurança jurídica, segundo Filipe Pontual, é o resultado prático na ampliação do crédito. “Com a consolidação da confiança do mercado no instituto da alienação fiduciária, por volta de 2004, somada à estabilidade macroeconômica do país, se observou um crescimento impressionante no crédito imobiliário: saímos de 1,5% em relação ao PIB do Brasil em 2006 para quase 10% em 2015 e 2016. A segurança jurídica é fundamental para o crédito imobiliário, de mãos dadas com a estabilidade macroeconômica”, certifica.

O diretor executivo da Abecip avalia que as questões relacionadas à Lei nº 13.097/2015 merecem ser debatidas e aprofundadas. “Primeiro, devemos comemorar que a lei, após dois anos, entrou plenamente em vigor. Queremos, com o IRIB, promover eventos que reforcem a consciência de todos os envolvidos sobre os benefícios dessa lei. Ela pode ser uma grande alavanca para melhores negócios imobiliários e um facilitador na vida dos compradores, especialmente os de baixa renda”, finaliza.

Fonte: Assessoria de Comunicação do IRIB

quinta-feira, 2 de março de 2017

QUANDO DEVO USAR CESSÃO DE DIREITOS E QUANDO DEVO USAR CONTRATO DE COMPRA E VENDA?

Cessão de Direitos é o instrumento através do qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem. Por meio dela, o vendedor, conhecido como cedente, repassa ao comprador, denominado cessionário, os direito sobre o bem objeto da Cessão, que poderá ser móvel ou imóvel.

Em se tratando de bem imóvel, em geral, a Cessão de Direitos poderá ser utilizada em dois casos: (i) Quando não há escritura definitiva do imóvel, ocasião em que o Cedente venderá ao Cessionário o direito de compra sobre referido bem, e; (ii) Nos casos em que se transmite os direitos proveniente de sucessão, enquanto o bem foi dado à partilha.

O Código Civil ampara a realização deste instrumento, em seu artigo 1.793:

“Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o coerdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.”

Importante ressaltar que, para ter eficácia, todos os herdeiros deverão manifestar concordância, na qualidade de Cedente no Instrumento de Cessão de Direitos, pois, se feita pelo conjunto de todos os herdeiros com direito àquela herança, a Cessão de Direito não será afetada pela ineficácia, uma vez que terá de ser alegada pela parte prejudicada. Desde que todos os herdeiros tenham participado do ato de cessão, não haveria interessado legítimo para insurgir-se contra o ato.

Há de se ressaltar que o artigo 616, inciso V, do Novo Código de Processo Civil, legitima o cessionário a proceder à abertura do Inventário do autor da Herança. O cessionário somente poderá iniciar a ação, portando o respectivo instrumento de cessão, habilitando-se na forma processual cabível.

Art. 616. Têm, contudo, legitimidade concorrente:

V - o cessionário do herdeiro ou do legatário;

A doutrina de Silvio Venosa é adequada ao sublinhar: “Só existe cessão antes da partilha. Após, a alienação é de bens do herdeiro. O cessionário participa do processo de inventário, pois se sub-roga na posição do cedente”. (Silvio de Salvo Venosa, Direito civil: direito das sucessões, 3. Ed., São Paulo: Atlas, 2003, p. 42)

Por fim, para ter validade, a Cessão deverá revestir-se de forma pública, ou seja, deverá ser feita no cartório de notas.

Já o Contrato de Compra e Venda não se submete, via de regra, à forma especial, podendo ser celebrado verbalmente ou por escrito, público ou particular. Entretanto, o art. 108 do Código Civil dispõe acerca da essencialidade da escritura pública quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.

Como todo contrato, a compra e venda pressupõe a capacidade geral das partes. Porém, por vezes a lei suprime essa capacidade para certos e determinados negócios jurídicos, hipóteses estas que a doutrina denomina como ausência de legitimação. São exemplos de ausência de legitimação a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496), a alienação de imóvel sem a necessária outorga conjugal (CC, art. 1.647, inciso I,), a venda entre cônjuges (CC, art. 499), a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504) e as demais hipóteses previstas nos quatro incisos do art. 497 do diploma civil

Em suma, analisando o capítulo destinado ao contrato de compra e venda no Código Civil, vislumbra-se de suma importância o domínio pelo profissional do Direito, das normas que regulam esse contrato para instrumentalizar de forma correta e eficaz a vontade das partes.

Davi Ribeiro - Advogado Cível, Empresarial e Consumidor.
Fonte: Artigos JusBrasil

quarta-feira, 1 de março de 2017

AQUISIÇÃO DERIVADA E AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE - ENTENDA A DIFERENÇA

No sistema evolutivo da sociedade deparamos que a propriedade é sempre mencionada e destacada. Dela, a pessoa exerce os atos de sobrevivência e manutenção de sua vida. Por essa razão, a Constituição Federal de 1988, logo no artigo 5º, prevê a propriedade como direito fundamental.

Entende-se por propriedade o direito de um determinado indivíduo ou de um grupo de pessoas sobre um bem específico e determinado, formado por uma situação jurídica que atribuirá a titularidade para o exercício dos atributos de uso, fruição, disponibilidade e reivindicação. Este bem, como definido pelo Código Civil, poderá tanto ser um bem móvel como imóvel.

Ao contrário do que era determinado no passado, este direito do titular sobre o bem não é mais tido como absoluto, mas sim relativo, uma vez que diante do reconhecimento da função social da propriedade, para o fim de se manter a harmonia e a estabilidade do Estado Democrático de Direito, faz-se necessário que o interesse individual sucumba ao interesse coletivo que muitas vezes poderão estar expressos nas diretrizes urbanísticas ou nos interesses políticos do Estado por intermédio de suas legislações.

Tradicionalmente são estudadas as duas formas conhecidas para se adquirir a propriedade, a originária e a derivada.

Aquisição originária

A aquisição originária decorre de um fato jurídico que permite a aquisição da propriedade sem qualquer ônus ou gravame. O que se analisa são os requisitos legais para a obtenção de uma propriedade sem a necessidade da autonomia privada, por isso, de ser um fato jurídico, como ocorre com a usucapião, aluvião, avulsão, dentre outros, o que justifica a autonomia e independência.

Na aquisição originária, por decorrer de um fato jurídico, não haverá que se mencionar em recolhimento de impostos; exigência de retificação de área; eventuais gravames na matrícula originária não acompanharão a matrícula nova aberta em virtude de tal aquisição.

Note-se que, na aquisição originária, a análise do Registrador limitar-se-á às formalidades do título que conferem a transmissão da propriedade.

Aquisição derivada

A aquisição derivada é aquela pela qual a autonomia das partes faz com que a propriedade seja transferida de uma pessoa para outra exigindo, a legislação, certas formalidades e solenidades.

Na aquisição derivada a análise pelo Registrador será mais ampla, tanto no aspecto formal, como material; sendo neste caso possível exigir o recolhimento dos impostos, a análise do conteúdo para a qualificação das partes e exata extensão da propriedade, etc.

Reflexos das modalidades de aquisição da propriedade no Registro de Imóveis

Dentre várias funções, o Registro de Imóveis assegura o efeito da publicidade da propriedade perante a sociedade, sendo o responsável pela segurança jurídica inerente a este direito fundamental que a propriedade reflete como estrutura do Estado. Por intermédio do registro de imóveis opera-se o princípio da publicidade, na qual, pela presunção, dá-se conhecimento à sociedade do ato praticado em determinada matrícula em face de um determinado sujeito.

Todo título, judicial ou extrajudicial, que ingressar no Registro de Imóveis deve ser devidamente qualificado pelo Registrador, traduzindo a fé-pública esperada. A finalidade desta qualificação é observar se os requisitos legais de transmissão ou constituição de ônus ou gravames ou outras anotações na matrícula estão de acordo com o ordenamento jurídico.

Inúmeros são os princípios que regem a sistemática registraria para permitir o cumprimento da segurança esperada. Dentre eles podem ser destacados o Princípio da Continuidade, Princípio da Especialidade e Princípio da Disponibilidade.

Princípio da Continuidade

O princípio da continuidade determina a observância do encadeamento de atos permitindo vislumbrar a historicidade da matrícula. Assim, os atos deverão ser contínuos. No direito romano, embora não expresso este princípio, pode-se afirmar a sua existência, uma vez que outro princípio comum a todos os modos de aquisição estabelece que o alienante da propriedade deve ser o proprietário e que todo proprietário capaz pode alienar, embora existissem exceções na época em relação a proibição de alienar.

Princípio da Especialidade

O Princípio da Especialidade determina da individuação pormenorizada do indivíduo e do bem para evitar equívocos na transmissão. Por tal razão, evita-se a transmissão de propriedades para homônimos. Permite-se a exata extensão da propriedade, sendo correta a postura do registrador que determina a retificação da matrícula antes de registrar o título quando houver dúvidas sobre a área.

Princípio da Disponibilidade

Já o princípio da disponibilidade, que está mais vinculado ao direito de propriedade em si, permite analisar se o bem em questão pode ou não ser transmitido, como no caso quando houver a indisponibilidade do bem ou o bem estiver em nome de um menor, dentre outras hipóteses limitativas de direito.

Contudo, dependendo de como se proceder a aquisição da propriedade, a qualificação do título será flexibilizada.

Fábio Pinheiro Gazzi - Professor de Direito Notarial e Registral na pós-graduação da LFG. Advogado, Mestre em Direito (PUC-SP), pós-graduado lato sensu em Direito dos Contratos com ênfase em Societário (IICS/CEU), Professor de Graduação (FADITU e FACCAMP) e de pós-graduação em Direito Imobiliário (PUC-SP).

Fonte: LFG / Blog Acontece