Confira as expectativas do mercado imobiliário para 2015?

De acordo o Secovi-SP, o setor de residencial novo é o último a ser afetado por problemas da economia

Os fundamentos do mercado imobiliário para imóveis residenciais estão muito bem, na visão de Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. “Trabalhamos para quem precisa do imóvel, já que cerca de 70% da demanda é para primeira moradia. E o setor de residencial novo é o último a ser afetado por problemas da economia”, explica.

“Mas assim como todos os setores da economia, também estamos aguardando o que vai acontecer, principalmente nos três primeiros meses do ano. Vivemos uma crise de confiança dos empresários e consumidores e tudo vai depender dos três primeiros meses de governo e de como serão as mudanças na política e na economia”, reforça.

Na opinião de Petrucci, se houver mudanças que façam os empresários e consumidores retomarem a confiança já no início do governo, teremos um ano bom. Mas se o governo mostrar que vai manter tudo igual a 2014, podemos ter um ano difícil pela frente.

Segundo ele, de 2008 para 2009 tivemos uma crise mundial que justificava as dificuldades do setor. “Mas em 2014 vamos fechar com queda de 8.000 unidades em lançamentos e de 10.000 em vendas e não há uma justificativa como a de 2008 para isso”, reclama.

Para ele, o que houve de diferente em 2014 em relação a 2013 foi o Carnaval, comemorado mais tarde, além da Copa do Mundo e das eleições. “Em uma situação obscura em relação aos rumos da economia, o consumidor empurra a decisão de compra para frente. De 2010 para cá, houve uma valorização muito grande nos imóveis, mas isso não acontece mais. Agora as empresas precisam colocar produtos mais acessíveis no mercado”, aconselha.

Petrucci afirma que, para imóveis com valores de até R$ 500 mil, as vendas estão fluindo, assim como em bairros mais afastados da região Central. “Em relação aos aluguéis, é difícil falar em um percentual. Antes se falava em 0,8% ou 0,9% em relação ao valor do imóvel. Mas hoje está bem diferente. Imóveis de R$ 500 mil, que eram alugados por R$ 4.000, hoje ficam na faixa de R$ 2.500. Essa deve ser a tendência”, avisa.

Fonte: Corretor Destaque

NOVOS REQUISITOS PARA ESCRITURAS PÚBLICAS

Novos requisitos para as escrituras públicas em que o estado civil for inerente à legitimação das partes para o ato, regulamentado pelo Provimento 260/CGJ/2013, foram acrescentados pelo Provimento 285/CGJ/2014.

Com o novo provimento, a escritura pública deverá conter a indicação da data do casamento e respectivo livro, folha e termo, regime de bens adotado, menção expressa à serventia, livro, folha, e ao nome do cônjuge com qualificação completa onde foi lavrado o pacto antenupcial, se houver, ou da data da separação ou do divórcio.

Para a segurança jurídica da escritura pública, além dos documentos que já eram exigidos, será necessário apresentar:

· certidão de casamento do outorgante ou outorgado que se declarar casado - que deverá ter sido expedida há no máximo 90 (noventa) dias, devendo as partes declarar, sob as penas da lei, que seu conteúdo permanece inalterado;

· certidão de casamento com averbação de separação ou divórcio do que se declarar separado ou divorciado - que deverá ter sido expedida há no máximo 90 (noventa) dias, devendo as partes declarar, sob as penas da lei, que seu conteúdo permanece inalterado;

· certidão de óbito do cônjuge, sem prazo de validade, para aquele que se declarar viúvo, dispensada sua apresentação quando o óbito já estiver anotado no nascimento ou no casamento.

Para lavratura da procuração também será necessário a apresentação de certidão de casamento do outorgante ou outorgado que se declarar casado ou certidão de casamento com averbação de separação ou divórcio do que se declarar separado ou divorciado, ou ainda certidão de óbito do cônjuge, sem prazo de validade, para aquele que se declarar viúvo, dispensada sua apresentação quando o óbito já estiver anotado no nascimento ou no casamento. Entretanto, neste caso não terão prazo de validade, uma vez que deverão ser apresentadas atualizadas quando da lavratura da escritura pública.

Fonte: TJMG

PL-5092/13: PROPOSTA SUBMETE TODA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA AO REGIME DE AFETAÇÃO

A Câmara analisa o Projeto de Lei 5092/13, do deputado Wellington Fagundes (PR-MT), que obriga qualquer incorporação imobiliária a ser submetida ao regime de afetação.

A afetação patrimonial é um mecanismo de resolução extrajudicial de problemas decorrentes do desequilíbrio econômico-financeiro de incorporações imobiliárias, na medida em que, independente de intervenção judicial, possibilita aos adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra.

Com a aprovação da proposta, o terreno, acessões e demais bens e direitos vinculados à incorporação, ficarão separados do patrimônio do incorporador e vão constituir patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos compradores.

O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária busca garantir a conclusão da obra de construção de um edifício de apartamentos ou salas comerciais, somente sendo extinto com a entrega das unidades. Desse modo, o patrimônio de afetação é aplicado apenas para garantir a aquisição de imóveis lançados na planta ou em construção, em que o comprador receberá o bem no futuro.

A lei atual (10.931/94) determina que a submissão ao regime de afetação seja prerrogativa do incorporador. “Há que se lembrar do emblemático caso da construtora Encol, que iniciou a construção de diversos empreendimentos e, antes de concluí-los, ocorreu a falência e, consequentemente, a incapacidade de entregar as obras, o que levou os adquirentes a amargaram grande prejuízo”, justificou o deputado.

Para ele, a lei atual não está protegendo os consumidores, pois o número de incorporadores que adotaram o regime de afetação “é inexpressivo”, “mesmo com o tempo que tiveram para se ajustarem”.

Tramitação

A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio; de Defesa do Consumidor; e de Constituição e Justiça e de Cidadania (inclusive em seu mérito).

Íntegra da proposta:
PL-5092/2013

Fonte: Câmara dos Deputados

FUTURO PROMISSOR OU ABISMO? O QUE ESPERAR DO MERCADO IMOBILIÁRIO PARA 2015

O ano de 2014 não foi fácil para o mercado imobiliário, além da ameaça de uma bolha imobiliária, as vendas caíram devido às incertezas do período – Carnaval em março, Copa do Mundo e eleições presidenciais – e as incorporadoras se viram com estoques parados e quedas de lançamentos.

O consumidor sentiu na pele a instabilidade, tanto que 70% consideram que os preços dos imóveis estão muito altos, segundo um levantamento realizado pela Ricam Consultoria e o Instituto ILUMEO; outros 77% sentem que os valores ainda estão subindo. Porém, pode ser que haja uma luz no fim do túnel: somente 16% afirmam que devem desistir da compra da casa própria por causa disso.

E um ponto mais positivo ainda: 46% dos entrevistados afirmam que pretendem fechar a compra em até dois anos. O setor já está até sentindo uma leve melhora, apesar de ainda sofrer com as perdas sofridas no primeiro semestre; durante a mesa-redonda “Perspectivas para o Brasil em 2015 e Tendências do Setor Imobiliário”, o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Cláudio Bernardes, afirmou que o mercado imobiliário na capital paulista já mostra sinais de recuperação.

Os dados fornecidos pela associação mostram que, em setembro, foram vendidos 2.787 imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo, crescimento de 55,1% em relação a agosto e queda de 5,6% em relação ao nono mês do ano passado. Já no acumulado de janeiro a setembro de 2014, foram vendidas 14.374 unidades, registrando queda de 43,8% quando comparado aos mesmos meses de 2013.

Os lançamentos de novos projetos residenciais em setembro somaram 4.018 unidades, alta de 90% em relação a agosto e de 35,6% ante setembro de 2013. Enquanto no acumulado do ano, foram lançadas 18.367 unidades – queda de 15,4% em relação ao mesmo período de 2013.

Apesar dos pesares, o presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), Octavio de Lazari Junior, acredita que 2014 foi um ano difícil, mas vitorioso.

Para ele, fatores que mantém o crédito em alta, como baixo nível de inadimplência e boas condições de emprego e renda da população, vão garantir um bom funcionamento do mercado em 2015. O 4º trimestre do ano já está mostrando alta de 5% nos negócios, em relação ao mesmo período do ano passado, e o setor enxerga um grande mercado potencial entre famílias que ainda pagam aluguel.

Há aqueles que estão otimistas com o futuro. O presidente da imobiliária Abyara Brokers, Arnaldo Curiati, acredita que 2015 será melhor que 2014 já que o calendário apresenta menos incertezas, apesar de continuar com indicadores mais baixos do que há dois ou três anos, quando o mercado imobiliário estava bem. Para ele, os estoques elevados, principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro, serão absorvidos lentamente pelo mercado.

No entanto, o executivo não vê com bons olhos as incorporadoras que, por necessidade de caixa, estão realizando feirões com descontos elevados na tentativa de melhorar o caixa. “Isso cria nos consumidores a impressão de que a margem das incorporadoras é elevada, na faixa de 30% a 40%, o que pode atrapalhar as vendas mais adiante”.

Juliana Américo Lourenço da Silva

Fonte: InfoMoney

STJ: SEGUNDA SEÇÃO DEFINIRÁ EM DEFINITIVO QUEM TEM LEGITIMIDADE PARA RESPONDER POR DÍVIDAS CONDOMINIAIS

O ministro Luis Felipe Salomão decidiu submeter à Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) recurso especial que discute quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.

O recurso foi submetido a julgamento do colegiado nos termos do artigo 543-Cdo Código de Processo Civil (recursos representativos de controvérsia repetitiva). Assim, todos os recursos que tratam da mesma questão jurídica ficam sobrestados no STJ, nos Tribunais de Justiça dos estados e nos Tribunais Regionais Federais até o julgamento do processo escolhido como representativo da controvérsia.

Após a definição do STJ no recurso repetitivo, não serão admitidos para julgamento na corte superior recursos que sustentem tese contrária.

Impenhorabilidade

No caso, o adquirente do imóvel recorre de decisao do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que, ao julgar seus embargos, entendeu que, com relação às cotas condominiais, quem responde é o imóvel, independentemente da demanda ser promovida contra o proprietário ou o adquirente.

O adquirente sustenta sua ilegitimidade passiva para responder pelas dívidas condominiais referentes à unidade onde reside, uma vez que, muito embora tenha sido objeto de instrumento de promessa não registrado, a ação de conhecimento foi ajuizada contra o promitente vendedor.

Dessa forma, o adquirente alega que o imóvel não poderia, somente em execução, sofrer penhora para solvência de débito reconhecido em ação da qual não foi parte.

O ministro Luis Felipe Salomão, ao submeter o julgamento do caso à Seção, ressaltou que há muitos recursos que chegam ao STJ sobre o tema em questão.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

A QUESTÃO DOS SEGUROS DOS CONDOMÍNIOS - NOVOS DESAFIOS E RESPONSABILIDADES

Dentre as atribuições do síndico, consta expressamente a sua competência para "realizar o seguro da edificação" (artigo 1.348, inciso IX). O artigo 1.346, do mesmo diploma legal, inserido na Seção - Disposições Gerais - determina a obrigatoriedade da contratação de seguro para toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Verifica-se do exposto, que cabe ao síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, examinar quais seriam os riscos a que a estrutura condominial está exposta, com a finalidade de cumprir o preceito legal.

A missão não é fácil e desafia o levantamento não só da localização do prédio como também a sua efetiva utilização pelos usuários e condôminos, e ainda, a possibilidade de desabamento, sinistros em razão de fenômenos climáticos, falha estrutural da edificação, proximidade de aeroporto ou aeroclube, agravando o risco de abalroamento de aeronaves.

Não se deve afastar os sinistros que podem ser causados por falhas elétricas em máquinas e equipamentos, especialmente por elevadores, centrais de ar condicionado e bombas, que também tem o condão de ocasionar a destruição total ou parcial da construção.

Podem e devem ser segurados também os bens comuns do condomínio, como vidros, acessórios, mobiliários e outros.

O risco decorrente de acidentes envolvendo terceiros, tais como desmoronamento de reboco atingindo transeuntes, ou veículos estacionados no logradouro público, bem como objetos arremessados de unidades habitacionais, sem que se possa identificar a origem, podem vir a representar a obrigação de vultosa indenização, e que poderiam ser cobertas pelo seguro de responsabilidade civil.

O artigo 1.350, do CC, determina a convocação de assembleia geral, anual, na forma estabelecida na Convenção de Condomínio, para aprovar o orçamento do próximo exercício, as contribuições dos condôminos e prestar contas dos valores recebidos, pagos e de sua gestão.

Não restam dúvidas de que o contrato de seguro, por ser válido por 1 ano, poderá constar na ordem do dia, com discussão e aprovação da sua contratação, delimitação das garantias, importâncias seguradas, e companhia de seguro escolhida.

Para que isso seja possível, basta que o síndico solicite a corretores de seguro propostas contemplando todas as coberturas que reputar adequadas, transferindo para a Assembleia Geral a decisão quanto à contratação tanto das coberturas, quanto das respectivas importâncias seguradas.

É a melhor solução para eximir o síndico de qualquer responsabilidade pessoal decorrente de eventual sinistro, já que tudo o que foi contratado partirá do que foi decidido pelo colegiado de condôminos.

Arnon Velmovitsky - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB - Instituto dos Advogados Brasileiros.

Fonte: Migalhas de Peso

ASPECTOS LEGAIS DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Ao longo das últimas décadas, o mercado financeiro e de capitais do Brasil teve grande desenvolvimento. Neste período, foram criados vários mecanismos para aumentar a poupança nacional e o investimento de recursos, tais como os fundos de investimento.

Os fundos de investimento são condomínios atípicos formados pela comunhão de recursos, destinados a proporcionar maior rentabilidade aos seus investimentos.Uma das modalidades mais utilizadas nos últimos anos é a do Fundo de Investimento Imobiliário, instituído pela lei 8.668/93 que também estabeleceu a competência da Comissão de Valores Mobiliários para autorizar, disciplinar(1), fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração dos Fundos de Investimento Imobiliário.

Os Fundos de Investimento Imobiliário não têm personalidade jurídica e são destinados à aplicação de recursos em empreendimentos imobiliários, tais como, entre outros, a construção ou aquisição de imóveis para geração de receita futura de locação ou arrendamento.

Eles devem ser constituídos por deliberação de um administrador - instituição financeira que preencha os requisitos legais(2), sob a forma de condomínio fechado, podendo vigorar por prazo determinado ou indeterminado.

A administração do fundo pode ser exercida pela própria instituição administradora ou por terceiros por ela contratados em nome do fundo. A administradora atuará em caráter fiduciário, dispondo dos ativos na forma e para os fins estabelecidos no regulamento do fundo ou em assembleia de quotistas. Ela responderá por seus atos em caso de má gestão, gestão temerária, conflito de interesses, descumprimento do regulamento do fundo ou de determinação da assembleia de quotistas.

Seus ativos são divididos em quotas, que correspondem à fração ideal de seu patrimônio. Tais quotas não podem ser resgatadas pelos quotistas em razão de o fundo ser um condomínio fechado. O resgate somente ocorrerá em caso de liquidação do fundo ou término do prazo contratual. Uma alternativa ao quotista para reaver o investimento é vender suas quotas na bolsa de valores ou mercado de balcão.

Vale ressaltar que os quotistas não respondem pessoalmente por obrigações legais ou contratuais relativas ao patrimônio do fundo. Além disso, eles não podem exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo.

A captação de recursos para o fundo, junto ao mercado, é realizada através de oferta pública de distribuição de suas quotas. Admite-se a integralização das quotas através de imóveis ou direitos relativos deles, desde que prevista no regulamento do fundo. Neste caso, a integralização deve ter por base um laudo de avaliação do bem ou direito, elaborado por empresa especializada e aprovado pela Assembleia Geral, caso o fundo já esteja em funcionamento.

Assim como nas sociedades por ações, a assembleia geral é o órgão máximo de deliberação do fundo. Ela pode ser convocada pelo administrador, por quotistas que detenham pelo menos 5% das quotas emitidas e, ainda, pelo representante dos quotistas. O quorum geral de deliberação é de maioria dos votos dos quotistas presentes e, em alguns casos(3) são necessários votos de quotistas que representem a metade, no mínimo, das quotas emitidas, se maior quorum não for estabelecido no regulamento do fundo.

O fundo deve ter seu regulamento, que descreve suas características principais, entre elas: (i) seu objeto, definindo claramente os investimentos imobiliários que poderão ser realizados, (ii) política de investimento, (iii) prazo, (iv) taxas de administração, desempenho, etc, (v) política de distribuição de rendimentos, (vi) remuneração, obrigações e responsabilidades do administrador, (vii) modo e condições de dissolução e liquidação do fundo.

No âmbito tributário, o fundo tem uma estrutura incentivada. Assim, em relação ao quotista, como regra geral, os rendimentos distribuídos pelo fundo a qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de 20%(4). Na mesma alíquota incide o imposto de renda sobre os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de quotas de tais fundos, por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta. Entretanto, ficam isentos do imposto de renda os rendimentos distribuídos aos quotistas pessoas físicas, cujas quotas sejam negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão, desde que: (i) o fundo tenha, no mínimo, cinquenta quotistas, e (ii) o quotista beneficiado não tenha mais que 10% das quotas do fundo(5). Já em relação ao fundo, há isenção de alguns tributos, entre eles o imposto de renda, este somente incidindo sobre receitas financeiras. Para que haja a isenção, (i) o fundo deve distribuir aos quotistas, ao menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento, e (ii) o fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do fundo.

Com efeito, a instituição dos Fundos de Investimento Imobiliário foi um importante avanço para o mercado imobiliário em geral, com reflexos positivos para o mercado financeiro e de capitais. Diante de sua relevância e complexidade, foram correta e detalhadamente regulamentados pelo órgão fiscalizador.

Notas:

1 Atualmente, os Fundos de Investimento Imobiliário são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/2008.
2 Artigo 28 da Instrução CVM 472/2008 e artigo 5º da Lei 8.668/93.
3 (i) alteração do regulamento, (ii) fusão, incorporação, cisão e transformação do fundo, e (iii) apreciação do laudo de avaliação de bens e direitos utilizados na integralização de cotas do fundo.
4 Artigo 17, da Lei 8.668/93.
5 Artigo 3º, III, e Parágrafo Único, I e II, da Lei 11.033/04.

André de Almeida - Advogado do escritório Almeida Advogados
Ruy Menezes Neto - Advogado do escritório Almeida Advogados
Fonte: Migalhas de Peso

INICIATIVA DO TJRJ SOBRE A PADRONIZAÇÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS PODERÁ SER AMPLIADA EM NÍVEL NACIONAL

Pela primeira vez, um tribunal de justiça do estado irá participar como "membro nato" de um grupo de trabalho formado pelo Ministério da Justiça, por recomendação da Secretaria Nacional do Consumidor (SENACON). O anúncio foi feito pela titular da pasta, Juliana Pereira da Silva, durante a 10ª Reunião Conjunta da SENACON com o Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (SNDC), realizada entre os dias 01 e 04 de dezembro, em Brasília. Tanto o convite ao Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), quanto a sua participação na reunião, são fatos inéditos.

"Isso é um exemplo de confiança, de reconhecimento, de integração e diálogo a ser seguido em todo o país. Nossa experiência será compartilhada e discutida com todo o SNDC e servirá de referência para a definição do que é abusivo ou não nas relações negociais entre incorporadores e adquirentes", enalteceu o juiz Werson Rêgo, que fez quatro apresentações ao SNDC sobre a postura paradigmática da Justiça fluminense de se aproximar dos mercados, balizando as condutas dos agentes econômicos, acentuando o comportamento ético e o equilíbrio econômico dos negócios jurídicos e, de modo mais específico, sobre a minuta de contratos de promessa de compra e venda de imóveis em incorporação imobiliária  - "imóveis na planta". (Grifo nosso)

Durante o evento, foram realçadas importantes ações do TJRJ em atenção e respeito à proteção constitucional do consumidor, destacando-se, apenas entre as mais recentes, a instalação de cinco câmaras cíveis com especialização em matérias de Direito do Consumidor, a realização do I Encontro dos Desembargadores desses órgãos julgadores e a publicação eletrônica "Direito do Consumidor em Movimento".

Foram também expostas pelo juiz Werson Rêgo a praticidade e eficiência da minuta padronizada no controle de práticas e de cláusulas abusivas no mercado imobiliário, levando segurança jurídica para o setor. "A minuta padronizada é um instrumento de vanguarda, que visa à diminuição dos conflitos entre incorporadores e adquirentes e, com isso, desjudicializa o setor. Trata-se de um passo inicial, mas de um passo adiante. Há muito por evoluir, mas estamos vencendo a inércia, mudando mentalidades e fazendo história", disse. (Grifo nosso)

Segundo o magistrado, o sentimento é de que a reunião foi extremamente positiva para o tribunal: "O Tribunal de Justiça do Rio, pela seriedade do trabalho que vem desenvolvendo, especialmente na atual Administração, foi convidado para um evento desta magnitude e recebeu elogios de entidades como a Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCon), a Comissão Nacional dos Defensores Públicos do Consumidor (CNDPC), a Associação Brasileira dos Procons, do IDEC. Obtivemos o reconhecimento e o apoio de entidades comprometidas com a proteção e defesa do consumidor no país. A própria Secretaria Nacional do Consumidor fez diversos elogios à atuação pessoal e administrativa da desembargadora Leila Mariano. Isso é muito estimulante e premia todos os esforços da nossa instituição e da atual administração".

Sobre a SENACON

Com o objetivo de ampliar a efetividade da Política Nacional de Proteção e Defesa do Consumidor, a atenção da SENACON, órgão vinculado ao Ministério da Justiça, está voltada à análise de questões que tenham repercussão nacional e interesse geral. A Secretaria também representa os interesses dos consumidores brasileiros e do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (SNDC) junto a organizações internacionais, como Mercosul, Organização dos Estados Americanos (OEA), entre outras.

Fonte: TJRJ

É ABUSIVA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES

Antes da Entrega das Chaves, ainda que haja previsão contratual, no sentido de que correm por conta do comprador as despesas condominiais, tal previsão não há de prosperar, pois, somente com a formalização do ato de entrega das chaves é que, o comprador passará a ter plenos direitos sobre o imóvel, antes detidos exclusivamente pela construtora. Neste sentido, o comprador, que sequer é possuidor direto do bem, estando impossibilitado de usufruí-lo, nada justifica que seja compelido a arcar com custos de serviços por ele não utilizados.

"A partir do habite-se ou aprovação municipal da construção, fica autorizada a entrega das unidades aos adquirentes, que passarão a exercer a posse, e a se responsabilizarem, desde então, pelos encargos que advierem, como impostos, tarifas e despesas condominiais. Os adquirentes realizarão a vistoria, manifestando um não conformidade com as plantas, planos ou croquis. Se levantadas ressalvas, com o apontamentos de reparos ou a observação de que a obra está em desacordo com o contrato, lavra-se termo circunstanciado dessa situação, podendo dar-se, assim mesmo, o recebimento." (Rizzardo, Arnaldo, Condomínio edilício e incorporação imobiliária. P. 417)

O “habite-se” é mera autorização administrativa para ocupação do imóvel, não se confundindo com a efetiva entrega do bem, que apenas ocorre com a entrega das chaves. Deste modo, o adquirente não pode responder por despesas anteriores a esta, dentre elas as taxas condominiais e IPTU cobrados após a expedição do habite-se. Neste passo, antes da regularização do empreendimento e da entrega formal das chaves, é da construtora a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais. Sendo assim, não há que se discutir, pois é indevida a cobrança de taxas condominiais desde o 'habite-se', o qual foi concedido antes mesmo da instituição do condomínio. Taxas condominiais devidas a partir do recebimento das chaves.

Observa-se ainda que, as despesas condominiais, é de responsabilidade do adquirente a partir da realização da primeira vistoria, e, no caso de ter sido adimplidas pelo adquirente até a data da efetiva entrega do imóvel, também devem ser ressarcidas, uma vez que, não é razoável impor ao adquirente o ônus de suportar asdespesas condominiais do imóvel durante um período que nele não reside. Ressaltando-se ainda, que, irrelevante é, a existência de eventual cláusula contratual em sentido contrário, pois, afigura-se abusiva, em relação de consumo, cláusula que determina ao adquirente o custeio de despesas condominiais e fiscais antes de ter a pose e fruição da coisa.

Fonte: Artigos JusBrasil - Taxas Condominiais Antes da Entrega das Chaves

"FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS À POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA É DESAFIO"

Teotônio Costa Rezende

Instituído em agosto de 1964, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) completa 50 anos com o desafio de dar continuidade à sua missão principal, de atender as faixas da população de média e baixa rendas.

“É preciso conseguir recursos suficientes para os financiamentos, e estes empréstimos devem ter custos compatíveis com a renda das famílias”, afirma o diretor executivo do Departamento de Habitação (Dehab) da Caixa Econômica Federal, Teotonio Costa Rezende.

Nesses 50 anos, o SFH financiou mais de 15 milhões de moradias em todo o país, contemplando diferentes níveis de renda da população. A evolução do Sistema foi grande nesse período.

A primeira agência de nível nacional voltada exclusivamente para a construção de casas populares para as classes de baixa renda foi a Fundação da Casa Popular (FCP), criada em 1946, inviabilizada pela falta de indexador nos contratos.

Junto com a reforma do Sistema Financeiro Nacional e criação da correção monetária, foram instituídos, em 1964, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Banco Nacional da Habitação (BNH), pela Lei 4.380, considerada por Teotonio “altamente evoluída”, uma vez que fornecia um embasamento legal às operações de financiamento imobiliário. 

Como profissional que opera na área de crédito imobiliário há mais de trinta anos, o diretor do Dehab afirma que “o Sistema funcionou razoavelmente bem até a década de 80”.

Uma série de fatores, segundo ele, impediram a continuidade das regras existentes. Cita, por exemplo, a hiperinflação e o desemprego, que inviabilizaram a manutenção de financiamentos de longo prazo. Houve também uma série de erros que “quase levaram o SFH à falência”.

Desequilíbrio

A conjuntura econômica levou à elevação do nível de inadimplência dos contratos, que chegou a 30% no período de 1982 a 1983, com projeções que indicavam que poderia atingir 50%.

Esse cenário, conta o diretor, levou a renegociações de contratos com um dos grandes erros estratégicos do sistema: a concessão de subsídios implícitos, sem transparência, como era o caso do Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

Teotonio Rezende critica o FCVS, que à época, garantia igual tratamento a uma cobertura em Ipanema ou a uma favela no Nordeste, com a diferença de que quem ganhava mais, levava mais.

“Não eram colocadas outras fontes de recursos com a finalidade de subsidiar, e o resultado foi todo o desequilíbrio que tivemos”, lamentou o diretor.

Somente a partir de 2001 o SFH entrou na trajetória do equilíbrio, afirma o diretor. Ele enumerou várias medidas que permitiram o ajuste de contas, como a instituição da Lei de Responsabilidade Fiscal, “que impediu novos desequilíbrios”, a criação em 1990 do Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (CCFGTS), que passou a exigir gestão mais rigorosa, a transferência do comando do BNH para o Banco Central e a concessão de “subsídios explícitos e transparentes” para a população de baixa renda, com a criação do programa Minha Casa Minha Vida, em 2009.

Segundo Rezende, o Banco Central tem atuado de forma prudencial, evitando que sejam criados novos problemas, tornando a gestão mais qualificada em termos de resultados e segurança.

Ele ressalta que atualmente há um maior equilíbrio dos papéis, com a definição da política habitacional pelo Ministério das Cidades e a governança do Sistema pelo Banco Central e pelo Conselho Curador do FGTS.

Subsídios para baixa renda

O diretor do departamento de Habitação da CAIXA defende a concessão de subsídios para as camadas de baixo poder aquisitivo como forma de adequar a capacidade de pagamento das pessoas a um imóvel que ofereça condições dignas de moradia às famílias.

“Não adianta nos iludirmos, porque a solução para a baixa renda nunca virá do mercado com seus recursos privados. Sempre haverá uma carga considerável de subsídio governamental”, afirma o diretor.

Para a população com média e alta rendas, ele defende a ideia de que devem ser buscadas soluções sem subvenção, fora do governo e junto às empresas.

Pelas estimativas de Teotonio Rezende, com o déficit habitacional próximo de 6 milhões de unidades e a continuidade do crescimento vegetativo da população, seria necessária a produção anual de mais de 1 milhão de unidades novas até 2023. Esse nível de produção, segundo ele, seria suficiente, para manter este déficit habitacional sob controle, sem, contudo, eliminá-lo.

“A capacidade de produção da indústria da construção não é o problema. Os limitadores são os recursos e a renda, frente aos preços dos imóveis, que arrefeceram em 2014 e devem se manter estabilizados nos próximos anos. O setor não está entrando em crise, está com os pés no chão, pois os lançamentos e vendas estão com velocidade menor. Também não há demissões em massa”, garantiu o diretor do Dehab.

Funding de longo prazo para imóveis caros

O diretor aposta que a Letra Imobiliária Garantida (LIG), um novo papel previsto na Medida Provisória 656, de 8 de outubro deste ano, poderá ser o embrião para que seja gerado funding (financiamento de longo prazo) para financiamentos de unidades para a média e alta renda.

“Os recursos serão complementares, mas não substitutivos, ao crédito direcionado (FGTS e poupança, recursos dos quais o SFH é totalmente dependente)”, disse Teotonio. 

A proposta da LIG para financiamento habitacional é semelhante ao Covered Bond europeu, principal fonte de captação de recursos destinados à habitação na Europa. “No Brasil a ideia foi trazida pelo Banco Mundial”, conta Teotonio.

O Covered Bond é um título emitido por uma instituição de crédito sujeita a supervisão pública e regulamentação própria. Os investidores têm direitos sobre uma carteira de créditos (cover pool) com prioridade sobre outros credores da instituição de crédito.

Além disso, a instituição é obrigada a manter ativos suficientes na carteira de crédito para atender os interesses dos investidores a qualquer momento.

O executivo lembra, porém, que somente em três ou quatro anos os efeitos deste novo papel - a LIG - na oferta de unidades deverão surgir. Ele admite que atualmente a taxa de juros para este segmento ainda é desfavorável devido as altas taxas praticadas no Brasil, que encarecem o custo dos financiamentos habitacionais. A expectativa de Teotonio Rezende é de que a legislação que institui a Letra Imobiliária Garantida possa entrar em vigor ainda este ano.

Fonte: Agência Caixa de Notícias

QUALIFICAÇÃO CIVIL É PONTO IMPORTANTE NA COMPRA DE UM IMÓVEL

Na compra de um imóvel, antes da transferência do direito real de propriedade, contratam as partes, comprador e vendedor entre si a obrigação de pagar integralmente um valor e o outro de transmitir a coisa, de modo que se constata a existência de uma relação obrigacional, ou seja, preestabelece-se uma relação obrigacional para posteriormente se concretizar a transmissão do direito real. Dessa maneira, na compra e venda, diferentemente do usucapião, é necessário que o adquirente do imóvel se relacione antes com o atual proprietário, para então alcançar a conquista final do negócio. A despeito, diz o senso natural de auto proteção que se deve analisar bem com quem irá estabelecer uma relação de direitos e obrigações, ponto em que torna-se relevante a análise da qualificação civil.

Ainda, tal exame garante ao comprador que não incidirá em posteriores construções no imóvel ou anulações do negócio. E em primeiro passo, deve-se verificar o nome; o nome do vendedor é importante para se constatar junto ao registro de imóveis se de fato, o imóvel está no nome do vendedor e se ele é o único proprietário. Para tanto, é preciso solicitar uma certidão de matrícula do imóvel objeto do contrato, mas não uma simples, uma vintenária, que consta todos os vinte últimos proprietários do imóvel; nesse documento deve se encontrar o nome do vendedor, ou no mesmo ponto de leitura da descrição do imóvel, ou num registro subsequente ou no anterior. Caso não conste o nome do vendedor na certidão de matrícula, poderá o negócio estar sujeito à evicção então se concretizado. Por outro lado, pode ocorrer que o vendedor tenha o contrato particular de compra e venda ou a promessa de compra e venda não registrados, de modo que esse possui direitos obrigacionais para com o proprietário anterior a ele, isto é, o direito de exigir a transmissão da propriedade pelo ato jurídico perfeito e também da posse, dando força então para se discutir em juízo se alguém vier arguir a evicção. Contudo, pelo fato de existir apenas o contrato particular entre o vendedor e o proprietário anterior, pode acontecer de incidir gravames sobre o imóvel provenientes do nome desse proprietário anterior ao vendedor, como penhora por dívidas por exemplo, isto porque, contratos particulares que versem sobre a propriedade de imóvel não tem validade para terceiro quando do não registro, ficando o dono anterior como verdadeiro proprietário, conforme normatiza o artigo 1.245 parágrafo primeiro do CC.

Em seguimento à confirmação da qualificação civil, é importante verificar o estado civil do vendedor, o que pode ser feito solicitando uma certidão de estado civil ou de nascimento no cartório de registro civil das pessoas naturais domicílio do vendedor, como prescreve o artigo 107 da lei de registros públicos. Contudo, devido a falibilidade humana, pode ocorrer de não haver averbações nas certidões, de modo que será necessário analisar processos judiciais, seja de divórcio, separação e dentre outros, de como ficou decidida pelo juiz a partilha de bens. Algo muito comum nos dias de hoje, é a aplicação do instituto da união estável na vida dos casais, Art. 1.723 do CC, de modo que não é de costume ter formalização documental como deveria, por conta do próprio costume prático de se juntar evitando as solenidades legais. Nesse caso, ainda assim será exigido a participação do cônjuge na relação jurídica, visto que o novo Código Civil no seu artigo 1.723 estabelece que salvo convenção em contrário pelas partes e com formalização em escritura pública, rege a união estável pelo regime parcial de bens, ou seja, incorrem na meação entre os cônjuges todos os bens adquiridos a partir do início da união, exceto os bens particulares, a herança, as doações com cláusula de incomunicabilidade e os demais bens taxados no artigo 1.659 da lei civil. Tal preocupação em verificar o estado civil do vendedor, provém da necessidade do cônjuge ter que anuir com a compra e venda do imóvel, sob pena de nulidade, conforme os termos do inciso I do artigo 1.647 do Código Civil, autorização conhecida como outorga uxória. Porém, há duas situações que certamente não necessita da citada autorização, possibilidades que são novidades do novo diploma civil de 2002, a saber:

1ª. O regime de separação total dos bens, desde que tenha sido o casamento realizado na vigência do Código Civil de 2002, posto que o anterior de 16 obrigava a autorização do cônjuge na alienação de imóvel, arts. 235 e 242 do Código Civil de de 1916.

2ª. Regime de participação final nos aquestos, já que cada cônjuge tem o seu próprio patrimônio, Art. 1.673 parágrafo único, lembrando que em caso de término do casamento, os bens poderão se comunicar, como prescreve o artigo 1.674 do CC.

3ª. O empresário não necessita da autorização conjugal para venda dos imóveis, desde que seja tal imóvel parte do patrimônio da empresa, isto é, ao exercício da atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços, conforme o artigo 978 do Código Civil

Devidamente estudado o nome e o estado civil do vendedor, é relevante também observar a validade da assinatura no contrato, a fim de evitar que alguma falsificação de assinatura, como a do cônjuge, de um herdeiro ou qualquer outra causa que possa levantar uma discussão sobre vício na declaração de vontade, o que poderia invalidar o negócio, nos termos do artigo 104 do Código Civil, e para se precaver, o aconselhável é que todos os contratos de compra e venda sejam reconhecido firma das assinaturas.

Um ponto bastante comum é solicitar às partes do contrato que apresentem original e cópia da sua cédula de identidade, algo que apesar de um ato simples é de relevância, visto que evita-se ter menor não emancipado como parte do negócio, que pode levar na posterior nulidade do contrato com efeitos extunc, conforme prevê o parágrafo único do artigo 1.691 do CC, visto que é imprescindível para a venda de imóvel de pessoa incapaz, a autorização judicial, conforme os artigos 1.691 e 1.750 do CC, e mesmo ocorrendo a venda, deverá o comprador guardar consigo a decisão definitiva prolatada pelo juiz, bem como o alvará, a fim de futuramente demonstrar a boa-fé do negócio jurídico se necessário, pois poderá ser propostas ações anulatórias posterior à venda.

Portanto se compreende pelo estudado que a averiguação profunda da qualificação civil das partes contratual, e não somente qualificá-las no bojo do contrato sem fazer qualquer pesquisa, poderá emergir no decorrer do negócio, ou até mesmo posteriormente a concretização da venda, vícios graves que poderão prejudicar ou o vendedor, ou o comprador ou também o corretor de imóveis. Mas, se Adotadas tais providências básicas, em análise à qualificação civil das partes, estejam seguros os contratantes em prosseguir com a sua negociação.

Vinicius Monteiro - Advogado / Monteiro Advogados. 

Fonte: Portal FGV

MERCADO IMOBILIÁRIO DEVE FECHAR 2014 COM 9% DO PIB

O mercado imobiliário deve fechar o ano de 2014 com uma participação de 9% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, de acordo com expectativa do vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, José Urbano Duarte. “Empresários e agentes financeiros são responsáveis pela construção de um mercado imobiliário que praticamente não existia. Saiu de 1% do PIB, em 2009, para 9% do PIB hoje. Foi um crescimento inédito em qualquer mercado neste período”, acrescentou o vice-presidente. Segundo ele, até 2009 a CAIXA oferecia R$ 5 bilhões de crédito imobiliário em um ano. “Hoje a gente faz R$ 5 bilhões em quinze dias”, comemorou.

Em números absolutos, o crédito imobiliário fechará 2014, de acordo com os dados do vice-presidente, com R$ 140 bilhões em empréstimos somente na CAIXA, 10% a mais que o financiado em 2013. Para o mercado como um todo, a sua previsão é de que o crédito imobiliário feche o ano com R$ 200 bilhões de financiamentos. Para 2015, José Urbano Duarte estima crescimento de 10%.

“Do ponto de vista do mercado, há razões para assegurar o crescimento em 2015”, afirmou. Ele citou, como fontes de recursos, o FGTS, que irá destinar R$ 42 bilhões para o crédito imobiliário, e a poupança. Em 2014, o investimento do FGTS foi de R$ 37 bilhões.

José Urbano Duarte destacou que há demanda para o crédito imobiliário. Como prova, afirmou que cerca de 7 milhões de projeções de operações de crédito habitacional têm sido realizadas a cada mês pelo simulador de financiamento imobiliário do site da CAIXA. Só no DF, há uma média de 130 mil simulações mensais. Deste total, 51% querem imóveis em Brasília com valores abaixo de R$ 400 mil. “Ninguém vai ao simulador, numa tarde de sábado, porque não tem o que fazer; é porque quer comprar”, disse.

Fonte: Agência CAIXA de Notícias