LOCAÇÃO BUILT TO SUIT

A PREFERÊNCIA PARA RECEBIMENTO DOS CRÉDITOS DECORRENTES DA VENDA JUDICIAL EM UNIDADE CONDOMINIAL HIPOTECADA

Trata-se de um tema bastante interessante, se o credor hipotecário, ou o condomínio, tem preferência no recebimento dos créditos decorrentes da hasta pública.

Por se tratar as despesas condominiais obrigação propter rem, que acompanham o imóvel, teria as mesmas condições a garantia real, trazendo julgados entendimentos diferentes quanto a preferência, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

Nos ensinamentos do Mestre Luiz Antônio Scavone Júnior (2016, p. 956_, aponta que, se der preferência ao Credor Hipotecário, o arrematante, em execução hipotecária, paga o preço da arrematação, mas se torna devedor da dívida condominial, que acompanha o imóvel pela natureza “propter rem”, enquanto que, através de ação de cobrança de despesas condominiais, traz insegurança jurídica à quem será destinado o crédito, pois ninguém se dispõe a adquirir um imóvel hipotecado.

Diante dessas condições, o Superior Tribunal de Justiça resolveu a questão, através da Súmula 478, segundo a qual, estabelece que: “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”, com fundamento no artigo 1.499, inc. VI, a 1.0501, todos do Código Civil, que em suma, estabelecem que, a arrematação é uma forma de aquisição originária e, como forma de alienação, extingue a garantia hipotecária.

Portanto, o condomínio tem preferência no recebimento dos créditos decorrentes da hasta pública sobre hipoteca, por depender da quitação dos débitos condominiais, para se tornar viável a arrematação ou adjudicação.

Cabe destacarmos a preferência absoluta do condomínio, através de execução promovida por terceiros contra condômino inadimplente, mediante penhora no rosto dos autos para receber em eventual arrematação do imóvel, conforme se destaca o julgado abaixo:

Despesas de Condomínio – Cobrança – Cumprimento de Sentença – Deferimento de penhora do saldo de arrematação do imóvel gerador das despesas, no rosto dos autos de outra demanda- Possibilidade – Decisão mantida – Arrematado o imóvel gerador da despesa de condomínio em execução de terceiro contra condômino, pode o condomínio que executa despesas condominiais penhorar o produto da arrematação no rosto dos autos da execução do terceiro. A dívida de condomínio, “propter rem”, goza de preferência absoluta e pode sub-rogar-se no produto da arrematação do imóvel – Recurso não provido. (SÃO PAULO, 2002)

Com relação ao débito tributário com a Municipalidade, referente ao Imposto Predial e Territorial Urbano, parte da jurisprudência reconhece a preferência da Municipalidade, enquanto que, outra parte entende que a preferência é do condomínio, mas o assunto está longe de ser pacífico.

Na nossa opinião, vai prevalecer o princípio da supremacia do interesse público, isto é, aquele que atende um maior número de pessoas

Luiz Henrique Santos Pimentel - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Processual Civil.

Fonte: Artigos JusBrasil

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA COMPRA DE IMÓVEL - PESSOA FÍSICA

DO IMÓVEL:

a. Certidão de filiação vintenária do imóvel, expedida no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados desta data. Traslado ou cópias autenticadas dos títulos aquisitivos dos últimos 20 (vinte) anos referentes ao imóvel. Se houver escritura outorgada por meio de procuração, deverão ser apresentados também certidão atualizada da procuração pública utilizada e certidão de nascimento do outorgante da procuração. Se houver espólio, a nomeação do inventariante e alvará para a venda do imóvel. Se houver formal de partilha, obter a íntegra do documento;

b. Se o imóvel objeto da negociação for proveniente de antigo loteamento, apresentar traslado ou cópia autenticada da primeira escritura de venda e compra do lote;

c. Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários e Mobiliários atualizada, expedida pela Municipalidade, relativa ao imóvel negociado (identificado pelo número de contribuinte);

d. Cópia autenticada da folha de rosto do IPTU do imóvel, relativa ao presente exercício, bem como dos comprovantes de pagamento das parcelas vencidas relativas ao exercício vigente;

e. Atestado de inexistência de multa sobre o imóvel expedida pela Prefeitura;

f. Cópias simples dos comprovantes de pagamento das 03 (três) últimas contas de água/esgoto, luz e gás, se for o caso;

g. Se houver construção no imóvel, apresentar habite-se e demais documentos que comprovem a legalidade da obra;

h. Certidão negativa ambiental emitida pelos órgaõs ambientais da esfera municipal, estadual e federal.

SE O IMÓVEL FOR RURAL:

a. Certidão negativa de dívidas referentes à multas previstas no Código Florestal ou nas leis estaduais supletivas. (se imóvel rural);

b. Certidão negativa expedida pelo Ibama;

c. Certidão de regularidade fiscal de imóvel rural, com prazo de validade não vencido, expedido pela Secretaria da Receita Federal (IN/SRF nº 80, de 23/10/97) (se imóvel rural);

d. Certificado de cadastro de imóvel rural (CCIR), do presente exercício (se imóvel rural);

e. Documento de informação e apuração do ITR-DIAT, referente ao presente exercício (declaração anual do ITR, apresentada pelo contribuinte, se imóvel rural).

DOS VENDEDORES E ANTECESSORES:

OBS.: As certidões abaixo indicadas deverão ser obtidas nas grafias dos nomes constantes do Oficial de Registro de Imóveis, Título Aquisitivo, Cédula de Identidade e Cartão do CPF/MF, referente aos últimos 10 (dez) anos. Na hipótese de alteração do número do CPF/MF ou grafia do nome, nos últimos 10 (dez) anos, deverão ser obtidas certidões contemplando todos os números e/ou grafias.

a. Originais das certidões dos distribuidores cíveis, de executivos fiscais, criminais da Justiça Federal, e da Justiça do Trabalho – abrangendo os últimos 10 (dez) anos e expedidas há no máximo 30 (trinta) dias a contar desta data - em nome dos sucessivos proprietários (as) e/ou titulares de direito sobre o imóvel, nos últimos 10 (dez) anos - a serem obtidas na comarca onde se localiza o imóvel e na(s) comarca(s) na(s) qual(ais) cada um do(s) proprietário(s) resida(m) ou tenham residido neste período.

b. Originais das Certidões de Distribuições Cíveis da Justiça Estadual (Ações Cíveis e de Família; Executivos Fiscais Municipais e Estaduais; Pedidos de Falência e Concordata; Ações Criminais e Execuções criminais), nos mesmos termos acima indicados.

c. Na hipótese de os proprietários (as) e/ou titulares de direito sobre o imóvel, nos últimos 10 (dez) anos, ser(em) pessoa jurídica, apresentar também certidão do distribuidor de pedido de falência e concordata - abrangendo os últimos 10 (dez) anos e expedidas há no máximo 30 (trinta) dias a contar desta data - a ser obtida na comarca onde se localiza o imóvel e na(s) comarca(s) onde seja a sede da(s) empresa(s).

d. Originais das certidões dos cartórios de protesto – abrangendo os últimos 10 (dez) anos e expedidas há no máximo 30 (trinta) dias a contar desta data - em nome dos sucessivos proprietários(as) e/ou titulares de direito sobre o imóvel, nos últimos 05 (cinco) anos - a serem obtidas na comarca onde se localiza o imóvel e na(s) comarca(s) na(s) qual(ais) cada um do(s) proprietário(s) resida(m) ou tenham residido neste período;

e. Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, expedida pela Secretaria da Receita Federal;

f. Cópias autenticadas das cédulas de identidade RG, do CPF/MF e certidão de casamento (se casado);

g. No caso do(s) VENDEDOR(ES) ser(em) sócio(s) de empresas, deverão ser apresentadas originais das certidões abaixo indicadas em nome de cada uma das empresas das quais sejam sócios, a serem obtidas na comarca de (local onde os VENDEDORES residirem), comarca onde for a sede da empresa:

I. Certidões dos distribuidores cíveis, de executivos fiscais, falência e concordata, da Justiça Federal, Estadual e da Justiça do Trabalho - abrangendo os últimos 10 (dez) anos e expedidas há no máximo 30 (trinta) dias;

II. Certidões dos cartórios de protesto – abrangendo os últimos 5 (cinco) anos e expedidas há no máximo 30 (trinta) dias;

III. Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais (CQTF), Certidão Negativa da Dívida Ativa da União e a CND-INSS.

OBS.:Se qualquer uma das certidões acima for positiva, deverão ser apresentadas, também, certidões de objeto e pé, esclarecedoras dos respectivos apontamentos.

Ressalvamos que com o transcorrer da análise dos documentos solicitados, poderemos nos deparar com informações que eventualmente ensejem em novas solicitações de documentos e certidões.

Kelly Durazzo Nadeu - Especialista em regularização de imoveis urbanos e rurais e direito imobiliário.

Fonte: ArtigosJusBrasil

A IMPORTÂNCIA DO DIREITO IMOBILIÁRIO PARA O CORRETOR DE IMÓVEIS

CONDOMÍNIO EDILÍCIO E JUIZADO ESPECIAL

O Condomínio edilício é por definição o conjunto de edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns. Para a realização das atividades pertinentes à administração do Condomínio cria-se um CNPJ, mas não se trata de pessoa jurídica, assim como, por exemplo, o espólio e a massa falida.

As pessoas jurídicas podem ser de direito público ou direito privado, as de direito público são a União, os Estados, o Distrito Federal e os Territórios, os Municípios, as autarquias, e as demais entidades de caráter público criadas por lei. Já as de direito privado são as associações, as fundações, as sociedades (simples ou empresarial), as empresas particulares de personalidade limitada, as organizações religiosas e os partidos políticos (art. 44 CC).Nota-se que dentre estas não figura o Condomínio Edilício.

Trata-se de entidade que possui uma forma de personalidade jurídica mitigada, que apenas pode contrair alguns tipos específicos de obrigações, adstritos exclusivamente à manutenção e funcionamento do Condomínio Edilício, como contratação de funcionários (porteiros, faxineiros...) e de serviços (jardinagem, segurança, etc..).

Os Condomínios Edilícios não são empresas, portanto não tem fins lucrativos. A única fonte de receita dos Condomínios é proveniente das taxas condominiais recolhidas mês a mês, e eventuais chamadas de capital recolhidas com um fim específico.

A taxa condominial e chamadas de capital pagas pelo Condômino/Proprietário, conforme sua cota parte, são o que mantém o Condomínio funcionando e suas melhorias. Quando um ou mais Condôminos não recolhem as taxas e chamadas de capital regular e pontualmente, as despesas são rateadas aos Condôminos adimplentes. Desta feita, a cobrança desses valores é de suma necessidade para a manutenção regular de qualquer condomínio.

Os Condomínios Edilícios costumam realizar as cobranças extrajudicialmente, e, quando necessário, recorrem à cobrança judicial, podendo ser realizada através de Ação de Cobrança, ou através de Execução de Título Extrajudicial, com as modificações do Novo Código de Processo Civil ao considerar as taxas como título executivo.

Sendo necessária a judicialização, resta optar pelo procedimento, se através do Juizado Especial ou Justiça Comum, o que nos leva às seguintes questões:

A Lei nº 9.099, que institui os Juizados Especiais, estabelece um rito processual mais célere, e gratuito. Apesar de, como mencionado, o condomínio edilício não ser pessoa jurídica, vem assim sendo considerado para os efeitos da Lei nº 9.099/99, ao apenas autorizar a litigar naquela seara as pessoas jurídicas qualificadas como microempresas, empresas de pequeno porte ou Organização da Sociedade Civil de Interesse Público (art. 8º, § 1º). Desta forma, o Condomínio estaria impedido de postular perante os Juizados Especiais e de usufruir de suas vantagens.

O Condomínio Edilício apesar de não estar previsto dentre as pessoas jurídicas autorizadas a postularem perante o Juizado Especial, também não está no rol proibitivo estabelecido no cáput do art. 8º daquela lei, o que, para alguns juristas, apresenta-se como um permissivo.

Nesta linha, mais especificamente acerca das ações sobre taxas condominiais, estabelece o art. 3º inc. II que poderiam estas tramitar pelos Juizados Especiais, em função do art. 275, II e agora pelo art. 1.063 do Novo Código de Processo Civil. Ocorre que, muitos Tribunais tem entendido pela ilegitimidade ativa do Condomínio Edilício, mesmo para estas Ações, isso por não se tratar de pessoa física, microempresa, empresa de pequeno porte ou Organização da Sociedade Civil de Interesse Público.

O que aparentemente não se considera é a relevância de tal restrição, sobretudo se encarado frente à comum necessidade dos Condomínios buscarem a tutela do judiciário a fim de cobrar taxas condominiais não pagas.

Assim, não há outro meio senão realizar as cobranças judiciais através da Justiça Comum, havendo de enfrentar outros percalços.

A justiça comum em regra não é gratuita, devendo, se a pretender, pleiteá-la, mediante a apresentação de documentos que demonstrem insuficiência de recursos, conforme art. 98 do Novo CPC que assim prevê: “A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.”

Ocorre que, muitas vezes a inadimplência de alguns Condôminos por mais que impacte nas contas do Condomínio, pode não necessariamente deixá-lo em estado de insuficiência o bastante para o deferimento da gratuidade pelo Magistrado. Bem porque, especialmente em se tratando de Condomínios Edilícios com muitas unidades, manter a conta do Condomínio positiva é requisito para o regular funcionamento do empreendimento.

Restando indeferida a gratuidade, considerando que as taxas condominiais no geral apresentam-se de pequeno valor, não se justifica a propositura de uma ação judicial para a cobrança de valores que muitas vezes são menores do que o próprio custo do processo. A saída é aguardar o acúmulo de taxas a fim de justificar o processo.

Todavia, deve-se considerar que o Condomínio não pode se sujeitar a um grande número de taxas condominiais em atraso para realizar a cobrança judicial, pois diante de um alto índice de inadimplência a manutenção regular do condomínio fica comprometida, o que afeta diretamente os demais condôminos.

Diante da controvérsia que paira sobre o tema, nos parece que, pela própria natureza dos Condomínios Edilícios, principalmente por sua característica de angariar fundos para a sua exclusiva manutenção, sem fins lucrativos, os Condomínios deveriam ser legitimados em absoluto para postularem perante os Juizados Especiais.

Frente a este embróglio processual e jurídico, paira a insegurança jurídica entre Enunciados e Decisões, ainda não havendo um posicionamento seguro e definitivo acerca da legitimidade ou não dos Condomínios Edilícios nos Juizados Especiais.

Como resultado, os maiores prejudicados são os condôminos adimplentes que, além de custear a cota parte dos condôminos devedores, muitas vezes tem de arcar com as custas judiciais para cobrança dos referidos débitos.

Aline Oliveira - Advogada

Fonte: Artigos JusBrasil

APERFEIÇOAMENTO DA LEI DAS LOCAÇÕES: CONSEQUÊNCIAS DA SEPARAÇÃO DO CASAL LOCATÁRIO SOBRE A LOCAÇÃO E O FIADOR

A Lei 12.112 de 09/12/09 aperfeiçoou a Lei 8.245/91, trazendo a modernização exigida depois de 18 anos de sua vigência, mantendo o bom espírito do diploma anterior e enfrentando as novas situações surgidas nesse período, conseguindo trazer para o direito positivo, boa parte da experiência acumulada pelo Judiciário e pelos operadores das locações.

Dentre os aspectos cuidados nessa modernização, veio a nova redação do artigo 12, passando a dispor: “Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”

A nova previsão legal estendeu-se às hipóteses previstas no artigo 11, da Lei n. 8245/91: “Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.”

Já no “caput” do novo dispositivo, ocorreu a atualização necessária, com a menção à união estável, entidade familiar reconhecida pela Lei 9.278 de 10/05/1996 e no Código Civil de 2002, pelos artigos 1723 e seguintes úteis e que não era referida no texto da Lei 8245/91.

Poderá restar dúvida diante, exatamente, da supressão ao concubinato, se percebido o disposto no artigo 1727, do Código Civil: “As relações não eventuais entre o homem e a mulher, impedidos de casar, constituem concubinato”. Em outras palavras, existe, legalmente, o concubinato, esquecido na nova redação.

Realmente, a presença de impedimento ao casamento (artigo 1521, do Código Civil) e a constituição do concubinato, de um lado nenhum direito locatício retira do casal e de outro, nenhum empeço poderá criar ao fiador, em caso de dissolução.

Congênere situação é a da união homoafetiva, tendo Maria Berenice Dias em seu Manual de Direito das Famílias, entendido que “A nenhuma espécie de vínculo que tenha por base o afeto pode-se deixar de conferir status de família, merecedora da proteção do Estado, pois a Constituição (1º, III) consagra, em norma pétrea, o respeito à dignidade da pessoa humana.”

A união homoafetiva não é estranha à legislação, tendo sido, relembre-se, reconhecida na Lei Federal nº 11.340/2006, cujo artigo 5º, parágrafo 1º, foi claro ao dispor que os dispositivos “independem de orientação sexual”. E, o STJ já deu por válida a união homoafetiva (REsp 820.475 4, relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro). Por igual, parece admissível abranger-se a união homoafetiva, dentre as focadas no dispositivo sob comentário.

Quanto à possibilidade da interpretação analógica para alcançar essas outras situações, subscrevem-se as “Anotações” de Waldir de Arruda Miranda Carneiro, que resumiu com a clareza de sempre: “Já bem antes da Lei 8.245/91, eram encontráveis entendimentos no sentido de equiparar a figura do concubino à do cônjuge”.

Sob o enfoque do fiador, ele poderá, para se desobrigar nestas hipóteses, se valer de dois argumentos: 1) a permanência no imóvel da pessoa que não contratou como locatária, caracterizaria a cessão (dependente de consentimento do locador, conforme o artigo 13, da Lei n. 8245/91) e configuraria alteração do contrato, suficiente para a exoneração do garantidor (artigo 819, do Código Civil); 2) a permanência no imóvel, somente de uma das pessoas locatárias redundaria em modificação do garantido, fazendo o garantidor incorrer em risco superior ao assumido, dando ensejo à exoneração, na aplicação do mesmo dispositivo civil.

Realmente, beneficiado pela clareza da nova regra é o fiador: poderá se desobrigar no caso de divórcio, separação de fato, separação judicial ou dissolução da união estável do locatário, deixando-se no passado aquelas horríveis situações em que garantia determinada locação, mas, a nova condição do casal locatário, a par de - porventura - sentimentalmente indesejável, sofria mutação também econômica e, não obstante, permanecia o dever do fiador.

Os casos mais usuais eram os de pais afiançando a nova morada de filho recém casado e que, após a separação, via o ex-cônjuge do seu filho residindo no imóvel, com novo companheiro. Se pouco, era desconfortável a situação do ex-sogro.

De resto, ao afiançar conhecia – ou assumia – a situação econômica do casal, mas não era razoável fosse compelido a arcar com as conseqüências da situação financeira do novo casal ou mesmo, do solitário remanescente no imóvel.

Situação interessante ocorrerá se, verificada a hipótese descrita na lei, ocorrente a sub-rogação e liberado o fiador, voltarem os desavençados à vida em comum. Pois bem: ocorrente a reconciliação, esta não consistirá nova sub-rogação, por não prevista a hipótese na Lei.

Finalize-se, anotando-se que a necessidade de comunicação escrita, estampada no novo dispositivo, repetiu a previsão anterior (a qual melhorara a Lei n. 6649 de 1979, que regia a matéria até 1.991), sempre no intento de manter bastante claras as relações entre os interessados (locatário, locador, fiador).

Jaques Bushatsky - Diretor de legislação do inquilinato e coordenador do PQE - Programa Qualificação Essencial do SECOVI/SP.

Fonte: Artigos JusBrasil