Compro um imóvel agora ou espero a Copa do Mundo passar?

O cérebro humano é naturalmente conservador. Situações que nos obrigam a sair da nossa zona de conforto e que, consequentemente, implicam uma tomada de atitude diante de uma mudança de cenário nos causam desconfiança, medo e até repulsa. 

E o ano de 2014 está cheio de situações que nos colocam diante de um futuro de especulações e nos tiram da zona de segurança. Entre elas está a Copa do Mundo. Estamos a menos de 60 dias da maior competição esportiva do mundo e os questionamentos sobre as consequências deste evento nos colocam em estado de alerta. No mercado imobiliário esta postura não é diferente. 

As perguntas que muitos fazem são:

- O mercado imobiliário brasileiro continuará aquecido após a Copa?
- Os preços dos imóveis vão abaixar?
- Devo comprar um imóvel agora ou espero a Copa passar?

Em uma análise positiva, entretanto, consciente e bastante realista, avalio que este período anterior a Copa seja ainda um bom momento para seinvestir em imóvel. Esta alternativa se mantém como uma opção segura de investimento. E vou além, não acredito que seja a melhor estratégia definir a decisão pela compra a partir da Copa do Mundo. Defenderei melhor este ponto de vista a partir dos pontos abaixo. Vem comigo! 

Aumento da taxa Selic 

Tivemos recentemente um aumento na taxa Selic (taxa básica de juros) que alcançou a marca de 11% ao ano. A expectativa dos economistas dos bancos é de que até o final do ano ocorra pelo menos mais uma elevação na taxa. 

Portanto, se a Selic aumenta, a tendência é de que o empréstimo fique mais caro, e por consequência, haja uma elevação no valor do imóvel. Diante disso, não creio que acontecerá uma queda desproporcional no valor dos imóveis após a Copa. Do mesmo modo, não acredito que o consumidor final vai sentir este impacto de forma abrupta nos próximos meses, mas perceberá uma mudança. 

Crédito imobiliário bate recorde 

De acordo com o Banco Central (BC), o financiamento imobiliário alcançou R$ 146 bilhões no ano passado. Dos quais, R$ 32,3 bilhões oriundos do FGTS e o restante originário do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE).

Nota-se, então, que a Poupança continua sendo uma das bases de sustentação do crédito imobiliário, mesmo sendo apontada por especialistas como um investimento não tão atrativo diante do aumento da taxa Selic e do rendimento relativamente mais alto de outros tipos de investimento de renda fixa.
Entre as hipóteses possíveis para a confiança do brasileiro na poupança estão a simplicidade da aplicação e o fato deste investimento ser livre do Imposto de Renda, fatores estes que independem da Copa do Mundo. 

Mercado mais maduro e equilibrado 

O mercado imobiliário amargurou anos de estagnação. De 2008 para cá, vimos um crescimento extraordinário. Empresas e profissionais do setor aproveitaram este boom de desenvolvimento para se aprimorarem. O segmento aprendeu a avaliar as demandas de mercado e passou a oferecer produtos mais adequados às necessidades do consumidor. 

Com isso, analiso que todas as oportunidades de negócio que estão surgindo agora e que, indiscutivelmente, também foram aquecidas pela realização da Copa no Brasil foram pensadas de forma consciente e planejada. Desse modo, não creio em um desajuste desenfreado dos preços após a competição. O mercado não surfa numa onda de otimismo exacerbado a ponto de colocar a perder todo o aprendizado e evolução conquistados ao longo dos últimos 6 anos. 

Economia aquecida em vários setores 

É fato que os imóveis localizados nas cidades-sede dos jogos estão com preços mais valorizados. Entretanto, esta valorização não é uma característica exclusiva do mercado imobiliário. Todo conglomerado econômico nestas regiões se movimentará para aproveitar ao máximo a circulação financeira promovida principalmente pelo turismo. O segmento de hotelaria, por exemplo, está a todo vapor para receber os turistas e já é perceptível o aumento do valor nos pacotes de hospedagem.

Além disso, não temos hoje um volume tão grande de investimento estrangeiro no mercado imobiliário brasileiro que impactaria em uma queda descabida depois da Copa. Logo, os valores dos imóveis tendem a se ajustar após o torneio mundial, ficando mais atrativos. Mas não será uma mudança brusca que influencie de forma extraordinária na decisão de compra do consumidor final. 

Assim sendo, não penso que seja a estratégia mais adequada associar o momento da compra do imóvel à Copa do Mundo. Não vejo este evento como referência para aquisição de imóvel, sobretudo, para aquelas pessoas que têm interesse para fins de moradia. 

É claro que para o perfil investidor haverá sim um impacto, pois a sua compra está diretamente ligada ao interesse em rentabilizar o investimento, seja com o aluguel ou outra forma de “explorar” este bem. Todavia, o núcleo que movimenta o mercado está no perfil morador, tendo em vista o alto déficit habitacional no Brasil e a maior acessibilidade ao financiamento, logo, a copa não é parâmetro decisivo para a compra.

Apesar de não vislumbrar uma desvalorização severa, não podemos fechar os olhos para os desafios que o setor pode vir a enfrentar. Estamos num mercado de risco e sujeito às oscilações. Desta forma, uma análise inflexível que não leva em conta a dinâmica do segmento pode se configurar como um erro irreversível. 

É por isso que o corretor de imóveis precisa estar atento aos cenários e buscar cada vez mais pela capacitação. É seu papel orientar bem o cliente diante deste período que naturalmente gera incertezas para quem não está habituado às variações do mercado imobiliário. 

Neste processo de compra de imóvel existem fatores mais significativos do que a Copa do Mundo e que devem ser apresentados de forma segura aos clientes. A necessidade de entender que este é um investimento em longo prazo e que exige planejamento, a análise do mercado e das melhores formas de pagamento, além do estudo do orçamento familiar são exemplos desses fatores. 

Esta consultoria especializada que visa garantir a tranquilidade e a melhor experiência com o mercado para o consumidor final é que deve ser a maior preocupação dos profissionais do setor. 

É vital conhecer amplamente as necessidades do consumidor final do mercado imobiliário a fim de oferecer empreendimentos compatíveis com o perfil do público de interesse. É a assertividade nestas estratégias que garantirá um mercado forte e sustentável.

Autor: Guilherme Machado

Palestrante, Consultor, Coach e Corretor de Imóveis. Especialista em Treinamentos Comportamentais com foco em resultado. Fundador e autor do blog guilhermemachado.com

Fonte: www.guilhermemachado.com 

IGP-M DESACELERA PARA O,78% EM ABRIL

A alta do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelerou para 0,78% em abril, de 1,67% em março, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV). A desaceleração ocorreu graças a taxas menores nos preços agropecuários e industriais no atacado. Em abril do ano passado, o índice subiu 0,15%.

A taxa do IGP-M de abril ficou ligeiramente abaixo da estimativa média de 0,80% apurada pelo Valor Data entre 18 consultorias e instituições financeiras. As projeções para o indicador variaram de alta de 0,73% a avanço de 0,88%.

No ano, o IGP-M acumula alta de 3,35% e, em 12 meses, avanço de 7,98%. O indicador é apurado entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês atual e é usado como referência para o reajuste de contratos, como os de aluguel.

No atacado, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) - que responde por 60% dos IGPs - subiu 0,79% em abril, após ter registrado alta de 2,20% em março. A alta do IPA de produtos agropecuários cedeu de 6,15% para 2%, influenciada pela deflação de itens como soja em grão e farelo, laranja e minério de ferro. Por outro lado, subiram os bovinos, leite, batata inglesa e cana-de-açúcar. Já o IPA industrial baixou de 0,76% para 0,33%.

No varejo, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou em abril a mesma variação de março: 0,82%. A principal contribuição em sentido ascendente partiu do grupo saúde e cuidados pessoais (0,49% para 0,97%), em que a FGV destacou o item medicamentos em geral, que passou de queda de 0,03% para alta de 1,49%. Também ficaram mais caros vestuário, alimentação e despesas diversas.

Já divulgado na semana passada, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou em abril variação de 0,67%, acima do resultado de março, de 0,22%.

Fonte: Valor

ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIETÁRIO DA EMPRESA LOCATÁRIA E SEUS EFEITOS NA FIANÇA

A rapidez com que as empresas sofrem reestruturação nos dias atuais é notória e nem sempre os negócios jurídicos adjacentes à atividade empresária e em vigor à época da reestruturação passam por uma atualização necessária para que reflitam com precisão seus novos sujeitos de direitos e obrigações.

Em muitos casos, os contratos de locação continuam em vigor após completa alteração do quadro societário da empresa locatária. Todos os termos permanecem inalterados, incluindo as garantias, mas, apesar de ser, na aparência, as mesmas partes, em realidade, a locatária mudou. Neste caso, como fica a figura do fiador, que prestou fiança à empresa locatária em razão de ter relação de confiança com seus sócios, que, ante às mudanças, não mais figuram como contratantes?

Tem-se que a fiança é uma garantia pessoal, já que expressa obrigação que alguém assume, ao garantir o cumprimento de obrigação alheia. Ou seja, caso o devedor não o faça, o fiador garante o cumprimento. A garantia fidejussória é, portanto, uma garantia pessoal, uma fiança dada por alguém, que se compromete pessoalmente a cumprir as obrigações contraídas num contrato. Logo, tem sentido distinto da garantia real, na qual um bem é dado como caução. Sendo assim, pode-se dizer que a fiança é um contratointuitu personae.

Por essa razão que o entendimento moderno e majoritário é o de que é possível o fiador exonerar-se do encargo quando há troca no quadro societário da empresa locatária e afiançada. Tal entendimento encontra reflexo na súmula 214 do STJ (O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu) que, por sua vez, está coerente com o disposto no artigo 819 do CC/02 (A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva).

Ora, se a fiança é um contrato acessório absolutamente intuitu personae, não pode o garantidor ficar à mercê do ônus de afiançar empresa com a qual não mais tem relação de confiança alguma. O STJ não tem outro entendimento:

"1. É cabível a exoneração da garantia fidejussória prestada à sociedade após a retirada da sócia-fiadora, em face da quebra da affectio societatis. 2. Tendo a sócia fiadora e seu cônjuge notificado o locador de sua pretensão de exoneração do pacto fidejussório, em razão da sua retirada da sociedade que afiançaram, direito lhes assiste de se verem exonerados da obrigação, uma vez que o contrato fidejussório é intuitu personae, sendo irrelevante, no caso, que o contrato locatício tenha sido estipulado por prazo determinado e ainda esteja em vigor. 3. Em se cuidando de contrato de natureza complexa em que a fiança pactuada o é enquanto preservado o contrato societário, faz-se evidente que a resolução de qualquer dos contratos implica a resolução do remanescente, mormente se a essência complexa do contrato foi aceita pelo locador, na exata medida em que locou o imóvel à pessoa jurídica, sendo fiadora uma de suas sócias. 4. Recurso provido".

Também do STJ extrai-se que, quando não há confiança, não há como manter a fiança:

"Nos termos do art. 1500 do CC/02, o fiador tem o direito de se desligar da fiança, se esta não mais lhe convém, como no caso, prestada em razão dos antigos integrantes da firma. Com a retirada deles, non extenditur fidejusso".

Sendo assim, se a fiança, em face de sua natureza, não se estende de pessoa a pessoa, pois se trata de obrigação personalíssima, havendo relação pessoal direta entre o afiançado e fiadores. Qualquer mudança significativa no quadro societário de empresa afiançada desvirtua o instituto da fiança, pois, do contrário, estaríamos emprestando interpretação extensiva ao negócio.

A alteração do quadro societário da pessoa jurídica locatária e afiançada desvirtua completamente a garantia intuitu personae prestada no contrato celebrado entre as partes, na medida em que a fidúcia lançada no instrumento é de ordem pessoal, dada em função da pessoa afiançada. Portanto, a partir do momento em que os sócios originalmente afiançados se retiraram da sociedade, a fiança para eles prestada perdeu efeito porque desnaturada a relação ensejadora da garantia.

Não é outra a razão que leva locadores a disporem previsões contratuais e uma série de barreiras no contrato de locação, no que diz respeito à cessão do capital social, servindo de exemplo, a estipulação de obrigatório aviso ou pedido de anuência ao locador ou, ainda, a previsão costumeira nas locações em shopping centers, a cobrança de valores semelhantes, na cessão da participação social, àqueles cobrados em casos de singelas cessões do contrato de locação propriamente dito.

Pretender-se cobrar de fiadores que não anuíram, significaria dizer que eles seriam instados a pagamento que jamais prometeram, em imediata infração aos artigos 818 e 819 do CC/02 e à súmula 214 do STJ.

Nossos tribunais estão atentos à questão e julgando as controvérsias de acordo com a natureza do instituto da fiança, com a lei e com o entendimento majoritário acima esposado. Veja brilhante decisão liminar nos autos 0013344-31.2012.8.26.0001, em trâmite perante o Foro Regional de Santana/SP, em que foi concedida a antecipação de tutela para preservação dos bens dos fiadores que poderiam ser constritos por força de fiança dada a empresa: "Por ser o contrato acessório de fiança intuitu personae e tendo em vista que a sociedade afiançada sofreu alteração com a troca dos sócios, tem-se a verossimilhança do quanto alegado. O perigo de dano irreparável repousa na possibilidade dos autores virem a ser cobrados por dívida que não garantirão mais".

Da mesma forma, veja decisão exarada nos autos da apelação cível 826.966-9, de relatoria do ilustre desembargador Edson Vidal Pinto:

"A fiança prestada pelos sócios originários da empresa devedora, induvidosamente, deveu-se às peculiaridades próprias dos contratos (capital de giro e cheque especial), posto que foram celebrados entre o banco e a pessoa jurídica constituída pelos sócios fiadores com prevalência de caráter pessoal, pelo interesse mútuo entre a empresa e seus garantes. E uma vez ocorrida a alteração do quadro social da devedora não mais subsiste o gravame da fiança em desfavor dos sócios retirantes. […] Não se pode olvidar, outrossim, que os sócios retirantes não têm qualquer vinculação com a pessoa jurídica dirigida pelos novos sócios, não se prestando aquela para dar amparo econômico aos mesmos e nem às suas famílias. Logo, não tem sentido algum pretender que os ex-sócios permaneçam na condição de garantes-fiadores de um contrato que não mais lhe dizem respeito".

Dessa forma, em havendo mudança do quadro societário, com a saída de sócio, a relação existente de confiança deixa de existir, de rigor a exoneração do fiador.

Gabrielle Rossa - Advogada do escritório Rayes Advogados Associados

Fonte: Migalhas de Peso / Notícias JusBrasil

A FRAÇÃO IDEAL E O RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS

Desde o ano passado espalhou-se pelas mídias, quase como um “viral”, a notícia de que o Superior Tribunal de Justiça declarara a ilegalidade do rateio da taxa de condomínio pela fração ideal [1]. A grande repercussão motivou o próprio Superior Tribunal de Justiça a divulgar uma nota esclarecendo tratar-se de uma constatação equivocada[2].

Para melhor entender o imbróglio, deve-se explicar o processo que a ele deu origem. Trata-se do caso de um diminuto condomínio edilício de apenas seis unidades. Os condôminos do referido condomínio, em assembleia, decidiram alterar a convenção condominial que originalmente previa que as despesas condominiais fossem rateadas por unidade, para que o rateio passasse a respeitar a fração ideal correspondente a cada unidade. Como um dos condôminos era proprietário de uma unidade com maior área, logo uma maior fração ideal, suas despesas condominiais foram elevadas com a deliberação da assembleia. Este condômino supostamente prejudicado buscou o poder judiciário para que a deliberação da assembleia fosse declarada ilegal.

No processo foi realizada uma perícia que não logrou êxito em apontar qualquer diferença entre as despesas comuns geradas pela unidade com maior área e aquelas geradas pelos demais apartamentos tipo.

A decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais baseou-se em tal perícia para afirmar que a cobrança com base na fração ideal, naquele caso, configuraria enriquecimento sem causa dos demais condôminos. Vale frisar que, atendendo o próprio pedido do autor da demanda, embora não coincidindo com a fração ideal do seu respectivo apartamento, o valor de sua contribuição condominial foi fixada com um acréscimo de 20% (vinte por cento) em relação às demais unidades.

O condomínio então recorreu ao STJ alegando que tanto regras do Código Civil, quanto da Lei 4.591/64 estariam sendo violadas, uma vez que estas permitem expressamente a cobrança da contribuição condominial com base na fração ideal. Ocorre que o condomínio não atacou no recurso a conclusão da instância inferior no sentido de que, naquele caso específico, a aplicação do critério de contribuição pela fração ideal acarretaria enriquecimento sem causa do condomínio.

A vedação do enriquecimento sem causa é regra expressa em lei infraconstitucional, vide art. 884 do Código Civil:

“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Sem prejuízo do dispositivo que veda o enriquecimento sem causa, tanto o art. Art. 1. 336 do Código Civil, quanto o Art. 12. §1º, da Lei 4.591/64, afirmam categoricamente ser dever dos condôminos a contribuição para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais na falta de ajuste em sentido diverso.

Para que não haja qualquer antinomia entre as normas acima citadas, deve-se partir do pressuposto de que a cobrança da contribuição condominial proporcionalmente à fração ideal de cada unidade é, via de regra, perfeitamente válida, a menos que se caracterize o enriquecimento sem causa no caso concreto, ou qualquer tipo de abuso de direito. Isso porque tanto o enriquecimento sem causa quanto o abuso de direito, além de serem regras positivadas no ordenamento, são princípios informadores do direito privado e funcionam como cláusulas gerais, ou seja, caracterizam-se como princípios orientadores da hermenêutica jurídica.

O art. 884 deixou de ser apontado como lei infraconstitucional violada no recurso em face da decisão do TJMG, e a ocorrência do enriquecimento sem causa no caso concreto não pode ser rediscutida por questões processuais de admissibilidade recursal, de forma que o STJ nem sequer analisou o mérito do recurso. Além disso, o STJ há muito é firme no sentido de que em sede de Recurso Especial não é possível revolver matéria fático-probatória, ou seja, seria impossível rediscutir o resultado da perícia já constante nos autos, por mais falha e imprecisa que esta pudesse ser.

Por esse motivo, quando do esclarecimento realizado, o próprio STJ afirmou, por meio de sua assessoria de imprensa, o seguinte:

Assim, o STJ não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela falta de ataque, no recurso, a um fundamento autônomo e suficiente para mantê-la. Em outras palavras: o STJ não afirmou se a cobrança baseada na fração ideal é ou não possível, pois sequer entrou nessa controvérsia. Com a decisão do relator, no sentido de negar seguimento ao recurso, o entendimento do TJMG ficou mantido, mas por razões meramente processuais[3].

Aliás, precedentes jurisprudenciais do STJ anteriores[4] [5]asseveravam exatamente a legalidade da cobrança da contribuição condominial com base na fração ideal, com arrimo nas leis infraconstitucionais vigentes. Um dos precedentes ao qual é atribuído a declaração de ilegalidade do rateio por fração ideal é o REsp 541317 RS 2003/0064425-4, conclusão que mostra-se equivocada com uma leitura mais atenta:

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.

Como se vê, em nenhum ponto do supracitado julgado se fala em ilegalidade do rateio por fração ideal, pois o que se reconhece, na verdade, é a ausência de ilegalidade a priori, do rateio igualitário das despesas, se assim tiver sido deliberado pela assembleia condominial, pois esta possibilidade, de estipulação da contribuição de modo diverso, é expressamente prevista em lei. Nesse sentido, transcreva-se pertinente manifestação colhida na boa doutrina:

É insustentável a tese de que é enriquecimento sem causa o fato de um condômino que possui maior fração ideal do terreno (cobertura v. g.) pagar despesa maior já que exerce os mesmos poderes de domínio. Da mesma forma, se for estipulado pela convenção de condôminos que a cobertura pague valor idêntico, não será admitida a tese do enriquecimento sem causa desta em prejuízo dos apartamentos tipo, pois é uma faculdade disciplinada em lei. Em todos os países do mundo a cobrança é dessa forma, apenas para efeito didático, temos a legislação espanhola e portuguesa que tratam desse mesmo assunto. Em ambas as legislações o rateio legal é com base na fração ideal. O critério do rateio pela fração ideal é a forma universal de rateio de qualquer despesa em qualquer condomínio, pois estamos tratando de obrigações propter rem.[6]

O fato do rateio igualitário das despesas condominiais ser uma possibilidade legalmente instituída, não constrói, per se, nenhum silogismo que resulte na ilegalidade da cobrança de condomínio de acordo com a fração ideal de cada unidade.

Assim, a única conclusão que se pode, de antemão, esquadrinhar acerca da possibilidade da convenção condominial optar entre a cobrança “por unidade”, “por fração ideal” ou outro critério estabelecido, é que a escolha, ainda que realizada com a observância do quorum necessário, não poderá acarretar enriquecimento sem causa ou prejuízo injusto para nenhum dos condôminos.

A verdadeira questão a se deslindar torna-se patente: em quais casos haverá enriquecimento sem causa ou prejuízo injusto? Nos condomínios onde coexistem apartamentos com dimensões diferentes, como, por exemplo, coberturas privativas, os apartamentos térreos, laterais e de fundos, este debate vem ganhando relevo.

No caso analisado pelo TJMG, a perícia não encontrou fundamentos para que o apartamento de maior área tivesse uma despesa maior com a manutenção do condomínio. Entretanto, uma perícia judicial é direcionada pelos quesitos do magistrado e das partes, e o resultado é aplicável apenas ao caso avaliado. Pode ser que as partes e o magistrado não tenham formulado quesitos adequados, ou que o perito designado tenha deixado de promover a avaliação sob um ângulo diferente, embora relevante.

Se diretamente uma unidade com dimensões superiores não necessariamente acarreta maiores custos ao restante do condomínio, não se pode dizer que não haja uma contribuição indireta ou ao menos potencial para o aumento das despesas comuns.

Pode-se citar o exemplo de um edifício comercial. É comum a coexistência de pavimentos corporativos aonde há empresas utilizando privativamente vasta área (ex. 1000m²), alternados com pavimentos de salas diminutas (ex. 35m²).

Levando em consideração que as contas de luz e de água sejam individualizadas, seria árdua a tarefa para se comprovar, através de uma perícia, que o escritório de 1000m² gera mais despesas do que um escritório de 35m². Mas seria inquestionavelmente injusto que ambos pagassem a mesma contribuição condominial. Neste caso, caso fosse aprovada uma alteração para que a contribuição passasse a ser computada por unidade, as salas de 35m² esvaziaram-se valor comercial, em decorrência do desproporcional custo de manutenção, elevado justamente por conta da falta de pulverização das despesas condominiais, que ficam então concentradas em umas poucas unidades, de dimensões e valores econômicos completamente incompatíveis.

Com esse exemplo, a razão subjacente que fundamenta a contribuição condominial com base na fração ideal, resta evidente. Unidades que ocupam maior espaço privativo presumidamente impedem uma partilha maior dos espaços privativos dos prédios, impedindo que as despesas sejam partilhadas com um maior número de unidades.

Seguindo tal linha de raciocínio, imagine-se, deixando de lado a questão da regularidade formal do exemplo, que um morador adquira duas unidades vizinhas no mesmo prédio e realize uma obra transformando-as em um só apartamento. Se porventura a cobrança da contribuição condominial nesse edifício seja por unidade e não por fração ideal, poderia ser que o citado morador pleiteasse passar a pagar apenas uma contribuição pela fusão das unidades, e haveria um prejuízo real a ser suportado pelos demais condôminos em relação à situação anterior, pois todos arcariam com o desfalque ocasionado pela unidade suprimida.

Com efeito, unidades maiores potencialmente podem comportar um maior uso. Na construção civil, por exemplo, é comum que o dimensionamento dos reservatórios de água leve em consideração não o número de unidades do empreendimento, mas sim o número de dormitórios. Unidades correspondentes a frações ideais maiores, usualmente, comportam um maior número de cômodos, bem assim como um maior número de vagas de garagem, ou seja, um maior número de pessoas. No caso das coberturas, é comum que estes apartamentos recebam mais convidados, aumentando o desgaste dos elevadores e áreas comuns do edifício. É evidente que tais assertivas são lastreadas em perfunctórias presunções, contudo, a análise “caso a caso” causaria extrema insegurança jurídica na elaboração dos empreendimentos imobiliários.

De outro lado, não seria desejável que a contribuição básica do condomínio fosse diretamente proporcional ao uso, ainda que tal apuração fosse possível. Veja-se o exemplo dos apartamentos fechados, sem qualquer uso, adquiridos apenas para fins de especulação imobiliária. Seria razoável que ficassem isentos de contribuição condominial, onerando os demais condôminos?

Aliás, é por esse exato motivo que a contribuição condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, independe do uso do imóvel, antes estando ligada a conservação da res. Dessa forma, até mesmo o condômino adquirente é onerado pelas dividas condominiais do imóvel geradas pelo proprietário anterior[7]:

“O adquirente assume papel de garante, podendo ser demandado diretamente porque há uma opção normativa de facilitar a cobrança da dívida em atenção ao fundamento propter rem que, como visto, é a conservação da res.”[8]

Há, portanto, uma primeira linha de argumentação que sustenta a cobrança por fração ideal: a potencialidade de maior uso das áreas comuns e, de certa forma, “o preço da exclusividade” e a necessidade de conservação da res.

Assim, apenas situações extremas justificariam uma intervenção judicial casuística, ligada ao maior ou menor uso do imóvel. Como exemplo de situação extrema, pode-se citar o caso de lojas comerciais situadas no térreo de edifícios residenciais, que, uma vez que voltadas diretamente para rua, com despesas de água, luz e manutenção de fachadas completamente autônomas, não compartilham de nenhuma forma da área comum do edifício, como churrasqueiras, salão de festas e nem mesmo fazem uso da portaria. Tratando-se, pois, de um “caso limite”, indubitável que a cobrança da contribuição condominial “cheia” com base apenas na fração ideal, mostrar-se-ia injustificável e merecedora de readequação.

Tratando-se, porém, de empreendimento meramente residencial, onde essa heterogeneidade não existe, a deliberação condominial não poderá ser sobrepujada sem fortíssimas razões justificadoras.

Para que os condomínios deixem de lado as presunções e cobrem contribuições condominiais cada vez mais justas e próximas do efetivo dispêndio de cada um dos condôminos, tem-se implementado hidrômetros individualizados, bem como taxas para utilização das áreas comuns, como churrasqueiras, salões de festa e etc. Assim, na medida do possível, se individualizam aquelas despesas intrinsecamente ligadas ao uso, daquelas que, decorrentes da mera conservação da coisa comum, não podem ser individualizadas.

É por esse motivo que a lei, apesar de fixar o rateio da contribuição condominial pela fração ideal como regra, deixa em aberto a possibilidade do condomínio, dentro da razoabilidade e proporcionalidade que deve permear as relações privadas, deliberar outras formas de apuração das responsabilidades dos condôminos para a conservação e utilização das áreas comuns.

Mas há, ainda, um importante esclarecimento que deve ser feito acerca das decisões que supostamente negaram a legalidade do rateio da contribuição condominial com base na fração ideal de cada unidade. As decisões tem em comum o fato de que a convenção condominial original previa a contribuição por unidade, e a assembleia deliberou pela alteração do status quo. Em se tratando de deliberação na qual uma minoria de condôminos, sem qualquer possibilidade de resistência por uma questão numérica, suporta todos os aspectos negativos da modificação de critério, se esta diante de um quadro de vulnerabilidade.

Nesse caso, é certo que os parâmetros da boa-fé objetiva, da vedação do enriquecimento sem causa e do comportamento contraditório deverão receber uma análise mais aguçada, em respeito aos postulados da igualdade e da proporcionalidade. Havendo a violação da principiologia do ordenamento no caso concreto, uma intervenção judicial poderá até mesmo retirar a autonomia da assembleia e anular a eventual deliberação flagrantemente iníqua e com o objetivo de obter vantagens injustas.

Não há motivos razoáveis, contudo, para conceder guarita à pretensão daquele proprietário que adquire unidade imobiliária em empreendimento cuja convenção condominial determina, de antemão, o rateio das despesas de acordo com as respectivas frações ideais, e posteriormente busca a modificação para um regime de partilha que lhe seja mais favorável. O custo da contribuição condominial começa-se a se desenhar já na idealização do projeto a ser edificado sobre o terreno, quando da divisão do coeficiente de construção em mais ou menos unidades, com áreas maiores ou menores. A mudança de regras após a comercialização do empreendimento impõe surpresa aos adquirentes, e por esse motivo qualquer intervenção judicial só deve tomar lugar diante de flagrante desproporcionalidade, o que não se vislumbra quando se trata de condomínios constituídos apartamentos de mesma destinação, porém com dimensões diferentes, que contribuem para as despesas comuns, desde a instituição do condomínio, de acordo com a fração ideal.

A diferença entre as duas situações – a manutenção de um critério já estabelecido (muitas vezes desde a comercialização do empreendimento) e a imposição um novo critério a uma minoria de condôminos - é bastante clara, uma vez que o ordenamento jurídico privilegia, sistematicamente, a estabilidade das relações privadas e a segurança jurídica, sem descuidar da justiça no caso concreto.

Percebe-se, pois, que o discurso daqueles que cunham a contribuição por fração ideal como “taxa de inveja” ou a atribuem a uma “deficiência matemática”[9], partem de uma visão unidimensional e eivada de parcialidade e sofismas. A realidade é que a suposta “ilegalidade do rateio por fração ideal” jamais foi asseverada de forma frontal pela doutrina e pela jurisprudência, como já se demonstrou.

CONCLUSÃO:

A legalidade do rateio das despesas condominiais proporcionalmente às frações ideais de cada unidade é prevista tanto o art. Art. 1. 336 do Código Civil, quanto o Art. 12. §1º, da Lei 4.591/64. Propugnar a ilegalidade de tal critério seria insinuar a inconstitucionalidade de tais dispositivos, tese que, contudo, não encontra arrimo no ordenamento jurídico vigente e não é corroborada pela jurisprudência do STJ, ao menos até a presente data. Por esse motivo, salvo casos excepcionais, não se vislumbra o enriquecimento sem causa dos proprietários das unidades menores em detrimento dos proprietários das unidades maiores nos condomínios onde o rateio de despesas é feito de acordo com a fração ideal. Aliás, a divisão das despesas por fração ideal é critério largamente utilizado nos ordenamentos de outros países.

A assembleia condominial, respeitado o quórum necessário, é livre para estabelecer tanto a fração ideal como o rateio igualitário (ou ainda outro) como critério de divisão de despesas comuns, vedado, contudo, o enriquecimento sem causa, cuja ocorrência deverá ser identificada “caso a caso” e não em abstrato.

Em todos os casos, deve-se privilegiar a segurança jurídica, preservando, tanto quanto possível, o regime de rateio previsto quando da instituição do condomínio, que só poderá ser alterado mediante convincente motivação, e com especial atenção para a equalização dos interesses daqueles condôminos que suportarão os prejuízos advindos com a modificação da convenção original.

NOTAS

[1]Vide Pereira, Kênio - http://www.hojeemdia.com.br/m-blogs/mercado-imobili%C3%A1rio-1.105111/stj-derruba-o-rateio-da-taxa-de-condom%C3%ADnio-pela-fra%C3%A7%C3%A3o-ideal-1.130491 – Visto em 31/03/2014

[2]http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsptmp.area=398&tmp.texto=110270 - Consultado em 10/01/2014

[3]http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsptmp.area=398&tmp.texto=110270 – Consultado em 10/01/2014.

[4]STJ; REsp 620406; RJ; Quarta Turma; Rel. Min. Fernando Gonçalves; Julg. 22/06/2004; DJU 06/06/2005; Pág. 334.

[5]STJ; AgRg-Ag 420775; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Ari Pargendler; Julg. 06/10/2005; DJU 12/12/2005; Pág. 368.

[6]Rodrigues Júnior, Walsir Edson. LEGALIDADE DO RATEIO PELA FRAÇÃO IDEAL DAS DESPESAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO (PROPRIEDADE HORIZONTAL) – Disponível em http://www.cron.adv.br/noticia.php?cod=351. Visitado em 28/03/2014.

[7]Conforme apregoa o art. 1.345 do Código Civil.

[8]BUNAZAR, Maurício Baptistella. Da obrigação propter rem. Dissertação de Mestrado. Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, 2012.

[9]Vide Pereira, Kênio - “Taxa da inveja” nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos". Disponível em http://www.hojeemdia.com.br/m-blogs/mercado-imobili%C3%A1rio-1.105111/taxa-da-inveja-nos-condom%C3%ADnios-a-defici%C3%AAncia-em-matem%C3%A1tica-e-na-interpreta%C3%A7%C3%A3o-dos-textos-1.144220 – visto em 31/03/2014.

FÁBIO NEFFA ALCURE - Advogado, especialista em Direito Civil

Fonte: Revista Jus Navigandi

Saiba quais são os imóveis usados mais requisitados do mercado

Quando se trata de comprar um imóvel usado, os apartamentos acima de R$ 200 mil são os preferidos. Já quando o caso é alugar, as casas com aluguel até R$ 1.000 lideram. Pelo menos, essa é a preferência do mercado na cidade de São Paulo, de acordo com pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado (Creci-SP) com 448 imobiliárias da cidade, em setembro. 

Na ocasião, dos 246 imóveis vendidos, 160 (65,4% do total) eramapartamentos e 86 (34,96%), casas. Imóveis com valor superior a R$ 200 mil corresponderam a 57,08% dos negócios e mais da metade dos compradores (53,72%) recorreu ao financiamento bancário para pagar a aquisição. Vendas à vista corresponderam a 42,56%, parceladas pelos proprietários, a 2,48% e por meio de consórcio, a 1,24%.
As casas, por outro lado, foram as preferidas dos novos inquilinos - dos 879 imóveis alugados, 469 unidades (53,36% do total) eram casas. Os apartamentos representaram 46,64% das novas locações, com 410 unidades. Os imóveis com aluguel mensal de até R$1.000,00 concentraram 59,17% do total de novos contratos.

A maior parte das locações teve o fiador como garantidor do contrato (47,12%), seguido do depósito de três meses do aluguel (28,8%), do seguro fiança (22,35%), da caução de imóveis (1,15%), da locação sem garantia (0,46%) e da cessão fiduciária (0,12%). 

Preços para comprar e alugar

Em um mês, entre agosto e setembro, a média geral de preços dos imóveis usados negociados pelas imobiliárias subiu 6,6%. No acumulado do ano, porém, o valor médio dos usados acumula queda de 2,51% para uma inflação de 7,31% medida pelo IPCA do IBGE.

O preço de imóvel usado que mais aumentou em setembro na cidade foi o das casas de padrão médio com tempo de construção entre 8 e 15 anos e situadas na Zona E, onde estão agrupados bairros como Brasilândia, Campo Limpo, Grajaú e Itaquera - local onde está sendo construído o estádio do Corinthians que vai sediar a abertura da Copa do Mundo 2014. O metro quadrado desse tipo de imóvel subiu 74,23%, passando de R$ 1.501,82 em agosto para R$ 2.616,67 em setembro.

O imóvel que ficou mais barato entre todos os pesquisados, foram os apartamentos de padrão médio com mais de 15 anos de construção e situados em uma zona de maior valor, a D, que reúne bairros como Belém, Bom Retiro, Brás e Butantã. O preço médio caiu 19,89%, de R$ 3.985,98 em agosto para R$ 3.193,16 em setembro.

O aluguel que mais aumentou, por sua vez, foi o de casas de 3 dormitórios situadas em bairros como Aclimação, Brooklin e Cerqueira César, reunidos na Zona B. O aluguel passou de R$ 1.050,00 em agosto para R$ 2.755,56 em setembro - alta de 162,43%. O aluguel que mais baixou foi o de casas situadas também nessa Zona de Valor, mas com 1 dormitório - o aluguel médio caiu 40%, de R$1.066,67 em agosto para R$640,00 em setembro.

Fonte: R7 

10 RESPOSTAS SOBRE DECLARAÇÃO DE IMÓVEIS NO IMPOSTO DE RENDA

As questões foram elaboradas e respondidas por especialistas da IOB Folhamatic EBS, empresa do Grupo Sage.

1 É possível fazer a atualização de um imóvel pelo valor de mercado na declaração? 

Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no imóvel.

Essas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas).

Esses documentos devem ser guardados pelo contribuinte por pelo menos cinco anos, prazo dentro do qual a Receita pode solicitar a comprovação dos gastos declarados.

2 Os rendimentos recebidos por síndico de condomínio residencial são tributáveis?

Como esses rendimentos são considerados prestação de serviços, o síndico deve fazer o pagamento mensal obrigatório do imposto sobre os valores recebidos, por meio do carnê-leão, e os rendimentos devem compor também a base de cálculo do imposto na Declaração de Ajuste Anual.

Isso deve ocorrer mesmo que o pagamento do síndico seja feito por meio da isenção do pagamento do condomínio.

Os rendimentos recebidos pelo síndico são tributados na modalidade de carnê-leão porque não existe vínculo empregatício entre o condomínio e o síndico.

É o mesmo tipo de tributação aplicado ao recebimento de aluguéis (veja como declarar aluguéis): para apurar o imposto a ser pago, é usada a tabela progressiva do imposto de renda, vigente no mês do recebimento e o prazo de recolhimento vai até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento do valor.

3 Como deve ser informada a doação de bens imóveis com usufruto?

O doador deverá declarar o bem dado em doação na ficha Bens e Direitos, informando o nome e CPF do beneficiário da doação. Também é preciso indicar na coluna de Discriminação que ele permaneceu com o usufruto do bem, sem a indicação de valores.

Por fim, o doador deve informar a operação na ficha Doações Efetuadas, no código 81, incluindo o nome e o CPF do beneficiário e o valor do bem.

Já o donatário (quem recebe a doação) deverá informar o imóvel recebido em doação na ficha Bens e Direitos, colocando no campo Discriminação o nome e o CPF do doador. E deve informar ainda o valor do bem na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

4 Como deve ser declarada a compra de imóvel feita por contrato particular de compra e venda, o chamado contrato de gaveta, quando a aquisição ocorreu em um determinado ano e a escritura em cartório só ocorreu em um ano-calendário posterior?

Para efeito fiscal, o contrato particular firmado entre uma construtora ou uma pessoa física e o comprador é um instrumento válido para configurar a aquisição/transferência do imóvel, mesmo que o adquirente não tenha desembolsado nenhum valor.

A partir da data do contrato, portanto, o comprador deve informá-lo em sua declaração na ficha “Bens e Direitos”, assim como outra uma compra de imóvel qualquer.

5 Os juros incidentes no financiamento imobiliário podem ser acrescidos ao custo do imóvel?

Sim. Os juros e demais acréscimos pagos na aquisição de imóveis, adquiridos por financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), ou não, poderão compor o custo de aquisição do imóvel.

Porém, os juros que podem compor o custo de aquisição do imóvel são apenas os juros efetivamente pagos. Isto é, os juros poderão ser agregados à medida em que forem realizados os pagamentos das parcelas nas quais eles estão incluídos.

Vale ressaltar que esses juros não poderão ser deduzidos do imposto a pagar, na Declaração de Ajuste Anual.

6 É possível informar a desvalorização de um imóvel financiado pela Caixa em algum campo da Declaração de Ajuste Anual?

A desvalorização de um imóvel não pode ser declarada e nem pode ser deduzida na declaração. Tanto em caso de valorização, quanto de desvalorização, o valor a ser informado é sempre o custo de aquisição, ou seja, o quanto foi ou está sendo pago pelo bem.

A atualização do valor dos imóveis só foi permitida em 31/12/1995, porque na época os altos níveis de inflação impactaram muito o valor de mercado dos imóveis. Desde janeiro de 1996, no entanto, não é mais permitido corrigir os valores a mercado.

O custo de aquisição do imóvel só pode ser modificado na declaração quando são realizadas benfeitorias (veja questão 1).

7 Um imóvel comprado na planta em 2013, cujo financiamento foi feito diretamente com a construtora, deve ser informado a ficha Bens e Direitos da Declaração?

Sim. Basta apenas descrever detalhadamente a forma de aquisição do imóvel na coluna discriminação da ficha Bens e Direitos.

Na coluna “Situação em 31/12/2013" informe os valores pagos no ano. A coluna "Situação em 31/12/2012" não deve ser preenchida.

8 Ao vender um imóvel residencial para quitação de um outro imóvel residencial comprado anteriormente, pode ser aplicada a isenção de imposto de renda, prevista no artigo 39 da Lei 11.196/2005?

Não. A isenção só se aplica quando o valor obtido na venda é usado para a compra, em seu nome, de um imóvel residencial localizado no Brasil dentro de 180 dias contados da celebração do contrato. Não se aplica, portanto, à amortização de um imóvel comprado antes.

Dessa forma, apenas os imóveis adquiridos posteriormente à venda podem ser beneficiados pela referida isenção.

9 No caso do aluguel recebido de pessoa física por intermédio de uma imobiliária, onde deve ser informado o valor pago a título de comissão para que seja abatido do valor do aluguel recebido?

Os valores pagos a título de comissão pelos serviços de intermediação da imobiliária nos aluguéis devem ser informados na Declaração de Ajuste Anual, na ficha Pagamentos e Doações Efetuados.

Já os aluguéis propriamente ditos devem ser informados na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior", já descontados os gastos com as comissões.

10 O imposto de renda sobre o valor do aluguel recebido por contribuintes casados no regime de comunhão de bens que optarem por tributar os rendimentos de bens comuns em separado poderá ser informado proporcionalmente em cada declaração?

Sim. Ao optar pela tributação na proporção de 50% em nome de cada cônjuge, o imposto pago ou retido na fonte sobre os rendimentos gerados pelos bens comuns deverá ser compensado na declaração, na proporção de 50% para cada um dos cônjuges, independentemente de qual dos dois tenha sofrido a retenção ou realizado o recolhimento.

Fonte: EXAME

MERCADO DE LOTEAMENTO DEVE ADOTAR SOLUÇÕES MAIS SEGURAS

Nas operações negociais entre proprietário de imóvel e empreendedor, que pretendem realizar loteamento ou incorporação imobiliária, têm ocorrido alguns obstáculos. Há dificuldades para conciliar interesses de ressalva e resguardo de garantia do direito do proprietário e as necessidades do empreendedor que pretende ter a disponibilidade do imóvel sem antes ter executado sua parte no empreendimento. Ou ainda: de este querer uma estrutura que lhe confira um melhor tratamento tributário.

Em situação de excesso de confiança da contraparte, há proprietários que ajustam contratos de parceria com prestadores de execução de loteamento, os quais se destacam por expertise no campo da realização de todas as tarefas. Essas tarefas legalmente competem ao proprietário do imóvel. A ideia da “parceria” é garantir a aplicação da disciplina tributária da “Parceria” prevista no Parecer Normativo CST 15/1984.

Sob esse regime tributário, o executor efetua os serviços beneficiados pelas vantagens fiscais da parceria, que não alcança a pura “prestação de serviços” de realização de empreendimento.

O proprietário acredita que o executor dos serviços o faça pelo interesse que ambos têm. Mas, frente a terceiros, o proprietário, como “dono do loteamento”, é o responsável perante os promitentes adquirentes de lotes, o Poder Público, as autoridades ambientais e o Ministério Público.

O fato de poderem os proprietários transferir o imóvel para uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), a título de integralização de capital, não exime de responsabilidades a SPE. Mas libera o proprietário, desde que o mesmo não participe da administração da mesma, ou se participar não cometa atos violadores da lei ou do instrumento societário. De toda forma, a transferência imobiliária acarreta vantagens tributárias para a sociedade ao ser tributada em percentual benéfico.

Dentre estas vantagens, destaca-se a possibilidade de opção pelo regime de apuração de imposto de renda pelo lucro presumido, o que leva a uma carga tributária efetiva de 6,73% sobre a receita (considerando os tributos diretos federais, IRPJ CSLL, COFINS e PIS) com percentual menor - 6,73-%) em vez de 48,25% sobre a receita no regime do lucro real. Esta vantagem sobrevive mesmo considerando o ônus de pagamento do ITBI ou de ganho de capital que pode ocorrer na conferência do imóvel para a SPE.

Esta matéria sobre lucros na transferência imobiliária sempre merece cuidados especiais para não se antecipar recolhimento de tributos sobre resultados apenas esperados, mas ainda não ocorridos.

Em outros casos, proprietários, já mais atentos aos eventuais riscos de descumprimento de obrigações do executor efetivo do loteamento, ou seja, do empreendedor de fato, passam a exigir deste a garantia hipotecária instituída sobre outros imóveis, que possam representar o valor das obrigações a serem cumpridas. Ou ainda: seguro de “performance” ou “cambial” com garantia bancária. Enfim, obrigações colaterais de garantia para assegurar, em princípio, um direito de regresso contra as consequências de inadimplemento do executor do loteamento.

Outros ainda resolvem alienar o terreno ao empreendedor que não pagará em moeda e à vista o preço da compra da área bruta, mas de outra forma como, por exemplo, com a emissão de nota promissória em caráter “pro soluto” pelo executor do loteamento como pagamento do preço nessa operação. Realiza, imediata e subsequentemente, uma novação por meio da qual a obrigação de pagamento da nota promissória é substituída por outra dívida.

Outra alternativa utilizada como meio de pagamento é a cessão de futuros recebíveis das vendas ou do resultado de um VGV (Valor Geral de Vendas) pré-fixado, com garantias, ou até mesmo sem elas. Este expediente assegura ao proprietário o distanciamento do litígio que terceiros possam vir a ter quanto a inadimplemento de obrigação cabível ao empreendedor, mas, não garante ao proprietário que transmitiu o imóvel, a certeza quanto ao inadimplemento da obrigação substituída.

Mesmos procedimentos vêm sendo aplicados às incorporações da Lei 4.591/1964. Porém, com as vantagens de outras nuances como, por exemplo, serem repassadas aos subscritores de unidades responsabilidades originais assumidas pela incorporadora frente ao proprietário. Ou ainda: ser ajustada a incorporação como “patrimônio de afetação”, o que minimiza o risco mas não exclui o proprietário ou a SPE, a quem transferiu o terreno, ao seu envolvimento no descumprimento do empreendedor, nas hipóteses em que o proprietário participa da administração da SPE e não atenta para o cumprimento das obrigações da sociedade.

Embora haja no mercado bom número de executores de loteamentos (parceiros) com grande competência e eficiência de resultados, que podem e, de fato, minimizam riscos ao proprietário da área de seus cuidados ou de preocupação de insucesso e de consequências práticas de envolvimento no negócio imobiliário, na verdade, isto não garante o que todos desejam: que a posição do proprietário, que colocou seu terreno no empreendimento, tenha a segurança de receber resultados futuros. Para tal finalidade, deve ser considerado, por outro lado, que o executor do loteamento também desejará ter, em contrapartida, a garantia de seus investimentos para execução do custeio da obra e serviços, que se agregarão ao imóvel conforme o Código Civil, como beneficiamentos ou transformações da área, não desejando que estes fiquem ancorados num imóvel do qual não tenham segurança, eis que apenas decorrentes de um contrato sem garantias e desprovido de efeitos reais.

Toda contratação deve ser equilibrada e as partes no desempenho de suas obrigações e de seus direitos devem contar com contrapartidas, e o quando possível de modo contemporâneo ou simultâneo.

Dentro deste espírito de equivalência de situações e de equilíbrio contratual, é possível fugir dos modelos acima, que, há décadas, vem sendo utilizado pelo mercado de loteamento e incorporações. Adota-se uma estrutura em que as posições do proprietário (inicialmente titulado de todas as garantias) e do empreendedor (inicialmente sem necessidade de garantias, pois ainda nada investiu) vão se invertendo em compensações a favor de quem está acrescentando valor à área e que precisará, por consequência, de mais proteção, face àquele proprietário que ficou estatizado no investimento e na obtenção de resultado.

Além de várias formas de conjugação de esforços para realizar loteamentos ou incorporações, o mercado tem adotado ainda outras para regular as relações proprietário e executor, que não excluía constituição de SPE por razões tributárias. Porém, sem o grau de equivalência de riscos, como adiante sugerida. São essas outras formas: sociedade em conta de participação (SCP), Consórcio, Fundo de Investimento Imobiliário (FII), ou ainda por meio de Fundo de Investimentos em Participações Societárias (FIP). Todas as alternativas com suas vantagens e desvantagens que devem ser consideradas caso a caso.

Com a preocupação de equilibrar posições, é possível adotar uma solução mais trabalhosa, porém mais segura para ambos os contratantes com a preservação de benefícios fiscais mantidos pela SPE singela. Contudo, acrescido de um procedimento com a inversão de posição de capitalização. A inversão é feita em momentos contínuos e proporcionais à capitalização dos valores de créditos gerados de gastos de obras e serviços, feitos pelo outro sócio responsável pela execução, e assim aceito pelo sócio proprietário em relação aos limites que devem ser admitidos.

Assim, é aconselhável uma contratação pela qual uma SPE é criada com conferência de bens pelo proprietário do imóvel para que este detenha 99,99% do capital, subscrevendo o sócio empreendedor inicialmente uma participação simbólica, mas com a garantia de atingira integralização do seu percentual final no empreendimento. Aumenta-se a participação acionária do executor do loteamento com seus créditos de pagamentos de serviços e obras realizadas e na medida em questão estes créditos efetivados pela aceitação das obras e serviços na proporção pré-fixada do resultado do negócio ajustado com o sócio (ex-proprietário do imóvel), o que acarreta a inversa diminuição de participação deste último no capital social.

O sócio proprietário e o sócio empreendedor, este titulando 0,01%, fará um contrato de construção da obra e serviços do loteamento, que será por ele executado ou custeado, caso indique terceiro sob sua indivisa responsabilidade, e os valores pagos pelo sócio empreendedor para o custeio de obras e serviços serão creditados até um valor predeterminado como AFAC na SPE, de modo que, paulatinamente, vá o empreendedor subscrevendo capital e adquirindo com ágio as quotas da empresa até atingir o limite de sua participação, “in casu”, dos hipotéticos 60%.

No contrato da SPE, além da distribuição desproporcional, também será admitida a participação representativa (com restrições) do sócio empreendedor, de modo a lhe competir a administração ordinária da sociedade, a qual poderá ser aumentada à medida que a posição deste executor seja acrescida por decorrência das integralizações. A sociedade será, até atingido o limite de participação das partes no negócio (hipoteticamente 40% o proprietário e 60% o empreendedor) mantida como “Sociedade Limitada” a fim de ser permitida a distribuição desproporcional de lucros. Assim deverá ser mantida. Pelo menos até o momento que restar apenas “carteira de recebimentos” a crédito da SPE.

Em paralelo, haverá um “Acordo de Acionistas” onde, basicamente, se disporá sobre atos de administração extraordinária (competência do proprietário enquanto majoritário), do poder de destituição do sócio empreendedor, caso o administrador não logre aprovação de suas contas, ou no caso de má gestão por ato comprovado dos casos de cisão, incorporação e de fusão, de direitos de TAG e DRAG, de estruturas do exercício de preferência, de subscrição de quotas com ágio, de condições de transformação da limitada ou sociedade anônima, de entrega de terceiros na sociedade, da manutenção da posição de 40% (hipotéticos no exemplo), do sócio (anterior proprietário do imóvel) nos resultados, da política de vendas, da fixação de preços de venda de lotes e de sua alteração, da contratação de marketing, da contratação de corretores, de auditores e do direito de exclusão de sócio minoritário.

A adoção do meio societário para ajustar o equilíbrio das relações proprietário e executor do loteamento não impede o mesmo uso de tratamento fiscal da SPE que se mostra vantajoso também em outras alternativas já alinhadas. De fato, a SPE, sob forma de limitada para permitir a distribuição desproporcional de lucros, deverá ter preferencialmente seu enquadramento tributário sob o regime de “lucro presumido”. Esse regime tem como base de cálculo um percentual da receita bruta. No caso de lucro real, a base de cálculo é o resultado real da venda dos imóveis. O percentual para a apuração da base de cálculo presumida do IRPJ nessa atividade é de 8% sobre a receita de atividade imobiliária, o que torna a carga tributária geralmente menor em relação à tributação pelo regime do lucro real.

Nessa opção, a carga total tributária relativamente aos impostos federais é de 6,73% da receita da atividade imobiliária. A opção pelo lucro presumido também permite a distribuição de lucros com isenção na pessoa dos beneficiários, limitada ao valor que serviu de base de cálculo, descontado o valor dos tributos incidentes (ou seja, base presumida líquida dos impostos federais incidentes). Se a SPE apurar o lucro em balanço, após descontados os tributos incidentes (IR, PIS, COFINS e CSLL = 6,73%), poderá distribuir a título de lucros aos sócios a diferença entre a receita e esse valor, sem incidência de ir na fonte frente aos sócios. Por outro lado, se a SPE (como optante do regime do lucro presumido) não demonstrar que o lucro distribuído (superior ao valor da diferença entre a base de cálculo presumida e os tributos incidentes) é lucro apurado em balanço, não poderá distribuir esse valor superior a 8% da receita menos 6,73% da receita, sem a incidência do imposto de renda na fonte. Nesse caso, o que se distribuir a mais é rendimento tributável dos sócios (tabela progressiva para o sócio, pessoa física e receita tributável da sócia pessoa jurídica - no regime real ou presumido).

A se acolher o uso da solução societária, poderá ela ter a vantagem ainda para a separação de resultados futuros que não mais dependerá do concurso de execução de obras ou serviços. Por operação de cisão, por exemplo, as participações dos sócios poderão ser separadas e repartidas, de modo que para o benefício do recebimento da carteira gerada cada parte deve fazer a sua própria e direta gestão, inclusive com a reversão de lotes para os casos de rescisão de vendas. Não há transferência de direitos sociais imobiliários, mas apenas uma mutação na posição de quotas, sem a incidência de ITBI.

Também para a partilha de lotes (antecipação de resultados, ou dissolução parcial), no curso do loteamento ou para o encerramento da sociedade (extinção) e pagamento de haveres dos sócios, o acolhimento das sugestões se mostra vantajoso, sob a visão fiscal e prática para os sócios na coleta de seu quinhão.

A implementação deste meio de proteção equilibrado pode, eventualmente, encontrar resistência das partes motivadas pela preferência da adoção de riscos contra a criação de uma estrutura sólida e de controle pelo simples fato da novidade. Certamente, será compensadora pela segurança recíproca de proprietários que investem suas áreas e dos experts que investem seus recursos e conhecimento no melhor aproveitamento de uma área.

Luiz Arthur Caselli Guimarães - Sócio fundador do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico