FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E O CENÁRIO ATUAL NO BRASIL

É notável que o mercado imobiliário atingiu um crescimento expressivo nos últimos anos, incentivos como programas governamentais e taxas de juros menos onerosas chamam a atenção dos consumidores para a realização do grande sonho dos brasileiros, conquistar sua casa própria.

Entretanto estamos enfrentando uma crise econômica no país, e um dos setores mais afetados é o da construção civil, vivenciamos as consequências do aumento do volume de compra exacerbada de imóveis que tivemos alguns anos atrás. 

Dessa forma, o processo de desaceleração do mercado é evidente devido a diversos fatores econômicos e medidas tomadas pelo próprio governo que antes tinha uma estratégia de aquecimento do mercado, e no cenário atual interromperam o setor produtivo, deixando os consumidores inseguros com relação aos seus empregos e limitando crédito imobiliário nos bancos governamentais ou economia mista, dessa forma muitos precisam buscar alternativas em bancos privados onde as taxas não são muito atrativas.

Contudo, devido à mudança do cenário politico, criou-se uma reversão de expectativas, nas quais os bancos começam a flexibilizar taxas e prazos, dessa forma incentivando os consumidores a viabilizar a compra da casa própria, abaixo podemos elencar os principais sistemas de financiamento imobiliário:

O SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) é destinado para aquisição de imóveis de alto padrão, dessa forma não utiliza do Fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS) para realizar o empréstimo ao adquirente, sendo a principal fonte de recursos do SFI os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras e bancos de investimento, esse sistema é regulado pelas condições do mercado de acordo com a lei 9.514/97.

A Carteira Hipotecária é muito semelhante ao SFI, contudo os recursos para o financiamento é proveniente da Carteira de poupança, dessa forma os bancos utilizam desse recurso para liberar o empréstimo, entretanto não tem limite de valor do imóvel e as tratativas de juros e prazo é de livre negociação. 

O SFH é o mais comum e utilizado dentro dos sistemas, pois é destinado aos consumidores de menor renda, o Banco Central regulamenta a liberação desse crédito, devido a isso existem algumas regras para a utilização do mesmo, no quadro abaixo podemos visualizar as diferenças de cada sistema de financiamento:

Regras	SFH	SFI	Carteira Hipotecária
Tipo de garantia	Hipoteca/ Alienação fiduciária	Alienação Fiduciária	Hipoteca / Alienação Fiduciária
Quem tem acesso	Pessoa Física	Pessoa Física e Jurídica	Pessoa Física e Jurídica
Prazo	420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco	420 meses é o prazo máximo, contudo pode variar de acordo com o banco e tipo de imóvel	Não há limite
Percentual de liberação do financiamento	Normalmente os bancos liberam até 80% entre o menor valor de compra e venda e avaliação, porém é limitado a 90%	Não há limite	Não há limite
Taxas	Até 12% a.a.	Livre negociação	Livre negociação
Tipo de imóvel	Residencial desde que possa ser alienado, legalizado e livre do ônus	Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial	Sem restrição desde que possa ser alienado, legalizado e livre de ônus, exemplo: Rural, misto ou comercial
Limite Valor do Imóvel	De R$ 650 mil a R$ 750 mil	Não há limite	Não há limite
Limite de avaliação (NE)	R$ 585 mil	Não há limite	Não há limite
Tipo de Contrato	Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública	Escritura pública	Instrumento Particular com poder de escritura pública ou Escritura pública
Origem do recurso	SBPE, FGTS e programas governamentais	Mercado Financeiro	Caderneta de poupança e mercado financeiro
Utilização do FGTS	Sim, desde que esteja dentro dos requisitos para utilização do FGTS	Não é permitido	Não é permitido
Execução da dívida	Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária.	Intimação via CRI e consolidação de dívida pelo credor, se alienação fiduciária	Execução extrajudicial ou judicial quando hipoteca intimação via CRI e consolidação da dívida pelo credor, se alienação fiduciária

Existem três formas de amortização do saldo desses financiamentos, que são eles:

SAC: Sistema de amortização constante, o qual a parcela é decrescente, pois os juros são calculados pelo saldo devedor, e este diminui a cada período, dessa forma a parcelas consequentemente diminuirão. Esse é o mais utilizado no mercado imobiliário. 

PRICE: O sistema Price ou Francês, tem característica de prestações iguais e postecipadas, nesse caso a amortização que sofre alteração, e os juros se mantém constante, portanto a cota de amortização é crescente a cada mês.

SAM: Sistema de amortização mista, como diz o nome é um misto da SAC e PRICE, é caracterizado pela média aritmética entre juros e amortização. 

Sendo assim, vale ressaltar que o consumidor deve estar atento ao tipo de imóvel que pretende adquirir e avaliar qual é a melhor alternativa dentro dos sistemas disponíveis no mercado brasileiro, levando em consideração todos os fatores econômicos que envolvem a compra de um imóvel. 

Silvana Bueno de Freitas - Analista financeira no Grupo Thá, graduada em Administração de empresas com habilitação em gestão de negócios, e pós-graduada em Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos Obra24horas

TRIBUTAÇÃO DA OPERAÇÃO DE PERMUTA – PESSOA FÍSICA

Permuta é um contrato através do qual as partes se obrigam reciprocamente a dar uma coisa em troca de outra, que não seja dinheiro. Há, assim, uma transferência do domínio sobre a coisa permutada, pois as partes, ao mesmo tempo adquirem, uma da outra, o(s) bem(ns) permutado(s) alienam o(s) que pertencia(m) ao seu domínio. É considerada uma forma de alienação, tanto é assim que o Código Civil trata da matéria em seu artigo 533, no qual estabelece que aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda.

Na esfera tributária, por sua vez, estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição.

Conforme mencionado, a permuta é uma forma de aquisição e alienação recíproca de bens e, portanto, em princípio, sujeita à tributação pelo ganho de capital (art. 117 do RIR/99; art. 3º, I, da IN SRF nº 84/2001). Contudo a lei abre uma exceção no que se refere à permuta imobiliária da pessoa física, pois a exclui da incidência do imposto de renda.

No entanto, não é qualquer permuta de imóvel que fica fora da tributação pelo imposto de renda. Para efeitos de isenção tributária, considera-se permuta de imóveis aquela operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra, ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna. Vale dizer, se a troca de um imóvel é realizada com outros bens, como veículos, direitos, não será considerada permuta imobiliária. A única exceção que se admite é relativa à torna.

A expressão “unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir” engloba: a) terreno adquirido para venda, com ou sem construção; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e) prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma; f) cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Além disso, para ficar fora do campo da tributação pelo imposto de renda, a permuta imobiliária deve ser objeto de escritura pública. As permutas realizadas por contrato particular também podem se beneficiar da isenção, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta.

As normas tributárias que tratam do tema estão contidas na Instrução Normativa nº 107, de 14 de julho de 1988, que estabelece que, no caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar.

A regra isentiva também é reproduzida na Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, no artigo 29, inciso IV, nos seguintes termos:

“Art. 29. Na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do imposto são excluídos os ganhos de capital decorrentes de:

(…)

IV – permuta, sem torna, de unidades imobiliárias”

O Regulamento do Imposto de Renda (RIR/99 – Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, o RIR/99), corrobora as normas das Instruções Normativas em seu art. 121, II:

“Art. 121. Na determinação do ganho de capital, serão excluídas:

(…)

II – a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias”.

No mesmo sentido, a Solução de Consulta DISIT/SRRF 08 nº 158, de 11 de julho de 2013.

“Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. “PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS A SEREM NELE CONSTRUÍDAS. EXCLUSÃO NA DETERMINAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL. A permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, é excluído na determinação do ganho de capital da pessoa física. Considera-se custo de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, o mesmo valor do imóvel dado em permuta, ou proporcionalmente, quando o permutante receber duas ou mais unidades imobiliárias. Dispositivos Legais: Decreto nº 3.000, de 1999, art. 121, inciso II; Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, artigos 12 e 29, inciso IV”.

TRIBUTAÇÃO DA TORNA

Torna é excesso a devolver ou a repor a um dos permutantes, isto é, a reposição em dinheiro do valor excedido. Na linguagem popular, torna é o montante que se dá a mais, ou de volta, para igualar o valor do objeto que é alvo de troca.

No que se refere à tributação da permuta com torna, o artigo 121, § 2º do RIR/99 estabelece que, no caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação à torna, de forma proporcional.

Para efeito de cálculo, deve se tomar por base o custo de aquisição do imóvel dado em permuta, mais o acréscimo da torna paga.

O custo de aquisição, resumidamente, é o indicado na declaração de bens do permutante no ano anterior à alienação.

Para efetuar o cálculo, (i) adiciona-se o valor da torna recebida ao custo e aquisição do imóvel dado em permuta, (ii) divide-se o valor da torna pelo valor apurado conforme item “(i)” e multiplica-se o resultado por 100; (iii) aplica-se o percentual encontrado na operação “(ii)” sobre o valor da torna recebida, obtendo-se o valor do ganho de capital.

Exemplo:

Custo de aquisição de um bem dado em permuta = 300.000,00

Valor da torna recebida = 100.000,00

Soma: 400.000,00

Percentual correspondente a torna recebida:

R$100.000,00 : 400.000,00 = 0,25 x 100 = 25%

Ganho de capital 25% de 100.000,00 = R$ 25.000,00

Sobre 25.000,00 aplica-se 15% (alíquota do ganho de capital)

Há ainda outros fatores que podem reduzir o ganho de capital. São percentuais de redução que aumentam à medida do tempo que o imóvel permaneceu com o permutante. A legislação prevê percentuais de redução que deverão ser deduzidos do ganho de capital eventualmente auferido (art. 18 da Lei 7.713/88). Referidos percentuais também se aplicam às operações de permuta com torna.

Nesse sentido a Solução de Consulta nº 288 de 10 de Novembro de 2010 – Disit 9:

“ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. EMENTA: GANHO DE CAPITAL. PERMUTA. REDUÇÃO. Na operação de permuta com torna, que atenda as condições estabelecidas pela IN SRF nº 107, de 1988, será apurado ganho de capital apenas em relação ao valor recebido em dinheiro. Sobre esse valor poderão ser aplicados os percentuais de redução a que fizer jus o contribuinte”.

Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os percentuais são os seguintes:

Ano Aquisição	Percentual de Redução	Ano Aquisição	Percentual de Redução
1969	100%	1979	50%
1970	95%	1980	45%
1971	90%	1981	40%
1972	85%	1982	35%
1973	80%	1983	30%
1974	75%	1984	25%
1975	70%	1985	20%
1976	65%	1986	15%
1977	60%	1987	10%
1978	55%	1988	5%

A legislação ainda prevê fatores de redução (FR1 e FR2) em caso de alienação de bens imóveis por pessoa física residente no País (art. 40 da Lei 11.196/05), que são cumulativos aos índices indicados acima. Eis os termos da norma:

“Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. 

§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I – FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II – FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

§ 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1odeste artigo será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no artigo 18 da Lei 7.713, de22 de dezembro de1988.

A apuração de ganhos de capital e do imposto de renda a pagar pode ser feita pela internet, com o programa Ganhos de Capital da Receita Federal. O programa pode ser baixado no site (www.receita.fazenda.gov.br).

PRAZO DE PAGAMENTO

Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, em cada mês, à medida em que for recebida, às alíquotas são, a partir de 2017, de (i) 15% aplicada aos ganhos inferiores a R$5.000.000,00, (ii) 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$10.000.000,00; (iii) 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$10.000.000,00 e não ultrapassar R$30.000.000,00; e (iv) 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$30.000.000,00.

O pagamento do imposto de renda devido sobre o ganho de capital deverá ser realizado até o último dia útil do mês subsequente àquele em que os ganhos houverem sido percebidos, mediante DARF, no código 4600 (RIR/1999, art. 852; Lei nº 9.779/1999, art. 10; Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 30, § 3º, e art. 31; Instrução Normativa SRF nº 81/2001, art. 6º).

Amal Nasrallah - Advogada especialista em Direito Tributário.

Fonte: Tributário nos Bastidores

NOVA REGRA PARA FINANCIAMENTO DE IMÓVEL PODE AFETAR MINHA CASA, MINHA VIDA

Uma decisão tomada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) pode retirar de vez do mercado a tabela Price(sistema de amortização dos financiamentos habitacionais, em que as prestações começam mais baixas e vão subindo ao longo do contrato), oferecido praticamente só pela Caixa Econômica Federal.

O efeito será uma restrição do acesso à compra da casa própria para famílias de baixa renda no programa Minha Casa Minha Vida. Por trás da medida está a preocupação do Banco Central (BC) em evitar o que aconteceu na década de 1990, quando o saldo devedor subiu tanto que superou o valor do imóvel, tornando os empréstimos impagáveis.

Ao lançar o Minha Casa Minha Vida em 2009, o governo petista orientou a Caixa a usar o sistema Price para permitir que a prestação coubesse no orçamento das famílias. O problema é que, neste sistema, o saldo devedor cresce durante boa parte de vigência do contrato, porque as mensalidades são insuficientes para cobrir juros e correção monetária. Só no fim do prazo é que o tomador começa a amortizar esses custos.

Pela decisão do CMN, a partir de março de 2017, isso não poderá mais acontecer. Ou seja, nos novos financiamentos, as prestações têm de ser suficientes para cobrir o principal, os juros e a correção — como geralmente ocorre em outro sistema, o SAC, em que os valores começam mais altos e vão diminuindo ao longo do contrato.

Só para se ter uma ideia, a diferença no valor o imóvel que cabe no orçamento do mutuário entre os dois modelos chega a 30%. Ou seja, uma família com renda de R$ 2 mil, por exemplo, consegue financiar um imóvel de R$ 100 mil na tabela Price. Se for o SAC, o valor cairia para cerca de R$ 70 mil.

O diretor de Habitação da Caixa, Teotônio Rezende, disse que o objetivo da medida é evitar risco sistêmico no futuro, e que a situação hoje é muito diferente do que aconteceu no passado, porque os empréstimos concedidos foram formatados para não sobrar saldo residual no fim do prazo contratual. Mas ele admitiu que há contratos em que o saldo devedor é crescente, em função do prazo e da Taxa Referencial(TR, usada para corrigir a prestação), que antes estava em níveis historicamente baixos.

"Os financiamentos feitos pela tabela Price passaram a ter um comportamento em que o saldo devedor começou a crescer, porque as prestações em algumas situações não estão quitando integralmente a correção monetária, que está fora da cota de amortização. Consequentemente, o saldo nominal, ao invés de cair, está subindo", disse Rezende, acrescentando: "Essa medida (decisão do CMN) é de uma importância muito grande em termos de governança e de prevenção contra risco sistêmico. O BC está agindo antes que o problema aconteça."

Segundo Rezende, a tabela Price representa apenas 0,6% do total da carteira do banco com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (que soma caderneta e FGTS). No caso do Fundo, a participação da Price equivale a 13% da carteira. Ele disse que a decisão do CMN não tem relação com a inadimplência do crédito imobiliário. De acordo com dados do BC, o percentual estava em 1,9% em outubro (em agosto, era de 1,7%).

Price deve 'sair do mercado'

A decisão do CMN não atinge os empréstimos já concedidos. Rezende disse que o banco não tem em carteira financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida com problemas. Mas, segundo uma fonte do Executivo, caso isso ocorra, a única saída será o banco refinanciar o saldo devedor ao fim dos contratos.

O consultor José Urbano Duarte, ex-presidente de Habitação da Caixa, lembrou que a tabela Price estava em desuso na Caixa e que, se existe problema em alguns contratos, ele é residual. Com a recuperação da economia, destacou, a situação tende a se equilibrar:

"A decisão do CMN, na prática, tende a levar todos os financiamentos para o SAC, deixando a Price fora do mercado. É interessante sob a ótica da sustentabilidade. No limite, isso resguarda o sistema de um descolamento entre dívida e garantia." Como houve uma queda no preço do imóveis, por causa da recessão da economia, poderia haver um descasamento entre o saldo devedor e o valor da garantia (no caso, o imóvel).

O CMN também elevou o teto do valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS, de R$ 750 mil (Rio, São Paulo e Brasília) para R$ 950 mil — medida pleiteada pela indústria da construção civil para estimular a demanda. De acordo com a Caixa, a decisão pode reduzir os juros em até 1,25 ponto percentual. Em setembro, o Conselho ampliou para R$ 1,5 milhão o preço do imóvel que pode ser financiado dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros limitados a 12% ao ano.

Fonte: Época Negócios

CONDOMÍNIO SÓ PODE USAR MEIOS FINANCEIROS PARA COBRAR DEVEDOR

Condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. O Superior Tribunal de Justiça considera que o Código Civil é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais. Dessa forma, não se pode proibir o devedor de usar áreas comuns ou serviços do edifício para forçá-lo a quitar seus débitos. 

Esses entendimentos do STJ sobre condomínios estão reunidos na nova edição do Jurisprudência em Teses. De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o Código de Processo Civil de 1973 já estabelecia o rito o sumário para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais.

Na sistemática do novo código, explicou o ministro, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida.

E uma das garantias para a satisfação do débito é a constrição judicial da própria unidade condominial, “não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família”, observou Bellizze. Isso é previsto na Lei 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ.

Instrumentos de cobrança

Outra hipótese prevista no Código Civil é a possibilidade de o condomínio, por meio da aprovação de 3/4 dos moradores, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta.

Para Bellizze, “diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte”.

Mesmo assim, não é incomum chegarem ao Poder Judiciário, e especificamente ao STJ, queixas de condôminos que foram penalizados com sanções que constrangem e atingem sua honra.

Área comum

A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares — seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem — viola a dignidade humana.

Esse posicionamento foi adotado pela 3ª Turma, em agosto de 2016, ao julgar Recurso Especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do edifício, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030).

Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

“A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade”, defendeu o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze. A turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso do condomínio, em conformidade com as instâncias ordinárias. 

Serviços essenciais

A falta de pagamento de taxas condominiais também não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais. Para a 3ª Turma, a substituição de meios expressamente previstos em lei pela restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores afronta o direito de propriedade e sua função social, além da dignidade da pessoa humana (REsp 1.401.815).

No REsp julgado pela turma, a proprietária de um apartamento em Vitória foi surpreendida com a desprogramação dos elevadores que davam acesso ao andar de sua residência após deixar de pagar duas taxas condominiais, que à época do ajuizamento da ação custavam quase R$ 3 mil. 

Na ação de indenização por danos morais, ela afirmou que, ao passar por dificuldades financeiras, foi submetida a situação vexatória, que lhe causou abalos morais. O juízo de primeiro grau considerou que a medida não foi ilícita, já que aprovada em assembleia, com expressa concordância da autora. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo.

No STJ, a proprietária sustentou que o sistema legal prevê sanções específicas para o inadimplemento das cotas condominiais, quais sejam, juros e multa.

“Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva”, esclareceu a ministra Nancy Andrighi, relatora.

Segundo ela, embora a convenção de condomínio, o regimento interno e as demais normas instituídas pela assembleia geral sejam manifestação da autonomia da vontade e tenham força de lei nas dependências do condomínio, assim como nas demais relações jurídicas de direito civil, essa autonomia privada não é irrestrita, “sendo limitada por outras normas públicas cogentes”, defendeu.

Dessa forma, disse Andrighi, a autonomia privada no estabelecimento das sanções deve ser exercida “nos limites do direito fundamental à moradia, do direito de propriedade e sua função social e outros, todos enfeixados no princípio-mor da dignidade da pessoa humana”. Para solução do inadimplemento, a ministra considerou a execução forçada, sendo facultado ao credor ingressar na esfera patrimonial do devedor para obter a quantia em atraso e as penalidades previstas em lei.

Andrighi mencionou ainda a possibilidade de a execução da dívida recair sobre a unidade condominial que gerou a obrigação: “É firme o entendimento do STJ no sentido de que o imóvel, conquanto se trate de bem de família, sujeita-se à penhora em execução de dívida decorrente do inadimplemento de cotas condominiais.”

Multas e juros

O artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil prevê que o condômino em dívida com despesas condominiais fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

Já o condômino que deixa de pagar reiteradamente o valor correspondente à manutenção do condomínio — considerado condômino nocivo ou condômino antissocial — poderá ser obrigado a pagar multa de até 10 vezes p valor da contribuição mensal para as despesas condominiais, conforme a gravidade e a reiteração, desde que haja aprovação de 3/4 dos condôminos em assembleia.

Contudo, a aplicação da sanção prevista no artigo 1.337, caput e parágrafo único, do Código Civil, conforme ressalta o ministro Luis Felipe Salomão, exige que o condômino “seja devedor reiterado e contumaz, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos”.

“A intenção legislativa foi a de coibir eventuais abusos e excessos eventualmente praticados por alguns condomínios, cujo permissivo legal somente deverá ser utilizado quando a conduta do comunheiro revelar efetiva gravidade”, explica Salomão.

Devedor contumaz

Em outubro de 2015, a 4ª Turma debateu a possibilidade da aplicação de multa acima do patamar de 2% para o devedor contumaz de despesas condominiais, tendo por fundamento a regra inserida no artigo 1.337 do Código Civil.

Um condomínio em Brasília ajuizou ação contra um condômino objetivando a cobrança de taxas ordinárias e extraordinárias (REsp 1.247.020). O juízo de primeiro grau condenou o devedor ao pagamento das despesas não pagas, com acréscimo de juros de mora, correção monetária e multa moratória de 2%. Mas afastou a aplicação da multa de 10% fixada em assembleia geral. Em grau de apelação, a sentença foi reformada para possibilitar a cobrança da multa.

“A utilização do termo ‘reiteradamente’ pelo caput do artigo 1.337 exprime conduta repetida, renovada e repisada pelo condômino”, observou o relator, ministro Salomão. Além disso, em seu entendimento, “o estatuto civil exige um agravamento da conduta capaz de colocar em risco a convivência com os demais condôminos, colocando em perigo, inclusive, a sua própria solvência financeira”.

Quanto ao caso específico, ele observou no acórdão do tribunal de origem que, desde 2002, todos os pagamentos efetuados pelo condômino foram feitos por via judicial, com atrasos que chegavam a mais de dois anos.

Para ele, os deveres da boa-fé objetiva foram violados, “principalmente na vertente da cooperação e lealdade, devendo o julgador rechaçar veementemente atitudes graves que colocam em risco a continuidade da propriedade condominial”.

Diante das constatações, Salomão concluiu que a conduta do devedor se amoldava ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC, “pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”. A 4ª Turma, por maioria de votos, negou provimento ao REsp do devedor.

REsp 1.564.030, 1.401.815 e 1.247.020

Assessoria de Imprensa do STJ

Fonte: Revista Consultor Jurídico

REGISTRO DE IMÓVEIS: O QUE É PRECISO SABER

A Lei 6.015/73 nos artigos 167 a 288 regula o registro de imóveis e é através desse registro se dá publicidade da propriedade e o cumprimento da formalidade de toda transação imobiliária, assim, o registro de imóveis declara, constitui, modifica e cancela direitos reais sobre bens imóveis.

Saiba que os princípios da administração pública inscritos na Constituição Federal aplicam-se ao Direito Registral, sendo eles os esculpidos no artigo 37 da Constituição Federal – legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência – entenda-se que a atividade notarial e registral não somente os absorvem como também os ampliam.

Importa saber que as certidões expedidas pelos cartórios são documentos públicos e que qualquer pessoa poderá requerer sem a necessidade de demonstrar interesse. Ainda, informações sobre a regularidade de loteamento ou de incorporação imobiliária podem ser obtidas nos cartórios registrais.

A preservação do direito sobre a propriedade é feito em primeiro pela escritura do imóvel, ou seja, um contrato que contempla o negócio jurídico entabulado entre as partes, registrada no registro de imóveis do local do imóvel.

Atente-se que essa escritura deverá ser objeto de registro quando então se dará a transmissão da propriedade legal ao adquirente. Assim são dois atos a serem realizados, o primeiro é o registro ou escrituração do imóvel e por fim, o registro do imóvel com a respectiva transmissão ao proprietário, tornando esse direito de propriedade oponível “erga omnes”, ou seja, para todos, protegendo o direito de proprietário com relação àquela propriedade.

O artigo 1245 do Código Civil assim dispõe a respeito: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Seguem-se ao artigo, dois incisos que em resumo afirma que enquanto não for registrado o título competente o alienante continua a ser tido como dono do imóvel.

Dessa forma, finalizo, alertando para a necessidade do registro do imóvel para que e somente assim garanta-se a propriedade do imóvel.

Olinda Caetano Garcia - Especialista em direito imobiliário

Fonte: Artigos JusBrasil

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PRAZO PARA INTENTAR A AÇÃO

Há fatores externos ao contrato de locação que podem alterar, significativamente, o valor do aluguel. A simples mudança do sentido de trânsito de uma rua ou a construção de uma nova via principal podem causar oscilações no valor do aluguel de um imóvel. Portanto, não é raro se firmar contrato de locação por um determinado valor e algum tempo depois, Locador e Locatário, reiniciarem nova negociação quanto ao valor estipulado.

Ocorrendo a alteração de mercado que valoriza ou desvaloriza o valor da locação em determinada região, locador e locatário iniciam uma renegociação do valor do aluguel e não havendo consenso, a única possibilidade que resta é a via judicial através da ação revisional de aluguel.

No entanto, a lei 8.245/91, lei das locações, dispõe em seu artigo 19 que apenas 3 (três) anos após firmado o contrato de locação, podem as partes contratantes propor ação revisional, in verbis:

“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. (Grifou-se).

Sobre o assunto, leciona Maria Helena Diniz:

“O princípio da força obrigatória do contrato ou da fidelidade ao contrato (pacta sunt servanda) vem perdendo terreno, pois a submissão a essa norma poderá levar a injustiças e ao desequilíbrio na relação obrigacional, principalmente se houver alguma alteração ou modificação social ou econômica na situação fática contemporânea à formação ou celebração do contrato de locação, que condicionou a vontade negocial dos contratantes. Se se tiver que manter inalterável o contrato, poder-se-á, devido a certas circunstâncias socioeconômicas, como, p. Ex., depreciação da moeda ou valorização do imóvel, ter o fim da relação de equivalência entre a prestação e a contraprestação devidas pelas partes e a impossibilidade de consecução dos objetivos perseguidos pelo contrato, por acarretarem inadequação do valor locativo do imóvel ante o aluguel pago pelo locatário (RT, 450:278, 473:164). Para evitar isso a lei admite o reajustamento contratual por via convencional, no art. 18, como vimos, e, por via judicial, no art. 19, ora comentado, restabelecendo-se aquela equivalência. [...] Não será admissível a revisão do aluguel, antes de completado o triênio, ainda que se invoque onerosidade excessiva ou grande mutação nas condições econômicas (JTA, Ed. Lex, 133:233). Se tal prazo não se perfez, decretar-se-á a carência da ação, seja por arguição do réu, seja por iniciativa do magistrado. O locador ou locatário, na falta de acordo depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir a revisão judicial do aluguel ou a sua atualização para ajustá-lo ao preço de mercado. Logo, não se tendo acordo, havendo ou não cláusula de reajuste, após três anos de contrato, poder-se-á pedir revisão judicial. O magistrado, então, determinará por arbitramento o aluguel atualizado, fixando-o por sentença.(Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 13. Ed. Rev. E atual. São Paulo: Saraiva, 2014. P. 128/130)”. (Grifou-se)

Acrescenta Sílvio de Salvo Venosa: "Conta-se o prazo de três anos a partir da vigência do contrato ou do acordo realizado entre as partes." (Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245 de 18-10-1991.11. Ed., São Paulo: Atlas, V. 5, 2012. P. 107).

Portanto, havendo alteração de mercado no valor do aluguel e não havendo acordo extrajudicial entre locador e locatário, somente após 3 (três) anos da vigência do contrato podem a partes rever este valor judicialmente. O início da contagem do prazo de 3 (três) anos é o primeiro dia útil após o termo inicial do contrato de locação, ou seja, somente após o terceiro ano de vigência do contrato locatício é que podem as partes solicitar o Estado que determine qual o valor do aluguel.

Cabe também mencionar que, em caso de acordo extrajudicial quanto ao valor do aluguel, o prazo de 3 (três) anos interrompe reiniciando a sua contagem a partir da data do acordo.

Luiz Cesar Costa - Advogado

Fonte: Artigos JusBrasil

SEGURANÇA JURÍDICA É A BASE DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Um conjunto inovador de instrumentos jurídicos de alta qualidade foi implantado nas últimas duas décadas com o objetivo de fortalecer o crédito imobiliário e permitir que as modalidades de financiamento da moradia e do real estate alcançassem no Brasil o grau de desenvolvimento atingido em outros países. Graças a esses institutos jurídicos - entre os quais despontam a alienação fiduciária de bem imóvel, o patrimônio de afetação, o registro eletrônico e a concentração dos ônus na matrícula do Registro de Imóveis -, bem como o nascimento do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com mecanismos de captação como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e, em breve, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), o País deixou para trás um longo e difícil passado, estabelecendo um modelo de financiamento de imóveis competente e promissor.

O revigoramento do crédito imobiliário foi notável. Desde a Lei 9.514/97, que criou a alienação fiduciária e o SFI, e a Lei 10.931/2004, que regulou o patrimônio de afetação, a proporção entre o financiamento de imóveis e o Produto Interno Bruto (PIB) aumentou sete vezes, aproximando-se dos 10%. Mais de dez milhões de famílias tiveram acesso à moradia em condições creditícias favoráveis e o crédito imobiliário tornou-se a principal carteira de pessoa física dos bancos comerciais. A construção civil foi dinamizada e milhões de empregos foram criados. Antes da recessão de 2014/2016, o número anual de unidades financiadas chegou à casa do milhão, mostrando a capacidade de resposta dos agentes econômicos ao crescimento vigoroso da demanda. A qualidade e a integridade do crédito imobiliário foram fatores decisivos para evitar o risco de bolha e a gama de problemas que alcançou mercados desenvolvidos como os dos Estados Unidos e da Espanha, entre outros. Mesmo agora, enquanto não se firma a recuperação do ritmo de atividade econômica no Brasil, persistem os esforços para avançar no aprimoramento institucional do modelo de crédito imobiliário, com ênfase no desenvolvimento de mecanismos de captação adequados e na criação de um mercado secundário de títulos imobiliários, capaz de atrair mais investidores e atender à demanda esperada para os próximos anos.

A revolução vitoriosa no crédito imobiliário não teria sido possível sem a elevada segurança jurídica das operações. O financiamento cresceu, em especial, devido à qualidade das garantias. Voltando ao passado, foi justamente a má qualidade das garantias, bem como a insegurança jurídica decorrente de múltiplos questionamentos judiciais da legislação e regulamentos então vigentes, fatores centrais que provocaram a derrocada do crédito nos anos 80 e 90 do século anterior. Desgastado o instituto da hipoteca, a alienação fiduciária - hoje aplicada maciçamente aos contratos - assegurou condições mais favoráveis não apenas às instituições financeiras e às empresas de incorporação e construção, como também a oferta ampla de financiamento com juros módicos, inclusive para todos os extratos da classe média. Cabe fixar o conceito de que crédito seguro é crédito mais barato do que crédito duvidoso.

Indícios de questionamento da alienação fiduciária constituem, hoje, um dos obstáculos centrais ao futuro do financiamento à moradia. Decisões judiciais que estendam o prazo previsto na Lei 9.514/97 para regularizar o pagamento da dívida em atraso resultam em estímulo à judicialização de um procedimento concebido para ser essencialmente extrajudicial. Partimos, naturalmente, da suposição de que as dificuldades macroeconômicas são transitórias, pois a crise fiscal começa a ser enfrentada e os avanços da política anti-inflacionária permitirão a redução de juros e a retomada do crédito.

Como notou o jurista Melhim Chalub, em estudo recente publicado na Revista do SFI, é essencial "a articulação entre o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a legislação especial sobre a alienação fiduciária", pois o CDC, uma lei geral voltada para o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores, "não interfere no regime jurídico das diversas espécies de contrato, convivendo as respectivas normas nos limites dos seus campos de incidência". Ou seja, a regra da Lei 9.514/97 deve preponderar sobre a regra geral do CDC.

A segurança jurídica dos contratos, tratada de uma forma ampla, é a base de sistemas de crédito bem-sucedidos, que cumprem seu papel de promover o acesso de empresas e consumidores aos bens disponíveis. Sem garantia, o crédito tende a se tornar mais caro e mais escasso - e isso é tudo que não interessa a tomadores e credores. Países desenvolvidos construíram vigorosos sistemas de crédito com base em operações seguras e regras previsíveis - inclusive, decisões judiciais previsíveis. A oferta adequada de crédito no Brasil depende do entendimento correto da questão.

Gilberto Duarte de Abreu Filho - Presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip)

Fonte: Revista Construção Mercado

PELA PRIMEIRA VEZ NO ANO, CAIXA REDUZ JURO PARA FINANCIAR CASA PRÓPRIA

As taxas de juros do crédito imobiliário com recurso de poupança da Caixa vão ficar mais baratas a partir de quarta-feira, 9. O banco anunciou nesta terça-feira (8) que reduzirá em 0,25 ponto porcentual ao ano todas as taxas para pessoas físicas que financiaram imóveis novos ou usados enquadrados no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), independentemente do relacionamento com a instituição.

Neste ano, a Caixa aumentou os juros do crédito imobiliário em março, depois de ter feito três reajustes em 2015. A redução desta terça deve ser seguida pelos demais bancos, já que a Caixa, principal fornecedor de imóveis do País (com quase 67% de participação no mercado imobiliário), serve de piso para os concorrentes.

Em nota, a Caixa diz que o corte é reflexo da diminuição da taxa básica de juros (Selic), que foi reduzida para 14% ao ano pelo Banco Central, em outubro. "O objetivo é contribuir para alavancagem de vendas de imóveis novos de construtoras parceiras e, consequentemente, atrair novos clientes para a instituição, com condições especiais no crédito imobiliário", informou o banco.

A Caixa reservou R$ 93 bilhões para o crédito habitacional em 2016, dos quais R$ 66,2 bilhões foram aplicados. A expectativa do banco é aplicar R$ 26,8 bilhões até o fim do ano.

Sob o comando de Gilberto Occhi, que assumiu no governo Michel Temer, a Caixa adotou uma série de medidas para incentivar o setor da construção. Para as famílias, o banco dobrou o limite de financiamento dos imóveis de R$ 1,5 milhão para R$ 3 milhões, e aumentou o porcentual que pode ser financiado. Às construtoras, destinou R$ 10 bilhões ao reabrir uma linha específica e passou a permitir que as operações sejam fechadas com 80% de execução das obras. Também reformou a linha Construcard, que financia materiais de construção.

As novas taxas variam conforme o grau de relacionamento do cliente com a Caixa. Para clientes que não são correntistas do banco, a taxa pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), por exemplo, cairá de 12,5% ao ano para 12,25%. No caso de servidor que recebe salário pela Caixa, a taxa será reduzida para 10,75%, ante 11% ao ano.

Para os financiamentos enquadrados no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a taxa balcão para quem não tem relacionamento com o banco cairá de 11,22% para 11%. Os juros dos servidores públicos que recebem na Caixa serão de 9,7%, ante 10% ao ano.

Para clientes que adquirirem imóveis novos ou na planta, cuja construção tenha sido financiada pela Caixa, e fizerem a opção de receber o salário pelo banco, serão cobradas taxas iguais às oferecidas aos servidores públicos. As taxas de juros passarão de 11,22% ao ano para 9,75% ao ano, para os imóveis no SFH, de 12,5% ao ano para 10,75% ao ano, para imóveis enquadrados no SFI.

O limite do SFH para imóvel residencial é R$ 650 mil, para todo país, exceto para Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, onde é de R$ 750 mil. Os imóveis residenciais acima dos limites do SFH são enquadrados no SFI.

Além da redução de juros, a Caixa diminuiu o limite mínimo de financiamento com recursos da poupança de R$ 100 mil para R$ 80 mil. O novo piso vale tanto para imóveis novos como usados, dentro do SFH ou SFI.

Para as empresas, a Caixa reduzirá a taxa de juros em todas as faixas de relacionamento. As taxas para micro e pequenas empresas (MPE) cairão de 14% para 13%, e para médias e grandes, de 13,5% para 12,5%.

Para imóveis enquadrados no SFI, o banco modificou a remuneração do Correspondente Caixa Aqui (exceto repasses), padronizando em 1% o valor do financiamento, com limite de R$ 2 mil nas operações do FGTS e sem limite para o SBPE.

A Caixa ainda realizou uma série de ajustes para empresas que pretendem financiar a construção de empreendimentos pelo banco (Apoio à Produção), dentro do SBPE. O prazo do produto foi elevado para 36 meses, com carência de um ano pós-obra e possibilidade de acréscimo de 25% sobre a obra a executar.

Fonte: Estado de Minas

TIRE SUAS DÚVIDAS: USUCAPIÃO

Em nosso Direito Brasileiro, destacam-se três principais formas de aquisição da propriedade imobiliária: a transcrição do título, a acessão e a usucapião.

A transcrição do título é uma forma ordinária de aquisição de propriedade imobiliária, que se dá com a transcrição do título aquisitivo na matrícula do imóvel. Pode se dar por meio de via negocial ou como exercício do direito real do promitente comprador do imóvel.

Distintamente, a acessão se dará por ato humano ou artificialmente, a aquisição da propriedade, por meio físico ampliando o objeto de domínio, sendo lhes acrescido por força da natureza, por exemplo: formação de ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado, ou, por ação humana, como por exemplo, a construção e a plantação.

Já na usucapião, objeto deste estudo, é a forma de aquisição da propriedade, que se inicia devido o lapso temporal de prescrição aquisitivo do direito de propriedade, da forma originária. Explico: o possuidor adquire o direito real sobre o bem imóvel em decorrência do tempo, conforme previsão legal.

Desta forma, detém sua característica dúplice: ao mesmo tempo em que o possuidor adquire o domínio da propriedade, o proprietário perde.

Para a obtenção da usucapião, será necessária a exigência da posse mansa, pacifica e continuada, isto é, sem oposição perante terceiros.

Há diversas hipóteses previstas em lei, de que tratam sobre Usucapião, sendo que cada uma terá suas características especiais. São:

· Ordinária: artigo 1.242 do Código Civil de 2002;

· Extraordinária: artigo 1.238 do Código Civil de 2002;

· Especial urbana: artigo 183 da Constituição Federal de 1088; artigo 1.240 do Código Civil de 2002;

· Especial rural: artigo 1.239 do Código Civil de 2002;

· Especial Familiar: artigo 1.240-A do Código Civil de 2002;

· Estatutária ou Coletiva: artigo 10 da Lei n. 10.257/2001, “Estatuto da Cidade”.

Usucapião Ordinária

A legislação exige além do lapso temporal aquisitivo outros requisitos, como justo título, boa-fé, e 10 (dez) anos. O justo título poderá ser qualquer documento hábil, como por exemplo, uma escritura pública, compromisso de compra e venda. Em relação à boa-fé, entende-se que não deverá haver qualquer desconhecimento de vício possessório.

Será reduzido para 5 (cinco) anos, se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro de cartório, entretanto, será cancelado. O possuidor deverá estabelecer moradia ou realizar investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião Extraordinária:

Tem por requisitos principais:

· 15 (quinze) anos ininterruptos e sem oposição;

· Agir como se dono fosse, adquirindo a propriedade mediante lapso de tempo;

· Independente de justo título e de boa fé;

· Pode ser propriedade imóvel particular de natureza, rural ou urbano;

Há também a exceção, de modo, a reduzir o lapso temporal para 10 (dez) anos, se o possuidor usar o imóvel para sua moradia habitual, realizado obras ou serviços de caráter produtivo (social e/ou econômico).

Nesta espécie de usucapião, podemos citar, por exemplo: A falece e deixa imóvel para B, sem escritura pública e sem inventário ou testamento a mais de dez anos.

Em relação a usucapião especial, podemos elenca-los:

a) Usucapião Especial Rural;

b) Usucapião Especial Urbana;

c) Usucapião Especial Familiar

d) Usucapião Especial Estatutária ou Coletiva.

Usucapião Especial Rural (art. 191, da CF/88; art. 1.239 do CC/02).

Tem por requisitos primordiais, segundo a legislação civil pátria:

a) Que esteja na posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição;

b) Não pode ser proprietário de imóvel rural ou urbano;

c) Área de terra em zona rural não superior a 50 (cinquenta) hectares;

d) Seja produtiva para seu trabalho ou sua moradia;

Usucapião Especial Urbano ou Constitucional (art. 183 da CF; artigo 1.240 do CC/02).

Podemos elencar tais requisitos, como:

a) Na posse por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição perante terceiros;

b) Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

c) Área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados, devendo ser considerada a área construída e o terreno;

d) Que a propriedade seja para moradia ou de sua família;

e) Não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

f) Não pode usucapir mais de uma vez;

Usucapião Especial Familiar (art. 1.240-A do CC).

A preservação do seio familiar é a extensão existência deste instituto jurídico, de modo, a colocar-se na posição do direito de propriedade pertinente a produção de tempo, para que, aquele que manteve em na residência, detenha o direito ao bem imóvel.

Requisitos necessários:

a) Na posse do bem imóvel pelo período de 2 (dois) anos.

b) De forma ininterrupta e sem oposição;

c) Posse direita e exclusiva de imóvel urbano de 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados;

d) Cuja propriedade abandonada por ex cônjuge ou ex companheiro;

e) Deve ser adquirida de forma integral;

f) Desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião Especial Estatutária ou Coletiva (art. 10 da Lei 10.257/2002, Estatuto da Cidade).

Nesta modalidade de usucapião especial, preserva-se ao princípio da dignidade da pessoa humana e ao direito à moradia, ambos previstos constitucionalmente.

Trata-se de imóveis ocupados por população de baixa renda, no qual deverão obedecer aos seguintes requisitos:

a) Área Urbana com mais de 250 (duzentos e cinquenta metros) quadrados;

b) Ocupados pelo prazo de 5 (cinco) anos, de forma ininterrupta e sem oposição;

c) Que não seja possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor;

d) Não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Aspectos Processuais sobre a Ação de Usucapião

Podemos elencar contornos processuais necessários para ingresso da ação de Usucapião, conforme o Novo Código de Processo Civil, mas, para que seja adequado traçar tais contornos será fundamental a aplicação do artigo 319 deste Diploma Legal, “in verbis”:

Art. 319. A petição inicial indicará:

I - o juízo a que é dirigida;

II - os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;

III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido;

IV - o pedido com as suas especificações;

V - o valor da causa;

VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;

VII - a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.

§ 1o Caso não disponha das informações previstas no inciso II, poderá o autor, na petição inicial, requerer ao juiz diligências necessárias a sua obtenção.

§ 2o A petição inicial não será indeferida se, a despeito da falta de informações a que se refere o inciso II, for possível a citação do réu.

§ 3o A petição inicial não será indeferida pelo não atendimento ao disposto no inciso II deste artigo se a obtenção de tais informações tornar impossível ou excessivamente oneroso o acesso à justiça.

Conforme o artigo acima, o Autor da Ação deverá utilizar-se de meios de provas como embasamento da verdade dos fatos alegados.

Desta forma, os elementos probatórios da petição inicial da Ação de Usucapião, serão: certidão de registro de imóvel e certidão negativa de existência de ações possessórias sobre o bem. Assim, a propriedade não deverá ter nenhuma ação de reintegração de posse, manutenção de posse e interdito proibitório, pois se houver, o Autor da ação não terá o direito de usucapir sobre o bem.

Além disso, como fiscal da lei, a intervenção do Ministério Público será necessária no caso de Usucapião Especial Coletivo. Entretanto, nada impede quanto a intervenção do MP em casos de interesse público e para a preservação da ordem jurídica, como interessado.

No tocante a citação, em de regra, é pessoal. Surge a excepcionalidade no caso de usucapião de unidade autônoma de prédio em condomínio, nos termos artigo 246, § 3º do NCPC/15.

Em se tratando de procedimento, será pelo rito comum e a sentença terá efeitos declaratórios e constitutivos do direito do proprietário de uso e gozo sobre o bem imóvel, se procedente a ação.

Luiz Fernando Pereira Advocacia - Direito Internacional, Previdenciário, Tributário, Empresarial, Administrativo, Civil e Trabalhista.

Fonte: Artigos JusBrasil