CONSIDERAÇÕES SOBRE TERRENO DE MARINHA

Cabral quando lançou ferros junto ao porto seguro da ilha de Vera Cruz, a par das miçangas, espelhos e provavelmente bacalhaus, azeite puro de oliva e o tinto do Minho, entregues amistosamente aos perplexos nativos expostos que lhe deram boas vindas, tomou posse em nome do Rei a que servia e impôs a cultura européia à nova possessão política, inclusive toda a legislação vigente à época, sob a qual se submetiam os súditos da metrópole e das então recentes conquistas que se espalhavam pelos sete mares.

Nas Ordenações Manuelinas, código vigente desde os primórdios do reino que se libertara dos árabes e se desmembrara dos hispânicos, era previsto as Lezírias, instituto jurídico suis generis, que estabelecia que as áreas de orla junto à costa, aos manguezais, ao longo das praias, rochedos e acidentes geográficos do mar, e vizinha aos rios e lagos salgados eram reservas patrimoniais da Coroa.

Essas áreas vieram a ser conhecidas como Terrenos de Marinha, os quais deveriam estar livres de obstáculos, de forma a garantir a defesa nacional e o livre acesso ao mar. E com essa justificativa em 21 de outubro de 1710 a Ordem Régia, excluiu da partilha das Capitanias Hereditárias, as marinhas, pois gamboas, realengos, praias, costões e toda a orla, contínuas as margens dos rios, lagos, lagoas, deveriam estar desimpedidas para um eventual serviço da Coroa, não apenas militar, mas produtivo, como a extração do sal, tão valioso e quem sabe a colheita de berbigões, maria-farinhas... Tão vasto e rico patrimônio imobiliário pertencia em toda extensão, nas colônias e possessões lusitanas à família real.

Com a independência, os historiadores contam que muito mudou no Império Tropical: Não se ouvia mais o fado e cantigas de Traz dos Montes, as cores oficiais passaram a ser o verde e amarelo e com a Provisão da Mesa do Desembargo do Paço em 21 de fevereiro de 1826, as Lezírias, oficializadas, passaram ser tratadas definitivamente como Terrenos de Marinha pertencentes à Família Imperial brasileira recém instituída. O mesmo se deu com os Acrescidos de Marinha, física e juridicamente a eles ligados.

A obtenção de renda pela Corte tornou-se um fator importante, servindo de esteio financeiro aos luxos dos palácios, viagens e pompas servidas nas recepções inerentes ao dia a dia da nobreza tupiniquim. Manter escravos, carruagens, liteiras, conceder títulos nobiliárquicos, criar cavalos e demais exigências inerentes ao beija mão tradicional das quintas feiras, exigia patacas oriundas das Lezírias.

Derrubado o Imperador, com a República, os bens da Corte foram transferidos para a União, inclusive os terrenos de marinha, que, a partir de 1868, já tinham, legalmente como referencia, a linha da preamar média de 1831 em homenagem a Lei Orçamentária que naquele ano incluiu a renda das Lezírias e definiu 15 braças craveiras como sendo a medida a ser considerada para definir as marinhas.

Só em meados do século XX, com a edição do Decreto Lei nº 9.760/46 a União passou a gozar de ordenamento para administrar seu patrimônio imobiliário. Crio o o Serviço do Patrimônio da União, SPU e definiu juridicamente os Terrenos de Marinha, como sendo aqueles situados numa profundidade de 33,00 metros a contar da linha do preamar médio de 1831 junto a orla litorânea e dos rios que sofram influencia das mares.

Atualmente a Lei nº 9.636 de 15 de Maio de 1998, regula a administração desse patrimônio valioso, que à semelhança dos tempos do Reino Lusitano, trata-se de instrumento que propicia elevada arrecadação.

Proprietários de imóveis titulados tem o direito reduzido à mera ocupação precária. Grandes e pequenos hotéis, pousadas, restaurantes, marinas, clubes náuticos, casas de veraneio, prédios de apartamentos, áreas rurais, com ou sem benfeitorias, nem sempre próximos à orla, são demarcados e avaliados unilateralmente, transformando os proprietários em verdadeiros inquilinos da União, com suas escrituras e registros sem mais valor, salvo o da publicidade jurídica.

A linha da preamar média de 1831, atualmente é impossível de ser apurada, motivando que ao arrepio da legislação, seja presumida, pondo em risco a segurança jurídica de milhões de habitantes da costa brasileira cujos imóveis estão sofrendo verdadeiros confiscos. 

O que se observa nos últimos anos é a SPU, agora Secretaria do Patrimonio da União, órgão descentralizado em superintendências nos Estados e no Distrito Federal, órgão do Ministério do Planejamento, demarcar partindo de pontos que são distantes do lugar apontado pela legislação.

Assim, através de perícia técnica, fica patente, que as medições apuradas e decretadas como áreas da União, por considerarem-nas como terrenos de marinha e acrescidos, são na verdade, sem trocadilho, inverdades que provocam insegurança. Noutras palavras: Grilo. A União vem grilando terras, valendo-se do texto vulgar.

Enfim, vale impugnar toda presunção e buscar reparação dos direitos junto ao Poder Judiciário. E quem assim se atreve, tem obtido sucesso.

Autor: Roberto J. Pugliese

Fonte: Pugliese e Gomes Advocacia

O LOCATÁRIO NÃO RECOLHEU O IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE. QUEM É O RESPONSÁVEL?

O substituto tributário é aquele a quem a lei elege como responsável pelo pagamento de tributo cujo fato gerador é praticado por outro.

Segundo o Código Tributário Nacional (CTN) em seu artigo 45 (parágrafo único), a lei pode atribuir à fonte pagadora da renda ou dos proventos tributáveis a condição de responsável pelo imposto cuja retenção e recolhimento lhe caibam.

Portanto, vale à pena esclarecer que, o substituto tributário não é contribuinte, por não se relacionar diretamente com o fato gerador, mas é responsável pelo adimplemento da obrigação tributária a ele pertinente, em virtude de disposição legal.

O art. 121 do CTN explicita claramente que o sujeito passivo da obrigação principal é a pessoa obrigada ao pagamento de tributo ou penalidade pecuniária.

Assim, no caso da substituição tributária a obrigação de recolher o valor do tributo é do substituto e não do substituído.

Nos casos em que o locatário é pessoa jurídica e o locador é pessoa física, o regime de tributação é de retenção na fonte, ou seja, a pessoa jurídica, no pagamento do aluguel, faz a retenção do imposto de renda.

Assim, resta claro, que no caso de aluguel pago por pessoa jurídica à pessoa física, há obrigação de retenção na fonte do Imposto de Renda, e consequentemente, substituição tributária, sendo o substituto o responsável pelo pagamento do tributo, portanto, a responsabilidade pelo pagamento do tributo incidente na fonte é atribuída à fonte pagadora, mas o beneficiário do rendimento da relação jurídica tributária deve comprovar que recebeu o valor a menor devido à retenção na fonte, com essa comprovação, a responsabilidade é integral da pessoa jurídica locatária.

Esse, já é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto.

Ressalta-se que nos casos de pagamento por intermédio de terceiro que atue como intermediário no recebimento do aluguel, este é considerado mero procurador ou mandatário, devendo os documentos de recebimento do aluguel e da retenção ou recolhimento do imposto de renda indicar a pessoa proprietária do imóvel, a fonte pagadora, e a retenção - art. 12, § 2º, da IN SRF nº 15/2001.

Conclui-se, que comprovando o contribuinte que o valor do Imposto de Renda foi retido na fonte a responsabilidade pelo recolhimento do tributo é do substituto tributário, in casu, da pessoa jurídica locatária do imóvel.

Fonte: Ope Legis Consultoria Empresarial

SEGMENTO IMOBILIÁRIO DEVE AQUECER A ECONOMIA EM 2014

Quase oito milhões de pessoas devem realizar o sonho da casa própria nos próximos dois anos, o que representa um universo de oito famílias para cada grupo de dez. O levantamento é baseado em pesquisa realizada pelo Instituto Data Popular, que aponta um cenário positivo para o setor imobiliário em 2014.

Construtoras e incorporadoras pretendem desovar seus estoques e ampliar a média de lançamentos ainda no primeiro semestre desse ano. Para os financiamentos de imóveis serão disponibilizados R$ 172,8 bilhões em recursos provenientes da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

“O crédito imobiliário no Brasil ainda é muito farto, o volume de capital é enorme em decorrência da injeção dos recursos da poupança e do FGTS no financiamento do setor. Além do capital privado, que sempre busca a segurança imobiliária como investimento”, ressalta o especialista em Direito Notarial e Registral, Marcus Felipe dos Santos. “O controle inflacionário proporciona o campo perfeito para a continuidade deste desenvolvimento”, destaca.

Segundo Marcus, o mercado imobiliário e de construção civil está em pleno processo de crescimento. “Em determinadas regiões do país e para determinados tipo de empreendimento, pode-se observar certos nichos de saturação de mercado. Como, por exemplo, para empreendimentos de alto padrão com quatro quartos, em cidades como São Paulo e Belo Horizonte. Porém, de modo geral, o déficit habitacional no Brasil ainda é muito grande”, observa.

Ele aponta, ainda, que regiões como o Nordeste, Centro-Oeste e Norte estão vivendo hoje uma explosão em termos de crescimento econômico, o que reflete diretamente no mercado imobiliário. “O crescimento da renda das famílias brasileiras proporciona um maior poder de compra e, neste contexto, o principal desejo de consumo ainda é a casa própria”, afirma.

No entanto, ele tem uma ressalva. “Creio que, pelos indicadores econômicos, a tendência do mercado imobiliário é se manter em crescimento, porém, a medida que a demanda for sendo suprida, a tendência é, não uma retração no mercado, mas um crescimento menos voraz”, avalia.

FONTE: exame.com.br

BRASIL LIDEROU VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS NO MUNDO POR 5 ANOS

Nos últimos cinco anos, nenhum lugar do planeta viveu valorização imobiliária tão grande como a ocorrida no Brasil. Comparação entre 54 países realizada por bancos centrais de todo o mundo mostra que o preço médio dos imóveis brasileiros subiu 121,6% no período pós-crise de 2008.

O fôlego, porém, segue o ritmo da economia e os negócios estão em franca desaceleração. Da liderança nos cinco anos, o Brasil cai para o décimo lugar em valorização no acumulado em dois anos e está em um modesto 22.º lugar no último semestre.

Em 2008, o mundo mergulhou na maior crise econômica em décadas e o setor imobiliário dos Estados Unidos estava na raiz do problema. O diagnóstico fez com que medidas coordenadas fossem tomadas ao redor do mundo.

Uma delas foi o início de um inédito levantamento global sobre preços do mercado imobiliário residencial. O levantamento é feito em mais de 50 países e coordenado pelo Banco de Compensações Internacionais (BIS, na sigla em inglês), instituição que funciona como o banco central dos bancos centrais.

No Brasil, o levantamento ficou a cargo do Banco Central e começou a ser divulgado em abril do ano passado. É esse estudo que mostra que o valor médio dos imóveis mais que dobrou em cinco anos até o terceiro trimestre de 2013.

A valorização brasileira superou mercados aquecidos, como o de Hong Kong – cujo metro quadrado ficou 101,4% mais caro em cinco anos – e foi praticamente o dobro da observada em Kuala Lumpur, na Malásia (62,5%), e em Cingapura (61,6%). Dependendo do país, a pesquisa do BIS usa dados do mercado nacional, como no Brasil, ou de algumas cidades, como na China.

Um grande problema para a comparação entre mercados imobiliários do mundo costumava ser a falta de padronização dos índices locais de preço. Para resolver o problema, o BIS aceita duas referências: valor do metro quadrado e valor de cada negócio. Para o Brasil, é usada a segunda opção. O Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados é calculado mensalmente pelo Banco Central conforme o valor de avaliação de cada imóvel financiado pelos bancos. São consideradas 11 regiões metropolitanas, entre elas Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio, Salvador e São Paulo.

Desaceleração

O fôlego do mercado, porém, diminuiu. A forte alta ocorreu especialmente entre 2008 e o início de 2011, quando a valorização anual dos imóveis permaneceu sistematicamente acima de 20%. Nos trimestres seguintes, o ritmo desacelerou para perto de 15% e a subida reduziu ainda mais o passo para o patamar dos 9% no ano passado.

O fenômeno fica ainda mais explícito no horizonte de curto prazo. Nos últimos 12 meses, a alta de preços no Brasil foi de 7,1%, o 16.º maior resultado da pesquisa do BIS. Em seis meses, a valorização foi de 4,6%, a 22.ª maior alta do mundo.

“O mercado brasileiro passa por um período de ajuste alinhado com o menor crescimento da economia. Essa desaceleração pode ser considerada positiva porque eleva a sustentabilidade do setor”, diz Liam Bailey¸ chefe da área de pesquisa internacional da maior imobiliária independente do mundo, a britânica Knight Frank.

Apesar da avaliação positiva, Bailey reconhece que, após certa euforia, atualmente há opções mais atrativas que o Brasil para investir em emergentes, como Dubai ou a Turquia. “Mas ainda há bons negócios no Brasil, especialmente em áreas com melhor infraestrutura de São Paulo e Rio de Janeiro”, diz Bailey. O executivo comenta que poucos europeus consultam a Knight Frank sobre oportunidades no Brasil. “Mesmo com o crescimento recente, o País ainda é um mercado majoritariamente para investidores locais.” As informações são do jornal O Estado de S.Paulo.

FONTE: Exame.com

Os bancos com os melhores juros de financiamento imobiliário

Os juros cobrados por cada banco podem gerar uma diferença grande no valor final de uma compra feita a prazo. E no financiamento de imóveis, como o objeto do empréstimo tem um alto valor, escolher o banco com melhor custo pode gerar economias de mais de 90 mil reais. 

Existem diferentes modalidades de financiamentos imobiliários hoje. Os financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) costumam ter taxas mais baixas, já que são regulados pelo governo e utilizam recursos da poupança e do FGTS. A modalidade contempla apenas imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados. 

Acima desse valor, o financiamento só pode ser feito fora do SFH, e as taxas de juros podem ser mais altas. 

Além disso, os juros podem ser cobrados de duas maneiras: as linhas pré-fixadas têm juros acordados no ato da contratação e permanecem as mesmas até o fim do financiamento; e as linhas pós-fixadas têm uma taxa de juro prefixada e corrigida pela variação da Taxa Referencial (TR), que será tanto maior quanto maior for a taxa básica de juros (Selic) no Brasil. 

As condições também variam de acordo com o relacionamento do cliente com o banco. É por isso que, mesmo que a Caixa costume cobrar os menores juros, dependendo do caso o cliente pode conseguir taxas mais baratas em outros bancos. 

Como o imóvel funciona como uma garantia para o banco, o crédito imobiliário é uma das linhas de crédito mais em conta do Brasil. Mas, ainda assim vale a pena comparar, já que as taxas podem variar bastante, com juros oscilando entre 6,91% ao ano até 16,45% ao ano. 

Veja nas tabelas a seguir as taxas de juros médias cobradas pelos grandes bancos no financiamento imobiliárioem cada tipo de contrato. Os dados são referentes ao mês de janeiro e foram passados pelas próprias instituições financeiras ao Banco Central: 

Dentro do SFH, com taxa de juros pré-fixada: 

Instituição                 Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%) 
Citibank                                  0,64                                8,00 
Santander                                0,78                                9,76 
Banco do Brasil                      0,97                               12,28 

Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013

Dentro do SFH, com taxa de juros corrigida pela TR (pós-fixada): 

Instituição                      Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%) 
Banco do Brasil                           0,56                                6,91 
Caixa Econômica Federal           0,60                                7,46 
Bradesco                                      0,68                                8,47 
Santander                                     0,68                                8,50 
HSBC                                          0,68                                8,58 
Itaú Unibanco                              0,86                              10,76 

Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013

Fora do SFH, com taxa de juros pré-fixada:

Instituição     Taxa de juro ao mês (%)    Taxa de juro ao ano (%) 
Citibank                  0,67                                         8,37 
HSBC                     1,22                                        15,62 
Santander               1,26                                        16,23 
Banco do Brasil     1,27                                        16,32 

Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013

Fora do SFH, com taxa de juros corrigida pela TR (pós-fixada):
Instituição     Taxa de juro ao mês (%) Taxa de juro ao ano (%) 
Santander               0,69                                        8,63 
Bradesco                0,71                                        8,85 
Caixa                      1,28                                      16,45 

Fonte: Banco Central
Período: Janeiro de 2013

Juros não são tudo 

A comparação dos juros pode funcionar como uma primeira análise sobre quais bancos têm custos de financiamento mais caro ou mais barato. 

Mas, muitos outros custos são envolvidos em um financiamento imobiliário e os juros podem ser negociados de acordo com o relacionamento que o cliente tem com o banco e com o seu perfil de crédito. 

A melhor forma de comparar os custos é observar o Custo Efetivo Total (CET), taxa que engloba todas as despesas com o financiamento que vão além do valor efetivamente pago pelo imóvel. 

O CET inclui os juros, os seguros habitacionais (MIP e o DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos e a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, quando aplicáveis, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF). 

Apenas os custos dos seguros habitacionais, por exemplo, podem facilmente superar o montante de 100 mil reais ao final do prazo, além de variar mais de 135 mil reais entre diferentes instituições financeiras.

A tabela completa com todos os bancos está disponível em EXAME.com.

Por: Priscila Yazbek

Fonte: Exame  

INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL É A ALTERNATIVA MAIS RÁPIDA

Na hora de fazer a transmissão de patrimônio, o inventário é uma das etapas que mais causa dor de cabeça para os herdeiros. Na prática, o processo significa relacionar bens e dívidas deixados por quem faleceu. Parece simples, mas é muito comum que inventários se arrastem por meses ou até anos. Além da burocracia, a demora em finalizar o processo pode trazer prejuízos financeiros, como a depreciação de bens. "Já vi casos em que o patrimônio foi se deteriorando aos poucos", explica Flavio Lemos Belliboni, sócio responsável pela área de direito de família do escritório Pinheiro Neto Advogados. O inventário pode demorar também por falta de documentação. Por isso, a melhor solução é sentar para conversar do que ficar brigando, diz.

Existem duas formas de fazer o inventário: judicial ou extrajudicialmente. Mais tradicional, o processo feito em tribunal é obrigatório quando há testamento, divergências na família, menores de idade e pessoas consideradas "incapazes", ou seja, com faculdades mentais ou físicas comprometidas. É preciso abrir o inventário em até 60 dias a partir da data de falecimento. "Os filhos ou a viúva/viúvo podem fazer a abertura. Caso eles não existam, o processo pode ser feito por sobrinhos ou outros parentes, chegando até o 4º grau da família", afirma Luiz Kignel, especialista em planejamento sucessório e sócio do escritório PLKC Advogados. Belliboni destaca que o testamento é registrado perante o juiz. "É preciso manter o testamento sempre atualizado, de preferência feito com um tabelião", diz.

No caso do inventário extrajudicial, o procedimento é mais rápido e realizado em cartório por meio de escritura pública. De acordo com os especialistas, o prazo costuma ser de 15 até 30 dias, variando conforme a complexidade do patrimônio a ser transferido. Eventuais conflitos entre herdeiros também podem atrasar o fim do processo. "Para fazer o inventário extrajudicial, é preciso que todos os herdeiros estejam de acordo com a partilha dos bens", afirma Belliboni. Além disso, os sucessores devem ser maiores de idade e considerados capazes.

Em ambos os casos, uma das principais regras é preparar toda a documentação com antecedência. "Os herdeiros precisam levar, por exemplo, extratos de conta bancária, certidões de imóveis, certidões de casamento", explica Rogério Portugal Bacellar, presidente da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg-BR). Documentos pessoais, como RG, CPF, certidão de nascimento, também fazem parte da lista.

Quando o processo é feito em cartório, o tabelião geralmente fica responsável por checar as certidões negativas, ou seja, comprovantes, para mostrar que não há dívidas herdadas. Tais documentos também podem ser obtidos pelos herdeiros nos órgãos federais, estaduais ou municipais. Por exemplo, possíveis pendências fiscais devem ser verificadas com a Receita Federal. "No caso do inventário extrajudicial, o tabelião cobra a despesa com a escritura", diz Bacellar. São as chamadas custas, cujos valores variam de acordo com cada estado. A tabela pode ser encontrada em qualquer cartório, informa.

Vale lembrar que, em ambos os tipos de inventário, é cobrado o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), cuja alíquota também muda conforme a região. No Estado de São Paulo, por exemplo, o valor é de 4%, sendo que o percentual pode chegar a 8% em outros estados. "Assim, é lavrada a escritura", diz Belliboni. O prazo para pagar o imposto é de 180 dias, de acordo com Kignel, do PLKC Advogados. "No inventário judicial, o juiz pode prorrogar o prazo caso haja necessidade", ressalta. Além do tributo, outro gasto fundamental é com um advogado. E quanto mais demorado o processo, mais caros serão os honorários, dizem os especialistas.

Traçar um planejamento sucessório também ajuda no momento de preparar o inventário. "As pessoas precisam se preparar para a sucessão. É fundamental ter um testamento exequível", recomenda Kignel. A orientação específica e preventiva garante tranquilidade no futuro. "Essa cultura de pensar só na morte quando ela está próxima está mudando no Brasil. A sucessão começa em vida", ressalta.

Fonte: Jornal Valor Econômico

As Cassandras e a bolha imobiliária

Em 2007, quando os preços dos imóveis começaram a cair nos EUA, surgiram as primeiras Cassandras vaticinando que em breve o destino brasileiro seria o mesmo. A lógica era simples: também aqui os preços já tinham subido muito, a expansão do crédito imobiliário tinha sido grande e as construtoras construíam como nunca.

Lógica simples, porém errada. Todos os pontos eram verdadeiros, mas ignoravam o fator determinante para quem pesava os prós e os contras da compra de um imóvel. Mesmo que o Brasil estivesse no processo de formação de uma bolha imobiliária, em que ponto deste processo estaríamos? Passados 7 anos, hoje ficou claro que apenas nos primeiros sopros.

Os preços dos imóveis, dependendo de localização e características, subiram entre 150% e 1000%. Portanto, teriam de cair entre 60% e 90% – o que é altamente improvável – apenas para voltar aos preços de 2007. Quem ouviu as Cassandras está esperando até hoje os preços caírem.

Isto não significa que uma bolha imobiliária não possa estourar no Brasil no futuro. Aliás, a Cassandra original, a da mitologia grega, estava correta em suas previsões de catástrofe e desgraça em Troia. O problema é que estar certo muito antes da hora leva a decisões erradas.

Precisar quando uma bolha imobiliária vai estourar é impossível, mas bolhas não estouram antes de estarem suficientemente cheias, o que torna possível termos uma idéia aproximada se estamos perto ou distantes do estouro. Por isso, desde 2007, publico anualmente artigos analisando a situação do mercado imobiliário, tentando responder se já haveria indícios de uma bolha próxima do estouro, ou se os preços continuariam a subir.

Em meu último artigo, publicado há um ano, assim como em todos os anteriores, concluí que não havia sinais de estouro iminente e que os preços continuariam a subir. De lá para cá, de acordo com o índice FIPE/ZAP, na média, o preço dos imóveis subiu 13,5% no Brasil.

E qual é a situação hoje? Os que acreditam que uma bolha imobiliária está prestes a estourar baseiam-se em três diagnósticos: excesso de construção, construtoras em dificuldades e preços exagerados.

Para analisar o atual ritmo de construção no Brasil, uso o nível de consumo anual per capita de cimento, que estimo estar em 350kg. Até hoje, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 400 Kg per capita anual de consumo de cimento.

As dificuldades financeiras de algumas construtoras vêm da devolução de parte dos imóveis por inadimplência dos compradores – o que poderia contribuir para queda de preços – mas também de uma subavaliação dos custos de construção no passado, fator que está sendo corrigido, contribuindo para elevação de preços agora.

Mas os preços já não estão caros demais? Comparando com o passado ou com preços de imóveis nos EUA, parece que sim. No entanto, nem os preços históricos no Brasil nem o preço atual nos EUA são bons parâmetros de comparação.

Para uma comparação mais ampla, analisei preços de venda de imóveis de 90m² em 509 cidades em todo o mundo, incluindo os 12 maiores mercados imobiliários brasileiros. Das 12 cidades brasileiras, 9 estão na metade mais cara do mundo, lideradas por Porto Alegre (35ª), Rio de Janeiro (42ª) e Florianópolis (44ª) e apenas 3 na metade mais barata: Campinas (319ª), Goiânia (320ª) e Fortaleza (417ª). Miami vem logo depois de Fortaleza, é a 418ª. Aliás, as 35 cidades mais baratas do mundo estão todas nos EUA e as 25 mais caras, todas em mercados emergentes, 20 delas na Ásia.

O mercado brasileiro como um todo está, sim, caro para padrões internacionais, mas não para parâmetros de mercados emergentes.

Minhas análises sugerem que aproximadamente 2/3 da alta de preços antes de um eventual estouro já aconteceu. Restaria, portanto, uma alta adicional de mais ou menos metade do que os preços já subiram.

Esta é uma média nacional, que inclui mercados onde os preços ainda estão baratos e podem subir mais do que a média e outros que já subiram demais. Brasília, por exemplo, que há um ano era a cidade mais cara do Brasil, já tem visto pequenas quedas de preços. Em um mercado que não subirá mais tanto nem de forma tão generalizada, a localização e os diferenciais de cada imóvel serão muito mais importantes.

E quando os preços finalmente caírem – todo preço de ativo cai um dia e não há razão para crer que com o mercado imobiliário brasileiro será diferente – quanto devem cair? A experiência internacional dá duas dicas. Primeiro, os preços dos imóveis que mais subirem serão os que mais cairão. Segundo, o tamanho da queda depende diretamente do volume de crédito imobiliário no momento do estouro da bolha e do crescimento percentual deste crédito desde que a expansão começou. Por ora, o primeiro sugeriria uma queda muito pequena por aqui, o segundo, uma enorme.

Seja cada vez mais criterioso em seus investimentos imobiliários, mas ainda é cedo para desesperar-se com o choro das Cassandras.

Ricardo Amorim

Economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria.

Veja como conseguir desconto no registro de imóvel

Desde 1981, quem compra o primeiro imóvel através de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pode pedir 50% de desconto nos emolumentos cartorários, uma das fatias mais indigestas nos custos de registro. O direito existe. Difícil é fazê-lo valer. Por isso, a Corregedoria Geral da Justiça de Pernambuco e a Caixa Econômica Federal assinaram, ontem à tarde, um convênio para a expedição de declarações que garantam o acesso do consumidor ao benefício. O serviço deve ter início hoje, após a publicação do provimento no Diário Oficial.

Pelo acordo, a Caixa assume a responsabilidade de realizar uma consulta completa no banco de dados do SFH e expedir uma declaração ao consumidor, caso seja, de fato, a sua primeira aquisição de imóvel feita através dofinanciamento. Segundo o gerente jurídico regional do banco, Ricardo Siqueira, embora exija trabalho, o novo serviço não acarretará em custos para o usuário.

A declaração será entregue junto ao contrato de compra e venda. Com os documentos, o consumidor poderá dar entrada com o registro e solicitar o desconto de 50% nos emolumentos. Para um apartamento de R$ 100 mil, a economia é de R$ 435,36. Para um de R$ 200 mil, a conta fica R$ 823,64 mais leve. O juiz corregedor dos Cartórios da Capital, Sérgio Paulo Ribeiro, lembra que o abatimento não recai sobre as demais despesas de registro, como a Taxa de Fiscalização sobre Serviços Notariais e de Registros (TSNR). Esta equivale a 0,2% do valor do imóvel (para os de até R$ 100 mil) ou 0,25% (para os demais) e se limita a R$ 1.575,21.

Para Ribeiro, o serviço vai eliminar o problema da comprovação de direito, visto que o consumidor não precisará mais juntar documentos que atestem nunca ter adquirido um imóvel através de financiamento do SFH. Se o usuário, ainda assim, encontrar resistência por parte dos cartórios, deverá prestar queixa à Corregedoria Geral de Justiça. Isso pode ser feito pessoalmente, no Fórum Thomaz de Aquino, Centro do Recife,ou pelo e-mail cgj.extrajudicial.capital@tjpe.jus.br.

Além de facilitar a comprovação, o Tribunal de Justiça quer divulgar a lei junto à população. Por isso, vai exigir que os cartórios deixem cartazes ou adesivos à vista, com a tabela de custas e as informações necessárias. ´Estamos apenas determinando o cumprimento da legislação`, afirmou o corregedor-geral de Justiça de Pernambuco, desembargador Bartolomeu Bueno.

Os emolumentos e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) representam os maiores gastos de registro.

Valores dos emolumentos, por preço do imóvel

Imóvel emolumento

Até R$ 5 mil R$ 114,17
De R$ 5 mil a R$ 6 mil R$ 160,75
De R$ 6 mil a R$ 7 mil R$ 168,49
De R$ 7 mil a R$ 8 mil R$ 176,24
De R$ 8 mil a R$ 9 mil R$ 184,01
De R$ 9 mil a R$ 10 mil R$ 191,76
De R$ 10 mil a R$ 11 mil R$ 199,51
De R$ 11 mil a R$ 12 mil R$ 207,30
De R$ 12 mil a R$ 13 mil R$ 215,04
De R$ 13 mil a R$ 14 mil R$ 222,81
De R$ 14 mil a R$ 15 mil R$ 230,46
De R$ 15 mil a R$ 16 mil R$ 238,30
De R$ 16 mil a R$ 17 mil R$ 246,07
De R$ 17 mil a R$ 18 mil R$ 253,84
De R$ 18 mil a R$ 19 mil R$ 261,60
De R$ 19 mil a R$ 20 mil R$ 269,35
De R$ 20 mil a R$ 25 mil R$ 288,75
De R$ 25 mil a R$ 30 mil R$ 327,53
De R$ 30 mil a R$ 35 mil R$ 366,34
De R$ 35 mil a R$ 40 mil R$ 405,13
De R$ 40 mil a R$ 45 mil R$ 443,93
De R$ 45 mil a R$ 50 mil R$ 482,75
De R$ 50 mil a R$ 55 mil R$ 521,52
De R$ 55 mil a R$ 60 mil R$ 560,33
De R$ 60 mil a R$ 65 mil R$ 599,15
De R$ 65 mil a R$ 70 mil R$ 637,91
De R$ 70 mil a R$ 75 mil R$ 676,89
De R$ 75 mil a R$ 80 mil R$ 715,51
De R$ 80 mil a R$ 85 mil R$ 754,31
De R$ 85 mil a R$ 90 mil R$ 793,10
De R$ 90 mil a R$ 95 mil R$ 831,91
De R$ 95 mil a R$ 100 mil R$ 870,72
De R$ 100 mil a R$ 105 mil R$ 909,49
De R$ 105 mil a R$ 110 mil R$ 948,28
De R$ 110 mil a R$ 115 mil R$ 987,10
De R$ 115 mil a R$ 120 mil R$ 1.025,89
De R$ 120 mil a R$ 125 mil R$ 1.064,67
De R$ 125 mil a R$ 130 mil R$ 1.103,48
De R$ 130 mil a R$ 135 mil R$ 1.142,30
De R$ 135 mil a R$ 140 mil R$ 1.181,07
De R$ 140 mil a R$ 145 mil R$ 1.219,87
De R$ 145 mil a R$ 150 mil R$ 1.258,66
De R$ 150 mil a R$ 155 mil R$ 1.297,45
De R$ 155 mil a R$ 160 mil R$ 1.336,27
De R$ 160 mil a R$ 165 mil R$ 1.375,06
De R$ 165 mil a R$ 170 mil R$ 1.413,85
De R$ 170 mil a R$ 175 mil R$ 1.452,66
De R$ 175 mil a R$ 180 mil R$ 1.491,43
De R$ 180 mil a R$ 185 mil R$ 1.530,23
De R$ 185 mil a R$ 190 mil R$ 1.570,10
De R$ 190 mil a R$ 195 mil R$ 1.607,83
De R$ 195 mil a R$ 200 mil R$ 1.646,63
De R$ 200 mil a R$ 205 mil R$ 1.685,42
De R$ 205 mil a R$ 210 mil R$ 1.724,21
De R$ 210 mil a R$ 215 mil R$ 1.763,02
De R$ 215 mil a R$ 220 mil R$ 1.801,79
De R$ 220 mil a R$ 225 mil R$ 1.840,62
De R$ 225 mil a R$ 230 mil R$ 1.879,41
De R$ 230 mil a R$ 235 mil R$ 1.918,20
De R$ 235 mil a R$ 240 mil R$ 1.957,00
De R$ 240 mil a R$ 245 mil R$ 1.995,79
De R$ 245 mil a R$ 250 mil R$ 2.034,58
De R$ 250 mil a R$ 255 mil R$ 2.073,40
De R$ 255 mil a R$ 260 mil R$ 2.112,19
De R$ 260 mil a R$ 265 mil R$ 2.150,97
De R$ 265 mil a R$ 270 mil R$ 2.189,79
De R$ 270 mil a R$ 275 mil R$ 2.228,58
De R$ 275 mil a R$ 278 mil R$ 2.259,60
A partir de R$ 278 mil R$ 2.267,18