terça-feira, 22 de dezembro de 2015

A FIANÇA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM PRAZO INDETERMINADO



Recentemente, o país desfrutou de um avanço imobiliário considerável, em diversas áreas, tanto em locação residencial e comercial quanto na compra e venda de imóveis. Dentre as variadas modalidades de contrato, o de locação merece nosso enfoque, pois foi o mais celebrado e no que tange as modalidades de garantia, a fiança é a que destaca-se por ser uma garantia fidejussória, pessoal e acessória da obrigação principal.

O conceito de fiança e a figura do fiador são muito questionados nas relações locatícias, tendo em vista que muita informação difundida é errônea e distorcida, causando insegurança jurídica às partes celebrantes do contrato.

Os contratos de locação, em regra, são celebrados em forma escrita e por prazo determinado, porém se no término do contrato o locador não se opuser prorroga-se a locação por prazo indeterminado, nas mesmas condições já avençadas incluindo as obrigações do fiador e seu cônjuge, se houver. Decorre daí, os questionamentos a respeito da prorrogação da fiança e a responsabilidade do fiador até a efetiva devolução do imóvel.

Anteriormente a lei do inquilinato e o Código Civil entendiam que em caso de prorrogação, por tempo indeterminado do contrato de locação, o fiador desobrigava-se da fiança, chegando esse entendimento a ser consubstanciado na Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, que assentou que o fiador não ficaria obrigado a responsabilidade que não anuiu expressamente.

A mudança de entendimento do STJ, primeiramente, ocorreu num julgamento de um recurso especial, pelo Ministro Luis Felipe Salomão, que entendeu que se no contrato de locação constar que o fiador fica responsável pelo obrigação até a efetiva entrega das chaves, prevalecerá então esta manifestação expressa. Ou seja, a responsabilidade solidária não se encerra juntamente com o fim do contrato, mas sim até a devolução efetiva do imóvel e consequentemente o fiador fica obrigado a arcar com os encargos principais e acessórios da locação.

Com a sanção da Lei 12.112/2009, alterando a lei do inquilinato, trouxe entre outras, uma novidade no caso específico da fiança, no artigo 39, que passou a vigorar no sentido de que: salvo disposição ao contrário, qualquer garantia no contrato de locação estende-se até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Portanto, a lei consolida o entendimento que vinha sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Assim o fiador permanece responsável juntamente com o locatário até a efetiva entrega do imóvel, inclusive no tocante aos débitos principais e acessórios da locação, desde que não conste o contrário em cláusula contratual.

Entretanto, a lei trouxe alteração importante quando instituiu que o fiador pode desobrigar-se da fiança, desde que notifique o locador. Essa desobrigação somente é absoluta após 120 dias da ciência do locador. E a partir de então, esse por sua vez, notificará o locatário para que em até 30 dias apresente novo fiador ou nova modalidade de garantia, sob pena de descumprimento contratual e consequente desfazimento da locação.

Portanto, o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, se não existir cláusula expressa ao contrário, persiste a obrigação do fiador até a efetiva entrega das chaves e devolução do imóvel, devendo ser responsabilizados, locatário e fiador, solidariamente, pelos eventuais débitos locatícios e demais acessórios da locação decorrentes do contrato de locação.

Pâmella Batista Del Preto
Advogada militante nas áreas cíveis, trabalhistas e previdenciárias.
Fonte: Revista Jus Navigandi

sexta-feira, 18 de dezembro de 2015

MUDANÇA NO SEGURO DO MINHA CASA, MINHA VIDA ELEVARÁ VALOR DAS PRESTAÇÕES


O governo federal deixará de subsidiar o seguro do financiamento habitacional no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, informou nesta quinta-feira (17) a Caixa Econômica Federal, movimento que aumentará o valor das prestações para os novos contratos.

Desde semana passada, o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), criado pelo governo para cobrir sinistros como morte do mutuário ou dano ao imóvel para as faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, não recebeu mais recursos, após ter atingido as 2 milhões de unidades previstas inicialmente.

O FGHab também cobria pagamento de prestações em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, numa espécie de empréstimo que poderia ser restituído posteriormente.

"Com o atingimento do número estabelecido por lei, as concessões dos financiamentos com cobertura do FGHab foram encerradas", informou a Caixa, em nota. O banco acrescentou que permanecem inalteradas as condições para os contratos vigentes que já contam com a garantia do Fundo.

Com a mudança, os novos contratos do programa terão condições semelhantes às dos demais financiamentos imobiliários, que preveem a contratação obrigatória de seguro de mercado pelo mutuário.

A apólice padrão é composta pela proteção contra morte e invalidez permanente (MIP) e contra danos físicos do imóvel (DFI). O seguro corresponde a uma parcela fixa de 0,5% sobre o valor da prestação e uma parcela variável de acordo com a idade do devedor,

Simulações
Na prática, o acréscimo nas prestações deve ser pequeno, mas tende a crescer para os tomadores com idade mais avançada, dado que o valor do seguro por morte é maior, disse à Reuters a consultora imobiliária Daniele Akamine.

Numa simulação feita por ela, para um financiamento de R$ 100 mil com prazo de 360 meses para um tomador de 35 anos, o valor total do seguro praticamente dobra, para pouco mais de 10 mil reais. Nas prestações, o valor do seguro sobe de cerca de R$ 8 para R$ 22. Para um tomador com 60 anos, mesmo com prazo menor, de 240 meses, o valor total do seguro sobe de R$ 15 mil paraR$ 29 mil, segundo ela.

"Não chega a ser um valor que comprometa a aprovação do financiamento, mas com a queda do poder aquisitivo das famílias, qualquer acréscimo tende a ser mais sentido", disse Daniele.

A mudança acontece no momento em que construtoras aguardam o lançamento da terceira fase do Minha Casa Minha Vida, esperado para acontecer no começo de 2016, após um ano de lançamentos reduzidos diante da recessão e estoques elevados.

Fonte:Reuters / G1

sexta-feira, 11 de dezembro de 2015

É PENHORÁVEL VAGA DE GARAGEM AUTÔNOMA À RESIDÊNCIA, DIZ TRT-3


A impenhorabilidade prevista no artigo 1º da Lei 8.009/90 não alcança as vagas de garagem que não sejam vinculadas à residência. Foi o que decidiu a 9ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região (MG) ao julgar um recurso em que o autor, sócio em um hospital, questionava a penhora da vaga de garagem referente a um imóvel reconhecido como bem de família.

Segundo o juiz convocado Ricardo Marcelo Silva, que relatou o caso, a lei diz que é impenhorável o único imóvel utilizado pelo casal ou entidade familiar para moradia permanente. Contudo, a regra não inclui as vagas de garagem desvinculadas da unidade habitacional, como verificado no caso. É que, ao julgar o caso, Silva constatou que as vagas de garagem estavam inscritas no cartório de registro de imóveis como unidades autônomas.

O juiz afastou ainda a possibilidade de a nova redação conferida ao parágrafo 1º do artigo 1.331 do Código Civil ser aplicada ao caso. Esse dispositivo restringiu a transferência da propriedade de vagas de garagem em favor de pessoas estranhas ao condomínio. De acordo com ele, prevalece nessa hipótese a Súmula 449 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que “a vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. 

Fonte: Assessoria de Imprensa do TRT-3.
Processo 0071800-98.2008.5.03.0002

quarta-feira, 9 de dezembro de 2015

ASPECTOS DA PERÍCIA JUDICIAL NO NOVO CPC




I – INTRODUÇÃO

O presente estudo visa enfocar as inovações advindas com a sanção e publicação da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, ou seja, o novo Código de Processo Civil sobre os aspectos da perícia judicial.

O novo CPC traz algumas novidades no regramento da perícia judicial, assim vamos abordar alguns tópicos inerentes as tais mudanças na nova legislação processual.

II – DESENVOLVIMENTO

A participação do Perito Judicial, como auxiliar da justiça, é de grande relevância na prestação jurisdicional quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.

Sobre a nomeação do perito, pois traz a possibilidade de nomear um órgão científico ou técnico, especificando os nomes dos profissionais indicados, e, determina também que os tribunais deverão manter um cadastro dos referidos profissionais.

Ainda, vale ressaltar mudança sutil trazida na nova legislação, pois menciona que “os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados”, enquanto que no CPC anterior dizia que: “seriam escolhidos dentre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente.”

Será que a nova expressão “legalmente habilitados” quer dizer “profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente”? Só o tempo e os magistrados irão dizer.

Não obstante, a regra nova diz que quando na região não tiver profissional especializado inscrito na lista do tribunal ou vara judicial, o magistrado terá o livre arbítrio para nomear profissional de sua confiança, desde que preencha os requisitos da lei.

Nesse diapasão vale referenciar o que preceitua a nova lei no tocante ao acima apontado:

“Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.

§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.

§ 2º Para formação do cadastro, os tribunais devem realizar consulta pública, por meio de divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais de grande circulação, além de consulta direta a universidades, a conselhos de classe, ao Ministério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados do Brasil, para a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessados.

(...)

§ 5º Na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeação do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair sobre profissional ou órgão técnico ou científico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realização da perícia.

Outra mudança que merece destaque é o disponibilizado no art. 149 do novo CPC, que diz claramente:

“Art. 149. São auxiliares da Justiça, além de outros cujas atribuições sejam determinadas pelas normas de organização judiciária, o escrivão, o chefe de secretaria, o oficial de justiça, o perito, o depositário, o administrador, o intérprete, o tradutor, o mediador, o conciliador judicial, o partidor, o distribuidor, o contabilista e o regulador de avarias.” Grifo nosso

Então, como vemos acima, o perito quando nomeado pelo magistrado passa a ser um “auxiliar da justiça” e nesse sentido a minha indagação seria: Por que inserir num mesmo artigo “o perito”, e “o contabilista”? Ora, o Contador quando nomeado para exercer o múnus pericial é denominado “Perito Judicial”, enquanto que “contabilista” é sua profissão de fundo, especificidade esta que o magistrado e as partes buscaram para apresentar um laudo técnico. Acredito que houve uma confusão no tocante aos profissionais que trabalham no Poder Judiciário no setor de contabilidade e/ou contadoria judiciais, com a do perito nomeado.

A prova se destina a produzir a certeza ou convicção do julgador a respeito dos fatos em litígio. A convicção, segundo Amaral Santos, condiciona-se a: a) aos fatos nos quais se funda a relação jurídica controvertida; b) às provas desses fatos, colhidos no processo; c) às regras legais e máximas de experiência; d) o julgamento deverá ser motivado.

O juiz apreciará os fatos segundo as regras de livre convencimento, mas deverá atender aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, e, ainda, indicar na sentença os motivos que lhe formaram o convencimento. Dentre os meios de prova temos a “Prova Pericial”.

O art. 464. Diz textualmente que “A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.”

Amaral Santos deixou-nos uma definição que bem sintetiza, dizendo que "prova é a soma dos fatos produtores da convicção, apurados no processo".

Destarte, o art. 464 e ss rezam sobre a prova pericial e traz algumas novidades também.

Foi introduzida a “prova técnica simplificada”, que é nada mais do que uma “inquirição do perito em audiência”, dispensando a elaboração do laudo pericial escrito, vejamos:

“Art. 464 ...

(...)

§ 3º A prova técnica simplificada consistirá apenas na inquirição de especialista, pelo juiz, sobre ponto controvertido da causa que demande especial conhecimento científico ou técnico.”

Também, no tocante ao ponto dos “esclarecimentos do perito”, estes deverão vir primeiramente por escrito, caso não seja suficiente, deverá ser arguido na audiência de instrução e julgamento.

No que se refere a “proposta de honorários”, a lei foi taxativa e regulamentou que ele (o perito) apresentará sua proposta no prazo de 05 (cinco) dias da ciência da nomeação (art. 465, § 2º, I). Além do que, deverá o expert nomeado apresentar juntamente com a proposta orçamentária, seu currículo,contatos profissionais, endereço eletrônico (e-mail), este último deverá ir a sua intimação.

Outra grande novidade trazida à baila pela nova legislação é a “perícia consensual”, onde, as partes, dentro de um litígio que comporte autocomposição, de comum acordo possam escolher um perito de confiança de ambos e indicá-lo, vinculando o próprio juiz a esta indicação.

Acerca do laudo pericial o novo CPC adentrou no mérito e estabeleceu algumas regras obrigatórias, vejamos:

“Art. 473. O laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;

II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.

§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.

§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.”

Portanto, não mais se aceitará laudos periciais que “apenas respondam quesitos”, mais sim com métodos e respostas conclusivas, que sejam aprofundadas a matéria técnica específica discutida e que os mesmos sejam apresentados com um real valor probante.

III – CONCLUSÃO

Diante do exposto, sem querer esgotar o tema, mas apenas trazer a baila algumas novidades advindas no novo Código de Processo Civil pátrio, que em boa hora, veio agilizar e impulsionar o procedimento utilizado, e, dentre eles o instituto jurídico da “Prova Pericial” e suas nuances.

IV - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS


JÚLIO CESAR LOPES SERPA - Advogado e Perito Contador - Sócio do DI LORENZO SERPA Advogados Associados - Doutorando em Direito - Esp. em Direito Tributário; Perícia Contábil e Auditoria
Fonte: Artigos Jus Navigandi