AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A avaliação é o meio para obtermos o preço provável do imóvel, em se considerando suas características e ou atributos, dentro das condições normais de mercado.

Os profissionais do sistema Confea-Crea, avocam a prerrogativa, em razão da Lei 5.194/66, que regulamenta a profissão, de exercerem a atividade de Avaliadores e/ou Peritos, questão esta já pacificada, com a habilitação legal do Corretor de Imóveis proceder à elaboração do PTAM-Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Para tanto, há necessidade de se entender da terminologia avaliatória e da distinção entre preço e valor com a prevalência da corrente univalente.

O mercado imobiliário é susceptível a flutuações decorrentes de fatores como as condições políticas e macroeconômicas, além da pressão das construtoras, que como fornecedores, impõem suas regras.

Os imóveis são únicos, com suas características e seus atributos, assim como as pessoas, em função das suas necessidades e desejos, o que provoca avaliações distintas em relação às ofertas, que por sua vez, ocupam também nichos distintos onde os imóveis usados são maioria e os preços são influenciados pela demanda.

Outro elemento que influencia o valor do imóvel é a região em que o mesmo está inserido. Existem zonas urbanas em franca expansão e outras já saturadas o que exige do avaliador a análise do comportamento do mercado em cada região.

Quanto ao nível de rigor das avaliações, estes são determinados pelas normas da ABNT da série NBR 14.653, e devem ser comprovados mediante cálculos matemáticos, à exceção da Avaliação Expedita, que não se pauta em metodologia definida nem expressa os elementos que levaram à convicção de valor, a exemplo das avaliações em massa.

A vistoria do imóvel, que antecede a avaliação é determinante quanto ao fornecimento de informações no que tange às características e/ou atributos valorativos, além da identificação de patologias que possam vir a depreciar o imóvel avaliando.

DA METODOLOGIA AVALIATÓRIA

Método Comparativo de Dados de Mercado: Neste método o valor do imóvel é obtido através da comparação de imóveis assemelhados. É imprescindível a correta caracterização do imóvel avaliando, além da homogeneidade das amostras pesquisadas, ou seja, informações de mesma natureza do imóvel avaliando.

Método do Custo de Reprodução: Como o próprio nome indica, este método busca reproduzir a edificação com base no orçamento sintético ou analítico, envolvendo benfeitorias iguais ou semelhantes ao objeto da avaliação. Adota-se no desenvolvimento do processo, procedimentos baseados em informações técnicas relativas a custos unitários (CUB), estado de conservação, coeficiente da coisa feita, valor do terreno e fator de comercialização.

OBS. A avaliação de terrenos, no caso, pode ser feita através da simples atualização do custo ou através do método comparativo de dados de mercado.

Método Evolutivo: É obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. (ABNT NBR 14653-2)

Método da Renda: O valor do imóvel é obtido pela capitalização da sua renda real ou prevista.

Para tanto, temos que estimar seu valor locativo (hoje em torno de 0,6% do valor do imóvel), considerar sua vida útil ou remanescente, além de outros elementos que nos possibilitem estimar sua receita bruta e consequentemente, a receita líquida prevista considerando-se cenários viáveis.

Método Residual: É o inverso do método de custo. Nele subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno. Caso se obtenha o valor do terreno pelo método comparativo direto de dados de mercado, este será subtraído do valor total , assim como seus respectivos encargos, lucro e outros itens ou despesas pertinentes restando assim o valor das benfeitorias.

Método Involutivo: De uso exclusivo na avaliação de terrenos e glebas urbanizáveis quando inexistam dados amostrais comparáveis. “Baseia-se no máximo aproveitamento eficiente baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético “empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto”. (NBR14653-1)

Em termos de prioridades, na avaliação imobiliária, a Análise da Documentação do imóvel ocupa o primeiro lugar seguido pela Vistoria Técnica e a depender da finalidade da avaliação, segue-se à escolha do método e/ou métodos a serem empregados.

As normas da ABNT da série 14.653 traçam diretrizes para a elaboração e apresentação do resultado da avaliação.

Relacionado à homogeneização das amostras, no caso do MCDM, existem fatores diversos, que exigem do avaliador a sensibilidade para eleger aqueles que deverão ser comparados e/ou ajustados, para obtermos valores semelhantes para comparação.

A avaliação de imóveis urbanos poderá ser feita por qualquer dos métodos apresentados, dando-se preferência para o emprego dos métodos diretos.

Um item importante a observar, no contexto da avaliação, é o de melhoramentos públicos, quando se fizer relação entre o imóvel avaliando com os imóveis pesquisados, adotando-se os fatores de correção para cada caso.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

Os métodos avaliatórios utilizados neste segmento são: os Diretos (Comparativo e Custo) e os Indiretos (Renda e Residual) com a aplicação de componentes do valor como terra nua, construções, instalações e culturas.

As benfeitorias classificam-se em produtivas e não produtivas, sendo considerada a utilidade das mesmas e sua importância junto ao referencial produtivo do imóvel.

Prof. Marcos Mascarenhas

FGV: IGP-M DESACELERA ALTA PARA 0,86% EM OUTUBRO

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) teve alta de 0,86 por cento em outubro, abaixo da expectativa do mercado, após subir 1,50 por cento em setembro, com a desaceleração dos preços no atacado compensando com folga a alta no varejo.

Segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), em 12 meses o IGP-M acumula alta de 5,27 por cento. Na segunda prévia de outubro a alta dos preços tinha sido de 0,91 por cento.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede a variação dos preços no atacado e responde por 60 por cento do índice geral, teve alta de 1,09 por cento em outubro, ante avanço de 2,11 por cento em setembro.

Já o Índice de Preços ao Consumidor, com peso de 30 por cento no índice geral, acelerou a alta para 0,43 por cento, contra 0,27 por cento visto no mês anterior.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), por sua vez, registrou elevação de 0,33 por cento, ante alta de 0,43 por cento na apuração de setembro. O INCC responde por 10 por cento do IGP.

O resultado do IGP-M de outubro pode ser um sinal do alívio das pressões inflacionárias que ocorreram pela forte alta do dólar em meses passados, com a moeda norte-americana chegando a 2,45 reais em agosto. Depois que o Banco Central iniciou um programa regular de intervenções, o dólar se acomodou próximo a 2,20 reais.

Por conta da inflação alta, o BC começou a elevar a Selic, que passou da mínima histórica de 7,25 por cento ao ano para o atual patamar de 9,50 por cento. E a expectativa é de novo aumento na próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom).

O dado divulgado nesta quarta-feira ficou abaixo da expectativa em pesquisa da Reuters de alta de 0,92 por cento, de acordo com a mediana de 27 projeções.

O IGP-M é utilizado como referência para a correção de valores de contratos, como os de energia elétrica e aluguel. Ele calcula as variações de preços no período entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Fonte: Reuters (Por Camila Moreira; Edição de Alexandre Caverni)

REGISTRO DE IMÓVEIS SERÁ ELETRÔNICO ATÉ 2014

Os registros de imóveis devem passar a ser eletrônicos até o segundo semestre de 2014 em todo o Brasil. Embora não exista norma obrigatória, a base para essa afirmação é a Lei 11.977 de 2009 que, ao tratar do Programa Minha Casa Minha Vida, prevê, de forma implícita, que todas as especialidades de registros – Civil de Pessoas Naturais, Civil de Pessoas Jurídicas e também o de Imóveis – terão de operar em meios eletrônicos em até 5 anos a partir da publicação da lei.

Atualmente o sistema já está informatizado em todo país. O prazo para a entrega de um registro é de até 15 dias, já a certidão é de no máximo cinco dias úteis e o registro da cédula rural de até 3 dias úteis. Segundo o presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), Ricardo Basto da Costa Coelho, o sistema de registro utilizado no Brasil é um dos melhores do mundo e ao se tornar eletrônico dará um salto de qualidade ainda maior.

Segundo ele os processos ficarão mais rápidos com as mudanças. De maneira prática isso deve facilitar a vida dos usuários e reduzir ainda mais os prazos. Estima-se que uma certidão negativa possa ser conseguida, a partir do registro eletrônico, em 2 horas. O proprietário poderá acompanhar o andamento de todos os processos envolvendo a matrícula do imóvel de seu interesse por meio dos sites dos cartórios. "É parecido com o que os bancos fazem com os depósitos on-line ou o que fazemos ao mandarmos um e-mail. Isso vai facilitar para o advogado que acompanha o processo, para o gerente do banco que vai liberar o crédito, para o corretor interessado em vender o imóvel que verá se ele está com a documentação em ordem, para quem trabalha no cartório e também para o interessado na propriedade", afirma.

De acordo com o presidente, São Paulo e Paraná são os dois estados mais adiantados quanto a implantação. Hoje o Brasil tem 3.454 cartórios de registro de imóveis e a estimativa é que mais de 60% dos cartórios já esteja em condições de tornar os seus processos eletrônicos. "No Sul e Sudeste já está praticamente tudo pronto. Temos alguns problemas na Bahia e alguns estados do Norte e Nordeste, mas caminhamos a passos largos para tornar o registro totalmente eletrônico", diz. "Em São Paulo as 352 Unidades de registros já funcionam eletronicamente e no Paraná estamos apenas aguardando o provimento do Conselho Nacional de Justiça para que uma Central de Serviços Compartilhados funcione", completa Coelho.

As idas ao cartório para acompanhar o andamento da documentação também devem diminuir. Com os registros eletrônicos, em caso de qualquer problema, ou mesmo para avisar que o processo já está pronto, o comunicado poderá ser feito via SMS. "Se existir algum problema o proprietário será avisado e orientado a voltar com os documentos necessários. Não vai ter mais aquilo de ficar indo e voltando ao cartório", avisa o presidente do Irib.

Apesar da modernização, a conferência da documentação continuará dependendo do serviço humano, mas com todos os dados da matrícula aparecendo na tela do computador, até mesmo, essa parte do serviço será facilitada.

Ricardo Coelho pondera que as características do Brasil, de ser um país com proporções continentais, acaba criando algumas barreiras até mesmo naturais, dificultando a implantação do novo sistema, mas garante que tudo estará funcionando dentro do prazo previsto.

Fonte: Folha de Londrina

PL- 987/2011: AMEAÇADORA EXPECTATIVA

Sabido é, no mercado imobiliário de locações de imóveis urbanos, que assegura a Lei 8.245/91 aos locadores, o direito de condicionar a efetiva contratação locatícia, ao oferecimento por parte do Locatário, de uma das garantias elencadas no Art. 37 daquela referida Lei Específica. Esta segurança jurídica, autoriza ainda ao Locador, a denunciar o contrato de locação firmado, ainda que em vigência, na hipótese de perecimento, desaparecimento ou insuficiência da garantia inicial ofertada, caso em que, autoriza a este Locador desfavorecido com o risco que sobrevier quanto à futura satisfação, ou insatisfação, das obrigações pelo Locatário, utilizar-se da Ação de Despejo sobre locação desprovida de qualquer garantia, podendo, na propositura da demanda, e mediante caução do equivalente a 3 (três) alugueres vigentes, pleitear a desocupação já em caráter liminar (Arts. 40, 59, § 1º., VII).

Destacam-se entre as garantias de maior cunho satisfatório, a fiança e a caução imobiliária. A primeira, fiança, por força da própria Lei de Locações, fora inserida como exceção à tutela da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, consentido, assim, que responda o patrimônio dos Fiadores Locatícios, ainda que considerados impenhoráveis pela Lei 8009/1990. A segunda, a caução imobiliária, por se tratar de garantia real, que se vincula ao patrimônio ofertado pelo garantidor caucionante, atrela-se ao próprio bem ofertado, e enquanto subsistente qualquer obrigação não cumprida pelo Locatário, não admitindo sequer exoneração sob nenhum pretexto.

Neste contexto, desde o início de vigência da Lei 8245/91, exercem Locadores e Administradoras Imobiliárias por estes contratadas, a preferência maciça sobre as garantias acima mencionadas, tendo, contudo, em razão da resistência à garantia real pelos pretensos garantidores, abarcado como regra a fiança locatícia, em virtude da exceção legal à Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família, já brevemente comentada.

O que poucos sabem, é que tramita às escuras, o Projeto de Lei 987/2011, proposto pelo Deputado Carlos Bezerra, que tem por objeto a revogação do inciso VII, do Art. 3º da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, almejando-se, assim, a exclusão das obrigações decorrentes da fiança prestada aos contratos de locação, hoje tratada como exceção à impenhorabilidade do bem de família.

Ou seja, pela referida proposição, passam os fiadores a serem abrangidos pela proteção da impenhorabilidade, não respondendo os seus bens particulares, tratados como impenhoráveis, às dívidas de seus locatários.

A eventual aprovação deste Projeto, por certo, como se pode concluir, não tão somente deixará a modalidade da Fiança como garantia eventual aos novos contratos que se firmarem, como exigirá tanto de Locadores como das Administradoras de Locações, maior diligência que a já habitualmente exigida.

Para ilustrar o acima narrado, consideremos o seguinte: Um candidato a fiador, com renda superior a 3 (três) locativos exigidos, e tendo em seu patrimônio 02 (dois) ou 03 (três) imóveis, entre os quais o de sua residência, até os dias atuais, é facilmente considerado como apto à garantia de qualquer locação, uma vez que, por um juízo de probabilidade, dificilmente irá se desfazer de todos os bens, ou ao menos lhe remanescerá o imóvel em que abriga sua família. Pelo texto legal hoje vigente, e hipoteticamente se considerando que ao término da locação detenha em seu patrimônio apenas sua residência, esta responderá pelos débitos de seu afiançado (Locatário), por não poder invocar a impenhorabilidade deste único imóvel. Ao passo que, uma vez aprovada a proposição em trâmite, nesta mesma hipótese, não restaria ao Locador nenhuma garantia de futura satisfação de seus créditos, pois, este único imóvel passaria a ser tutelado pela conhecida "Lei do Bem de Família".

Daí concluímos que o Locador, já tão limitado pela Lei 8245/91, passaria, com a aprovação da proposição, a contar com constante insegurança jurídica nas suas relações com os Locatários garantidos pela Fiança, o que por derradeiro, demandaria maiores cautelas preventivas e por conseguinte maiores exigências pré-contratuais, ensejando, por óbvio o desaquecimento do Mercado de Locações.

Portanto, o presente chama a atenção dos profissionais administradores e detentores de propriedades diversas, para o acompanhamento mais acirrado sobre o dito Projeto de Lei. que, modestamente ao nosso ver, reclama maiores cuidados com a figura dos proprietários, que, não raras vezes, legal e legitimamente, confiam a posse de seus imóveis mediante a remuneração do aluguel, igualmente como meio de subsistência.

Dra Luciana Caparelli

Fonte: JusBrasil

Saiba quando você pode sacar o seu FGTS

Conheça os casos em que é facultado ao trabalhador resgatar os recursos do seu fundo de garantia

Casa submersa em enchente: até em caso de desastres naturais ou doenças graves é possível resgatar os recursos do FGTS

São Paulo – O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi criado na década de 1960 como uma reserva de emergência para os trabalhadores demitidos sem justa causa. No início de cada mês, os empregadores devem depositar, em contas específicas abertas naCaixa, o valor correspondente a 8% do salário de cada funcionário. Embora pertença ao trabalhador, esse dinheiro só pode ser resgatado em situações especiais, justamente por se tratar de uma espécie de seguro.

Têm direito ao FGTS os trabalhadores com carteira assinada, os empregados domésticos com carteira assinada (ainda é facultativo, mas será obrigatório após regulamentação), os trabalhadores rurais (incluindo os safreiros, que são temporários), os trabalhadores temporários e os avulsos, e os atletas profissionais.

Financeiramente, resgatar o FGTS sempre que possível é a medida mais racional a se tomar, desde que o dinheiro não seja torrado em consumo tolo, é claro. Isso porque o fundo rende apenas 3% ao ano, perdendo de longe para a inflação – o que, na prática, é o mesmo que perder dinheiro. Veja a seguir em que situações você pode resgatar o seu FGTS:

- Demissão sem justa causa;

- Na compra de um imóvel residencial próprio, como entrada, liquidação ou amortização definanciamento imobiliário, à vista ou como amortização de consórcio imobiliário, desde que o trabalhador e o imóvel atendam a certas regras.

- Término do contrato por tempo determinado;

- Término do contrato por culpa recíproca ou força maior, segundo determinação do Juiz;

- Suspensão do trabalho avulso por período igual ou superior a 90 dias;

- Na rescisão de contrato por extinção da empresa empregadora; término de parte de suas atividades; fechamento de quaisquer de seus estabelecimentos, filiais ou agências; falecimento do empregador individual ou decretação de nulidade do contrato de trabalho;

- Aposentadoria;

- A partir do momento em que o trabalhador completa 70 anos;

- Falecimento do trabalhador (no caso, o saque é feito pelos dependentes);

- Trabalhador ou um dos dependentes portador do vírus HIV, câncer ou doença em estágio terminal;

- Necessidade pessoal, urgente e grave, decorrente de desastre natural causado por chuvas ou inundações que tenham atingido a área de residência do trabalhador, quando a situação de emergência ou estado de calamidade publica forem assim reconhecidos, por meio de Portaria do Governo Federal (até o valor de 5.400 reais);

- Quando a conta do FGTS permanecer sem depósito (inativa) por três anos ininterruptos, desde que o afastamento tenha ocorrido até 13 de junho de 1990;

- Quando a pessoa permanecer fora do regime do FGTS por três anos ininterruptos, desde que o afastamento tenha ocorrido a partir de 14 de julho de 1990 (nesse caso, o saque pode ser feito apenas no mês de aniversário da conta, mas o direito já vale a partir do momento em que o afastamento completa três anos);

Um dos usos mais conhecidos para o FGTS é a compra da casa própria, que pode ser feita sob certas condições. É possível quitar o imóvel à vista, dar entrada em um financiamento ou amortizar parcelas de um financiamento ou consórcio imobiliário com esse dinheiro.

Também é preciso respeitar algumas regras.Recentemente, tornou-se possível financiar um imóvel residencial urbano de até 650 mil reais, sendo este limite de 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, além do Distrito Federal.

A pessoa tem que ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS e não possuir imóvel próprio na cidade onde reside ou trabalha. Veja todas as regras para usar o FGTS na compra de um imóvel.

A cada dois anos, pode-se usar novamente o saldo do FGTS para amortizar parcelas do financiamento ou do consórcio. Se o comprador do imóvel tiver uma reserva de emergência investida em aplicações financeiras conservadoras para eventualidades – como a perda do emprego – ele pode usar todo o seu saldo do FGTS para ir amortizando seu imóvel, a fim de quitá-lo mais rápido.

O importante é não se descuidar dos imprevistos, pois vender um imóvel para liberar recursos é custoso e difícil, e de qualquer forma você vai precisar de um teto. Veja como funciona a amortização das parcelas de um imóvel.

Fonte: Exame 

Vai comprar um imóvel? Saiba como ver o saldo do FGTS online

No mesmo ambiente da web é possível checar se o empregador está fazendo os depósitos regularmente, além de atualizar o endereço para envio do extrato em papel

Casinha sobre moedas: limite de valor do imóvel financiado com FGTS subiu para 650 mil ou 750 mil reais, dependendo do estado da federação.

São Paulo - Se você está planejando usar o dinheiro do seu Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para comprar um imóvel, há uma forma simples de verificar quanto você tem no fundo. A consulta ao saldo, aos depósitos feitos pelo empregador e até a atualização de endereço para receber os extratos do FGTS em casa pode ser feita online e gratuitamente no site da Caixa.

Bastra entrar no site do banco, opção Você>Serviços Sociais>FGTS. Ao clicar em "Extrato do FTGS",aparecerá uma tela em que você deverá informar o número do PIS/PASEP que consta na sua carteira de trabalho e uma senha, que pode ser cadastrada rapidamente na hora. Depois, basta informar o código de confirmação. Você verá então uma tela com todas as informações referentes ao seu fundo de garantia.

Você poderá então visualizar seu extrato, para verificar o saldo contido no fundo e também os depósitos do empregador. Dessa forma, é possível, por exemplo, verificar se o empregador não está faltando com os pagamentos, o que costuma ser motivo de inúmeras ações trabalhistas.

Você também pode optar por receber o extrato do seu FGTS regularmente por e-mail ou ainda atualizar seu endereço para recebê-lo em casa.

O ambiente do site da Caixa onde se pode ver as informações sobre o FGTS é o mesmo onde o trabalhador pode verificar informações acerca de um eventual seguro-desemprego que deva receber. Qualquer trabalhador com carteira assinada pode ter acesso a esse ambiente online, mesmo que não seja cliente Caixa. Basta cadastrar a senha.

Recentemente, o valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS foi elevadopara 650 mil reais, sendo 750 mil reais para os estados de São Paulo e Minas Gerais, do Rio de Janeiro e o Distrito Federal. Outras regras também devem ser cumpridas, como ter no mínimo três anos sob o regime do FGTS e não possuir imóvel próprio na cidade onde reside ou trabalha. Veja os casos em que o FGTS paga seu imóvel.
Fonte : Exame.com

Tapetes da sala: como escolher

Tapete é um item nem sempre tão fácil para escolher. Não é fácil achar o formato, modelo, tamanho e cor que combina com os demais aspectos da sala.

Para te ajudar nessa tarefa, veja aqui algumas dicas para vários tipos de salas:

1 – Sala com pouca luz e móveis escuros

A melhor solução para esta sala, sem dúvidas, é um tapete claro. Neste caso, ele  tem uma cor neutra, que não chama atenção, mas que consegue dar vida ao ambiente.

2 – Sala com muita luz e móveis claros

Um tapete com cores quentes combina com detalhes da sala.

3 – Sala sem vida

Um tapete de cor vida com certeza fará renascer a sua sala.

4 – Sofá de cor forte

Neste caso, cores neutras são a melhores escolhas.  E repare ainda que tem detalhes em amarelo combinando com o sofá.

REGISTRO DAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS

O brasileiro é conhecido por deixar tudo para a última hora, pelo chamado “jeitinho brasileiro” e por não se ater tanto às formalidades. Criou-se a cultura de não considerar importantes os detalhes, já que há a mentalidade de que sempre se poderá achar alguma brecha nos procedimentos e, ao final, “tudo vai dar certo”. Essa cultura, no entanto, não pode ser levada para as transações imobiliárias que, por serem solenes, devem observar uma forma legal para serem válidas e oponíveis perante terceiros.

Um ato solene é que aquele que deve observar uma série de formalidades para que seja plenamente válido. O casamento, o testamento e a venda de um imóvel são exemplos de atos solenes. Nessas hipóteses, se uma das formalidades legais não for respeitada, pode ocorrer a anulação do ato ou ele pode até ser tido como inexistente.

Como se disse, a transferência de um imóvel é um ato solene. Isso se dá porque a propriedade tem uma característica peculiar em relação aos outros direitos, qual seja, o fato de ser oponível a todos que não são proprietários da coisa. Essa característica é comum aos outros Direitos Reais, dos quais a propriedade é um exemplo. Isso quer dizer, basicamente, que se uma pessoa é proprietária de um bem, todas as outras tem que respeitar essa propriedade.

A existência de um proprietário de uma coisa móvel, como veículos e eletrônicos, é fácil de ser constatada, já que geralmente o proprietário é aquele que está na posse da coisa no momento. Em relação à propriedade de coisas imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, essa pode ser difícil de ser constatada, pois nem sempre o dono do imóvel está no local para aparentar ser o proprietário. Isso se dá em razão da imobilidade da coisa. O proprietário pode viajar e se afastar bastante e por muito tempo do seu bem, por exemplo, porém continua sendo o proprietário.

Diante dessa realidade, surge a importância dos cartórios de imóveis, que são responsáveis pelo registro da propriedade e de outros elementos importantes a respeito dos imóveis. A função do cartório de registro de imóveis é justamente a de dar publicidade a informações relevantes a respeito de um imóvel, como a descrição, os confinantes, o histórico dos proprietários, quem prometeu comprá-lo e outros dados essenciais.

No cartório de registro de imóveis, qualquer pessoa pode ter acesso aos dados fundamentais de um bem. Essa publicidade das informações a respeito dos imóveis se faz necessária para que a propriedade e outros direitos reais relativos a eles sejam oponíveis a terceiros. Cada bem tem uma matrícula no cartório registral responsável pelos imóveis de sua localidade. Nessa matrícula, que é numerada em ordem crescente, é que são registrados todos os dados a respeito do imóvel.

O registro das transações imobiliárias tem, portanto, o escopo de dar segurança aos negócios jurídicos, conferindo autenticidade, eficácia e publicidade a elas. Na venda de imóveis, o registro da transferência de propriedade no cartório é ato sem o qual ela não se aperfeiçoa. A Lei dos Registros Públicos, Lei Federal 6.015, em seu artigo 167, diz o que deve ser registrado em cada matrícula de imóvel. Vejam-se as hipóteses mais comuns:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I - o registro:

1) da instituição de bem de família;

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;

3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

(...)

9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; (…)

17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;

18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (...)

21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; (...)

24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; (...)

29) da compra e venda pura e da condicional;

30) da permuta;

31) da dação em pagamento; (...)

33) da doação entre vivos; (…)

35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (…)

Percebe-se, do teor da norma supracitada, a importância que a Lei dá para o registro dos bens imóveis. Na prática, no entanto, o brasileiro ainda não confere o devido valor para o registro dos negócios imobiliários em que é sujeito, sendo muitas vezes negligente no que pertine ao registro de compra e venda de imóveis, de doação, de contratos de promessa de compra e venda, entre outras hipóteses de registro.

Essa negligência acaba gerando diversas situações desconfortáveis que poderiam ser evitadas ou mais facilmente combatidas, se tudo tivesse o devido registro.

O exemplo clássico de situação que poderia ser amenizada com o registro de todas as transações relativas a um imóvel é o da venda dupla. Nesse caso, o mesmo imóvel é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em hipóteses como essa, os Tribunais têm entendido que o verdadeiro proprietário do imóvel não é o que primeiro prometeu comprar e pagou o preço, mas o que efetivamente finalizou a compra, registrando a transação no cartório. Pouco importa quem foi o primeiro comprador, o proprietário é o que está assim qualificado na matrícula do imóvel.

As decisões reiteradas dos tribunais têm entendido que, nessas situações, o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O imóvel não será garantia da indenização a ser paga, o comprador lesado terá que retirar a indenização do patrimônio do vendedor, excetuado o imóvel. Isso no caso de os dois compradores serem vítimas do vendedor fraudulento. Se for a hipótese de um dos compradores ter agido em coluio com o vendedor, o prejudicado pode tentar ficar com a propriedade do imóvel, através de um longo processo judicial, que poderia ser evitado se tivesse promovido o registro da compra e venda.

Há outra situação clássica em que o registro correto do negócio jurídico pode facilitar e muito a defesa do comprador bem intencionado, qual seja, a em que a pessoa que prometeu vender o imóvel falece antes da assinatura da escritura pública. Se a promessa de compra e venda estiver registrada na matrícula do imóvel, pode-se obrigar, mais facilmente e se for previsto na promessa, que os herdeiros do promitente vendedor assinem a escritura de venda do imóvel.

Com o aquecimento do mercado imobiliário e o aumento dos valores dos imóveis, fica mais arriscado “deixar para depois” o registro dos negócios relativos a eles, já que as quantias envolvidas são consideráveis, além de todo o fator psicológico, da “realização do sonho da casa própria”, que pode ser frustrado se o comprador não se atentar a todas as formalidades na concretização de uma transação imobiliária.

Phelipe Albuquerque de Souza - Advogado da Banca Carlos Henrique Cruz Advocacia. 

Fonte: Revista Jus Navigandi

CONDÔMINOS PODEM DISCUTIR DESTINAÇÃO DO FUNDO DE RESERVA

O fundo de reserva, instituído na convenção de condomínio ou através de assembleia geral do condomínio na qual conste na ordem do dia de forma individualizada, representa quinhão da cota condominial, que varia na maioria das vezes entre 5% a 10% do seu valor. 

Objeto de grandes discussões entre os condôminos, não só quanto a sua cobrança como também em relação a sua utilização, o fundo de reserva tem seu destino regrado pela convenção do condomínio. Cabe à administração do condomínio, através de seu representante legal – o síndico – contabilizar os créditos e débitos do fundo de reserva em conta separada.

O artigo 1334, inciso I, do Código Civil, estabelece a forma de arrecadação das cotas ordinárias e extraordinárias do condomínio, nelas incluídas a cobrança  relativa a fundo de reserva.

Os artigos 1350 e 1353, do Código Civil disciplinam a forma de reajuste da cota condominial, e também do fundo de reserva.

O fundo de reserva pode ser usado para cobrir eventual saldo devedor da conta ordinária de condomínio, efetuar o pagamento de despesa emergencial, que não está prevista no orçamento ou até para pagamento de obra futura.

Em qualquer das hipóteses de sua utilização, caberá ao síndico consultar o que consta a respeito do assunto na convenção e submeter, na próxima assembleia geral, à aprovação dos participantes da reunião o gasto realizado ou a transferência entre contas que foi efetivada – fundo de reserva e cota ordinária de condominio.

O artigo 23, parágrafo 1º, i), da Lei 8.245, de 18.10.1991, estabelece que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio e explicita o teor de tais despesas, constando a obrigação de repor o fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas ordinárias de condomínio, a partir da data da locação do imóvel.

Nessas circunstâncias, é indispensável o correto lançamento das despesas na conta do fundo de reserva, para que seja possível identificar a natureza do gasto efetuado e, por via de consequência, se cabe ou não ao locatário o ressarcimento do locador.

A jurisprudência é pacífica quanto à obrigação do locatário de recompor parte ou a totalidade do fundo de reserva, desde que utilizado para cobertura de despesas ordinárias.

Os condôminos podem discutir a destinação do fundo de reserva, para que atenda plenamente os anseios de todos que integram o condomínio.

- Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB. / Fonte: Revista Consultor Jurídico

IGP-M DESACELERA PARA 0,85% NA PRIMEIRA PRÉVIA DE OUTUBRO

O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) subiu 0,85% na primeira prévia de outubro, taxa menor que a do mesmo período em setembro, quando marcou alta de 1,02%. A primeira leitura do indicador de outubro compreendeu o intervalo entre os dias 21 e 30 do mês de setembro.

O IGP-M serve de referência para o reajuste de contratos, como os de aluguel. A desaceleração do indicador foi puxada pelo preços agrícolas no atacado, já que os preços ao consumidor e da construção civil subiram no período.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) - que responde por 60% dos IGPs - cedeu de 1,42% na primeira leitura de setembro para 1,14% na primeira de outubro, graças à forte desaceleração do IPA de produtos agrícolas, que passou de alta de 2,22% para avanço de apenas 0,05% no período. Já o IPA de produtos industriais subiu de 1,13% para 1,55%. 

Varejo

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que mede os preços no varejo e tem peso de 30% nos IGPs - acelerou de 0,20% para 0,25% no período. Quatro das oito classes de despesa componentes do índice tiveram variações mais altas. A maior contribuição partiu do grupo vestuário (de recuo de 0,11% para subida de 0,83%), em que o item roupas saiu de deflação de 0,04% para alta de 0,64%. 

As demais altas ocorreram em habitação (0,38% para 0,46%), comunicação (queda de 0,12% para alta de 0,15%) e transportes (baixa de 0,18% para baixa de 0,12%). Os itens que contribuíram para esses movimentos foram: móveis para residência (0,09% para 1,18%), tarifa de telefone móvel (deflação de 0,59% para inflação de 0,22%) e automóvel novo (diminuição de 0,42% para subida de 0,24%), respectivamente. 

Em contrapartida, quatro classes de despesa apresentaram decréscimo em suas taxas de variação: alimentação (0,21% para 0,14%), saúde e cuidados pessoais (0,43% para 0,28%), educação, leitura e recreação (0,52% para 0,44%) e despesas diversas (0,31% para 0,08%). Nesses grupos, destacam-se os itens: laticínios (1,26% para menos 0,10%), artigos de higiene e cuidado pessoal (0,55% para 0,06%), hotel (1,43% para 0,09%) e clínica veterinária (1,25% para 0,12%), nesta ordem. 

Construção

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, no primeiro decêndio de outubro, variação de 0,35%, ligeiramente acima do resultado do mês anterior, de 0,33%. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços subiu 0,73%. No mês anterior, a taxa foi de 0,70%. O índice que representa o custo da mão de obra não registrou variação pelo segundo mês consecutivo.

Imobiliárias preocupam analistas, mas bolha é descartada

Enquanto Robert Shiller, Prêmio Nobel, prevê bolha no Brasil, analistas afastam possibilidade, mas mostram preocupação com algumas empresas listadas na Bovespa

Um dos alertas mais recentes de Robert Shiller (um dos ganhadores de hoje do prêmio Nobel de economia) para o Brasil é o de uma bolha imobiliária – tema que o professor de Yale domina. Para quatro analistas consultados por EXAME.com, não há bolha imobiliária no radar e a explicação para as dificuldades das empresas do setor estaria mais nelas mesmas do que no cenário externo.

 No primeiro semestre deste ano, das 20 construtoras e incorporadoras listadas na Bolsa relacionadas pela consultoria Economática, sete apresentaram prejuízo na primeira metade do ano e cinco viram seu lucro cair em relação ao mesmo período do ano passado. Por enquanto, o Índice Imobiliário (IMOB) tem o pior desempenho entre os índices setoriais da Bovespa em 2013.

Mas o desempenho tortuoso não estaria, necessariamente, ligado a uma bolha. “Os níveis atuais de preço, no mercado imobiliário, não condizem com a evolução da renda, isso sinaliza um excesso de valorização nos preços de imóveis, mas para chamar de bolha, estamos longe”, afirmou Marcelo Torto, analista da Ativa Corretora. Apesar de o crédito imobiliário ter crescido 37% entre janeiro e julho, no Brasil, a representatividade dele em relação ao PIB é de 7,5%.

Os preços no mercado imobiliário no Brasil mudaram nos últimos anos. O “reajuste” dos últimos cinco anos, como os analistas falam, reflete um mercado estagnado por muito tempo e uma conjunção de fatores, como o crescimento da renda da população e o déficit habitacional.

No final de 2009 e começo de 2010, algumas construtoras estavam com o caixa robusto em decorrência das ofertas públicas de ações em 2007 – ano em que o setor dominou os IPOS. Com dinheiro e incentivos do governo, foram realizados muitos lançamentos e com eles, em alguns casos, vieram os problemas.

“A partir de 2008, com capital estrangeiro, muitas construtoras tiveram grandes aportes de capital e começaram a investir sem bom direcionamento”, afirmou Marcelo Torto. Esse ciclo de investimentos está se encerrando agora, mas mesmo assim, o atual cenário para as construtoras é negativo, para o analista. De acordo com a Ativa, as empresas que estão se saindo melhor são as que não tiveram grandes aportes de capital no passado e um crescimento desordenado – mas a corretora não tem nenhuma recomendação de compra entre as construtoras.

“Execução é um fator estratégico. Muitas construtoras estão, até hoje, entregando prejuízo. Ainda é a execução que separa o joio do trigo no setor”, afirmou Felipe Silveira, analista da Coinvalores. Entre as recomendações de compra da Coinvalores estão Eztec, JHSF e Even. A Coinvalores não recomenda exposição aos papéis da Gafisa e PDG “mais por não conseguirmos ver se a estratégia adotada a partir do ano passado é vencedora ou não”, disse Silveira.

 Para Wesley Bernabé, analista do BB Investimentos, o que diferencia as empresas do setor que estão na bolsa hoje é a geração de caixa. “Hoje, com o mercado desacelerado, os investidores veem quem passou do nível de endividamento. Companhias que já geram caixa ou tem mais expectativa de gerar caixa no curto prazo são beneficiadas em relação às que ainda lutam com o endividamento”, afirmou Bernabé, citando, no segundo grupo, Rossi, PDG e Brookfield. O BB Investimentos vê com bons olhos MRV, Cyrela e Eztec.

“O grande problema é que o boom dos preços me parece que já passou”, disse Pedro Galdi, estrategista-chefe da SLW Corretora. Para Galdi, o excesso de novos empreendimentos, associado ao maior volume de imóveis usados sendo vendidos, interrompe o eventual ajuste de preços, mas os preços tendem a se reajustar. “A bolha não vai estourar, se assim podemos dizer, mas os preços tendem a se ajustar a maior oferta de imóveis para baixo”, afirmou.

Para Bernabé, rumores sobre uma possível bolha imobiliária não afastam investidores – mas o endividamento e boatos sobre o cenário macroeconômico doméstico um pouco fragilizado podem impactar. Para Silveira, o mercado imobiliário tem retomado antes da economia. “As vendas tem sido fortes esse ano e as construtoras tem voltado a crescer, até porque o crédito imobiliário tem sido um foco de crescimento dos bancos. Para as construtoras, a questão é olhar o próprio umbigo e saber até onde pode crescer”, afirmou. 

Por: Beatriz Olivon

Fonte: Exame 

O QUE SE ENTENDE POR ENFITEUSE?

A enfiteuse é instituto do Direito Civil e o mais amplo de todos os direitos reais, pois consiste na permissão dada ao proprietário de entregar a outrem todos os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que recebeu (enfiteuta) passe a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de uma pensão ou foro ao senhorio. Assim, pela enfiteuse o foreiro ou enfiteuta tem sobre a coisa alheia o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá alienar ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar a pensão ao senhorio direto.

A enfiteuse prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com o preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito. Ao foreiro são impostas duas obrigações, uma está no dever de pagar ao senhorio uma prestação anual, certa e invariável denominada foro, canon ou pensão; e a segunda obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda vez que for alienar a enfiteuse. Se o senhorio não exercer a preferência terá direito ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o negócio realizado, a qual poderá ser no mínimo de 2,5% sobre o valor da transação ou chegar até 100%. Porém, diante da possibilidade do laudêmio ser o valor integral do negócio, perde-se o interesse na venda e a enfiteuse acaba se resumindo numa transferência de geração em geração. Com o intuito de evitar essa cláusula abusiva o novo Código Civil proibiu não só sua cobrança como força a extinção do instituto nos termos do dispositivo abaixo:

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior , Lei nº. 3.071 , de 1º.  de janeiro de 1916, e leis posteriores.

§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:

I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;

Assim, o CC/2002 não extinguiu as enfiteuses existentes, mas impossibilitou a instituição de novas.

Nada disso se aplica às enfiteuses de terras públicas e de terrenos de marinha, que nos termos do parágrafo 2º. do artigo 2.038 são regidas por lei especial. Portanto, sob as regras do Decreto Lei 9.760 /46 o Poder Público continua podendo instituir enfiteuses de terras públicas e neste caso a prestação anual será de 0,6% sobre o valor atual do bem.

Fonte: JusBrasil