COMO FUNCIONA O SINAL DE NEGÓCIO

Pode-se dizer que o chamado sinal de negócio, tecnicamente denominado “arras”, representa um valor dado anteriormente à conclusão definitiva de um contrato, seja ele de compra e venda, de aluguel, de arrendamento, etc., servindo para demonstrar que as partes estão com propósitos sérios e intenção real de contratar e manter o negócio.

O sinal de negócio ou arras pode ser confirmatório quando representa um valor pago em dinheiro ou um bem dado antecipadamente a título de adiantamento com o objetivo de ratificar um contrato. De consequência, se por ocasião da conclusão do contrato uma parte der à outra a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão aquelas em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida se do mesmo gênero da principal.

As arras também podem ter natureza de penitência quando são utilizadas para pagamento de indenização pelo arrependimento e não conclusão do contrato. Esta modalidade é a exceção. Assim, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir sua devolução mais o equivalente com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Ademais, a parte inocente pode pedir indenização suplementar se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato com as perdas e danos, valendo as arras, novamente, como o mínimo da indenização.

Ainda, se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e, quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

Para concluir, é claro que por se tratar de direito privado, concernente ao âmbito da autonomia de vontades, sobre quaisquer das hipóteses acima poderá ser convencionado de outra maneira, como por exemplo, quando na desistência irretratável da compra de um imóvel, seja devolvido o que se pagou a título de sinal de negócio, descontadas eventuais taxas de administração, atualização monetária e juros. Todavia, não resolvendo os contratantes, o Poder Judiciário fará por eles.

RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO PRELIMINAR... ARRAS E SINAL. PECULIARIDADE DO CASO. PAGAMENTO INICIAL REALIZADO EM MONTANTE CONSIDERÁVEL. PERDA EM PROL DO VENDEDOR. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO DO VALOR.

...

6. O comprador que dá causa à rescisão do contrato perde o valor do sinal em prol do vendedor. Esse entendimento, todavia, pode ser flexibilizado se ficar evidenciado que a diferença entre o valor inicial pago e o preço final do negócio é elevado, hipótese em que deve ser autorizada a redução do valor a ser retido pelo vendedor e determinada a devolução do restante para evitar o enriquecimento sem causa. Aplicação do Enunciado n. 165 das Jornadas de Direito Civil do CJF.

7. Recurso especial parcialmente conhecido e provido em parte.

(REsp 1513259/MS, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 22/02/2016)

Gustavo Nardelli Borges - Advogado do Consumidor, da Família, Imobiliário e Trabalhista.

Fonte: Artigos JusBrasil

Isenção de Imposto de Renda sobre venda de imóvel também vale para quitações

As legislações que tratam de outorga de isenção devem ser interpretadas literalmente, como determina o artigo 111 do Código Tributário Nacional. Sendo assim, não cabe pagar Imposto de Renda sobre montantes recebidos por venda de imóvel e que serão usados na quitação de financiamentos habitacionais assumidos anteriormente.

Não incide IR também sobre capital obtido em venda de imóvel que será usado para pagar financiamento habitacional.

Assim entendeu, por maioria, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. A Fazenda Nacional questionava o uso do valor da venda de um imóvel no pagamento de um financiamento contratado tempos depois da compra do primeiro bem. O órgão argumentava que a Receita Federal proibiu esse tipo de operação na Instrução Normativa 599/2005.

O parágrafo 11, inciso I, do artigo 2º da IN ficou assim redigido: “O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante”.

Para o ministro Mauro Campbell Marques, que redigiu o voto vencedor, o recurso da Fazenda Nacional não deve ser concedido porque as restrições impostas pela Receita Federal vão contra o objetivo da Lei 11.196/2005, que garantiu a isenção se o dinheiro for aplicado na compra de imóveis em até 180 dias após a celebração do contrato de venda. A norma, destacou, visou otimizar o mercado imobiliário e reduzir a tributação sobre o capital usado.

“Com efeito, é de sabença geral que a grande maioria das aquisições imobiliárias das pessoas físicas é feita mediante contratos de financiamento de longo prazo (até trinta anos). Isto porque a regra é que a pessoa física não tenha liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista. Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o ‘segundo imóvel’ ainda ‘na planta’ (em construção), o que dificulta a alienação anterior do ‘primeiro imóvel’, já que é necessário ter onde morar”, explicou o ministro.

Mauro Campbell Marques detalhou que a finalidade da Lei 11.196/2005 é melhor aproveitada com a possibilidade, dentro dos 180 dias, de se conceder a isenção também para quitações de débitos remanescentes de imóveis já adquiridos ou de parcelas de financiamentos firmados anteriormente e ainda em curso.

Mauro Campbell Marques destacou em seu voto que o texto questionado não apresenta qualquer restrição ao uso do produto da venda para pagar financiamentos de imóveis.

“A necessidade de interpretação restritiva das normas isentivas também não socorre a Fazenda Nacional, isto porque a literalidade da norma insculpida no art. 39, da Lei n. 11.196/2005 exige apenas a aplicação do "produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Efetivamente, não há qualquer discrímen que estabeleça literalmente o momento da aquisição onde será aplicado o capital da venda”, disse o ministro.

“Não há qualquer registro na lei de que as aquisições de que fala sejam somente aquelas cujos contratos ocorreram depois da venda do primeiro imóvel residencial”, complementou Campbell Marques, que foi seguido pelos ministros Og Fernandes e Assusete Magalhães.

Voto vencido
O relator do caso, ministro Herman Benjamin, teve seu voto vencido no julgamento. Segundo ele, o recurso deveria ter sido provido porque a norma que concede a isenção deve ser interpretada literalmente, como define o artigo 111 do Código Tributário Nacional, que abrange em seu inciso II a outorga de isenção.

E, na norma questionada, a redação é a seguinte: “Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.

É justamente no trecho “aplique o produto da venda na aquisição” que está a controvérsia. Segundo Herman Benjamin, a norma busca estimular o financiamento imobiliário e a construção de novos imóveis, ou seja, objetiva aquecer o mercado imobiliário. “Não se referem, portanto, a operações já existentes (já resguardadas pelo regime jurídico aplicável às obrigações e contratos inadimplidos), mas àquelas cuja realização visam propiciar”, disse sobre a norma questionada.

Herman Benjamin, relator que ficou vencido no julgamento, entendeu que não há como ampliar a abrangência da lei para pagar financiamentos habitacionais.

“Não há, por esse motivo, como ampliar a interpretação do termo ‘aplicar na aquisição de imóvel’ para o sentido perseguido nos autos (equiparar o ato de adquirir ao ato de quitar obrigação preexistente)”, complementou o ministro.

Entendimento de segundo grau
A decisão de Mauro Campbell Marques seguiu o entendimento do Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Para a corte de segundo grau, a instrução normativa da Receita extrapolou seu poder de regulamentar ao criar uma restrição não prevista na lei.

“Como se pode ver da reprodução acima, a Lei nº 11.196/05, ao dispor acerca da isenção do IRPF sobre o ganho na alienação de imóvel residencial, apenas exigiu que, no prazo de 180 dias da venda, seja aplicado 'o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País'.”

De acordo com o TRF-4, a isenção deve ser reconhecida de forma extensiva, abrangendo imóveis adquiridos posterior e anteriormente à alienação de outro bem similar. “A lei estabeleceu como requisito da isenção do IRPF não propriamente a aquisição de novo imóvel no prazo de 180 dias da venda, mas a aplicação/utilização, neste período, do recurso obtido com a venda de imóvel na compra de novo imóvel.”

A corte de segunda instância explicou também que o legislador, se quisesse usar como requisito a aquisição do novo imóvel, teria detalhado isso na norma, e ainda deu uma aula de gramática à Fazenda Nacional: “Logo, o verbo nuclear da hipótese de incidência prevista na norma isentiva não foi adquirir , mas sim aplicar na aquisição [...] A diferença entre 'adquirir' e 'aplicar na aquisição', apesar de sutil, é de máxima relevância para a correta interpretação (literal) da norma isentiva veiculada no art. 39 da Lei nº 11.196/05”.

O tributarista Fábio Calcini, do Brasil Salomão e Matthes Advocacia, elogia a decisão do STJ e destaca que a norma da Receita Federal inseriu ilegalmente uma exigência não prevista em lei: a utilização do produto da venda do imóvel para quitação total ou parcial de bem adquirido à prazo ou já possuído pelo alienante.

"O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, sem deixar de realizar uma interpretação literal da isenção, nos termos do art. 111 do CTN, não deixa de levar em consideração a finalidade do texto normativo a fim de proporcionar efetivamente uma justiça fiscal e fomentar as operações imobiliárias", detalhou o advogado.

Clique aqui para ler o voto vencedor no STJ.
Clique aqui para ler o voto vencido.
REsp 1.469.478

Brenno Grillo é repórter da revista Consultor Jurídico.

Revista Consultor Jurídico, 23 de janeiro de 2017, 13h17

PENHORA DO IMÓVEL DE MORADIA DO FIADOR

Cumprindo o comando constitucional da proteção à dignidade humana (art. 1º, III, CF) e, mais tarde, o direito à moradia como direito social básico (art. 6º, CF com a redação da EC 26/2000), a lei 8009/90, norma de ordem pública e, portanto, inderrogável pela vontade das partes, tornou impenhorável o bem imóvel que serve de moradia ao cidadão, assim como as acessões, benfeitorias e pertenças que guarnecem a residência, excepcionados os adornos suntuosos ou de luxo, pertencentes ao executado.

Em 1991, por acréscimo trazido pela lei 8245, incluiu-se o inciso VII no rol de exceções da impenhorabilidade a que alude o artigo 3º da citada lei 8009/90. Trata-se da polêmica previsão da fiança locatícia imobiliária urbana, a indicar que nessa modalidade de garantia fidejussória, o fiador que tenha um único imóvel que lhe serve de única moradia poderá vir a perdê-lo se o locatário não cumprir com a sua obrigação perante o locador.

O Supremo Tribunal Federal, na pena do emérito Ministro Carlos Velloso[1], em decisão monocrática proferida no ano de 2005, reconheceu a inconstitucionalidade da lei por duplo fundamento: ofensa ao direito de moradia e à isonomia. Significativo se mostra o seguinte trecho da referida decisão:

“Posto isso, veja-se a contradição: a Lei 8.245, de 1991, excepcionando o bem de família do fiador, sujeitou o seu imóvel residencial, imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, à penhora. Não há dúvida que ressalva trazida pela Lei 8.245, de 1991, inciso VII do art. 3º feriu de morte o princípio isonômico, tratando desigualmente situações iguais, esquecendo-se do velho brocardo latino: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio, ou em vernáculo: onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito. Isto quer dizer que, tendo em vista o princípio isonômico, o citado dispositivo inciso VII do art. 3º, acrescentado pela Lei 8.245/91, não foi recebido pela EC 26, de 2000. Essa não recepção mais se acentua diante do fato de a EC 26, de 2000, ter estampado, expressamente, no art. 6º, C. F., o direito à moradia como direito fundamental de 2ª geração, direito social. Ora, o bem de família Lei 8.009/90, art. 1º encontra justificativa, foi dito linha atrás, no constituir o direito à moradia um direito fundamental que deve ser protegido e por isso mesmo encontra garantia na Constituição. Em síntese, o inciso VII do art. 3º da Lei 8.009, de 1990, introduzido pela Lei 8.245, de 1991, não foi recebido pela CF, art. 6º, redação da EC 26/2000.”

Na doutrina, importantes vozes defendem a tese da inconstitucionalidade da norma[2], mas o fato é que o entendimento majoritário na jurisprudência tem sido pela constitucionalidade.

No Supremo Tribunal Federal, a tese da inconstitucionalidade não fez eco. Após a citada decisão monocrática, o Pleno, ainda que por maioria, vencidos os Ministros Carlos Britto, Eros Grau e Celso de Mello, entendeu pela constitucionalidade da norma especial[3]. No Superior Tribunal de Justiça, a questão acabou sendo afetada pelo regime de recursos repetitivos e a egrégia Segunda Seção, na esteira de antigo verbete aprovado por maioria no Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro[4], entendeu que “é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”. (Súmula 549, Segunda Seção, julgado em 14/10/2015, DJe 19/10/2015).

É óbvio que o fundamento jurídico da tese majoritária na jurisprudência está blindado pelos melhores propósitos de incrementar a oferta de imóveis para a locação, notadamente para fins residenciais, mas trata-se, em nosso modo de sentir, de um grande equívoco dos poderes legislativo e judiciário, animado por argumentos ad terrorem do fundamental mercado imobiliário, no sentido de que os locadores preferirão deixar os imóveis vazios ou que sem essa regra não haverá garantia na locação, aumentando ainda mais o déficit habitacional como se este tivesse como causa a penhorabilidade do imóvel de moradia do fiador.

Com todo respeito às opiniões em contrário, na legalidade constitucional que prima pela isonomia, direito à moradia em posição de supremacia em relação ao direito de crédito, tendo em vista a primazia da proteção da dignidade humana, não há espaço para tal construção jurídica.

Com relação ao direito à moradia a hipótese é de não recepção dessa parte da lei 8009/90 com a redação dada pela lei do inquilinato, pois há uma demonstração explícita do afastamento do direito social à moradia, particularizada a um contratante e em atenção ao interesse privatista do locador, desprestigiando os paradigmas da justiça social.

Entretanto, mais eloquente é a inconstitucionalidade por falta de isonomia. Como se justifica que o locatário seja titular do direito à moradia e tenha o seu único imóvel para fins de moradia impenhorável e o responsável que não tem o dever primário de pagamento do aluguel não possa se socorrer de tal direito? Sobre esse ponto, perverso tem se mostrado o entendimento da jurisprudência sobre a penhorabilidade do único imóvel de moradia do locatário na ação fundada no direito de sub-rogação. Sob o justificável argumento de que não se pode conferir interpretação extensiva a normas que restringem direitos[5], os Tribunais[6], em maioria, têm rechaçado essa legítima pretensão do fiador contra o locatário.

Oxalá que a óbvia submissão do atual Código de Processo Civil à Constituição Federal (art. 1º) não seja obstaculizada pela preocupação com a estabilidade da jurisprudência e essa triste tese seja superada (overruling) com as cautelas propugnadas pelos parágrafos segundo, terceiro e quarto do artigo 927 da mesma lei.

A ignomínia da penhora do imóvel de moradia do fiador que tanto desespero tem levado a diversas famílias desde a entrada em vigor da atual lei do inquilinato há de cessar ou então que confessemos a nossa incompetência em dotar a locação imobiliária urbana de uma efetiva garantia aos locadores.

Há muitas possibilidades no ordenamento jurídico, mas pode existir um descaso mental diante de uma jurisprudência tão confortável para os interesses do locador e até mesmo do locatário que não será alvejado pela penhora de eventual imóvel de moradia de sua titularidade.

Referências

[1] RE nº 352.940/SP, julg. Em 25/04/2005.

[2] Eliane Maria Barreiros Aina. O Fiador e o Direito à Moradia. Direito Fundamental à Moradia frente à Situação do Fiador Proprietário do Bem de Família. 2002, p. 123/124; Gildo dos Santos. Locação e Despejo. Comentários à lei 8.245/91. 4ª ed. 2001, p. 123/146; Flávio Tartuce. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 10ª ed. 2015, p. 486/493; Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona Filho. Contratos em Espécie. 6ª ed. 2013, p. 629/632; Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Contratos. 5ª ed. 2015, p. 1043/1044.

[3] Fiador. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República (RE 407688, Relator (a): Min. CEZAR PELUSO, Tribunal Pleno, julgado em 08/02/2006, DJ 06-10-2006 PP-00033 EMENT VOL-02250-05 PP-00880 RTJ VOL-00200-01 PP-00166 RJSP v. 55, n. 360, 2007, p. 129-147).

[4] Súmula nº 63: “Cabe a incidência de penhora sobre imóvel único do fiador de contrato de locação, Lei nº. 8009/90 (art. 3º, VII) e Lei nº. 8245/91.” Referência: Súmula da Jurisprudência Predominante nº. 2001.146.00005. Julgamento em 24/06/2002. Relator: Desembargador Paulo Ventura. Votação por maioria. Registro do Acórdão em 14/08/2003.

[5] Defendendo a possibilidade de interpretação extensiva para alcançar o imóvel de moradia do locatário: Gabriel Seijo Leal de Figueiredo. Contrato de Fiança. 2010, p. 179/181.

[6] Ação de regresso, decorrente de fiança concedida em contrato de locação, em fase de cumprimento de sentença. Não estando caracterizada nenhuma das hipóteses previstas no art. 3º, da Lei 8.009/90, que trata das exceções à regra da impenhorabilidade, e estando evidenciado que o imóvel constrito é bem de família do executado, o levantamento da penhora é medida que se impõe. Recurso provido. (Relator (a): Gomes Varjão; Comarca: Diadema; Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 10/10/2016; Data de registro: 10/10/2016).

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Mestre em Direito pela Estácio. Professor da EMERJ.

DA ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: UMA ATIVIDADE PRIVATIVA DE CORRETOR DE IMÓVEIS

A coluna do CRECI-Ba publicada na edição deste sábado, 21 de janeiro de 2017, no jornal A TARDE, noticia a autuação de imobiliárias pelo CRA-Ba – Conselho Regional de Administração, por administrarem imóveis sem estarem inscritas neste Conselho.

É farta a jurisprudência e decisões monocráticas sobre o tema, configurando que empresas atuantes no ramo da compra, venda e administração de imóveis e condomínios, por não desenvolver atividade típica do campo administrativo, não estão sujeitas ao registro no Conselho de Administração.

Quanto ao registro no órgão fiscalizador do exercício da profissão, é entendimento pacificado do STJ que o critério a ser utilizado para a obrigatoriedade de registro nos conselhos profissionais é a atividade básica da empresa ou a natureza dos serviços prestados por ela.

Já o fato gerador da obrigação tributária - pagamento da anuidade - é o registro junto ao respectivo Conselho em que a atividade desenvolvida exige e não o desempenho da atividade.

Na minha lide docente, propugnando sempre pelos interesses dos Gestores Imobiliários de nível superior e dos Corretores de Imóveis, sempre me surpreendi com decisões travestidas de Resoluções, devidamente combatidas, que atentam contra a legislação vigente, por vezes fruto do desconhecimento e/ou pelo interesse na manutenção da reserva de mercado, daí o fato relatado ter motivado esta minha expressa manifestação.

A criação dos Conselhos Profissionais tem por finalidade orientar, disciplinar e fiscalizar o exercício das diversas categorias profissionais.

Entretanto, devido aos inúmeros Conselhos Profissionais, muitas vezes, empresas acabam se vendo coagidas a se cadastrarem em mais de um Conselho para evitar longas discussões administrativas e judiciais, o que é deveras desmedido e por demais oneroso.

Há, portanto, que se delimitar o campo de atuação profissional de cada Conselho, não permitindo a sobreposição da abrangência a que sempre tendem os Conselhos na sua atividade de controle.

O ilustre Presidente do CRA-Ba, Sr. Roberto Ibrahim, efetivamente, com a lavratura das autuações, deixa patente um desvio de competência na natureza mais íntima do agente. Esse desvio é dotado de conteúdo e noção de difícil precisão, e na maioria das vezes, tem uma conotação na qual o elemento fim é colocado em relevo, destacando-se, assim, a natureza do instituto que se caracteriza pelo afastamento da finalidade. Aqui se evidencia o caráter teleológico do mesmo pela realidade de que o fim perseguido pela autoridade administrativa é básico para julgar seu autor. É ato administrativo marcado por defeito relativo à finalidade ou fim e a doutrina e a jurisprudência brasileira tem anulado muitos desses atos administrativos.

Ponto pacificado é que a atividade da Administração da Locação é prerrogativa única e exclusiva dos Corretores de Imóveis devidamente inscritos no Conselho.

Ressalvo ser injustificável que o CRA-Ba, na sua exorbitância de arbítrio, comprometa-se, estabeleça prazo, no caso até julho de 2017, para não exercer seu poder de fiscalização sobre Corretores de Imóveis e Imobiliárias que atuam na Administração Imobiliária.

Na minha ótica, a celebração de um convênio entre os Conselhos, propalada na coluna do CRECI-Ba de hoje, objeto desse comentário, é inteiramente fora de propósito vez que os Corretores de Imóveis e Imobiliárias que administram a locação o fazem estritamente sob a letra da Lei 6.530/78.

Espero do CRECI-Ba. um posicionamento enérgico contra as ações do CRA-Ba, não permitindo ingerência e/ou abrangência de qualquer natureza quanto às prerrogativas profissionais dos Corretores de Imóveis, e desde já abortando esta proposta de convênio que somente enfraquecerá a categoria sob disfarçado manto de legalidade.

Corroborando meu pensamento, replico abaixo um artigo bastante elucidativo sobre o tema do Advogado Ricardo De Magalhães, Membro da Seção Brasileira da AIDA (Association Internationale de Droit des Assurances) - Associação Internacional de Direito de Seguros; Foi advogado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro - CRECI-RJ 1ª Região durante o triênio 2013-2015; Pós-graduado em Direito Civil Constitucional pela Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ); Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Estácio de Sá (UNESA); Cursou Extensão Universitária em Direito Imobiliário na Universidade Cândido Mendes (UCAM) e em Direito Constitucional na Escola de Magistratura do Estado do Rio de Janeiro (EMERJ); Técnico em Transações Imobiliárias pelo Sindicato de Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro (Sindimóveis-Rio);

DA ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA: UMA ATIVIDADE PRIVATIVA DE CORRETOR DE IMÓVEIS (Fonte: Artigos Jus Navigandi)

A atividade de corretor de imóveis está normatizada pela Lei 6.530/78, de 12 de maio de 1978, juntamente com o seu Decreto Regulamentador - Decreto-lei 81.871, de 29 de junho de 1978, e, na forma do artigo 5º da referida Lei, o Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização.

O rol de atividades privativas de corretor de imóveis está previsto na Lei 6530/78, em seu artigo 3º, que expressa o seguinte:

Art. 3º. Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

O exercício das citadas atividades somente é permitido às pessoas físicas e jurídicas detentoras de inscrição nos quadros dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, caracterizando, desse modo, violação dessa disposição a infração prevista no art. 47 da Lei de Contravenções Penais (Decreto-lei nº 3.688/1941) – exercício ilegal da profissão.

A atividade de administração de locação é, portanto, privativa dos inscritos nos CRECI’s. Neste sentido está a jurisprudência do Tribunal Regional Federal – 2ª Região:

REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E DE BENS DE TERCEIROS.1. A intermediação na locação de imóveis, como integrante das atividades de administração de imóveis, ainda que por mandato, caracteriza o exercício de ato privativo de corretor de imóvel e gera a obrigação de registro de empresa administradora de imóveis e de bens de terceiros no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis. 2. Recurso provido. [1]

ADMINISTRATIVO. REGISTRO EM CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CRECI. ADMINISTRADORA DE BENS. - Será compulsório, tanto o registro da empresa, quanto as anotações dos profissionais legalmente habilitados, quando a tônica da atividade empresarial consistir em exercício profissional sujeito a fiscalização do ente competente. - Em que pese a autora ter suprimido do seu contrato social a função de intermediação na compra, venda e locação de imóveis, bem como opinar quanto à comercialização imobiliária, manteve a prestação de serviço concernente à administração de imóveis, o que a obriga a manter-se inscrita no CRECI. - Recurso improvido.[2]

O exercício de tal atividade sem a devida habilitação profissional configura exercício ilegal da profissão, tipo previsto no artigo 47 da Lei de Contravenções Penais. Sobre o tema, GUILHERME DE SOUZA NUCCI faz as seguintes anotações:

Análise do núcleo do tipo: exercer (desempenhar habitualmente) profissão (atividade especializada, regulamentada pelo Estado) ou atividade econômico (qualquer meio de vida que proporcione renda) ou anunciar (divulgar) que a exerce, sem preencher as condições legais. Cuida-se de norma penal em branco, devendo-se conhecer quais são os requisitos em lei para o exercício da profissão ou atividade remunerada. Busca-se coibir o abuso de certas pessoas, ludibriando inocentes que acreditam estar diante de profissionais habilitados, quando, na realidade, trata-se de uma simulação de atividade laborativa especializada.[3]

Há, ainda, previsão de tais atribuições na tabela de honorários de serviços profissionais nas transações imobiliárias, proposta por sindicados da categoria profissional e homologada pelos CRECI's das diversas regiões.

No exercício de suas atribuições fiscalizatórias, o CRECI lavra autos de infração em face de qualquer cidadão ou empresa que exerçam atividades privativas de Corretor de imóveis sem a devida qualificação e inscrição em seu quadro de profissionais. Constatando-se a habitualidade no exercício ilegal da profissão ou atividade, a prova da materialidade da infração e os indícios da autoria são encaminhados ao Ministério Público do Estado, a fim de que seja deflagrada a respectiva Ação Penal Pública, na forma do artigo 129, inciso I, da Carta da República.

REFERÊNCIAS.

NUCCI, Guilherme de Souza. Leis penais e Processuais Penais Comentadas. 5ª Ed. Ver. E ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6530.htm

[1] TRF-2 - Classe: AC - APELAÇÃO CÍVEL - Processo: 9102006766 UF: RJ Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA - Data da decisão: 22/06/1998 Fonte DJ DATA:25/08/1998 PÁGINA: 185 - Relator JUIZ PAULO BARATA)

[2] TRF-2 - AC: 200551010271267 RJ 2005.51.01.027126-7, Relator: Desembargador Federal FERNANDO MARQUES, Data de Julgamento: 10/11/2010, QUINTA TURMA ESPECIALIZADA, Data de Publicação: E-DJF2R - Data::19/11/2010 - Página::200)

[3] NUCCI, Guilherme de Souza. Leis penais e Processuais Penais Comentadas. 5ª Ed. Ver. E ampl. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2010. P. 210 e 2011.

Prof. Marcos Mascarenhas

GOVERNO PREPARA MUDANÇA EM REGRAS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O governo prepara mudanças nas regras de alienação fiduciária – que garante a retomada do bem em caso de inadimplência do comprador – para dar mais segurança jurídica ao instrumento. O Valor apurou que uma das mudanças é definir claramente a regra de preço mínimo para o imóvel ir a leilão. A ideia em discussão é que o preço seja dado pelo Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) ou pelo valor de contrato, o que for maior. Hoje, não há regra definida e há muitas contestações, fatores que dificultam as vendas de imóveis retomados.

Outra iniciativa em estudo para melhorar a alienação fiduciária é dar preferência, no segundo leilão do bem, para a pessoa que comprou inicialmente o imóvel, mas que ficou inadimplente. A medida visa criar um incentivo para acabar com a prática do mercado de deixar o primeiro leilão “vazio” (jargão para ausência de interessados), fazendo com que o leilão seguinte seja feito sem regra de preço mínimo – levando ao chamado “preço vil”.

As discussões estão sendo feitas em parceria com os representantes da iniciativa privada. O setor de construção civil foi um dos mais seriamente afetados pela crise econômica atual. Grande gerador de empregos, ele vive um quadro de superoferta de imóveis e crescente judicialização de discussões, por conta de questões não claramente explicitadas na lei.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, avalia como positiva as medidas em discussão e ressalta a necessidade de se ter aperfeiçoamentos legais para evitar interpretações jurídicas que causem insegurança no sistema. “É melhor reforçar o texto da lei do que ter uma má notícia”, afirmou Martins, destacando que o instrumento da alienação fiduciária é algo positivo e foi fundamental para viabilizar o crescimento do setor de construção na última década, já que deu maior segurança para o crédito imobiliário.

O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, que participa das negociações com o governo, ressaltou que a alienação fiduciária continua sendo um alicerce do crédito imobiliário saudável, porém, é preciso ter alguns ajustes na legislação vigente para dar mais segurança jurídica aos envolvidos no negócio. “Ninguém está propondo nada radical. Mas existem alguns ajustes que não estão bem especificados na lei”, diz Petrucci.

Ele defende também um aprimoramento na lei para diferenciar operações que são feitas para garantir um financiamento imobiliário ou uma operação comercial (por exemplo, uma empresa dá um de seus imóveis como garantia). Na avaliação do economista, o judiciário precisa tratar de forma distinta a operação feita por empresa da feita por pessoa física para aquisição de imóvel. “Queremos diminuir as dúvidas judiciais”, afirmou. Petrucci mencionou ainda que há muitos questionamentos na Justiça sobre a retomada do imóvel por falta de pagamento e, por isso, algumas regras poderiam ser rediscutidas e ajustadas.

As conversas do governo com o setor privado são em torno de “seis ou sete medidas” para fortalecer o ambiente regulatório e, assim, criar algum estímulo adicional para a retomada da atividade no mercado imobiliário.

Outro tema que está nas discussões, e que já está próximo de uma conclusão, é a regulamentação do chamado “distrato”, quando o comprador resolve desfazer a aquisição de um imóvel na planta. Uma nova reunião específica sobre esse tema deve ocorrer nesta quinta-feira entre governo e setor privado. Apesar de representantes do mercado ainda tentarem elevar a proposta sobre quanto a construtora poderá ficar, o governo não abre mão de 10% do valor do imóvel, limitado a 90% do que foi pago. A pressão era para elevar o índice para 15%, no caso de imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, e 20%, no caso de acima de R$ 1 milhão.

Dentro do aperfeiçoamento do marco legal do distrato, o governo quer estabelecer uma regra de que os termos para se desfazer o negócio já estejam na própria capa do contrato, evitando desconhecimento por parte do comprador. Além disso, também quer prever um prazo de até 180 dias para a devolução do dinheiro pago a mais pelo comprador, tempo que, nas discussões em curso, poderia ser reduzido no caso em que há perda de emprego pelo comprador.

Fonte: Valor Econômico

RETOMADA DO IMÓVEL PELO LOCADOR

No caso de locações urbanas residenciais, as Leis que asseguram o direito de retomada do imóvel pelo locador são: nº 8.245/1991 e 12.112/2009.

Segundo essas legislações quando o locador e locatário não se encontrarem em mútuo acordo para a devolução e a retomada do imóvel ao locador existem duas hipóteses: a denúncia vazia e a denúncia cheia.

Quando há a retomada do imóvel sem a necessidade de se apresentar qualquer justificativa por parte do proprietário, se está diante da denúncia vazia, sendo que esse tipo de retomada poderá ocorrer em duas situações diferentes:

1ª) No caso de contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 meses e ao final deste prazo o locador poder retomar o imóvel de forma imediata. Caso o locador não retome ao final do prazo acordado, o contrato passará a ser tido como de prazo indeterminado, e o locador somente poderá retomar caso aviso o locatário e conceda prazo de 30 dias para a desocupação;

2ª) Sendo contrato escrito ou verbal com prazo inferior a 30 meses somente poderá efetuar a denúncia quando a locação ultrapassar 5 anos ininterruptos. Para contratos com prazo inferior a 30 meses (verbal ou escrito) e ao final deste prazo ou em sua vigência, o locador somente poderá retomar o imóvel no caso de denuncia cheia, isto é, haja uma justificativa plausível para o ato. Tais justificativas estão elencadas na Lei nº 8.245/1991, são elas:

1ª) Ocorrência de infrações (legal ou contratual);

2ª) Inadimplência dos aluguéis ou outros encargos acessórios;

3ª) Reparações urgentes impostas pelo Poder Público;

4ª) Locatário sendo empregado do locador e o vínculo empregatício entre estes se encerrar.

No caso de alegação de retomada para uso próprio, o locatário deve alegar em juízo as justificativas. Para isso, este terá direito à retomada (para uso próprio, de ascendente ou descendente) somente se provar as seguintes situações:

1ª) Estiver ocupando outro imóvel na mesma localidade com finalidade de moradia;

2ª) Ascendente ou descendente estiver residindo em imóvel alheio;

3ª) Ascendente ou descendente beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

Outra situação que acaba causando grandes dúvidas é a ocorrência da venda do imóvel, neste caso o comprador, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável com imissão de posse do imóvel e título registrado junto a matricula do mesmo poderá se utilizar dos mesmos mecanismos acima expostos.

Vitor Pécora - Advogado contador e pós graduado em Controladoria e Finanças pela FGV.;sócio do escritório R Oliveira & Associados.

Fonte: Artigos JusBrasil

Governo Altera Normas Para Novo Limite De Aquisição De Imóvel Via FGTS

O Ministério da Cidades alterou normas legais para adequá-las ao novo limite de aquisição de imóveis com o FGTS, que subiu de R$ 650 mil para R$ 800 mil (R$ 950 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal) após autorização do Conselho Monetário Nacional (CMN) no fim do ano.

Instrução normativa publicada no Diário Oficial desta segunda-feira, 9, elevou o limite de imóveis usados como lastro para operações de aquisição de cotas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em fundos de investimento imobiliário, em direitos creditórios, debêntures e Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Os empreendimentos serão compostos por unidades habitacionais com valor de avaliação de até R$ 800 mil a R$ 950 mil.

Também foram enquadrados os limites do programa “Carta de Crédito Associativo”, que destina recursos financeiros para a concessão de financiamentos a pessoas físicas que desejem adquirir habitações ou lotes em cooperativas para a produção habitacional.

Fonte: Estadão Conteúdo

O DEVER DE CONSERVAÇÃO DO EDIFÍCIO IMPOSTO AO SÍNDICO PELO NOVO CÓDIGO CIVIL

O DEVER DE CONSERVAÇÃO DO EDIFÍCIO IMPOSTO AO SÍNDICO PELO NOVO CÓDIGO CIVIL

Em razão da docência, tenho refletido sobre o novo Código Civil, cujas conseqüências, nada obstante a abundante literatura que surge dos mais renomados juristas, são muito mais amplas do que pode imaginar a abstração daqueles que escrevem sobre o tema.

Na verdade, alguns dispositivos do ab-rogado Código Civil de 1916 ainda estavam sujeitos a divergências, mesmo depois de 86 anos de interpretação doutrinária e jurisprudencial.

Em razão disso, tenho dito aos meus alunos que a interpretação remansosa de alguns dispositivos do novo Código Civil, Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, certamente será depositada sobre a nossa lápide.

Ainda assim, tratando do condomínio edilício – aquele que se desenvolve nos edifícios de apartamentos e conjuntos de edificações com áreas privativas e comuns – o novo Código Civil impõe algumas novidades que só o tempo terá o condão de aclarar a conveniência e utilidade.

De qualquer forma, é cediço que o condomínio é administrado por um síndico, cujos deveres gerais são impostos pela lei e complementados pela Convenção, que regula a vida comum que se desenvolve nessas edificações.

Pois bem. Ao tratar das incumbências do síndico, o novo Código Civil acrescentou alguns deveres que antes não constavam da derrogada Lei n. 4.591/1964, que disciplinava a matéria.

Sendo assim, a par de outros deveres, o novo Código Civil dispõe no inciso V, do art. 1.348:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns. (g.n.)

Nada há nesse sentido na anterior Lei n. 4.591/1964.

Portanto, como não há na lei comandos inúteis, vislumbramos importantes conseqüências para a novidade.

Com efeito, sob a égide da Lei n. 4.591/1964, se a assembléia não autorizasse, o síndico nada podia fazer para impedir a deterioração das partes comuns.

De fato, basta verificar o estado de conservação – talvez fosse melhor dizer “estado de deterioração” – de alguns edifícios, para descobrir, sem muita dificuldade, que em nome da falsa economia, colocam em risco a vida e a saúde dos que o habitam e até de terceiros.

Deixando de lado os extremos, podemos exemplificar: são comuns os edifícios cujo revestimento externo demanda pintura.

Essa pintura, além de embelezar a construção, impermeabiliza a fachada.

Também é sabido que os fabricantes das tintas recomendam que a pintura seja refeita, com o fechamento de pequenas fissuras, a cada período de três ou cinco anos.

Ocorre que, em nome da economia ou desautorizados pela assembléia especialmente convocada para votar a pintura do edifício, essas construções passam anos além do prazo sem que a indispensável providência seja tomada.

Quando, enfim, se decide pela pintura, os gastos são muito maiores em razão do avançado estado de deterioração da fachada, desmascarando a falsa economia.

Outros exemplos podem ser dados: postergação da troca de colunas de água, caixilhos, fiação, impermeabilização de lajes etc.

As conseqüências são desastrosas.

Conheço um edifício comercial que teve toda sua parte elétrica incendiada, colocando em risco a vida dos condôminos e demais ocupantes, em razão da negligência na manutenção.

De qualquer forma, ainda que não haja esse risco que, afinal, não consta do dispositivo, o síndico deve – isso mesmo, DEVE – diligenciar e conservar as partes comuns.

Não há mais escolha: fazer ou deixar de fazer. A conservação é um dever do síndico que, se não for respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da omissão bem como motivar a sua destituição nos termos do art. 1.349 do novo Código Civil, que defere à maioria absoluta dos membros da assembléia a faculdade de destituir o síndico que não cumprir seus deveres.

De fato, ¼ dos condôminos podem convocar a assembléia e deliberar acerca da destituição do síndico que não conservar as partes comuns de acordo com o que lhe impõe a lei.

Com ou sem a destituição, o síndico omisso, ou seja, aquele que deixar de conservar as partes comuns, será responsabilizado civilmente pelos prejuízos que causar.

Voltando ao nosso exemplo, se o síndico não providenciou a pintura ou a recuperação da fachada no momento oportuno e, ao depois, essa pintura ou recuperação demandar maiores gastos em comparação com os gastos decorrentes do mesmo serviço no tempo oportuno, a diferença pode ser imposta judicialmente ao síndico omisso.

O suporte para tal inferência encontramos no próprio Código Civil, que, assim como no direito anterior, impõe o dever de reparar e ressarcir os danos a todo aquele que os causar por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência (novo Código Civil, art. 186 c/c art. 927).

Mas poder-se-ia redargüir, alegando que, nesses casos, a aprovação das despesas pela assembléia sempre deve existir.

Não!

O § 1°, do art. 1.341, do novo Código Civil, é claro e determina, em consonância com o inciso V, do art. 1.348, que as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. Ao depois, determina que essas obras, desde que urgentes, podem ser feitas sem autorização da assembléia e apenas devem ser comunicadas a ela posteriormente.

Mas poder-se-ia redargüir novamente, alegando que, na ausência de urgência, como é o caso da pintura, a aprovação da assembléia para as despesas sempre deve existir.

De fato, determina o § 3°, do art. 1.341, que, não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia...

Haveria contradição ou antinomia no novo Código?

Como a conservação pode ser um dever do síndico se essa mesma conservação deve ser submetida à aprovação da assembléia?

As respostas, pelo que entendemos, são mais simples do que parecem e resumem tudo o que foi dito:

 O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição (novo Código Civil, arts. 1.348, V e 1.349);

 Se a despesa com a conservação for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de assembléia (novo Código Civil, art. 1.341, § 1°);

 Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer forma e, ao depois, dá ciência à assembléia, não havendo necessidade de prévia aprovação, como pode ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água (novo Código Civil, art. 1.341, § 2°);

 Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente (novo Código Civil, art. 1.341, § 3°), o síndico providencia orçamentos e os submete à assembléia que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ou não realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Portanto, em razão do dever de conservação imposto ao síndico, mesmo que a obra não seja urgente, a assembléia não pode mais decidir pela não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação.

Ninguém discute se os funcionários do edifício devem ser ou não pagos e muito menos se o rateio para esse pagamento deve ou não deve ser feito. É dever do síndico diligenciar para cumprir essa obrigação como agora também é um dever seu conservar o edifício.

Por fim, a lei não disse o que é uma despesa excessiva. Sendo assim, repetindo o que já dissemos alhures (Luiz Antonio Scavone Junior e Jorge Tarcha. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. 2ª. ed. São Paulo, Juarez de Oliveira, 2000, pp. 34 e 35) - repetimos a critica do ­insigne Desembargador Gildo dos Santos (Locação e despejo, 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1992, p. 86) à alínea “g”, do art. 23, § 1°, da Lei n. 8.245/1991, que impõe ao locatário o pagamento de pequenos reparos nas dependências... e pode ser aproveitada por analogia:

(...) sabe-se que é condenável a existência de adjetivos nos textos legais, exatamente porque, sendo pequeno um quali­ficativo de significação abstrata, não se pode saber, com exatidão, o que é um reparo ou conserto pequeno. É de se prever, portanto, infindáveis elucubrações sobre a caracterização do que sejam pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.

Tentando solucionar a respeitável crítica do ilustre Desembargador, ousei definir um critério levando em consideração o valor do reparo.

Desse modo, já que a lei não definiu o critério de despesa excessiva, naquela oportunidade dei a minha sugestão e aproveito aqui o mesmo critério.

Vamos a ele: se, após o rateio, a despesa não ultrapassar metade do valor da despesa ordinária de condomínio do mês em que ocorrer, não será excessiva.

Em suma, se a despesa de conservação superar a metade do valor da despesa ordinária do mês em que ocorrer, será qualificada como “despesa excessiva”, caso contrário, não, sendo conveniente, contudo, que essa circunstância conste da Convenção. Observe-se que, no caso de cobrança parcelada, o valor total da despesa rateada deve ser levado em conta, não a parcela mensal.

Luiz Antonio Scavone Junior - Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD. Professor Titular do Curso de Mestrado em direto da EPD, Professor de Direito Civil, Imobiliário e Arbitragem nos cursos de graduação e extensão da Universidade Presbiteriana Mackenzie, autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática.

GOVERNO QUER REGULAMENTAR DISTRATOS DE IMÓVEIS

Depois do pacote econômico do fim de ano, o Palácio do Planalto quer acelerar o anúncio de novas medidas microeconômicas para reativar a retomada do crescimento do País. O envio ao Congresso Nacional de uma proposta de regulamentação dos distratos (quando há desistência da compra ou venda do imóvel na planta) é o projeto que está mais maduro e deverá integrar uma nova fase de medidas voltadas à retomada do crescimento.

O foco principal desse segunda fase de medidas é o setor da construção civil, com o intuito de alavancar o emprego. Pela proposta, será fixado num dispositivo legal, um porcentual para o ressarcimento dos valores pagos pelo comprador nos casos de distrato. A regra visa dar maior clareza e previsibilidade aos compradores e construtoras sobre quanto será pago na hora da desistência. Trata-se de um problema de grande judicialização em todo o Brasil e que tem trazido insegurança jurídica para as empresas.

A proposta também fixará um prazo de carência de atraso da obra antes que a construtora tenha que ressarcir o cliente. Esse prazo deverá ficar em seis meses, que é o que tem sido aceito pela Justiça.

Segundo uma fonte da área econômica, a Casa Civil ainda não definiu se a proposta será encaminhada por meio de Medida Provisória (MP) ou projeto de lei. "Há um desejo que essa medida saia o mais rápido possível", disse a fonte envolvida nas negociações.

O norte da medida em discussão pela equipe econômica é o acordo que foi costurado no ano passado pela equipe econômica e o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro com representantes de órgãos do consumidor e construtoras. Na última hora, o Ministério Público do Consumidor não assinou um acordo. E, agora, está se buscando uma consenso para enviar a proposta ao Congresso.

Agora, empresários do setor imobiliário e representantes do governo federal formaram um grupo de trabalho que se reunirá no dia 11, em Brasília, para discutir uma proposta com regras para a rescisão dos negócios. O grupo de trabalho tem representantes da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), da Secretaria Nacional do Consumidor, órgão ligado ao Ministério da Justiça (Senacom); do Ministério do Planejamento e do Ministério Público.

"Estamos animados que saia algo bom desse encontro", afirmou o presidente da Abrainc, Rubens Menin. "O governo está sensibilizado, pois entende que a falta de regulamentação está desestabilizando o setor", complementa.

A pesquisa mais recente da associação mostra que 37,7 mil imóveis tiveram as vendas canceladas entre janeiro e outubro de 2016. Esse volume equivale a 45% das unidades vendidas no mesmo período. Os dados consideram as operações das 19 maiores incorporadoras do País. "A atividade da construção não vai ficar de pé se não tiver regulamentação", disse Menin.

O presidente da Abrainc evitou, porém, antecipar detalhes da proposta de regulamentação que será apresentada ao governo na reunião da próxima semana. O empresário ponderou que o tema é delicado, pois envolve os direitos dos consumidores. Segundo ele, a proposta será uma evolução das negociações que já vêm sendo conduzidas há alguns meses.

Pelo acordo do ano passado, em caso de distratos, o consumidor teria direito a uma restituição correspondente a até 10% do valor total do negócio (até o limite de 90% do imóvel já quitado) ou 20% do valor das parcelas já pagas.

Apesar da recorrência dos distratos, não há lei que regulamente o tema. Há apenas jurisprudências e súmulas, já que a rescisão dos negócios frequentemente acaba em disputa judicial. Uma das diretrizes consolidadas é a avaliação de que é abusiva e ilegal a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo comprador pelo imóvel adquirido na planta. Esse ponto foi ratificado em 2013 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Na mesma decisão, também foi admitida a hipótese de retenção de parte dos valores pelas empresas, a fim de cobrir despesas administrativas e comerciais com o empreendimento imobiliário. Segundo a Corte, uma retenção de 10% a 25% do valor pago poderia ser considerada razoável, embora isso não seja regra geral. O STJ também definiu, por meio da súmula 543, de 2015, que as incorporadoras devem restituir o consumidor imediatamente após o distrato, vetando que isso ocorra só no fim da obra.

Desde dezembro de 2015 está em tramitação no Senado o PL 774, de autoria de Romero Jucá (PMDB), sob relatoria de Benedito Lira (PP). A iniciativa pretende mudar a Lei de Incorporação (4.591/64) para incluir um artigo que prevê uma "pena convencional" sobre o consumidor de 25% das quantias pagas por ele até o momento do distrato, além do abatimento da taxa de corretagem de 5% sobre o preço de venda.

O projeto também garante ao incorporador a possibilidade de "exigir indenização suplementar", isto é, aumentar as retenções se provar que seu prejuízo decorrente do cancelamento da venda superou esses 25%. O projeto corre em caráter terminativo e se encontra na Comissão de Constituição e Justiça.

Fonte: Estadão - Economia

ALUGUEL E ARRENDAMENTO DE IMÓVEIS: PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA?

A difusão do uso de pessoas jurídicas para fins de abrigar bens imóveis com finalidades ligadas ao planejamento tributário, patrimonial e sucessório, através das chamadas holdings patrimoniais, enseja frequentes questionamentos e equívocos no meio empresarial e no meio rural. Não raro em nossas atividades profissionais nos deparamos com empresários e produtores rurais que ostentam preconceitos e paradigmas quanto ao tema, cuja manutenção os impede de gerir e planejar seus negócios e patrimônio da maneira mais adequada. Por tal razão, decidimos dedicar neste breve artigo algumas linhas gerais sobre o tema.

Para nós parece importante trazer à luz o fato de que como regra geral não incide nenhum imposto municipal, estadual ou federal sobre a transmissão de bens imóveis do patrimônio de uma pessoa física para o de uma pessoa jurídica ou vice-versa, nas hipóteses em que essa transferência ocorra a título de integralização de capital ou por ocasião da extinção ou transformação da empresa. A Constituição Federal destina a estes tipos de operações uma imunidade que as salvaguarda da incidência do imposto de transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, ou ITBI como é vulgarmente conhecido, e cuja competência para exigir é municipal. Esta imunidade tem o nítido viés de estimular a criação de pessoas jurídicas, fomentando a atividade econômica e o empreendedorismo.

Mas como toda regra, a imunidade comporta exceções. Na hipótese de a pessoa jurídica em cujo capital é integralizado o imóvel ter como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, o imposto é devido, pois está fora do alcance da imunidade.

Importante frisar que isso não significa dizer que o imposto incidirá se a pessoa jurídica locar, comprar ou vender imóveis. Também não significa dizer que o imposto incidirá caso a pessoa jurídica tenha em seu objeto social qualquer uma destas atividades. Com efeito, a exceção à imunidade não veda o exercício destas atividades, o que é vedado é que ela constitua atividade preponderante da empresa.

A lei, para estes casos, conceitua como atividade preponderante aquela que representa mais de 50% das receitas operacionais da pessoa jurídica. Esse detalhe na legislação é importante porque com alguma criatividade possibilita que um ou mais imóveis sejam integralizados a uma pessoa jurídica com o fim específico de locação ou compra e venda, desde que essas receitas não sejam superiores a 50% da receita total da empresa, mormente considerando que o período de apuração desta preponderância será de 3 a 4 anos, dependendo da circunstância. 

Assim, jogando com o tempo ou com as atividades operacionais de modo a evitar ou postergar o ITBI, torna-se insustentável hoje que uma pessoa física que receba valores razoáveis a título de aluguéis ou arrendamento não constitua uma pessoa jurídica para tributar tais receitas. A diferença de custo tributário com o imposto de renda pode chegar a até 16,17% ao mês, ou uma economia de até R$ 1.940,40 reais ao ano para cada R$ 1.000,00 reais de aluguéis recebidos ao mês.

Estes números mostram que ainda que haja a incidência do ITBI sobre a transmissão, cuja alíquota normalmente é de cerca de 3%, considerando que o seu adimplemento ficará postergado para três anos contados da constituição da empresa, ainda assim justifica-se financeiramente a constituição da pessoa jurídica, dependendo do valor mensal dos aluguéis e do valor dos imóveis, uma vez que a economia de imposto de renda poderá cobrir com sobras os custos com o imposto de transmissão.

O tema aqui tratado retrata um planejamento tributário extremamente simples, seguro e de alta performance e resultados. Mas cumpre advertir que uma série de cuidados devem ser tomados no sentido de evitar ou postergar a incidência do ITBI e mesmo do imposto de renda sobre o ganho de capital. Prefeituras e a Receita Federal “escondem”, em suas respectivas legislações, nuances interpretativas que podem fazer o tiro sair pela culatra.

O aspecto societário que envolve questões contratuais e legislativas em torno do controle e gestão do patrimônio também deve ser visto com muito cuidado. Regimes de casamento e questões sucessórias também têm influência sobre o tema aqui tratado, razão pela qual antes de qualquer atitude recomenda-se sempre um olhar sistêmico e aprofundado.

Ricardo Paz Gonçalves - Bacharel em Ciências Jurídicas e Sociais pela PUCRS; Advogado inscrito na OAB-RS sob nº 75.209; Extensão em Gestão Tributária Empresarial pela FEEVALE, Consultor externo do Sebrae-RS nas áreas de Políticas Públicas e Desenvolvimento de Metodologias; Membro ativo da Fundação Escola Superior de Direito Tributário (FESDT).

Fonte: Artigos Jus Navigandi

QUEM PAGA PELOS REPAROS FEITOS EM UM IMÓVEL ALUGADO?

O proprietário é quem paga pelos reparos em tudo o que disser respeito ao edifício, seja casa ou apartamento. Ao locatário cabem as despesas de manutenção do imóvel

Basta iniciar uma conversa sobre locação de imóveis para surgirem alguns temas que são verdadeiros campeões de audiência. Especialmente em época de chuvas e ventanias, tem sempre alguém que pergunta: quem paga pelo conserto de telhados e janelas? E quem paga pelos reparos de outros itens da casa?

Basicamente, o locador, ou seja, o proprietário, paga pelo reparo de todos os itens estruturais do imóvel. Assim, tudo que se referir ao prédio propriamente dito (inclusive os telhados, as paredes, os muros) será consertado por ele, que é o responsável por manter a forma e a estrutura do imóvel durante todo o período da locação.

É interessante lembrar que essa obrigação do locador abrange, também, os vícios e os defeitos anteriores à locação. Por exemplo, uma sacada que no início da locação já estava prestes a cair (embora o problema estivesse oculto) e que venha a desmoronar, será recuperada pelo locador.

Um alerta: se o locatário observar a existência de algum problema no imóvel, deverá se comunicar com o locador urgentemente, seja porque este é o único jeito de saber o que deve fazer, seja porque a demora pode piorar o problema, passando o locatário omisso a responder pelas consequências. Exemplificando: um telhado arrebentado deverá ser reconstruído por conta do proprietário; mas, se ele não for informado e o rombo aumentar, ou ainda se as paredes e pisos forem danificados pela chuva, o locatário (e não o locador) é que findará responsabilizado (qualquer advogado dirá: lógico, o direito não socorre a quem dorme).

O locatário também arca com despesas, porém somente aquelas referentes à manutenção do imóvel.

O locatário pagará, ainda, as obras relativas à recomposição do imóvel quando for responsável por algum dano. Nesta condição, entram incontáveis exemplos (as pessoas são criativas), podendo-se ilustrar com danos ao encanamento causados por coisas descartadas em vasos sanitários e ralos (é incrível a variedade de objetos encontrados em perícias).

Fazem parte desse grupo os telhados avariados devido a instalações mal feitas ou incompatíveis com o local; as paredes derrubadas sem autorização e as portas quebradas por mau uso (inclusive aquelas danificadas por animais). Quando isso acontecer, qualquer que seja a parte danificada do imóvel, o locatário arcará com os custos da recomposição.

Finalizando, um aspecto: em caso de imóvel que esteja em más condições antes da locação, nada impedirá que se combine que o locatário arcará com as obras de todo gênero, inclusive as estruturais. Porém, essa previsão deverá constar, muito claramente, no contrato de locação.

Jaques Bushatsky - Advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP.

Fonte: Artigos JusBrasil