TAXA CONDOMINIAL E CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Um dos problemas frequentes em condomínios é a falta de pagamento das despesas condominiais. Nesses casos, o síndico (ou a empresa administradora) deve tomar providências para recuperar os valores não pagos, ou de forma amigável, ou através de ação judicial. E nos casos em que existir um contrato de promessa de compra e venda de imóvel? O condomínio moverá uma ação judicial contra o promissário comprador ou contra o promitente vendedor do apartamento?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial n. 1.442.840/PR, julgado pela Terceira Turma em Agosto de 2015, definiu quem são os responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais posteriores à posse do adquirente, quando existir um contrato de promessa de compra e venda não registrado.

De acordo com o tribunal, se houver um compromisso de compra e venda e ele não tiver sido registrado, dependendo do caso, a responsabilidade pelo pagamento pode ser tanto do comprador, quanto do vendedor do imóvel.

Segundo essa decisão do STJ, como as despesas condominiais são uma obrigação "propter rem" (vinculadas ao imóvel, com vistas à sua conservação), ela somente se extingue, em relação ao promitente vendedor, com a transferência da titularidade. Ou seja, o vendedor só deixa de ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais após sua propriedade passar para o comprador através do registro.

Sendo assim, se o vendedor (proprietário) e o comprador assinarem um contrato de promessa de compra e venda, isso, apenas, não retira a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas do condomínio. Em outras palavras, o vendedor, enquanto for proprietário do imóvel, é igualmente responsável pelo pagamento da dívida.

A conclusão é que tanto o promissário comprador, quanto o promitente vendedor do imóvel podem ser levados à Justiça pelo condomínio, mesmo que os débitos condominiais sejam posteriores à posse do comprador.

É importante destacar, por fim, que o apartamento pode ser penhorado como garantia da dívida, desde que o proprietário esteja no polo passivo da ação judicial, privilegiando-se, com isso, o interesse coletivo dos condôminos sobre o interesse individual do condômino inadimplente.

Fonte: Jornal Informe Síndico

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NO NOVO CPC

São várias as inovações trazidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC) em vigor desde 18 de março que afetam diretamente o setor imobiliário, entre elas a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.

A impenhorabilidade dos créditos é inovação acrescida pelo inciso XII do artigo 833 do novo Código de Processo Civil (CPC) e tem como finalidade preservar os recursos destinados à execução da obra e a efetiva entrega das unidades aos adquirentes, conferindo ainda mais segurança jurídica à incorporação imobiliária e à sistemática do patrimônio de afetação presente na Lei nº 4.591/64.

Através do regime do patrimônio de afetação, a empresa incorporadora tem a faculdade de separar cada empreendimento de seu patrimônio, criando ao mesmo tempo um patrimônio próprio (o patrimônio de afetação), de modo que os recursos dele advindos serão utilizados exclusivamente para pagamento das despesas inerentes à incorporação projetada, aprovada e devidamente registrada, de modo a assegurar o contrato com os adquirentes.

O artigo 833, inciso XII, do novo CPC é de grande importância não só jurídica, mas econômica para o momento atual do país

A regra imposta através do inciso XII do artigo 833 fortalece ainda mais o regime do patrimônio de afetação ao tornar compulsória a impenhorabilidade dos créditos oriundos da alienação das unidades imobiliária, estendendo, portanto o conceito de patrimônio de afetação para torna-se impenhorável, o que beneficia tanto o incorporador como também os adquirentes dos apartamentos do empreendimento.

Fato é que além de fortalecer o patrimônio de afetação o dispositivo do novo CPC propõe uma segregação compulsória dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias aplicável a todo tipo de incorporação imobiliária, independentemente de ter ou não o incorporador optado pelo regime de afetação do patrimônio nos termos dos artigos 31-A à 31-F da Lei 4.591/64. Isso significa dizer que mesmo o incorporador que não optou pelo regime de patrimônio de afetação, mas comprovar em eventual execução judicial que os recursos obtidos com a venda das unidades imobiliárias serão destinados à execução das obras do empreendimento, tais recursos são impenhoráveis.

A finalidade de inserir os créditos oriundos da alienação das unidades imobiliárias como impenhoráveis no rol do artigo 833 advém da ideia de que a incorporação imobiliária tem grande função social, haja vista que o regime da incorporação imobiliária revela-se como um verdadeiro meio de garantia do direito à moradia, ao patrimônio, ao desenvolvimento urbano, econômico, social, ambiental, entre outros, que devem ser preservados.

Entretanto, na prática, nem todas as empresas incorporadoras possuem uma clara separação dos patrimônios de cada obra e das receitas destas oriundas e mesmo para as empresas que possuem uma organizada contabilidade poderá haver dificuldade para o exequente comprovar que os créditos da incorporadora não são advindos da alienação das unidades imobiliárias, e, portanto, passível de penhora. Por sua vez, a incorporadora executada também pode encontrar obstáculos ao defender a impenhorabilidade de seu patrimônio uma vez que coexistem créditos diversos e o CPC resguarda apenas aqueles decorrentes da venda de unidades (apartamentos) de uma determinada obra.

Exemplo recente da aplicação do novo dispositivo é decisão proferida pela Excelentíssima Juíza titular do trabalho do Tribunal Regional do Trabalho da 10ª Região (processo 0001569-29.2014.5.10.0103) proferida em 3 de maio de 2016, por meio da qual determinou a revogação do despacho anterior que ordenou a expedição de mandato de penhora e avaliação, haja vista a impenhorabilidade nos termos do atual artigo 833, inciso XII do Código de Processo Civil. A decisão mencionada revela que mesmo para os créditos trabalhistas que possuem natureza alimentar o atual dispositivo no qual resguarda o patrimônio da incorporação objetivando a execução da obra é soberano a ponto de reverter a decisão anteriormente prolatada, na qual determinou a penhora e avaliação do imóvel como garantia da execução trabalhista, para tornar o patrimônio impenhorável.

São várias as inovações para o setor imobiliário que poderão ser exploradas com o advento do novo Código de Processo Civil, porém o artigo 833, inciso XII acima retratado é de grande importância não só jurídica, mas também econômica para o momento atual do país, haja vista retratar o amadurecimento da teoria do patrimônio de afetação, a proteção e segurança jurídica aos compromissos de compra e venda, e a garantia da função social da incorporação imobiliária visando a proteção do patrimônio.

Andréa Billalba Gandini Ricciardi - Sócia em Aires Vigo Advogados

AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS DE EMPRESAS EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

No momento atual da economia brasileira, a aquisição de ativos imobiliários de empresas em recuperação judicial pode representar uma boa oportunidade para adquirir imóveis com preços e condições comerciais mais atrativos, movimentando-se o mercado imobiliário local. A alienação de bens é prevista pela lei de recuperação judicial e falências como um dos mecanismos que podem ser utilizados pela recuperanda para restabelecer a sua saúde econômico-financeira. No entanto, o fato de a venda ser realizada no âmbito do processo de recuperação judicial não garante, por si só, a segurança jurídica da aquisição imobiliária.

É indispensável que a venda do imóvel esteja prevista expressamente no plano de recuperação judicial e que seja realizada com base nos termos definidos no plano de recuperação aprovado pelos credores. Neste sentido, para adquirir um ativo imobiliário de uma empresa em recuperação judicial, o primeiro aspecto que deve ser avaliado pelo comprador é a regularidade do processo de recuperação judicial, com o intuito de confirmar que todos os requisitos legais foram observados na aprovação e homologação do plano de recuperação e, ainda, que a proprietária do imóvel em questão foi incluída no processo, para os casos de recuperação judicial envolvendo grupos econômicos. Isto porque, havendo a transformação da recuperação judicial em falência, há o risco de a transferência de ativos sem o consentimento expresso dos credores vir a ser considerada ineficaz.

Ademais, continuará sendo essencial a realização de auditoria imobiliária, para que o comprador possa verificar a situação jurídica do imóvel e se certificar de que todas as possíveis dívidas relativas ao imóvel, cuja aquisição é pretendida, foram consideradas no processo de recuperação judicial e estão indicadas no documento que elenca as condições de venda deste ativo. A esse respeito, deve-se ter especial atenção paras as dívidas de natureza fiscal e trabalhista relativas ao próprio imóvel e à empresa proprietária.

Vale destacar que, a depender das condições definidas no plano de recuperação, a venda do imóvel poderá ser realizada diretamente pela recuperanda ou por meio de leilão extrajudicial. Na venda direta, a avaliação dos riscos da aquisição imobiliária deverá ser semelhante a de outras transações imobiliárias em geral e deverá considerar, inclusive, o direito de preferência de eventuais locatários do imóvel. Nas vendas realizadas por leilão, o adquirente, a princípio, terá uma posição jurídica mais confortável por se tratar de uma aquisição originária. Isso significa que, desde que o processo seja regular e que não existam vícios formais no processo de recuperação judicial e no leilão, os vícios, dívidas e ônus passados relativos ao imóvel, à vendedora e aos seus antecessores não poderão afetá-lo, pois há um rompimento na sua cadeia dominial.

Os investidores locais e estrangeiros que estejam capitalizados e atentos a essas oportunidades poderão se beneficiar desse momento para adquirir ativos imobiliários por preços melhores e livres de dívidas e ônus. No entanto, para que isso aconteça, a devida cautela e diligência que é exigida nas transações imobiliárias em geral não pode ser esquecida e esta deverá ser adequada para identificar os eventuais riscos que efetivamente poderão advir desse tipo de transação imobiliária.

Ivana Bomfim e Juliana Ribeiro - Advogadas do escritório Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados na área de Imobiliário.

Fonte: Migalhas de Peso

PERMUTA OU COMPRA E VENDA? DIFERENCIAÇÕES PRÁTICAS E TEÓRICAS DO NEGÓCIO IMOBILIÁRIO

A compra e venda de imóveis em 2015 e início deste ano apresentou acentuado declínio, infelizmente, não havendo indícios de melhora a curto prazo. Isto se deve, especialmente, à crise política e econômica em que o Brasil se encontra.

O desemprego, a inflação e a redução do poder aquisitivo do brasileiro, juntamente com o pessimismo, impede aos poucos que ainda possuem economias guardadas de investir. Em consequência os lançamentos de imóveis novos reduziram em 24%, e as vendas 7%, somente no período de janeiro a setembro de 2015. Com relação aos imóveis usados a queda nas vendas é ainda maior, com redução de 21,36%.

Outro fator predominante para esse panorama é a alta das taxas de juros e a redução das linhas de crédito imobiliário das instituições financeiras.

Entretanto, em contrapartida a esses dados desanimadores aos que pretendem realizar negócios imobiliários, a permuta vem cada vez mais ganhando espaço, crescendo 30% em 2015, se mostrando uma ótima alternativa aos que desejam investir ou mudar de imóvel.

São vários os benefícios que esse tipo de negócio jurídico traz, mas é extremamente comum que os profissionais da área – sejam corretores de imóveis ou advogados – não conheçam suas nuances, por vezes confundindo-a com a compra e venda.

É certo que praticamente todas as normas aplicáveis a compra e venda também disciplinam a permuta, entretanto, as poucas diferenças existentes podem trazer prejuízos às partes, especialmente nas questões registrais e tributárias.

Nesse sentido, passaremos a discutir as principais características da permuta e as suas diferenças com a compra e venda. Vejamos:

I- Conceito

A permuta é a transação na qual as partes, de comum acordo, trocam entre si o domínio de bens, não sendo o valor pecuniário o objeto principal do negócio.

Até pode existir contrapartida in pecúnia no contrato de permuta, mas esta não pode representar valor superior à metade do objeto contratual, o que descaracterizaria a permuta, demonstrando-se natureza de compra e venda.

Essa contraprestação em dinheiro, chamamos de torna.

Desta feita, quando o valor dado em espécie for superior ao valor do bem envolvido na troca, estaremos diante de uma compra e venda, independentemente da quantidade de imóveis. Aqui o que importa é o valor dos bens e o que é dado em dinheiro, e não quantidade daqueles.

Em outras palavras, se o valor em dinheiro for superior a 50% do imóvel envolvido, o negócio se enquadrará em uma compra e venda, diante da natureza jurídica claramente expressa no art. 481, do Código Civil.

Invertendo-se a situação, se o valor do imóvel for superior a 50% da quantia dada em dinheiro (torna), aí a permuta é que estará caracterizada.

Pode parecer que tais distinções possuem pouca importância, mas como se verá adiante, a caracterização de um ou outra pode gerar prejuízos, ou até mesmo a recusa de registro.

II- Natureza Jurídica

A permuta é um negócio jurídico bilateral, sinalagmático, pois as partes se obrigam mutuamente. Ademais, o presente contrato é oneroso, sendo os sacrifícios patrimoniais recíprocos.

E, por fim, a permuta é comutativa, na qual, ambas as partes já conhecem seus ônus e bônus, os quais, em regra, são proporcionais e equivalentes.

III- Objeto

Nesse ponto não existe qualquer distinção com o contrato de compra e venda. Portanto, todos os bens alienáveis, também são permutáveis.

IV- Distinções entre a compra e venda e a permuta, e seus efeitos práticos

O artigo 533, caput, do Código Civil, estabelece que as normas aplicáveis a compra e venda também se aplicarão à permuta, ressalvadas duas exceções.

O inciso I da referida norma disciplina que as despesas com o instrumento de troca serão partilhadas pela metade entre os permutantes, salvo disposição em contrário.

Na compra e venda a regra é de que o comprador é quem terá que arcar com os custos do instrumento e registro, conforme estabelece o art. 490 do Código Civil.

Nesse sentido, caso uma permuta com torna seja, erroneamente, estipulada como compra e venda, o permutante descrito como comprador será prejudicado, tendo que assumir sozinho os custos do instrumento de escritura, registro, ITBI, e demais taxas envolvidas, suportando os ônus do negócio.

Já aí notamos que um negócio mal elaborado pode gerar reflexos no patrimônio das partes, ocasionando prejuízos de ordem financeira. Portanto, é de grande relevância tal distinção.

A segunda distinção legal, descrita no inciso II do art. 533, estabelece que na permuta entre ascendente e descendente, com valor desigual, será anulável caso não haja consentimento dos outros descendentes ou do cônjuge do ascendente.

No caso da compra e venda, qualquer negócio deste tipo será anulável (art. 496, CC).

Ou seja, enquanto na permuta somente será necessário a autorização dos demais herdeiros, em sendo desproporcional os ônus e bônus entre as partes, sob pena de anulação; na compra e venda o negócio sempre será anulável.

Convém mencionar, ainda, que a má elaboração do negócio pode gerar problemas na hora de registrar o instrumento.

Na prática, temos observado que atualmente algumas dúvidas são suscitadas pelos notários ao juiz corregedor, nas quais são questionadas justamente a possibilidade de registrar um negócio de permuta como se compra e venda fosse. E, obviamente, sob a fundamentação da verdade real que norteia os registros públicos, além das implicações técnicas já mencionadas, tem se decidido pela impossibilidade do registro do negócio que não corresponder com a sua natureza jurídica.

Considerando estas distinções no caso de o instrumento não refletir a realidade do negócio, o cartório de registro de imóveis não o registrará, demandando ainda mais dispêndio de tempo e dinheiro para as partes, as quais terão que elaborar novo instrumento.

V- Permuta e Imposto de Renda

Por fim, uma das principais diferenças entre os negócios jurídicos em comento refere-se a suas consequências tributárias, no qual a permuta se mostra muito mais vantajosa, observemos as distinções:

A) Permuta Pura - aquela que não envolve contrapartida de dinheiro em espécie – as partes não terão que recolher imposto de renda sobre ganho de capital, em decorrência do lucro imobiliário.

Os imóveis envolvidos não precisam ter valor de mercado ou na declaração anterior iguais, para que não incida o imposto de renda. Portanto, na declaração anual basta o contribuinte dar baixa no imóvel cedido, e entrada no imóvel recebido, mantendo-se o mesmo valor anteriormente declarado. A modificação se dará apenas na descrição do bem.

B) Permuta com torna: o permutante que receber a torna deverá declarar a troca dos imóveis nos mesmos moldes já descritos no item anterior, acrescentando na declaração o valor recebido em espécie. Incidirá imposto de renda apenas sobre esse ganho de capital. Ou seja, somente com relação a torna.

A alíquota será, em regra de 15%, podendo ser reduzida a depender do ano de aquisição do imóvel permutado, nos termos do art. 26 da instrução Normativa nº 84/2001 da Secretaria da Receita Federal.

Para finalizar, destacamos que no caso de compra e venda com imóvel como parte de pagamento ou na compra e venda pura o recolhimento do ganho de capital se dará sob o valor em espécie recebido, descontando-se no primeiro caso o valor do imóvel cedido.

Para facilitar a compreensão, sintetizamos as principais distinções na figura a seguir.

Ivan Osni Pimenta Junior - Advogado Sócio da Iglesias, Pimenta e Santos Advogados Associados

Fonte: Artigos JusBrasil

A CORRETAGEM NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

A corretagem caracteriza-se pelo dever assumido pelo corretor de atuar de forma diligente e leal a fim de promover a aproximação de um terceiro ao contrato proposto pelo dono do negócio que o contratou exatamente para esse fim.

Diferencia-se da mediação, porque o mediador se apresenta como alguém equidistante às partes, com imparcialidade e que busca fomentar a contratação sem que intervenha em favor de nenhum dos parceiros contratuais.

No direito brasileiro, a atuação do corretor é inegavelmente parcial, isto é, o profissional atua em favor de quem o contratou, na exata dicção do artigo 722 do Código Civil: “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”.

Dessa forma, estamos convencidos do acerto da doutrina[1] e jurisprudência majoritária que caminha no sentido de entender que na corretagem propriamente dita quem tem o dever de remunerar o corretor é a pessoa que o contratou e logrou tirar proveito do trabalho técnico-profissional empreendido. Seja para realizar a venda, a compra, a locação ou qualquer outro contrato, curial que aquele que incumbe o corretor desse serviço, tem o dever, em regra, de proceder à remuneração.

Afinal de contas, lógico se mostra que aquele que contratou qualquer tipo de serviço, remunere quem o realizou. Arnaldo Rizzardo[2] alinha o seu pensamento dessa forma para a final concluir que “a comissão constitui obrigação a cargo de quem incumbe a realização da corretagem.”.

Como não há lei proibindo cláusula que preveja de modo diverso a quem compete remunerar o corretor, temos que em uma relação regida pelo direito comum e estando os contratantes em posição de igualdade, a disposição contratual reputar-se-á válida, desde que expressa. Assim, podem as partes adotar o critério do rateio da comissão como consta no artigo 1755 do Código Civil italiano e no antigo artigo 64 do Código Comercial. Pode ficar estabelecido, outrossim, que a remuneração competirá ao terceiro que contratar com o dono do negócio, assim como nada obsta que em uma compra e venda de imóvel com as partes postas em pé de igualdade, o comprador assuma o pagamento de pagar os impostos em atraso que incidem sobre a coisa (Ex. IPTU), mesmo antes da tradição. Tudo em conformidade com o caro princípio da autonomia privada e seu corolário lógico da obrigatoriedade.

Entrementes, não vemos como possível essa estipulação contratual em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor[3] ou até mesmo em relação negocial não regida pela lei consumerista, mas que a pessoa que não contratou o corretor assuma a obrigação de pagar o corretor em um contrato de adesão por força do que dispõe o artigo 424 do Código Civil: “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.”.

No primeiro caso, a grande aplicação prática dessa questão gira em torno da cobrança de corretagem cobrada pelo incorporador de imóveis do consumidor por ocasião da aquisição de uma unidade autônoma. Aqui, parece-nos que a abusividade salta aos olhos[4], pois ao consumidor não pode ser repassado um custo típico do fornecedor, isto é, ligado a uma de suas atividades empresariais preponderantes: a comercialização de imóveis postos à venda nos stands da própria sociedade empresária do ramo imobiliário.

Dentre as disposições negociais que acompanham a cobrança da comissão de corretagem, encontra-se a igualmente polêmica Taxa de Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI), cobrada indevidamente do consumidor, sob o argumento de que este tira proveito contratual de uma assessoria apresentada pelo fornecedor a fim de que tenha acesso a questões contábeis e jurídicas relevantes na compra do imóvel.

Não raro, há um claro déficit de informação, pois não há transparência com relação ao que o consumidor está pagando, uma vez que a cobrança da corretagem se encontra inserida no contrato sem o devido destaque no meio de outras questões que dizem respeito ao imóvel que se está adquirindo. Nesse caso, parece bastante clara a vulneração do artigo 6º,III, da lei 8078/90[5] que estabelece o direito básico do consumidor à informação que deverá ser clara e precisa para que o consumidor saiba com exatidão os seus direitos e seus deveres, não se surpreendendo com uns e outros. A ineficácia de cláusula em que não se oportuniza ao consumidor o conhecimento prévio de seu conteúdo decorre da aplicação imediata do artigo 46 da citada legislação protetiva[6].

O pagamento indevido da comissão de corretagem pelo consumidor possibilitará o pleito de repetição do indébito em dobro da quantia efetivamente paga (art. 42, p. Único, lei 8078/90[7]), a ser proposta em face da incorporadora vendedora da unidade autônoma, uma vez que o pagamento de tal verba a ela interessa e compete.

O prazo prescricional será de dez anos a contar do desembolso financeiro indevido (art. 205, CC[8]), uma vez que inexiste prazo específico menor para a prescrição da pretensão ressarcitória nascida do referido direito patrimonial.

Questão mais difícil será a de definir a possibilidade da cobrança da comissão de corretagem por parte do consumidor na hipótese em que não existir déficit informacional. A cláusula será válida se constar no contrato escrito, com a devida transparência e destaque?

A questão é polêmica, desafiando dois entendimentos.

O desembargador Werson Rego[9] estabelece balizas bem delineadas em que a cobrança se mostra válida. Ei-las: “A transferência do pagamento da comissão de corretagem, devida pela incorporadora, ao adquirente não se revela abusiva, diante da comprovação de satisfação dos seguintes pressupostos de validade da estipulação: a) ciência prévia e clareza em tal estipulação; b) pagamento efetuado em nome do vendedor e; c) dedução do valor da comissão de corretagem do preço da unidade imobiliária contratada.”. A ausência de qualquer um dos requisitos apontados ensejaria, portanto, a repetição do indébito em dobro, na forma preconizada pelo artigo 42, p. Único, do Código de Defesa do Consumidor.

Em que pese a judiciosidade do raciocínio, ousamos discordar. A nosso viso, a vulnerabilidade do consumidor reconhecida pela Constituição Federal (art. 5º, XXXII e 170, V) e pela lei 8078/90 (art. 4º, I) conduz a que ao fornecedor não seja lícito repassar ao destinatário final de sua atividade produtiva de algo que é do seu exclusivo interesse empresarial que vem a ser a venda das unidades autônomas após a regular incorporação.

Outra vulneração clara aos princípios e regras consumeristas está no fato de o consumidor pagar por um serviço que não foi prestado a ele, situação essa que torna a cláusula nula por estabelecer uma obrigação iníqua, abusiva, que coloca o consumidor em desvantagem exagerada e, ainda, ofensiva da boa fé objetiva, na forma do inciso IV, do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Nessa relação desigual entre fornecedor e consumidor, unidos que se encontram na celebração de um contrato de adesão, a liberdade contratual produzirá o nefasto efeito de retirar dos ombros do fornecedor uma despesa umbilicalmente vinculada à sua atividade empresarial e colocá-la sobre os ombros do consumidor, parte mais fraca da relação, sendo meramente formal eventual cláusula que diga que o valor pago pela corretagem será excluído do valor final do imóvel. Transparente será a fixação do preço da unidade autônoma e sobre tal valor incidir a comissão de corretagem paga por aquele que se coloca no mercado de consumo como vendedor de imóveis.

Ademais, o esclarecimento inserto na disposição contratual é de pouca, senão nenhuma relevância para o consumidor, uma vez que quando este se dirige ao mercado para compra de um imóvel na qualidade de destinatário final do produto, o fornecedor já escolheu o corretor que, obviamente, irá prestar os seus serviços em favor dele, com parcialidade e de modo oneroso.

Salienta, com propriedade, Héctor Valverde Santana[10], que “não há igualdade das partes na relação de consumo, mas efetiva dominação do fornecedor (construtora ou incorporadora) quanto à imposição das condições negociais. Exige-se um padrão de honestidade, lealdade, transparência e probidade das partes, circunstância que conduz à conclusão de que é abusiva a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento de comissão de corretagem, porquanto não há um correspondente serviço que lhe fora prestado.”.

Nos tribunais estaduais,[11] o posicionamento pela abusividade da cobrança tem prevalecido, mas diante dos posicionamentos sustentáveis sob o ponto de vista jurídico e econômico, mas absolutamente antagônicos, a questão se encontra hoje afetada ao regime dos recursos repetitivos junto ao Superior Tribunal de Justiça[12] para unificar as seguintes questões: validade da cláusula, legitimidade passiva para a repetição do indébito e prazo prescricional.

[1] Araken de Assis. Contratos Nominados. 2ª ed. 2009, p. 285.

[2] Arnaldo Rizzardo. Contratos. 13ª ed. 2013, p. 774.

[3] Héctor Valverde Santana. Pagamento de Comissão de Corretagem na Compra e Venda de Imóvel: Obrigação do Fornecedor. In Revista de Direito do Consumidor, Vol. 91, 2014, p. 141/165.

[4] No mesmo sentido: Flávio Tartuce. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 11ª ed. 2016, p. 620.

[5] Art. 6º São direitos básicos do consumidor: III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.

[6] Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

[7] Art. 42. … omissis … Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

[8] Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

[9] TJRJ, 25ª Câmara Cível do Consumidor, Apelação nº0161824-09.2013.8.19.0001, julg. Em 18/01/2016.

[10] Héctor Valverde Santana. Obra citada, p. 159.

[11] Apelação Cível. Rito Sumário. Promessa de Compra e Venda. Empreendimento Imobiliário. Ação de Repetição de Indébito c/c Indenização por Danos Morais. Comissão de Corretagem e Taxa de Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI). Relação de consumo. Responsabilidade objetiva. Arts. 2º, 3º e 14 do CDC. Disposições contratuais que devem ser examinadas à luz dos ditames consumeristas, observando-se, principalmente, o princípio da boa-fé objetiva, bem como os princípios da transparência e da informação na interpretação do contrato, previstos no artigo 6º, do CDC. Assim, ainda que o artigo 724 do Código Civil contenha previsão no sentido de que o pagamento da comissão de corretagem pode ser objeto de ajuste entre as partes, quando se trata de imóvel vendido na planta relativo a empreendimento de monta, como é o caso dos autos, o entendimento jurisprudencial tem se encaminhado no sentido de reputar abusiva a cobrança de comissão de corretagem, mesmo que prevista contratualmente. Isto porque, em tais hipóteses, não há a figura da intermediação e aproximação inerentes ao contrato de corretagem, já que o consumidor procura o stand de vendas para efetuar a aquisição do imóvel por sua própria opção, sem ter sido encaminhado por profissional. Aplicação do art. 51, IV, do CDC. Do mesmo modo, indevida a cobrança da aludida Taxa “SATI”, eis que engloba serviços que são inerentes ao risco do empreendimento imobiliário, os quais devem ser arcados pela empreendedora. Consumidor que se vê compelido a arcar com tais custos, sob pena de ver inviabilizado o fechamento do negócio. Restituição dos valores que deve se dar de forma simples. Danos morais não configurados. Provimento parcial do recurso. (TJRJ, 27ª Câmara Cível do Consumidor, Apelação nº 0002026-39.2014.8.19.0207, Rel. Des. Mônica Feldman de Mattos, julg. Em 22/07/2015).

Direito do consumidor e civil. Recurso de apelação. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c obrigação de fazer e indenização. Prazo indeterminado para conclusão da obra e entrega das chaves. Cláusula nula de pleno direito. Comissão de corretagem. Devolução ao promissário adquirente. Ausência de prova robusta do pagamento de aluguéis. Dano moral configurado. Recurso conhecido e provido em parte. 1. A cláusula que prevê a entrega do imóvel em julho/2011, ou, alternativamente, 18 (dezoito) meses após a assinatura do contrato de financiamento perante o agente financeiro, é ambígua e até mesmo contraditória, na medida em que estabelece datas distintas para o cumprimento da mesma obrigação contratual, devendo ser declarada nula de pleno direito. 2. Se houve contratação de empresa de corretagem, esta se deu pela promitente vendedora, para atuar em seu stand de vendas, devendo, pois, ser por ela custeadas as comissões que porventura decorram da venda de suas unidades autônomas. 3. O dever de ressarcir os aluguéis pagos durante o período de atraso da obra só serão devidos quando demonstrados e comprovados de forma robusta, o que não ocorreu na espécie. Capítulo reformado. 4. O dano moral corresponde à frustração da legítima expectativa da parte autora quanto à entrega do imóvel na data aprazada, em desconformidade aos ditames da boa- fé objetiva e do princípio da confiança, sendo evidente que os fatos narrados ultrapassaram a barreira do mero aborrecimento e do simples descumprimento contratual, atingindo, como restou alegado, o foro íntimo do promissário comprador. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJCE, 3ª CC, Apelação Cível nº 0907806-02.2012.8.06.0001, Des. Washington Luis Bezerra de Araújo, julg. Em 13/07/2015).

Civil e Processual Civil – Apelação Cível – Ilegitimidade Passiva ad causam – Prescrição – Promessa de Compra e Venda – Imóvel – Taxa de Corretagem – Abusividade Contratual – Recurso Desprovido. 1. As condições da ação devem ser aferidas in status assertionis (teoria da asserção), à luz das alegações constantes da petição inicial. 2. Recentemente, o Colendo Superior Tribunal de Justiça reafirmou a tese sufragada em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (art. 543-C, do Código de Processo Civil), de que nas hipóteses em que se esteja diante de pretensão de ressarcimento de valores decorrentes de cobrança indevida, aplica-se o prazo decenal previsto no art.205, do Código Civil. 3. Configura prática abusiva a cobrança de comissão ou taxa de corretagem relativamente a contratos de promessa de compra e venda de imóveis novos na hipótese do adquirente (consumidor) se dirigir diretamente ao stand de venda da própria incorporadora, ou construtora, e entabular o negócio jurídico. (TJES, 1ª CC, Apelação Cível nº 0002458-31.2014.8.08.0024, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, julg. Em 15/12/2015).

[12] Recursos Repetitivos – Decisões de Afetação.

Informativo nº 571/2015. Direito do Consumidor e Processual Civil. Tema 939. Recurso Especial afetado à Segunda Seção como representativo das seguintes controvérsias:“legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor”. (REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 27/10/2015).

Recursos Repetitivos – Decisões de Afetação.

Informativo nº 568/2015. Direito do Consumidor. Tema 938. Recurso Especial afetado à Segunda Seção como representativo das seguintes controvérsias: – “prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor”;

“validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)”. (REsp 1.551.956-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 8/9/2015).

Marco Aurélio Bezerra de Melo. Mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá. Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Professor Adjunto de Direito Civil e do Consumidor da Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro.

Flávio Tartuce - Advogado e consultor em São Paulo. Doutor em Direito Civil pela USP. Mestre em Direito Civil Comparado pela PUCSP.

Fonte: Artigos JusBrasil

LOTEAMENTOS URBANOS: PROCEDIMENTO DE APROVAÇÃO E CUIDADOS NA HORA DA COMPRA

A atividade de parcelar o solo, dividindo uma área de terras em frações menores, não é livre para os proprietários. Exige, em primeiro lugar, a aprovação do projeto de parcelamento pela Prefeitura Municipal, além da licença ambiental e observância de outras exigências previstas na Lei Federal nº 6.766/79 e nas leis municipais que disciplinam a matéria.

Significa dizer que, sempre que o proprietário de uma área de terras desejar dividi-la em parcelas menores, precisará da autorização do Poder Público Municipal. As formas básicas de parcelamento do solo são o desmembramento e o loteamento. Aqui, trataremos brevemente do loteamento urbano.

Loteamento é a divisão de uma área de terras em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e implantação de infraestrutura mínima definida em lei. Considerando a localização, o loteamento pode ser urbano ou rural. O rural tem disciplina diferenciada e requer previa audiência do INCRA.

Levando em conta as características e exigências legais do loteamento urbano, é necessário que, antes da elaboração do seu projeto definitivo, seja solicitado à Prefeitura Municipal uma Análise Prévia da viabilidade do empreendimento. Com base nesse estudo serão definidas as diretrizes para o uso do solo e o traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário. Somente após essa análise prévia é que o loteador poderá submeter o projeto de loteamento à aprovação do Poder Público Municipal.

Juntamente com o pedido de aprovação do loteamento urbanístico devem estar anexados, entre outros documentos, a certidão atualizada da matrícula do imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, e a certidão negativa de tributos municipais.

Concluída a análise técnica e aprovados os projetos gráficos pelo setor competente, é expedido Decreto Municipal aprovando o loteamento, com posterior assinatura de Termo de Acordo e Compromisso.

O loteador, após a expedição do decreto aprovando o empreendimento, tem o prazo de 180 dias para submetê-lo ao registro imobiliário, sob pena de caducidade da aprovação. Significa dizer que, perdido esse prazo, é como se não tivesse havido aprovação do loteamento pelo Governo Municipal.

Caberá ao loteador a execução de obras de infraestrutura do loteamento, que incluem, no mínimo, a implantação das vias de circulação, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais. Leis municipais poderão estabelecer outras exigências além daquelas já previstas na lei federal. O Habite-se, inclusive, somente será concedido pela Prefeitura após vistoria técnica atestar que a obra do loteamento está em consonância com os projetos gráficos aprovados e os parâmetros urbanísticos do Município.

No projeto de loteamento também deverão ser reservadas áreas institucionais para instalação de equipamentos urbanos, dentre os quais, os espaços livres e àqueles destinados à implantação de áreas verdes. As vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos presentes no loteamento incorporar-se-ão ao domínio do Município com a simples aprovação do loteamento. Por isso, os loteamentos não podem ser fechados, nem impedir o livre acesso de qualquer pessoa às suas áreas internas, com a colocação, por exemplo, de guaritas e construção de muros ao seu redor.

Uma vez observadas todas as exigências legais para a aprovação do loteamento, cada adquirente de lote poderá solicitar abertura de matrícula em seu nome perante o Oficial Registrador.

Loteamentos que, após aprovação do Município, não são submetidos a registro imobiliário, são denominados de loteamentos irregulares. Aqueles que, sequer foram submetidos à análise do Poder Público Municipal, são chamados de loteamentos clandestinos. Em ambos os casos, os futuros adquirentes dos lotes apenas terão a posse do bem, não adquirindo a sua propriedade regular. Nesses casos, a propriedade somente será adquirida após a regularização fundiária de tal loteamento clandestino ou irregular, ou por meio de Ação de Usucapião.

É importante alertar para o fato de que, o loteador que não observar e/ou estiver em desacordo com a lei também poderá ser responsabilizado civil e administrativamente.

Desse modo, deve o loteador estar atento às leis que disciplinam o loteamento urbanístico, e, para tanto, o auxílio de um advogado especialista em Direito Urbanístico é fundamental. Assim como deve o consumidor que pretenda adquirir lotes estar bem assessorado juridicamente para analisar a documentação do empreendimento, verificando, principalmente, se se trata de um loteamento regular.

Renata Rocha - Advogada. Mestra em Direito pela UFBA. Especialista em Direito Urbanístico e Ambiental

Fonte: Artigos JusBrasil

PRESCRIÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL DEVE SER DE 10 ANOS

Questão controversa desde a entrada em vigor do Código Civil de 2002 gira em torno do prazo prescricional das cotas condominiais, se de cinco ou de dez anos. A celeuma se instalou em razão de omissão e da falta de precisão do legislador ordinário acerca do tema. Isto porque, enquanto o artigo 205 caput do Código Civil determina que a prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não haja fixado prazo menor, o artigo 206, §5º, inciso I, da mesma lei fixa a prescrição quinquenária para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular.

Com isso, há os que defendem a prescrição decenal das cotas condominiais em razão da lei não preceituar prazo menor para a prescrição de dívidas desta natureza, enquanto outros advogam pela prescrição quinquenária dos débitos de natureza condominial, já que dívidas dessa natureza se enquadrariam nos requisitos do artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, ou seja, são dívidas líquidas e constantes de instrumento particular.

A divergência é tão reiterada nos tribunais do país e, por consequência, no Superior Tribunal de Justiça, que foi submetido, pelo ministro Luis Felipe Salomão, à 2ª Seção do STJ o julgamento de um recurso na sistemática dos repetitivos, onde se decidirá, de uma vez por todas, o prazo prescricional das cotas condominiais.

Embora o STJ tenha mantido, durante anos, o entendimento de que as cotas condominiais prescrevem em cinco anos, em razão de, no seu entendimento, as dívidas desta natureza se encaixarem aos requisitos do artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil, fundamentos não faltam para que a corte decida, em definitivo, que esse prazo para dívidas dessa natureza é de dez anos.

Isto porque, além de o prazo prescricional das despesas condominiais não se amoldarem às situações específicas tratadas no artigo 206 do Código Civil, não foi atribuído a este tema tratamento especial seja pelo próprio Código Civil, seja pela Lei 4.591/64, que rege os condomínios edilícios.

Ou seja, se não há na legislação ordinária previsão expressa acerca do prazo prescricional das cotas condominiais, e a obrigação de pagá-las não se acomoda nos requisitos estipulados peça artigo 206, §5º, inciso I do CC/2002, é inegável que o referido prazo é de dez anos, em observância ao positivado no artigo 205 do CC/2002.

Além dos fundamentos acima, que, por si só, garantem a aplicação do prazo decenal para as cotas condominiais, tem-se que, nos exatos termos do artigo 1.336, inciso I do Código Civil, a obrigação de pagar essas despesas decorre da lei e não de instrumento público ou particular, obrigando o titular da unidade imobiliária ao pagamento de contribuição condominial justamente pelo fato ostentar esta condição, em conformidade com o Princípio da Solidariedade, que, sobretudo, norteia a vida em condomínio.

Então, não pode o artigo 206, parágrafo 5º, inciso I, do Código Civil ser aplicável às cotas, mormente pelo fato de ser a convenção de condomínio tão somente um documento que regula a cobrança das prestações devidas pelos condôminos, e não instrumento de fonte da obrigação.

A esse respeito, é importante deixar claro o fato de que o nascimento da relação obrigacional decorrente da propriedade de uma unidade imobiliária que integre um condomínio edilício não se dá pela convenção deste, que apenas regulamenta tal obrigação. A obrigação de pagamento de cotas tem natureza “propter rem”, o que significa que seu nascimento se dá em razão da relação jurídica existente entre uma pessoa e um determinado bem, relação de propriedade, sendo certo que a obrigação, nesses casos, acompanha o bem imóvel, independentemente da sua titularidade.

Evidente que sendo o pagamento de despesa condominial uma obrigação propter rem (própria da coisa), esta não tem correspondência com a dívida líquida constante de instrumento público ou particular, justamente porque tais instrumentos não são a fonte da obrigação condominial.

Esclareça-se que ainda que a convenção condominial instrumentalize a obrigação de cooperar com o pagamento das despesas de manutenção das partes comuns nos condomínios edilícios, como corriqueiramente ocorre, é certo que esse instrumento não é a fonte de tal obrigação.

Ainda assim, não bastassem todos os argumentos acima, é certo que a adoção de entendimento diverso se consubstanciaria em uma flagrante premiação para os condôminos inadimplentes, em detrimento do direito da coletividade que compõe o condomínio e, por consequência, do Princípio Constitucional da Solidariedade, que norteia a vida nessa modalidade de organização.

Por outro lado, o prazo de prescrição decenal, além de ser o previsto em lei, é o mais benéfico à coletividade, já que, em caso de inadimplemento, serão os moradores que integram o condomínio edilício, pares do inadimplente, que eventualmente serão prejudicados pela prescrição das dívidas no exíguo prazo de cinco anos, período que, muitas vezes, é utilizado pelo condomínio na tentativa de solucionar a questão extrajudicialmente, mormente quando as cotas não montam cifras elevadas.

Dessa forma, o resultado do julgamento a ser enfrentado pelo Superior Tribunal de Justiça quando da análise do Recurso Especial 1.783.930, que está sob a sistemática dos recursos repetitivos, terá um enorme impacto para os condomínios, já que há grande quantidade de ações tramitando em que se discute a prescrição das cotas condominiais, além de que encerrará recorrente controvérsia que já se arrasta há muito nos tribunais do país.

Espera-se que o Superior Tribunal de Justiça interprete sistematicamente os mencionados artigos em choque do Código Civil para determinar a aplicação do artigo 205 caput às dívidas de natureza condominial, garantindo, assim, o prazo prescricional de dez anos aos débitos dessa natureza, em homenagem ao Princípio Constitucional da Solidariedade e mitigando os prejuízos dos condôminos adimplentes com suas obrigações, já que eventuais débitos sempre recaem sobre os adimplentes com suas obrigações decorrentes da propriedade.

Thiago Nicolay - Advogado e especialista em Direito Imobiliário.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO TEM QUEDA DE 62% EM ABRIL E VAI A R$ 3,5 BILHÕES

O volume de crédito imobiliário do mês de abril apresentou um recuo de 62% em relação a igual mês do ano passado. Seguindo a linha de queda, a quantidade de imóveis financiados atingiu uma redução de 67,7% na mesma base de comparação.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o montante financiado em abril, com recursos das cadernetas de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), ficou em R$ 3,5 bilhões, uma redução de 62% em relação a abril de 2015 (R$ 9,2 bilhões) e de 20,5% em relação ao mês anterior (quando houve recuperação do setor, indo de R$ 3,2 bilhões em fevereiro para R$ 4,4 bilhões em março).

De acordo com Gilberto Duarte de Abreu, presidente da associação, os números “traduzem uma realidade de crise” e se dá por uma “combinação complexa de fatores”, corroborada pelas altas taxas de juros do setor.

“O ciclo começa com os níveis de confiança do consumidor caindo muito, com as pessoas ganhando menos dinheiro e o consequente adiamento da compra de um imóvel. Além disso, há o fato de o crédito imobiliário ser uma dívida de longo prazo que, no atual cenário, depende das altas taxas de juros”, identifica o executivo. Ainda de acordo com o relatório da Abecip, no mês de abril, cerca de 14,4 mil imóveis foram financiados nas modalidades de aquisição e construção. O número representa uma queda de 26,6% em relação ao observado em março (19,6 mil imóveis) e um recuo de 67,7% em relação a igual mês do ano passado (44,6 mil imóveis).

Os especialistas ouvidos pelo DCI afirmam que a falta de confiança do consumidor está diretamente relacionada à queda de imóveis financiados, uma vez que, com a queda da demanda, há uma quantidade ainda maior de estoque e menor necessidade de produção.

“Estamos passando por um momento onde todo o setor de financiamentos está sofrendo o impacto da crise. Vemos empreendimentos, feitos com contratos de compra e venda, com cerca de 40% das unidades devolvidas pelo difícil acesso ao crédito imobiliário e tendo que conceder descontos para liquidar esses imóveis. Então, seja pela maior seletividade para empréstimos ou pela própria dificuldade no pagamento de parcelas do financiamento, chegando à inadimplência, o crédito imobiliário seguiu uma forte tendência de retração”, explica Eduardo Tambellini, sócio da consultoria GoOn.

Saldos de Crédito

Com as altas taxas de juros e em detrimento da captação líquida negativa na poupança, com saques nas cadernetas superando os depósitos em R$ 6,3 bilhões, o cenário atingiu um “patamar de conforto” para bancos que operam pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que se utiliza de fundos provenientes dos investimentos de pessoas físicas.

Para Marco Túlio Guimarães, diretor comercial do Banco Intermedium, apesar da maior seletividade bancária e dos níveis de inadimplência, o cenário tende a melhorar.

“Com a queda da poupança, os bancos grandes que participam do SFH [Sistema Financeiro de Habitação] reduziram o crédito concedido, o que acabou por deixar mais clientes para o mercado que atua com o SFI. Além disso, com a alienação fiduciária [quando o imóvel, para garantia de quitação da dívida, passa a ser propriedade do credor] funcionando bem no Brasil, os clientes têm optado por deixar a dívida do imóvel prioritária. É algo que, mesmo sentindo a inadimplência, nos deixa confortáveis com o crédito”, afirma o executivo do banco.

Apesar das taxas de juros do SFH alcançarem uma média próxima a 12% ao ano e das maiores provisões por conta de possíveis calotes, no entanto, os cinco principais bancos do País (Banco do Brasil [BB], Bradesco, Caixa, Itaú e Santander) mostraram aumentos significativos no saldo de crédito imobiliário do primeiro trimestre deste ano.

A maior alta ficou por conta do BB, que atingiu R$ 50,3 bilhões em março de 2016, subindo 22,6% em 12 meses. Em seguida, no mesmo período de comparação, vieram os bancos Bradesco (R$ 50,4 bilhões, +17,1%), Santander (R$ 26,5 bilhões, +16,6%), Itaú (R$ 46,3 bilhões, +14,3%) e Caixa (R$ 388,9 bilhões, +9,8%).

Fonte: DCI – FINANÇAS