A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL PELA PERDA DO OBJETO

Regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8245 de 1991), pode o contrato de locação de imóvel se extinguir pela perda do objeto, em outras palavras, o contrato de locação se extingue pelo desinteresse do novo proprietário ou pela perda do bem. Não é comum se ver essa modalidade de extinção nos contratos de locação, mesmo porque as partes envolvidas no negócio jurídico desconhecem seus direitos.

Normalmente, o contrato de locação se extingue pela resolução, que é por causa de descumprimento das obrigações, pela resilição, que é extinção do contrato por vontade de uma ou ambas partes do contrato e a rescisão que decorre da ruptura do contrato. Porém, pode o contrato de locação, se extinguir pela perda do objeto do contrato.

A primeira forma de extinção do contrato de locação pela perda do objeto está prevista no artigo 7º da aludida lei, que prevê a denúncia com prazo de 30 dias, do contrato nos casos de extinção do usufruto e do fideicomisso se a propriedade não estiver consolidada em seu poder, ou se o nu proprietário, ou o fideicomissário não tiverem autorizado de forma escrita.

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Usufruto é instituto em que o proprietário doa um bem imóvel com reserva de direitos, ou seja, reservando para si o direito de usar e gozar até o fim de sua vida, ou até quando desejar, deixando de ser o proprietário e se tornando usufrutuário. Quando o nu proprietário tiver integralizado todos seus poderes, se tornará proprietário de pleno direito, momento em que poderá denunciar o contrato se não tiver interesse na locação.

Da mesma forma ocorre com o fideicomisso, que se obriga a transferir um bem a outrem, em virtude de um testamento. Portanto, para evitar a denúncia, como no caso do usufruto, o fiduciário e o fideicomissário deverão juntos assinar o contrato, podendo a falta de assinatura no contrato, ser suprida pela aquiescência por escrito do fideicomissário.

Importante frisar que, de acordo com o parágrafo único do artigo 7º, a denúncia deve ser exercida no prazo de 90 dias, contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, caso contrário se entenderá a aceitação e manutenção do contrato de locação, não podendo arguir a perda do objeto do contrato, após esse período.

Pode também perder o objeto do contrato, se o imóvel for alienado na vigência do contrato de locação, notificando no mesmo prazo de noventa dias, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver devidamente averbado na matrícula do imóvel, como podemos verificar:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Ainda de acordo com o artigo 9º, primeira parte do inciso IV, “para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel”, o que se tornaria incabível a manutenção do contrato de locação. E por último com a perda da coisa locada, tanto por dolo ou culpa do locatário, que responderá civilmente na medida de seus atos, por caso fortuito ou força maior, afastará qualquer tipo de responsabilidade, porém em todas as hipóteses demonstradas, ocorrerá a extinção do contrato de locação, pela perda do objeto.

Cássio Sakamoto - Advogado OAB 358361, Consultor Imobiliário CRECI 93741 . Avaliador Imobiliário CNAI 6814.

Fonte: Artigos JusBrasil

Adquiri um imóvel, o vendedor faleceu antes da transferência da propriedade! E agora?

Imagine a seguinte situação:

Um modesto senhor com idade, hoje superior a 90 anos, comprou em 1970 um bem imóvel com o fim de concretizar o sonho da aquisição da casa própria.

Para efetivar o negócio, realiza a compra do bem de forma parcelada, firmando, para tanto, um contrato particular de compra e venda. Assim, assegura seu direito de posse e posteriormente, a realização da escritura definitiva e com o posterior registro no Registro de Imóveis adquirir a propriedade do bem (art. 1.227 do Código Civil) e dispor dos direitos dispostos no art. 1.228, do Código Civil:

Art. 1.227, CC: Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

.

Art. 1.228, CC: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a detenha.

Ocorre que, sabendo da necessidade de regularizar o negócio celebrado e enfim realizar a transmissão da propriedade, o promissário comprador procura o promitente vendedor. No entanto, surpreende-se com a informação de que este faleceu há alguns anos.

Diante de tal situação, o comprador procura um advogado no intuito de esclarecer-se acerca do ocorrido. Ao tomar ciência dos fatos, o profissional especializado na área informa-lhe todos os riscos que o cliente se expôs sem a devida transmissão da propriedade no tempo da realização do contrato e quitação do negócio, mas existe uma solução para o caso – isto é, a propositura da ação de adjudicação compulsória.

O comprador, não entendendo o que o advogado lhe havia dito, questiona sobre o que se trata respectiva ação. Assim, este prontamente lhe informa de que se trata do pedido ao juiz para a validação do contrato de compra e venda e posterior lavratura da Carta de Adjudicação a qual em suma assegura ao promissário comprador, após comprovada a quitação da sua dívida com o proprietário, a possibilidade da transferência do imóvel, ainda quando da ausência do anterior proprietário.

Explica, ainda, que o Tribunal de Justiça do Paraná já decidiu nesse sentido:

DECISÃO: ACORDAM os Magistrados integrantes da Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AJUSTE FIRMADO NO ANO DE 1970. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DO PREÇO. ADQUIRENTE COM MAIS DE 90 ANOS DE IDADE. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR E RESPECTIVA ESPOSA, SEM CONSTAR O IMÓVEL EM INVENTÁRIO. ART. 22 DO DECRETO-LEI 58/1937 E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE SE MOSTRA POSSÍVEL, MEDIANTE ANOTAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Relatório (TJPR – 6ª C.Cível – AI – 1364670-3 – Região Metropolitana de Londrina – Foro Regional de Cambé – Rel.: Joscelito Giovani Ce – Unânime – – J. 15.09.2015) (TJ-PR – AI: 13646703 PR 1364670-3 (Acórdão), Relator: Joscelito Giovani Ce, Data de Julgamento: 15/09/2015,  6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 1658 29/09/2015)

Por fim, o comprador aceita seguir com a ação por meio da qual consegue a emissão da Carta de Adjudicação para transferir-lhe a propriedade do bem.

Hoje, o comprador tornou-se proprietário e segue satisfeito, pois conseguiu a outorga da escritura pública de seu imóvel e logo em seguida realizou o devido registro do instrumento público junto ao Registro de Imóveis da comarca competente.

Por isso, caso você tenha comprado qualquer tipo de imóvel realize imediatamente a transferência da propriedade com a elaboração da escritura pública e não esquecendo de registrá-la. Porém, se o promitente vendedor veio a falecer, desaparecer ou se recusar a assinar a escritura pública de compra e venda, não se desespere! Procure um advogado de sua confiança e para pleitear seu direito em juízo, como no caso apresentado acima.

Através da ação de adjudicação compulsória, você poderá, ainda que não tenha realizado o registro do contrato em cartório, requerer judicialmente a emissão da carta de adjudicação (a qual será emitida na sentença) para, então, solicitar junto ao Cartório de Registro de Imóveis a lavratura da escritura pública e, consequentemente, aquisição da propriedade.

Elucida nosso Superior Tribunal de Justiça ao editar a súmula 239:

EMENTA: Promessa de venda de imóvel. Instrumento particular. Adjudicação compulsória. Decreto-Lei n. 58/1937. Lei n. 6.766/1979. A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de serformalizada em instrumento público. O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi a inscrição no registro de imóveis.

Dessa forma, caso você esteja em uma situação similar, procure um advogado(a) especialista na área imobiliária para que possa ser orientado da maneira correta.

Por Camilla Bobieski Barriunuevo; e Mariana Gonçalves

COMO FUNCIONA UM CONTRATO DE ALUGUEL COM OPÇÃO DE COMPRA

Os contratos de aluguel com opção de compra estão na ordem do dia. Devido à baixa do número de vendas, muitos proprietários têm decidido optar por este tipo de contrato para incentivar assim a compra das moradias. Não obstante, sabemos realmente como funciona um contrato de aluguel com opção de compra? 

O que é o aluguel com opção de compra?

Este tipo de contrato permite o aluguel de uma moradia por um tempo determinado e estipulado. Depois deste período, o inquilino terá a opção de comprar a moradia, tendo evidentemente prioridade frente a outros compradores.

Qual é o benefício para o locatário/comprador?

O benefício está no fato de que o aluguel mensal que o locatário entrega durante esse período de tempo determinado, será deduzido do preço final de compra. Portanto, durante os anos de aluguel, o locatário está realizando um investimento. Também contará com mais tempo para se decidir sobre a compra.

Qual é o benefício para o locador/vendedor?

O locador passará esse período recebendo uma quantia fixa, portanto, esse imóvel não ficará parado sem trazer rendimento. Também não terá a preocupação de procurar um comprador.

Direitos do inquilino

É importante saber que o inquilino que aceita um contrato com opção de compra, nãoestará obrigado a comprar o imóvel ao finalizar o período do aluguel estipulado. Simplesmente contará com a opção, como seu próprio nome indica.

Obrigações do proprietário

Uma vez finalizado o tempo de aluguel, o proprietário não poderá se negar a vender a moradia. Não obstante, é melhor se certificar legalmente disso, pois a verdade é que se o proprietário falece, os herdeiros podem se negar a vendê-la e criar algum tipo de problema.

Contrato

É importante revisar conscientemente o contrato. No mesmo devem constar quantos anos poderá estar o inquilino na moradia antes de utilizar-se da opção de compra. Também devem constar aspectos básicos como quem assume as despesas de condomínio e IPTU.

Quais são as desvantagens deste tipo de contrato?

Principalmente as variações de IPC. (Vide NE abaixo) Pode ser que no momento da compra, nossa futura moradia já não valha o que valia antes, mas se tivermos assinado o contrato como o preço prefixado, não temos direito a abatimento. Além disso, normalmente as entradas destas moradias costumam ser mais caras que os depósitos que se realizam em um aluguel normal. Portanto, o investimento inicial é mais elevado.

Fonte: umcomo.com.br

NOTA DO EDITOR:

O IPC/FIPE é calculado mensalmente pela USP/FIPE.

O IPC/FIPE mede a variação de preços para o consumidor, exclusivamente na cidade de São Paulo com base nos gastos de quem ganha de um a vinte salários mínimos. Os grupos de despesas estão compostos de acordo com o POF (Pesquisas de Orçamentos Familiares) em constante atualização. A estrutura de ponderação atual é restrita a assinantes e pode ser verificada no portal da FIPE após a assinatura semestral.

OBS. De maneira geral a ponderação é similar ao INPC e IPCA.

Os índices que podem ser adotados para reajuste dos aluguéis são:

- IGP-M Índice Geral de Preços Mercado

- INCC-DI Índice Nacional de Custo da Construção 

- INPC Índice Nacional de Preços ao Consumidor

- IPC-BR Índice de Preços ao Consumidor-Brasil

- IPC-FIPE (mencionado no artigo)

- IPCA Índice de Preços ao Consumidor Amplo

- IGP-DI Índice Geral de Preços

AMEAÇADORA EXPECTATIVA

AMEAÇADORA EXPECTATIVA

Sabido é, no mercado imobiliário de locações de imóveis urbanos, que assegura a Lei 8.245/91 aos locadores, o direito de condicionar a efetiva contratação locatícia, ao oferecimento por parte do Locatário, de uma das garantias elencadas no Art. 37 daquela referida Lei Específica. Esta segurança jurídica, autoriza ainda ao Locador, a denunciar o contrato de locação firmado, ainda que em vigência, na hipótese de perecimento, desaparecimento ou insuficiência da garantia inicial ofertada, caso em que, autoriza a este Locador desfavorecido com o risco que sobrevier quanto à futura satisfação, ou insatisfação, das obrigações pelo Locatário, utilizar-se da Ação de Despejo sobre locação desprovida de qualquer garantia, podendo, na propositura da demanda, e mediante caução do equivalente a 3 (três) alugueres vigentes, pleitear a desocupação já em caráter liminar (Arts. 40, 59, § 1º, VII).

Destacam-se entre as garantias de maior cunho satisfatório, a fiança e a caução imobiliária. A primeira, fiança, por força da própria Lei de Locações, fora inserida como exceção à tutela da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, consentido, assim, que responda o patrimônio dos Fiadores Locatícios, ainda que considerados impenhoráveis pela Lei 8009/1990. A segunda, a caução imobiliária, por se tratar de garantia real, que se vincula ao patrimônio ofertado pelo garantidor caucionante, atrela-se ao próprio bem ofertado, e enquanto subsistente qualquer obrigação não cumprida pelo Locatário, não admitindo sequer exoneração sob nenhum pretexto.

Neste contexto, desde o início de vigência da Lei 8245/91, exercem Locadores e Administradoras Imobiliárias por estes contratadas, a preferência maciça sobre as garantias acima mencionadas, tendo, contudo, em razão da resistência à garantia real pelos pretensos garantidores, abarcado como regra a fiança locatícia, em virtude da exceção legal à Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família, já brevemente comentada.

O que poucos sabem, é que tramita às escuras, o Projeto de Lei 987/2011, proposto pelo Deputado Carlos Bezerra, que tem por objeto a revogação do VII, do Art. 3º da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, almejando-se, assim, a exclusão das obrigações decorrentes da fiança prestada aos contratos de locação, hoje tratada como exceção à impenhorabilidade do bem de família.

Ou seja, pela referida proposição, passam os fiadores a serem abrangidos pela proteção da impenhorabilidade, não respondendo os seus bens particulares, tratados como impenhoráveis, às dívidas de seus locatários.

A eventual aprovação deste Projeto, por certo, como se pode concluir, não tão somente deixará a modalidade da Fiança como garantia eventual aos novos contratos que se firmarem, como exigirá tanto de Locadores como das Administradoras de Locações, maior diligência que a já habitualmente exigida.

Para ilustrar o acima narrado, consideremos o seguinte: Um candidato a fiador, com renda superior a 3 (três) locativos exigidos, e tendo em seu patrimônio 02 (dois) ou 03 (três) imóveis, entre os quais o de sua residência, até os dias atuais, é facilmente considerado como apto à garantia de qualquer locação, uma vez que, por um juízo de probabilidade, dificilmente irá se desfazer de todos os bens, ou ao menos lhe remanescerá o imóvel em que abriga sua família. Pelo texto legal hoje vigente, e hipoteticamente se considerando que ao término da locação detenha em seu patrimônio apenas sua residência, esta responderá pelos débitos de seu afiançado (Locatário), por não poder invocar a impenhorabilidade deste único imóvel. Ao passo que, uma vez aprovada a proposição em trâmite, nesta mesma hipótese, não restaria ao Locador nenhuma garantia de futura satisfação de seus créditos, pois, este único imóvel passaria a ser tutelado pela conhecida "Lei do Bem de Família".

Daí concluímos que o Locador, já tão limitado pela Lei 8245/91, passaria, com a aprovação da proposição, a contar com constante insegurança jurídica nas suas relações com os Locatários garantidos pela Fiança, o que por derradeiro, demandaria maiores cautelas preventivas e por conseguinte maiores exigências pré-contratuais, ensejando, por óbvio o desaquecimento do Mercado de Locações.

Portanto, o presente chama a atenção dos profissionais administradores e detentores de propriedades diversas, para o acompanhamento mais acirrado sobre dito Projeto de Lei. que, modestamente ao nosso ver, reclama maiores cuidados com a figura dos proprietários, que, não raras vezes, legal e legitimamente, confiam a posse de seus imóveis mediante a remuneração do aluguel, igualmente como meio de subsistência.

Luciana Caparelli - Advogada, especialista em Contratos, Negociações, Estratégia e Direito Imobiliário.

Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor:
Clique nos links abaixo para acessar o Projeto de Lei 987/2011, a Lei 8009/1990 e a Lei 13144/2015 que altera o inciso III do art. 3º da Lei no 8.009 na íntegra: 
http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=497988
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8009.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13144.htm

CORRETAGEM EM CONTRATO IMOBILIÁRIO DÁ SEGURANÇA AO CONSUMIDOR

Está em debate no Superior Tribunal de Justiça um assunto que desperta sempre a atenção de imobiliárias e consumidores: o pagamento de taxas de corretagem e de assessoria em compra de imóveis. Os ministros vão analisar, em sede de recursos repetitivos, a legalidade da cobrança da denominada “taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária” (taxa Sati).

O julgamento de recursos repetitivos pelo STJ é provocado por presidente ou vice-presidente de Tribunal, encarregado de fazer a primeira análise do preenchimento dos requisitos de admissibilidade de recurso (recurso especial) dirigido àquele Tribunal Superior. Uma vez verificada a existência de diversos recursos especiais nos quais se discute a mesma questão de direito — a grosso modo, a aplicação ou interpretação da lei em casos fáticos semelhantes —, cabe ao presidente ou vice do tribunal selecionar dois ou mais casos já decididos no âmbito da própria Corte, nos quais se adotaram posicionamentos antagônicos, e enviá-los para a apreciação do STJ, para que este firme a tese jurídica que prevalecerá e servirá de base interpretativa a todos os demais casos semelhantes. A tese firmada é amplamente aplicada por juízes e tribunais de todo o país — muito embora não haja uma vinculação obrigatória à aplicação da tese — de forma a agilizar a resolução de processos em que se discute a mesma questão jurídica.

A corretagem é a atividade pela qual o corretor aproxima de forma útil e eficaz pessoas que desejam contratar e que, assim, ocuparão cada um dos polos distintos da relação contratual. Essa atividade viabiliza, portanto, a formação e, por vezes, a conclusão do negócio. No caso em que o objeto negocial é uma unidade autônoma imobiliária, o corretor aproxima utilmente o comprador da incorporadora-vendedora. Muito embora, na prática, o corretor é escolhido pelo vendedor para viabilizar ou facilitar a obtenção de um comprador financeiramente adequado, o comprador, por uma questão de comodidade e também para dispor de informações dos imóveis postos à venda em determinado bairro ou região e, assim, escolher aquele que melhor lhe aprouver, costuma procurar o serviço de intermediação.

Há, sem dúvida, segurança jurídica maior do lado do comprador quando a aquisição é intermediada por corretor — sobretudo quando o corretor integra imobiliária de renome no mercado. A corretagem, é verdade, não é um elemento essencial da compra e venda. Sem embargo, é um caminho trilhado por ambas as partes (comprador e vendedor) na celebração e conclusão seguras — sobretudo do ponto de vista jurídico — do negócio.

Na compra de unidades autônomas em empreendimentos imobiliários, há uma série de peculiaridades jurídicas (como registro imobiliário, sistemática legal da alienação fiduciária em caso de financiamento, obrigações tributárias etc.) e técnicas (como sistemática de cálculo das prestações e de amortização do saldo devedor), acerca das quais são essenciais esclarecimentos ao adquirente interessado. A tanto se destinam os chamados estandes de venda, montados no próprio local dos empreendimentos. Os adquirentes, consumidores que são, dispõem da facilidade de acesso a esses detalhes técnico-jurídicos diretamente no local do empreendimento onde atuam os corretores. Assim, a corretagem serve tanto aos interesses da incorporadora (maior difusão das vendas) quanto aos interesses dos adquirentes (maior segurança jurídica e esclarecimentos técnico-legais).

Assim, a inclusão da taxa de corretagem no preço do negócio não se traduz em obrigação abusiva, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Afinal, se a corretagem traz benefícios a ambas as partes, ainda que se esteja diante de uma relação de consumo, nada impede que se convencione livremente a quem (vendedor ou comprador) caberá a obrigação de pagamento da respectiva comissão.

Na Alemanha, a título de exemplo, onde o direito privado é vanguardista e serve de inspiração ao próprio sistema jurídico brasileiro, é comum a imputação do pagamento da comissão de corretagem ao adquirente e até mesmo ao locatário de imóveis. Naquele país, a opção do vendedor (assim como do locador) de reservar para si a obrigação de pagamento da corretagem serve, inclusive, à dinâmica competitiva pelo melhor negócio, o que só beneficia o comprador (assim como o locatário). Mesmo porque, do ponto de vista prático, caso o STJ decida imputar às incorporadoras a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, seria ingenuidade pensar que esse custo não será repassado para o preço de aquisição das unidades.

Não muito distinta é a solução em relação à taxa Sati. O único senão é o fato de que a compra da unidade imobiliária autônoma não pode estar condicionada à prévia prestação de serviços de assessoria técnico-imobiliária. Do contrário, poder-se-ia incorrer na proibição da denominada “venda casada” (artigo 39, inciso I, do CDC). Tais serviços variam muito de contrato para contrato. Podem englobar uma assessoria legal minuciosa — que vai desde a elaboração do compromisso de venda e compra da unidade imobiliária até o aclaramento do consumidor a respeito de aspectos técnicos e legais da negociação —, a obtenção de certidões em nome do adquirente etc. No caso específico de obtenção da documentação pessoal do interessado para a aprovação de financiamento junto a agente financeiro, por exemplo, poupa-se ao consumidor todo um trabalho burocrático, por vezes bastante árduo. Nada mais justo, em casos tais, que ele remunere este serviço prestado, repita-se, em seu exclusivo interesse. No entanto, diante da postura excessivamente pró-consumidor dos tribunais, é recomendável que a cobrança da Sati seja contratada expressa, ostensiva e opcionalmente, em formulário exclusivo e à parte, de forma clara e precisa, com indicação de seu valor exato.

Rodrigo J. M. Pedrosa Oliveira - Advogado especializado em Direito Imobiliário e sócio do Chiarottino e Nicoletti Advogados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL EM CONTRATOS DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL

Não são raros os casos em que se verifica a existência de cláusula arbitral ou cláusula compromissória em Contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel na planta, através da qual a vendedora determina que se houver, no futuro, qualquer discussão entre as partes, o litígio será resolvido por um Juiz ou Tribunal Arbitral.

Existem duas modalidades da cláusula compromissória: a primeira é chamada de expedita e indica apenas um árbitro, como, por exemplo, a cláusula contratual que diz: “qualquer divergência oriunda deste contrato será resolvida por arbitragem, constituindo-se o juízo arbitral por árbitro único”. A outra é chamada de conselho arbitral e indica sempre mais de um árbitro em quantidade ímpar, como por exemplo, a cláusula contratual que preveja que: “qualquer divergência oriunda deste contrato será resolvida por arbitragem, constituindo-se o tribunal arbitral de três árbitros, devendo cada parte nomear um de sua confiança e estes o terceiro”.

A parte que der início à aplicação da arbitragem deve notificar a outra, indicando seu árbitro de confiança e o objeto do litígio, tendo a outra parte o prazo de 15 dias para nomear seu árbitro de confiança. Caso na cláusula compromissória tenha sido eleita uma Câmara Arbitral, as partes estarão vinculadas aos regramentos da câmara, bastando então que a parte notificante apresente suas alegações por escrito, pedindo pela convocação da parte contrária para a assinatura do compromisso arbitral a que alude o artigo 9º da Lei nº 9.307/96.

Quando inserida no Contrato a cláusula compromissória, se surgir qualquer controvérsia, as partes não poderão recorrer ao Poder Judiciário para solucioná-la, tendo que se sujeitar à decisão proferida pelo árbitro ou tribunal arbitral por elas eleito, sob pena de sobrevir uma sentença judicial que converterá aquela cláusula em compromisso arbitral, conforme disposição dos artigos 6º e 7º da Lei de arbitragem.

A cláusula compromissória, na quase unanimidade dos Contratos que a prevê, está inserida no lugar da tradicional cláusula que elege o Foro competente para apreciar qualquer controvérsia que eventualmente possa vir a surgir entre as partes.

Grandes e médias incorporadoras utilizam em larga escala a arbitragem como método alternativo para a solução de discussões apresentadas pelos compradores.

Contudo, nem sempre é possível a aplicação da Lei nº 9.307/1996 (Lei de Arbitragem nacional) em Contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel na planta, pelo fato de se tratar de matéria protegida pelo Código de Defesa do Consumidor e por determinar a observação de requisito especial para isso.

O artigo 51, inciso VII do Código de Defesa do Consumidor dispõe como: “nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem.”

Tratando-se de Contrato de Adesão, onde as cláusulas são estabelecidas previamente e unilateralmente pelo promitente-vendedor, sem que o compromissário-comprador possa discuti-las ou modificá-las, a cláusula que imponha a utilização da arbitragem é entendida pelos Tribunais como nula.

Assim entendeu o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do Recurso Especial nº 819.519, oriundo do Tribunal de Justiça de Pernambuco, cujo Relator foi o Ministro Humberto Gomes de Barros, julgado em 09 de outubro de 2007, bem como a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos do recurso de apelação cível nº 596.489.4/8, em que foi Relator o Desembargador Maia da Cunha.

A validade de cláusula compromissória ou cláusula arbitral em um Contrato de Adesão que verse sobre relação típica de consumo, tal como é a venda e compra de imóvel na planta, deve observar algumas formalidades que são exigidas pela própria Lei de Arbitragem, destacando-se o fato de que essa cláusula só tem validade se o aderente(comprador) tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar expressamente com a sua instituição, desde que por escrito, em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto especialmente para essa cláusula, tal como determina expressamente o § 2º, do artigo 4º da Lei nº 9.307/1996.

Nos casos de cláusula compromissória envolvendo consumidor através de Contrato de Adesão, pode-se observar que existe todo um cuidado especial, uma vez que a relação de consumo adesiva é tida como uma relação desequilibrada entre as partes contratantes, sendo certo que em tais avenças não cabe discussão por parte do consumidor, o qual, se quiser alcançar aquilo que deseja, deverá simplesmente aderir àquele contrato previamente confeccionado.

Para que a cláusula compromissória tenha eficácia em Contratos de Compromisso de Venda e Compra de imóvel na planta, é indispensável a manifestação livre das partes, sendo que esse consentimento ou acordo prévio é da essência do ato jurídico perfeito, devendo existir documento anexo ao Contrato ou a previsão da cláusula em negrito, porém, com assinatura específica para isso.

Vale esclarecer também que a cláusula compromissória deve ser tão completa quanto for possível, portanto, deve estipular quem será o árbitro ou o tribunal arbitral encarregado de solucionar eventual controvérsia e constar todos os demais elementos que se fazem indispensáveis para o bom desenvolvimento da arbitragem.

Caso não haja essas observações, não há que se falar em possibilidade de solução da discussão pela via da arbitragem e o consumidor deverá levar seu caso perante o Poder Judiciário, uma vez que a instituição compulsória da arbitragem será nula.

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor

Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor:

Clique no link abaixo para acessr a Lei de Arbitragem:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9307.htm

STJ: CONSUMIDORES E EMPRESÁRIOS DEBATEM COBRANÇA DE COMISSÃO NA VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) realizou mais uma audiência pública para subsidiar os ministros da corte no julgamento de uma questão polêmica. Desta vez, o tema debatido foi a cobrança de comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati) dos compradores de imóveis na planta.

A polêmica consiste em definir quem é o responsável pelo pagamento desses encargos: o consumidor (comprador) ou a incorporadora/imobiliária responsável pelo empreendimento? Segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o debate é importante por conta do seu impacto social e econômico e do grande número de processos sobre o tema em tramitação no Judiciário. A questão será julgada em breve pela Segunda Seção, como recurso repetitivo.

Na abertura da audiência, o representante do Ministério Público Federal, subprocurador-geral da República Antonio Carlos Alpino Bigonha, sustentou que a cláusula contratual que repassa o pagamento desses encargos ao comprador é nula de pleno direito e caracteriza venda casada. Para ele, os profissionais (corretores e advogados) são subordinados à empresa e não ao comprador do imóvel. “Esse repasse é nulo porque é claramente abusivo”, ressaltou.

Estande de vendas

Falando em nome do consumidor, o advogado Marcelo de Andrade Tapai afirmou que o corretor contratado pela incorporadora para comercializar imóveis em estande de venda, na verdade, atua como um vendedor que trabalha em favor da empresa e, portanto, deve ser remunerado por seu empregador. Para ele, tal procedimento também caracteriza venda casada.

Em seguida, o vice-presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, José Augusto Viana Neto, afirmou que o pagamento é responsabilidade do comprador, já que o corretor é um profissional especializado em intermediação imobiliária, autônomo e que não está a serviço da incorporadora do empreendimento. Para ele, o serviço de corretagem continua sendo muito mal-interpretado pela sociedade.

Valor incluído

“Não há almoço grátis”, disse o representante daAssociação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Gustavo Henrique Franco. Segundo ele, o fim do repasse da cobrança em nada contribuiria com o barateamento da incorporação imobiliária no País, porque os serviços e pagamentos relativos à corretagem continuarão a existir.

A representante do Instituto de Defesa do Consumidor (Idec), Cláudia Almeida, reconheceu que, caso o repasse da cobrança seja proibido, o consumidor vai continuar pagando do mesmo jeito pelo serviço, uma vez que o valor será incluído no preço do imóvel. Mesmo assim, ela defendeu que seria mais justo para o consumidor.

“Talvez isso até diminua o preço, porque vai ter uma concorrência. Vai estar no preço, na escritura, o consumidor não vai perder 5, 6% do que ele pagou, porque esse dinheiro, quando se tem o distrato, não se consegue muitas vezes nem provar”, disse a representante do Idec.

Venda casada

O Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas de São Paulo (Sinduscon) rechaçou a alegação de venda casada, apontada pelos expositores que defenderam a ilegalidade da cobrança. Para o Sindiscon, o corretor está a serviço dos dois polos da negociação, atua como intermediador entre fornecedor e adquirente e não apenas em benefício da incorporadora.

O posicionamento do sindicato paulista foi endossado pela representante do Sinduscon do Rio Grande do Norte, Gabrielle Trindade de Azevedo. Para ela, o Código Civil não impede a cobrança das tarifas de corretagem. A representante destacou que o consumidor passa por um longo período de reflexão antes de adquirir um imóvel e, se o fornecedor oferece as ferramentas de esclarecimento sobre a cobrança da comissão, não poderia o comprador buscar posteriormente o Judiciário para discutir a cobrança.

Walter José Faiad de Moura, do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon), tentou convencer os ministros do contrário.

“O setor imobiliário buscou segregar o corretor por questões tributárias, mas basta visitar o Tribunal Superior Trabalho para lembrar que corretores já foram interna corporis, chamavam-se agentes de venda e a quantidade de ações trabalhistas que demandaram fez com que o mercado tentasse retirá-los de dentro relação trabalhista propriamente dita e a formalização que encontraram foi a figura estranha desse contrato que a gente não sabe se é anexo ou principal”, defendeu Faiad.

Legitimidade

Os membros da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Alexandre Tavares e Lúcio Delfino, argumentaram que não há como considerar legítima a cobrança da corretagem quando fica comprovado que o consumidor não contratou a taxa por livre opção, como nos casos de negócios realizados pela internet e nos balcões de venda das incorporadoras. “A compra em estande de vendas desconfigura o contrato que estabelece a corretagem”, alegou Lúcio Delfino.

As alegações de que as incorporadoras realizam a negociação de forma direta foram rebatidas pelo representante do Sinduscon de Florianópolis, Marcos Vinicius Borges. Para ele, ainda que as empresas de construção atraiam os consumidores por meio de anúncios e disponham de pontos específicos de venda, o negócio exige a participação do corretor, que deve ser remunerado por sua atuação. “O interesse pela publicidade gerada pela incorporadora não dispensa a intermediação do corretor”, comentou o representante da Sinduscon/Fpolis.

Em sentido contrário, o representante do Instituto Potiguar de Defesa dos Consumidores (IPDON), Everton Dantas, destacou diversas decisões judiciais que afastaram a obrigatoriedade da cobrança da taxa de corretagem por parte do consumidor. Para ele, é válido o pagamento da comissão para os corretores, mas somente quando o comprador buscar diretamente a intermediação.

Corretor

O representante do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Luiz Wambier, criticou decisões judiciais que, segundo ele, trazem uma "visão obsoleta" do papel do corretor. Para ele, o corretor não tem um "papel decorativo" nos estandes de vendas de imóveis, mas tem o importante papel de fazer “uma ponte” entre as diversas partes envolvidas no negócio. “Não há duvida de que atuação do corretor é relevante, especialmente para o consumidor", disse.

Cláudio Pinto, representante da Associação Brasiliense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abrami), defendeu que o corretor de imóveis não é subordinado às construtoras nem às incorporadoras, mas um profissional autônomo que trabalha por meio de parcerias. Segundo ele, a cobrança de corretagem não é abusiva porque é permitida por lei e tem como objetivo remunerar o trabalho do corretor.

Para o representante da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci), a comissão de corretagem é devida mesmo quando o contrato de compra e venda de imóvel é desfeito. “Fazer o corretor devolver sua comissão é algo inconcebível, uma insensatez”, afirmou Joaquim Ribeiro, ao salientar que a categoria reúne 350.000 profissionais em todo o País e recebem, em média, cerca de R$ 3.600,00 mensais.

Fonte: STJ AUDIÊNCIA PÚBLICA