AMEAÇADORA EXPECTATIVA
Sabido é, no mercado
imobiliário de locações de imóveis urbanos, que assegura a Lei 8.245/91 aos
locadores, o direito de condicionar a efetiva contratação locatícia, ao
oferecimento por parte do Locatário, de uma das garantias elencadas no Art. 37
daquela referida Lei Específica. Esta segurança jurídica, autoriza ainda ao
Locador, a denunciar o contrato de locação firmado, ainda que em vigência, na
hipótese de perecimento, desaparecimento ou insuficiência da garantia inicial
ofertada, caso em que, autoriza a este Locador desfavorecido com o risco que
sobrevier quanto à futura satisfação, ou insatisfação, das obrigações pelo
Locatário, utilizar-se da Ação de Despejo sobre locação desprovida de qualquer
garantia, podendo, na propositura da demanda, e mediante caução do equivalente
a 3 (três) alugueres vigentes, pleitear a desocupação já em caráter liminar
(Arts. 40, 59, § 1º, VII).
Destacam-se entre as garantias de maior cunho satisfatório, a fiança e a caução
imobiliária. A primeira, fiança, por força da própria Lei de Locações, fora
inserida como exceção à tutela da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família,
consentido, assim, que responda o patrimônio dos Fiadores Locatícios, ainda que
considerados impenhoráveis pela Lei 8009/1990. A segunda, a caução imobiliária,
por se tratar de garantia real, que se vincula ao patrimônio ofertado pelo
garantidor caucionante, atrela-se ao próprio bem ofertado, e enquanto
subsistente qualquer obrigação não cumprida pelo Locatário, não admitindo
sequer exoneração sob nenhum pretexto.
Neste contexto, desde o início de vigência da Lei 8245/91, exercem Locadores e
Administradoras Imobiliárias por estes contratadas, a preferência maciça sobre
as garantias acima mencionadas, tendo, contudo, em razão da resistência à
garantia real pelos pretensos garantidores, abarcado como regra a fiança
locatícia, em virtude da exceção legal à Lei da Impenhorabilidade do Bem de
Família, já brevemente comentada.
O que poucos sabem, é que tramita às escuras, o Projeto de Lei 987/2011,
proposto pelo Deputado Carlos Bezerra, que tem por objeto a revogação do VII,
do Art. 3º da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, almejando-se, assim,
a exclusão das obrigações decorrentes da fiança prestada aos contratos de
locação, hoje tratada como exceção à impenhorabilidade do bem de família.
Ou seja, pela referida proposição, passam os fiadores a serem abrangidos pela
proteção da impenhorabilidade, não respondendo os seus bens particulares,
tratados como impenhoráveis, às dívidas de seus locatários.
A eventual aprovação deste Projeto, por certo, como se pode concluir, não tão
somente deixará a modalidade da Fiança como garantia eventual aos novos
contratos que se firmarem, como exigirá tanto de Locadores como das
Administradoras de Locações, maior diligência que a já habitualmente exigida.
Para ilustrar o acima narrado, consideremos o seguinte: Um candidato a fiador,
com renda superior a 3 (três) locativos exigidos, e tendo em seu patrimônio 02
(dois) ou 03 (três) imóveis, entre os quais o de sua residência, até os dias
atuais, é facilmente considerado como apto à garantia de qualquer locação, uma
vez que, por um juízo de probabilidade, dificilmente irá se desfazer de todos
os bens, ou ao menos lhe remanescerá o imóvel em que abriga sua família. Pelo
texto legal hoje vigente, e hipoteticamente se considerando que ao término da
locação detenha em seu patrimônio apenas sua residência, esta responderá pelos
débitos de seu afiançado (Locatário), por não poder invocar a impenhorabilidade
deste único imóvel. Ao passo que, uma vez aprovada a proposição em trâmite,
nesta mesma hipótese, não restaria ao Locador nenhuma garantia de futura
satisfação de seus créditos, pois, este único imóvel passaria a ser tutelado
pela conhecida "Lei do Bem de Família".
Daí concluímos que o Locador, já tão limitado pela Lei 8245/91, passaria,
com a aprovação da proposição, a contar com constante insegurança jurídica nas
suas relações com os Locatários garantidos pela Fiança, o que por derradeiro,
demandaria maiores cautelas preventivas e por conseguinte maiores exigências pré-contratuais,
ensejando, por óbvio o desaquecimento do Mercado de Locações.
Portanto, o presente chama a atenção dos profissionais administradores e
detentores de propriedades diversas, para o acompanhamento mais acirrado sobre
dito Projeto de Lei. que, modestamente ao nosso ver, reclama maiores cuidados
com a figura dos proprietários, que, não raras vezes, legal e legitimamente,
confiam a posse de seus imóveis mediante a remuneração do aluguel, igualmente
como meio de subsistência.
Luciana Caparelli - Advogada, especialista
em Contratos, Negociações, Estratégia e Direito Imobiliário.
Nota do Editor:
Clique nos links abaixo para acessar o Projeto de Lei 987/2011, a
Lei 8009/1990 e a Lei 13144/2015 que altera o inciso III do art.
3º da Lei no 8.009 na
íntegra:
http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=497988
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8009.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13144.htm
Destacam-se entre as garantias de maior cunho satisfatório, a fiança e a caução imobiliária. A primeira, fiança, por força da própria Lei de Locações, fora inserida como exceção à tutela da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, consentido, assim, que responda o patrimônio dos Fiadores Locatícios, ainda que considerados impenhoráveis pela Lei 8009/1990. A segunda, a caução imobiliária, por se tratar de garantia real, que se vincula ao patrimônio ofertado pelo garantidor caucionante, atrela-se ao próprio bem ofertado, e enquanto subsistente qualquer obrigação não cumprida pelo Locatário, não admitindo sequer exoneração sob nenhum pretexto.
Neste contexto, desde o início de vigência da Lei 8245/91, exercem Locadores e Administradoras Imobiliárias por estes contratadas, a preferência maciça sobre as garantias acima mencionadas, tendo, contudo, em razão da resistência à garantia real pelos pretensos garantidores, abarcado como regra a fiança locatícia, em virtude da exceção legal à Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família, já brevemente comentada.
O que poucos sabem, é que tramita às escuras, o Projeto de Lei 987/2011, proposto pelo Deputado Carlos Bezerra, que tem por objeto a revogação do VII, do Art. 3º da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família, almejando-se, assim, a exclusão das obrigações decorrentes da fiança prestada aos contratos de locação, hoje tratada como exceção à impenhorabilidade do bem de família.
Ou seja, pela referida proposição, passam os fiadores a serem abrangidos pela proteção da impenhorabilidade, não respondendo os seus bens particulares, tratados como impenhoráveis, às dívidas de seus locatários.
A eventual aprovação deste Projeto, por certo, como se pode concluir, não tão somente deixará a modalidade da Fiança como garantia eventual aos novos contratos que se firmarem, como exigirá tanto de Locadores como das Administradoras de Locações, maior diligência que a já habitualmente exigida.
Para ilustrar o acima narrado, consideremos o seguinte: Um candidato a fiador, com renda superior a 3 (três) locativos exigidos, e tendo em seu patrimônio 02 (dois) ou 03 (três) imóveis, entre os quais o de sua residência, até os dias atuais, é facilmente considerado como apto à garantia de qualquer locação, uma vez que, por um juízo de probabilidade, dificilmente irá se desfazer de todos os bens, ou ao menos lhe remanescerá o imóvel em que abriga sua família. Pelo texto legal hoje vigente, e hipoteticamente se considerando que ao término da locação detenha em seu patrimônio apenas sua residência, esta responderá pelos débitos de seu afiançado (Locatário), por não poder invocar a impenhorabilidade deste único imóvel. Ao passo que, uma vez aprovada a proposição em trâmite, nesta mesma hipótese, não restaria ao Locador nenhuma garantia de futura satisfação de seus créditos, pois, este único imóvel passaria a ser tutelado pela conhecida "Lei do Bem de Família".
Daí concluímos que o Locador, já tão limitado pela Lei 8245/91, passaria, com a aprovação da proposição, a contar com constante insegurança jurídica nas suas relações com os Locatários garantidos pela Fiança, o que por derradeiro, demandaria maiores cautelas preventivas e por conseguinte maiores exigências pré-contratuais, ensejando, por óbvio o desaquecimento do Mercado de Locações.
Portanto, o presente chama a atenção dos profissionais administradores e detentores de propriedades diversas, para o acompanhamento mais acirrado sobre dito Projeto de Lei. que, modestamente ao nosso ver, reclama maiores cuidados com a figura dos proprietários, que, não raras vezes, legal e legitimamente, confiam a posse de seus imóveis mediante a remuneração do aluguel, igualmente como meio de subsistência.
Luciana Caparelli - Advogada, especialista em Contratos, Negociações, Estratégia e Direito Imobiliário.
Nota do Editor:
Clique nos links abaixo para acessar o Projeto de Lei 987/2011, a Lei 8009/1990 e a Lei 13144/2015 que altera o inciso III do art. 3º da Lei no 8.009 na íntegra:
http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=497988
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8009.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13144.htm
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