Bolha Imobiliária no Brasil não é uma realidade

"BUILT TO SUIT" - ASPECTOS PRÁTICOS DA VONTADE DE CONTRATAR

Muito ainda se indaga sobre a natureza real do Contrato denominado "Built to Suit", assim como ainda encontramos nos dias atuais, contestadores fiéis sobre a liberdade legalmente atribuída às cláusulas e condições desta modalidade de Contrato, que, em verdade, não passa em breves palavras de um contrato de locação obrigatoriamente precedido do dever atribuído ao Locador em disponibilizar a construção ou reforma que atenda especificamente às necessidades e finalidades de um determinado Locatário.

Muitos questionam a natureza de referida contratação, atribuindo de maneira errônea à Lei 12.744/2012, um caráter inovador, tal como se a inclusão desta modalidade locatícia à Lei de Locações Urbanas,(Lei 8.245/91) trouxesse ao mercado imobiliário e da construção civil preceitos e conceitos jamais anteriormente delineados.

Ocorre, no entanto, que referida modalidade contratual, se mostra no contexto imobiliário nacional, há muitas décadas, tendo, contudo, sido adotado entre um rol limitado de empreendedores, assim compreendidos, não tão somente os locadores imbuídos por satisfazer as expectativas de pretensos locatários, como dos próprios inquilinos que via de regra adotam e exigem um padrão específico de projeto e modelo construtivo para o desempenho de suas atividades.

A título exemplificativo, mencionemos para melhor ilustração, uma franquia, seja uma escola de línguas, uma empresa do ramo de alimentação, um hipermercado, ou ainda multinacionais que tenham como parte integrante de sua "marca", um modelo de edificação próprio para suas instalações.

Sabido é, que não há nada de recente o reconhecimento público de uma Instituição Financeira, não só pela "Logomarca" que a identifica às vias públicas, mas pela uniformidade de suas agências. 

Pois bem. Dos exemplos acima citados e da fácil idealização que daí obtemos, conclui-se que surge o primeiro equívoco:  Sempre acreditamos que renomadas e reconhecidas "marcas" e empresas deteriam a propriedade de cada um dos imóveis em que se encontram instaladas.

O fato é que, especialmente na última década, no Brasil, essa premissa não mais corresponde à realidade.

Considerando a presumida solidez e estabilidade de locatários tais como os acima exemplificados,  empreendedores disponibilizam àqueles imóveis que lhes atendam as expectativas para futura instalação de suas unidades, mediante prévia construção ou reforma (ainda que por meio de terceiros), com o prévio ajuste da futura locação entre eles, empreendedores e locatários.

O contrato de que trata o presente, "Built to Suit", portanto, trata-se de uma locação por encomenda, precedida das edificações ou obras que, em um primeiro momento, se fazem necessárias ao atendimento  de um determinado locatário.

Nesse passo, o empreendedor (locador), dispõe-se em edificar ou reformar um imóvel próprio, um projeto especialmente elaborado para um certo locatário, considerando as atividades por este desenvolvidas, não sendo raro que empreendedor-locador adquira determinado imóvel eleito pelo contratante-locatário, para ali incorporar a obra especialmente planejada.

Uma vez eleito o imóvel em que se edificará ou que será objeto das reformas contratadas pelo futuro locatário, passa o empreendedor a investir na construção ou reforma contratada, pré-estabelecendo as partes contratantes a futura finalidade daquela edificação ou obra, pré-dispondo de prazos mínimos para que usufrua o contratante locatário da edificação encomendada.

Em um primeiro momento, chegamos à conclusão lógica de que não haveria qualquer conveniência para esta modalidade de contrato, caso não obtivesse o empreendedor o reembolso do investimento praticado para aquele específico locatário. Neste momento encontramos a natureza mista do Contrato "Built to Suit", à medida em que, assiste ao empreendedor o direito ao ressarcimento da edificação ou reforma encomendadas.

Considerando a finalidade recíproca dos contratantes acerca da locação do imóvel eleito, têm-se que, ao longo desta locação, pelo prazo  inicial de vigência mutuamente estabelecido, assiste ao locador, portanto, o reembolso do investimento realizado, sendo por este período pré-ajustados locativos mensais, nos quais inserem-se valores periódicos para o devido reembolso. De forma que, enquanto não integralmente ressarcido, naquele período pré-determinado, não assiste ao locatário a rescisão do ajuste escrito, senão mediante o pagamento integral da construção ou reforma contratada, obrigação esta que somente restará superada, após o transcorrer do prazo previsto para o ressarcimento do empreendedor.

Desta forma, enquanto não cumprida pelo locatário o dever de pagamento pela "obra encomendada", impera nesta relação contratual o princípio da autonomia de vontades e liberdade dos contratantes. 

Dito princípio, como cediço, sempre teve por alicerce a Legislação Civil, que possui, como essência, ademais, os princípios da   boa-fé e lealdade das partes.

Entretanto, uma vez adimplida a contra-prestação pelo locatário, concernente à restituição do investimento praticado pelo locador, retoma o ajuste locatício suas características essenciais e típicas dispostas à Lei Especifica (Lei 8.245/91), exigindo que daí por diante, impere o equilíbrio contratual, equilíbrio este conferido pelo mesmo Diploma Legal referido, mediante aplicação imediata de todas as suas disposições e limitações.

Assim, ao contrário do que se possa parecer, não há na Lei 12744/2009, ao introduzir no bojo da Lei 8.245/91, o contrato "Built to Suit", qualquer inovação. Por uma análise meramente teleológica, afasta o Legislador qualquer dúvida quanto à atipicidade primeira e característica desta espécie de contrato ao assim dispor:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

Complementa o Legislador ainda, que durante o prazo inicialmente contratado, impõe-se a observância do  princípio "pacta sunt servanda", através da redação do § 2º do mesmo dispositivo legal acima transcrito:

§ 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Por certo, que o dispositivo ora em comento mereceria reparos, no sentido de clarear que, "o termo final da locação" a que se refere, se consideraria aquele inicialmente pactuado como termo final para o ressarcimento do empreendedor locador, ajustado no momento da contratação, pois, nada obsta aos contratantes, que findo aquele, optem pela renovação do ajuste por igual período, ou prazo diverso, mediante repactuação de condições, que atendam o mercado de locações da ocasião, e a conveniência recíproca no momento da suposta renovação. Nesta hipótese, peca o Legislador ao não deixar expresso que em neste momento (de renovação) não mais há que se falar em ressarcimentos, mas apenas nas contra-prestações pela continuada cessão da posse, perdendo por conseguinte o art 54-A e seus parágrafos sua eficácia.

Por todo o acima exposto,  pela natureza do contrato em análise, e prevenindo-se qualquer indício de inexistência dos princípios norteadores da vontade inicial dos contratantes, indispensável, por óbvio, que venha o ajuste escrito originário redigido de forma clara e aparelhado com os projetos e cronogramas que orientam a conduta e iniciativa do empreendedor, devidamente reconhecidos e legitimamente anuídos pelo contratante, pretenso Locatário.

Não pairam dúvidas, portanto, de que nada há de sombrio no chamado "Built to Suit", impondo-se apenas e tão somente aos contratantes as diligências mínimas e indispensáveis nos ajustes pré-contratuais, com a devida e satisfatória assistência sempre de profissionais jurídicos que lhes atendam na prevenção de futuros conflitos.

Dra Luciana Caparelli - OAB 175.300

Exitu's Consultoria

Fonte: JusBrasil

IMPOSTO DE RENDA INCIDENTE SOBRE A VENDA DE IMÓVEIS

No que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:

1. Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.

2. É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.



Isenção de imposto de renda sobre a venda de imóveis

1. Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes cujo ganho de capital com a venda de imóveis tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00, conforme determina o artigo 22 inciso II da lei 9.250 de 1995, alterada pela lei 11.196 de 2005.

2. Está isento do pagamento de imposto de renda aqueles contribuintes que venderam o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos, conforme determina o artigo 23 inciso II da lei 9.250 de 1995.

3. Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte que adquirir um novo imóvel residencial em um prazo máximo de até 180 dias após a venda de outro imóvel residencial, conforme o artigo 39 da lei 11.196 de 2005. Apenas enquadram-se nesta opção de isenção tributária contribuintes pessoas física residentes no país que utilizam o valor integral do ganho de capital para a aquisição do novo imóvel.

4. Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

5. Está isento do pagamento de imposto de renda aquele contribuinte cujo imóvel foi adquirido até 1969, conforme o artigo 139 do decreto 3.000 de 1999. Para os imóveis adquiridos posteriormente a 1969, existe a possibilidade de aplicação da  tabela regressiva abaixo de incidência de imposto de renda. 

Ano	Redução	Ano	Redução	Ano	Redução
1970	95%	1976	65%	1982	35%
1971	90%	1977	60%	1983	30%
1972	85%	1978	55%	1984	25%
1973	80%	1979	50%	1985	20%
1974	75%	1980	45%	1986	15%
1975	70%	1981	40%	1987	10%

Saiba como negociar o valor do seu aluguel

Pesquisar preços de unidades parecidas e observar falhas ajuda a negociar um valor menor de aluguel.

A perda de fôlego dos preços de venda de imóveis usados na cidade de São Paulo favorece a negociação . do aluguel. De 2012 a 2013, considerando os cinco primeiros meses de cada ano, os preços dos imóveis caíram 1 até 5% na maioria das regiões da cidade, segundo o Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis).

"O aluguel acompanha a trajetória do valor de venda do imóvel", diz Valter Police, planejador financeiro.

Além disso, se a expectativa é que os preços dos imóveis subam menos no futuro, isso também freia o valor do contrato de locação, acrescenta do economista.

"Tem uma parte do valor do aluguel que é especulação. O dono já inclui no preço da locação atual sua expectativa de aumento do valor do imóvel", afirma.

Em junho deste ano, os descontos nos aluguéis na capital chegaram a 10% em média, de acordo com o último relatório do Creci-SP (conselho de corretores).

O primeiro passo para o sucesso na negociação para baixar o aluguel é colher informações previamente.

"Ajuda na negociação saber, por exemplo, se há mais imóveis similares ao do seu interesse vagos nos quarteirões próximos e quais os preços cobrados", diz Moira Toledo, diretora de locação da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

"Se no mesmo prédio houver unidades vagas, melhor. É possível tentar baixar os preços por comparação com valores da concorrência."

Esses dados podem ser encontrados em sites de vendas de casas e apartamentos, com imobiliárias e diretamente nos prédios, com porteiros e zeladores. 

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

A avaliação é o meio para obtermos o preço provável do imóvel, em se considerando suas características e ou atributos, dentro das condições normais de mercado.

Os profissionais do sistema Confea-Crea, avocam a prerrogativa, em razão da Lei 5.194/66, que regulamenta a profissão, de exercerem a atividade de Avaliadores e/ou Peritos, questão esta já pacificada, com a habilitação legal do Corretor de Imóveis proceder à elaboração do PTAM-Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Para tanto, há necessidade de se entender da terminologia avaliatória e da distinção entre preço e valor com a prevalência da corrente univalente.

O mercado imobiliário é susceptível a flutuações decorrentes de fatores como as condições políticas e macroeconômicas, além da pressão das construtoras, que como fornecedores, impõem suas regras.

Os imóveis são únicos, com suas características e seus atributos, assim como as pessoas, em função das suas necessidades e desejos, o que provoca avaliações distintas em relação às ofertas, que por sua vez, ocupam também nichos distintos onde os imóveis usados são maioria e os preços são influenciados pela demanda.

Outro elemento que influencia o valor do imóvel é a região em que o mesmo está inserido. Existem zonas urbanas em franca expansão e outras já saturadas o que exige do avaliador a análise do comportamento do mercado em cada região.

Quanto ao nível de rigor das avaliações, estes são determinados pelas normas da ABNT da série NBR 14.653, e devem ser comprovados mediante cálculos matemáticos, à exceção da Avaliação Expedita, que não se pauta em metodologia definida nem expressa os elementos que levaram à convicção de valor, a exemplo das avaliações em massa.

A vistoria do imóvel, que antecede a avaliação é determinante quanto ao fornecimento de informações no que tange às características e/ou atributos valorativos, além da identificação de patologias que possam vir a depreciar o imóvel avaliando.

DA METODOLOGIA AVALIATÓRIA

Método Comparativo de Dados de Mercado: Neste método o valor do imóvel é obtido através da comparação de imóveis assemelhados. É imprescindível a correta caracterização do imóvel avaliando, além da homogeneidade das amostras pesquisadas, ou seja, informações de mesma natureza do imóvel avaliando.

Método do Custo de Reprodução: Como o próprio nome indica, este método busca reproduzir a edificação com base no orçamento sintético ou analítico, envolvendo benfeitorias iguais ou semelhantes ao objeto da avaliação. Adota-se no desenvolvimento do processo, procedimentos baseados em informações técnicas relativas a custos unitários (CUB), estado de conservação, coeficiente da coisa feita, valor do terreno e fator de comercialização.

OBS. A avaliação de terrenos, no caso, pode ser feita através da simples atualização do custo ou através do método comparativo de dados de mercado.

Método Evolutivo: É obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. (ABNT NBR 14653-2)

Método da Renda: O valor do imóvel é obtido pela capitalização da sua renda real ou prevista.

Para tanto, temos que estimar seu valor locativo (hoje em torno de 0,6% do valor do imóvel), considerar sua vida útil ou remanescente, além de outros elementos que nos possibilitem estimar sua receita bruta e consequentemente, a receita líquida prevista considerando-se cenários viáveis.

Método Residual: É o inverso do método de custo. Nele subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno. Caso se obtenha o valor do terreno pelo método comparativo direto de dados de mercado, este será subtraído do valor total , assim como seus respectivos encargos, lucro e outros itens ou despesas pertinentes restando assim o valor das benfeitorias.

Método Involutivo: De uso exclusivo na avaliação de terrenos e glebas urbanizáveis quando inexistam dados amostrais comparáveis. “Baseia-se no máximo aproveitamento eficiente baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético “empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto”. (NBR14653-1)

Em termos de prioridades, na avaliação imobiliária, a Análise da Documentação do imóvel ocupa o primeiro lugar seguido pela Vistoria Técnica e a depender da finalidade da avaliação, segue-se à escolha do método e/ou métodos a serem empregados.

As normas da ABNT da série 14.653 traçam diretrizes para a elaboração e apresentação do resultado da avaliação.

Relacionado à homogeneização das amostras, no caso do MCDM, existem fatores diversos, que exigem do avaliador a sensibilidade para eleger aqueles que deverão ser comparados e/ou ajustados, para obtermos valores semelhantes para comparação.

A avaliação de imóveis urbanos poderá ser feita por qualquer dos métodos apresentados, dando-se preferência para o emprego dos métodos diretos.

Um item importante a observar, no contexto da avaliação, é o de melhoramentos públicos, quando se fizer relação entre o imóvel avaliando com os imóveis pesquisados, adotando-se os fatores de correção para cada caso.

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS

Os métodos avaliatórios utilizados neste segmento são: os Diretos (Comparativo e Custo) e os Indiretos (Renda e Residual) com a aplicação de componentes do valor como terra nua, construções, instalações e culturas.

As benfeitorias classificam-se em produtivas e não produtivas, sendo considerada a utilidade das mesmas e sua importância junto ao referencial produtivo do imóvel.

Prof. Marcos Mascarenhas

FGV: IGP-M DESACELERA ALTA PARA 0,86% EM OUTUBRO

O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) teve alta de 0,86 por cento em outubro, abaixo da expectativa do mercado, após subir 1,50 por cento em setembro, com a desaceleração dos preços no atacado compensando com folga a alta no varejo.

Segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), em 12 meses o IGP-M acumula alta de 5,27 por cento. Na segunda prévia de outubro a alta dos preços tinha sido de 0,91 por cento.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que mede a variação dos preços no atacado e responde por 60 por cento do índice geral, teve alta de 1,09 por cento em outubro, ante avanço de 2,11 por cento em setembro.

Já o Índice de Preços ao Consumidor, com peso de 30 por cento no índice geral, acelerou a alta para 0,43 por cento, contra 0,27 por cento visto no mês anterior.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), por sua vez, registrou elevação de 0,33 por cento, ante alta de 0,43 por cento na apuração de setembro. O INCC responde por 10 por cento do IGP.

O resultado do IGP-M de outubro pode ser um sinal do alívio das pressões inflacionárias que ocorreram pela forte alta do dólar em meses passados, com a moeda norte-americana chegando a 2,45 reais em agosto. Depois que o Banco Central iniciou um programa regular de intervenções, o dólar se acomodou próximo a 2,20 reais.

Por conta da inflação alta, o BC começou a elevar a Selic, que passou da mínima histórica de 7,25 por cento ao ano para o atual patamar de 9,50 por cento. E a expectativa é de novo aumento na próxima reunião do Comitê de Política Monetária (Copom).

O dado divulgado nesta quarta-feira ficou abaixo da expectativa em pesquisa da Reuters de alta de 0,92 por cento, de acordo com a mediana de 27 projeções.

O IGP-M é utilizado como referência para a correção de valores de contratos, como os de energia elétrica e aluguel. Ele calcula as variações de preços no período entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Fonte: Reuters (Por Camila Moreira; Edição de Alexandre Caverni)

REGISTRO DE IMÓVEIS SERÁ ELETRÔNICO ATÉ 2014

Os registros de imóveis devem passar a ser eletrônicos até o segundo semestre de 2014 em todo o Brasil. Embora não exista norma obrigatória, a base para essa afirmação é a Lei 11.977 de 2009 que, ao tratar do Programa Minha Casa Minha Vida, prevê, de forma implícita, que todas as especialidades de registros – Civil de Pessoas Naturais, Civil de Pessoas Jurídicas e também o de Imóveis – terão de operar em meios eletrônicos em até 5 anos a partir da publicação da lei.

Atualmente o sistema já está informatizado em todo país. O prazo para a entrega de um registro é de até 15 dias, já a certidão é de no máximo cinco dias úteis e o registro da cédula rural de até 3 dias úteis. Segundo o presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), Ricardo Basto da Costa Coelho, o sistema de registro utilizado no Brasil é um dos melhores do mundo e ao se tornar eletrônico dará um salto de qualidade ainda maior.

Segundo ele os processos ficarão mais rápidos com as mudanças. De maneira prática isso deve facilitar a vida dos usuários e reduzir ainda mais os prazos. Estima-se que uma certidão negativa possa ser conseguida, a partir do registro eletrônico, em 2 horas. O proprietário poderá acompanhar o andamento de todos os processos envolvendo a matrícula do imóvel de seu interesse por meio dos sites dos cartórios. "É parecido com o que os bancos fazem com os depósitos on-line ou o que fazemos ao mandarmos um e-mail. Isso vai facilitar para o advogado que acompanha o processo, para o gerente do banco que vai liberar o crédito, para o corretor interessado em vender o imóvel que verá se ele está com a documentação em ordem, para quem trabalha no cartório e também para o interessado na propriedade", afirma.

De acordo com o presidente, São Paulo e Paraná são os dois estados mais adiantados quanto a implantação. Hoje o Brasil tem 3.454 cartórios de registro de imóveis e a estimativa é que mais de 60% dos cartórios já esteja em condições de tornar os seus processos eletrônicos. "No Sul e Sudeste já está praticamente tudo pronto. Temos alguns problemas na Bahia e alguns estados do Norte e Nordeste, mas caminhamos a passos largos para tornar o registro totalmente eletrônico", diz. "Em São Paulo as 352 Unidades de registros já funcionam eletronicamente e no Paraná estamos apenas aguardando o provimento do Conselho Nacional de Justiça para que uma Central de Serviços Compartilhados funcione", completa Coelho.

As idas ao cartório para acompanhar o andamento da documentação também devem diminuir. Com os registros eletrônicos, em caso de qualquer problema, ou mesmo para avisar que o processo já está pronto, o comunicado poderá ser feito via SMS. "Se existir algum problema o proprietário será avisado e orientado a voltar com os documentos necessários. Não vai ter mais aquilo de ficar indo e voltando ao cartório", avisa o presidente do Irib.

Apesar da modernização, a conferência da documentação continuará dependendo do serviço humano, mas com todos os dados da matrícula aparecendo na tela do computador, até mesmo, essa parte do serviço será facilitada.

Ricardo Coelho pondera que as características do Brasil, de ser um país com proporções continentais, acaba criando algumas barreiras até mesmo naturais, dificultando a implantação do novo sistema, mas garante que tudo estará funcionando dentro do prazo previsto.

Fonte: Folha de Londrina