O aumento dos preços dos imóveis nos últimos anos reduziu a rentabilidade de quem investiu em bens para gerar renda com locação. Se antes um bom aluguel representava 1% do valor de uma unidade, hoje 0,7% é motivo de comemoração para grande parte dos investidores do mercado residencial, mas outros segmentos, como imóveis para executivos estrangeiros, ainda vivem bom momento.
De acordo com levantamento realizado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) sobre dados do Zap Imóveis, em São Paulo, a melhor rentabilidade relativa está nos imóveis de um dormitório no distrito do Butantã, zona oeste, com a relação de 0,74% sobre o valor total da propriedade. Mas existem regiões na capital paulista em que um apartamento de quatro quartos rende apenas 0,29%.
Ainda que os valores nominais pareçam atraentes, a rentabilidade média dos aluguéis, segundo o diretor da Brazilian Securities, Fernando Cruz, varia entre 0,50% e 0,60%, semelhante ao desempenho da caderneta de poupança, com rendimento de 0,5% ao mês, mais a taxa referencial de juros (TR), que, em março, atingiu 0,1%.
A aplicação na poupança - diferentemente dos aluguéis, com retenções na fonte de até 27,5% em imposto de renda (IR) - não tem incidência tributária. "No imóvel, sempre é preciso ter um inquilino (e que pague). Há então o problema de inadimplência e da vacância", diz Cruz.
Coordenador do Centro de Estudo sem Finanças na Fundação Getúlio Vargas (FGV), William Eid Júnior ressalta a existência de custos periódicos para a manutenção do imóvel, como as taxas cobradas pelas administradoras e os gastos com reparos e reformas. "Com tudo isso, de 0,7%, o rendimento cai para uns 0,63% (líquidos). Um porcentual bruto de 0,65% é o mínimo. Menos do que isso não vale a pena." Ele acredita que, diante de resultados tímidos, a poupança, considerada um investimento conservador, é mais vantajosa.
O diretor da Faculdade de Administração da Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP), Tharcisio Souza Santos, lembra que o valor dos imóveis e a possibilidade de ganhos com investimentos variam de acordo com a tendência de valorização da área onde o bem está localizado. "A pessoa tem de ter consciência de que é uma opção cheia de incertezas. O valor do imóvel não vira pó, mas pode subir, descer ou ficar estável", diz. Para ele, a aplicação de recursos em outra unidade não deve ultrapassar 25% do total do patrimônio do investidor.
A lei do inquilinato, embora tenha facilitado o despejo de maus pagadores,também desestimula o investimento residencial, na opinião do vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Sindicato da Habitação (Secovi-SP ), Walter Cardoso.
"A tributação (com recolhimento de IR) é absolutamente errada. Ela não dá prosseguimento para ninguém investir". Cardoso considera positiva para o investidor, no entanto, a indexação dos contratos de aluguel ao Índice Geral de Preços -Mercado (IGP-M).
"Aos investidores menos patrimonialistas há a opção de produtos financeiros com lastro em imóveis (fundo imobiliário, Letra de Crédito Imobiliário e Certificado de Recebíveis Imobiliários)", informa o educador financeiro Mauro Calil, do Instituto Nacional de Investidores (INI). A rentabilidade dos papéis costuma ser superior à das locações tradicionais.
"E, no aluguel dos fundos imobiliários, desde que o investidor não tenha mais de 5% do valor das cotas, o IR é zero", diz Calil.
