Alta de imóveis tira rentabilidade de locação

BNI -

O aumento dos preços dos imóveis nos últimos anos reduziu a rentabilidade de quem investiu em bens para gerar renda com locação. Se antes um bom aluguel representava 1% do valor de uma unidade, hoje 0,7% é motivo de comemoração para grande parte dos investidores do mercado residencial, mas outros segmentos, como imóveis para executivos estrangeiros, ainda vivem bom momento.

De acordo com levantamento realizado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) sobre dados do Zap Imóveis, em São Paulo, a melhor rentabilidade relativa está nos imóveis de um dormitório no distrito do Butantã, zona oeste, com a relação de 0,74% sobre o valor total da propriedade. Mas existem regiões na capital paulista em que um apartamento de quatro quartos rende apenas 0,29%.

Ainda que os valores nominais pareçam atraentes, a rentabilidade média dos aluguéis, segundo o diretor da Brazilian Securities, Fernando Cruz, varia entre 0,50% e 0,60%, semelhante ao desempenho da caderneta de poupança, com rendimento de 0,5% ao mês, mais a taxa referencial de juros (TR), que, em março, atingiu 0,1%.

A aplicação na poupança - diferentemente dos aluguéis, com retenções na fonte de até 27,5% em imposto de renda (IR) - não tem incidência tributária. "No imóvel, sempre é preciso ter um inquilino (e que pague). Há então o problema de inadimplência e da vacância", diz Cruz.

Coordenador do Centro de Estudo sem Finanças na Fundação Getúlio Vargas (FGV), William Eid Júnior ressalta a existência de custos periódicos para a manutenção do imóvel, como as taxas cobradas pelas administradoras e os gastos com reparos e reformas. "Com tudo isso, de 0,7%, o rendimento cai para uns 0,63% (líquidos). Um porcentual bruto de 0,65% é o mínimo. Menos do que isso não vale a pena." Ele acredita que, diante de resultados tímidos, a poupança, considerada um investimento conservador, é mais vantajosa.

O diretor da Faculdade de Administração da Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP), Tharcisio Souza Santos, lembra que o valor dos imóveis e a possibilidade de ganhos com investimentos variam de acordo com a tendência de valorização da área onde o bem está localizado. "A pessoa tem de ter consciência de que é uma opção cheia de incertezas. O valor do imóvel não vira pó, mas pode subir, descer ou ficar estável", diz. Para ele, a aplicação de recursos em outra unidade não deve ultrapassar 25% do total do patrimônio do investidor.

A lei do inquilinato, embora tenha facilitado o despejo de maus pagadores,também desestimula o investimento residencial, na opinião do vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Sindicato da Habitação (Secovi-SP ), Walter Cardoso.

"A tributação (com recolhimento de IR) é absolutamente errada. Ela não dá prosseguimento para ninguém investir". Cardoso considera positiva para o investidor, no entanto, a indexação dos contratos de aluguel ao Índice Geral de Preços -Mercado (IGP-M).

"Aos investidores menos patrimonialistas há a opção de produtos financeiros com lastro em imóveis (fundo imobiliário, Letra de Crédito Imobiliário e Certificado de Recebíveis Imobiliários)", informa o educador financeiro Mauro Calil, do Instituto Nacional de Investidores (INI). A rentabilidade dos papéis costuma ser superior à das locações tradicionais.

"E, no aluguel dos fundos imobiliários, desde que o investidor não tenha mais de 5% do valor das cotas, o IR é zero", diz Calil.

Pago IR sobre a venda de imóveis herdados?

Exame - 

A dúvida: vendi uma casa e um terreno que recebi de herança; terei de pagar IR?



Dúvida do internauta: Recebi uma casa e um terreno de herança de meus pais e os vendi logo em seguida – o terreno por 22.000 reais e a casa por 120.000 reais. Nesse caso, devo pagar imposto sobre algum ganho de capital? Como faço para apurá-lo? Como declaro os dois procedimentos?

Resposta de Eliana Lopes*:

O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor da alienação e o custo de aquisição. Se na alienação dos seus bens (casa e terreno), o valor da operação de venda foi maior que o custo de aquisição (valor recebido de herança), esse ganho deve ser tributado à alíquota de 15%. O contribuinte deve preencher o Demonstrativo do Ganho de Capital 2011 para cada item e transportá-lo para a Declaração de Ajuste Anual.

É preciso também verificar se essa operação não se encaixa em algumas das opções de isenção do ganho. Por exemplo: ganho auferido na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País; isenção na venda de bens de pequeno valor até o limite de 35.000 reais.

*Eliana Lopes é coordenadora de IR de Pessoa Física da H&R Block no Brasil. A H&R é a maior empresa de declaração de IR dos Estados Unidos e acaba de chegar ao Brasil. Também atua no Canadá e na Austrália.

Mande a sua dúvida para seudinheiro_exame@abril.com.br.

Será que reformas sempre valorizam os imóveis? Como avaliar o retorno?

InfoMoney -

SÃO PAULO - Reformar um imóvel não é uma tarefa fácil. É preciso muito planejamento, disposição, tempo e, o mais importante, dinheiro. Ao decidir reforma a residência, o proprietário ainda tem de avaliar se esse investimento vai permitir que o imóvel se valorize, ou seja, se na hora da venda, ele conseguirá o retorno de pelo menos parte de tal desembolso.

O diretor de condomínios da Habitacional Administradora, Marcio Bagnato, explica que, na hora da venda, os compradores levam em consideração, principalmente, o estado em que o imóvel se encontra. “Dependendo do estado de conservação, o vendedor pode conseguir uma valorização de até 10%”, diz Bagnato.

Na prática, se no mesmo prédio houver duas unidades à venda, na faixa dos R$ 600 mil, mas uma delas estiver mais bem cuidada, o vendedor consegue vender por até R$ 60 mil a mais, em média. O especialista explica que os itens que mais valorizam o imóvel são aqueles que conferem uma aparência melhor a ele. O piso e a pintura, ainda mais se houver textura, serão diferenciais.

O padrão do imóvel
Ter armários embutidos também pode fazer diferença na hora da venda. “Pode ser um fator de decisão de compra”, diz a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes. Apesar desses investimentos no seu imóvel serem positivos, é preciso tomar alguns cuidados. De acordo com os especialistas, as reformas devem estar alinhadas com o padrão do imóvel. Ou seja, se você decidir colocar um piso extremamente caro em um apartamento de classe média, dificilmente conseguira recuperar esse valor.

Quanto mais alto o padrão do imóvel, será mais fácil recuperar o investimento, pois os consumidores de alta renda costumam prestar mais atenção aos detalhes e podem pagar mais pela diferença. Mas isso nem sempre é regra. Roseli afirma que os consumidores de alta renda muitas vezes querem reformar eles mesmos o imóvel que compram, logo, não vão valorizar a reforma feita pelo atual proprietário.

Mas, como regra geral, é sempre interessante manter o imóvel atualizado e conservado, e investimentos nesse sentido sempre caminharão no sentido de valorizar o imóvel. Por outro lado, os especialistas explicam que os tipos de reformas que nem sempre ajudam a valorizar o imóvel são aqueles relacionados à manutenção, ou seja, tubulação e fiação. Se você, portanto, decidir investir na troca de tubulação, não espere grandes retornos por isso.

As áreas comuns
Pensando nas áreas comuns do prédio, a lógica é a mesma, ou seja, apesar dos desembolsos, vale a pena manter o prédio atualizado para que seja valorizado na hora da venda. Mas lembre-se: qualquer reforma deve estar de acordo com o padrão do imóvel.

Um sistema de segurança atual, uma fachada limpa e bonita e um jardim bem cuidado são os principais elementos em que vale a pena investir, de acordo com Bagnato. “É o cartão de visita de qualquer condomínio”, diz o especialista.

Em 2012, o País verá crescimento sustentado do crédito imobiliário

InfoMoney -

SÃO PAULO – O ano de 2012 manterá o crescimento sustentado do crédito imobiliário, segundo avaliação do economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Celso Petrucci.

Para formular sua avaliação, o economista leva em conta dados da economia brasileira, como baixo índice de desemprego e a situação da inadimplência do crédito imobiliário, que é a mais baixa entre todas as carteiras de crédito dos bancos – no conceito de 90 dias de atraso, de 2%.

Caderneta de poupança
Petrucci ainda pondera o fato de que em 2011 o saldo da caderneta de poupança apresentou crescimento de somente de 10% em relação a dezembro de 2010, enquanto nos três anos anteriores esse saldo cresceu a taxas de 20% ano.

Apesar disso, as perspectivas da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) revelam que os recursos da caderneta de poupança vão poder financiar, este ano, aproximadamente R$ 104 bilhões.

Já a Caixa Econômica Federal acumulou até dezembro do ano passado o valor de R$ 152,9 bilhões em saldos imobiliários. Em relação ao volume registrado em 2010, houve uma alta de 41%. A instituição liberou para financiamentos imobiliários R$ 80,1 bilhões, dos quais 36,4 bilhões foram concedidos com recursos do FGTS (Financiamento de Material de Construção).

Ainda citando dados da Abecip, os recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) financiaram em 2011 um total de 493 mil unidades com a aplicação de R$ 79,9 bilhões. Em 2004, foram 54 mil unidades financiadas com aplicações de R$ 3 milhões.

Ao somar os recursos do SBPE com os do FGTS, o total de aplicações chega a R$ 114,4 bilhões, contra os R$ 6,9 bilhões em 2004, totalizando 1,430 milhão de operações, contra 321 mil de 2004.

Apesar de esperar por um crescimento do crédito neste ano, Petrucci entende que algumas questões importantes devam ser enfrentadas, como a necessária concentração das informações na matrícula dos imóveis, a efetiva aplicação do cadastro positivo e, sobretudo, os incentivos às inovações tecnológicas, tanto na construção quanto nas contratações financeiras.

Imóveis: você sabe como é composta a taxa do seu condomínio?

InfoMoney -

SÃO PAULO – A maioria dos condôminos têm uma visão de que a taxa de condomínio é uma obrigação para contribuir com a manutenção do prédio.

Essa visão não está incorreta, mas você realmente sabe o que compõe esta taxa de condomínio?

Segundo o vice-presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Fábio Kurbhi, a taxa do condomínio é formada por dois componentes: as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias.

As despesas ordinárias englobam custos com manutenção do empreendimento, como luz e água das áreas comuns, contratos de manutenção de elevador e bombas, seguros e mão de obra, entre elas, zelador e porteiro.

Despesas extraordinárias Podem ser classificados como despesas extraordinárias os gastos com reforma, como repaginação da fachada ou implementação de algum serviço.

No entanto, estes custos são temporários e só podem ser cobrados mediante uma apresentação prévia do orçamento das empresas que irão realizar o serviço e a aprovação dos condôminos.

Prestação de contas As administradores devem fazer uma prestação de contas mensal, com o objetivo de esclarecer para os condôminos o uso da verba arrecadada para a manutenção do edifício.

Kurbhi ressalta que é de extrema importância que os condôminos participem das assembleias, para entender os devidos custos do condomínio.

Atualmente, a Lei 4591 do Código Civil regulamenta as relações entre condôminos, síndicos e a administradora.

Quanto vale a vaga

Folha.com -

Diferentemente de localização, metragem e outros quesitos que são motivo de pesquisa e discussão no momento de comprar ou alugar um imóvel, vagas na garagem não costumam receber tanta reflexão.

Não porque não sejam importantes, mas porque ter um espaço para guardar o carro, há muito tempo, tornou-se item básico de sobrevivência para a maioria dos paulistanos.

Simon Plestenjak - 29.mar.12/Folhapress

O advogado Fernando Zito, que comprou uma vaga extra de garagem e viu seu imóvel, em São Paulo, se valorizar


Uma pesquisa da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) atesta o efeito da cultura do automóvel na cidade e seu impacto no setor imobiliário.

No anos 1930, a área destinada a garagens era próxima de zero em relação à área total construída. A partir dos anos 1990, as vagas para passaram a ocupar 25% da área total, índice que se mantém até hoje.

"Como as pessoas dependem do carro, a maior parte dos lançamentos residenciais tem garagem. Se, na mesma região, um imóvel tem garagem e outro não, pode ter certeza de que o primeiro será procurado e vendido muito mais rapidamente", afirma Claudio Tavares de Alencar, professor do núcleo de Real Estate da Poli.

Ao se casar, o advogado Fernando Zito, 32, comprou um apartamento de dois dormitórios com uma vaga e foi surpreendido por uma proposta da construtora, que lhe ofereceu espaço para mais um carro, caso ele aceitasse pagar mais por isso.

"Precisávamos de um lugar para o carro da minha mulher", lembra o advogado, que desembolsou cerca de R$ 15 mil pela vaga extra.

Quanto vale a vaga

Como é o imóvel dos sonhos do brasileiro

Imovelweb -

Conheça as características que as pessoas mais procuram na hora de comprar a casa própria.

por Fabiana Franzolin

Sabe aquelas vilas, com casas floridas e aconchegantes, geralmente em ruas sem saída? Pois é justamente esse tipo de imóvel que domina o imaginário e sonho dos paulistanos. Em São Paulo (SP), é possível encontrar imóveis assim, principalmente nas regiões centrais, como nos Jardins e Higienópolis. O difícil, porém, é encontrar imóveis assim disponíveis.

“Você não imagina a quantidade de pessoas que ouço falar que queria uma casa de ‘vila’. Mas é muito difícil encontrar unidades disponíveis no mercado, porque quem possui esses imóveis vende para parentes ou amigos que moram na mesma região”, diz o diretor de comercialização e marketing do Secovi, Luis Fernando Gambi.

Se a oferta restrita não permite que todos morem na sonhada casinha de vila, o jeito é procurar imóveis com outros perfis. Mas quais são as características mais buscadas por quem está comprando a casa própria?

1- Localização: imóvel perto de metrô ou terminal de ônibus. A maioria das pessoas quer morar e trabalhar em lugares próximos, ou, pelo menos, ter meios de chegar facilmente de um lugar a outro. “Eu diria que o fator localização está sempre em primeiro lugar na hora da busca. Mas, para a classe C, transporte como ônibus e metrô faz com que a localização fique mais flexível. Quem procura acaba se sujeitando a morar em outros bairros que tenham transporte público”, explica Gambi.

2- Preço: entre R$ 100 e R$ 170 mil. Para se beneficiar das condições especiais de financiamento do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, que financia até 100% do valor do imóvel, os brasileiros procuram imóveis até o limite de preço aceito pelo programa. Esse limite varia de cidade para cidade. No caso das regiões metropolitanas do Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, o preço máximo é de R$ 170 mil.

3- Número de dormitórios: um ou dois quartos. Essa característica está muito ligada ao preço do imóvel. Como imóveis até R$ 170 mil possuem, no máximo, dois dormitórios, essa característica acaba sendo a preferida.